财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收、租金收入和净营业收入分别为1.529亿美元、1.108亿美元和1.213亿美元，第一季度分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，租金收入减少260万美元主要因现金基础租赁相关收款减少 [64][65] - 第二季度正常化基础上的运营资金（FFO）为8840万美元，即每股0.41美元，第一季度为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）正常化后为8660万美元，即每股0.40美元，第一季度为8320万美元，即每股0.39美元 [69][70] - 第二季度归属普通股股东净亏损1.326亿美元，即每股0.61美元，与Enlivant合资企业减值费用有关；一般及行政费用（G&A）为880万美元，第一季度为890万美元 [71] - 截至2021年6月30日，不包括Enlivant合资企业债务，净债务与调整后EBITDA比率降至4.75倍；若出售Enlivant投资组合且收益等于新账面价值1.14亿美元，该比率将降至4.56倍 [61][63] - 预计2021年全年摊薄后每股净亏损0.15 - 0.13美元，FFO为1.53 - 1.55美元，正常化FFO为1.56 - 1.58美元，AFFO为1.51 - 1.53美元，正常化AFFO为1.53 - 1.55美元 [78] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 八家熟练护理运营商占净营业收入71%，自2020年12月底低谷以来，整体入住率上升601个基点；技能组合虽低于此前高位，但比疫情前水平高144个基点，其余熟练护理组合也有类似趋势 [32] - 熟练护理组合EBITDA贷款覆盖率按EBITDAR计算环比持平，不包括提供者救济基金时仍高于1倍 [37] 高级住房业务 全资管理组合 - 2021年第二季度末入住率为78.4%，较上季度末的75.1%上升322个基点；同店核心收入（排除未稳定社区）略高于上季度，为3230美元，与2020年第二季度持平 [40] - 同店现金净营业收入环比增长34%，利润率环比增长5.9%，主要因全资Enlivant投资组合入住率反弹及疫情相关运营成本降低，2021年第二季度还有51.9万美元新冠补助收入 [41] 全资管理辅助生活组合（排除本季度收购项目） - 从2021年3月到4月入住率增加160个基点至69.5%，4月到5月增加214个基点至71.7%，5月到6月增加39个基点至72.1%；从3月低谷到7月中旬增加425个基点至71.8% [44][45] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 第二季度入住率较上季度增加246个基点；3月到4月增加84个基点至75.7%，4月到5月增加71个基点至76.5%，5月到6月增加63个基点至77.1%；从2月低谷到7月中旬增加505个基点至77.6% [46] 管理独立生活组合 - 3月到4月入住率增加31个基点至77%，4月到5月减少52个基点至76.5%，5月到6月增加166个基点至78.2%；从5月低谷到7月底增加212个基点至78.6% [48] - 假日潜在客户比2019年高10%，入住率比2019年高近20%，潜在客户转化为租赁的比率高于2019年 [51] 其他急性和急性后业务 - 占净营业收入11.6%，持续表现良好，覆盖率和入住率较高 [38] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将退出Enlivant合资企业，专注高级住房业务增长，避免进行需重组或清理的大型交易，更倾向有明确上行空间和增值潜力的优质投资组合 [10][29] - 收购管道超过20亿美元，主要为高级住房项目，也开始出现一些熟练护理和行为健康机会 [27] - 战略上继续在现有资产类别中寻找机会，重点关注3000 - 8000万美元及以下规模交易，这些交易易调整，能为公司带来增长 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情最糟糕时期已过去，但仍有挑战，公司对运营商表示感谢和赞赏 [7] - 公司设施内未出现新冠变种病毒爆发趋势，患者和居民疫苗接种率超90%，许多运营商超95%，员工接种率在70 - 75%之间；部分运营商强制员工接种疫苗，虽有员工流失但认为值得 [17][18][19] - 提供商救济基金增至434.7亿美元，分配延迟，预计后续会有金额、时间和方法的公告；公共卫生紧急状态（PHE）延长至2021年12月31日，CMS市场篮子调整为1.2%，今年未对PDPM进行平价调整，有分析师预计2022年10月会有调整 [23][24] - 劳动力短缺是当前最大挑战，预计第四季度会改善，可能影响入住率恢复速度 [33][35] 其他重要信息 - 首席财务官Harold Andrews年底退休，将担任两年顾问；EVP of Finance and Chief Accounting Officer Michael Costa将晋升为首席财务官，公司目标是在第四季度初找到替代Michael职位的人员 [8][9] - 2021年第二季度，公司收购一个高级住房管理社区和一块用于熟练护理过渡护理设施的土地，总价33.9亿美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.78%；该熟练护理过渡护理设施正在建设中，预算1960万美元，预计2022年年中完成；还对一个150单元高级住房开发项目进行1100万美元优先股投资，截至6月30日已出资300万美元 [72][73] - 年初至今投资活动总计7550万美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.94%；出售两个熟练护理过渡护理设施，净销售收益590万美元，净亏损380万美元 [74] - 第二季度通过ATM计划发行490万股普通股，平均价格每股17.76美元，净收益8500万美元；截至6月30日，ATM计划还有7580万美元可用额度 [74][75] - 2021年8月4日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的75% [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Enlivant投资组合和合资企业价值随时间如何变化，与高级住房业务整体情况有何关联 - 公司采用贴现现金流模型确定估值，考虑了投资组合业绩下降和管理费用调整假设；利用专业公司和近期交易数据辅助计算；认为这不是困境估值，而是保守估值，考虑管理费用和债务后是合理估值 [87][88][90] 问题2：Enlivant投资组合出售流程中TPG的动机及是否会在2022年仍持有 - TPG该基金已取得不错收益，疫情改变了各方等待投资组合恢复的意愿；预计至少在2022年上半年仍会持有，因寻找买家和完成交易需时间；公司已宣布相关决定并进行减值处理，认为此事已过去 [92][93] 问题3：退出Enlivant合资企业为何是增值交易 - 公司面临要么购买投资组合导致稀释，要么出售实现增值的选择，鉴于当前情况，出售是增值交易 [99] 问题4：指导中现金基础租户影响高于预期的原因 - 一个现金收入略低于400万美元的投资组合，租户支付租金至6月底，预计下半年无租金收入，过渡到新运营商需时间；此前假设与Genesis达成减租协议，现假设其租金在2021年底前全额支付；纽约地区过渡流程导致时间问题 [100][101][103] 问题5：高级住房入住率指导下半年增长预期不高的原因 - 若无变种病毒，鉴于恢复情况会更乐观；出于指导目的，对相关假设持保守态度 [105] 问题6：Enlivant合资企业销售流程何时开始及OPCO问题原因 - 预计TPG在劳动节后开始与相关方沟通；OPCO平台原用于支持不断扩大的公司，但疫情使投资和增长停滞，且小型设施更依赖公司支持，目前重点是恢复业务 [108][109] 问题7：Genesis是否继续支付租金、相关资产情况及特定收入到期时间 - 自新管理团队到位后未与Genesis进行讨论，其知晓公司有其他运营商可接管设施；Genesis支付基本租金和超额租金，超额租金约1000万美元在2022年底到期 [112] 问题8：公司看到多少符合需求的高级住房增长机会 - 公司持续看到有经济解决方案的机会，大型交易竞争激烈，有大量资本寻求大规模投资；公司积极参与并专注小规模交易，按计划推进项目 [115][116] 问题9：疫情后从地理角度如何定位投资组合 - 公司地理分布良好，无租户问题，通过与Genesis合并等解决了相关问题；未来处置将视具体市场情况而定，目前对问题市场暴露较少 [119][120]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，而2020年第四季度分别为1.521亿美元、1.107亿美元和1.24亿美元，总营收和租金收入分别增加30万美元和270万美元，主要因收款增加 [48] - 第一季度，公司来自全资高级住房管理组合的收入较第四季度减少210万美元，其中政府补助收入减少60万美元；Enlivant合资企业的业绩较第四季度降低200万美元，其中政府补助收入减少50万美元；第一季度未确认任何政府补助收入 [49] - 第一季度，高级住房管理组合的COVID - 19相关成本总计270万美元，较第四季度减少30万美元，其中180万美元与Enlivant有关，90万美元发生在全资组合中 [50] - 第一季度，运营资金（FFO）为8240万美元，正常化后为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）为8280万美元，正常化后为8320万美元，即每股0.39美元；2020年第四季度正常化FFO为8840万美元，即每股0.42美元，正常化AFFO为8690万美元，即每股0.41美元，正常化FFO和AFFO的下降主要与NOI减少270万美元有关 [50][51] - 第一季度，归属于普通股股东的净利润为3340万美元，即每股0.16美元；一般及行政费用（G&A）为890万美元，2020年第四季度为810万美元，两个季度的G&A成本均包含230万美元的基于股票的薪酬费用；经常性现金为660万美元，占NOI的5.4%，符合预期 [52] - 第一季度，公司记录了200万美元的贷款损失和其他准备金，主要与纽约运营商退出业务的贷款有关 [53] - 截至2021年3月31日，公司拥有超过10亿美元的现金和信贷额度可用性，流动性状况良好；第一季度，公司收购了一家成瘾治疗中心和一个高级住房管理社区，总收购价格为2850万美元，加权平均现金收益率为7.7%；季度末后，又收购了一个高级住房管理社区，价格为3250万美元 [53][54] - 第一季度，公司通过自动上架发行（ATM）计划发行了520万股普通股，平均价格为每股17.75美元，净收益为9020万美元；还利用新ATM计划的远期特征为即将进行的投资做准备，130万股初始加权平均价格为每股17.94美元（扣除佣金后）的股票根据远期销售协议仍未结算；截至3月31日，ATM计划下可用额度为1.398亿美元 [54][55] - 截至2021年3月31日，公司符合所有债务契约，信用指标良好，杠杆率为4.84倍，包括Enlivant合资企业债务后为5.48倍；利息覆盖率为5.23倍，收费覆盖率为5.05倍；总债务与资产价值之比为33%，无抵押资产价值与无担保债务之比为295%，有担保债务与资产价值之比仅为1% [56] - 2021年5月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于5月28日支付给5月17日登记在册的普通股股东，该股息约占AFFO和正常化AFFO每股收益的77% [57] - 公司对2021年第二季度的指导为：摊薄后每股净收益0.13 - 0.14美元，FFO每股0.38 - 0.39美元，AFFO每股0.37 - 0.38美元；预计高级住房管理组合的平均季度入住率，全资组合为77% - 79%，合并合资企业组合为68% - 70%；预计完成总计8600万美元的投资，加权平均初始现金收益率为9%；预计使用循环信贷额度为投资提供资金，同时通过ATM计划匹配股权部分；预计基于截至2020年6月30日的预期年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）在4.7 - 4.72亿美元之间，将杠杆率维持在5.5倍以下 [58][59][60] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第一季度，不包括两个未稳定社区，入住率为73.1%，上一季度为76.4%；每可出租单元收入（REVPOR）不包括两个未稳定社区，环比下降1.7%，从3783美元降至3718美元，但略高于2020年第一季度；现金净营业收入环比下降33.4%，利润率较上一季度下降6%，部分原因是与COVID - 19相关的持续成本以及2021年第一季度缺乏补助收入 [33][34] - 从2020年12月到2021年12月，全资组合入住率下降1.7%至75.9%；2021年1 - 2月，入住率下降0.9%至75.1%；2 - 3月，入住率持平于75.1%；3 - 4月，入住率增加0.6%至75.7%；从3月中旬的低点到4月下旬，入住率增加0.9%至75.9% [35] - Enlivant合资企业组合，从2020年12月到2021年1月，入住率下降1.4%至68.9%；1 - 2月，入住率下降1.2%至67.7%；2 - 3月，入住率下降0.3%至67.4%；3 - 4月，入住率增长1.5%至68.9%；从3月中旬的低点到4月底，入住率增加2.5%至69.7% [36] - 全资组合中，与COVID - 19相关的费用在2020年12月至2021年1月下降10.1%至39.6万美元，1 - 2月下降27.7%至28.6万美元，2 - 3月下降31.9%至19.5万美元；Enlivant合资企业组合中，2020年12月至2021年1月，COVID - 19成本增加26%至76.4万美元，1 - 2月下降14.3%，2 - 3月下降36.5%至41.6万美元 [37] - Enlivant合资企业3月的总迁入量达到18个月以来的最高水平，接近每个设施每月2.3次迁入的历史峰值；3月的迁出量从1月开始持续显著下降，达到疫情前的正常水平；4月的净迁入量显著超过3月；3月的潜在客户和参观量较2019年3月增长35%，2021年4月保持类似增长速度 [38][39] 熟练护理业务 - 公司前七大熟练护理运营商占NOI的66%，其入住率在2020年12月下旬达到最低点，此后入住率增加约431个基点，带动了整个组合的增长；除前七大运营商外的其他运营商，通常只拥有少数设施，受当地市场条件影响 [25] 专业医院、行为和成瘾设施业务 - 该业务在疫情期间表现出色，入住率在疫情期间增加约550个基点，租金覆盖率也有所提高，该组合占公司NOI的11%，是公司未来投资的重点 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超90%的设施无阳性病例，自3月第一周以来，每周新增阳性病例的设施数量在0 - 2个之间，且有更多设施清零 [12] - 超90%的租户报告患者和居民的疫苗接种率超90%，员工接种率超60%；几乎所有租户都完成了三轮疫苗接种诊所；美国疾病控制与预防中心（CDC）发布了全国队列限制指南，限制正在放宽，探视和团体活动增加 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资管道中有15亿美元正在审查，大部分项目仍为高级住房，涉及行为成瘾和物质活动领域；目前熟练护理业务活动较少，因联邦援助使运营商有时间恢复，想出售资产的运营商希望获得接近疫情前的定价 [24] - 公司认为专业医院、行为和成瘾设施组合是重要的增长领域，占NOI的11%，是未来投资的重点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营商首次以乐观的语气交流，这是积极的信号；CDC指南放宽队列限制，有助于推动入住率增长，使费用恢复正常，对利润率和NOI有直接影响，但不同市场的执行情况存在差异 [12][14] - 卫生与公众服务部（HHS）基金还有245亿美元，农村提供者还有8.5亿美元，随着不需要援助的医疗企业返还资金，预计该金额将增加，公司认为有机会获得部分资金，高级住房也被纳入相关讨论，对此感到乐观 [15][16] - 关于医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）的提案，行业中仅15%的机构利用了三天豁免暂停政策，这可能有助于行业争取延长豁免暂停时间；CMS提出的医疗保险收入在预算中性基础上增加5%，很大程度上是由疫情相关现象和 acuity的长期飙升驱动的，CMS将听取行业意见，根据行业恢复情况进行调整，以帮助行业恢复 [17][21][22] - 公司认为目前不是收购Live Edge剩余51%股权的合适时机，希望看到该组合在未来几个月有一定的恢复轨迹；如果能以合适的价格收购，将有增长空间；如果不收购，也有资金用于其他投资，对高级住房和熟练护理业务的平衡影响较小 [9][10][11] - 公司预计熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复 [110] 其他重要信息 - 公司有一位纽约州的运营商决定退出业务，其运营的至少三家熟练护理和过渡护理设施每年产生约380万美元的现金租金，公司预计利用押金继续支付租金至2021年6月，并将这些设施过渡给另一位在纽约州有大量业务的顶级运营商，但由于纽约的审批流程较长，过渡期间可能有一段时间收不到租金，恢复也需要时间，但该组合占公司总NOI不到1%，预计影响不大 [45][46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第一季度是否有一次性的正向数据，第二季度是否会有之前季度的现金租金应计或支付情况消失 - 回答：第一季度没有一次性的异常数据，都是正常的运营结果；现金收款会有一定的季度间波动，但预计不会有重大回调 [63][66] 问题2：熟练护理设施（SNF）总组合入住率年初至今的变化以及从低谷到现在的变化 - 回答：公司没有总组合的具体数据，因为不同运营商的统计方法不同，且小运营商资源有限，数据收集难度较大，但整体情况是积极的 [67] 问题3：公司是否有需要关注的运营商 - 回答：公司的关注名单自疫情前至今保持稳定，没有重大担忧；纽约的运营商退出业务主要是因为CEO受疫情影响压力过大，而非运营问题 [68][69] 问题4：CMS如何得出关于医疗保险收入5%增长的结论，是否会在今年10月1日前出台具体法规 - 回答：CMS在提案中的评论较为温和且具有安抚性，他们不想破坏行业的恢复；今年10月可能会有行动，但预计不会是重大举措 [72] 问题5：公司是否有机会出售部分资产以整合投资组合 - 回答：从时机上看，目前出售资产难以筹集大量资金；公司喜欢现有的运营商，过去四年的合作一直很稳定；部分小运营商的入住率情况与当地卫生部门的限制有关，随着限制放宽，情况有望改善 [73][74][75] 问题6：公司设施中是否开始出现并发治疗 - 回答：公司设施中已经出现并发治疗，但情况不一；这将有助于降低劳动力成本和整体费用；希望CDC的指南能在各州和市得到更统一的执行；虽然仍有部分员工未接种疫苗，但疫苗的有效性使得设施内情况良好，没有出现负面情况 [76][77][79] 问题7：Enlivant合资企业是否有合同时间方面的考虑 - 回答：没有合同时间方面的考虑，公司和合作方都可以等待观察恢复情况后再做决定，但预计不会等到完全恢复 [81][83] 问题8：如何平衡积极的业务趋势与杠杆率和发行ATM股权以维持杠杆水平 - 回答：公司第一季度和第二季度发行股票是为了为收购提供资金并维持杠杆率；随着管理组合的恢复，股权发行需求将逐渐减少；公司自疫情开始就采取保守的资产负债表和流动性管理策略，未来随着EBITDA的增长，杠杆率将自然下降，公司将有更多的操作空间 [84][85][88] 问题9：2021年第二季度FFO指导较第一季度略有下降的原因，是担心三重净租赁组合的租金收款风险，还是高级住房资产的REVPOR或定价问题 - 回答：整体较为谨慎，对收款没有重大担忧，但管理组合中现金基础的租户支付情况会有波动；部分原因是第一季度发行的股票和预计第二季度发行的股票增加了股份数量；公司对管理组合的恢复时间较短，还需要时间观察 [90][91][93] 问题10：行为健康医院收购的机会和交易流量情况，以及阿拉斯加资产的管理挑战和扩张计划 - 回答：行为健康医院尤其是成瘾治疗领域的交易流量比往年增加，该领域发展迅速，有很多整合机会；阿拉斯加的资产有机会扩建增加独立生活（IL）单元，资产管理人员对前往阿拉斯加管理资产没有顾虑 [97][99] 问题11：Holiday目前的情况以及营销努力情况，以及高级住房设施收购的初始现金收益率情况 - 回答：大型运营商包括Holiday在疫情期间转向数字销售，优化网站并通过网站进行推广；目前难以确定随着市场开放，推荐来源的变化对入住率的影响，但迁出率已经下降并预计将恢复正常；对于高级住房设施收购，目前确定的是包括盈利分成的稳定收益率，时间窗口为12 - 18个月 [104][105][108] 问题12：对熟练护理和高级住房入住率恢复到疫情前水平的最新看法，恢复过程是否会波动，以及夏季的情况 - 回答：仍然认为熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复；恢复过程可能会有波动，因为有潜在的 pent - up需求和acuity的影响；希望夏季能实现稳定增长 [110][111][112] 问题13：熟练护理业务中患者类型的变化趋势 - 回答：患者入院时大多是医疗保险患者，对于一些有复杂护理问题的患者，在稳定后可能会转为医疗保险和医疗补助双资格患者，并长期留在设施中 [113][114] 问题14：公司设定的5.5倍杠杆率目标的来源和灵活性 - 回答：该目标是惠誉评级为公司设定的维持当前信用评级的杠杆率上限，如果持续高于该水平，可能会导致评级下调；目前公司的杠杆率实际上低于该水平，但在确定Enlivant合资企业的行动方案之前，会将合资企业的债务纳入考虑维持在该水平以下；如果退出合资企业，杠杆率将显著下降，有更多资金用于收购；如果收购合资企业的剩余股权，需要进一步去杠杆；评级机构关注的是杠杆率的持续水平，短期波动不会有问题 [117][120][124] 问题15：州和地方政府对熟练护理行业提供支持的情况 - 回答：目前还太早，无法预期州和地方政府的具体行动，但对话和态度已经发生变化；州预算在疫情期间没有受到预期的冲击，获得联邦政府的医疗补助资金后有更多空间支持行业；约一半的州提高了联邦医疗补助匹配率（FMAP），显示出对医疗补助历史资金不足问题的认识 [127][128]

公司现状 - 债务/资产价值为35%，有72个运营商关系，企业价值达65亿美元，流动性超10亿美元，最大关系集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资上聚焦优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化，发展私人付费业务和定制高级住房；财务上维持稳健资产负债表和可持续股息政策；运营上促进租户分享最佳实践并提供行业领先商业智能工具[10] 战略实施成果 - 资产负债表得到强化，永久债务成本降低76个基点至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从5.69倍降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率均有提升[16] - 致力于良好公司治理和道德商业实践，女性占员工总数55%和管理层/领导角色的65%，21%团队成员自我认定为少数民族[18] 投资理念 - 提供定制金融解决方案，支持运营商投资业务和提供优质护理；把握机会进行独特增值投资，支持运营商扩张，创造性融资开发，优化投资组合[24][25] 投资组合 - 疫情期间租金收取率达99.9%，仅给予三位租户短期租金延期，总计70万美元（占年化现金净营业收入的0.1%）[31] - 各业务板块入住率有不同变化，专业护理/过渡护理组合入住率有所上升，高级住房组合入住率在2月触底后近4周基本持平，专科医院及其他组合入住率上升474个基点[37] - 高级住房托管业务同店每间入住客房收入在疫情期间保持强劲，2020年第三季度至第四季度，全资多数辅助生活设施和Enlivant合资企业分别增长2.2%和3.7%[38] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金支持，预计总额达5.4亿美元，包括提供商救济基金、医疗保险封存暂停、联邦医疗援助百分比增加等[44] 投资组合优势 - 拥有609项投资，高级住房 - 专业护理/过渡护理、租赁平均入住率分别为77%、83%、80%、75%，72个合作关系，专业护理组合占比40%，加权平均剩余租赁期限为8年，租金覆盖率为2.17倍和1.25倍[49] - 有25个在建和规划项目，当前总投资3.89亿美元，预计房地产价值4.9亿美元，预计初始租金现金收益率为7.6%[50] 运营商支持 - 支持运营商的重建、扩张和战略发展，提供灵活的股权和债务资本解决方案[60] - 拥有专有信息技术系统，支持高效准确收集信息，推动股东价值提升；为运营商提供免费行业领先商业智能工具[64][66] 财务表现 - 资本结构多元化，无担保债务占34%，有担保债务占7%，普通股权益价值占59%，企业价值65亿美元[81] - 信用指标优于投资级同行中位数，如过去12个月净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为4.88倍，同行中位数为5.58倍[84] - 相对估值有吸引力，远期运营资金倍数和股息收益率表现良好[92] 风险提示 - 报告包含前瞻性陈述，受疫情、租户经营、法规政策、利率波动等多种风险因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[118]

公司优势 - 公司凭借行业知识、管理团队和创业精神，有能力为股东创造长期价值[2] - 截至2020年12月31日，公司债务/资产价值为35%，企业价值达64亿美元，流动性超10亿美元，最大合作方集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资上聚焦优质养老和护理资产，实现合作方和地域多元化，发展高端养老项目；财务上维持稳健资产负债表和可持续股息政策；运营上促进租户分享经验并提供商业智能工具[10] 战略执行成果 - 资产负债表得到强化，永久债务成本降至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率和利息覆盖率均有提升[16] 投资理念 - 投资独特且增值的项目，支持运营商扩张，创新开发融资模式，优化投资组合[25][26][27][28] 投资组合表现 - 疫情期间租金回收率达99.9%，仅给予少量租金延期，未提供永久性租金减免[31] - 各板块入住率有不同变化，熟练护理/过渡护理板块下降1195个基点，高级租赁住房下降792个基点，高级管理住房下降1108个基点，专业医院及其他板块上升369个基点[37] 疫情应对措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金支持，预计总额达5.4亿美元[44] 2021年第一季度指引 - 预计稀释后每股净收入0.16 - 0.17美元，资金从运营活动产生0.39 - 0.40美元，调整后资金从运营活动产生0.38 - 0.39美元[49] 投资组合优势 - 拥有609项投资，72个合作关系，加权平均剩余租赁期限8年，租赁平均入住率77% - 83%不等[52] - 有25个在建和规划项目，当前总投资3.89亿美元，预计房地产价值4.9亿美元，预计初始租金现金收益率7.6%[53] 运营商支持 - 为运营商提供资金和技术支持，促进运营效率提升和业绩增长[65][69][71] 公司业绩表现 - 资本结构平衡，普通股权益价值占比58%，有多种低成本融资渠道[86][87] - 信用指标优于同行，投资级信用表现良好，债务到期分布合理，相对估值有吸引力[90][92][98]

公司现状 - 债务/资产价值为35%，有72个运营商关系，企业价值达66亿美元，流动性超10亿美元，最大关系集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化；维持强大资产负债表和可持续股息政策；鼓励租户分享最佳实践，提供商业智能工具，发展高端私人付费高级住房[10] 战略执行成果 - 降低杠杆率，永久债务成本降至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率均有提升[16] 投资理念 - 定制金融解决方案，为运营商提供资金；把握机会进行独特增值投资，支持运营商扩张，创新融资开发项目，优化投资组合[24][25] 投资组合 - 疫情期间租金回收率达99.9%，仅给予0.4百万美元租金延期，未给予永久减免[31] - 各板块入住率有不同变化，专业护理/过渡护理下降1212个基点，高级租赁住房下降624个基点等[37] - 预计2021年第一季度每股净收入0.16 - 0.17美元，资金从运营活动产生0.39 - 0.40美元，调整后资金从运营活动产生0.38 - 0.39美元[49] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金，预计总额达5.4亿美元[44] 运营支持 - 投资租户的重建、扩张和战略发展，提供灵活的股权和债务资本解决方案[63] - 拥有专有信息技术系统和行业领先商业智能工具，提高运营效率[67][69] 财务表现 - 资本结构平衡，信用评级良好，债务到期分布合理，相对估值有吸引力[84][87][89][95] 风险提示 - 存在疫情、租户经营、法规政策、利率波动等多种风险，可能影响公司实际经营结果[124] 信息说明 - 报告中租户和借款人相关信息由其提供，公司未独立核实[126]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司录得总收入1.521亿美元、租金收入1.107亿美元和净营业收入（NOI）1.24亿美元，较第三季度有所增加，主要因第三季度对Genesis和Signature的直线租金应收款和高于市场的租赁无形资产进行了1430万美元的冲销；若排除该冲销，Q4总收入下降550万美元、租金收入下降420万美元、NOI下降960万美元，主要因现金基础租赁相关收款减少370万美元 [59] - 第四季度资金从运营（FFO）为8750万美元，正常化基础为8840万美元（每股0.42美元）；调整后资金从运营（AFFO）为8720万美元，正常化基础为8690万美元（每股0.41美元），较第三季度下降，主要因NOI减少960万美元 [63] - 第四季度归属于普通股股东的净收入为3710万美元（每股0.18美元）；一般及行政费用（G&A）为810万美元，高于第三季度的720万美元，主要因更新基于绩效的投资假设导致股票薪酬费用增加 [64] - 截至2020年12月31日，公司杠杆率为4.8倍（不包括合资企业债务），含Enlivant合资企业债务时略升至5.49倍；利息覆盖率为5.32倍，固定费用覆盖率为5.14倍，总债务与资产价值比为35%，无抵押资产价值与有担保债务比为283%，有担保债务与资产价值比为1% [67][68] - 2021年2月2日，董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，于2月26日支付给2月12日登记在册的普通股股东，股息支付率约为AFFO的71%和正常化AFFO每股的73% [68] - 公司预计2021年第一季度稀释普通股每股净收入为0.16 - 0.17美元、FFO为0.39 - 0.40美元、AFFO为0.38 - 0.39美元；预计高级住房管理组合平均季度入住率，全资拥有部分为75.4% - 77.4%，非合并合资企业为66% - 68% [70][71] - 公司预计第一季度完成3900万美元投资，加权平均初始现金收益率为8.2%；预计通过ATM计划发行约1亿美元股权以资助收购并维持杠杆率在5.5倍以内 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 从2020年2月到年底，熟练护理入住率下降约1200个基点，但熟练护理组合改善530个基点；截至2021年2月第二周，前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点；行业整体自2月2020年至年底下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点 [26] 高级住房租赁业务 - 高级住房租赁组合在该期间表现良好，入住率下降220个基点；EBITDAR覆盖率从1.31降至1.25；租金收取率达99.9%，无运营商需要永久性租金重组 [27][28] 高级住房管理业务 - 2020年第四季度，高级住房管理组合入住率下降280个基点至76.4%，与第三季度下降幅度相近；每间可用客房收入（REVPOR）排除政府补助后增长1.6%；收入下降5.8%，排除补助后下降1.9%；现金净营业收入下降24.9%至1480万美元，排除补助后下降12.5%；现金NOI利润率降至21.3%，排除补助后为20.1% [34][35] - Enlivant合资企业组合第四季度平均入住率为71.6%，同比下降10.6%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为4576美元，同比增长3.6%，环比增长3.8%；收入同比下降8.5%，环比下降8.6%，排除政府资金后同比下降9.8%，环比下降1.9%；同店现金净营业收入为520万美元，环比下降43%，排除资金后下降22.3%；2021年1月入住率为68.9%，较12月下降140个基点；截至2月下旬，阳性病例社区从1月底的35个降至10个 [37][38] - 公司全资拥有的Enlivant组合第四季度入住率为77%，同比下降12.5%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为6029美元，同比增长3.8%，环比增长4.7%；收入同比下降5.1%，环比下降3.3%，排除政府资金后同比下降10.7%，环比基本持平；现金净营业收入为190万美元，环比下降32.2%，排除资金后下降32.6%；2021年1月入住率为68.4%，较上月下降510个基点；目前仅两个社区有阳性病例 [40][42] - Holiday Retirement管理的22个独立生活社区第四季度入住率为80.8%，同比下降7%，环比下降1.7%；REVPOR为2518美元，同比增长1.3%，与上季度持平；收入同比下降6.9%，环比下降2.2%；现金净营业收入为610万美元，同比下降10.1%，环比增长3.4%；2021年1月入住率为79.8%，较12月下降90个基点；截至2月中旬，17个社区已恢复并逐步解除限制 [44][46] - Sienna Senior Living管理的八个退休社区第四季度入住率为79.5%，同比下降8.8%，与上季度持平；REVPOR为2488美元，同比下降2.2%，环比下降2.5%；收入为450万美元，同比下降11.9%，环比下降2.5%；现金净营业收入略超100万美元，同比下降44%，环比下降1.3%；2021年1月入住率为78.5%，较上月下降30个基点；仅一个社区有确诊病例 [48][49] 特色医院业务 - 特色医院入住率和覆盖率未受疫情影响，贡献了11%的NOI [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理行业自2月2020年至年底入住率下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点；公司前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点 [26] - 高级住房市场方面，公司高级住房租赁组合入住率下降220个基点，管理组合入住率在第四季度下降280个基点 [27][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个月发布首份ESG报告，该倡议在疫情前就已启动 [12] - 公司预计今年解决与TPG的合资企业问题，将决定是保留、收购TPG 51%的股份还是退出该投资组合，决策将基于经济可行性 [15] - 公司配置了1.684亿美元的投资活动，混合现金收益率略低于8%；目前收购管道约为15亿美元，主要针对高级住房，也有一些行为健康和熟练护理的机会 [25] - 公司将维持目标杠杆率低于5.5倍作为关键优先事项，通过ATM计划发行股票等方式管理杠杆 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对运营商、员工和政府的支持表示感谢，认为随着疫苗接种推进，行业已看到积极曙光 [7][8] - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复到疫情前水平，高级住房业务可能要到2022年年中，Enlivant组合可能需要更长时间，但认为需求仍在，且安全因素将有助于业务恢复 [89] - 认为家庭健康业务在疫情期间受益，但与熟练护理和高级住房的模式差异大，行业格局不会改变，随着疫情过去将恢复正常 [23][24] - 随着疫苗接种增加，预计入住率将改善，运营环境将正常化，劳动成本将降低，净营业收入将得到支持，但重建入住率需要时间 [54][55] 其他重要信息 - 公司董事会新增三名成员，带来医疗政策、投资银行、数据分析和ESG等方面技能，以增强董事会多样性 [11] - 公司执行副总裁兼首席会计官Michael Costa获得晋升 [11] - 评级机构Fitch和S&P确认公司评级，Fitch移除负面展望 [13] - 卫生与公众服务部（HHS）基金仍有330亿美元未分配，且预计将因医院返还资金而增加 [16] - 公共卫生紧急法案已延长一个季度，公司乐观预计将延长至全年，该法案涉及隔离、三天住院豁免和联邦医疗补助匹配率等内容 [18] - 自12月底疫苗接种开始以来，公司患者和居民接种率接近80%，员工接种率从14%升至约60%，预计该数字将继续改善 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍当前收购管道及投资机会，以及筹集资金用途 - 大部分筹集资金用于维持资产负债表，同时为潜在收购预融资；公司关注以合理价格收购高级住房资产，也看到行为健康和熟练护理领域的机会 [79][80][81] 问题2: 如何比较收购Enlivant合资企业剩余部分与传统收购，如何评估其入住率和NOI恢复情况 - 收购Enlivant合资企业是与TPG的谈判，需经济上可行；与传统收购独立看待，公司对该团队有信心；评估传统收购时会考虑当前NOI和租赁情况 [84][85] 问题3: 熟练护理和高级住房业务恢复到疫情前水平的时间 - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复，高级住房业务可能到2022年年中，Enlivant组合可能更久，但需求仍在，安全因素有助于恢复 [88][89] 问题4: 第一季度现金租金支付假设与第四季度相比如何 - 预计绝大多数租户现金租金支付与第四季度基本一致，一两个租户预计第一季度收款会略有增加 [92] 问题5: 如何看待熟练护理中双容量房间恢复，监管机构是否有顾虑 - 长期来看，半私人房间和多床病房可能会减少，相应报销政策也会改变；疫苗使监管机构对放宽限制的担忧减少，病例和死亡率下降不仅是疫苗作用，还与现有患者抗体积累有关，CDC正在讨论统一的放宽限制指南 [93][94][96] 问题6: Enlivant决策的时间预期 - 预计未来几个月做出决策，交易完成通常需180天的监管批准 [99][100] 问题7: 如何看待高级住房定价与疫情前的比较 - 收购未恢复的资产需更高收益率，会保守评估当前NOI和恢复情况，可能会构建交易机制让资产有更多恢复时间 [101] 问题8: Enlivant决策是否二元，有无其他机会，是否涉及第三方 - 决策主要是买或不买，但可能会构建交易机制弥合当前NOI与预期NOI的差距；不太可能引入第三方投资者，最终取决于TPG要求的价格 [104] 问题9: Enlivant合资企业与11个全资拥有资产入住率差异原因，合资企业是否能完全恢复 - 11个全资拥有资产地理位置集中，且记忆护理占比高，影响了疫情传播和入住率；预计全资拥有资产将恢复到90%左右，合资企业恢复情况取决于当地市场、疫情和竞争环境；公司认为合资企业最终能恢复到之前水平 [107][108][110] 问题10: 第一季度1亿美元股权融资，若股价波动如何应对 - 会在合适时机进行股权融资，公司杠杆指标有缓冲空间，若业务表现改善可调整融资计划 [111][112] 问题11: 公司熟练护理业务中积极治疗COVID患者的设施比例 - 积极寻求治疗COVID患者的设施比例不高于20%，多数运营商愿意照顾此类患者，但只有少数与医院合作；这取决于设施配置和是否影响整体入住率目标 [117][118][119] 问题12: 收购管道是否集中在某些市场，未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比，特色医院入住率上升原因 - 收购机会分布广泛；未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比不到10%；特色医院入住率上升与疫情无关，主要受行为健康设施和动态人口影响 [122][123][124] 问题13: 是否考虑出售Enlivant合资企业股份 - TPG有拖售权，对出售股份有更多控制权；公司过去曾考虑并尝试寻找新的合资伙伴，但未成功，因TPG的管理公司使交易复杂 [127][128][131] 问题14: 高级住房入住率低谷时间和恢复模式 - 预计高级住房入住率接近底部，3月可能持平，4月开始回升；恢复模式更可能是稳步上升，而非夏季大幅增长 [133][134]

公司现状 - 债务资产价值比35%，有71个运营商关系，企业价值61亿美元，流动性超9.75亿美元，最大关系集中度9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率20.4%[7] 战略规划 - 投资优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化；维持强大资产负债表和可持续股息政策；鼓励租户分享最佳实践，提供商业智能工具，发展高端私人付费高级住房和定制高级住房[10] 战略执行成果 - 净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从5.66倍降至4.91倍，永久债务成本降低75个基点至3.53%；总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率显著改善，分别提升1400个基点、1.27倍、1.52倍[14][16] 投资理念 - 定制金融解决方案为运营商提供资金；把握独特增值投资机会；支持运营商扩张；创新融资开发项目；优化投资组合[18][19][20][21][22] 投资组合 - 截至10月租金收取符合预期，9月30日流动性增至9.79亿美元，2024年前无重大债务到期；2020年前三季度投资超1.545亿美元，但资本成本影响增长[25][26][27] 疫情影响 - 2 - 10月各业务板块入住率有降有升，专业护理/过渡护理下降877个基点，高级租赁住房下降342个基点，高级管理住房下降687个基点，专业医院及其他上升152个基点；高级管理住房每间入住客房收入保持增长，第三季度运营费用减少130万美元，现金净营业收入利润率升至26.7%[30][31][32][33] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供约4.7亿美元援助，包括提供商救济基金2.1亿美元、医疗保险扣押暂停1000万美元、联邦医疗援助百分比增加3000万美元等[44][45] 投资组合优势 - 有609项投资，平均入住率80% - 85%不等；有71个合作关系，熟练护理组合占比39%；加权平均剩余租赁期限8年，租金覆盖率1.31 - 2.07倍[50] 运营支持 - 支持运营商再开发、扩张和战略发展，提供灵活股权和债务资本解决方案；拥有专有信息技术系统和行业领先商业智能工具；为专业护理租户提供PointRight计划[64][68][70][75] 公司表现 - 资本结构中普通股权益价值占比54%；投资级信用指标良好，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率低于同行，利息覆盖率高于同行；债务到期分布合理，相对估值有吸引力；投资组合定位良好，专业护理集中度和息税折旧摊销租金前利润覆盖率表现较好[85][88][90][96][105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收、租金收入和净营业收入分别为1.433亿美元、1.006亿美元和1.193亿美元，较第二季度分别减少1060万美元、1210万美元和760万美元 [73] - 第三季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8400万美元，正常化后为9880万美元，即每股0.48美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9480万美元，正常化后为9510万美元，即每股0.46美元 [75] - 第三季度归属于普通股股东的净利润为3650万美元，即每股0.18美元 [76] - 第三季度一般及行政费用（G&A）总计720万美元，低于第二季度的870万美元 [76] - 第三季度利息支出总计2490万美元，与第二季度的2530万美元相近 [77] - 第三季度完成2750万美元的投资，年初至今投资活动总计1.54亿美元，初始混合收益率为7.88% [79] - 第三季度完成出售一处熟练护理过渡护理设施，实现净收益270万美元；季度末后又出售一处，总销售收益为900万美元 [80][81] - 杠杆率略有下降，不包括合资企业债务从5倍降至4.91倍，包括Enlivant合资企业债务份额从5.54倍降至5.48倍 [82] - 截至9月30日，公司遵守所有债务契约，信用指标较上一季度有所改善 [83] - 11月5日，董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于11月30日支付给11月16日登记在册的普通股股东 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 顶级熟练护理运营商8月第一周至10月最后一周入住率提高50个基点，10月底熟练护理组合占比高于疫情前190个基点 [14] - 2月平均水平至10月平均水平，顶级运营商入住率下降约10%，10月比6月低点高100个基点；整体熟练护理组合较2月平均水平至10月底下降约800个基点 [14] - 息税折旧摊销前租金收入（EBITDARM）覆盖率因政府援助环比上升，剔除提供者救济基金后，熟练护理组合过去三个月覆盖率超过1倍 [16] 高级住房管理业务 - 第三季度管理型高级住房组合年化现金净营业收入占比约15%，其中Enlivant管理社区占比51%，Holiday管理社区占比34% [37] - 同店基础上，第三季度收入增长4.2%，剔除CARES法案资金后下降1.5%；每间可用客房收入（REVPOR）剔除相关因素后上涨1.7%；入住率剔除相关因素后降至79.3% [39][40] - 现金净营业收入增长20.6%至1970万美元，剔除政府补助后下降4.1%；现金净营业收入利润率升至26.8%，剔除补助后为22.5% [40][41] Enlivant合资企业组合 - 第三季度平均入住率为75.8%，同店季度环比下降3.1%，同比下降5.6% [43] - REVPOR剔除CARES法案资金后为4411美元，同店季度环比增长2.5%，同比增长2.4% [43] - 收入同店季度环比增长7%，同比增长3.6%，剔除资金后分别下降1.6%和4.7% [44] - 同店现金净营业收入为910万美元，环比增长37.3%，剔除资金后下降8.7%；现金净营业收入利润率为24%，剔除补助后为17.4% [45] 公司全资拥有的11个社区组合 - 第三季度入住率为81.2%，较上一季度下降2.1%，同比下降7.6% [48] - REVPOR剔除CARES法案资金后为5761美元，与上一季度基本持平，同比增长4.2% [48] - 收入季度环比增长6%，同比增长3.9%，剔除联邦补助后分别下降2.7%和4.7% [48] - 现金净营业收入为280万美元，环比增长42.4%，剔除资金后增长2.1%；现金净营业收入利润率为29.2%，剔除补助后为22.8% [49] Holiday Retirement运营的22个独立生活社区组合 - 第三季度入住率为82.5%，环比下降2.5%，同比下降6.1% [53] - REVPOR为2519美元，略高于上一季度和去年同期 [53] - 收入季度环比下降2.2%，同比下降5.6% [53] - 现金净营业收入为590万美元，环比下降7.4%，同比下降18.6%；现金净营业收入利润率为33.2%，低于上一季度和去年同期 [54] Sienna Senior Living管理的8个退休社区组合 - 第三季度入住率为79.5%，环比下降3.2%，同比下降10.3% [58] - REVPOR为2495美元，与上一季度持平，同比增长1.1% [58] - 第三季度收入为450万美元，较上一季度下降4%，同比下降10.4% [58] - 现金净营业收入略高于100万美元，环比下降17%，同比下降46.7%；现金净营业收入利润率为23.8%，低于上一季度和去年同期 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月底，公司有304个社区受COVID - 19影响，其中209个已完全恢复 [17] - 目前很少出现大规模疫情爆发，越来越多检测呈阳性的设施仅为员工感染 [17] - 感染COVID - 19的中位年龄降至30多岁，员工无症状但仍具传染性，易导致感染 [17] - 自疫情开始至本周初，Enlivant合资企业98个社区有居民或员工检测呈阳性，本周初33个社区仍有阳性病例，其中20个位于德克萨斯州、俄亥俄州、印第安纳州和威斯康星州 [47] - Holiday管理的22个社区中，18个有居民、员工或私人家庭健康助手检测呈阳性，12个社区已恢复 [55] - Sienna管理的组合无确诊病例，不列颠哥伦比亚省内陆地区病例较少，安大略省病例总数少于8万 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成1.54亿美元投资，混合收益率略低于8%，收购管道活跃，约6亿美元，主要为高级住房项目 [19] - 预计年底后银行对违约的处理方式可能改变，高级住房和小型运营商相关领域可能出现投资机会 [19] - 公司将继续监测股权市场，利用股权架售发行（ATM）计划匹配资金投资活动并管理杠杆 [82] - 公司认为与优秀运营商合作的管理型交易可行，未来若人口结构变化影响入住率，三净租赁模式可能回归 [101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司感谢护理人员和一线工作人员的付出，也感谢政府提供的刺激资金和合作制定的协议标准 [7] - 行业目前仍有300亿美元CARES法案刺激资金未分配，预计选举结束后会有新的刺激方案和PHE法案延期 [9] - 公司认为业务正常化路径可能先于疫苗到来，关键在于充足有效的快速检测 [10] - 公司对疫苗分发持谨慎乐观态度，仍将测试作为应对当前挑战的最直接解决方案 [11] - 公司预计利润率恢复将先于入住率恢复，目前已在部分地区看到相关迹象 [12] - 公司认为高级住房运营商需在保障居民安全的同时，让居民保持参与感和满足感，有效检测计划至关重要 [68] - 公司对当前财务状况持积极态度，有能力应对未来挑战 [85] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中会做出前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，存在风险和不确定性 [3] - 会议中会提及非公认会计原则（Non - GAAP）财务结果，投资者可在公司网站查看相关解释和与公认会计原则结果的对账 [5] - 联邦政府为应对COVID - 19疫情出台的救济方案包括直接资金支持、临时监管暂停和行政豁免、贷款和延期三类 [20] - 提供者救济基金已向公司租户提供支持，目前约1450亿美元已宣布分配，剩余约300亿美元待分配 [29] - 截至9月30日，公司租户从提供者救济基金获得或有资格获得约2.1亿美元分配 [30] - 部分州将临时联邦医疗援助百分比（FMAP）增加部分传递给熟练护理租户，公司估计租户因此在6月30日前额外获得约3000万美元资金 [32] - 提前和加速的医疗保险付款还款期限延长至29个月 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何入住率尚未开始增加，考虑到择期手术正在增加 - 公司表示择期手术在部分地区增加，熟练护理入住率较最低点已提高100个基点，但全国范围内COVID - 19病例激增影响入住率，部分设施仍有阳性病例受限，医院为COVID患者预留床位 [88] 问题2: 疫情疲劳对运营商入住率有多大影响 - 公司称影响显著，居民因社交受限、可能需隔离等因素，入住意愿降低，导致入住率恢复缓慢 [90] 问题3: 6亿美元外部增长管道的命中率假设 - 公司表示大部分已确定，到2021年约有1800万美元未确定，2022年有少量，后续会逐渐减少 [93] 问题4: 如何考虑填补增长管道 - 公司认为市场上高级住房新建项目面临入住率压力，部分资产可能因无法满足贷款契约要求而进入市场，存在投资机会 [95][96] 问题5: 未来如何假设刺激资金在财务数据中的情况 - 公司表示难以预测刺激资金的时间和规模，运营成本本季度较上季度有所下降，预计随着疫情发展，与COVID相关的劳动力成本将逐渐正常化 [98][99] 问题6: 当前环境是否影响公司在RIDEA和三净租赁模式之间的选择 - 公司认为目前实际情况是很少有人愿意做三净租赁，与优秀运营商合作的管理型交易可行；未来若人口结构影响入住率，三净租赁模式可能回归，但需提高承保水平 [101][103] 问题7: 公司是否会出售部分高级住房资产以回收资金用于未来交易 - 公司表示有可能出售部分资产，但需评估出售价格和长期回报，目前市场上有很多资本对高级住房资产感兴趣 [107] 问题8: 关于Genesis和Signature的情况，是否仍未收到租金减免请求，未来可能的情景如何 - 公司表示尚未收到租金减免请求，目前处于观望状态；Genesis和Signature面临压力，需持续获得救济和提高入住率；Signature短期现金流状况良好；公司已大幅降低Genesis相关业务占比，即使出现问题影响也不大 [110][112][113]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司实现收入1.539亿美元，净营业收入1.269亿美元，较第一季度分别增加460万美元和130万美元，主要因上一季度对四家运营商的直线租金应收账款和高于市场的租赁无形资产进行了总计610万美元的冲销，部分被本季度因全资管理型投资组合入住率下降导致的140万美元居民收入减少所抵消，净营业收入还受到本季度比上一季度增加310万美元的新冠疫情相关成本的影响 [97][98] - 本季度资金营运净额（FFO）为8810万美元，经调整后为9330万美元，即每股0.45美元；调整后资金可分配净额（AFFO）为9150万美元，即每股0.44美元，与第一季度基本持平 [99][100] - 本季度归属于普通股股东的净利润为2960万美元，即每股0.14美元；一般及行政费用（G&A）为870万美元，与第一季度持平，其中包括240万美元的基于股票的薪酬费用；现金一般及行政费用为600万美元，符合预期 [101] - 本季度利息支出为2530万美元，较第一季度的2570万美元略有下降；永久债务成本从第一季度末到第二季度末下降16个基点至3.51%，循环信贷借款成本下降83个基点至1.26% [102] - 未合并合资企业亏损1210万美元，其中包括战略处置九处设施的910万美元出售损失 [103] - 截至2020年6月30日，公司杠杆率略升至5.4倍（包括Enlivant合资企业债务份额）和5倍（不包括合资企业债务）；公司在自动上架发行（ATM）计划下有3.36亿美元可用额度；公司信用指标良好，利息覆盖率为5.36倍，固定费用覆盖率为5.17倍，总债务与资产价值比率为36%，无抵押资产价值与无担保债务比率为272%，无担保债务与资产价值比率为1% [107][108] - 2020年8月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为调整后资金可分配净额每股的68%和资金可分配净额每股的71% [108] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 自2月底至7月底，熟练护理投资组合入住率下降811个基点，但自5月底以来基本持平，7月下旬部分移动运营商开始出现入住率上升，且熟练护理组合比疫情前水平提高176个基点 [13][15] - 熟练护理覆盖率较第一季度略有上升，因前五名熟练运营商中有五家执行PDPM（按患者驱动支付模式）表现改善，使公司运营商在疫情期间更具优势 [22] 专业医院业务 - 专业医院入住率在季度内环比下降后回升，截至7月底比2月底高180个基点 [17] 高级住房三重净租赁业务 - 高级住房三重净租赁投资组合入住率仅下降136个基点，7月底较此前回升约80个基点，表现优于同行，因此公司目前无需对租户进行租金减免 [18][19] 管理型高级住房业务 - 截至2020年第二季度末，管理型高级住房投资组合约占公司年化现金净营业收入的16%，其中约53%来自Enlivant管理的社区，34%来自Holiday管理的社区 [61] - 第二季度，管理型投资组合收入环比下降3.7%，每间入住客房收入（RevPOR）下降0.6%，入住率从第一季度的84.5%降至82%，现金净营业收入下降90.2%至1630万美元，现金净营业收入利润率从27.6%降至23.1% [63][64] - Enlivant合资企业投资组合（公司拥有49%权益）第二季度收入因入住率下降而略有减少，平均入住率为78.9%，较稳定同店季度环比下降2.6%，RevPOR为4302美元，收入同比下降3.9%，现金净营业收入利润率为18.7%，较同店季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的220万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为24.8%，仅比2019年第二季度低1.6%；7月入住率为77.3%，较2月下降440个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计第三季度公司在个人防护装备（PPE）、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月53.3万美元 [65][66][68] - 公司全资拥有的Enlivant投资组合第二季度入住率为83.3%，较上一季度下降2.8%，主要发生在4月，5月和6月入住率稳定在83.1%；RevPOR为5776美元，与上一季度持平，同比增长6.4%，收入环比下降3%，同比下降1.9%；现金净营业收入利润率为21.7%，较季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的56.2万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为27.9%，高于2019年第二季度的26.7%；7月入住率为83%，较2月下降300个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计公司在PPE、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月12.5万美元 [70][71][73] - Holiday管理的投资组合第二季度入住率为85%，较上一季度下降2.2%，RevPOR为2499美元，与上一季度基本持平，同比略有上升，收入环比下降2.4%；现金净营业收入利润率为35.1%，与上一季度的35.6%基本持平；若加回第二季度发生的27.3万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为36.2%，接近2019年第二季度的36.9%；7月入住率为83.1%，较2月下降370个基点，预计第三季度疫情相关费用总计25万美元；7月自愿迁出有所增加，但新租约数量呈上升趋势，迁入人数逐月增加 [76][77][79] - Sienna Senior Living管理的八处退休住宅第二季度入住率为82.7%，较上一季度下降2.6%，RevPOR为2403美元，较上一季度略有上升，同比增长2.9%，收入环比下降2.3%，现金净营业收入利润率为27.3%，远低于上一季度的39%和2019年第二季度的39.2%；若加回31.8万美元的新冠疫情相关成本，现金净营业收入利润率将为34.4%；7月入住率为80.2%，较2月下降400个基点，该投资组合未出现确诊的新冠病例；Sienna于5月中旬在不列颠哥伦比亚省开始重新开放社区，6月中旬在安大略省开始，7月取消了对访客的所有限制 [80][81][84] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期，70%的新冠病例集中在一级市场（占总人口46%），到7月底这一比例降至56%；自5月初以来，病毒蔓延至人口密度较低的地区，截至7月底，20%的病例在二级市场（占总人口20%），24%的病例在三级市场（占总人口33%）；即使在7月下旬，一级市场的人均病例数仍比二级市场高26%，比三级市场高64% [89][90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道较为活跃，目前规模在2.5亿 - 6亿美元之间，但卖家仍期望买家忽视新冠疫情的影响，因此公司预计短期内不会进行重大收购，会严格考虑股权成本、维持杠杆在目标范围内以及保持与评级机构的当前评级等因素，但会继续寻找合适的交易机会，为未来增长奠定基础 [30][31] - 公司认为行业在疫情期间未得到足够支持，部分细分领域仍缺乏支持，但目前媒体报道有所改善，行业也在进行大规模公关努力 [12] - 公司认为随着疫情得到控制，熟练护理业务的 acuity（病情严重程度）将继续增加，且公司运营商专注于照顾新冠患者，长期来看将受益；同时，政府的相关援助措施，如医保市场篮子2.2%的增长提议、PDPM不变以及额外的资金支持等，对公司有利 [23][32] - 公司认为高级住房业务在疫情期间表现相对较好，尤其是位于二级市场和三级市场、针对中端市场价格点的管理型投资组合，受疫情影响较小；随着人们对安全和护理的需求增加，高级住房的价值得到认可，租金价格敏感度较低，公司预计未来租金和护理费率将适度提高 [86][87][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对员工在疫情期间的表现表示赞赏，认为他们在面临士气问题和压力的情况下仍坚持工作；同时希望媒体能继续给予行业正面报道，让社会更好地理解行业的困境和需求 [10][11] - 管理层认为疫情对公司业务造成了一定影响，如入住率下降、成本增加等，但公司各业务线表现相对较好，优于同行；公司目前财务状况良好，流动性充足，有能力应对挑战 [19][109] - 管理层对行业未来前景持乐观态度，认为随着疫情得到控制，行业将得到更多认可和支持，公司也将受益于行业的发展；同时，公司将继续关注市场动态，寻找合适的投资机会，实现业务增长 [175][31] 其他重要信息 - 截至7月底，公司共有202处设施的患者、居民或员工曾检测出新冠阳性，其中113处已完全康复；新增阳性设施与美国各地的疫情爆发地区相关，且检测增加也有一定影响；目前主要问题是部分地区员工检测阳性增加，给人员配置带来压力 [27] - 公司认为供应和劳动力成本仍高于历史正常水平，尤其是手套供应紧张，价格仍高于疫情前；但运营商开始储备PPE库存，预计未来供应情况将有所改善，但担心秋季供应可能再次收紧 [25][26] - 公司认为疫情期间的检测是控制疫情的关键，同时赞赏美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）向养老院推出的即时检测服务 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府支持或贷款中需要偿还的部分以及对运营商资产负债表的影响 - 公司表示大部分运营商未利用医疗保险预付款项，这是最大的潜在还款项目；其他如隔离措施、三天住院停留豁免、员工工资税延迟等对运营商影响不大；补充资料第七页有相关明细，医疗保险预付款约1.2亿美元，员工工资税延迟约4000万美元，薪资保护计划（PPP）贷款约5000万美元，PPP贷款可能偿还也可能无需偿还 [113][114][115] 问题2: 收购管道是否仅受资本成本影响，而非缺乏机会 - 公司认为从定价角度看，即使在当前股价下也能进行一些熟练护理交易，但使用ATM计划筹集资金以维持杠杆是主要考虑因素；在高级住房方面，目前大部分市场定价不合理，但也看到一些优质资产；同时，市场上仍存在一些质量不佳的交易，公司对此兴趣不大 [117][118][119] 问题3: 70%的病例在一级市场的时间范围以及高级住房业务是否会出现第二轮入住率下降风险 - 70%病例在一级市场是指5月底，截至7月底，一级市场病例占比降至56%，二级市场和三级市场病例占比分别为20%和24% [126][127] - 公司表示不太担心高级住房业务出现第二轮入住率大幅下降，因为各设施已将患者视为新冠阳性进行治疗，增加检测虽使部分设施检测呈阳性，但实际居民阳性病例较少，且设施有能力隔离患者并继续接纳新入住者；同时，行业内大型疫情爆发的比例较低，公司各运营商采取的防控措施有效，给予公司一定信心 [130][132][134] 问题4: 熟练护理或高级住房设施中无症状阳性病例的比例 - 公司表示没有相关统计数据，但知道设施中的阳性检测病例包括无症状的员工、居民和患者 [137] 问题5: 新冠护理在医疗保险、私人保险和医疗补助等方面的覆盖情况 - 在熟练护理方面，新冠护理主要由医疗保险覆盖，且医院停留豁免政策使患者病情变化时无需转院即可重新获得医疗保险福利 [138] - 在高级住房方面，护理费用主要由居民自付，保险主要覆盖检测费用 [140] 问题6: 疫情是否改变公司对社区或高级护理模式的看法 - 公司表示不会涉足家庭健康业务，因为这不是实体资产，且独立生活设施已为居民安排了家庭健康服务 [143] - 对于微型住宅和活跃成年人业务，公司认为微型住宅受疫情影响不确定，活跃成年人业务利润率不高，目前没有吸引力 [143][144] 问题7: 7月高级住房入住率下降73个基点是否是第三季度或全年每月净流失的良好指标 - 公司表示无法预测，入住率下降趋势已趋于平缓，虽可能因疫情爆发有小幅恶化，但预计不会有重大影响 [148] 问题8: 运营商如何为流感季做准备，是否会有额外费用 - Holiday表示会继续实时跟踪所有传染病症状，由于流感症状与新冠相似，医生可能会建议进行新冠检测，但公司有完善的检测流程，预计不会增加额外成本 [153][154] - 公司还提到有分析认为由于人们遵守新冠防控协议，如戴口罩和社交距离，可能会使流感季病情减轻 [157] 问题9: 高级住房收购中是否开始出现更多困境资产 - 公司认为最终会出现困境资产，但目前市场上仍存在对资产价值下降或减值的否认和宽容情况，尚未看到明显的困境迹象；不过，再融资问题可能会为公司提供一些有趣的交易机会 [163][164] 问题10: 如何在收购承保中考虑新冠疫情对净营业收入预测的影响 - 在高级住房方面，公司关注表现良好且未受严重影响的建筑，由于这些建筑未获得刺激资金，收入数据相对清晰 [170][171] - 在熟练护理方面，更具挑战性，需要剔除刺激资金以了解真实的基础经济情况，并评估位置和建筑的基本面，以及其恢复入住率和正常化的能力；同时，了解运营商的情况也很重要 [172][173] 问题11: 疫情是否改变公司对高级住房中独立生活（IO）、辅助生活（AL）和记忆护理的相对吸引力的看法 - 公司认为长期来看，这些领域的优势仍然存在，行业将得到更多认可，成为医疗保健系统的重要组成部分；同时，人口结构不变，运营商在疫情期间的表现有助于提升声誉；此外，独立生活引入远程医疗等服务将吸引更多人入住 [174][177][179] 问题12: 新冠病例复苏对高级住房运营商的影响，以及下半年的入住趋势 - 公司表示对高级住房运营商的影响较小，虽部分辅助生活设施检测呈阳性，但疫情爆发规模较小，入住率基本保持平稳，只是一些市场的访客正常化进程放缓 [185] - 入住人数呈上升趋势，整个潜在客户线索、租赁和入住流程都在改善，但尚未恢复到去年同期水平；主要原因是人们对防控协议和流程更加了解，运营商也有时间适应和管理当前环境 [188][189] 问题13: 州一级医疗补助方面的情况以及行业在第四轮刺激计划中的游说重点 - 公司表示州一级目前变化不大，因新冠疫情提供临时增加的州仍维持现状，预计医疗补助费率增幅仍在1.5% - 2%之间，联邦匹配有助于维持现状 [194][195] - 行业在第四轮刺激计划中的主要游说重点是责任限制问题，即因设施内出现新冠病例而不应被随意起诉，但不包括真正的疏忽情况；目前已有29个州有某种形式的责任限制，公司希望在联邦层面也能实现 [196][197]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司录得收入1.493亿美元，净营业收入（NOI）1.256亿美元，较2019年第四季度分别下降650万美元和920万美元，主要因四家运营商转为现金收付制会计处理，冲销直线净应收账款和高于市场的租赁无形资产共计610万美元 [75] - 第一季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8690万美元，经调整后为9210万美元，即每股0.45美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9050万美元，即每股0.44美元，较2019年第四季度的调整后FFO和AFFO分别下降0.03美元/股 [76][77] - 第一季度净收入为3520万美元，即每股0.17美元；一般及行政费用（G&A）为880万美元，较2019年第四季度增加280万美元；利息费用为2570万美元，较2019年第四季度减少170万美元 [79][80][81] - 永久债务成本从2019年底的3.79%降至本季度末的3.67%，循环信贷借款成本从2019年底的2.91%降至本季度末的2.09% [82] - 2020年5月6日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，较上一季度的0.45美元/股有所降低 [88] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2020年第一季度，该组合产生约17%的年化现金净营业收入，其中约52%来自Enlivant管理的社区，33%来自Holiday管理的社区 [47] - 同店基础上，第一季度收入增长2.1%，每间可用客房收入（RevPOR）增长3.8%，但现金净营业收入下降10.1%，从1490万美元降至1340万美元，部分因运营商在3月产生的新冠疫情准备成本 [49] Enlivant合资企业组合 - 2020年第一季度，168处物业的同店收入增长1%，平均入住率为81.5%，较上年同期下降1.5%；RevPOR为4340美元，增长2.7%；现金净营业收入利润率为22.1%，较上年同期下降4.2% [53][54] - 4月平均入住率较2月下降约130个基点，租金收取正常；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约42.5万美元 [55] Sabra全资拥有的Enlivant组合 - 第一季度入住率为86.1%，较上一季度下降3.4%；RevPOR为5799美元，与上一季度持平，较上年同期增长8.1%；收入同比增长2.5%，但环比下降3.9%；现金净营业收入利润率为26.2%，较上一季度下降3.7% [57] - 4月平均入住率为83.9%，较2月下降210个基点；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约10万美元 [58][59] Holiday社区 - 第一季度组合入住率为87.2%，较上一季度下降0.6%；RevPOR为2496美元，略高于上一季度；现金净营业收入与上一季度持平，现金净营业收入利润率为35.2%，3月底产生13.9万美元的新冠疫情相关成本 [60] - 4月平均入住率为86.4%，较2月下降40个基点；租金收取正常，预计4月新冠疫情相关成本总计27.8万美元 [61] Sienna Senior Living管理的组合 - 2020年第一季度，八处物业的入住率为85.3%，较上一季度下降3%，较上年同期下降4.9%；RevPOR为2227美元，与上一季度持平，较上年同期增长2%；净营业收入与上一季度持平，但较上年同期下降3.7%；现金净营业收入利润率为38.9%，较上一季度增加1.1%，较上年同期下降0.5% [63] - 4月组合平均入住率为84%，较2月下降20个基点，月底为83.9%；目前该组合无确诊新冠病例 [64][65] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月最后一周，熟练护理入住率较2月当月平均水平下降460个基点；高级住房三重净租赁入住率下降130个基点 [23][25] - 熟练护理的熟练组合下降速度约为入住率下降速度的三分之一，且目前已从下降转为持平，截至4月最后一周，熟练组合略高于疫情前水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购环境目前已完全停滞，但公司认为疫情过后，小型运营商可能会为公司创造收购机会 [11] - 公司今年完成了一些来自高级住房开发管道的交易，总计1.126亿美元，综合收益率约为7.45%，预计今年不会进行重大收购 [12] - 对于Enlivant合资企业期权，公司目前不急于采取行动，将视情况而定 [13][14] - 公司将继续评估股息支付，以应对新冠疫情的不确定性 [89] - 公司暂停了所有重大投资活动，直到资本成本为追求和创造投资机会提供明确路径，以维持杠杆目标 [92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对熟练护理和高级住房市场持谨慎乐观态度，认为熟练护理的入住率下降速度正在放缓，熟练组合表现良好，且部分地区的病例增长情况有所改善 [35] - 公司认为高级住房市场的需求被压抑，随着疫情缓解，入住率有望回升 [56][69] - 公司预计熟练护理的额外成本将在未来减少，高级住房运营商将增加库存以应对类似情况 [41][42] - 公司认为其专业医院投资组合在疫情期间表现稳定，目前没有明显的重大影响 [44] 其他重要信息 - 公司员工在疫情期间提供了重要服务，但未得到与医院员工相同的媒体关注和支持，公司正在努力改善这一情况 [7][9] - 公司每周接收来自运营商的人口普查跟踪数据，每两周接收整个投资组合的人口普查数据，并跟踪所有有新冠阳性检测结果的设施和所在县的阳性病例数量 [21][22] - 公司的运营商可获得总计约3.2亿美元的政府援助资金，包括公共卫生和社会紧急基金、隔离措施暂停、联邦医疗援助百分比（FMAP）增加、提前医疗保险支付计划等 [31] - 公司已正式撤回2020年盈利指引，因新冠疫情对三重净租赁收入和管理组合业绩的影响存在重大不确定性 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否估计熟练护理设施可获得的平均援助资金，以及这些资金能为运营商争取多长时间避免请求租金延期？ - 公司认为每个运营商的情况不同，受疫情影响和运营需求各异，平均数据没有帮助，且无法预测资金能争取的时间 [107][108] 问题2: 熟练护理入住率因择期手术暂停而下降，部分州放宽限制后，择期手术恢复速度如何？ - 恢复速度难以预测，因不同州的情况不同，且存在大量被压抑的需求；公司运营商与医院保持沟通，多数设施准备好接收患者；预计恢复后可能会接收病情更严重的患者 [111][112][116] 问题3: 运营商获得的政府援助贷款平均还款时间，以及运营商如何筹集还款资金？ - 不同项目还款情况不同，如隔离措施暂停、雇主工资税延迟和薪资保护计划（PPP）不一定需要还款；提前医疗保险支付计划需还款，因此很少有运营商使用该项目 [121][122] 问题4: 公司是否愿意在近期增加杠杆以抓住外部增长机会？ - 公司不准备将杠杆提高到确定水平以上，会谨慎进行收购活动，直到能够通过债务和股权匹配资金来维持杠杆目标；同时会密切关注信用评级 [125][126] 问题5: 为何部分熟练护理运营商不使用提前医疗保险支付计划，以及如何看待运营商向公司报告EBITDAR的标准？ - 运营商根据自身需求和贷款方要求决定是否使用该计划；公司认为补充资料第7页中确定的三个项目对EBITDA有积极影响，而加速支付计划和员工工资税延迟不影响覆盖率，PPP贷款是否影响覆盖率取决于是否被豁免 [134][137][140] 问题6: 若州政府无法从联邦政府获得救助资金，如何看待州政府在新财年满足医疗补助预算和支付的能力？ - 公司没有明确答案，但认为这是部分州未将6.2%的FMAP增加传递给供应商的原因之一；长期来看，医疗补助政策可能会重新调整，社区项目和豁免计划可能更易受到影响 [143][144][145] 问题7: 能否谈谈第二大租户Avamere的情况和前景？ - Avamere在第一季度受益于PDPM，其IT转型已完成并证明有效；华盛顿州和俄勒冈州的医疗补助费率提高对其有帮助，公司对其发展轨迹持乐观态度 [149][150][153] 问题8: 公司高级住房业务中的医疗补助占比，以及联邦政府对州的医疗补助援助是否会惠及高级住房？ - 公司高级住房业务中的医疗补助占比极小，几乎可以忽略不计 [155][156]