财务表现 - 公司的租金和相关收入净增加480万美元[175] - 公司的住宿费和服务收入净增加950万美元[177] - 公司的利息和其他收入净增加64万美元[178] - 公司的折旧和摊销费用净减少246万美元[179] - 三季度租金及相关收入为1.91亿美元，同比增长0.4%[193] - 住宿费及服务收入为1.34亿美元，同比增长16%[195] - 利息及其他收入为1.8亿美元，同比增长5%[196] - 折旧及摊销费用为8.46亿美元，同比下降13%[197] - 三季度三网租赁组合运营费用为870万美元，同比下降2%[199] - 三季度高级住房-托管组合运营费用为1亿美元，同比增长14%[200] - 三季度一般及行政费用为2.46亿美元，同比增长23%[201] - 三季度确认1.85亿美元的房地产减值[203] - 三季度确认180万美元的贷款损失回收[202] - 三季度确认180万美元的所得税费用[189] - 公司在2024年6月30日的六个月内,净现金流出用于融资活动为6660万美元[221,222] - 公司2024年上半年总收入为472万美元,总费用为7.4337亿美元,净亏损7.4311亿美元[241,242] 投资组合 - 公司的投资组合主要包括护理/过渡护理设施、高级住房社区、行为健康设施和专科医院等[160] - 公司计划通过直接或间接投资于医疗保健房地产来实现投资组合的增长和多元化[161] - 公司确认了180万美元的净收益,来自于四处护理/过渡护理设施的处置[206] - 公司确认了50万美元的联营企业亏损,较上年同期减少100万美元[207] 资本管理 - 公司的重大现金需求包括5.125%2026年到期的5亿美元无担保票据、5.88%2027年到期的1亿美元无担保票据、3.90%2029年到期的3.5亿美元无担保票据和3.20%2031年到期的8亿美元无担保票据[225,226] - 公司于2023年1月4日签订了6.0亿美元的循环信贷融资和5.8亿美元的定期贷款,总可借款额度为27.5亿美元[228,229] - 公司在2024年6月30日的六个月内资本支出为2540万美元,未来12个月内还有约700万美元的资本支出计划[235,236] - 公司在2024年6月30日的六个月内支付了13890万美元的普通股股息,并于2024年8月7日宣布每股0.30美元的季度现金股息[237,238] 监管影响 - 公司的收入中40%来自于护理型养老院,受到2024年6月生效的最低护理人员配备标准的影响[245,248] - 2024财年和2025财年Medicare对护理型养老院的支付分别增加4.0%和4.2%[247,249]

财务预测 - 2024年全年FFO预测为每股1.33美元至1.36美元[2] - 2024年全年Normalized FFO预测为每股1.36美元至1.39美元[2] - 2024年全年AFFO预测为每股1.39美元至1.42美元[2] - 2024年全年Normalized AFFO预测为每股1.41美元至1.44美元[2] 季度财务数据 - 2024年第二季度净收入为2397.5万美元[4] - 2024年第二季度FFO为8142.3万美元[4] - 2024年第二季度Normalized FFO为8253.6万美元[4] - 2024年第二季度AFFO为8385.3万美元[4] - 2024年第二季度Normalized AFFO为8497.9万美元[4] 财务指标 - 2024年6月30日净负债与调整后EBITDA比率为5.45倍[6] - 公司采用的非GAAP财务指标包括调整后EBITDA、现金净营业收入和年化现金净营业收入等[26] - 公司的净债务与调整后EBITDA比率为一个重要的补充指标[26] - 公司还使用归一化FFO和归一化AFFO作为补充指标来评估经营业绩[27] 业务表现 - 公司净收入为23,975美元，同比增长12.8%[15] - 公司调整后的现金净经营收入为122,272美元，同比增长4.9%[15] - 公司高级住房-托管业务的现金净经营收入为32,652美元，同比增长8.1%[15] - 公司专科医院/行为健康业务的现金净经营收入为9,795美元，同比增长4.1%[15] - 公司调整后的年化现金净经营收入为480,617美元，同比增长4.9%[18] - 公司高级住房-托管业务的年化现金净经营收入为135,878美元，同比增长5.1%[18] - 公司专科医院/行为健康业务的年化现金净经营收入为67,785美元，同比增长5.2%[18] - 公司其他业务的年化现金净经营收入为18,839美元，同比增长0.2%[18] - 公司高级住房-托管业务的年化现金净经营收入占总收入的28.3%[18] - 公司净收入为50,229千美元[21] - 公司调整后的EBITDA为240,068千美元[21] - 公司现金净营业收入为238,345千美元[21] - 公司年化现金净营业收入为480,617千美元[21][22] - 公司的主要业务包括技能护理/过渡护理、高级住房和行为健康等[26] - 公司的高级住房业务包括独立生活、辅助生活、持续护理退休和记忆护理社区[27]

文章核心观点 - 华尔街分析师预测Sabra Healthcare即将公布的季度财报中每股收益为0.35美元，同比增长2.9%，营收预计达1.7151亿美元，同比增长6.4%，且过去30天该季度每股收益共识预期上调0.4%，同时给出公司部分关键指标预测及股价表现情况 [1][2][6] 公司业绩预测 - 预计季度每股收益0.35美元，同比增长2.9% [1] - 预计营收达1.7151亿美元，同比增长6.4% [1] - 过去30天该季度每股收益共识预期上调0.4% [2] 关键指标预测 - “Revenues - Interest and other income”预计达893万美元，同比变化+5.5% [5] - “Revenues - Resident fees and services”预计达6836万美元，同比变化+17% [5] - “Revenues - Rental and related revenues”预计达9490万美元，同比变化+0.7% [5] - “Depreciation and amortization”预计达4371万美元，去年同期为4414万美元 [6] 股价表现及评级 - 过去一个月Sabra股价回报+4.6%，同期Zacks S&P 500综合指数变化-6.7% [6] - 基于Zacks Rank 2（买入），SBRA未来可能跑赢整体市场 [6]

文章核心观点 - 高利率环境使优质企业承压，但利率有望下降，REITs行业将受益，尤其医疗保健类REITs如Sabra Health Care REIT，还会受益于人口老龄化，公司基本面良好，未来增长可期，给予买入评级 [3][24] 公司概况 - Sabra Health Care REIT专注收购和持有美国和加拿大的医疗保健物业，涵盖专业护理、老年住房和行为健康领域，Q1末有409项投资，涉及62个运营商 [4] 行业表现 - 过去一年医疗保健REITs表现优于零售类同行，因经济不确定性，投资者倾向投资医疗保健行业避险 [5] 公司财务与运营表现 - 过去一年Sabra Health Care REIT财务表现稳健，Q1 FFO从0.33美元降至0.32美元，收入增长3.37%至1.6675亿美元，现金NOI同比增长9.5%，加拿大社区达16.7% [6] - 公司入住率有改善，专业护理入住率上升110个基点至77.5%，老年住房入住率从86.4%升至89.8%，行为健康入住率降至79.7%，但整体入住率落后部分同行 [6] 公司发展催化剂 - 人口老龄化使过去二十年老年人口增长85%，专业护理床位减少，且医保和医疗补助费率上升，有利于公司发展 [7][8] - 94%概率9月降息，REITs对高利率敏感，降息将促进投资活动，减轻资产负债表压力，公司2026年债务有望低息再融资 [9][19] 公司增长预期 - 未来几年FFO和AFFO预计稳健增长，未来三年FFO平均增长率为4.75%，高于部分同行 [10][21] 公司股息情况 - 疫情期间公司削减股息后未提升，但AFFO预计今年增长超5%，分析师预计2025 - 2026年股息恢复增长，年增长率分别为3.33%和7.5% [29] 公司估值与风险 - 公司远期P/AFFO倍数为11.74倍，低于行业中值15.65倍，获华尔街买入评级和Quant的A - 估值等级，若2025年P/AFFO倍数达15倍，股价有超35%上涨空间 [30] - 经济衰退可能导致运营商财务压力增大，使公司入住率和收入下降，部分运营商破产会影响公司财务和股价 [23]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度实现归一化FFO每股0.34美元和归一化AFFO每股0.35美元,环比均增加0.02美元,同比均增长3%,这是疫情前以来首次实现同比增长 [22] - 环比增长的主要驱动因素包括:现金租金收入增加180万美元、规范化现金G&A费用减少130万美元、收到900万美元的业务中断保险收入以及管理型高级住房组合NOI改善60万美元 [22][23] - 公司第一季度表现略好于2024年全年指引,但公司决定暂时维持原有全年指引范围,将在第二季度财报时重新评估 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理型高级住房组合(包括合资企业)第一季度收入同比增长16.5%,现金NOI同比增长26%,主要受益于需求增长带来的入住率和REVPOR提升,以及费用增长放缓 [14] - 公司同店管理型高级住房组合(包括合资企业)第一季度收入同比增长5.8%,现金NOI同比增长9.5%,其中加拿大资产收入和现金NOI分别增长9.2%和16.7% [16][17] - 公司净租赁型高级住房组合入住率维持在90%左右,高于疫情前水平,租金覆盖率也在稳步改善 [19] - 公司行为健康资产投资规模维持在约8亿美元,正在等待资产完成改造和租赁 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司管理型高级住房组合中,加拿大资产的收入和现金NOI增长均优于美国资产,反映加拿大市场的复苏滞后于美国市场,但正在追赶 [16][17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司收购和处置活动有所改善,主要集中在SHOP资产收购,也开始看到一些护理型养老院收购机会 [11] - 在SHOP和护理型养老院领域,买方和卖方的价格预期已经更加接近,交易机会增加 [11][53] - 公司未来收购计划不会包含在当前指引中,但如果完成收购将为2025年的增长提供动力 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营表现持续改善,资产负债表强劲,为公司未来增长奠定了基础 [8] - 护理型养老院EBITDA和租金覆盖率持续超过疫情前水平,高级住房净租赁组合的入住率和租金覆盖率也在逐步改善 [8][9] - 管理型高级住房组合的入住率和运营表现持续好于疫情初期 [10] - 合同工成本已经大幅下降,但仍高于理想水平 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问管理型高级住房组合(SHOP)的同比增长是否包括合资企业,以及是否为同店数据 [29][30] **Michael Lourenco 回答** SHOP同比增长包括合资企业,不是同店数据,而是整个组合的同比变化 [30][31][32] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问对CMS最终颁布的最低护理人员配备规定的看法,以及对公司投资组合的潜在影响 [38][39] **Rick Matros 回答** 该规定是不合理的,因为缺乏可用劳动力。公司正在与行业协会合作,通过立法和法律途径来推翻该规定。公司目前大部分资产的人员配备水平高于全国平均水平,但具体影响需要视未来两年的实施情况而定 [39][40][41][42][43][44][45][46] 问题3 **Vikram Malhotra 提问** 询问管理型高级住房组合(SHOP)第一季度的增长情况,以及未来增长趋势 [68][69][70][71][72][73][74][75][76] **Talya Nevo-Hacohen和Michael Costa回答** 第一季度SHOP组合的增长略好于公司内部预期,4月份的入住率较第一季度有1%-1.5%的提升。未来增长趋势将取决于入住率恢复情况,但公司维持原有全年指引,认为可以实现或超越指引 [69][70][73][74][75][76]

公司战略 - 与运营商合作，追求战略开发机会和长期合作，支持运营商扩张[3][36] - 优化投资组合，实现多元化并维持资产组合以适应未来医疗交付[27] - 利用运营和资产管理经验，识别并把握非市场价格错位的新机会[59] 财务状况 - 2024年每股摊薄净收益预计为0.53 - 0.57美元，FFO为1.33 - 1.37美元等[12] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.55倍，利息覆盖率为4.06倍等[133] - 每年节省约1600万美元利息，拥有超9亿美元流动性和5亿美元ATM股权发行额度[148] 投资组合 - 截至2024年3月31日，熟练护理/过渡护理占比53.9%，高级住房 - 托管占比16.5%等[87] - SNF/TC平均入住率80%，EBITDARM覆盖率1.79倍；SH - 租赁平均入住率90%，EBITDARM覆盖率1.33倍等[76] 环境、社会和治理（ESG） - 截至2024年3月31日，31%团队成员为少数民族，女性占员工总数54%和管理层64%[15][49] - 举办WISE论坛，推动老年生活可持续发展[71] 行业趋势 - 80岁以上人口预计到2040年每年增长4%，自2000年以来85岁以上人口增长55%，同期熟练护理床位减少11%[34][80] - 自COVID以来，医疗补助和医疗保险每日费率大幅上涨，2023年医疗补助费率涨幅超5%[117][140]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.32美元，每股正常化AFFO 0.33美元；与第三季度相比，现金租金减少80万美元，主要因出售13家熟练护理和2家高级住房资产组合；更新基于绩效的薪酬估计，导致一般及行政费用增加510万美元，其中380万美元与2023年前三季度相关，并从第四季度正常化FFO和正常化AFFO中剔除；受费率和入住率改善影响，管理的高级住房投资组合使正常化AFFO增加30万美元 [52] - 2024年全年稀释后每股业绩预计范围为：净收入0.53 - 0.57美元，FFO 1.33 - 1.37美元，正常化FFO 1.34 - 1.38美元，正常化FFO 1.38 - 1.42美元，正常化调整后FFO 1.39 - 1.43美元；指导不假设任何收购或处置活动 [53] - 截至2023年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.74倍；预计随着投资组合业绩从疫情中恢复，杠杆率将自然下降，长期平均杠杆目标为5倍；截至该日，公司遵守所有债务契约，拥有9.47亿美元流动性，包括4100万美元不受限制的现金及现金等价物和9.06亿美元循环信贷安排下的可用借款 [85] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 入住率环比上升50个基点，同比上升290个基点；EBITDARM租金覆盖率环比上升0.10；合同劳动力在患者日基础上下降29%，护理综合成本在患者日基础上仅上升4.3%；投资组合利润率基本恢复到疫情前水平，且入住率尚未达到疫情前水平 [72] 高级住房租赁业务 - 入住率环比上升130个基点，DARM租金覆盖率跃升0.11 [74] 高级住房管理业务 - 整个全资管理的高级住房投资组合在第四季度保持积极势头，收入和现金净营业收入同比实现中到高两位数百分比增长；第四季度入住率为81.2%，同比上升130个基点，为过去五个季度以来最高；REVPOR在2023年第四季度较2022年第四季度增长4%；当前要价租金和续租租金涨幅在5% - 7%之间 [78][79] 非合并合资业务 - 与Sienna的非合并合资企业中，同店物业在第四季度入住率同比提高2.5%，现金NOI同比增长159%；驱动因素包括入住率增加、REVPOR提高5.7%以及ex - POR降低9.1%，导致第四季度现金NOI利润率同比扩张12.7% [80] 行为健康业务 - 截至第四季度末，公司在行为健康领域的总投资约为8亿美元；补充资料中滞后12个月的统计数据显示，行为健康投资组合的入住率和租金覆盖率较上一季度略有下降 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场在2024年初重新活跃，市场上有很多资产待售，部分是因业主需再融资或出售以应对与贷款人的情况 [91] - 熟练护理市场中，经纪公司营销的优质产品较少，交易多在非公开市场进行，竞争激烈 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2024年成为净收购方，在熟练护理、高级住房和行为健康等资产类别中寻找机会；虽过去一年多专注于投资组合多元化，熟练护理业务敞口降至历史最低，但不会错过熟练护理交易机会，一切以盈利增长为目标 [89] - 行业内其他房地产投资信托基金（REITs）在熟练护理领域提供不同层次的债务融资，公司则在售后回租方面看到更多机会 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年运营环境持乐观态度，认为行业运营环境显著改善，公司大部分投资组合过渡和重新定位工作已完成，对投资组合预期表现有更清晰的认识 [83] - 预计熟练护理和高级住房投资组合的入住率将超过疫情前水平，熟练护理业务受益于人口结构和产品供应下降，高级住房业务受益于人口结构和可预见未来新供应极少 [75] - 公司预计CMS和多个州将继续在报销费率中体现成本增加，乐观认为今年夏天州层面和2025财年CMS层面将延续这一趋势 [75] 其他重要信息 - 2024年2月1日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于2月29日支付给2月13日收盘时登记在册的普通股股东；股息支付率为第四季度正常化AFFO每股的91%，预计2024年该支付率将改善 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：指导范围的具体构成以及是否考虑潜在信贷问题 - 指导范围的不确定性源于难以预测今年剩余时间的业务走向，并非考虑了信贷问题，公司提供一定缓冲范围但不过于宽泛 [4] 问题2：对最低人员配置最终裁决的看法以及医保涨幅预期 - 医保涨幅方面，去年调整后为4.1%，考虑到通胀因素，今年超过该比例是合理的；最低人员配置方面，2024年将出台最终规则，但公司认为任何人员配置要求都不可接受，行业将坚决反对，且在国会获得两党支持，因实施该要求将使政府每年花费数十亿美元 [6][7][8] 问题3：已完成过渡的收益量化、2024年收益情况以及是否有额外过渡计划 - 过渡带来的总潜在收益约为400万美元，第三季度和第四季度已实现一部分，到年底大部分将实现，但总体金额不大 [10] 问题4：投资机会的含义、是否有明确的收购管道以及外部增长前景 - 目前在优质熟练护理交易方面机会不多，难以预测交易量和资本回报率的最终水平，预计资本回报率将维持在9% - 10%；由于缺乏足够数据，难以确定今年的投资金额，希望在第一季度财报电话会议时有更多信息分享 [13][14] 问题5：投资回报与资本成本的利差要求 - 公司没有设定固定的利差要求，目前看到的交易对公司有增值作用，随着行业复苏，利差有望扩大 [16] 问题6：熟练护理领域1.72倍的宿舍覆盖率相关问题 - 该数据是截至9月30日的12个月数据；覆盖率大幅提升的原因是许多运营商在7月和8月获得高于平均水平的医疗补助费率，且劳动力成本增长放缓，患者日均收入增长强劲，尤其是医疗补助方面 [18][20] 问题7：SHIN投资组合的覆盖率相关问题 - 高级住房租赁投资组合的覆盖率已恢复到2019年水平，目前尚不清楚即期水平是否已完全反映在过去12个月的数据中，也不确定该业务的覆盖率是否会有进一步显著改善 [27] 问题8：合同劳动力使用情况 - 整体合同劳动力使用量大幅下降，虽部分市场情况仍不佳，但近几个月按运营商统计未出现增长；高级住房领域，代理劳动力使用几乎归零或回到正常水平，同时招聘、留用和补偿永久员工的能力增强 [29][30][31] 问题9：投资环境保守的原因 - 并非由于竞争加剧或买卖双方定价分歧，而是那些无需出售资产的业主在等待业务进一步复苏；此外，过去私人投资者在熟练护理领域的大量收购模式发生转变，售后回租机会重新出现，公司在这方面看到更多机会 [34][35] 问题10：未来几年某些州是否会发放需求证书并允许更多建设活动 - 目前有不少市场入住率接近疫情前水平，但各州暂无相关政策变化的讨论；由于监管导致建设成本过高，预计政府在情况恶化并出现负面新闻前不会采取积极行动，熟练护理业务的入住率有望持续上升 [38][40][41] 问题11：与Ignite的合作机会以及其他合作关系拓展 - 公司目标是在各资产类别成为净收购方，积极寻找熟练护理交易机会；高级住房市场活跃，有很多资产待售；熟练护理市场优质产品多在非公开市场交易，公司需更积极参与以获取机会 [89][91][92] 问题12：熟练护理业务利润率的提升空间 - 难以预测利润率能提升到何种程度，但超过疫情前几个百分点是有可能的；由于成本报告和市场篮子调整机制，收入增长良好，劳动力成本控制较好，且入住率有望超过疫情前水平，部分市场的利润率提升空间更大 [94][95][96] 问题13：高级住房管理投资组合同店NOI增长预期以及是否能超越历史季节性表现 - 行业普遍预期该投资组合的同店NOI增长为低到中两位数，公司认为这对自身投资组合是合理的假设；由于缺乏新供应，入住率上升，运营杠杆将推动NOI增长，但季节性因素仍会存在 [100][101] 问题14：Healthmark Group覆盖率下降的原因及何时稳定或反转 - 该集团此前受益于公共卫生紧急状态基金（PRF），目前该基金已完全取消，这是覆盖率下降的主要原因；该集团是优秀运营商，所处环境艰难，公司对其未来发展不担忧，预计情况将企稳并改善 [106] 问题15：2024年收购环境、收购管道深度以及不同资产类别收益率情况 - 公司目标是成为净收购方，但指导未包含收购预期；高级住房市场活跃，有很多资产待售；熟练护理市场优质产品多在非公开市场交易，竞争激烈；难以预测交易量和资本回报率的最终水平，预计资本回报率将维持在9% - 10% [89][91][92]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与2023年第二季度报告的收益一致，符合过去几个季度传达的每股0.33 - 0.34美元的预期正常化FFO和正常化AFFO运行率 [16] - 按绝对值计算，正常化AFFO环比增加210万美元，主要是由于管理型老年住房投资组合的NOI增加70万美元、现金租金收入增加60万美元以及现金利息支出减少20万美元 [16] - 截至2023年9月30日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.57倍，较第二季度末下降0.04倍，这得益于三重净租赁和管理型投资组合的业绩改善以及本季度完成的资产出售的影响 [40] - 截至2023年9月30日，公司的年化现金NOI为4.535亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的54.3%，较第二季度下降140个基点，较去年同期下降570个基点 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理型老年住房投资组合 - 在过去五个季度中表现出强劲的积极势头，由于强劲的收入增长和费用控制，现金净营业收入显著增加 [34] - 2023年第三季度，独立生活投资组合的季度入住率显著改善，环比增加240个基点 [6] 假日同店投资组合 - 自今年6月以来持续实现正净入住率增长，入住率提高220个基点，现金净营业收入环比增长7.9% [13] - 咨询量和入住转化率季度环比显著增加，迁出率降至一年来的最低水平 [13] 从Enlivant过渡到Inspirit的11处辅助生活物业投资组合 - 第三季度入住率环比增加70个基点，现金NOI环比增长16.4% [35] - 9月的平均入住率比6月高出230多个基点，同期现金NOI增长88% [35] 净租赁稳定型老年住房投资组合 - 入住率持续增长，目前保持在疫情前水平，租金覆盖率有所改善 [36] 行为健康投资 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和2笔抵押贷款，总投资略高于8亿美元 [36] - 9月下旬，公司完成了南卡罗来纳州格林维尔一家132张床位的住宅治疗中心的第一阶段重建，该中心已预租给公司的一家运营商 [37] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2024年再次成为净收购方，专注于所有资产类别的单项和双项收购 [10] - 公司致力于实现长期平均杠杆率目标为5倍，预计随着投资组合中潜在机会的实现，杠杆率将自然下降 [18] - 公司认为熟练护理和老年住房资产类别的入住率将继续上升，行为健康领域的增长将是渐进式的 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业向CMS提交的超过40,000条评论中，绝大多数反对相关规则，预计最终规则出台还需要一段时间，实际影响可能在两三年后才会显现 [5] - 公司预计租金增长将比近年来更为温和，可能在5% - 7%的范围内 [12] - 公司认为通胀有所缓和，但预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，入住率有望超过疫情前水平，这将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 其他重要信息 - 2023年11月6日，公司董事会宣布每股普通股的季度现金股息为0.30美元，将于2023年11月30日支付给截至2023年11月17日营业结束时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年作为净收购方的机会和市场资本回报率情况 - 目前市场上资本回报率较难确定，公司看到的大多是运营商带来的非公开市场机会，交易流量有所增加，但尚未出现大规模困境资产交易 [45] 问题2: 收购机会与公司资本成本的距离 - 过去两年公司的投资活动主要通过出售表现不佳的资产来融资，目前这一方式不再是主要资金来源，未来是否使用股权融资取决于股价表现，公司希望股价高于资产净值后再将其作为收购货币 [46] 问题3: 是否有潜在风险的小租户以及公司对Landmark的风险敞口 - 目前公司认为没有处于风险中的租户，租户覆盖率低于1倍的比例保持在5% - 6%，Landmark占公司NOI的比例不到1%，且按时支付租金，目前没有问题 [68] 问题4: 是否愿意在当前环境下临时提高杠杆进行收购，以及更倾向于熟练护理还是老年住房资产 - 公司将根据机会进行决策，虽然一直在降低熟练护理资产的敞口，但不会错过好的熟练护理交易，目标是实现稳定可预测的增长 [52] 问题5: 租金增长预期以及是否存在折扣情况 - 预计租金增长在5% - 7%之间，加拿大的运营商约为5%，部分国内运营商接近7%，未观察到除正常运营程序外的大幅折扣 [53] 问题6: 在当前股价下是否会实施净收购战略 - 公司认为股价需要进一步改善，目前仅接近资产净值还不够，希望随着2024年业绩指引的发布，市场看到盈利增长，从而降低资本成本，实现收购计划 [77] 问题7: CMS规则的实施情况 - 规则有2 - 5年的逐步实施期，最终规则出台并生效可能需要6 - 12个月，实际影响要在几年后才会显现，目前行业的主要问题是应对劳动力短缺 [58] 问题8: 通胀改善是否会导致医疗保险/医疗补助出现后续问题，以及外部增长的预期 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，且随着入住率超过疫情前水平，结合费率增长，将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 问题9: 近期过渡资产中Inspirit与Enlivant相比提高入住率的方法，以及季节性因素下入住率是否能继续增长 - Inspirit专注于业务，采取必要措施支持业务增长，该投资组合在疫情前入住率处于较高水平，仍有增长空间 [89] 问题10: 管理式护理业务的费用情况以及明年是否会正常化 - 运营费用的主要驱动因素是劳动力成本，虽然工资增长有所下降，但劳动力短缺问题仍需时间解决，运营商愿意支付更高工资以提高入住率 [84] 问题11: 本季度支出持平，明年是否会进入更正常的增长阶段 - 对于管理型老年住房业务，部分原因是临时劳动力成本的降低，未来情况有待观察 [86] 问题12: 资产出售的买家需求、内部收益率等情况 - 未在文档中找到明确回答 问题13: 老年住房三重净租赁业务可持续的EBITDARM覆盖率水平 - 公司认为1.25 - 1.3倍是疫情前的承保水平，在此水平下对租户支付租金的能力较为放心 [100]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与过去几个季度预期的每股0.33 - 0.34美元的正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [26] - 截至2023年6月30日，公司年化现金NOI为4.585亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的55.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降500个基点 [49] - 截至2023年6月30日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.61倍，预计未来几个季度杠杆率将继续略有上升，但随着投资组合潜在上行机会的实现，杠杆率将得到改善 [28][51] - 2023年8月7日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第二季度入住率为79.9%，较2022年第二季度下降50个基点；辅助生活组合季度入住率持续上升，较上一季度提高120个基点，较2022年第二季度提高250个基点 [22] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金净营业收入较上一季度略有下降，但较2022年第二季度增长20.4%，主要得益于整体拥有的Enlivant组合的持续利润率恢复 [23] - 2023年第二季度REVPOR较2022年第二季度增长7%，主要受大型投资组合持续提价推动，各运营商提价幅度为5% - 7% [45] 净租赁稳定高级住房组合 - 已完全恢复到疫情前的入住率，EBITDARM覆盖率有所改善，入住率增长超过管理组合 [47] 行为健康投资组合 - 截至第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资略超8亿美元 [48] 各个市场数据和关键指标变化 医疗保险市场 - 最终医疗保险市场篮子为4%，高于此前提议的3.7%，若不考虑平价调整，增幅将达6.4%，表明公式正在捕捉运营成本的增加，对明年市场篮子是个好兆头 [40] 医疗补助市场 - 公司预计今年整体医疗补助增幅将超过5%，且由于成本报告流程的滞后性，预计明年的费率会更强 [14][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前资本成本较高，公司目前收购管道减少，但随着2024年临近，投资组合的盈利上行空间将为公司带来再次活跃的机会 [15] - 公司将继续积极管理现有投资组合，以实现盈利增长，同时通过处置活动和投资组合的潜在上行机会，有望在不进入资本市场的情况下实现长期平均杠杆率5倍的目标 [50][52] - 公司继续投资行为健康投资组合，主要通过对现有自有房产进行改造 [48] - 行业方面，随着高级住房和熟练护理市场的复苏，预计未来资产流入管道将恢复正常，届时公司将有更多机会进行收购 [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着高级住房管理组合的恢复和物业过渡的稳定，投资组合将实现盈利增长，同时降低杠杆率，改善股权成本 [15][21][27] - 管理层预计明年医疗保险和医疗补助费率将继续走强，这将为公司带来积极影响 [14][40][90] - 尽管目前行业面临一些挑战，如劳动力成本上升和最低人员配置要求等，但公司认为这些问题将逐步得到解决，且行业整体趋势向好 [93][145] 其他重要信息 - 公司无近期重大债务到期，下一次重大债务到期时间为2026年下半年，加权平均债务到期期限为六年，除占总债务4.1%的循环信贷安排外，无浮动利率债务敞口，截至2023年6月30日，永久债务成本为3.94% [1] - 公司已将11处全资拥有的辅助生活和记忆护理建筑过渡给Inspirit，过渡速度快于预期，且无摩擦成本，该投资组合此前表现不佳 [20] - 假日投资组合自6月以来连续两个月实现净入住率正增长，公司已实施翻新计划，预计将支持入住率加速增长和运营业绩提升 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请评论AL与IL在同店池中的相对表现 - 公司表示IL运营模式不同，非需求驱动，受疫情影响的劳动力问题较小，且假日投资组合的IL业务利润率较高，应单独评估，同时，假日资产的翻新机会也是影响因素之一 [32][33][56] 问题2: 本季度强调的4200万美元NOI上行空间是否有已知的额外抵消因素，实现该目标还需多少资本投入 - 公司认为没有明显的抵消因素，实现该目标所需的额外资本投入在整体中占比很小，并非重大资本需求 [35][60] 问题3: 是否会有进一步的过渡，无论是在SHOP还是三重净租赁方面 - 公司未明确表示是否会有进一步过渡，但认为目前不确定何时能恢复到疫情前水平，可能在1 - 3年内实现 [65][67] 问题4: 今年完成约2000万美元的处置，年底5000万美元的目标是否仍然适用，其中是否有部分集中在租给Signature的非核心资产上 - 公司表示大部分大规模处置活动已完成，未来正常业务中仍会有一些销售，但规模不会像今年早些时候那么大 [62] 问题5: 为实现4200万美元的目标，SHOP的入住率和利润率是多少 - 公司假设恢复到疫情前87%的入住率和33%的利润率，且认为鉴于人口结构因素，未来有机会超过这些数字 [64] 问题6: 此前过渡的资产对收益有何影响 - 公司表示过渡资产已实现约500万美元的上行空间，还有500万美元有待实现，这部分将直接增加运营率 [75][99] 问题7: 1790万美元的额外对价支付与两个高级住房管理社区的绩效指标是什么，今年剩余时间和2024年预计还有多少或有对价成本 - 公司称该支付与几个从开发管道中拿下的物业有关，由于这些物业表现超预期，触发了盈利安排，目前没有未决的或有对价 [104][109] 问题8: SHOP业务是否存在价格竞争，如折扣或租金减免 - 公司未提及相关内容 问题9: 本季度销售资产的资本化率或估值情况，以及对最低人员配置要求的看法 - 公司表示销售资产的资本化率在高个位数范围，与过去几个季度一致；认为最低人员配置要求将逐步实施，目前不会对公司造成重大影响 [114][130] 问题10: 公司恢复外部增长时，哪些领域最具吸引力 - 公司表示目前在熟练护理领域看到一些机会，偶尔也会在高级住房领域看到机会，但会非常挑剔 [148] 问题11: 为回到5倍杠杆率的目标，时间框架如何，是否需要股权融资 - 公司认为时间框架取决于投资组合上行空间的实现速度，预计明年年底左右能看到积极影响，且无需股权融资 [166] 问题12: 高级住房管理组合未来3 - 5年的资本支出情况 - 公司表示除了假日投资组合的一些翻新项目外，预计资本支出不会有太大变化，可线下提供历史数据 [157] 问题13: Enlivant向Inspirit过渡的情况，为何选择该运营商，管理合同是否有重大变化 - 公司称选择Inspirit是因为其与公司地理布局契合，且有良好的执行能力；管理协议条款与Enlivant的协议无重大差异 [124] 问题14: 明年的费率预期是针对医疗保险还是医疗补助，SHOP REVPOR的预期如何，Enlivant 10月的费率设定预期是多少 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助费率都会更强；对于SHOP REVPOR，未提供具体预期；预计Enlivant 10月的费率增长将在5%或更高 [119][140][142] 问题15: 补充资料中同店SHOP披露显示，IL和AL REVPOR增长约6%，而总体增长7%，是否存在混合或其他问题 - 公司表示是由于组合因素导致 [159][176]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [56] - 截至2023年3月31日，约5%的NOI低于1倍EBITDARM覆盖率，与此前季度一致；年化现金NOI为4.514亿美元；SNF敞口占年化现金NOI的56.7%，较2022年第四季度下降140个基点，较去年同期下降500个基点 [57] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.52倍，符合预期；预计未来随着投资组合运营恢复和处置活动收益，杠杆率将下降 [30] - 2023年第一季度G&A成本总计1050万美元，2022年第四季度为1090万美元；剔除基于股票的薪酬费用后，本季度现金G&A为830万美元，2022年第四季度为880万美元 [29] - 2023年5月3日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2023年5月31日支付给2023年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息占正常化AFFO每股的88% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第一季度入住率为80.7%，较2022年第一季度增加140个基点，较上一季度下降100个基点；REVPOR较2022年第一季度增长7.3%，得益于Holiday和Enlivant组合近10%的年度费率增长 [50] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金NOI略低于上一季度，但比2022年第一季度高出近33%，主要因持续的利润率恢复，尤其是全资Enlivant组合 [22] 租赁组合 - 辅助生活和记忆护理SKU的入住率恢复更为强劲，独立生活则相对较弱；已将一些表现不佳的租赁社区转变为管理组合，以参与其财务恢复 [23] 行为健康组合 - 截至第一季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资7.93亿美元，待承诺资本余额投入后预计总计8.37亿美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 高级住房市场中，全资管理组合的同店数据显示，辅助生活组合第一季度REVPOR为6484美元，与上一季度持平；独立生活组合为2771美元，较上一季度高出110个基点 [22] - 净租赁稳定高级住房组合自2021年2月低点以来入住率持续上升，截至2023年2月，入住率恢复至88.2%，与疫情前水平持平，比疫情低点高出11.5个百分点 [51] 加拿大市场 - 与美国类似，较高的迁出率抵消了入住率的增长；劳动力成本和可用性问题有所缓解，2023年第一季度，加拿大合资企业的代理成本较上一季度降低了85% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注投资组合，评估最佳结果，可能会将资产过渡给新运营商，或转换为行为健康用途 [112][170] - 投资活动目前较为清淡，短期内仍将如此；竞争格局因贷款人贷款和流动性需求推动销售而发生变化 [46] - 公司更关注优先股、高收益或夹层债务等投资，以获取更高收益和长期机会 [135] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营恢复取得进展，熟练护理组合的入住率自去年第四季度以来每月改善，并持续至1月；劳动力趋势有所改善，但仍面临挑战，通胀和代理利用率已从高位回落 [10][15] - 对三大运营商Sig Health、Avamere和Ensign的合作情况感到满意，预计将获得优于历史水平的医疗补助费率增长 [11] - 多数费率增长将于7月1日生效，预计部分州将延长新冠费率附加费，更新成本报告基准年以反映更当前的数据 [17] - 认为入住率每月仍有30 - 40个基点的改善空间，但仍受劳动力问题的阻碍；报销方面的利好消息将有助于提高利润率和提供招聘资金 [34][35] 其他重要信息 - 公司终止了在Enlivant合资企业的权益，对收益无影响，但评级机构等仍关注合资企业的债务情况；目前正专注于将11处全资设施过渡给新运营商 [18][47] - 已确定自有投资组合中的其他房产作为转换候选项目，并与潜在运营商进行积极讨论 [26] - 未发布本季度盈利指引，但希望在2023年某个时间能够发布；仍认为第四季度电话会议中提供的每股正常化FFO和正常化AFFO 0.33 - 0.34美元的季度运行率仍然适用 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现金基础运营商的比例及租户计划 - 未明确现金基础运营商的比例；公司正在进行的投资组合活动，如销售或过渡，将解决大部分相关问题 [2][3] 问题2: 入住率改善预期及劳动力成本变化 - 认为入住率每月有30 - 40个基点的改善空间，仍受劳动力问题阻碍；Signature在第一季度劳动力成本环比下降5%，预计未来劳动力成本通胀率将继续放缓 [34][63] 问题3: EBITDARM覆盖率的比较 - 不包括PRF的EBITDARM覆盖率在过去12个月和过去3个月均有改善；与去年同期相比，过去12个月的覆盖率持平，为1.55倍，考虑到期间劳动力成本飙升等因素，这一结果较为乐观 [44][144] 问题4: Enlivant合资企业退出的细节及影响 - 根据合资协议条款，可无补偿退出；由于采用权益法核算且上季度已减记至零，对财务报表无影响 [68][71][90] 问题5: 德克萨斯州医疗补助费率情况 - 最大的疑问在于德克萨斯州，最坏情况是有四个月失去FMAP附加费，9月恢复；预计德州立法机构将使1962部分永久化，并增加额外金额 [73][74] 问题6: 25处过渡资产对运行率的影响及高级住房管理组合NOI加速预期 - 目前运行率未受显著影响；运行率基于本季度或第四季度报告，未假设高级住房管理组合NOI加速增长，相关增长将是增量的，预计到2024年底完全体现 [78][97][100] 问题7: 高级住房租赁组合EBITDARM覆盖率改善预期及租户风险 - 乐观认为随着劳动力问题缓解，覆盖率将改善；目前未发现租户有重大风险 [87][88] 问题8: 补充资料中数据的范围 - 第5页数据为整个稳定投资组合，非同店数据；本季度剔除了同店三重净信息，因多数同行不提供此类信息，且整体投资组合数据对投资者更有用 [105][106][129] 问题9: 是否有额外资产过渡影响FAD - 公司持续评估投资组合，目前有一些表现不佳的资产，但不确定是否过渡；债务市场的调整可能带来机会 [111][112][114] 问题10: 获取PLR的目标 - 获得PLR是为了能够以非租赁结构拥有独立生活设施，为公司提供运营选择；目前因现有运营商质量高，暂无改变运营方式的计划 [116][117] 问题11: 全资Enlivant组合过渡对NOI的潜在影响 - 过渡可能存在一些摩擦成本，但预计是暂时的；引入无干扰的新运营商，该组合运营结果有上升空间 [118][139] 问题12: Bridge - to - HUD永久融资利率 - 未提供美联储加息后的利率，估计在7%左右；目前看到其他非HUD建设债务报价底线为7.25%，约为8.5%（贷款价值比50%） [142][143] 问题13: SNF和高级住房组合T3覆盖率（不包括PRF） - 未披露具体数据，但高于过去12个月的数字 [147] 问题14: 处置资产的收益率或资本化率 - 本季度大部分处置活动已于2月披露，收益率为中个位数；本季度增量销售对整体指标影响不大 [149] 问题15: 本季度投资收益率是否代表当前资产定价 - 本季度投资收益率不代表当前资产定价，交易情况特殊，一笔来自开发管道，另一笔是为与运营商创建园区而进行的小规模收购 [150] 问题16: 贷款组合的潜在风险 - 贷款组合大部分无风险，与Ventas的贷款情况不同 [151] 问题17: 店铺费用增长中代理劳动力和其他费用项目的影响 - 未明确具体比例，但初步数据显示2023年第一季度情况向好 [157][160] 问题18: 现金基础租户池的情况 - 关注现金基础租户池中支付金额不稳定的部分 [166] 问题19: 稳定投资组合和合并投资组合的房产数量关系 - 合并投资组合中有约40处房产不在稳定投资组合中 [169]