公司定义相关 - 公司定义总年化基础租金收入为2021年9月30日的合同月基础租金乘以12 [148] - 公司定义入住率为报告期末按GAAP开始确认收入或租赁期开始（以较早者为准）的可租赁总面积的百分比 [149] - 公司定义增值投资组合为满足特定标准的物业，如收购日入住率低于75%等 [150] - 公司定义开发或重建物业的稳定为达到90%入住率或完工后12个月较早者 [151] 宏观经济环境相关 - 2021年3月美国国会通过的《美国救援计划》分配1.9万亿美元联邦援助 [166] - 2020年3月美联储两次紧急下调联邦基金利率至0% - 0.25% [166] - 2020年2月美国进入衰退，近期经济数据显示美国经济正在复苏 [165] 新冠疫情影响相关 - 2021年第三和九个月公司未因新冠疫情遭受重大干扰，也未签订租金延期协议 [161] - 公司认为新冠疫情加速了一些对工业需求有积极影响的趋势 [165] 公司对经济环境预期相关 - 公司预计当前经济环境虽动荡，但能展示其投资组合的多元化优势 [167] 运营组合出租率及租金增长相关 - 截至2021年9月30日，公司运营组合的出租率约为96.8%[171] - 2021年第三季度和前九个月，运营组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约14.7%和15.8%，现金租金分别增长约8.0%和8.4%[171] 新租约和续租约面积相关 - 2021年第三季度，新租约面积185.9045万平方英尺，续租约面积181.872万平方英尺；前九个月，新租约面积332.7309万平方英尺，续租约面积680.3405万平方英尺[175] 租约到期及新租约租金预期相关 - 2021年10月1日至2022年9月30日，约6.8%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金略高于现有到期租约[179] 不同业务类型建筑面积及租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，仓库/配送类建筑面积9366.0959万平方英尺，占比90.6%，年化基础租金收入4.14802亿美元，占比89.8%[183] 公司总可出租面积及年化基础租金收入相关 - 截至2021年9月30日，公司总可出租面积1.03408717亿平方英尺，年化基础租金收入4.61936亿美元[181] 公司建筑收购相关 - 2021年前九个月，公司共收购39栋建筑，总面积664.5845万平方英尺，总购买价格6.54168亿美元[185] - 2021年第三季度，公司收购24栋建筑，总面积404.4255万平方英尺，购买价格4.27219亿美元[185] - 2021年第二季度，公司收购9栋建筑，总面积134.9267万平方英尺，购买价格1.26721亿美元[185] - 2021年第一季度，公司收购6栋建筑，总面积125.2323万平方英尺，购买价格1.00228亿美元[185] 公司建筑出售相关 - 2021年前九个月，公司出售14栋建筑，约160万可出租平方英尺，账面价值约4290万美元，净收益约7790万美元，净收益约3500万美元[186] 市场及租户相关租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，前20大市场占总年化基础租金收入的65.5%，其中芝加哥占7.5%，费城占5.7% [189] - 截至2021年9月30日，前20大租户行业占总年化基础租金收入的83.0%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占9.0% [191] - 截至2021年9月30日，前20大租户占总年化基础租金收入的19.1%，其中亚马逊占3.8%，东方金属供应公司占1.1% [193] 员工退休归属计划对费用影响相关 - 2021年1月7日，公司采用员工退休归属计划，导致2021年前三个月和前九个月的一般及行政费用分别增加约 - 20万美元和270万美元，预计2021年全年增加约230万美元[195] 公司工业建筑情况相关 - 截至2021年9月30日，公司拥有414栋工业建筑，约8440万平方英尺，占总投资组合的81.6%，同店入住率降至96.5%，较2020年9月30日下降0.8% [197] 2021年第三季度收入及运营数据相关 - 2021年第三季度，同店租赁收入增加530万美元，或5.0%，达到1.124亿美元，总投资组合净收入增加2540万美元，或104.8%，达到4960万美元[200][202] - 2021年第三季度，同店总运营收入增加539.7万美元，或5.0%，达到1.12544亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合运营收入增加2481.9万美元，或21.2%，达到1.42114亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合净运营收入增加1889.4万美元，或19.6%，达到1.15372亿美元[200] - 2021年第三季度同店租赁收入增加280万美元，即3.1%，达到9360万美元，2020年同期为9080万美元[205] - 2021年第三季度同店其他账单增加250万美元，即15.1%，达到1880万美元，2020年同期为1630万美元[206] - 2021年第三季度同店物业运营总费用增加340万美元，即18.6%，达到2150万美元，2020年同期为1810万美元[209] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；2021年和2020年第三季度，收购建筑分别贡献约1790万美元和270万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约100万美元和340万美元净营业收入[211][212] - 2021年9月30日，公司拥有的特定建筑在2021年和2020年第三季度分别贡献约340万美元和170万美元净营业收入，同期同店组合特定建筑分别有200万美元和 - 30万美元的终止、太阳能及其他收入调整[215] - 2021年第三季度总其他费用增加570万美元，即8.5%，达到7270万美元，2020年同期为6710万美元[217] - 2021年第三季度总其他收入（费用）增加1210万美元，即233.5%，达到690万美元净其他收入，2020年同期为520万美元净其他费用[219] 2021年前九个月收入及运营数据相关 - 2021年前九个月公司总投资组合净收入减少20万美元，即0.2%，降至1.083亿美元，2020年同期为1.086亿美元[223] - 2021年前九个月同店租赁收入增加1560万美元，即4.8%，达到3.377亿美元，2020年同期为3.222亿美元[225] - 2021年前九个月同店租赁收入增加840万美元，即3.1%，达到2.815亿美元，2020年同期为2.731亿美元[226] - 截至2021年9月30日的九个月，同店其他账单增加710万美元，即14.5%，达到5620万美元，而2020年同期为4910万美元[227] - 截至2021年9月30日的九个月，同店总运营费用增加880万美元，即16.0%，达到6360万美元，而2020年同期为5490万美元[230] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；截至2021年和2020年9月30日的九个月，收购建筑分别贡献约4620万美元和640万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约300万美元和1080万美元净营业收入[232][234] - 截至2021年9月30日，公司拥有七栋灵活/办公建筑，约40万平方英尺，七栋增值投资组合建筑，约100万平方英尺，九栋运营投资组合建筑，约220万平方英尺；这些建筑在2021年和2020年九个月分别贡献约950万美元和510万美元净营业收入；同期，同店组合中某些建筑的终止、太阳能和其他收入调整分别为230万美元和40万美元[237] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他费用增加2100万美元，即10.8%，达到2.152亿美元，而2020年同期为1.942亿美元[239] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他收入（费用）减少2440万美元，即195.6%，净其他费用达到1190万美元，而2020年同期净其他收入为1250万美元[241] 资金运营及净营业收入相关 - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，资金运营（FFO）分别为8611.6万美元和7217.4万美元；九个月分别为2.48092亿美元和2.14878亿美元[248] - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，净营业收入（NOI）分别为1.15372亿美元和9647.8万美元；九个月分别为3.35436亿美元和2.90304亿美元[251] 现金流量相关 - 截至2021年9月30日的九个月，经营活动提供的净现金增加3050万美元，达到2.546亿美元，而2020年同期为2.241亿美元[253] - 截至2021年9月30日的九个月，投资活动使用的净现金增加4.889亿美元，达到6.03亿美元，而2020年同期为1.14亿美元[254] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金从2020年同期的-4720万美元增加4.214亿美元至3.742亿美元[255] 公司即时流动性相关 - 截至2021年9月30日，公司总即时流动性约为7.399亿美元，包括4200万美元现金及现金等价物和6.979亿美元无担保信贷安排即时可用额度[259] 股息相关 - 2021年前九个月普通股每股股息总计1.087497美元，每月股息为0.120833美元；董事会宣布2021年10 - 12月每月股息仍为每股0.120833美元[261] - 2021年第一季度，公司宣布6.875% C系列累积可赎回优先股季度累积股息，每股0.4296875美元；2021年3月31日赎回全部300万股，每股赎回价格25美元[262][263] 公司债务相关 - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务本金总额为19.72529亿美元，加权平均利率为3.20%[265] - 无担保信贷安排额度为7.5亿美元，截至2021年9月30日，本金余额为4900万美元，利率为LIBOR + 0.90%，初始到期日为2023年1月15日，可延长[265][268] - 2021年2月5日，无担保信贷安排修订，额度从5亿美元增至7.5亿美元，产生约120万美元成本[272] - 2021年10月26日，无担保信贷安排再次修订，到期日延长至2025年10月24日，利率降至LIBOR + 0.775%，设施费为0.15%[273] - 截至2021年9月30日，无担保信贷安排和无担保定期贷款未提取名义承诺总额约为6.979亿美元[270] - 截至2021年9月30日，公司遵守适用的财务契约[271] - 2021年2月5日，公司修订无担保定期贷款G，到期日延至2026年2月5日，LIBOR借款利率降至1个月LIBOR加0.85% - 1.65%利差，产生约160万美元成本和约70万美元修改费用，冲回约110万美元延期费用，减少约30万美元利息支出[274] - 2021年10月26日，公司修订无担保定期贷款A，到期日延至2027年3月15日，当前利率降至LIBOR加0.85%利差，签订3笔名义金额共1.5亿美元利率互换协议，固定LIBOR为1.3045% [275] - 2021年7月8日，公司签订2.75亿美元高级无担保票据（2031年9月29日到期，年利率2.80%）和5000万美元高级无担保票据（2033年9月28日到期，年利率2.95%）的购买协议[278] - 2021年2月25日，公司承担约510万美元抵押贷款，2039年10月1日到期，年利率3.71%，记录约20万美元公允价值折扣[279] - 截至2021年9月30日，公司债务本金总额为19.79716亿美元，加权平均期限4.3年，担保债务占比2.8%，未来12个月到期债务占比7.6%，净债务与房地产成本基础比率为33.5% [281] - 2021年3月31日，公司赎回300万股C系列优先股，赎回价格为每股25美元加应计未付股息[284] 公司股权相关 - 截至2021年9月30日，公司2019年6亿美元ATM普通股发行计划最大总发行价为6亿美元，可用普通股为7648.2万股，第三季度出售322.1712万股，加权平均股价39.59美元，销售代理费用115万美元，净收益1.2639亿美元[286][287] - 2021年4月5日，公司按远期基础出售144.676万股普通股，2021年9月29日结算，净收益约4840万美元[288] - 2021年9月29

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.52美元，较2020年第二季度增长10.6%，其中继承新泽西一处建筑上的太阳能板阵列带来150万美元非现金收入增加，使核心FFO每股增加0.01美元 [14] - 截至第二季度，今年可用分配现金总计1.472亿美元，较2020年上半年增长17.8% [15] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.7倍，处于指导范围低端 [15] - 提高同店NOI指导区间至3.25% - 3.75%，中点提高1% [12][21] - 提高全年收购量指导区间至10 - 12亿美元，中点增加1亿美元 [21] - 稳定现金资本化率指导区间调整为5.25% - 5.75%，中点降低25个基点 [22] - 预计直线资本化率比现金资本化率高约50个基点 [22] - 全年G&A预期调整为4500 - 4700万美元，该范围不包括2021年采用退休计划的一次性非现金费用 [22] - 稀释后每股核心FFO指导区间更新为2.02 - 2.04美元，中点增加0.05美元，较上一年增长7.4% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年至今完成43笔租赁交易，约40%的租赁涉及电子商务业务 [16][17] - 本季度开始23笔租赁，总面积390万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8.1%和15.1% [17] - 本季度租户留存率为80% [17] - 本季度现金同店NOI增长4.4%，今年增长3.6%，均创公司纪录 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产市场基本面强劲，需求复苏，现有设施租赁经济表现良好，建设水平提高 [11] - 不同市场表现有差异，新泽西、费城、部分西海岸市场、萨克拉门托、凤凰城、底特律、罗利等市场需求和租金增长强劲，休斯顿市场仍在改善 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资平台以识别一、二级市场的相对价值机会，扩大收购团队，目前有超35亿美元潜在收购项目储备 [6][39] - 致力于ESG，获GRESB公共披露评级B，高于工业REIT平均水平，准备发布首份ESG报告 [7] - 成为光伏部署领域领导者，积极寻求在更多物业部署太阳能阵列机会 [9][10] - 收购以单个资产为主，与大型资本竞争时具有优势，不依赖出售资产融资，更倾向通过发行普通股获取增值 [34][35][38] - 行业竞争方面，大型资产交易竞争加剧，部分通常活跃于净租赁市场的公共REIT开始积极参与工业市场；500 - 2500万美元的常规交易竞争与以往相同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产市场基本面强劲，公司运营结果反映市场优势，需求加速，租户留存和空置时间表现优于历史平均 [11][12] - 2021年上半年展示了公司平台和投资理念的优势，公司有望在下半年及未来实现强劲发展 [25] - 长期来看，公司增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能处于该指导范围上限 [64] 其他重要信息 - 公司工业房地产投资组合面积超1亿平方英尺 [6] - 第二季度通过ATM计划筹集4220万美元，加权平均股价34.95美元；季度结束后又筹集6530万美元，加权平均股价37.98美元；截至6月30日，有1.841亿美元未兑现远期股权收益 [19] - 7月8日完成3.25亿美元私募交易，加权平均利率2.82%，为公司历史最低，预计9月完成资金交付 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店NOI指导上调的具体原因及相关指标对比 - 回答: 几年前平均空置时间约12个月，现在接近6个月且实际情况优于预期；新交易租金增长约3%，历史约2%，续约租金增长2.5% - 3% [28][29] 问题2: 公司投资组合现有租金与市场租金的比较 - 回答: 难以给出具体数据，但公司有信心现有租金低于市场租金，差距可能在中高个位数 [30] 问题3: 交易市场趋势、大型收购资金策略及是否拓展开发业务和关注市场 - 回答: 市场活跃，公司收购单个资产的能力使其在竞争中具有优势；所有收购都追求投资组合增值，不依赖出售资产融资；公司投资重点是扩大收购团队而非开发能力；未专注特定市场，但在萨克拉门托、斯托克顿等市场取得成功 [33][34][35][39][40] 问题4: 收购项目储备构成、信贷额度使用及租户情况 - 回答: 储备项目约85%为单个资产，构成未明显变化；将用私募资金偿还信贷额度，远期股权将用于匹配收购并控制杠杆水平；TriMas租户离开后，建筑由次租户继续使用 [42][44][45] 问题5: 市场租金增长预期、上限利率及租户续租展望 - 回答: 公司有专业团队进行市场租金增长预测，各市场租金增长预期普遍提高；退出上限利率通常高于收购上限利率；租户留存率预计在历史范围内，续租租金预计为高个位数增长 [48][49][53][54] 问题6: 不同市场物业趋势、租金增长及投资活动指导上调原因 - 回答: 不同市场表现不同，部分市场租金增长强劲，部分仍在改善；如利哈伊谷市场因电商发展租金增长预期改善；投资活动指导上调是因为有5.22亿美元已签约或意向项目，且团队有能力在剩余时间完成更多交易 [56][58][59][60] 问题7: 同店指导高增长能否持续及太阳能业务经济影响 - 回答: 长期增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能在上限；太阳能业务可通过前期租金、实现碳中和、吸引投资等方式带来经济和社会效益 [64][69] 问题8: G&A指导上调原因、私募与公开发行选择及新供应市场风险 - 回答: G&A指导上调主要因短期激励增加；选择私募是因为价格优势、有延迟提款功能且私募市场接受公司当前评级；公司会综合考虑供应对租金增长和空置时间的影响，但没有完全不考虑投资的市场 [71][72][73][75] 问题9: 每股指导上调与资本成本关系及投资活动对2022年影响 - 回答: 同店表现是指导上调的主要因素，资本成本有帮助但非主要；投资活动通常一季度清淡、四季度繁忙，今年三季度预计收购量异常大，可能受疫情后重新开放影响 [80][85] 问题10: 现有投资组合租赁期限倾向 - 回答: 租赁期限需与租户协商，公司倾向长期租赁，但会根据市场预期、租户留存率等因素进行评估 [88][90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.49美元，较2020年第一季度增长4.3%，因实施退休计划增加150万美元非现金加回项 [14] - 可分配现金总计7250万美元，较2020年第一季度增长29.5%，使公司更接近目标派息率 [14] - 净债务与运行率调整后EBITDA比率增至4.8倍，公司重新调整资产负债表杠杆 [15] - 收购总额达1.002亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6.0%和6.4% [15] - 第一季度通过ATM计划筹集2200万美元，加权平均股价32.35美元；季度末后又筹集7060万美元，加权平均股价34.47美元，其中4月筹集的5000万美元为远期筹集，目前有1.86亿美元未兑现远期股权收益 [17][18] - 3月赎回C系列优先股，目前无优先股未偿还 [19] - 稳定收购资本化率指引更新为5.5% - 6.0%，中点下降25个基点；留存率指引更新为75% - 80%，低端提高5%；核心FFO每股指引更新为1.96 - 2美元，中点增加0.01美元 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度开始20份租约，总面积260万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为9.6%和18.7%，成功续约本季度到期的230万平方英尺的100%租约 [16] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长2.4% [16] - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3% [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用强调定量分析、不受决策规则约束的投资策略，专注现金流最大化，用稳健的平民主义模型评估回报，利用资产相对定价错误获利，在工业领域拥有最大机会集 [8] - 公司拥有1亿平方英尺、近500处房产的工业房地产投资组合，是公开市场第三大 [9] - 工业领域基本面强劲，租户需求广泛，疫情加速电商采用，凸显仓库分销在供应链中的重要性，对功能性和通用性工业房地产需求持续 [10] - 公司收购团队强大、询价广泛，能识别和评估大量有吸引力的潜在投资，资本成本改善使其能在更广泛潜在收购中维持增值回报门槛，收购管道规模大反映持续机会 [11] - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，有信心完成年度收购指引 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司专注工业房地产很幸运，行业基本面强劲、租户需求广泛，未来前景光明，有信心为股东提供良好风险调整回报 [10][22] - 市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 其他重要信息 - 公司晋升CFO Bill Crooker为总裁，他对公司成功很重要，此次晋升体现其领导能力成长 [6] - 4月20日公司参加纽约证券交易所收盘钟仪式，纪念上市10周年 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司10年发展的经验教训和战略转变 - 基本投资理论有效且可应用于工业市场，可不断完善并应用于更广泛资产，团队力量强大，公司员工从IPO时约20人增长到约80人，团队互动、文化和创新态度令人印象深刻 [26][27] 问题: 35亿美元收购管道创新高的驱动因素 - 很多卖家看到当前价格认为是出售资产好时机，疫情期间积累的卖家活动释放，管道中部分是投资组合交易，也有更多资产，且公司有更多经验丰富的收购人员与经纪商合作识别非公开和主动交易 [28][29] 问题: 市场定价演变和四季度交易预期 - 历史上四季度和有时三季度是交易高峰期，市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 问题: 是否有更担忧的租户或市场及疫苗接种后的变化 - 公司资产和租户分散，能避免集中风险，市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth对公司投资组合定价的参考 - 公司熟悉Monmouth投资组合，其资产年轻、租约长，有大量联邦快递租约，联邦快递租约通常等于或高于市场且固定，听说的收购价格在4.5% - 4.9%左右，鉴于资产收入相对平稳，可能是较高价格，但具体需更多细节 [40][41] 问题: 收购资本化率中点下降25个基点是否因收购投资组合需支付溢价 - 工业房地产投资组合存在溢价，公司出售投资组合经验显示，投资组合资本化率比同期单个资产资本化率压缩100 - 150个基点，但公司指导的资本化率反映预期收购情况，约一半源于市场压缩，一半源于组合变化，且市场需求推动合同租金增长，可接受较低资本化率维持回报 [43][44] 问题: 现金同店NOI与GAAP的差异及租金涨幅情况 - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3%；GAAP同店NOI上一期间有特殊项目，将一租户转为现金基础，加速了收入确认，导致同店GAAP NOI同比有小的负变化，预计未来现金和同店NOI差异不会达2.6% [50] 问题: 公司竞争来源及获胜信心 - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，虽年初收购成功率略低，但有信心完成年度收购指引 [52] 问题: 收购管道中投资组合情况 - 投资组合占比通常为10% - 15%，目前可能为15% - 20%，收购管道增长主要来自单笔交易；投资组合规模较小，一般为4000万 - 2亿美元，公司认为有机会赢得这些交易才会纳入管道 [54][57] 问题: 租赁现金利差情况及未来预期 - 本季度租赁利差强劲，现金利差约10%，新租约和续约租约共20份，需求广泛；预计全年为中个位数利差 [59] 问题: 租赁活动是否有地理集中性 - 租赁活动无地理集中性，多个市场都有体现，新租约利差8%，续约利差10% [60] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth交易对公司投资组合出售和资本循环的影响 - 公司认为当前以现有股权价格筹集普通股对股东最有利，运营杠杆可将固定成本分摊到更大投资组合；若Monmouth定价隐含资本化率低于公司隐含资本化率，公司资产和管理团队组合的定价可能更接近M&R定价，但这只是CEO观点 [62] 问题: 收购管道规模与利率周期的关系及卖家动机 - 公司收购管道35亿美元，相对约1万亿美元的市场规模较小，管道增大部分可能因卖家关注价格和担心利率上升，但利率上升可能伴随通胀，租金也可能上涨，卖家需权衡；市场活动增加 [64] 问题: 购买资产时，通胀对现有租约期限溢价或折价的影响 - 目前无重大影响 [65] 问题: 2022年租约到期情况 - 公司投资组合多元化，无明显问题，去年有200万平方英尺租约到期是异常情况 [67] 问题: 非经常性资本支出情况及全年预期 - 非经常性资本支出包含在可分配现金（CAD）中作为扣除项，去年第一季度更换了一个大屋顶，屋顶更换通常在二、三季度，今年按此规律进行，导致同比支出减少 [68] 问题: 本季度续约情况 - 本季度约有16份续约，无异常，结果广泛且均匀 [71] 问题: 今年剩余时间租约情况 - 无重大问题，去年有几份30 - 40万平方英尺租约到期较重要，但在1亿平方英尺投资组合中影响不大；第一季度100%留存率是提高全年留存率指引的驱动因素 [72][73] 问题: 收购管道是否有地理异常或集中性 - 收购管道大且多样化，无地理分布异常 [74] 问题: 资本化率压缩时，公司是否会更积极寻找开发机会 - 公司有开发能力，如伯灵顿资产项目，但未配备大量开发人员和土地储备，会持续评估有多余土地可开发的机会，会像评估现金流资产一样进行风险调整评估，但认为在现金流资产上更能有效配置资本 [76] 问题: 本季度增加亚马逊仓库与较低资本化率的关系及是否有意增加亚马逊租户 - 公司根据资产未来现金流反应机会，此次收购是因机会符合增值门槛，并非有意追求亚马逊资产，无特定亚马逊租户占比目标 [79] 问题: 从单一租户角度看公司租户集中度及上限 - 公司开始关注亚马逊租户占比，认为占比达10%可接受，但短期内不会达到 [80]

公司概况 - 公司是美国工业地产的所有者和运营商，采用相对价值投资策略，运营平台可扩展，投资组合多元化，资产负债表为投资级[5] 发展变化 - 自IPO以来，公司发生显著转变，物业面积从1420万平方英尺增至9.82亿平方英尺，物业数量从93处增至492处，一级和二级市场占比从70.5%升至94.5%，灵活/办公空间占比从21.1%降至0.6%[9][10][11][12] - 资产负债表得到强化，股权市值从2.9亿美元增至50.58亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从5.9倍降至4.6倍，债务/总资本比率从46.8%降至25.0%，有担保债务占比从100.0%降至3.0%[14][15][16][17] 增长规划 - 内部增长方面，过去六年同店现金NOI平均增长约1.0%，2021年预计增长2.0% - 3.0%，未来五年预计增长2.0% - 3.0%，租户保留率预计在70 - 80%[18] - 外部增长方面，过去六年平均收购规模约7亿美元，2021年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元，未来五年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元[18] 运营策略 - 通过区域资产管理、客户解决方案团队和资本项目团队，利用租赁和项目管理专业知识，在资产层面创造价值，如处理空置、续租、扩建等问题[20] 价值创造案例 - 通过运营在多个案例中创造价值，如提前终止租约、签订新租约、扩建租户空间等，退出资本化率低于收购资本化率[22][23][24] 开发项目 - 开发项目如8 Campus Drive，收购带25英亩多余土地的50万平方英尺建筑，细分土地开发，利润率超110%，名义利润超2000万美元，稳定收益率10.0%[28] 投资组合处置 - 2016年和2018年投资组合处置取得收益，绝对价格回报率分别为29%和36%，无杠杆内部收益率均为15%，资本化率压缩分别为2.3%和1.8%[42][43][47] 行业机会 - 工业地产是庞大且分散的资产类别，前20大所有者占比不足15%，稳定现金流，受GDP、消费、电商和供应链重构驱动，公司目标市场超1万亿美元，市场份额为0.5%[49][54][57] 收购策略 - 采用相对价值投资策略，通过广泛机会集和量化方法进行收购，收购管道规模达30亿美元，2020年1250多笔交易进入初步筛选，224笔交易进行尽职调查，39笔交易完成[58][60] 财务与估值 - 财务上保持低杠杆和平衡的债务到期结构，估值上与工业REIT同行相比具有吸引力，FFO倍数为16.4倍，同行平均为29.0倍，隐含资本化率为5.7%[67][72]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为0.49美元，全年为1.89美元，较2019年增长2.7%，与2020年2月给出的疫情前原指导中点持平 [24] - 2020年第四季度末杠杆率处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入未偿还远期股权收益前为4.6倍，计入后为4.2倍 [24] - 2020年全年租金收款率为99.6%，截至2021年1月已收取97.3%的基本租金账单，与2020年情况一致 [28] - 2021年核心FFO每股指导范围为1.94 - 2美元，中点为1.97美元；预计收购规模在8 - 12亿美元之间，现金资本化率为5.75% - 6.25%，直线资本化率比现金资本化率高50个基点；预计处置规模在1 - 2亿美元之间；预计2021年同店现金NOI增长2% - 3%；2021年G&A预计在4300 - 4600万美元之间（不包括与采用退休计划相关的一次性费用230万美元）；预计净债务与运行率调整后EBITDA之比在4.75 - 5.5倍之间 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度收购规模达5.799亿美元，全年收购规模为7.758亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6%和6.4% [25] - 2020年第四季度处置规模为1.555亿美元，全年处置规模为2.794亿美元，现金资本化率为5.4% [26] - 2020年第四季度租户留存率为63.9%，全年为78.4%，超过2020年2月给出的疫情前原指导上限75% [27] - 2020年第四季度现金和直线租赁利差分别为4.9%和12.9%，全年分别为2.2%和8.2% [27] - 2020年同店现金NOI增长1.7%，处于12月修订指导范围高端，高于2月给出的疫情前原指导中点1.5% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 电商持续成为工业地产需求的重要驱动因素，预计未来仍将增长；全国整体空置率多年下降后，供应终于赶上需求，但两者均处于较高水平；过剩供应往往集中在较大市场，但预计不会显著抑制租金增长，需按市场进行供需评估并定期更新 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司预计收购规模将保持强劲，指导范围为8 - 12亿美元，目前有21亿美元的收购管道 [17] - 公司注重寻找相对价值，关注资产未来现金流，而非单纯关注资本化率；在选择投资市场时，会综合考虑市场租金增长、市场与合同租金差异等因素 [59][61] - 公司价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] - 工业地产领域资本流入增加，竞争加剧，但公司认为仍有大量机会，会继续寻找相对价值，预计成交率在15%或略高 [77][79] - 公司会综合考虑多种因素，评估是通过出售资产还是发行普通股筹集资金对股东更有利，会选择符合长期股东增值的方式 [82][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情、社会动荡和政治环境等挑战，但仍成功实现核心FFO每股原疫情前财务指导，并在同店现金NOI上表现出色；2021年虽有病毒变种等因素，但随着疫苗研发和分发，有望走向新常态 [11][12] - 工业地产租户需求强劲，基本面良好，电商将继续推动需求增长；公司业务保持活力，指导反映业务回归更正常状态，核心FFO每股指导意味着在防御性资产负债表和充足流动性支持下实现稳健增值 [13][23] 其他重要信息 - 2020年公司暂停外部收购以评估疫情影响，二季度后期市场条件和行业基本面支持全面恢复收购计划，四季度收购规模创历史新高 [15][16] - 2020年是公司处置规模最大的一年，在加州和新泽西进行了大规模处置，处置所得资金重新配置到可互换的工业资产中 [18] - 公司成功解决了两个大面积空置问题，汉普斯特德的建筑租给了优质租户且无空置期，伯灵顿的建筑出售获得了4150万美元的名义收益，现金资本化率为5.4% [20][21] - 2021年公司租赁到期日程恢复正常，无大型租户租约到期 [21] - 2020年第四季度公司完成了每股30.40美元的远期股权发行，获得2.762亿美元净收益；12月23日部分结算该交易获得1.35亿美元净收益，同时全额结算2020年1月股权交易获得1.312亿美元净收益，均用于资助四季度收购；截至年底，还有1.393亿美元净收益可用于未来收购 [29][30] - 2021年2月5日，公司对3亿美元的定期贷款G进行再融资，将到期日延长至2026年2月，并将信用利差降低50个基点至疫情前的100个基点；同时将循环信贷额度扩大至7.5亿美元，流动性达7.95亿美元 [31][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度收购资产的市场竞争情况及较低收购资本化率的原因 - 第四季度收购资产类型多样，进入了一些此前未涉足的市场，如南佛罗里达和加州市场；收购的一些资产有较长租赁期限，降低了竞争程度，是本季度资本化率较低的部分原因；全年资本化率为6%，预计2021年也是如此 [42][43] 问题2: 第四季度另一笔机会性销售的情况 - 是向孟菲斯的一个租户出售了一处房产，该租户因债务成本降低决定购买该建筑并继续租赁，交易结果良好，符合整体5.4%的处置资本化率 [47] 问题3: 公司的资金来源及全年是否有股权融资需求 - 公司在过去展示了良好的资本配置和获取能力，能够获取不同类型的资本；2021年公司将回归更正常的杠杆率范围4.75 - 5.5倍，股权融资将结合大型交易和ATM方式，会尽量匹配收购资金 [51][52] 问题4: 公司大小租户的需求趋势 - 疫情期间租户需求和健康状况良好，有向大型租户需求增长的趋势，大盒子建筑需求增加，一些疫情前有挑战的市场因电商需求而恢复健康；公司小型套房一般超过10万平方英尺，此类需求并未明显下降 [53][54] 问题5: 资本化率趋势及不同市场的资本化率差异 - 公司不活跃于三级市场，更关注资产未来的核心和CAD每股收益以及10年杠杆内部收益率；资本化率在较大市场和对投资者有吸引力的市场压缩更明显，公司会根据市场租金增长等因素评估每个市场的交易，而非单纯比较一级和二级市场 [59][61] - 2020年现金资本化率平均为6%，直线资本化率在此基础上高40 - 50个基点；2021年指导中点为6%，直线资本化率高50个基点，主要是因为收购的一些长期租赁有较高的租金涨幅 [62] 问题6: 今年收购中稳定型收购和价值增值型收购的比例 - 价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] 问题7: 公司对亚马逊的租户敞口及长期可接受程度 - 亚马逊是优质租户，公司与亚马逊的关系重要，目前3.8%的敞口是最高信用敞口，公司对此很放心，认为对亚马逊的敞口可以超过5%；公司注重租户信用多元化 [69] - 公司对亚马逊的租赁涉及不同租赁期限、市场和设施用途，进一步分散了敞口；租赁的加权平均期限接近10年，今年收购的一份租赁期限为7年，具有较好的相对价值 [71][72] 问题8: 今年收购管道的节奏 - 公司收购节奏通常是四季度较重，一季度最轻，二季度和三季度规模相近；2020年因疫情情况特殊，可参考2018 - 2019年的节奏来估计2021年 [74][75] 问题9: 工业产品的竞争格局变化及买家类型差异 - 工业地产领域资本流入增加，参与者增多，但公司认为最佳回报机会不在资本大量流入的领域；资本更多流向风险较低的一端，公司会在优质二级市场寻找相对价值，成交率约为15%或略高 [77][79] - 工业地产交易规模越大，潜在投资者要求的回报越低，存在规模溢价；公司会综合考虑多种因素，评估出售资产或发行普通股筹集资金对股东的利弊 [80][82] 问题10: 市场短期租赁活动及逆向物流情况 - 疫情使网购提前多年发展，物流和逆向物流基础设施仍在追赶新的需求水平，预计这将继续推动市场需求 [85][86] - 短期租赁一直是公司业务的一部分，但占比相对较小，通常会转化为长期租赁，公司认为是积极的机会 [87] 问题11: 公司仓库客户的空间利用率及库存水平 - 公司设施的容量利用率有所提高，货架使用较为普遍 [89] 问题12: 退休成本是否意味着公司计划或继任安排的变化 - 这只是公司业务成熟的体现，此前没有退休政策，随着员工工作年限增长，董事会认为有必要制定该政策，与公司其他方面无关 [92] 问题13: 同店NOI增长预期中固定租金涨幅和租赁预期的贡献比例 - 租金涨幅是重要驱动因素，同店租赁平均每年有2.25%的涨幅；其他影响因素包括续租租金（多年来平均为中个位数）、平均入住率和空置时间改善等 [97] 问题14: 1月租金收款是否包括月末付款及是否有持续延期付款情况 - 有一些持续延期付款情况，公司将延期付款安排在年底偿还，部分租户需要更多时间，但所有延期付款都按时或提前偿还；1月收款中包含一些月末付款，2020年99.6%的收款率更能代表整体情况，剩余未收款项将按时完成 [99] 问题15: 公司对可赎回优先股的计划及债务与优先股的评估 - 公司正在评估多种选择，此前优先股赎回使用股权，且赎回对股权账面价值有增值作用；公司考虑用普通股赎回，也在考虑其他选择，决策将公开宣布 [102] - 目前在私募市场发行长期债务的成本为275，若用此赎回优先股或用未结算的远期股权赎回，对股东来说都是去杠杆的增值事件 [104] 问题16: G&A增加的原因及未来增长趋势 - G&A增加是由于投资平台，包括随着投资组合增长增加新员工（会计和资产管理方面）、投资技术平台以及在达拉斯办公室增加人员；公司认为这些投资符合股东长期利益 [106] - 未来G&A增长速度可能会下降，除非有能带来良好投资回报的进一步投资；公司一直在努力降低G&A占NOI的比例 [108][109] 问题17: 公司对剩余租期不足三年的租赁收购的考虑及在投资组合中的作用 - 公司历史上收购过租期短至零年、长至25年的租赁，会从概率上评估收购风险与回报；对于短期租赁，会重点考虑留存率、潜在资本成本、当前租金与市场租金差异等因素；收购短期租赁资产仍是整体投资组合策略的一部分 [113][115] 问题18: G&A中人员和技术投资的比例及技术成本是否有一次性成分 - 大部分投资是人员方面，如招聘数据分析师；技术投资包括软件和房地产科技投资，有前期成本和持续成本；与投资组合增长相关的可扩展成本约占NOI的1.5% - 2%，目前平均G&A成本占NOI超过10% [117] 问题19: 本季度Costco成为前20大租户是新增租赁还是收购了两份租赁 - 本季度是新增收购，公司对该收购的长期回报看好，该租赁有较强的租金涨幅，租期为6 - 7年，且所在市场公司有良好的经纪关系 [118] 问题20: 公司为何不加速处置三级市场资产并将资金投入一、二级市场 - 公司会根据单个资产的定价和预期现金流评估是否出售，若资产对公司的价值高于出售所得资金，且符合公司处置三级市场资产的原则，才会考虑出售；公司不会做出全面退出三级市场的决策，而是机会性和明智地处置资产 [121]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，杠杆处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入1月股权发行的未完成远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [23] - 第三季度收购额总计6470万美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.3%和6.8%；截至目前，2020年已完成收购额达4.54亿美元，另有2.16亿美元收购正在进行或已签署意向书，预计年底完成，使2020年总收购额达6.7亿美元 [24] - 第三季度信用损失总计180万美元，约85万美元与直线租金冲销有关，约95万美元与现金信用损失有关 [29] - 2020年剩余时间指导更新：预计收购额在6.5 - 7.5亿美元之间，现金资本回报率在6% - 6.25%之间，直线资本回报率在6.5% - 6.75%之间；预计处置额在1.5 - 2亿美元之间；预计留存率在70% - 75%之间；预计年度同店现金NOI增长在75 - 125个基点之间；预计G&A在3900 - 4100万美元之间；预计杠杆在4.5 - 5.25倍之间；预计每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；预计核心FFO每股在1.86 - 1.88美元之间，中点增加0.03美元 [30][31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积达560万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为1.3%和4.7%；新租赁利差为 - 4.7%，排除两个特定租赁后，现金和直线新租赁利差分别增至12.4%和21.5%；季度内还租赁了8.2万平方英尺增值建筑 [25][26] - 季度留存率为72.1%，全年为81.4%，排除特定影响后分别为88.6%和91.5%；同店现金NOI季度增长0.8%，年初至今增长1.8%；第三季度收取了98.2%的基本租金账单，剩余1.8%中有60个基点已延期，预计年底前预付 [27] - 截至11月5日，已收取10月基本租金账单的96.9%，预计两周内再收取60个基点，使总收取率达97.5%；剩余2.5%中，1%已延期，1.5%与受疫情影响的小租户有关，第三季度无新租金延期增加 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户租赁需求在疫情初期短暂放缓后迅速恢复，整个季度保持强劲，电子商务供应链建设引领需求，多数市场供需接近平衡或处于可接受增量供应的入住水平 [11] - 收购市场已恢复到疫情前水平，投资者对工业房地产的兴趣持续增长，公司收购平台在多个市场成熟，目前收购管道金额超过28亿美元 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在有人认为资产价值高于公司时出售资产，目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估买卖可能性 [41][42] - 公司收购管道扩大是因市场上资产增多，筛选标准未变，目标是收购增值交易，维持核心FFO和CAD增长 [47][48][55] - 公司设立STAG Industrial慈善行动基金，以正式化和引导企业捐赠，支持相关事业和组织 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产基本面强劲，尽管经济形势不确定，但公司投资组合表现良好，对未来机会持乐观态度，将在第四季度电话会议提供2021年详细指导 [10][12][35] - 公司资产负债表稳健，流动性高，团队在居家办公环境下高效工作，文化坚韧 [21] 其他重要信息 - 公司最近完成第四次年度租户调查，疫情期间第三方物流、家居改善和电子商务相关行业较幸运，贸易展览和部分小型汽车租户较不幸；约40%租户利用部分空间开展电子商务活动，约15%建筑专门用于电子商务，租户仓库用于电子商务的面积占比从2018年的30%增至2020年近40% [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 处置计划中出售资产的构成或地点是否因市场变化而改变 - 公司维持出售资产的总体理念，即当他人认为资产价值高于公司时出售；目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估；第四季度处置指导增加主要因一项意外收到反向询价的资产，预计该交易回报可观 [41][42][43] 问题2: 出售和收购资产的资本回报率差异 - 差异因资产和市场而异，公司在套利投资中获得两位数无杠杆内部收益率回报，出售资产所得将增值再投资 [45] 问题3: 收购管道大幅增加，收购资产类型和市场目标是否改变 - 收购管道扩大是因疫情期间卖家和经纪人在第二季度减少资产投放市场，夏末秋初积压资产进入市场，筛选标准未变 [47][48] 问题4: 新收购指导意味着第四季度活跃，是否有更多资产在合同中，资本回报率降低原因 - 公司有超过2亿美元资产在合同或意向书中，第四季度收购量可能与去年同期相当甚至更大；资本回报率下降是因资产组合变化，如长期租赁和较少资本支出的定制建筑交易 [53][54][55] 问题5: 增加处置指导所售资产类型和动机 - 增加处置指导与一项意外收到反向询价的资产有关，出售该资产所得将增值再投资 [57] 问题6: 如何考虑提取远期股权和进行新股权交易以资助28亿美元收购管道 - 收购管道动态变化，实际收购量通常较小；目前杠杆率为4倍，有足够空间达到5.25%的杠杆范围，可通过债务收购8.5亿美元资产达到长期杠杆上限；公司有至1月中旬提取远期股权的时间，很可能会使用该股权，但不排除有额外股权需求时进入市场 [63][65][66] 问题7: 2021年约900万平方英尺到期租约的按市值计价情况 - 公司认为资产租金处于或略低于市场水平，2021年无类似今年200万平方英尺的大额租约到期 [69] 问题8: 本季度新租赁期限为10年，是受影响租赁还是普遍缩短 - 主要受一项短期租赁影响，该租赁为一年多，预计后续可协商长期租赁，导致新租赁加权平均期限下降 [76] 问题9: GSA设施的租赁和出售计划，以及相邻土地开发和出售计划 - 公司在各方面推进，包括开发许可、与潜在买家和租户沟通，该资产及其开发潜力有多种有吸引力的机会 [79][81][82] 问题10: 季度末后交易的资产在面积和成本上较大的原因 - 是资产组合原因，有较大资产，但无100万平方英尺的资产，这些资产符合公司长期投资门槛 [88][89] 问题11: 未收取的1.5%租金在协商租户和非破产租户间的分配 - 这些租户受疫情影响，公司与他们进行不同讨论，包括延期或付款计划，所有情况都反映在年度信用损失指导中 [91] 问题12: 信用损失展望是否延续到2021年，能否收回小额损失 - 公司将在2月提供2021年指导，刺激措施影响难以估计，但目前租户恢复情况好于预期，今年信用损失指导持续下降 [94] 问题13: 疫情激增对第四季度或2021年第一季度交易完成能力的影响 - 公司通过第三方、一定程度的旅行、谷歌地图和第三方顾问等方式，使交易流程对疫情有较强韧性，卖家不再回避市场，对未来交易能力有信心 [95][96]

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财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.47美元，较2019年第二季度增长4.4% [18] - 季度末杠杆率处于指导区间低端，预计下半年随着收购活动增加杠杆率将趋于正常；净债务与跑道调整后EBITDA的倍数在计入1月股权发行的外部远期股权收益前为4.3倍，计入后为3.9倍 [18] - 第二季度收购总额为1190万美元，年初至今收购总额为1.313亿美元；预计下半年收购量将增加 [19] - 第二季度运营租赁活动涉及270万平方英尺，现金和直线租金利差分别为1.6%和9.6% [19] - 季度留存率为100%，年初至今为95%；同店现金NOI季度增长2.1%，年初至今增长2.3% [20] - 第二季度收取了98%的基本租金账单，剩余2%中1.4%已延期，预计年底还款；截至7月28日，7月基本租金账单收取了90.9%，预计最终收取比例达95.5% [20][21] - 至今收到租金减免请求总计占ABR的5.3%（2110万美元），已批准约210万美元（52个基点ABR），一般框架为租金延期而非减免，延期租金12个月内偿还 [22] - 因6个租户产生150万美元信贷损失，其中约90万美元与直线租金核销有关，约60万美元为现金信贷损失，现金信贷损失相当于当前同店现金NOI信贷损失指导的20个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度释放了48.2万平方英尺增值建筑 [20] - 汉普斯特德100万平方英尺建筑预计出租情况将好于最初12 - 18个月的预期 [12] - 陶顿35万平方英尺建筑已与一家主要电商租户签订11年整租合同，还获得超50万美元的解约费，零停机时间且租金表现超预算和预期 [13] - 伯灵顿25万平方英尺投机性开发建筑已与一家主要电商租户签订整租合同，租金和租赁启动时间均超预期 [14] - 伯灵顿另一个100万平方英尺建筑将进行出租，同时继续推进相邻开发地块的开发，该子市场租赁速度强劲 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 维持2020年收购额3 - 6亿美元的预期，预计收购稳定资产，现金资本化率范围为6.25% - 6.75%；因决定保留伯灵顿GSA大楼，处置额范围降至1 - 1.5亿美元 [26] - 预计留存率在60% - 70%，2020年同店现金NOI增长在0 - 100个基点，包含100 - 150个基点的信贷损失 [27] - 预计全年G&A在3900 - 4100万美元，杠杆率在4.5 - 5.25倍，每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元，核心FFP每股在1.80 - 1.88美元 [28] - 电商供应链建设是工业地产的重要需求驱动力，亚马逊是公司最大租户，占年化基础收入的2.5% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前仍存在诸多不确定因素，如新冠疫情是否会有第二波、经济重新开放情况、学生和员工的工作学习模式以及11月总统大选等 [9] - 消费者行为因疫情发生改变，电商存在和相关供应链对大多数企业而言是竞争必需，工业地产需求受电商供应链建设驱动 [10][11] - 公司对运营和执行有信心，预计下半年收购活动增加，资产供应将改善，有望实现指导范围内的业绩 [43][44][49] 其他重要信息 - 公司办公室已自愿开放近两个月，但员工大多仍在家工作，有信心在条件允许时让员工安全返回办公室 [31] - 公司大幅增加社会事业财务支持预算，扩大员工志愿工作机会，提供教育机会，修改招聘实践以确保更广泛和多样化的申请人池 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 基于年初至今的高留存率，能否说明未改变的指导范围中考虑的下行情景，以及对第三季度留存率的信心程度 - 今年剩余时间留存率下降主要是因为新泽西伯灵顿的GSA大楼和马里兰州汉普斯特德的Solo Cup大楼将在第三或第四季度空置，但公司对这些大楼的运营和执行有信心 [37] 问题: 本季度签订的短期租赁协议的百分比及这些交易的经济性如何 - 在经济衰退期间短期租赁活动会增加，一些租户因新冠疫情相关停工延迟搬迁，公司因此受益于短期租赁 [38][39] 问题: 马萨诸塞州的增值项目和新泽西州的投机性开发项目的成本收益率如何，与典型收购收益率相比怎样 - 开发项目的成本收益率较高，接近两位数；陶顿设施的成本收益率较难计算，但超出投资预期，预计这两个项目将在很长一段时间内产生稳定现金流 [41] 问题: 收购指导未变，年初至今收购额约1.31亿美元，这意味着第三和第四季度收购活动将非常活跃，目前收购管道情况如何 - 第三和第四季度通常是收购旺季，疫情初期收购管道减少，现在正在恢复，公司正在对更多资产进行投标；目前收购管道规模为18亿美元，预计8月和9月市场上资产会增加 [43][44] 问题: 当前的股权是否足以支持收购预期，是否需要额外股权 - 根据当前指导和杠杆率（计入股权后为3.9倍），公司有足够资本进行收购，无需进入股权市场 [45] 问题: 关于收购资金和未来股权融资的可能性，能完成多少收购管道中的项目，能否达到指导范围上限 - 公司在收购方面不受资本限制，可在新指导上限内进行收购；预计8月和9月市场上资产供应将增加，有助于公司实现指导范围内的业绩 [47][48][49] 问题: 公司投资组合中是否有早期迹象显示租户开始利用资产或市场将制造业带回美国 - 目前仍处于早期阶段，再回流面临成本问题，是一个渐进的过程，需要大量规划和开发时间；公司资产位于人口中心和传统生产地区，有望从中受益 [50][51] 问题: 电商租户的需求轨迹如何，租赁速度是否在第二季度末和第三季度初趋于平稳 - 从宏观层面看，预计需求可能会放缓，但目前仍有很多人在为电商活动的进一步增加做准备；最初电商租赁份额较高，随着其他参与者回归市场，份额有所下降，目前市场需求广泛，涉及多个行业 [53][54] 问题: 7月递延租金较第二季度平均月递延率有所增加，能否说明趋势以及哪些租户开始获得递延租金 - 7月递延租金增加是因为一些租户支付了4月和5月租金后同意在季度后期延期支付，获得递延租金的租户群体与第二季度相同，至今约有8个租户获得递延租金 [55][56] 问题: 能否详细说明一些较大可用空间的情况，如Solo Cup大楼的租赁签约时间和预期 - 公司非常有信心在今年内为Solo Cup大楼签订租赁协议 [58][59] 问题: 对于GSA大楼，能否说明租赁是否会比典型的12个月空置期提前完成，以及当前租金与市场租金的关系 - 该大楼租赁活动活跃，公司有信心在更短时间内完成租赁；租金与市场租金接近，可能略低 [60][62] 问题: GSA大楼相邻土地地块的规划如何，是否会进行开发，是否会进行投机性开发 - 公司计划推进土地地块的许可程序以增加其价值，然后评估是由自己还是他人进行开发；目前市场上投机性开发活动活跃，预计会有人愿意在该地块上建设 [63] 问题: 土地地块的产权审批流程需要多长时间，是否会受GSA租约影响 - 产权审批流程已经开始，不受GSA租约影响 [64] 问题: 伯灵顿和马萨诸塞州物业的租赁何时开始计入损益表 - 这些租赁已经开始计入损益表，其中一个在第二季度，伯灵顿的在第三季度 [65] 问题: 为计划搬迁至定制建筑的租户进行短期续约，是否意味着未来六个月租户留存率不会受到额外搬迁影响，还是会有更多租户搬迁 - 这仅涉及少数因项目未准备好而续租一年的情况，租赁面积较小；总体而言，在经济衰退期间，公司意外发现对长期租赁的需求较强 [68][69][70] 问题: 如何看待与租户的租金谈判，市场租金、利差和优惠情况与疫情前相比如何 - 疫情初期租金谈判有所暂停，但趋势线并未下降，租金水平变化不大；全国吸收和供应数据预计下降，但目前租赁市场未受太大影响 [71][72][73] 问题: 收购方面，价格是否有变化，市场上的产品风险是否降低，出价与要价的价差情况如何 - 工业地产价差较窄，6月完成的两笔交易较疫情前价格有折扣，其中一笔达2.6%；预计未来价格相似，可能有轻微折扣但不显著；疫情初期市场上的资产风险较低，预计8月和9月进入市场的资产风险特征更广泛 [75][76] 问题: 公司对风险较高资产的投资意愿如何 - 公司会为承担的风险寻求合理回报，设置了风险控制措施，不会承担过高风险，但愿意为有价值的资产支付合理价格 [77] 问题: 能否说明新租赁协议的负租赁利差情况 - 新租赁协议期限约11.5年，而可比先前租赁协议约3.5年，公司选择了期限而在租金率上有所让步；此外，一笔交易因税收减免到期导致新租金降低，约占新租金降低幅度的一半 [80] 问题: 鉴于季度末后未完成任何收购，如何看待今年剩余时间的收购节奏 - 预计第三季度末会有一些收购完成，大部分剩余收购交易已达成价格协议或合同，因疫情在5月中旬暂停，6月重新评估并完成部分交易；随着更多交易进入市场，评估和完成交易至少需要60天，所以收购将在第三季度末和第四季度进行 [83] 问题: 假设6个采用现金会计的租约租金无法恢复，公司预计的回收率如何 - 这已包含在公司的信贷损失指导、FFO指导和同店指导中；今年的回收率接近零，主要是要让这些租户搬离并重新出租空间 [84][85] 问题: 从宏观角度看，亚马逊的新吸纳量有多重要，公司对其租赁活动的年度二阶导数关注程度如何 - 亚马逊今年是重要的空间吸纳者，但预计其高速吸纳空间的情况不会持续；亚马逊不是电商行业唯一的驱动力，市场上还有其他有电商需求的租户 [87] 问题: 本季度租赁终止费收入具体情况如何 - 租赁终止费总收入为100万美元，其中现金收入74万美元 [89] 问题: 调整后EBITDA页面中太阳能收入是经常性收入还是一次性收入 - 从GAAP角度看，太阳能收入在合同期内摊销，属于经常性收入；从现金角度看，是一次性收入；本季度CAD中包含约40万美元太阳能收入，核心FFO中包含约1.8万美元 [90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.47美元，较2019年第一季度增长4.4% [27] - 净债务与运行率调整后EBITDA的比率，计入未完成的远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [27] - 第一季度收购借款总计1.19亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.7%和7.2% [28] - 第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] - 第一季度同店现金NOI增长2.5%，留存率为87.5%，现金续租利差为2.3%，直线续租利差为11.2% [28] - 截至4月30日，已收取4月基础租金账单的90%，预计未来一两周内再收取2%，使收款率达92% [29] - 已收到相当于年化基础租金4.1%（1600万美元）的租金减免申请，预计给予约150万美元（相当于ABR的38个基点）的净减免 [30] - 1月13日完成股权发行，每股31.40美元，总净收益约3.11亿美元，1月收到1.73亿美元，其余将在未来结算 [31] - 3月底提取延迟提取定期贷款剩余的1亿美元和循环信贷额度的2亿美元，季末现金余额为3.25亿美元，目前流动性为7.33亿美元 [33] - 4月17日对即将到期的两笔定期贷款（总计3亿美元）进行再融资，新贷款2021年4月16日到期，可选择延长至2023年4月，固定利率为1.78% [34] - 更新2020年指导：预计收购额在3 - 6亿美元之间，收购资产为稳定资产，现金资本回报率为6.25% - 6.75%；预计处置额在1.5 - 2.5亿美元之间；预计同店现金和LIBOR在0 - 100个基点之间，包含100 - 150个基点的信用损失；G&A在3900 - 4100万美元之间；杠杆率在4.5 - 5.5倍之间；每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；核心FFO每股在1.80 - 1.88美元之间 [36][37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度续租活动稳定，新租赁放缓，谈判时间预计增加；3月第三周至今已签订13份租约，面积达140万平方英尺；物流、零售、食品和制药行业租户需求增加，有28个租户（代表500万平方英尺需求）对可用空间感兴趣 [14][18][19] - 收购业务：第一季度收购借款总计1.19亿美元，最后一笔收购于3月9日完成，此后无收购活动；因市场动荡暂停收购，终止部分交易，对其余交易请求延长合同期限 [16][17][28] - 处置业务：第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产资产交易市场基本暂停，经纪人建议卖家推迟新交易，预计夏季恢复 [14] - 预计中期工业领域需求适度增加，供应减少 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变 [62] - 因市场动荡暂停收购，待市场恢复后重新评估收购时机和方式 [16][17] - 关注供应链重构、电商加速发展等趋势，预计工业地产需求后期增加，公司将从中受益 [12][13] - 评估租户信用风险，与租户保持沟通，根据情况调整信用损失指导 [20][21][29] - 保持资产组合和资产负债表的灵活性，利用流动性在市场恢复时把握机会 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对工业房地产行业的短期影响不确定，GDP增长预测为负，消费受抑制，租户和行业面临压力 [11] - 政府政策注入流动性，但长期影响有待确定 [11] - 长期来看，工业行业将受益于供应链重构、电商加速发展等趋势，需求将增加 [12][13] - 市场波动大，难以预测复苏时间和速度，公司将根据情况更新市场信息 [24] - 公司资产组合和资产负债表状况良好，能够应对当前环境并在复苏中受益 [25] 其他重要信息 - 公司员工远程工作，公司运营正常，此前在流程改进、数据收集和分析方面的投资发挥了作用 [10] - 信用审查和监控是公司业务的重要组成部分，信用团队与租户保持沟通 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：收购资本回报率指导提高的原因及对资本成本和承保风险的看法 - 较高的资本回报率反映了第一季度的经验以及市场预期危机后价格下降、资本回报率上升；考虑资本成本时会参考当前股权定价，重新进入市场时可能会提高回报要求 [44] 问题：GSA和Solo Cup租户搬离情况及再租赁前景 - 这两个200万平方英尺的空置空间是租赁工作的重点，Solo Cup有至少两个潜在租户正在谈判，GSA资产在新泽西州伯灵顿仍有很多积极选择，包括潜在买家对开发部分的兴趣 [46] 问题：新泽西州开发项目的租赁情况及收益率 - 正在进行租赁文件交易，有望很快有积极消息，有一个电商租户正在就整栋楼进行租赁谈判；该项目收益率将显著高于收购收益率 [48][49] 问题：同店NOI指导中信用损失增加的原因 - 并非来自近期违约经验，而是对所有租户进行细致评估的结果；第一季度未发生信用损失，同店指导变化主要是由于预计疫情导致的信用损失增加100 - 150个基点 [50][51] 问题：近期债务交易的定价与疫情前预期的比较 - 疫情前该交易可能是五年期定期贷款，利差100个基点，无LIBOR下限；此次是三年期定期贷款，可选择每年延期，利差150个基点，LIBOR下限25个基点；互换利率较低，综合利率为1.78%，与五年期贷款利率相差不大 [54] 问题：对汽车、专业零售和服装租户的敞口情况及表现 - 零售敞口约5%，汽车敞口略高于10%，汽车行业敞口广泛分散；部分工厂关闭，但三大汽车制造商预计未来几周重新开业；所有行业情况已纳入年度100 - 150个基点的信用损失指导中 [56][57] 问题：这些租户中申请租金减免的情况及公司应对措施 - 有相当多租户申请减免，预计给予约40个基点的减免，一般为1 - 3个月的减免，并在未来12个月内偿还；公司租户多为大型高评级租户，即使工厂关闭，信用评级仍较强 [60] 问题：公司战略是否改变 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变；虽不确定市场干扰程度，但该战略能应对危机和其他经济状况 [62][63] 问题：租金收取趋势及未收取部分是否会有更多延期 - 大部分延期将来自受疫情影响的租户；预测年度信用损失的最大困难是刺激政策对租户的影响；预计给予约40个基点的租金减免，为期1 - 3个月，并在未来12个月内偿还 [67] 问题：申请租金减免的租户数量 - 有64个租户申请租金减免，截至目前预计不减免的约为1个 [68] 问题：如何看待GSA物业的情况及解决时间 - GSA租约到7月，目前仍有租金收入；市场强劲，开发兴趣持续；不确定解决时间，但有多种选择和灵活性，预计全年有稳定租金收入 [71][72][73] 问题：Solo Cup空间的租赁交易进展及租户入住时间 - 希望今年能完成交易，具体取决于为租户准备建筑所需的工作量；对该物业的兴趣令人鼓舞，很可能在年底前解决 [74][75] 问题：2020年同店NOI组合入住率预期 - 入住率取决于违约情况，对续租情况有较好的可见性；新租赁市场活动强劲，但展示空间和文件处理的物流问题可能会影响进度；不确定性主要在新租赁的时间上 [77][78] 问题：第一季度租赁对话的基调、驱动行业及目前状态 - 制药、电商等行业表现强劲，需求广泛；目前电商租户需求比例较高，也有食品、制药和汽车等行业的需求 [82] 问题：年初至今销售的资本回报率及剩余资产的销售时间和资本回报率 - 处置的两栋卡马里奥建筑的市场租金资本回报率为4.9%；GSA目前不在年度处置指导范围内；处置上限2.5亿美元可能包括GSA或Solo Cup的出售，但目前不太可能 [83] 问题：削减G&A的组成部分及2021年是否会回升 - 削减主要包括人员规模调整和公司差旅减少；人员规模可能随市场恢复而恢复，公司差旅可能在较长时间内减少；2021年可能会回升 [84][85] 问题：未开放的已占用物业比例 - 因汽车工厂关闭和工人安全问题关闭的建筑共18栋，占425栋的一部分 [88] 问题：这18栋建筑在租金减免申请中所占比例 - 两者相关性不高，零售租户中的小租户也常关闭并寻求减免，汽车相关租户主要在调整运营计划以确保工人安全，大型组织不太会申请租金减免 [90] 问题：COVID - 19对电商发展的影响如何影响公司资产剥离和收购决策 - 公司将从资产组合中剥离不适应当前环境的资产，如10多年前收购的呼叫中心建筑；大部分建筑为可替代的配送建筑，将受益于供应链冗余；公司战略不变，但执行方式会根据市场情况调整 [91][92] 问题：租户留存指导下降的原因 - 主要是不再计划出售手机资产，该资产若出售会影响留存统计数据 [94] 问题：当前环境对非报销运营费用（如清洁成本、公用事业费用）的影响 - 公司大部分物业为三净租赁，主要受空置物业影响；目前物业占用率高，运营成本暴露较低 [96] 问题：公司收购标准是否在业务线敞口、地理位置、租赁期限或信用质量方面发生变化 - 公司一直寻求能获得最大风险回报的资产，会根据市场情况灵活调整；如果市场偏好特定类型资产导致价格过高，公司不会参与；如果出现价格错位，公司会考虑在相关领域开展业务 [97] 问题：公司何时恢复收购活动及卖家群体的预期变化 - 不确定何时恢复收购，也不确定市场困境的来源；较小卖家等待的意愿可能较小，公司正常业务主要关注小卖家，预计仍将如此 [99] 问题：新闻稿中提到的部分租户支付困难的问题及5月支付情况预期 - 问题主要有两个方面，一是公司实施新的支付软件导致部分租户出现物流问题，二是部分公司支付支票流程问题；预计5月能收取这些租金 [102][103]

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