财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司实现正常化每股FFO和AFFO均为0.37美元，较第三季度分别增加0.01美元和0.02美元，主要因租金时间安排和高级住房管理组合NOI增加，部分被Enlivant合资企业NOI降低、利息和G&A成本增加抵消 [47] - 截至2022年12月31日，公司年化现金NOI为4.562亿美元，[indiscernible]敞口占比58.1%，较第三季度下降190个基点，较去年同期下降330个基点，预计2023年该比例将继续下降 [21] - 2022年第四季度G&A成本总计1090万美元，高于第三季度的970万美元，主要因调整基于2022年业绩的薪酬估计；现金G&A为880万美元，高于第三季度的760万美元，调整后基本持平 [21] - 截至2022年12月31日及之后投资和处置活动的预估，公司杠杆率为5.38倍，较上一季度下降0.12倍，预计未来将因高级住房管理组合恢复和资产出售进一步改善 [23] - 2023年2月1日，董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月13日登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [23] - 若其他条件不变，第四季度正常化AFFP每股运行率将比报告数字低0.03 - 0.04美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年全年，全资管理的高级住房组合持续复苏，收入因REVPOR大幅提高和入住率增长而增加，费用企稳并开始下降，现金净营业收入显著增长，利润率下降 [36] - 2022年第四季度，全资管理组合同店基础上（排除政府刺激），剔除未稳定资产后入住率为81.8%，辅助生活社区较上一季度增加2.4个百分点，较2021年第四季度增加5.9个百分点，独立生活社区增加90个基点 [36] - 2022年第四季度，辅助生活组合REVPOR为6608美元，较上一季度增加5.3个百分点，较2021年第四季度增加8.9个百分点，主要因Enlivant组合10月1日的年度费率上调 [36] - 2022年第四季度，独立生活社区REVPOR为2751美元，较上一季度增加1.6%，较2021年第四季度增加6.6% [45] - 预计2023年费率增长在5% - 10%，与2022年相同 [45] - 排除政府刺激资金，第四季度现金NOI较上一季度增长22.9%，现金NOI利润率从22.7%增至26.9%，较2021年第四季度的20%也有所增长 [45] 行为健康组合 - 第四季度末，公司对行为健康的投资包括17处房产和抵押贷款，总投资7.84亿美元，计划再投入5300万美元完成6处房产和另一处确定房产的改造，这些房产均已出租给运营商 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大资产在2022年第四季度表现优于美国社区，入住率反弹7.2%，收入增长19%，而美国组合入住率增长1%，收入增长10%；但加拿大组合费用在该时期上涨14%，美国保持平稳 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产回收计划预计未来几个月完成几笔交易后基本结束，之后处置将为日常业务 [33] - 持续关注将更多房产转换为高收益资产的机会，以提供社区最需要的护理服务 [46] - 行业内关于最低人员配置的讨论仍在进行，贸易协会和运营商的游说主要围绕费用支付和人员短缺问题；弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持，因其合理且有激励措施和资格要求 [2][59] - 交易市场中，投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境方面，假期期间入住率保持稳定，流感、RSV或COVID影响甚微；熟练护理空间的入住率和技能组合有所改善，但劳动力压力仍在，改善缓慢；高级住房三网租赁组合入住率大幅上升240个基点 [34] - 目前与租户无租赁重组讨论，熟练护理组合覆盖率下降主要因季度更替，劳动力成本降低 [34] - 熟练护理敞口降至58%，预计今年继续下降，公司投资组合将更加多元化，但不预计低于50%，仍会进行熟练护理收购 [34] - 投资管道较历史水平较轻，开始看到一些熟练护理机会，持续有行为健康机会，主要还是高级住房 [34] - 不发布本季度指引，因难以预测高级住房的复苏速度，希望有更多确定性后再发布，预计2024年因资产销售、过渡和管理组合恢复实现盈利增长 [43] 其他重要信息 - 2023年1月4日，公司修订并重述信贷安排，改善债务到期情况，同时保持容量和定价与之前一致，2026年前无重大债务到期 [22] - 修订信贷安排后，公司签订一系列利率互换协议，使5.407亿美元定期贷款未来五年平均固定利率约为4%，消除浮动利率债务长期敞口，若贷款保持浮动，年利息费用将高出1200万美元以上 [22] - 公司遵守所有债务契约，截至2022年12月31日，流动性总计8.52亿美元，包括4900万美元无限制现金和现金等价物以及8.03亿美元循环信贷安排可用借款额度；之后收到约1.59亿美元资产销售和还款毛收入，净收入用于偿还循环信贷安排借款，进一步增加流动性 [22] - 2020年2月公司获得私人信函裁决（PLR），适用于独立生活资产，为公司提供了选择空间，目前不打算使用 [42] - 公共卫生紧急状态（PHE）将于5月11日到期，对公司影响不大，SMAP增加6.2%不受此日期影响 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO运行率及最低人员配置相关问题 - 公司正常化AFFO为0.37美元，需进行相应调整；关于最低人员配置讨论仍在进行，缺乏具体细节，贸易协会和运营商游说主要围绕费用支付和人员短缺问题，弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持 [1][2][59] 问题2: 高级住房组合费率增长情况 - 预计管理组合费率增长在5% - 10%，主要适用于全资拥有的同店运营商，其他组合也适用该范围 [5] 问题3: 未来护士罢工担忧 - 不担心未来护士罢工，罢工通常发生在工会化程度高的州，公司在这类州的业务较少，如加州只有三个设施工会化 [6] 问题4: 今年业务策略及交易机会 - 去年公司进行大量交易，这些业务在疫情后恢复并将在明年增加收益；今年交易活动较少，因市场机会少和资本成本问题，公司对明年业务发展有信心 [8] 问题5: 交易市场投资者对熟练资产的兴趣 - 投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 问题6: 请分解影响运行率的主要因素 - 主要因素包括现金租金基础差异、第四季度及之后完成的资产处置（每股减少0.01美元）、北美过渡和Genesis超额租金下降（总计导致运行率每股减少0.03 - 0.04美元） [12] 问题7: 处置过渡剩余金额 - 未披露剩余金额，但表示剩余部分远少于年末完成的处置金额 [13] 问题8: 租金收取情况及部分支付租户比例 - 租金收取在疫情期间一直稳定在90%以上，但5% - 6%的投资组合采用现金基础，金额每月会有波动；本季度未新增部分支付租金的租户 [16][28] 问题9: 恢复发布指引的等待因素 - 主要等待高级住房复苏轨迹更具可预测性，过去难以准确预测，希望有更多确定性后再发布指引 [19] 问题10: 2020年2月公共信函裁决相关问题 - 该裁决适用于独立生活资产，主要是假日资产，为公司提供选择空间，可用于过渡假日和非数据结构，公司是行业内首个获得该结果的 [20] 问题11: 劳动力环境预期及运营商实际情况 - 劳动力情况有所改善但进展缓慢，运营商期待10月1日医疗保险市场篮子带来积极影响 [30] 问题12: 2023年利息费用趋势 - 公司大部分债务为固定利率，包括公共债券、定期贷款和部分抵押贷款，唯一的可变因素是循环信贷余额，但已大幅偿还，未来将继续减少，以降低可变利率风险 [57] 问题13: 是否考虑对熟练护理采用日常结构 - 不考虑，因熟练护理领域存在巨大的责任风险，有全国数据库可供诉讼律师查询，与高级住房的私人付费行业不同 [59] 问题14: Enlivant合资企业前景及潜在出售更新 - 出售过程正在进行，运营趋势与其他投资组合相反，主要因出售过程带来不确定性和管理分心，且该投资组合杠杆率高，债务服务成本侵蚀AFFO；入住率持平 [60][61] 问题15: 若TPG找不到买家，是否需对Enlivant合资企业追加投资 - 公司不打算追加投资，债务为无追索权，必要时可选择退出 [63] 问题16: 抵押贷款和优先股投资的债务服务成本覆盖情况及信用担忧 - 目前涉及金额较小，不担心 [66]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.36美元，每股正常化AFFO 0.35美元，较第二季度分别下降0.03美元，主要因Enlivant合资企业NOI降低以及现金租金租户NOI降低 [32] - 本季度现金NOI总计1.156亿美元，较第二季度的1.18亿美元有所下降，预计第四季度将回升；Genesis超额租金在2022年第四季度将降至120万美元，2023年和2024年全年分别为160万美元和32.8万美元 [34][35] - 截至2022年9月30日，公司年化现金NOI为4.484亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60%，较第二季度下降70个基点，较去年同期下降740个基点 [36] - 本季度G&A成本总计970万美元，较2022年第二季度的860万美元增加，主要因基于股票的薪酬费用增加130万美元；剔除相关调整后，经常性现金G&A为760万美元，较第二季度的780万美元略有下降 [37][38] - 本季度公司确认6090万美元的房地产减值，涉及6个待售SNF [39] - 截至2022年9月30日，公司杠杆率为5.5倍，高于长期平均目标；流动性约为8.9亿美元，包括2630万美元的无限制现金及现金等价物和8.614亿美元的循环信贷额度可用借款 [41][42] - 2022年11月7日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于11月30日支付给11月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.35美元的85.7% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理的高级住房投资组合 - 2022年第三季度，同店基础上，剔除未稳定资产后，入住率为81.5%，独立生活社区较上一季度增加1.3个百分点；与2021年第三季度相比，辅助生活社区入住率增加2.7个百分点，独立生活社区增加2.5个百分点 [21][22] - 剔除未稳定资产后，辅助生活投资组合REVPOR为6306美元，较上一季度增加50个基点，较2021年第三季度增加6.4%；独立生活社区REVPOR为2705美元，较上一季度增加1.8%，较2021年第三季度增加5.5% [23] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金和NOI略高于上一季度；独立生活投资组合现金NOI增加6.7%，大部分季度环比收入增长直接反映在底线；辅助生活投资组合持续提价，抵消了部分劳动力成本上升带来的利润率压力 [24] 加拿大资产与美国资产对比 - 2022年，加拿大资产表现优于美国社区；第三季度，加拿大社区同店入住率较上一季度增加3.9个百分点，较2021年第三季度增加7.3个百分点，而美国社区分别增加10个基点和1.5个百分点 [26] - 加拿大投资组合REVPOR增长略高于美国投资组合；第三季度，加拿大社区现金NOI环比增长12.2%，较2021年第三季度增长43.7%，而美国投资组合剔除政府刺激资金后环比略有下降，较2021年第三季度增长2.5%；过去四个季度，加拿大社区现金NOI季度复合增长率为9.5% [27] 行为健康投资组合 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括16处房产和2笔抵押贷款，总投资为7.56亿美元；公司计划额外投入5300万美元完成5处房产的改造，改造完成后，行为健康领域总投资将超过8亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过资本循环视角看待投资，投资将继续由资产出售所得资金提供资金支持，并预计2023年仍将如此 [16] - 公司持续关注相对较小的高级住房交易和行为健康交易机会，熟练护理投资机会略有增加但不显著，同时在加拿大看到更多交易活动 [16] - 公司发布了第二份ESG报告，并启动了名为Green links的新项目，为三重净租赁运营商提供资金，用于能源和水效率相关举措 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场持续改善，但仍面临挑战；入住率随着劳动力改善而提高，第三季度技能护理和辅助生活投资组合入住率均有提升 [15] - 由于劳动力市场复苏缓慢且宏观经济波动，公司本季度未发布盈利指引，难以对盈利进行有意义的估计 [45] 其他重要信息 - 北美医疗保健设施管理团队变更，公司与新团队达成过渡协议，将设施缩减至12处；公司将部分物业过渡给Ensign和Avamere，虽租金降低12%，但认为交易带来的好处大于租金减少的影响 [10][11][14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过渡资产新租赁条款的详细信息 - 对于Avamere，年租金 escalator 为2.75%；对于Ensign，年租金 escalator 为CPI基础，不超过2.5%；Ensign的租赁期限为两个主租赁，分别为18年和20年 [48][49] 问题2: 17项正在进行的过渡项目的最新情况及现金租金贡献变化和现金NOI开始时间 - 过渡项目仍在进行中，时间安排未变，预计在2024年底前稳定 [50] 问题3: 已过渡的8处资产是否已稳定在4480万美元的季度运行率 - 资产进展符合预期，但稳定可能需要数月时间，预计到2023年 [51][52] 问题4: 过渡时降低租金的原因及是否有其他过渡项目 - 降低租金是谈判结果，公司认为转向Ensign和加强Avamere的好处大于租金减少；此次过渡是因管理层变更和战略重新评估，是特殊情况，与其他投资组合无关 [55][57] 问题5: 2亿美元处置目标的建模相关信息及买家融资问题 - 大部分交易预计年底完成；最大一部分2亿美元的交易已进行较长时间，买家融资在近期加息前已安排好；收益率为中低个位数 [58][59] 问题6: Medicaid 费率数据更新情况 - 除德克萨斯州外无更新，运营商对德克萨斯州明年获得费率增加持谨慎乐观态度 [62] 问题7: 转给Ensign和Avamere的物业技能组合情况 - 转给Ensign的物业技能组合在收入方面超过60%，已经很高；预计Ensign在费用控制和企业协同方面有更大提升空间 [63][64] 问题8: 北美是否讨论过承担12%租金减少的问题 - 没有讨论，因为这不是此类谈判，且公司租金在2月1日过渡日期前按合同全额覆盖 [66] 问题9: 作为房东为何没有谈判杠杆及是否有其他租户可能类似操作 - 因有保密协议，具体谈判细节不便透露；此次是特殊情况，与董事会参与、管理层变更和投资组合重新评估有关，其他投资组合未出现此类情况 [68][69] 问题10: 与北美对话开始时间 - 大约在8月中旬 [70] 问题11: 是否会继续发展与Ensign和Avamere的关系及占租户基础的比例 - 公司致力于保持租户多元化，避免过度依赖单一租户；如果有合适的额外设施，会考虑与Ensign和Avamere合作，但不会设定增长目标 [72] 问题12: 是否会增加在加拿大的投资 - 公司今年已在加拿大进行了更多收购；加拿大市场环境有吸引力，但收购面临资本和买卖价差问题，公司将继续积极参与 [73][75] 问题13: 如何理解过渡时降低租金与运营商能力的关系及未来是否会考虑租金调整 - 过渡时降低租金常见，行业过去三年受影响大，复苏慢，运营商需要更多喘息空间；公司不会在现有投资组合中考虑更多租金调整，新收购会设定反映当前情况的租金水平 [78][79][81] 问题14: 行为健康投资组合的覆盖情况及是否需要关注重组 - 公司对熟练护理业务按EBITDAR基础1.4 - 1.5倍进行承保，认为该覆盖水平足够；行为健康领域某运营商因入住率和人员问题导致NOI和覆盖略有压力，但其他运营商覆盖超过5倍，公司通常按2 - 2.5倍进行新收购承保 [84][85] 问题15: 观察名单租户是否有变化及高级住房投资组合租金覆盖情况 - 观察名单与之前相同，低于1倍EBITDARM覆盖的NOI占比不到5%；高级住房三重净租赁投资组合占比小，且租金覆盖正在改善 [89][90] 问题16: 现在是否是重新审视Enlivant合资企业的合适时机及潜在结果 - Enlivant入住率在75 - 76%，管理团队正在完成预算流程，董事会批准后，银行将在年底前启动营销流程 [91] 问题17: 低于1倍EBITDAR覆盖的租户比例 - 略低于6%，与EBITDARM覆盖比例相差约2个百分点 [94][95] 问题18: 向McGuire Group提供营运资金贷款的原因及未来是否会向运营商提供额外贷款 - 贷款与McGuire Group承接的投资组合过渡有关；公司一般很少提供营运资金贷款，如有需要通常是短期的，以加快过渡；考虑到复苏时间长，公司可能会以租金减免或营运资金贷款等形式帮助租户 [96][97] 问题19: Ensign和Avamere是否有购买选择权 - 没有 [99] 问题20: 流感疫苗接种率与历史水平对比及业务影响 - 公司没有相关数据，预计不会高于疫情前水平；目前业务未受流感、COVID和RSV影响 [100][101] 问题21: 租户在第四季度而非第三季度支付租金导致的现金NOI短缺金额及是否已支付 - 短缺金额约200万美元，已在第四季度初支付 [104][105] 问题22: 将部分物业给Avamere的考虑及资产覆盖情况 - 历史上Avamere租金覆盖紧张，疫情后公司采取措施；给其4处额外设施将增强其投资组合，加上华盛顿州20%的医疗补助费率增加，租金恢复将加快；4处资产的覆盖情况与Avamere现有情况相当 [108][109][110] 问题23: Ensign的费用节省机会来源 - 主要是因为北美运营方式不同，Ensign利用规模进行集团采购可获得折扣，将对利润率产生积极影响 [112][113] 问题24: Avamere是否有类似费用节省机会 - Avamere的机会更多在收入和入住率方面，4处新设施将使其市场更密集，有助于获得更多管理式医疗合同和更好的费率 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，较第一季度增加0.01美元，主要因合并高级住房管理投资组合的NOI增加、Enlivant合资企业的正常化FFO增加以及股票薪酬费用减少 [35] - 2022年第二季度，公司实现每股正常化AFFO 0.38美元，与第一季度持平 [35][37] - 2022年第二季度，公司现金NOI总计1.18亿美元，低于第一季度的1.235亿美元，主要因现金租金减少520万美元以及其他收入变化 [38] - 截至2022年6月30日，公司年化现金NOI为4.503亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降640个基点 [42] - 2022年第二季度，公司G&A成本总计860万美元，低于第一季度的1040万美元；剔除股票薪酬费用调整后，经常性现金G&A为780万美元，略低于第一季度的790万美元 [42] - 2022年第二季度，公司确认了总计1170万美元的减值费用，涉及四个正在评估出售的SNF [43] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为5.44倍，高于长期目标的5倍，但公司认为这只是短期的时间错配，预计年底前偿还左轮手枪借款后，杠杆率将接近5倍 [47] - 2022年8月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为79% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理投资组合 - 2022年第二季度，公司全资拥有的高级住房管理投资组合运营表现持续改善，剔除未稳定资产后，入住率为80.7%，其中辅助生活社区入住率提高290个基点，独立生活社区入住率提高60个基点 [22] - 与2021年第二季度相比，2022年第二季度辅助生活社区入住率增加620个基点，独立生活社区入住率增加230个基点 [23] - 2022年第二季度，辅助生活投资组合的RevPAR为6291美元，较2021年第二季度增长6.6%；独立生活社区的RevPAR为2671美元，较2021年第二季度增长3.2% [24] - 剔除政府刺激资金后，2022年第二季度现金NOI较上一季度增长近11%，仅辅助生活投资组合就增长44% [25] - 剔除政府刺激资金后，现金NOI利润率提高1.5个百分点，主要由辅助生活投资组合推动，该投资组合的利润率较上一季度扩大4个百分点 [26] 行为健康业务 - 截至2022年第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括14处房产和两笔抵押贷款，总投资约7.3亿美元 [29] - 公司计划额外投入2760万美元完成三处房产的改造，这些房产均已租给运营商 [29] - 季度结束后，公司与行为健康运营商签订了三份租赁协议，涉及三处全资拥有的房产，投资价值约4750万美元，预计稳定收益率约为9% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司熟练护理组合的入住率在第一季度至第二季度间提高了100个基点，但7月份因季节性因素和持续的劳动力压力而放缓 [14] - 公司高级住房组合也受到季节性因素和劳动力压力的影响 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为已从疫情阶段过渡到地方病阶段，接受病毒将长期存在的现实，且目前设施中的病例数量对业务影响不大 [8][9] - 公司对多个州延长FMAP和提高年度医疗补助费率表示满意，这些措施影响了约60%的熟练护理组合，有助于缓解劳动力问题 [10][11][12] - 公司对CMS的最终规则表示赞赏，该规则较提议规则提高了340个基点，其中110个基点是为了捕捉通胀成本 [13] - 公司投资活动活跃，主要集中在高级住房领域，同时也有一些行为健康领域的机会，但熟练护理领域机会较少 [15] - 公司预计通过出售资产获得充足资金用于新投资，不会进入市场融资，出售资产将使投资组合中的熟练护理敞口降至CCP合并前以来的最低水平，使公司成为更加多元化的REIT [16] - 公司正在进行资产组合审查，确定哪些房产是长期持有，哪些是转换、重新定位或出售的候选对象 [28] - 公司继续将部分房产转换为成瘾治疗设施，增加在行为健康领域的投资，以支持行为健康服务的提供，创造更高回报和稳定收入流，并实现投资组合多元化 [29][30][31] - 公司考虑出售一些熟练护理资产，尽管贷款市场出现混乱，但买家对熟练护理房产的需求仍然活跃，价格坚挺，公司将继续谨慎进行新投资，通过资本和资产循环提升和多元化投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为劳动力压力仍然存在，但较最糟糕时期有所缓解，招聘情况有所改善，但恢复仍需时间，季节性因素也对入住率产生影响 [14] - 公司对医疗补助资金的未来持乐观态度，认为州预算状况改善、对话更加积极以及行业面临的准入问题将促使各州在2023年及以后继续提供支持 [90][91] - 公司预计熟练护理和高级住房的入住率将继续改善，但恢复速度可能较慢，且宏观经济波动使公司难以提供有意义的盈利预测 [52] 其他重要信息 - 公司即将发布第二份年度ESG报告，预计在未来几周内公布 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：过渡资产的收益影响、租金情况以及重新定位后的租金提升或下降预期 - 公司表示出售和过渡的资产表现不佳，目前以现金形式收取有限租金，认为更换更好的运营商将在长期内对投资组合产生积极影响，但过渡过程可能存在摩擦，且影响是渐进的，不会对投资界产生明显影响 [57][58][59] 问题2：处置资产在第二季度的现金或租金流入FFO情况 - 公司表示在资产出售完成前无法提供相关信息，但预计通过新投资能够取代出售资产的NOI，并提高投资组合质量和收益的稳定性 [61][62] 问题3：本季度熟练护理覆盖率下降的原因及未来趋势 - 公司认为这是由于距离大规模刺激措施注入已有一个季度，最新季度几乎没有刺激资金，若不考虑PRS资金，SNF投资组合的覆盖率与上一季度相比保持稳定 [68] 问题4：为何不利用资本市场融资，而是选择出售资产 - 公司称去年使用ATM进行股权发行时遭到投资界负面反应，且出售的资产受疫情影响恢复困难，出售资产有助于改善收益流的长期稳定性，使公司成为更加多元化的REIT，同时公司认为目前资本市场价格不合适，出售资产不仅是为了融资，更重要的是重新定位和改善投资组合 [70][71][72] 问题5：6%的租户覆盖率低于一倍的情况上一季度如何，以及其中50%现金支付的具体情况 - 公司表示该比例在过去几个季度保持稳定，几乎所有处于这6%范围内的租户都以现金形式支付租金，且超过一半的租户按合同租金支付，尽管短期内EBITDARM覆盖率低于一倍，但公司仍能收到合同租金，无需进行调整 [77] 问题6：未来是否预计有更多租户无法支付租金 - 公司表示目前情况稳定，但提醒恢复速度较慢，若情况持续，部分租户可能需要帮助，但这对公司整体影响不大，不会影响承保 [79][81] 问题7：多元化计划的具体目标以及是否仍在降低SNF投资组合风险 - 公司表示对熟练护理领域持乐观态度，即使进行多元化，熟练护理仍将占投资组合的一半以上，多元化的目的是分散风险，避免过度依赖单一资产类别，目前没有将熟练护理敞口大幅降低的长期目标 [83][84][85] 问题8：如何看待2023年后医疗补助资金情况，是否会出现资金悬崖 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前与各州的对话更加积极，行业面临的准入问题将促使各州继续提供支持，且州系统中的通胀因素将推动医疗补助费率上升 [90][91][110] 问题9：运营商是否应增加劳动力投资，公司是否应提供更多流动性支持 - 公司表示运营商已经大幅提高工资，随着费率上升和入住率改善，运营商将把资金投入劳动力，公司愿意与运营商合作进行技术投资，并在必要时提供帮助 [95][97][98] 问题10：全资拥有资产入住率增长强劲是否改变与TPG的讨论，重启营销流程的条件和预期收益 - 公司表示合资企业的趋势与全资拥有资产相似，但这并未改变与TPG的决定，营销流程预计在今年晚些时候启动，TPG决定退出运营公司，公司认为自身无法支持其持续运营 [101][102][103] 问题11：各州是否会将本季度的医疗补助支出视为权宜之计，未来恢复较低的年度增幅 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前各州认识到需要提供更多支持，且州系统中的通胀因素将推动费率上升，同时行业准入问题也将促使各州继续提供支持 [109][110][111] 问题12：德克萨斯州12%的附加费是否预示着未来基础医疗补助费率会更宽松 - 公司表示无法预测德克萨斯州的情况，今年没有立法会议，该问题要到2023年才会再次出现 [113][115] 问题13：为何7月份季节性因素对入住率产生反向影响 - 公司解释称评论针对的是6月至7月的情况，入住率将在季度后期开始回升，第四季度末的假期会扰乱入住率增长，而1月份通常会有回升 [117][118] 问题14：对Enlivant和TPG合资企业的态度是否会延伸到全资拥有的Enlivant资产 - 公司表示喜欢全资拥有的Enlivant设施，这些设施与合资企业的资产不同，地理位置集中，规模较大，有更多记忆护理单元，收入和入住率表现不同，且公司愿意让同一管理团队运营这些资产 [119][120][121] 问题15：是否有前瞻性指标表明入住率会上升，运营商是否讨论增加择期手术以推动患者进入SNF投资组合 - 公司表示运营商看到了需求，但受劳动力限制，接纳患者的速度较慢，希望随着需求增加和劳动力改善，入住率能有所回升 [128][129] 问题16：将特定SNF资产转换为行为健康或高级住房是否需要改变产权，与绿地开发相比是否更容易 - 公司表示这取决于具体情况，需要进行分区分析，有些情况下可以获得分区变更或特殊使用许可，公司会优先考虑产权合适的情况 [134][135] 问题17：熟练护理投资组合中人员短缺对入住率的影响程度，以及熟练护理组合趋势下降但择期手术反弹的原因 - 公司表示难以准确估计人员短缺对入住率的影响，但至少为100个基点，熟练护理组合与择期手术的相关性在PDPM下不如以前，运营商更愿意接纳医疗补助患者以提高入住率，这可能对组合产生影响 [139][140][141] 问题18：25处过渡资产在第二季度的现金租金收入以及应用目标覆盖率后的潜在收益 - 公司表示无法立即提供第二季度的现金租金收入，但预计过渡后资产的NOI表现将改善，过渡过程可能伴随着资本改进，且每个过渡案例都有其特点，需要与现有和新运营商进行充分沟通 [148][149] 问题19：已完成和正在进行的处置是否达到去年设定的目标，是否还有额外处置机会 - 公司表示已完成和待完成的处置将接近去年设定的1 - 3亿美元范围的上限，公司正在评估投资组合，可能会有其他过渡或出售机会，但由于需要监管批准，这些机会可能会延续到2023年初 [152][153] 问题20：德克萨斯州的FMAP附加费是否会延长至下一次立法会议 - 公司表示这将是游说的重点，但无法预测该州是否会延长附加费，猜测结果可能为负面 [155] 问题21：熟练护理收购市场买家积极的动机和融资方式 - 公司认为买家采用的是运营模式，熟练护理设施不仅提供自身价值，还能带动其他附属业务的收入和NOI，买家通常采用桥接贷款过渡到HUD贷款的方式融资 [160][161] 问题22：什么因素会促使SNF领域的资本回报率和投资收益率上升，对公司更具吸引力 - 公司表示如果债务成本继续上升，可能会导致资本回报率变化，但SNF领域的债务与股权之间仍有较大差距，长期来看仍有盈利空间 [163] 问题23：新招聘人员对熟练护理设施接纳患者能力的影响，以及新招聘人员的来源和培训情况 - 公司表示新招聘人员大多已具备资质，对接纳患者的影响立竿见影，对于未获得认证的人员，运营商有自己的认证计划或与第三方合作进行快速认证 [165][166] 问题24：SNF业务入住率未大幅增加的原因，以及疫情结束后是否会出现结构性较低的入住率 - 公司认为主要原因是劳动力问题，若每月入住率能增长100个基点或回到Delta之前的70个基点，入住率将在明年初得到改善，且由于供应和人口因素，入住率将继续增长 [171][172][173] 问题25：将过时的熟练护理设施转换为行为健康设施的常见原因，以及如何确保行为健康领域有足够的需求 - 公司表示设施过时通常与房间数量、大小和运营经济性有关，转换为行为健康设施可以改变收入流，且行为健康设施可以利用半私人房间和共享浴室，满足短期住宿需求 [176][177][178] 问题26：达到9%稳定收益率所需的时间 - 公司表示这取决于支付方或支付方组合，如果主要是医疗补助建筑，由于供应短缺和需求旺盛，可能很快达到稳定收益率；如果是商业保险，可能需要几年时间，期间可能采用百分比租金的方式 [179][180] 问题27：出售或过渡资产的合同租金与现金收款之间的差额，以及第二季度的相关数据 - 公司表示差额因资产而异，无法提供具体数字，且现金基础租户不进行租金应计，因此无法提供第二季度的相关数据 [184][186][187]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗保健房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[7] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发、优化投资组合和审慎融资[10][11] 业务进展 - 公司行为健康投资组合总投资约7.3亿美元，加权平均现金收益率超8%，占公司年化现金NOI约13%[14] 环境、社会和治理（ESG） - 截至2022年6月30日，女性占公司员工总数的57%，占管理层/领导角色的64%；30%的团队成员自我认定为一个或多个少数民族成员[21] - 公司是Well Living Lab联盟成员，积极参与WISE倡议，鼓励运营商追求WELL健康安全评级[24][28] 投资组合 - 截至2022年6月30日，公司投资组合关系和资产类别呈现多元化，熟练护理/过渡护理占比60.7%，行为健康占比13.4%等[37][38] - 2023财年，CMS发布的熟练护理设施医疗保险费率预计净增2.7%，多个州延续或增加了FMAP福利和基础医疗补助报销率[45][46] 财务表现 - 公司资本结构多样，可用流动性达9亿美元，信用额度可增至27.5亿美元；已将未对冲浮动利率债务占比从2018年底的27.2%降至6.6%[63][64] - 公司投资级信用指标良好，净债务与调整后EBITDA之比为5.44倍，利息覆盖率为4.81倍，预计年底降低杠杆率[69] - 与直接同行相比，公司估值具有吸引力，远期FFO倍数为10.2倍，股息收益率为7.7%[78][79]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.38美元，每股正常化AFFO 0.38美元；与2021年第四季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，正常化FFO每股减少0.01美元，但绝对值增加62.7万美元 [32][33] - 本季度现金NOI总计1.235亿美元，高于上一季度的1.092亿美元；经调整后，现金NOI环比增加690万美元 [34] - 截至2022年3月31日，公司年化现金NOI为4.496亿美元，SNF业务占比从一年前的65.5%降至61.7% [35] - 本季度G&A成本为1040万美元，高于2021年第四季度的820万美元；经常性现金G&A为800万美元，占现金NOI的6.4% [35][36] - 截至2022年3月31日，公司流动性约为10亿美元，杠杆率为5.11倍，低于上限5.5倍 [37] - 2022年3月4日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于3月31日支付给5月16日登记在册的股东，股息支付率为79% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年第一季度，同店入住率为79.3%，其中辅助生活社区入住率提高190个基点，独立生活社区入住率下降30个基点；与2021年第一季度相比，辅助生活社区入住率提高640个基点，独立生活社区入住率提高140个基点 [20] - 截至4月底，大型投资组合的现场入住率比第一季度平均水平增长1 - 2个百分点 [21] - 辅助生活投资组合的REVPOR为6279美元，同比增长5.6%；独立生活社区的REVPOR为2578美元，同比增长1% [21] - 本季度现金NOI同比增长18%，环比增长10% [21] Enlivant合资企业 - 2022年第一季度入住率为74.2%，较上一季度增长1.6%，较2021年第一季度增长6.2%；截至4月底，现场入住率为75.7%，较第一季度末提高150个基点 [22] - REVPOR为4733美元，同比增长6% [22] - 本季度现金NOI同比增长16% [22] 行为健康业务 - 公司在行为健康领域的投资总计约7.3亿美元，加权平均收益率为8.3%，占年化现金NOI的13.4% [25][26] - 本季度行为健康板块现金NOI环比下降7%，主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情期间，约300家疗养院关闭，另有400家计划关闭，接近疫情前五年的关闭数量 [15] - 九个州的167家疗养院将获得高于历史水平的医疗补助费率增长，多数已获批准，少数仍在等待立法 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年的战略是通过小型交易实现投资组合多元化，主要集中在行为成瘾治疗和辅助生活领域 [8] - 计划出售SNF资产，预计年底将SNF业务敞口降至历史最低水平 [9] - 公司认为投资行为健康领域可满足医疗需求、实现有机增长、提高经济回报、多元化收入来源并减少环境影响 [28] - 公司继续与行为健康领域的成熟运营商建立合作关系，参与行为医疗的普及 [29][30] - 公司将利用现有流动性和资本回收收益进行投资活动和管理资产负债表，在债务和股权成本改善前不追求大规模资产收购 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于管理投资组合的复苏时间较短，公司暂不提供业绩指引，但CFO将对三重净租赁业务提供一些方向 [6][7] - 尽管存在Omicron变异株，但公司投资组合未受影响，租户员工和居民的阳性病例数量极少 [10] - 投资组合保持稳定，未与租户就租赁重组进行讨论；若CMS规则最终确定，将使公司熟练租金覆盖率降低0.02 [11] - 公司对医疗补助费率增长持乐观态度，预计将对业务产生积极影响 [13][14] - 未来几年，疗养院入住率有望超过疫情前水平，高级住房入住率也将呈上升趋势 [15][16] - 由于复苏的不确定性，公司目前无法提供盈利指引 [39] 其他重要信息 - 公司与Well Living Lab和Delos合作开展ESG倡议，第一阶段关注物理环境和设施，第二阶段关注员工压力和倦怠；第二份ESG报告预计今年夏天发布 [16] - 公司对投资组合进行系统审查，确定出售或转换用途的物业，部分熟练护理和高级住房物业将转换为成瘾治疗设施 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对拟议的CMS规则在60天评论期后的变化有何看法 - 行业评论主要集中在希望CMS将规则影响分散到两到三年，此前与CMS的对话也表明这是可能的做法，且有类似先例 [42][43] 问题2: 成瘾康复业务的转换时间和行为健康业务在投资组合中的增长规模 - 处于意向书阶段的转换项目将很快开始，公司控制时间进度；2021年底收购的用于转换的资产正在进行前期建设，耗时较长 [44][45] - 行为健康业务有健康的项目管道，但仍处于早期阶段，难以预测增长速度，公司未设定内部上限，将谨慎对待新交易 [46][47] 问题3: 观察名单在过去几个月的变化，是否已度过最坏时期以及如何看待潜在下行风险 - 观察名单基本未变，与疫情前接近，因为Omicron影响迅速且恢复也快；公司对租户情况有信心，但未来几个月可能需要提供短期租金减免，不会进行租赁重组 [53][83][84] 问题4: SNF业务敞口的目标比例、实现方式、资产出售规模和收益率 - 公司希望年底将SNF业务敞口降至57%或更低，通过收购非SNF资产和出售SNF资产实现 [55] - 今年资产出售规模预计超过去年的1亿美元，但不超过3亿美元 [56] - 高级住房管理组合的恢复也将有助于降低SNF业务敞口 [57][58] 问题5: 目前的转换项目是否涉及SNF资产，以及如何平衡减少SNF业务敞口与行业前景的关系 - 转换项目涉及SNF资产，但今年不会产生重大影响 [62] - 减少SNF业务敞口是为了使公司成为更多元化的REIT，获得更好的估值倍数；且公司不会完全放弃SNF业务 [64][65] 问题6: 对CMS规则一次性实施的看法 - 分阶段实施可减少不确定性，带来积极的费率增长和更好的市场篮子；当前行业仍面临诸多挑战，许多运营商处境艰难，分阶段实施对整个行业更有利 [68][69][70] 问题7: 行为健康业务的现有运营合作伙伴数量，是否寻求新的合作伙伴以及对先发优势的看法 - 公司目前有三个重复合作的运营商，正在与一些符合条件的运营商进行讨论 [75] - 公司认同行为健康行业存在先发优势，因此对新运营商持谨慎态度，会进行充分尽职调查 [77] 问题8: 公共卫生紧急状态结束后关注的事项以及对观察名单恢复到疫情前水平的信心来源 - 公司关注各州在FMAP方面的行动，以及未正式批准费率增长立法的州的情况；三天豁免政策的影响已不如2021年明显 [81][82] - 观察名单上的运营商在疫情期间基本保持不变，公司已度过疫情最困难时期，且后续变异株影响较小；但未来几个月可能需要提供短期租金减免 [83][84] 问题9: 资本在高级住房和行为健康业务之间的分配，以及对Enlivant合资企业的看法 - 公司看好高级住房业务，但目前受资本成本影响，会谨慎部署资本；已宣布与Sienna Senior Living在加拿大的合资收购项目 [86][87] - TPG推迟了Enlivant投资组合的营销进程，预计该投资组合在2022年剩余时间和2023年第一季度仍将保留在公司投资组合中 [88] 问题10: CMS规则假设对公司的影响以及受影响的租户 - 若CMS规则最终确定，公司将从3.9%的市场篮子增长中获得0.7%的费率下降，这将导致公司整体覆盖率下降0.02；目前没有租户因此面临风险，不同租户的影响因熟练护理组合而异 [91] 问题11: 行为健康业务转换项目的稳定期以及如何辨别优质运营商 - 转换项目的稳定期取决于建筑规模和支付方组合，小型建筑且有医疗补助支付的项目可能在开业后两到三个月内稳定，商业保险支付的项目则需要更长时间；主要时间消耗在与保险公司谈判合同和满足监管要求上 [94][95][96] - 辨别优质运营商的方法与其他业务类似，包括实地考察、与管理层交流、了解临床和营销方法、客户获取途径以及运营规模能力等 [97] 问题12: 对Healthmark和Enlivant投资组合的看法 - Healthmark运营良好，熟练护理组合较高，公司对其长期表现有信心 [101] - Enlivant受Omicron影响较大，第一季度是低点，但3月和4月入住率有显著提升，目前已走出低谷；劳动力问题和临时机构使用的减少也将对其未来表现产生积极影响 [102][112] 问题13: Healthmark和Avamere入住率的情况及原因 - Healthmark主要市场在德克萨斯州，受劳动力短缺影响较大，但情况正在改善；其熟练护理组合对业务有帮助 [106][108] - Avamere的入住率受COVID单元业务减少的影响，目前正在努力重建入住率；该公司在华盛顿州和俄勒冈州将获得强劲的医疗补助费率增长 [106][107] 问题14: 行为健康业务本季度现金NOI环比下降7%的原因 - 主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响，该行业通常在1月入住率会上升，但Omicron影响了这一趋势，入住率增长推迟到3月 [109]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发、优化投资组合和审慎融资[11][12] 战略实施成果 - 公司行为健康投资组合规模达7.3亿美元，收益率8.3%，占年化现金NOI约13%，有6处物业已或正转为戒毒治疗中心[16] 环境、社会和治理 - 截至2022年3月31日，女性占公司员工总数57%，管理层/领导岗位64%，26%员工为少数民族[22][24] - 公司是Well Living Lab联盟成员，鼓励运营商获取WELL健康安全评级[26][29] 投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合加权平均剩余租期7年，平均入住率76%，熟练护理组合占比38%[33] - 自新冠疫情开始至2022年4月，公司已收取99.5%预测租金，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，流动性约10亿美元[44][45] 运营商支持 - 公司为运营商提供再开发、扩张、战略发展等投资，以及灵活的股权和债务资本解决方案[55] - 公司为技术护理租户提供PointRight解决方案，如使用DIA工具使设施在2021年医保A部分报销日均增加3.5美元[61][62] 公司业绩表现 - 公司资本结构平衡，普通股价值占比53%，无担保债务占比46%，企业价值50亿美元[70][71] - 公司投资级信用指标良好，净债务与调整后EBITDA比率为5.11倍，利息覆盖率为5.21倍[74]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，每股正常化AFFO 0.37美元；全年每股正常化FFO总计1.57美元，每股正常化AFFO总计1.54美元，均达到2021年盈利指引的中点 [38] - 与2021年第三季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，主要因现金基租户租金收入降低、全资管理投资组合和Enlivant合资企业AFFO减少，部分被本季度RCA抵押贷款利息收入增加抵消 [40] - 与2021年第三季度相比，正常化FFO每股增加0.01美元，正常化AFFO的减少被Enlivant合资企业递延税和基于股票的薪酬的连续减少所抵消 [41] - 第四季度现金NOI总计1.092亿美元，第三季度为1.165亿美元；若排除对Enlivant的740万美元支持付款，现金NOI基本持平 [41][42] - 截至2021年12月31日，公司年化现金NOI为4.524亿美元，SNF敞口占分析现金NOI的61.4% [42] - 第四季度G&A成本总计820万美元，2021年第三季度为870万美元；本季度G&A成本包括90万美元基于股票的薪酬费用，第三季度为240万美元；经常性现金G&A成本720万美元，占现金NOI的6.6%，符合预期 [43][44] - 截至2021年12月31日，公司杠杆率为4.98倍，符合5倍的长期杠杆目标，远低于5.5倍的上限 [46] - 截至2021年12月31日，公司流动性约为11亿美元，包括循环信贷额度下的10亿美元可用资金和1.12亿美元不受限制的现金及现金等价物 [47] - 2022年2月1日，公司董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2月28日支付给2月11日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型高级住房业务 - 2021年第四季度，公司全资管理的高级住房投资组合延续了前几个季度的营收增长势头，但被自第三季度中期以来因新冠病毒德尔塔和奥密克戎变种导致的劳动力成本和合同劳动力费用上升所抵消 [23] - 2021年第四季度，不包括未稳定社区，入住率为79.4%，上一季度为78.8%，增加60个基点；RevPAR为3303美元，过去五个季度保持稳定；辅助生活业务的同店RevPAR从2021年第一季度到第四季度增长了5% [27] - 现金净营业收入环比下降9.9%，利润率降至20.1%，较上一季度下降2.6%；第四季度几乎没有收到新冠疫情补助收入，第三季度也没有；合同劳动力成本导致了这一下降 [28] - 公司全资管理的辅助生活投资组合在第三季度后入住率下降，在第四季度末和2022年初开始恢复；从2021年9月到10月，入住率下降126个基点；从10月到11月，下降43个基点；从11月到12月，增加28个基点；从12月到2022年1月，增加108个基点；2月有积极势头，Enlivant投资组合1月至2月中旬入住率增加80个基点 [29] - 公司全资管理的辅助生活投资组合收入环比增长1.8%，但现金NOI利润率压缩至9.7%，第三季度为15.1%；运营费用的增加几乎全部归因于全资Enlivant投资组合合同劳动力成本的增加 [31] - 公司全资管理的独立生活投资组合入住率损失小于辅助生活投资组合，恢复更为缓慢；整个疫情期间，因居民需要更高护理水平导致更多人搬出；从2021年9月到10月，入住率增加44个基点；从10月到11月，下降34个基点；从11月到12月，增加6个基点；从12月到2022年1月，下降119个基点 [32][33] - 公司全资独立生活投资组合中，加拿大投资组合在此期间入住率增加73个基点，美国投资组合下降164个基点；收入增长1.8%，现金NOI环比持平，现金NOI利润率略降至27.7%，上一季度为28.3% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房社区需求保持弹性，且对价格不太敏感；疫苗推出后入住率持续上升，但第四季度有所下降，不过总迁入率仍与2019年持平或高出10%；在更高 acuity社区，特别是记忆护理社区，奥密克戎变种导致的更高死亡率影响了总迁出率 [25] - 公司运营商表示，5% - 7.5%的费率上调未遭到居民及其家人的质疑，同时运营商看到迁入者来自竞争对手社区，这些社区的激进定价改变了居民的价值观念 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道目前约为14亿美元，主要仍为高级住房，但开始看到更多熟练护理机会和行为成瘾领域的机会，加拿大的交易流量也有所增加 [16] - 公司与Sienna Senior Living的合资企业已达成协议，收购安大略省和萨斯喀彻温省的11个高级住房社区，这将使公司在加拿大的投资几乎翻倍，且有明确的提高入住率和扩张的途径 [21] - 行业内有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高 [56] - 一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司员工疫苗接种率达到87%，居民约为92%，约一半运营商已强制接种疫苗；25.5%的运营商已恢复到疫情前的入住水平 [8] - 1月最后一周，约41%因奥密克戎缺勤的员工返回工作岗位，这对入住率产生了直接影响；过去两周，管理投资组合入住率提高46个基点，前七大熟练运营商入住率提高149个基点 [9] - 自年初以来，由于 acuity和技能提升，熟练组合提高了360个基点，有助于减轻奥密克戎的部分财务影响 [10] - 报销第四阶段资金仍在流入，暂无确切总数；公司关注各州的医疗补助援助，约80%的州提供了临时医疗补助附加款，且州政府在决定是否保留这些附加款方面有自主权，公司对此持乐观态度 [11][12] - 公司认为Avamere的谈判进展顺利，有望收回相关款项，且目前没有考虑进行额外的重组，也没有与租户进行相关讨论 [14] - 公司对加拿大的Espirit交易感到满意，认为这是一项高质量资产，有可靠的运营合作伙伴和强劲的增长前景 [15] - 由于奥密克戎对管理投资组合的影响，目前无法预测复苏的程度和速度，因此不发布2022年盈利指引，未来将继续评估情况，以确定是否能提供有意义的盈利指引 [19][48] - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复 [64] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4][5] - 电话会议中会提及非GAAP财务结果，投资者可在公司网站查看这些非GAAP财务指标以及与可比GAAP结果的解释和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 自Avamere公告后，是否有其他租户寻求类似的租金减免或重组安排 - 没有其他租户提出此类要求 [51] 问题: Avamere的情况是否会成为未来租户重组的路线图 - 不会，公司有良好的RevPAR，如果租户不需要，就不会寻求此类安排，公司会在必要时提供帮助，但不会利用这种情况 [52] 问题: 如何看待当前熟练护理资产市场，公司看到的机会是处于困境的资产还是重新估值的资产 - 市场上有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高；一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [56][57][58] 问题: 公司对熟练护理和高级住房业务相对于疫情前水平的复苏路径有何最新想法，以及正在监测哪些监管方面的情况 - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复；除了FMAP，公司还密切关注三天豁免和技能提升等监管情况，这些在疫情期间对缓解财务影响有帮助，希望这些政策能长期保持；同时，公司注意到隔离措施已取消，随着新冠疫情缓解，入院限制也将减少 [61][64][67] 问题: 在公司的承保和内部预测中，是否预计会有更多租户出现问题 - 目前在承保和内部预测中没有预计到，但如果春季末或夏季联邦援助结束且业务恢复不足，可能需要为一些租户提供临时租金延期，但这不是长期重组问题 [65] 问题: 如果公司投资组合完全是三重净租赁，是否可以提供相关指引 - 虽然三重净租赁投资组合相对更可预测，但由于Avamere付款时间的影响，以及可能的政府援助与业务恢复之间的差距和临时租金延期等情况，目前仍无法提供相关指引 [70][72] 问题: 公司近期外部投资较为活跃，未来是否会保持这种节奏，还是会放缓或加速 - 公司会利用市场机会进行投资，不单纯根据当前股价进行承保，假设业务会恢复；如果能够以合理方式构建投资，参与投资的复苏过程，将是积极的；公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下进行投资 [74][75][94] 问题: 公司如何在计算杠杆指标时考虑投资活动的影响，以避免实际业绩不及预期时杠杆指标出现问题 - 公司会对收购或处置进行预估并纳入计算，第四季度最大的调整与RCA抵押贷款有关；公司基于年化预期NOI进行评估，若实际业绩未达预期，杠杆指标可能会有波动，但公司会将杠杆率长期维持在5倍左右，并保留一定空间以应对业绩波动 [77][78][79] 问题: 是否有其他租户使用保证金支付租金 - 没有，公司租户组合相对稳定 [81][83] 问题: 关于向合资企业支付的700多万美元支持款项的详细情况 - 该款项是为支持Enlivant应对劳动力压力和奥密克戎对运营的影响；由于TPG决定退出OpCo，OpCo存在亏损，在交易完成前，TPG会不时提供支持；目前大型投资组合的销售过程因市场等待业务复苏而进展缓慢 [84][85][86] 问题: 能否量化代理成本及其对业务增长的影响 - 公司没有该数据，代理成本波动较大，峰值出现在11月，后因奥密克戎再次上升，目前正在下降；由于不同运营商和设施之间差异较大，汇总数据意义不大，公司希望等待数据趋于稳定后再进行评估 [88][89] 问题: 考虑到公司股价和杠杆目标，如何为未来的收购提供资金 - 短期内，公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下为收购提供资金；如果需要，公司会考虑使用信贷额度，但目前有多种工具可用，处于较好的财务状况 [94][95][96] 问题: 今年公司的处置规模或范围如何 - 公司不会在财报电话会议上提供处置指引，但预计处置规模与过去几年相似，主要是对投资组合进行常规调整和资本回收，将资金投入新的投资；如果有合适的估值，公司可能会考虑进行更多处置 [98][99] 问题: 公司抵押贷款和优先股权益业务的规模和未来两到三年的发展轨迹如何 - 抵押贷款业务不是公司的战略重点，更多是基于与运营商的关系；优先股权益业务公司会继续进行，在特定项目和周期中，可获得较高回报率和未来长期所有权的选择权，同时也能参与房地产科技项目 [101][102] 问题: 公司在哪些州对运营商获得更多州资金或政策变化持更积极态度 - 公司所在的大多数州都表现良好，其中德克萨斯州的表现令人惊喜，该州历史上医疗补助系统较差，但此次对运营商提供了很大帮助；多数州的预算状况良好，疫情改变了他们对医疗补助的看法，对话氛围积极，这对未来是个好迹象 [104][105] 问题: 公司的处置是否会更倾向于某一资产类别 - 公司的处置是机会主义的，主要目标是实现盈利增长，同时平衡投资组合；目前公司的熟练护理敞口降至61%，希望降至60%以下，但不会因追求这一目标而错过合适的投资机会 [106] 问题: 今年有3.5%的租金到期，如何看待这一情况，以及投资组合中是否有购买选择权 - 今年到期的租户是现金基租户Wide - Open，公司正在为其制定长期租约，预计年底宣布；未来一年左右，没有突出的购买选择权 [108] 问题: 关于到期租约的覆盖情况 - 该租户已采用现金流扫掠方式运营多年，是公司将其过渡给顶级运营商Katie的投资组合；最初的五年租约即将到期，公司将为其制定更稳定的租金水平，不再基于现金流 [110][111] 问题: 能否提供G&A费用的指引或相关信息 - 公司本季度G&A费用的运行率为720万美元，第四季度数据通常会因税收和工资加速等因素偏高；预计季度现金G&A费用在700 - 750万美元之间 [112]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发和优化投资组合[11][12] 战略实施案例 - 与Sienna成立50/50合资企业，以2.43亿美元收购11个高级住房社区组合，预计2022年二季度完成交易[16][17] - 对康复中心进行适应性改造再利用，如宾夕法尼亚州和南卡罗来纳州项目，为公司带来增值[21][22] 环境、社会与治理 - 截至2022年2月18日，女性占公司员工总数的58%，管理层的64%[26][27] - 截至2022年2月18日，28%的员工自我认定为少数民族成员，另有19%未自我认定[28][29] 投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司有443项投资，熟练护理/过渡护理、高级住房租赁和管理等资产占比较大[33] - 从疫情开始到2022年1月，公司收取了99.6%的预测租金，2021年12月31日净债务与调整后EBITDA比率为4.98倍[41] 运营支持与绩效 - 为运营商提供免费行业领先商业智能工具，如PointRight解决方案，可提高报销、降低再住院率和提升星级评级[61][62][63][64] - 公司资本结构平衡，普通股权益价值占58%，无担保债务占41%，有充足流动性和低资本成本[72][73]

公司定位与战略 - 公司凭借对优质护理的热情和深厚行业经验，在医疗保健房地产市场具备独特优势，能为股东创造长期价值[8] - 公司战略包括进行独特增值投资、支持运营商扩张、开展创意融资开发和优化投资组合[11][12] 战略实施案例 - 2021年10月15日，公司完成对Recovery Centers of America Holdings, LLC的首笔2.9亿美元抵押贷款，后续3500万美元放款取决于特定绩效指标[15][16] - 公司收购宾夕法尼亚州和南卡罗来纳州的物业，改造为成瘾治疗设施并由RCA长期预租[18][19] 环境、社会和治理（ESG） - 截至2021年12月31日，女性占公司员工总数的57%，管理层/领导岗位的64%；26%的员工自我认定为少数民族成员[22] 投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司有447项投资，涉及多种资产类别，平均剩余租赁期限7年，加权平均EBITDARM覆盖率为2.09倍（熟练护理/过渡护理）和1.09倍（老年住房 - 租赁）[25] - 自新冠疫情开始至2021年12月，公司收取了99.5%的预计租金，未给予永久性租金减免，总租金延期为340万美元，其中230万美元未偿还（占年化现金NOI的0.5%）[33] 运营支持与绩效 - 公司为运营商提供多种支持，包括再开发、扩张、战略发展以及灵活的股权和债务资本解决方案[58] - 公司为技术护理租户提供PointRight解决方案，如使用DIA工具使设施在2021年平均每天增加3.50美元的医疗保险A部分报销[64][65] 财务表现 - 截至2021年9月30日，公司资本结构平衡，普通股权益价值占57%，无担保债务占41%，有12亿美元可用流动性[75][76] - 公司投资级信用指标强劲，2021年第三季度净债务与调整后EBITDA之比为4.81倍，利息覆盖率为5.32倍[78]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.286亿美元、8540万美元和9630万美元，剔除2520万美元的直线租金应收账款核销后，分别为1.538亿美元、1.106亿美元和1.215亿美元，与第二季度相比，NOI基本持平，仅高出20万美元 [43][44] - 本季度资金从营运（FFO）为5990万美元，正常化FFO为8530万美元，即每股0.38美元；调整后资金从营运（AFFO）为8480万美元，正常化AFFO为8520万美元，即每股0.38美元，与第二季度相比均有所下降 [48] - 本季度归属于普通股股东的净利润为1020万美元，即每股0.05美元 [49] - 公司重申2021年正常化FFO每股1.56 - 1.58美元、正常化AFFO每股1.53 - 1.55美元的指引范围 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第三季度，剔除未稳定社区后，入住率为78.8%，较上一季度提高150个基点；每间可出租客房收入（RevPAR）为3272美元，与上一季度基本持平 [25] - 现金净营业收入（NOI）环比下降11%，利润率下降3.4%；剔除赠款资金后，现金NOI下降6.2%，利润率仅下降2.4% [26] - 运营费用在第三季度偏高，主要是因为9月份的合同劳动力成本；整个季度的潜在客户线索比2019年高出20% - 50%，转化率也高于2019年 [27] 全资管理辅助生活组合 - 入住率从第二季度末到第三季度末增加了234个基点，从3月低点到10月中旬增加了457个基点，达到73.9% [30][31] - 收入环比增长3.6%，剔除赠款收入后增长7%；现金NOI利润率压缩至15.1%，而第二季度为21.7%，约70%的变化归因于全资和Enlivant组合中合同劳动力成本的增加 [34] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 入住率在第三季度较上一季度增加了303个基点 [32] 管理独立生活组合 - 入住率损失小于辅助生活组合，恢复较为缓慢；从6月到7月持平，7月到8月增加183个基点，8月到9月增加30个基点 [35] - 现金NOI环比增长4.2%，利润率扩大0.8% [36] Enlivant合资企业 - NOI为350万美元，比第二季度高出120万美元，主要是因为第二季度包含了250万美元的一次性支持付款；剔除该金额后，NOI环比下降130万美元 [46] - 收入增加130万美元，主要是由于入住率提高了2.2%，达到71.9%，但被更高的劳动力和COVID - 19费用所抵消 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 劳动力压力因市场而异，加利福尼亚州、东北部各州和得克萨斯州的劳动力短缺情况不如其他市场严重，而佛罗里达州和南部各州由于工资公平性落后，运营商面临更大的劳动力困难 [9] - 公司运营商中近80%的员工已接种疫苗，高于行业平均水平和全国平均水平 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资管道持续活跃，约有20亿美元的潜在投资项目，其中75%的潜在投资超过1亿美元；截至目前，已完成约4亿美元的交易，加权平均现金收益率为7.55% [17] - 公司宣布完成RCA贷款的第一笔交易，认为在成瘾领域成为强大的资本合作伙伴很重要 [18] - 在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较为困难，但在小型交易上具有竞争力，公司可以通过创造性的交易方式（如盈利分成）来完成更多交易 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力问题是复苏步伐的主要障碍，但租户通过承担额外的劳动力成本（如临时机构劳动力）来推动入住率的提高，因为市场需求明显存在 [15] - 公司对COVID - 19公共卫生紧急法案的延期持乐观态度，预计医疗保险扣押将持续到年底，联邦医疗补助匹配率（FMAP）资金增加将延长至2022年第一季度末 [16] - 高级住房市场的入住率恢复有望按计划进行，但劳动力短缺问题仍令人担忧；运营商有望通过薪酬、文化和安全方面的举措来缓解劳动力短缺问题 [24][25] - 随着入住率的提高和租金的调整，运营商有望将部分劳动力成本转嫁给居民，从而提高利润率 [76][77] - 预计2022年高级住房市场将在年底前恢复良好状态，而熟练护理市场由于劳动力压力，预计也将在年底左右恢复到较好水平 [120] 其他重要信息 - 由于Avamere的现金流受限，公司自2021年9月起使用其信用证来满足租金支付义务，预计该信用证将覆盖到2021年12月的部分租金，且预计2021年底前的全部租金都将得到支付 [39][40] - 公司认为Avamere的租赁不再符合按权责发生制核算的高门槛，因此核销了2520万美元的直线租金应收账款余额；公司资产负债表上仍有1910万美元与Avamere相关的高于市场租赁无形资产，未来的租赁修订可能导致该余额的全部或部分核销或加速摊销 [40][42] - 公司发行了8亿美元的3.2%高级无担保票据，用于偿还3.45亿美元的美元定期贷款、赎回3亿美元的0.8%高级无担保票据以及为RCA抵押贷款提供部分资金；此次发行使公司的加权平均债务期限延长了2.4年至7年，永久债务成本降低了23个基点至3.5% [49][50] - 截至2021年9月30日，公司拥有约12亿美元的现金和信贷额度；10月15日，公司完成了780万股普通股的公开发行，净收益为1.126亿美元，用于为RCA抵押贷款提供部分资金 [51] - 2021年11月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于11月30日支付给11月16日收盘时登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股的79% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：1月4日的疫苗强制令是否仅适用于熟练护理，不包括高级住房？ - 公司最初认为高级住房不在强制令范围内，但猜测大多数高级住房运营商会自愿实施强制令 [58] 问题2：Avamere需要达到什么条件才能避免租赁调整？ - 公司倾向于在情况稳定后为Avamere提供一定的支持，但预计不会对公司产生重大影响；Avamere在疫情前的覆盖率较高，近期因入住率下降和劳动力压力导致现金流受限，若入住率能持续提高，情况有望改善 [59][60][61] 问题3：Enlivant和TPG退出投资组合的时间线有无更新？ - TPG希望在业务反弹后再进行全面出售流程，预计最早在2022年初开始，完成交易可能需要几个月的监管审批时间，最早可能在2022年年中完成，也可能更晚 [62][63] 问题4：如果Avamere的信用证在12月用完，短期内租金支付情况如何？ - 公司认为短期内无需担忧，因为Avamere能够获得前期资金，且正在与俄勒冈州进行谈判，这些都将有助于其流动性 [66] 问题5：公司如何考虑资本成本和执行收购管道的能力？ - 在熟练护理、行为和成瘾领域，公司具有竞争力；在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较困难，但在小型交易上具有优势，可以通过创造性的交易方式完成更多交易 [67] 问题6：能否提供Avamere投资组合的EBITDAR趋势以及健康的覆盖率水平？ - Avamere在疫情前因运营举措和PDPM政策而呈上升趋势，入住率在2020年12月降至70%，后回升至74.5%，但因俄勒冈州和华盛顿州的入院限制，入住率降至67%；公司希望Avamere的覆盖率略高于疫情前的略高于1倍水平，但不会调整至1.5倍 [70][71][75] 问题7：考虑到劳动力成本压力，高级住房业务的增量入住率对NOI的影响如何，利润率能否恢复到疫情前水平？ - 运营商认为可以通过提高租金来转嫁部分劳动力成本，新租约的租金高于现有租金，表明有能力提高租金；利润率的恢复取决于入住率的持续提高和租金的调整 [76][77][78] 问题8：9月公司批准了另一个小租户的租金延期请求，近期是否还有其他租金延期的预期，已延期金额是否有担保？ - 已延期金额均有担保，其他延期请求均为短期性质，预计近期不会有重大的租金延期情况 [85] 问题9：是否有鼓励熟练护理的州级举措？ - 目前没有具体的州级举措，但大多数州的医疗补助预算状况良好，预计2022年在年度费率调整讨论中会有更积极的结果；此外，可能会出现更多类似康涅狄格州的工资谈判，通过医疗补助计划将工资增长转嫁给员工 [87][88][90] 问题10：熟练护理行业的劳动力竞争情况如何？ - 主要竞争集中在高 acuity的急性后期护理领域，如长期急性护理医院（LTACs）和 inpatient康复设施（IRFs）；更大的问题是大量医疗工作者离开劳动力市场，随着疫情相关福利的结束和疫苗接种率的提高，人们对他们重返工作岗位持乐观态度 [93][94][95] 问题11：关于熟练护理的报销问题，CARES法案的100亿美元紧急基金是否还有剩余，PDPM是否会有审查？ - 熟练护理的就地护理举措有望永久化；CARES法案紧急基金在第四阶段后剩余约1700 - 2000万美元；目前没有关于PDPM审查的讨论，新的CMS负责人预计会对行业保持合理态度 [101][102][103] 问题12：北美医疗保健的覆盖率为何出现连续恶化，目前入住率情况如何，近期趋势如何？ - 覆盖率下降是由于季度更替的时间问题，北美医疗保健的入住率正在恢复，其熟练护理业务的组合良好；地理因素是导致不同运营商覆盖率差异的重要因素之一 [107][108] 问题13：如果入住率继续提高，但劳动力成本调整的影响在一年后才完全反映在12个月滚动数据中，整个投资组合的覆盖率会如何？ - 公司希望整体EBITDA覆盖率高于1.4倍，疫情前基本处于该水平；如果劳动力压力缓解，熟练护理的新正常覆盖率可能为1.2 - 1.3倍；从长期来看，由于熟练护理床位数量减少和人口结构因素，入住率有望提高，从而缓解劳动力压力，覆盖率不会降至危险水平 [110][111][112] 问题14：公司运营商实施疫苗强制令后的员工流失情况如何？ - Enlivant、Holiday、Genesis、Atria等运营商以及一些小运营商实施强制令后，员工流失率为低至中个位数，且无需提高工资来留住员工 [116] 问题15：20亿美元的投资管道是房地产收购还是贷款，是否会进行更多类似RCA的抵押贷款？ - RCA贷款是一个独特的交易，并非公司的典型业务 [118] 问题16：高级住房和熟练护理的入住率何时能恢复到疫情前水平，劳动力是否有影响？ - 高级住房预计到2022年底能恢复良好；熟练护理由于Delta变种和劳动力压力，原预计第一季度末恢复的目标无法实现，目前预计也在年底左右恢复 [120]