财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收约4400万美元，较2023年同期增长4.3%；全年总营收约1.82亿美元，较2023年增长4.6% [20] - 第四季度酒店EBITDA约1070万美元，较去年同期增长3.6%；全年酒店EBITDA约4680万美元，较2023年增长4.5% [20][21] - 第四季度调整后FFO约200万美元，较2023年同期增加约85万美元；全年调整后FFO约1430万美元，较上一年减少约25万美元 [21] - 截至2024年12月31日，公司总现金约2870万美元，其中无限制现金及现金等价物约730万美元，另有约2140万美元预留用于房地产税、保险、资本改善等项目；季度末未偿还债务本金余额为3.193亿美元，加权平均利率为5.88%，约84.5%的债务为固定利率 [23] - 预计2025年常规家具、固定装置和设备更换及翻新资本支出约720万美元，费城和杰克逊维尔酒店项目预计资本支出约1160万美元 [24] - 公司发布2025年全年业绩指引，预计总营收在1.834亿 - 1.882亿美元之间，中点较上一年增长2.1%；酒店EBITDA预计在4880万 - 4960万美元之间，中点较上一年增长5.2%；调整后FFO预计在1150万 - 1230万美元之间，即每股0.57 - 0.61美元，中点较上一年增长16.4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度实际投资组合RevPAR增长2.9%，入住率增长7%，平均每日房价（ADR）下降3.7%；剔除坦帕酒店因飓风影响的数据后，RevPAR增长5.8% [7] - 第四季度实际同店投资组合RevPAR较2019年增长3.8%，ADR增长7.9%，入住率下降3% [7] - 2024年全年RevPAR较2023年增长3.5%，入住率增长6.1%，房价下降2.5%；剔除坦帕酒店因飓风影响的数据后，全年实际投资组合RevPAR较2023年增长3.9% [8] - 全年同店实际投资组合RevPAR较2019年增长1.3%，ADR增长8.6%，入住率下降6.8% [8] - 好莱坞双树度假村第四季度RevPAR增长13.8%，入住率增长13.4%，房价略有上涨；入住率份额增长13%，RevPAR指数增长8.5% [13] - 休斯顿怀特霍尔酒店第四季度RevPAR增长近50%，入住率增长46.1%，房价增长2.7%；RevPAR份额增长超30%，入住率份额增长近34% [13][14] - 费城双树酒店第四季度RevPAR增长9.4%，入住率增长16.2%；RevPAR份额增长5.2% [14][15] - 威尔明顿巴拉斯特酒店第四季度RevPAR增长7.1%，入住率增长1.9%，房价增长5% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场入住率增长强劲，住宿基本面在疫情后不均衡恢复期后已正常化 [9] - 1月RevPAR较上年增长12.8%，城市酒店持续改善，南佛罗里达酒店需求强劲 [35] - 预计2025年全年投资组合RevPAR为2024年的103% - 105% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续为即将进行的两个PIP翻新项目进行规划和准备，在费城与希尔顿签订了为期十年的双树品牌特许经营协议，翻新预算为1150万美元，预计2026年5月1日完成；在杰克逊维尔与希尔顿签订了为期十年的特许经营协议，将酒店转换为软品牌概念，命名为贝拉米酒店，翻新预算为1460万美元，预计2027年1月1日完成 [18] - 公司将继续保守应对即将到期的债务，这些债务在短期内分布均匀 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合第四季度的业绩感到满意，全年运营基本面改善，入住率持续增长 [27] - 尽管季度内房价有所疲软，但管理层能够利用简化的收益管理策略推动营收增长、提高RevPAR份额并实现稳定利润率 [29] - 2025年公司对酒店行业持谨慎乐观态度，尽管宏观环境不确定，但1月运营基本面表现好于预期 [34][35] - 公司认为定位良好的酒店组合将继续凭借入住率增长表现出色 [36] 其他重要信息 - 飓风海伦在2024年第三季度袭击，对第四季度运营产生重大影响，阿尔巴酒店一楼进水，公共区域、客房家具、装修、设备及部分建筑系统受损，但酒店仍保持全面运营；预计飓风对该酒店运营的影响将持续到今年第二季度；公司季度运营指标反映了飓风影响，营收和盈利能力指标包含业务中断保险信贷 [11][12] - 剔除佐治亚露台酒店70万美元的一次性赠款支付后，第四季度酒店EBITDA利润率较上年提高150个基点 [16] - 公司预计随着人员配置和设施水平正常化以及工资成本稳定，投资组合利润率将相对稳定 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司营收和EBITDA预计增长，但FFO却下降，原因是什么以及FFO的发展趋势如何 - 公司有一批五到十年前以4% - 5%利率发放的贷款需要再融资，导致利息成本上升，预计在完成这些再融资后，利息成本会逐渐稳定 [37][38][39] 问题2: 关于上个月提交的8 - K文件中股票交易价格低于1美元的问题，公司如何考虑解决 - 公司有180天的时间来纠正这一缺陷，通常可以通过进行一定比例的反向股票分割使股价超过1美元；若在此期间股价自行超过1美元，则问题自动解决 [40][41] 问题3: 正在维修的阿尔巴酒店，保险理赔是否包含在业绩指引中，是否会提高FFO - 业绩指引假设酒店正常运营，目前已收到保险业务中断赔偿款，且每月都会进行核算；第四季度营收和利润结果已反映这些赔偿款，以弥补损失；目前业务中断影响较小，未来每月运营缺口将由赔偿款填补，指引假设公司已完全弥补损失 [42][43][44] 问题4: 考虑到资产价值回升，公司在再融资债务时，是否会考虑出售部分有足够股权的资产，以减轻其他资产的负担并改善公司杠杆状况 - 公司一直在考虑如何管理现金和优化投资组合结构，但尚未深入考虑为该目的出售资产；公司希望随着基本面改善，在再融资方面取得更好结果；目前目标是对即将到期的遗留贷款进行再融资，以从市场获得最佳结果 [47][48][49]

公司业绩表现 - 索瑟利酒店本季度运营资金（FFO）为每股0.08美元，击败Zacks共识预期的每股0.03美元，去年同期为每股0.10美元，本季度FFO惊喜率达166.67% [1] - 上一季度公司预期FFO为每股0.01美元，实际亏损每股0.04美元，惊喜率为 - 500% [1] - 过去四个季度，公司两次超过共识FFO预期 [2] - 截至2024年12月季度，公司营收4395万美元，超过Zacks共识预期2.69%，去年同期营收4215万美元，过去四个季度两次超过共识营收预期 [2] - 纽约银行梅隆公司预计在即将发布的报告中公布季度每股收益1.50美元，同比变化 + 16.3%，过去30天该季度共识每股收益预期上调1.1% [9] - 纽约银行梅隆公司预计营收47.4亿美元，较去年同期增长4.7% [10] 公司股价表现 - 索瑟利酒店自年初以来股价下跌约13%，而标准普尔500指数下跌 - 4.8% [3] 公司前景与评级 - 索瑟利酒店股票近期价格走势和未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 投资者可通过公司FFO展望判断索瑟利酒店股票未来走势，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期的近期变化 [4] - 实证研究表明近期股票走势与预期修正趋势密切相关，投资者可自行跟踪或依靠Zacks Rank评级工具 [5] - 索瑟利酒店在本次财报发布前预期修正趋势喜忧参半，目前股票Zacks Rank为3（持有），预计近期表现与市场一致 [6] - 未来几天索瑟利酒店未来季度和本财年的预期可能会发生变化，当前未来季度共识FFO预期为每股0.19美元，营收4770万美元，本财年共识FFO预期为每股0.76美元，营收1.911亿美元 [7] 行业影响 - 行业前景会对索瑟利酒店股票表现产生重大影响，Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后48%，排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [8]

总营收情况 - 2024年第四季度总营收约4400万美元，较2023年同期的约4210万美元增长约180万美元；全年总营收约1.819亿美元，较2023年的约1.738亿美元增长4.6%，即超800万美元[3][5] - 2024年四季度总营收4395.1508万美元，2023年四季度为4214.8085万美元；2024年全年总营收1.81894287亿美元，2023年全年为1.73838057亿美元[19] 净亏损与净利润情况 - 2024年第四季度归属于普通股股东的净亏损约300万美元，较2023年同期的约270万美元增加约40万美元；全年净亏损约670万美元，较2023年的约400万美元增加65.4%，即约270万美元[3][4] - 2024年四季度净亏损111.7578万美元，2023年四季度为76.9646万美元；2024年全年净利润117.9854万美元，2023年全年为380.9711万美元[19] - 2024年四季度归属于公司普通股股东净亏损303.3516万美元，2023年四季度为268.2969万美元；2024年全年为667.4881万美元，2023年全年为403.5829万美元[19] - 2024年四季度基本和摊薄后归属于普通股股东每股净亏损0.16美元，2023年四季度为0.14美元；2024年全年为0.34美元，2023年全年为0.22美元[19] - 2024年第四季度净亏损111.76万美元，2023年第四季度净亏损76.96万美元；2024年全年净利润117.99万美元，2023年全年净利润380.97万美元[29] - 2024年第四季度净亏损111.76万美元，2023年同期净亏损76.96万美元；2024年全年净利润117.99万美元，2023年全年净利润380.97万美元[30] - 2025年净亏损/收入指引低至 - 67.6万美元，高至12.9万美元[31][32] RevPAR情况 - 2024年第四季度RevPAR为108.99美元，较2023年同期的106.25美元增长2.6%；全年RevPAR为119.26美元，较2023年的114.96美元增长3.7%[3] - 2024年四季度实际投资组合每间可售房收入（RevPAR）107.68美元，2023年四季度为104.69美元；2024年全年为116.78美元，2023年全年为112.84美元[22] - 2024年Q4所有酒店物业每间可销售房收入（RevPAR）加权平均为108.99美元，2023年Q4为106.25美元，2022年Q4为101.73美元[27] 入住率情况 - 2024年第四季度入住率为64.1%，较2023年同期的60.0%增长4.1%；全年入住率为67.2%，较2023年的62.8%有所提升[3] - 2024年四季度实际投资组合入住率64.6%，2023年四季度为60.4%；2024年全年为67.4%，2023年全年为63.5%[22] - 2024年Q4所有酒店物业入住率加权平均为64.1%，2023年Q4为60.0%，2022年Q4为56.5%[25] 平均每日房价情况 - 2024年第四季度平均每日房价为170.10美元，较2023年同期的177.07美元下降3.9%；全年平均每日房价为177.56美元，较2023年的182.97美元下降3.0%[3] - 2024年四季度实际投资组合平均每日房价（ADR）166.78美元，2023年四季度为173.20美元；2024年全年为173.25美元，2023年全年为177.74美元[22] - 2024年Q4所有酒店物业平均每日房价（ADR）加权平均为170.10美元，2023年Q4为177.07美元，2022年Q4为180.05美元[26] 酒店EBITDA情况 - 2024年全年酒店EBITDA约4680万美元，较2023年的约4480万美元增加200万美元，增长4.5%[5][7] - 2025年公司预计总营收在1.83388 - 1.88168亿美元之间，酒店EBITDA在4882.9 - 4961.9万美元之间[8] - 2025年酒店EBITDA指引低至4882.9万美元，高至4961.9万美元[31] 现金及债务情况 - 截至2024年12月31日，公司可用现金及现金等价物约2870万美元，其中约2140万美元用于预留房地产税、保险、资本改进等费用；未偿还债务本金余额约3.193亿美元，加权平均利率约5.88%[6] 调整后FFO情况 - 2024年第四季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人约200万美元，较2023年同期的约280万美元下降30.3%，即约80万美元；全年调整后FFO约1430万美元，较2023年的约1450万美元下降1.7%，即约20万美元[7] - 2024年第四季度调整后归属于普通股股东和单位持有人的FFO为195.46万美元，2023年第四季度为280.31万美元；2024年全年为1429.02万美元，2023年全年为1454.24万美元[29] - 2024年第四季度基本每股调整后FFO为0.10美元，2023年第四季度为0.14美元；2024年全年为0.72美元，2023年全年为0.75美元[29] - 2025年调整后归属于普通股股东和单位持有人的FFO指引低至1154.4万美元，高至1234.9万美元[32] 优先股股息情况 - 2025年1月28日公司宣布对8.0%系列B、7.875%系列C和8.25%系列D优先股分别发放每股0.50美元、0.492188美元和0.515625美元的季度现金股息，将于3月14日支付给2月28日登记在册的股东[7] 资产与负债情况 - 2024年末总资产4.1437592亿美元，2023年末为3.9344348亿美元[17] - 2024年末总负债3.72777154亿美元，2023年末为3.45544821亿美元[17] 普通股发行和流通股数情况 - 2024年末公司普通股发行和流通股数为1984.9165万股，2023年末为1969.6805万股[17] 折旧和摊销情况 - 2024年第四季度折旧和摊销为491.83万美元，2023年第四季度为471.87万美元；2024年全年为1932.17万美元，2023年全年为1873.58万美元[29] 资金营运能力（FFO）情况 - 2024年第四季度资金营运能力（FFO）为356.55万美元，2023年第四季度为390.94万美元；2024年全年为1999.43万美元，2023年全年为2116.98万美元[29] - 2024年第四季度基本每股FFO为0.08美元，2023年第四季度为0.10美元；2024年全年为0.61美元，2023年全年为0.68美元[29] - 2025年FFO指引低至1851.4万美元，高至1931.9万美元[32] 归属于普通股股东和单位持有人的FFO情况 - 2024年第四季度归属于普通股股东和单位持有人的FFO为157.12万美元，2023年第四季度为191.51万美元；2024年全年为1201.71万美元，2023年全年为1319.25万美元[29] - 2025年归属于普通股股东和单位持有人的FFO指引低至1053.9万美元，高至1134.4万美元[32] 利息费用情况 - 2024年第四季度利息费用为565.11万美元，2023年同期为471.95万美元；2024年全年利息费用为2088.27万美元，2023年全年为1758.81万美元[30] EBITDA指引情况 - 2025年EBITDA指引低至4187.9万美元，高至4270.4万美元[31] 关键补充业绩指标情况 - 公司认为FFO、调整后FFO、EBITDA和酒店EBITDA是关键补充业绩指标[33] 酒店EBITDA定义情况 - 公司定义酒店EBITDA为净收入或亏损排除多项费用和收益后的指标[38]

文章核心观点 公司公布2024年第四季度和全年合并业绩 全年总营收和酒店EBITDA增长 但净亏损归因于普通股股东增加 公司在2024年成功应对抵押市场 并对2025年市场需求改善表示乐观 [1][3] 分组1：财务业绩 营收 - 2024年第四季度总营收约4400万美元 较2023年同期的约4210万美元有所增加 全年总营收约1.819亿美元 较2023年的约1.738亿美元增长4.6% [2] - 2024年第四季度客房收入2759.9988万美元 餐饮收入921.3415万美元 其他运营部门收入713.8105万美元 全年客房收入1.19079903亿美元 餐饮收入3662.6906万美元 其他运营部门收入2618.7478万美元 [15] 利润 - 2024年第四季度净亏损111.8万美元 2023年同期净亏损77万美元 全年净利润118万美元 2023年全年净利润381万美元 [1] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净亏损303.4万美元 2023年同期为268.3万美元 全年归属于普通股股东的净亏损667.5万美元 较2023年的403.6万美元增加65.4% [1] 其他指标 - 2024年第四季度EBITDA为938.3万美元 2023年同期为849万美元 全年EBITDA为4088.3万美元 2023年全年为3907.9万美元 [1] - 2024年第四季度酒店EBITDA为1066.8万美元 2023年同期为1030万美元 全年酒店EBITDA为4681.3万美元 较2023年的4478.8万美元增长4.5% [1] - 2024年第四季度FFO归属于普通股股东和单位持有人为157.1万美元 2023年同期为191.5万美元 全年为1201.7万美元 2023年全年为1319.3万美元 [1] - 2024年第四季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人为195.5万美元 较2023年同期的280.3万美元下降30.3% 全年为1429万美元 较2023年的1454.2万美元下降1.7% [1] 分组2：运营亮点 RevPAR - 2024年第四季度公司综合投资组合RevPAR为108.99美元 较2023年同期的106.25美元增长2.6% 全年RevPAR为119.26美元 较2023年的114.96美元增长3.7% [2] - 2024年第四季度RevPAR增长受入住率上升4.1%至64.1%和平均每日房价下降3.9%至170.10美元驱动 全年RevPAR增长受入住率上升至67.2%和ADR下降3.0%至177.56美元驱动 [2] 其他运营情况 - 2024年公司成功完成多家酒店的抵押贷款再融资或延期 包括费城机场希尔顿逸林酒店 坦帕阿尔巴酒店和佛罗里达杰克逊维尔希尔顿逸林酒店 [3] - 坦帕阿尔巴酒店在飓风海伦过后的修复工作继续进行 该酒店在第四季度已全面运营 [3] 分组3：资产负债与流动性 - 截至2024年12月31日 公司拥有约2870万美元的可用现金及现金等价物 其中约2140万美元预留用于房地产税 保险 资本改善和某些其他费用或受到限制 [4] - 公司未偿还债务本金余额约3.193亿美元 包括抵押贷款和无担保本金余额 加权平均利率约为5.88% [4] 分组4：2025展望 财务指标预测 |指标|低范围|高范围| | ---- | ---- | ---- | |总营收（千美元）|183388|188168| |净（亏损）收入（千美元）|(676)|129| |归属于普通股股东和单位持有人的净亏损（千美元）|(8651)|(7846)| |EBITDA（千美元）|41879|42704| |酒店EBITDA（千美元）|48829|49619| |FFO归属于普通股股东和单位持有人（千美元）|10539|11344| |调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人（千美元）|11544|12349| |归属于普通股股东的净亏损每股（美元）|(0.43)|(0.39)| |FFO每股普通股和单位（美元）|0.52|0.56| |调整后FFO每股普通股和单位（美元）|0.57|0.61| |RevPAR（美元）|119.77|122.89| |酒店EBITDA利润率|26.1%|26.4%|[6] 股息情况 - 2025年1月28日 公司宣布对8.0%系列B累积可赎回永久优先股每股派发0.50美元季度现金股息 对7.875%系列C累积可赎回永久优先股每股派发0.492188美元季度现金股息 对8.25%系列D累积可赎回永久优先股每股派发0.515625美元季度现金股息 股息将于2025年3月14日支付给2月28日登记在册的股东 [5] 分组5：非GAAP财务指标 FFO - 行业分析师和投资者将FFO作为权益型REIT的补充运营绩效指标 公司认为FFO有助于比较公司房地产在不同时期或与不同公司之间的运营绩效 [33][34] 调整后FFO - 公司提出调整后FFO 对某些不在NAREIT定义FFO范围内的项目进行调整 以实现不同时期和其他REIT之间的有意义比较 更能反映业务和资产的持续表现 [35] EBITDA - 公司认为排除非运营费用和非现金费用的影响 有助于消除折旧和融资决策的会计影响 便于比较不同时期和不同REIT之间的核心运营盈利能力 [36] 酒店EBITDA - 公司将酒店EBITDA定义为净收入或亏损排除多项项目后的指标 认为这能更全面理解全资酒店及其运营商直接控制的运营结果 为投资者提供酒店持续运营绩效的补充信息 [37][38] 分组6：公司概况 - 公司是一家自我管理和自我管理的酒店房地产投资信托基金 专注于美国南部高档至超高档全方位服务酒店的收购 翻新 升级和重新定位 也可能机会性地在美国各地收购酒店 [8] - 公司目前的投资组合包括10家酒店物业 共2786间客房 以及两家共管酒店及其相关租赁计划的权益 旗下酒店运营品牌包括希尔顿全球和凯悦酒店集团 以及独立酒店 [8]

文章核心观点 - 公司修正2025年2月18日发布的2024年D类优先股股息所得税分类信息，原因是原发布包含错误“支付”和“记录”日期，仅涉及D类优先股部分 [1] 公司股息所得税分类信息 系列B优先股 - 2024年各季度每股现金分红均为0.5，全年总计2，应税收入、非应税分配（资本返还）、199A条款股息均为2，占比均为100%，CUSIP编号为83600C301 [2] 系列C优先股 - 2024年各季度每股现金分红均为0.492188，全年总计1.968752，应税收入、非应税分配（资本返还）、199A条款股息均为1.968752，占比均为100%，CUSIP编号为83600C400 [3] 系列D优先股 - 2024年各季度每股现金分红均为0.515625，全年总计2.0625，应税收入、非应税分配（资本返还）、199A条款股息均为2.0625，占比均为100%，CUSIP编号为83600C509 [4] 股息申报相关 - 2024年宣告的股息无外国税收或合格股息收入，普通股记录持有人将从公司股息支付代理处收到1099 - DIV表格，“街名”持股股东将从持股机构收到1099表格 [5][6] 公司概况 - 公司是一家自我管理和自我运营的酒店房地产投资信托基金，专注美国南部高档至超高档全方位服务酒店的收购、翻新、升级和重新定位，目前投资组合包括12家酒店（2786间客房）、两家共管酒店及其相关租赁项目，旗下酒店有希尔顿、万豪、凯悦等品牌及独立酒店，2004年成立，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [8] 公司联系方式 - 联系人Mack Sims，地址为弗吉尼亚州威廉斯堡南亨利街306号100室，电话(757) 229 - 5648 [9]

文章核心观点 公司宣布2024年B、C、D系列优先股股息所得税分类情况，并提醒相关信息可能调整，股东应咨询税务顾问 [1][7] 股息所得税分类情况 系列B优先股 - 每股现金分红总计2美元，应税普通收入、非应税分配（资本回报）、199A条款股息均为2美元，占比均为100%，CUSIP编号为83600C301 [2] 系列C优先股 - 每股现金分红总计1.968752美元，应税普通收入、非应税分配（资本回报）、199A条款股息均为1.968752美元，占比均为100%，CUSIP编号为83600C400 [3] 系列D优先股 - 每股现金分红总计2.0625美元，应税普通收入、非应税分配（资本回报）、199A条款股息均为2.0625美元，占比均为100%，CUSIP编号为83600C509 [4] 股息申报相关 - 2024年宣布的股息无外国税或合格股息收入，普通股股东将收到Equiniti Trust Company, LLC的1099 - DIV表格，“街名”持股股东将从银行等机构收到1099表格 [5][6] 公司概况 - 公司是一家自我管理和自我运营的酒店房地产投资信托基金，专注美国南部高档酒店的收购等业务，目前投资12家酒店共2786间客房，还有两家共管酒店权益，旗下有希尔顿等品牌酒店，2004年成立，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [8] 公司联系方式 - 联系人Mack Sims，地址为弗吉尼亚州威廉斯堡南亨利街306号100室，电话(757) 229 - 5648 [9]

公司财务信息披露 - 公司将于2025年3月13日美股开盘前公布2024年第四季度财务结果 [1] - 同日上午10点（美国东部时间）将举行投资者及相关方电话会议，管理层将讨论2024年第四季度业绩 [1] - 电话会议讨论信息将包含在公司收益报告中，可通过公司网站投资者板块财务信息获取 [1] 会议参与方式 - 电话会议可通过电话和网络参与，美国地区电话拨打833 - 470 - 1428，输入接入码538548 [2] - 网络直播需在会议前至少15分钟访问公司网站投资者关系板块下载必要软件 [2] - 无法参加直播的可在直播结束约一小时后至2025年3月20日收听重播，拨打866 - 813 - 9403，输入接入码963139 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理和自我运营的酒店房地产投资信托基金，专注美国南部中高档全方位服务酒店的收购、翻新、升级和重新定位，也会在美国其他地区进行机会性收购 [3] - 公司目前投资组合包括10家酒店共2786间客房，以及两家共管酒店及其相关租赁项目权益 [3] - 公司旗下酒店有希尔顿和凯悦品牌，也有独立酒店，2004年成立，总部位于弗吉尼亚州威廉斯堡 [3] 公司联系方式 - 公司联系人Mack Sims，地址为弗吉尼亚州威廉斯堡南亨利街306号100室，电话(757) 229 - 5648 [4]

文章核心观点 - Sotherly Hotels升级为Zacks Rank 2（买入），反映其盈利预期上升，股价可能上涨，是投资组合的可靠选择 [1][3] 分组1：Zacks评级系统 - Zacks评级仅基于公司盈利情况，通过Zacks共识预测追踪当前和次年每股收益预期 [1] - Zacks评级系统对个人投资者有用，因华尔街分析师评级多受主观因素影响，难以实时衡量 [2] - Zacks评级系统用四个与盈利预期相关因素将股票分为五组，有良好外部审计记录，自1988年以来Zacks Rank 1股票年均回报率达+25% [7] - Zacks评级系统对超4000只股票保持“买入”和“卖出”评级比例相等，仅前5%为“强烈买入”，接下来15%为“买入” [9] 分组2：盈利预期对股价的影响 - 公司未来盈利潜力变化与短期股价走势强相关，机构投资者会根据盈利预期计算股票公允价值并交易，导致股价变动 [4] - 盈利预期上升和评级上调意味着Sotherly Hotels业务改善，投资者应推动股价上涨 [5] 分组3：Sotherly Hotels盈利预期情况 - Sotherly Hotels预计2024财年每股收益0.69美元，同比变化1.5% [8] - 过去三个月，该公司Zacks共识预测提高7.8% [8] 分组4：结论 - Sotherly Hotels升级为Zacks Rank 2，处于Zacks覆盖股票前20%，暗示近期股价可能上涨 [11] - 股票处于Zacks覆盖股票前20%表明其盈利预期修正特征优越，有望近期跑赢市场 [10]

酒店组合信息 - 公司酒店组合目前包括10家全服务酒店，共2786间客房，以及两家公寓式酒店的权益和相关租赁项目[191] 2024年9月30日止三个月营收情况 - 2024年9月30日止三个月，总营收约4070万美元，较2023年同期增长约150万美元（3.9%），主要受8家酒店总营收增长约250万美元推动，整体客房入住率增长4.8%[199] - 2024年9月30日止三个月，客房收入约2720万美元，较2023年同期增长约90万美元（3.4%），RevPAR增长4.1%，受入住率增长4.8%驱动[201] - 2024年9月30日止三个月，餐饮收入约770万美元，较2023年同期增长约20万美元（3.1%）[202] - 2024年9月30日止三个月，其他运营部门收入约580万美元，较2023年同期增长约40万美元（7.0%）[203] 2024年9月30日止三个月费用情况 - 2024年9月30日止三个月，酒店运营费用约3260万美元，较2023年同期增长约100万美元（3.2%），与客房收入、餐饮收入及其他运营费用增长有关[204] - 2024年9月30日止三个月，客房费用约660万美元，较2023年同期增长约20万美元（2.5%），与客房收入增长直接相关[205] - 2024年第三季度食品饮料费用较2023年同期增加约3.3%，达到约580万美元[206] - 2024年第三季度其他运营部门费用较2023年同期增加约5.5%，达到约230万美元[207] - 2024年第三季度公司一般及行政费用较2023年同期减少约12.8%，降至约150万美元[208] - 2024年第三季度利息费用较2023年同期增加约19.6%，达到约530万美元[209] 2024年前三季度财务情况 - 2024年前三季度总收入较2023年同期增加约4.7%，达到约1.379亿美元[214] - 2024年前三季度酒店运营费用较2023年同期增加约4.7%，达到约1.018亿美元[218] - 2024年前三季度公司一般及行政费用较2023年同期减少约9.0%，降至约500万美元[224] - 2024年前三季度利息费用较2023年同期增加约18.4%，达到约1520万美元[225] - 2024年前三季度实现净收入约230万美元，2023年同期约为460万美元[228] - 2024年前三季度调整后的FFO可能因某些额外项目调整而不同于其他REITs的计算方式[234] - 2024年前三季度净收入为229.7431万美元，2023年同期为457.9359万美元[235] - 2024年前三季度FFO为1642.8829万美元，2023年同期为1726.0380万美元[235] - 2024年前三季度调整后FFO为1233.5590万美元，2023年同期为1173.9270万美元[235] - 2024年前三季度EBITDA为3150.0651万美元，2023年同期为3058.9483万美元[239] - 2024年前三季度酒店EBITDA为3614.5082万美元，2023年同期为3448.7941万美元[239] - 2024年前三季度经营活动提供的净现金流量约为2140万美元[241] - 2024年前三季度投资活动使用的现金约为980万美元[243] 2024年及2024 - 2026财年资本支出情况 - 2024年预计家具、固定装置和设备的常规更换和翻新总资本支出约为720万美元[246] - 2024 - 2026财年，费城酒店预计资本支出约1150万美元[249] - 2024 - 2026财年，杰克逊维尔酒店预计资本支出约1460万美元[250] 酒店抵押贷款情况 - 2024年4月29日，修改费城机场希尔顿逸林酒店的抵押贷款协议，贷款期限延长至2026年4月29日，需按基于SOFR加3.50%的浮动利率支付利息，本金减少300万美元，现有储备金增加200万美元，并为预期的酒店翻新设立500万美元的单独储备金[253] - 2024年7月8日，在佛罗里达州杰克逊维尔的希尔顿杰克逊维尔河滨酒店获得2625万美元抵押贷款，贷款提供949万美元用于酒店产品改进计划，2029年7月8日到期，需按基于SOFR加3.00%的浮动利率支付利息及每月3.87万美元本金[254] - 2024年8月14日，在佐治亚州萨凡纳的德索托酒店获得500万美元二次抵押贷款，2026年7月1日到期，需按7.50%的固定利率等额支付本金和利息，贷款用于营运资金[255] - 2025年6月，佐治亚州亚特兰大的乔治亚露台酒店的抵押贷款到期，可能需根据预期财务表现和市场状况减少高达525万美元的债务[256] - 2025年10月，希尔顿好莱坞海滩逸林度假酒店的抵押贷款到期，可能需根据预期财务表现和市场状况减少高达1250万美元的债务[257] 债务及股息情况 - 截至2024年9月30日，未支付的优先股累计股息约为2190万美元[269] - 截至2024年9月30日，公司遵守所有债务契约，按时支付所有贷款，除希尔顿杰克逊维尔河滨酒店的抵押贷款契约违约外，可能需提前还款约120万美元或提供等额现金抵押直至合规[261] - 截至2024年6月30日，希尔顿好莱坞海滩逸林度假酒店的“现金陷阱”条款被触发，酒店收入需存入锁箱账户并转入现金管理账户直至符合退出条件[262] - 公司拥有固定利率债务约2.454亿美元，加权平均利率为5.32%，可变利率债务约7590万美元，若SOFR和基本利率上升1%，对年度利息和现金流的影响约为60万美元[280] 公司投资及流动性策略 - 公司可能会继续投资酒店物业，但受旅游业经济变化影响，获取额外资本的能力可能有限，也可能会处置某些酒店以提供流动性[258]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约4070万美元，较2023年同季度增长3.9%，年初至今总营收约1.379亿美元，较去年同期增长4.7% [19] - 第三季度酒店EBITDA约810万美元，较2023年同季度增长6.8%，年初至今酒店EBITDA约3610万美元，较去年同期增长4.8% [20] - 第三季度调整后FFO赤字约35万美元，较去年同季度减少约40万美元，年初至今调整后FFO约1230万美元，较2023年同期增长5% [21] - 公司预计2024年全年总营收在1.778亿美元至1.801亿美元之间，中间值较去年增长3%，酒店EBITDA预计在4500万美元至4560万美元之间，中间值较去年增长1.1%，调整后FFO预计在1280万美元至1340万美元或每股0.65美元至0.68美元之间，中间值较去年下降9.8% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合第三季度RevPAR较2023年增长4.1%，由7.8%的入住率增长和3.4%的ADR下降推动，较2019年增长6.4%，由10.9%的ADR增长推动，入住率下降3.6%，年初至今RevPAR较2023年同期增长4.6%，由6.9%的入住率增长和2.2%的价格下降推动，较2019年增长5.3%，由10.6%的ADR增长和4.9%的入住率下降推动 [4][5][6] - 酒店EBITDA利润率较去年同期提高55个基点，尽管本季度价格有适度下降，但休斯顿费城和亚特兰大酒店入住率的提高平衡了投资组合，降低了每间已入住房间的平均成本，同时增加了高利润的非客房收入 [13] - 尽管受到飓风影响，Hotel Alba和Tampa的RevPAR增长13.6%，入住率较上年增长14.5%，Hotel Alba的团体业务同比增长54%，其RevPAR指数增长18.4%，DoubleTree Hotel in Philadelphia的RevPAR增长11%，入住率增长15.7%，RevPAR份额增长220个基点，The Whitehall in Houston的入住率增长60.4%，RevPAR较上年增长51.9%，RevPAR份额指数提高近42%，Hyatt Centric in Arlington的RevPAR增长3.7%，入住率增长4.2% [9][10][11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在费城和休斯顿的酒店入住率较上年有近8%的增长，这两个城市的酒店在本季度持续稳定，尽管受到风暴干扰，沿海驾车市场的团体需求强劲，抵消了休闲业务的放缓，初步统计10月RevPAR较上年增长6.1%，由城市酒店的持续改善和整个投资组合的稳定团体产出推动，预计2024年全年RevPAR在2023年全年RevPAR的102% - 104%之间 [28][29][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将对DoubleTree by Hilton Jacksonville Riverfront hotel进行重新定位，将其打造成生活方式酒店，预计2027年1月完成，成本约1460万美元，包括客房公共空间建筑外观餐饮等方面的改造，公司认为这一战略将使其在杰克逊维尔市场更具竞争力，类似的策略也曾在Hotel Alba in Tampa实施并创造了价值 [17][18][37] - 公司将继续保守地处理即将到期的债务，这些债务在未来几年均匀分布，公司认为其酒店组合定位良好，集团和商务散客业务的持续增长将为股东带来丰厚回报 [37][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管夏季休闲旅游季慢于预期，受到风暴干扰，但公司对第三季度投资组合的业绩感到满意，其特点是业务基本面健康，入住率进一步提高，特别是在城市市场，公司管理层在实现利润率和利润增长方面表现出色，尽管本季度价格有所下降，但RevPAR份额较竞争对手有所增长 [28][29] - 公司对第四季度的经营基本面持谨慎乐观态度，预计高档和超高档酒店将在短期内跑赢更广泛的酒店市场，这对公司投资组合是一个鼓舞人心的信号 [38] 其他重要信息 - 第三季度有两次飓风影响公司运营，Hurricane Debby对坦帕萨凡纳和杰克逊维尔的运营有一定影响，Hurricane Helene对坦帕的酒店造成物理损坏，对坦帕杰克逊维尔和萨凡纳的运营产生重大影响，其对坦帕资产的大部分财务影响将在第四季度出现，公司预计Hotel Alba受Hurricane Helene影响将持续到2025年第一季度，酒店的物理损坏和业务中断都有保险 [7][8][14][15] - 公司在7月宣布对DoubleTree by Hilton Jacksonville Riverfront hotel执行了一笔担保贷款，初始本金余额2625万美元，另有950万美元可用于酒店的产品改进计划，同时与Hilton Worldwide签订了10年的特许经营协议，将酒店重新命名为Hotel Bellamy [17] - 公司预计2024年用于家具固定装置和设备更换和翻新的常规资本支出约720万美元，预计今年开始对DoubleTree by Hilton Philadelphia Airport进行产品改进计划，预计该项目今年的资本支出约300万美元 [24] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司整体投资组合是否已恢复到2019年水平或者超越2019年水平 - 公司在入住率方面仍有很大增长空间，随着集团预订和商务散客预订的增加，投资组合有机会提高入住率，但目前仍远低于2019年水平 [40] 问题: 飓风造成的损失对收益有何影响以及保险赔偿情况 - 第三季度的飓风造成约0.01美元的AFFO损失无法恢复，对于坦帕因Hurricane Helene造成的损失，公司预计在第四季度末收到业务中断保险赔偿，如果未收到将详细说明差异，业务中断保险赔偿的是净利润而非营收，预计在2月下旬或3月上旬报告收益时能清楚第四季度的赔偿金额，预计不会对酒店EBITDA FFO和调整后FFO产生影响 [44][45][46][47][48] 问题: 关于DeSoto酒店的第二笔抵押贷款的考虑因素 - 这笔贷款与该酒店的一些改进项目直接相关，用于建筑外墙的修复项目，从融资中获得的资金投入到了该资产中 [50]