公司概况 - 公司自成立以来支付超37亿美元股息，净股本达61亿美元，总股东回报率为92%，市值49亿美元，资产246亿美元[8] - Q2'21核心收益1.466亿美元，每股0.31美元，普通股股息每股0.20美元，股息收益率7.6%，现金9.562亿美元，净股本60.721亿美元[14] 业务亮点 - 宣布收购Caliber，预计增加资产生成能力，构建再捕获、购房贷款、技术和人员规模，收购价16.75亿美元，预计完成后可用现金及流动性为11亿美元[19][24] - 二季度赎回6.66亿美元非机构抵押品，为2019年Q4以来最高季度赎回量，购买6.5亿美元机构证券和2.41亿美元部分索赔GNMA EBOs，证券化2.71亿美元住宅贷款，单户租赁（SFR）投资组合增加约600套单元，平均资本化率5.2%[45] 财务指标 - Q2'21账面价值每股11.43美元（不包括普通股融资影响），含影响后为11.27美元，较上季度下降0.7%[16] - Q2'21税前收入方面，发起业务为7540万美元，服务业务为3230万美元[8] 市场与战略 - 美国抵押贷款市场高度分散且预计交易量将保持高位，Newrez和Caliber组合平台有机会进一步扩大市场份额，2017A - 1H'21A市场份额从2.9%提升至4.5%[38] - 公司投资组合具有多种优势，拥有800亿美元的赎回权、超500亿美元的GNMA机会，SFR战略目标是未来5年收购50亿美元房产[43] 风险管理 - 报告中包含大量前瞻性声明，提醒投资者不应过度依赖，存在交易相关、经济和行业状况变化等风险[2] - 公司计算的内部收益率（IRR）可能与其他市场参与者不同，目标回报和收益率存在不确定性[3]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.21亿美元，摊薄后每股0.26美元，反映了为收购Caliber进行股权发行带来的0.03美元摊薄，若不考虑摊薄约为0.29美元 [24] - 核心收益1.466亿美元，摊薄后每股0.31美元，股权发行前每股约0.34美元 [25] - 普通股股息为每股0.20美元，截至6月底股息收益率为7.6%，6月底手头现金9.56亿美元，净股本略超60亿美元 [25] - 目前账面价值为每股11.27美元，反映了股权发行带来的0.16美元摊薄，若不考虑摊薄为11.43美元，上一季度为11.35美元，本季度总经济回报率为1.1% [26] - 为收购Caliber进行的股权发行在4月筹集了5.22亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务（NewRez） - 第二季度发放贷款235亿美元，税前收入7540万美元，维持前十大非银行抵押贷款发起机构地位 [19] - 服务组合规模达3050亿美元，税前收入3230万美元，维持前十大非银行抵押贷款服务机构地位 [19] - 再融资再捕获率从约28%提高到40%，直接面向消费者渠道在第二季度尽管利率上升仍实现了收益增长 [30] 投资组合业务 - 投资组合资产规模达250亿美元，是最大的非银行抵押贷款服务权所有者 [18] - 本季度在贷款业务的看涨策略和EBO策略中部署了11亿美元，资产负债表每日按市值计价的敞口销售仅占总投资组合的1% [29] 单户租赁业务 - 目前拥有1400套房屋，计划未来五年内进行50亿美元的收购 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计合并公司的贷款发放量为1730亿美元，总服务组合规模略低于5000亿美元 [32] - 零售和直接零售合资企业以及直接面向消费者渠道预计将占整体产量的约50%，与代理和批发渠道相比，这些渠道的销售利润率有望显著提升公司损益 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Caliber是公司的重大变革，使公司能够与任何对手竞争，为房主提供更多产品，助力实现住房拥有梦想 [10][11] - 未来将专注于自有专有投资组合，包括看涨期权、EBO和MSR，在当前利率和信贷利差水平下，将耐心进行资本部署，寻求机会性投资 [14] - 计划扩大单户租赁业务，已聘请优秀的领导和管理团队，预计未来将实现增长 [15] - 随着NewRez和Caliber的合并，公司有望成为全国前三大或前四大抵押贷款发起机构，将推出更多产品以满足房主需求，提高公司收益 [22] - 强调客户终身价值战略，通过提高再捕获率和提供优质客户服务来留住客户，同时持续投资技术以促进业务增长和提高盈利能力 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场具有挑战性，但公司在第二季度保持了账面价值并创造了稳定收益，核心收益与第一季度相当，若不考虑摊薄，核心收益实际上有所增长 [9] - 公司认为自身在各种利率环境下都处于有利地位，若利率缓慢上升或维持在当前水平，公司的生产机器和合并后公司的高再捕获率将推动MSR投资组合增长 [12] - 强劲的经济将促使美联储在某个时候提高利率，公司已做好应对准备，若利率维持在当前水平，公司的运营业务将创造更高收益 [16] - 公司对通过运营公司和投资业务线维持和提高未来收益充满信心，尽管近期股价有所波动，但当前账面价值和盈利潜力有望推动股价回升 [17] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付37亿美元股息，目前账面股权为61亿美元，股东回报率为92%，市值约为50亿美元 [18] - 公司的MSR融资目前有71%来自资本市场，自2020年3月新冠疫情以来已完成七次证券化定价 [44][47] - 自《CARES法案》颁布以来，公司已帮助超过25万房主应对新冠疫情，超过16万笔贷款已解决延期还款问题并仍在公司服务组合中，当前活跃延期还款率为2.2%，低于第一季度的3.5% [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 销售利润率改善的驱动因素是什么 - 公司看到各渠道利润率下降趋势有所平缓，JV渠道利润率在6月下降25个基点后趋于平稳，DTC业务利润率自3月下降10个基点后，在过去三个月（包括7月）保持区间波动 [64] 问题2: 2021年合并公司贷款发放量估计的关键假设是什么 - 估计基于对剩余五个月利率市场的看法以及对两家公司业务重叠情况的分析，零售和JV业务无重叠，DTC业务各自管理服务组合，第三方渠道重叠有限且具有增值性 [66][67][68] 问题3: EBO机会的规模及未来展望 - 目前资产负债表上有7亿美元的EBO，随着业务发展，若信贷周期变化，有机会回购贷款并扩大EBO业务，500亿美元的吉利美MSR投资组合为EBO业务提供了增长潜力，但具体规模取决于市场情况和房主信用状况 [73][74] 问题4: DTC和JV渠道销售收益中排除MSR再捕获的含义 - 作为房地产投资信托基金，公司对MSR再捕获的会计处理与其他公司不同，部分收益通过服务业务体现，而非计入整体发起业务 [76] 问题5: 截至目前的账面价值更新情况 - 截至目前，账面价值与第二季度末基本持平 [77] 问题6: 服务组合中不同期限和票面利率贷款的再捕获率和策略差异 - 公司根据多种因素进行目标客户定位，重点关注有再融资或购房意向的消费者，特别是处于盈利状态的借款人，目前约有100万客户是目标对象 [82] 问题7: 合并平台后对资本结构和额外杠杆的看法 - 从母公司到运营子公司层面，公司目前没有大量企业债务，随着运营业务增长，将持续评估最佳融资方式，目前由于4月的股权融资和交易后的现金状况，暂无额外现金或流动性需求，但会根据市场情况进行评估 [85] 问题8: 本季度再捕获率大幅增长的原因及近期持续改善的可能性 - 公司在营销方面取得进展，引进了优秀的营销人员，整体运营能力不断提升，随着业务发展，再捕获率有望继续提高，公司目标是提高核心收益和账面价值，推动股价回升 [91] 问题9: SFR业务增长的资金来源 - 资金可能来自投资组合的其他领域，目前资本市场对该资产的融资效率较高，公司预计第三季度末现金和流动性在13 - 15亿美元之间，有足够资金支持业务增长，若需要大规模资金，可能考虑债务或优先股融资 [93] 问题10: EBO机会的规模是否包括Caliber，纳入Caliber后机会如何变化 - 目前EBO机会规模不包括Caliber，纳入Caliber后，EBO机会将大幅增加 [95] 问题11: Caliber的收益与之前预期相比有无变化 - 公司认为从融资协同效应来看，每年有望节省约5000万美元，整体协同效应预计在每年1.5 - 2亿美元之间，与收购时对销售利润率的预期相符，预计随着双方团队合作，收益将进一步提升 [100][101] 问题12: SFR业务的房源采购、资本分配和单位增长指标 - 目前每周采购50 - 70套房屋，有广泛的采购团队和技术合作伙伴，公司预计未来几年收购规模达到50亿美元，可能会与大型房屋建筑商合作 [109][110] 问题13: 赎回贷款的预期增值和ROE，以及未来几年的赎回量和潜在回报 - 本季度赎回策略产生了约0.03美元的收益，收益来源与过去有所不同，更多来自证券化方面，预计未来若回到稳定状态，每季度赎回量至少为3亿美元，平均回报率约为2个百分点 [114][115] 问题14: JV合作伙伴加入的动机 - 大多数JV合作伙伴是房地产经纪人，他们希望通过与公司合作，利用零售销售团队实现抵押贷款发起收入的货币化 [119] 问题15: 批发渠道7月和8月销售利润率的走势 - 批发渠道利润率在3 - 4月下降后，在本季度剩余时间（包括7月）保持稳定 [122] 问题16: 提高股息的合理触发因素 - 公司希望在完成Caliber收购后重新评估股息政策，目前公司运营业务和投资业务表现良好，但未得到市场充分估值，随着再捕获率提高和未来收益增长，有望提高股息，但具体时间取决于公司发展情况 [125][126]

公司基本信息 - 截至2021年3月31日，公司总资产350亿美元，运营实体有6086名员工[285] - 公司由Fortress Investment Group LLC的关联公司进行外部管理[286] - 公司投资组合包括服务和发起业务、住宅证券和贷款以及其他投资[301] - 公司采用并实施SOFR指数用于房利美和房地美可调整利率抵押贷款，对未在LIBOR逐步淘汰前到期的债务工具实施修订条款以过渡到替代基准[300] - 公司选择按REIT处理美国联邦所得税，若分配至少90%的合格资产应税收入，则一般无需缴纳联邦、州和地方所得税[371] - 截至2021年3月31日，公司关键会计政策与2020年年报一致，受判断、估计和假设影响较大[378] - 截至2021年3月31日，公司对Covius的所有权权益为24.3% [346] - 截至2021年3月31日，堡垒及其附属公司和负责人持有公司约240万股普通股[481] 公司股份回购计划 - 2021年2月16日，公司董事会授权在2021年12月31日前回购不超过2亿美元的普通股[287] 宏观经济数据 - 2021年第一季度美国实际GDP较上一季度增长6.4%，失业率降至6.0% [289,298] - 截至2021年3月31日，30年期常规抵押贷款利率升至3.361%，高于2020年12月31日的2.92% [292] - 2021年全年生产规模估计增至3.2万亿美元，高于12月估计的2.8万亿美元，但低于2020年的3.8万亿美元，其中48%为再融资规模，低于2020年的63% [292] - 第一季度行业宽限率从2020年底的5.3%降至4.9% [292] - 截至2021年3月31日，10年期美国国债收益率升至1.74%，高于2020年12月31日的0.93% [298] NewRez贷款业务数据 - 2021年第一季度NewRez贷款发起量为272亿美元，高于上一季度的239亿美元和去年同期的114亿美元[303] - 2021年第一季度NewRez季度市场份额从上个季度的1.89%增长至2.49%[303] - 2021年第一季度再融资发起量占NewRez第一季度已发放发起量的73%，略高于上一季度的71%和去年同期的67%[303] - 截至2021年3月31日的三个月内，出售收益利润率为1.43%，比截至2020年12月31日的三个月的1.57%低14个基点，比2020年同期的1.28%高15个基点[303] - 2021年第一季度总贷款生产渠道中，联合风险投资为10.49亿美元，直接面向消费者/留存为56.74亿美元，批发为26.72亿美元，代理为178.17亿美元[306] - 2021年第一季度总贷款生产产品中，机构贷款为195.83亿美元，政府贷款为74.74亿美元，非合格抵押贷款为0，非机构贷款为1.38亿美元，其他为0.17亿美元[306] - 截至2021年3月31日的三个月内，已发起待售抵押贷款净收益为3.84423亿美元，低于上一季度的4.03854亿美元，高于去年同期的1.58215亿美元[306] - 2021年第一季度贷款发起量为272亿美元，高于上一季度的239亿美元和上一年的114亿美元[390][392] - 2021年第一季度出售收益利润率为1.43%，较上一季度低14个基点，较上一年高15个基点[390][392] - 2021年第一季度，NewRez贷款发放量为272亿美元，上一季度为239亿美元，上一年为114亿美元[396][397] 贷款服务业务数据 - 截至2021年3月31日，NewRez Servicing服务的贷款未偿还本金余额为2118亿美元，Shellpoint Mortgage Servicing服务的贷款未偿还本金余额为928亿美元，总服务组合为3046亿美元，较2020年12月31日增长2.3%，较2020年3月31日增长10.4%[311] - 截至2021年3月31日，NewRez Servicing和SMS服务的约23万房主表示自COVID - 19大流行开始以来受到影响，其中仅6万份宽限期计划（占总数的26%）仍在执行[312] - 截至2021年3月31日，NewRez/SMS服务组合中的活跃宽限期贷款占比为3.5%，与2020年12月31日的3.4%基本持平，低于2020年第二季度的10.5%[312] - 年化当前贷款直接服务成本环比增长1%至74美元，年化当前和逾期贷款直接服务成本环比增长5%至140美元[313] - 截至2021年3月31日，服务资产组合中，执行服务的未偿还本金余额为2.1177亿美元，特殊服务为9281.7亿美元，总服务组合为3.04587亿美元[316] - 截至2021年3月31日，代理服务的未偿还本金余额为1.72576亿美元，政府服务为5788亿美元，非代理（私人标签）服务为7413.1亿美元[316] - 2021年第一季度基本服务费用为7462.9万美元，其他费用为3888.6万美元，总服务费用为1.13515亿美元[316] - 截至2021年3月31日，NewRez和Shellpoint Mortgage Servicing服务贷款未偿还本金余额（UPB）总计3046亿美元，较2020年12月31日增长2.3%，较2020年3月31日增长10.4%[396][398] - 截至2021年3月31日，合并服务贷款数量为1709245笔，较2020年3月31日增长9.1%[398] MSR相关数据 - 截至2021年3月31日，MSRs和MSR融资应收款的账面价值为50亿美元[318] - 截至2021年3月31日，全额和超额MSR投资组合的未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元降至5140亿美元[318] - 截至2021年3月31日，全额MSR的未偿还本金余额从2020年12月31日的4350亿美元降至4190亿美元[318] - 截至2021年3月31日，超额MSR的未偿还本金余额从2020年12月31日的1010亿美元降至950亿美元[318] - 截至2021年3月31日，LoanCare、PHH、Mr. Cooper和Flagstar分别服务相关抵押贷款未偿还本金余额的15.7%、15.4%、15.3%和0.6%[320] - 剩余53.0%的相关抵押贷款未偿还本金余额由NewRez服务[320] - 截至2021年3月31日，公司MSRs和MSR融资应收款的当前UPB总计41.85144亿美元，账面价值总计50.453亿美元[325] - 公司MSRs和MSR融资应收款的加权平均FICO评分为721，加权平均票息率为4.0%，加权平均到期期限为277个月[325] - 公司MSRs和MSR融资应收款的三个月平均CPR为27.2%，三个月平均CRR为26.8%，三个月平均CDR为0.4%[325] - 截至2021年3月31日，公司直接超额MSRs的当前UPB总计684亿美元，账面价值总计3.035亿美元[330] - 公司直接超额MSRs的加权平均MSR为32个基点，加权平均超额MSR为18个基点[330] - 公司通过权益法投资的超额MSRs的当前UPB为270亿美元，账面价值为1.774亿美元[332] - 公司直接超额MSRs的加权平均FICO评分为696，加权平均票息率为4.3%，加权平均到期期限为258个月[333] - 公司直接超额MSRs的三个月平均CPR为21.0%，三个月平均CRR为19.8%，三个月平均CDR为1.5%[333] - 公司直接超额MSRs的30天逾期率为6.2%，60天逾期率为3.2%，90天以上逾期率为5.3%[334] - 公司在244亿美元UPB的相关超额MSRs中投资了相关服务方垫款，包括相关MSR的基本费用部分[331][338] 机构贷款相关数据 - 机构贷款原始池当前账面价值84,800美元，本金余额14,915,283美元，新住宅有效所有权33.3% [341] - 机构贷款回收贷款当前账面价值92,608美元，本金余额12,110,637美元，新住宅有效所有权33.3% [341] 服务方垫款投资数据 - 截至2021年3月31日，服务方垫款投资中Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为492,831千美元，账面价值为517,557千美元，基础住宅抵押贷款未偿本金余额为24,439,045千美元，服务方垫款为440,306千美元，服务方垫款与基础住宅抵押贷款未偿本金余额比例为1.8% [342] - 截至2021年3月31日，服务方垫款投资加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.3年，公允价值变动记录在其他收入为 - 371千美元，担保票据和应付债券面值为403,570千美元，贷款与价值比率毛值为88.9%，净值为88.2%，资金成本毛值为1.4%，净值为1.3% [343] - 2021年第一季度服务方垫款投资公允价值变动为 - 371万美元，上一季度为332万美元，上一年同期为 - 1.8749亿美元，环比减少703万美元，同比增加1.8378亿美元[399][411] RMBS投资组合数据 - 截至2021年3月31日，机构RMBS投资组合未偿本金面值为13,443,593千美元，摊销成本基础为13,956,269千美元，占总摊销成本基础的100.0%，账面价值为13,558,231千美元，加权平均期限为7.4年，3个月恒定提前还款率为8.5% [347] - 2021年第一季度，机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为2.19%，加权平均资金成本为0.23%，净利息利差为1.96% [349] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约136亿美元和138亿美元的机构RMBS作为回购协议借款的抵押品 [350] - 截至2021年3月31日，非机构RMBS投资组合未偿本金面值为18,045,244千美元，摊销成本基础为977,194千美元，账面价值为1,047,926千美元 [351] - 2021年第一季度，非机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为3.59%，加权平均资金成本为3.33%，净利息利差为0.26% [354] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约13亿美元和15亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[355] - 2021年第一季度，机构RMBS平均每日未偿金额为13.833811亿美元，加权平均日利率为0.23%[461] - 2021年第一季度，非机构RMBS平均每日未偿金额为8.0626亿美元，加权平均日利率为3.42%[461] - 2021年第一季度，机构RMBS回购协议和非机构RMBS回购协议的资产公允价值与可用融资面值加权平均差异分别为1%和43%[471] 住宅抵押贷款相关数据 - 截至2021年3月31日，公司有未偿还的住宅抵押贷款面值约67亿美元，通过总额约51亿美元的有担保融资协议和总额约7亿美元的有担保应付票据及债券进行融资[363] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约56亿美元和45亿美元的抵押贷款作为回购协议借款的抵押品[368] - 2021年第一季度住宅抵押贷款平均每日未偿金额为4.552293亿美元，加权平均日利率为1.96%[461] - 2021年第一季度住宅抵押贷款投资公允价值变动增加5947.2万美元，主要因估值输入和假设变化增加2430万美元以及贷款销售和证券化收益增加3520万美元[399][416][417] - 2021年第一季度住宅抵押贷款投资公允价值变动增加3.254亿美元，主要因估值输入和假设变化增加2.86亿美元及贷款销售和证券化收益实现增加3940万美元[418] 消费者贷款数据 - 截至2021年3月31日，消费者贷款UPB为57712.4万美元，其中无担保贷款占比60.3%，房主贷款占比39.7%，加权平均原始FICO评分为684，平均票面利率为17.7%[369] - 2021年第一季度与2020年第四季度相比，消费贷款公允价值变动减少1330万美元，主要因输入和假设不利变化[419] - 2021年第一季度与2020年第一季度相比，消费贷款公允价值变动增加3390万美元，因2020年第一季度新冠疫情对输入和假设的重大负面影响[420] 公司财务指标变化 - 2021年第一季度利息收入较2020年第四季度增加1960万美元，较2020年第一季度减少1.486亿美元[383][384][385] - 2021年第一季度净服务收入较2020年第四季度增加6.093亿美元，较2020年第一季度增加8.027亿美元[383][388][389] - 2021年第一季度已发放待售抵押贷款收益较2020年第四季度减少2880万美元，较2020年第一季度增加2.299亿美元[383][390][392] - 2021年第一季度利息支出较2020年第四季度减少180万美元，较2020年第一季度减少9800万美元[383][393][394] - 2021年第一季度一般及行政费用较2020年

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入2.776亿美元，摊薄后每股0.65美元；税前收入2.228亿美元；核心收益1.448亿美元，摊薄后每股0.34美元；股息维持在0.20美元，3月底股息收益率为7.1%；第一季度股东回报率为15.2% [20] - 3月底现金超过10亿美元，净资产55亿美元，账面价值11.35美元，较第四季度末增长4.4%；第一季度总经济回报率为6.3%；宣布收购Caliber时筹集了5.22亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第一季度购买了16亿美元的机构证券和3.33亿美元的吉利美EBO；出售了7.5亿美元的住宅贷款和1.86亿美元的遗留非机构证券 [29] - 第一季度呼叫权业务回升，呼叫了6.36亿美元的交易；EBO战略方面，累计收购了11亿美元的EBO，并开始重新交付 [24] 发起业务 - 第一季度NewRez发起量达272亿美元，创历史记录；税前收入1.912亿美元，是前十大非银行发起机构 [19] - 各渠道表现：直接面向消费者渠道持续增长，3月贷款发放额达23亿美元；JV业务第一季度通常较慢，随着再融资放缓，购买量增加；批发渠道通过增加新客户和分支机构实现增长，4月非QM渠道锁定量达3500万美元，目标是恢复到疫情前每月1.25亿美元的水平；对应渠道第一季度购买了超过170亿美元的抵押贷款，3月发放额超过65亿美元 [52][53][54][55] 服务业务 - 第一季度末服务组合未偿本金余额（UPB）约为3050亿美元，客户约170万，较上季度略有增长；税前收入3160万美元，下降34% [63][64] - 每笔贷款服务成本略有上升，预计在止赎暂停期结束前成本将持续存在 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度抵押贷款利率为2.79%，第四季度为2.86% [33] - 再融资市场在第一季度有所回落，购买市场预计将保持强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以16.75亿美元收购Caliber，预计第三季度完成交易，收购将使公司在行业中更具竞争力，有望打造世界级金融服务公司 [10][40] - 投资业务方面，随着GSE在某些领域的收缩，私人标签市场有望增长，公司将利用MSR在利率上升时的优势，增加现金流和收益；同时，MSR资产销售可能增加，公司有能力抓住市场机会 [14][25] - 运营业务方面，将利用Caliber的零售网络，推出更多产品，拓展消费业务；提升再捕获率，增加现金流和收益；扩大非QM发起业务，成为市场上最大的非QM发起机构之一 [13][27] - 技术方面，合并后的公司在技术上投入超过3亿美元，有望实现变革性的抵押贷款技术 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，认为随着疫苗需求增加和美国经济的复苏，公司将迎来增长机遇 [9] - 尽管运营方面竞争加剧，但公司凭借资本基础、资产负债表和优秀的领导团队，有能力应对挑战 [12] - 随着利率上升，MSR价值将增加，公司的账面价值和收益有望提高；再融资市场的收缩将促使购买市场增长，公司将受益于这一趋势 [14][42] 其他重要信息 - 公司将开展贷款项目，帮助美国各地社区 [16] - 公司拥有约1100套单户租赁房屋的管道，其中约50% - 60%已获资金支持，预计该业务将持续增长 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于第一季度已融资发起量的情况及第二季度发起量的驱动因素 - 随着利率上升，整体再融资量下降约20% - 25%，4月情况有所稳定，预计未来市场将更加正常化 [72] 问题2: 呼叫权业务有利环境的驱动因素 - 呼叫权业务与利差和资产交易价格有关，公司预计拥有700 - 800亿美元的呼叫权，该业务将保持强劲 [74] 问题3: 发起业务销售利润率的正常化情况 - 不同渠道利润率不同，直接面向消费者渠道利润率在300 - 350个基点，JV渠道在450个基点左右，批发渠道受竞争压力利润率降至100个基点以下，对应渠道利润率稳定在35个基点左右；预计行业利润率将回归到2019年的水平 [76][77][79] 问题4: 利率上升对MSR和发起业务收益的影响是否与之前表格中的数据有变化 - 第一季度未从摊销方面获得收益，发起业务盈利能力将下降，但MSR资产价值将上升，现金流将增加；预计行业摊销将放缓约30% [82][83] 问题5: 监测摊销率的方法 - 一方面要关注拉取因素和机构速度，另一方面要监测利率和抵押贷款利率；随着NewRez和Caliber再捕获率的提高，预计摊销将放缓，MSR投资组合价值、账面价值和收益将提高 [85][87] 问题6: MSR的实际贡献应如何考虑 - MSR的贡献与摊销和总收益率有关，公司通过互换对机构证券进行对冲，利率上升将导致MSR价值增加，互换账面盈利增加，机构证券账面盈利减少 [88] 问题7: 新筹集的资本用于新投资机会和Caliber交易的比例 - 公司将保持较高的资本水平，耐心等待投资机会；随着GSC业务的收缩和MSR资本要求的提高，市场将出现更多机会，公司有能力抓住这些机会 [89][90][91] 问题8: 单户租赁业务的情况 - 该业务规模较小，目前拥有约1100套房屋，分布在15个市场，平均无杠杆资本回报率约为5.5%，预计将成为一项重要业务 [93] 问题9: TPO利润率上季度和第四季度的情况 - 上季度末TPO利润率接近200个基点，第三季度末约为300个基点，每季度下降约100个基点 [95] 问题10: 本季度至今的账面价值更新情况以及MSR估值与同行的比较 - 预计MSR投资组合价值将大幅增加，随着速度放缓，核心收益将提高；从季度末表现来看，账面价值相对不变，但额外发行股份将使账面价值下降约0.15美元 [96][97] 问题11: MSR估值能否回到2018年水平 - 由于产品组合不同，新生产的MSR倍数可能高于2018年的4倍，预计今年内有可能回到或超过该水平 [100] 问题12: NewRez上周发行的证券化仓库融资交易的经济情况以及Caliber上季度的发起量 - 预计Caliber今年的发起量与2020年相当，约为700 - 800亿美元；证券化仓库融资可获得三年期承诺融资，成本低于银行融资，对公司有利 [101] 问题13: 第二季度除直接面向消费者渠道外，其他渠道在交易量上的压力情况 - 直接面向消费者渠道关注再捕获，仍有大量消费者有再融资需求；JV业务再融资将放缓，但购买业务有望增长；对应业务对公司仍有增值作用，将机会性地关注TPO和非QM业务 [106][107] 问题14: 在竞争对手增加产能和需求下降的情况下，直接面向消费者渠道能否维持2019年的销售利润率 - 收购Caliber将带来更多效率和规模优势，公司拥有大量MSR，再捕获率的提高将有助于应对低交易量市场；抵押贷款业务将长期存在，尽管交易量和利润可能下降，但公司有信心保持竞争力 [110][111] 问题15: Caliber的MSR数据是否包含再捕获假设以及合并后对再捕获假设和收益的影响 - Caliber的140亿美元MSR数据不包含再捕获假设；合并后，双方再捕获率的提高将对公司整体收益产生显著提升作用 [115][116] 问题16: 合并后在MSR公允价值分析中加入更高再捕获假设对账面价值的影响 - 目前尚未改变与Caliber再捕获相关的账面价值假设；预计股份发行将使账面价值稀释约0.15美元，核心收益稀释0.03美元 [119] 问题17: 非QM发起市场增长受限的原因、变化因素、规模以及与QM贷款回报的比较 - 市场增长受限的原因是行业产能不足和2020年机构业务生产量大；随着再融资量下降，非QM产品需求将增加，预计将成为公司重要业务；该业务盈利能力较强，资产价格已从疫情期间的低点大幅回升 [123][124][125] 问题18: 非QM业务是否为REIT创造信贷资产的机会 - 公司认为有机会通过Caliber和NewRez的零售网络推出不同的信贷产品，类似于OneMain业务 [126] 问题19: 发起商销售利润率压缩时，批量MSR收购的目标回报率 - 公司目标无杠杆回报率约为8%，适当融资后可达两位数；同时要考虑公司的生产能力、资产负债表和资本要求 [127]

公司概况 - 公司拥有垂直整合的投资管理和抵押贷款平台，资产达245亿美元，是最大的非银行MSR所有者和前十大非银行抵押贷款发起机构[10] - 自成立以来支付超36亿美元股息，净股权达55亿美元，总股东回报率达101%，市值47亿美元[12] Q1'21财务亮点 - GAAP净收入2.776亿美元，摊薄后每股0.65美元；核心收益1.448亿美元，摊薄后每股0.34美元[15] - 第一季度普通股股息为每股0.20美元，股息收益率为7.1%；Q1'21总股东回报率为15.2%[15] - 截至3月31日，现金为10.385亿美元，净股权为55.228亿美元，每股账面价值为11.35美元，较2020年12月31日增长4.4%[15] 业务表现 - 新Rez在Q1'21实现创纪录的季度融资额272亿美元，各渠道业务均有增长[23] - 执行赎回权策略，Q1'21赎回6.36亿美元抵押品，Q1后赎回1亿美元抵押品[28] - 增强和扩展EBO策略，自部分索赔计划启动以来累计收购11亿美元EBOs，且有强大的未来管道[23] 投资机会 - 宏观环境为投资组合带来大量机会，包括PLS、赎回活动、MSRs、非QM产品、SFR和EBOs等领域[26] MSR业务 - MSR投资组合截至3月31日达5150亿美元UPB，QoQ下降4%；100%的MSR融资为非每日盯市设施[30] - 新Rez新发起的MSRs平均抵押贷款利率为2.79%，低于Q4'20的2.86%；新Rez/SMS服务占NRZ全MSR投资组合的比例从Q4'20的50%增至53%[30] 收购计划 - 公司宣布收购Caliber Home Loans Inc.，交易价格16.75亿美元，预计2021年第三季度完成，将结合新Rez和Caliber平台打造一流金融服务公司[46]

美国住房市场及抵押贷款宏观数据 - 2020年12月美国住房市场总值约36.2万亿美元，其中单户住宅抵押贷款债务约11.4万亿美元[25] - 2020年上半年非银行机构发起的美国抵押贷款占比64%，高于2018 - 2019年的57%[28] - 2020年美国抵押贷款发起量为3.6万亿美元，较2019年的2.3万亿美元增长59%，其中再融资占比60%，高于2019年的46%[29] - MBA预测2021年和2022年美国抵押贷款发起量分别为2.7万亿美元和2.2万亿美元，再融资占比分别降至42%和26%，购房市场预计分别增长11%和3%至1.6万亿美元[30] - 2020年美国单户租赁市场入住率接近历史高位，约35%的房屋由租客居住，预计未来该比例将上升，机构投资者仅占市场的约2%[77] 公司服务组合宽限活动情况 - 截至2020年第二季度末，公司服务组合的宽限活动占比升至10.5%，到12月31日降至3.4%[34] - 截至2020年12月31日，公司服务组合中3.4%的借款人处于积极延期还款状态，低于2020年第二季度末的10.5%，58.0%与新冠疫情相关的延期还款（超过12万房主）已得到解决[57] 符合贷款限额变化 - 2021年符合贷款限额为548,250美元，较2020年的510,400美元有所提高[37] 公司抵押贷款发起业务数据 - 截至2020年12月31日，公司是前15大非银行抵押贷款发起机构之一，全年资助抵押贷款616亿美元，较2019年的223亿美元增长221%[38] - 2020年NewRez资助的贷款中71%为再融资，高于2019年同期的55%[39] - 2020年公司直接面向消费者发起贷款128亿美元，占总资助发起量的21%，较2019年增长213%[40] - 2020年公司合资企业发起贷款40亿美元，占总资助发起量的6%，较2019年增长78%[41] - 2020年全年，公司在代理渠道的贷款发起额为375亿美元，占总资金发起额的61%，较2019年全年代理渠道贷款发起额增长241%[44] 公司直销渠道员工情况 - 截至2020年12月31日，公司直销渠道约有1300名员工，自2020年1月以来销售和履约部门的员工人数几乎翻了一番[46] 公司资金贷款类型占比 - 2020年，NewRez的资金贷款中，66%为机构贷款，33%为政府担保贷款，1%为非机构贷款，1%为非优质抵押贷款[47] 公司SMS客户数量变化 - 截至2020年12月31日，SMS有超过60个第三方客户，而2019年底为52个[52] 公司服务部门业务数据 - 截至2020年12月31日，公司服务部门为超过170万客户提供服务，总未偿还本金余额约为2978亿美元，其中69%由NewRez服务部门服务，31%由SMS服务[53] 公司抵押贷款服务权（MSR）组合情况 - 截至2020年12月31日，公司的抵押贷款服务权（MSR）组合为5360亿美元未偿还本金余额，较2019年12月31日的6270亿美元下降15%[58] 公司服务预付款余额变化 - 截至2020年12月31日，公司的服务预付款余额为35亿美元，而2019年12月31日为37亿美元[60] 公司子公司业务情况 - 公司拥有子公司Avenue 365提供产权和结算服务，eStreet提供评估和估值服务[50] 公司战略投资情况 - 公司对Covius进行了战略投资，Covius是一家为抵押贷款行业提供技术支持服务的领先供应商[62] 公司非机构RMBS投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司非机构RMBS投资组合中49%为根据风险保留规定持有的债券[70] 公司非机构交易赎回权情况 - 截至2020年12月31日，公司控制着总未偿本金余额约800亿美元的非机构交易的赎回权[71] 公司证券化交易情况 - 2020年，公司为MSR、服务垫款、再履约贷款、不良贷款、消费贷款和非优质贷款等资产定价了17笔总额80亿美元的证券化交易[83] 公司住宅贷款投资组合构成 - 截至2020年12月31日，公司住宅贷款投资组合中30%为再履约贷款，32%为不良贷款，38%为成熟再履约贷款[78] 公司财务数据 - 截至2020年12月31日，公司投资总额为26441337000美元，现金及现金等价物为944854000美元，受限现金为135619000美元，其他资产为5700836000美元，商誉29468000美元，总资产33252114000美元[80] - 截至2020年12月31日，公司债务总额为25733391000美元，其他负债为2089039000美元，总负债27822430000美元，总股本5429684000美元，非控股股东权益108668000美元，新住宅股东总权益5321016000美元，权益法投资129873000美元[80] 赎回权执行条件 - 赎回权通常在标的住宅抵押贷款当前本金余额等于或低于其原始余额的10%时可执行[70] 公司投资机构RMBS情况 - 公司通过TBAs投资机构RMBS，但购买能力可能受适用于REIT的75%收入和资产测试限制[67] 公司投资指南情况 - 公司董事会采用的投资指南禁止会导致公司不符合REIT资格或被作为投资公司监管的投资，且董事会可不经股东批准更改投资指南[82] 公司管理费用情况 - 公司支付给经理的年度管理费为总权益的1.5%[89] 经理激励补偿情况 - 经理有权获得年度激励补偿，计算方式复杂，涉及多个指标与25%的比例[90] 管理协议情况 - 管理协议初始期限于2014年5月15日到期，每年自动续约一年，满足特定条件可终止[92] - 若终止管理协议，需提前60天通知并支付终止费，包括前12个月管理费和激励补偿公允价值金额[93] Fortress持股及投资情况 - 截至2020年12月31日，Fortress及其关联方和负责人持有240万股公司普通股，关联方持有期权涉及1200万股，占完全摊薄后普通股约3.5%[94] - Fortress有两只主要投资超额抵押服务权的基金，总投资额约7亿美元，公司与其有共同投资[102] 公司监管情况 - 公司子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加[104] - 公司及其子公司需遵守大量联邦、州和地方消费者保护法律，要求会随法规变化[105] - 公司需遵守联邦、州和地方数据隐私和客户非公开个人财务信息处理法律，预计其他州将出台类似CCPA的立法[107] 公司对冲工具使用情况 - 公司可使用衍生金融工具对冲借款利率风险，非合格利率对冲和其他非合格来源的总收入一般不得超过总收入的5%[86] 公司避免注册为投资公司情况 - 公司拟继续运营以避免按1940年法案注册为投资公司，非合并基础调整后总资产中“投资证券”价值占比将低于40%[111][112] - 公司将部分全资或多数控股子公司权益视为非投资证券，其价值占非合并基础调整后总资产超60%，这些子公司依1940年法案3(c)(5)(C)条获豁免[114] - 3(c)(5)(C)条豁免要求子公司至少55%资产为合格房地产资产，至少80%投资组合为合格房地产资产和房地产相关资产，非房地产资产投资不超总资产20%[114] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有5667名员工，其中5471名是全资子公司Shellpoint Partners LLC的员工[125] - 2020年Shellpoint招聘超1600名员工，较上一年增加42%[125] - 2020年3月因疫情转向远程工作，约1200名员工通过线上招聘、培训，其中500名为永久远程员工[125] - 公司员工按职能划分，发起业务2673人、服务业务2517人、辅助业务177人、企业业务104人[126] 公司董事会情况 - 公司董事会多数为独立董事，审计、提名与公司治理、薪酬委员会全由独立董事组成[128] 公司信息披露情况 - 公司按1934年证券交易法要求向SEC提交年报、季报等文件，可在SEC官网查看[129] - 公司官网为http://www.newresi.com，会免费发布相关报告及公司治理文件[130]

公司概况 - 自成立以来支付超35亿美元股息，净股权达53亿美元，总股东回报率为77%，市值41亿美元[9] - 2020财年资产235亿美元，是最大的非银行MSR所有者，发起量616亿美元，税前收入8.016亿美元[10] Q4'20财务亮点 - GAAP净收入6860万美元，摊薄后每股0.16美元，核心收益1.37亿美元，每股0.32美元[13] - 普通股股息每股0.20美元，环比增长33%，股息收益率为8.0%，总股东回报率为28%[13] 利率影响 - 利率上升，MSR提前还款预期下降，公司MSR组合价值有望提升，利率上升50 - 100个基点，账面价值可能增加0.4 - 0.7亿美元[21] - 利率上升50 - 75个基点，核心收益每股有望增至约0.50美元[27] 业务表现 - 贷款发起业务持续强劲，Q4'20发起税前收入2.479亿美元，环比下降21%，全年发起量616亿美元，同比增长176%[66] - 服务业务Q4'20税前收入4780万美元，环比增长58%，年末服务组合UPB达2978亿美元，环比增长4%[74] 投资组合 - Q4'20资产基础增长，主要因购买39亿美元（面值）的机构证券和120亿美元UPB的MSR[45] - MSR组合截至2020年12月31日UPB为5370亿美元，64%通过资本市场定期票据融资[47] 风险管理 - 全年加强资产负债表，降低资金成本，减少按市值计价风险敞口，98%的投资组合无每日按市值计价融资[40] - 借款人延期还款比例从2020年峰值8.4%降至2021年1月的5.3%[42] 再捕获平台 - Q4'20再融资再捕获率有所提升，相关举措取得进展，再捕获率提高对投资组合市值有积极影响[3

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP净收入为每股摊薄后0.16美元，受MSR投资组合摊销增加影响；核心收益为每股摊薄后0.32美元或1.37亿美元 [21] - 第四季度股息环比增长33%，股息收益率为8%，股东回报率为28% [22] - 2020年底现金为9.45亿美元，账面权益为53亿美元，季度末账面价值为每股10.87美元；当前账面价值约为每股11.35美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合业务 - 2020年底资产为235亿美元，是最大的非银行MSR所有者 [19] - 第四季度出售1.95亿美元住宅贷款、1.6亿美元非机构证券；购买120亿美元MSR，赎回1.55亿美元抵押品；第四季度后赎回3.87亿美元抵押品 [35] 贷款和证券业务 - 贷款净权益为7.08亿美元，对应31亿美元业务，100%业务无每日市值计价，加权平均融资期限为20个月 [38] - 非机构住宅证券6.47亿美元，主要为风险保留债券 [39] 服务商垫款业务 - 第四季度垫款从34亿美元增至36亿美元，预计将稳定在34亿美元左右；加权平均融资成本从2.17%降至1.34% [42] 抵押贷款业务 - 2020年起源业务税前收入为8.016亿美元，同比增长447%；资助起源额为616亿美元，同比增长176%；调整后锁定量为698亿美元，同比增长178% [47] - 2020年第四季度税前收入为2.479亿美元，环比下降21%；资助起源额为239亿美元，环比增长32%；调整后锁定量为258亿美元，环比增长18% [46] 服务业务 - 2020年第四季度服务税前收入为4780万美元，环比增长58%；年底未偿还本金余额（UPB）为2978亿美元，环比增长4%；服务客户数量为170万，环比增长5% [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底抵押贷款起源市场份额约为1.7%，两年增长约130个基点 [56] - 新生产的再捕获率方面，NewRez组织为22%，NewRez起源产品为32%，零售起源产品为58% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 预计多数MSR融资将在第二季度末通过资本市场完成，保持耐心寻找合适投资机会 [13] - 发展DTC渠道，提升市场份额、收益和MSR再捕获率 [14] - 关注技术升级、品牌建设和客户保留 [16] - 重启非机构大额产品和专有非QM计划 [63][64] - 发展SFR业务，每周新增约50套房屋 [89] 行业竞争 - NewRez在起源和服务市场已成为重要竞争者，具有多元化业务平台和增长空间 [55] - 公司认为自身平台能在不同利率环境下表现良好，多渠道起源策略可适应市场变化 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为利率将上升，有利于MSR投资组合恢复价值，增加现金流和再捕获率，抵消抵押贷款起源业务可能的下滑 [12] - 公司流动性强，投资组合融资状况良好，抵押贷款公司发展势头正盛，未来前景光明 [10] - 预计2021年抵押贷款公司EBITDA在7 - 8亿美元之间，虽会因利润率收紧和起源量下降而减少，但DTC渠道增长有望实现该目标 [97][98] 其他重要信息 - 公司自2013年成立以来支付了35亿美元股息，股东回报率为77%，当前市值为41亿美元 [18] - 2020年进行了17次证券化，融资80亿美元，降低了资金成本 [31] - 资产负债表上有19亿美元无抵押资产，其中9.45亿美元为现金 [32] - 借款人延期还款比例从2020年峰值的8.4%降至5.3% [32] - 投资组合每日市值计价风险敞口仅为2% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: S - 1文件提交及公司分离情况 - 公司持续评估分离对股东的价值，若能增加股东价值则会考虑，目前有足够资本，可能是分拆形式 [74][75][79] 问题2: SPAC与运营子公司交易可能性 - SPAC与NRZ无直接关联，目前排除SPAC将公司上市的可能性，更倾向分拆或IPO [80][81] 问题3: MSR对冲、融资条款差异、起源业务人员配置及非机构渠道竞争力 - MSR对冲方面，公司做多抵押贷款并进行对冲，倾向高利率环境；非机构SFR业务有一定关注，目前有500套房屋，每周新增约50套；起源业务持续招聘员工，技术提升将提高效率 [87][89][94] 问题4: 2021年盈利预测中利率上升因素及股息支付率 - 盈利预测考虑了利率上升因素，预计2021年抵押贷款公司EBITDA在7 - 8亿美元；公司希望随着盈利增长提高股息 [97][98][101] 问题5: MSR收益率及投资方向 - Ginnie Mae MSR倍数低于传统MSR，收益率约在7% - 8.5%；目前主要投资于运营业务和MSR业务 [103][104] 问题6: 核心收益与经济回报关系及盈利和账面价值增长情况 - 随着MSR摊销减少和利率上升，核心收益和股息将增加，有望回到每股0.50美元的正常水平；账面价值和盈利都将增长 [107][111] 问题7: 公司分离对业务模式和对冲的影响 - 若分离，NewRez将作为独立公司运营，仍与NRZ有一定关系，起源业务将继续在NewRez资产负债表上 [112][113] 问题8: 再融资活动下降对各渠道的影响及收益情况 - DTC渠道受影响较小，仍有大量可再融资客户；1月部分渠道利润率企稳，DTC渠道业务将继续增长 [116][118][119] 问题9: 每股0.50美元收益中应税REIT子公司留存情况及股息分配 - 作为REIT业务，90%应税收益将支付给股东，大量收益可能来自MSR投资组合，非应税；公司希望恢复到疫情前的股息政策 [121][122] 问题10: 公司分离的时间安排 - 公司每天都在评估，需确保对股东真正有益，目前重点是提高盈利和股息 [123][124] 问题11: 运营业务分离后MSR交易结构 - 可以有多种结构，如NewRez与NRZ的流量协议，或MSR留在NewRez资产负债表上，具体取决于资本和收益情况 [127] 问题12: 抵押贷款公司资本部署选择 - 除保留MSR外，公司还关注辅助业务，目标是提高盈利和股息 [133][134] 问题13: 公司各部分估值及业务归属 - 关键在于投资组合构成和抵押贷款公司估值，需为股东提取价值，但目前没有简单答案 [138][139][141] 问题14: 投资组合中机构业务资本分配和ROE - 分配给机构业务的资本约为6亿美元，第四季度市场价值为130亿美元，对核心收益贡献约为5000万美元或每股0.12美元 [149][150] 问题15: 利率上升对MSR的影响及账面价值中MSR倍数变化 - MSR倍数略有上升，目前整体仍处于低位；随着政府购买减少，速度将下降，摊销将减缓 [152][153][154] 问题16: DTC渠道品牌建设目标及长期战略 - 品牌建设旨在提升公司内部和外部形象，将影响DTC、合资和批发渠道，用于营销和客户策略 [157][158] 问题17: 利率与MBS和MSR估值关系及国债利率上升对抵押贷款利率的影响 - 国债利率上升会导致抵押贷款利率上升，速度将减缓，但具体幅度受政府支持和市场因素影响 [160][162]

公司概况 - 2020财年预计发起量600亿美元，2020年初至今税前收入5.537亿美元，年初至今净资产收益率189%[9] - 自成立以来支付股息超34亿美元，净资产53亿美元，总股东回报率40%，市值33亿美元[11] Q3财务亮点 - GAAP净收入7790万美元，摊薄后每股0.19美元；核心收益1.316亿美元，摊薄后每股0.31美元[17] - 发起和服务业务税前收入3.426亿美元，环比增长67%；普通股股息每股0.15美元，环比增长50%，股息收益率7.6%[17] - 9月30日现金8.41亿美元，净资产53.292亿美元，每股账面价值10.86美元，季度总经济回报率2.2%[17] 投资组合 - 新增约51亿美元机构证券以对冲MSR，出售2.79亿美元住宅贷款和6.16亿美元住宅非机构证券[32] - MSR投资组合未偿还本金余额达5710亿美元，新增140亿美元MSR，新发起MSR平均抵押贷款利率3.22%[39] 服务预付款 - 9月30日服务预付款余额降至34亿美元，关闭5亿美元GNMA预付款和MSR融资安排，加权平均融资成本降至1.61%[42] - 9月逾期率较预期好8%，Q3收回1.41亿美元预付款权益，更新基本情景下预计到Q1'21仅需额外2000万美元流动性[44][45] 业务表现 - 发起业务Q3税前收入3.123亿美元，环比增长72%，年化净资产收益率291%，预计2020财年发起量600亿美元[66] - 服务业务Q3税前收入3030万美元，环比增长24%，年化净资产收益率54%，预计2020财年服务组合未偿还本金余额3100亿美元[71]