财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，核心FFO增长45%，FFO每股增长16%；年初至今，核心FFO增长52%，FFO每股增长超23% [9] - 第三季度同店物业NOI在GAAP基础上增长7.2%，现金基础上增长9.7% [30] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.1倍，处于4 - 4.5倍的长期目标范围内 [35] - 2022年核心FFO指引范围提高至每股1.93 - 1.95美元，中点代表同比18%的收益增长 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁利差在GAAP基础上达89%，现金基础上达63%，租赁量加速至170万平方英尺，本季度执行的租约合同年租金平均涨幅增至4.4% [12] - 年初至今现金基础租赁利差为61%，GAAP基础为82%，年度嵌入式租金连续七个季度上升至第三季度的4.4% [31] 收购业务 - 第三季度完成9.77亿美元投资，均位于南加州优质填充工业市场；截至季度末，年初至今投资达21亿美元，预计总投资无杠杆稳定收益率为4.7% [23][24] - 目前有超2.5亿美元交易处于合同或已接受报价阶段，预计总投资无杠杆稳定收益率为5.5% [25] 重新定位和再开发业务 - 有10亿美元重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总投资无杠杆收益率为6.7% [26] - 第三季度稳定了两个重新定位项目，分别实现9.3%和14.4%的总投资无杠杆回报率 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场空置率为1%，可比空间市场租金较上年上涨39%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上估计为72%，现金基础上为62% [21] - 工业交易数量有所放缓，但市场上优质资产仍能达到创纪录的定价水平，部分近期成交和已接受报价的资产资本化率低至3% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州填充市场租户群体，凭借低杠杆的资产负债表，抓住市场变化或不确定性带来的投资机会 [15][16] - 采取高度选择性的资本配置策略，注重投资对现金流和长期资产净值增长的增值作用，维持强大的资产负债表 [33] - Prologis和Duke合并后，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金，与这两家公司直接竞争的机会可能进一步减少 [104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场基本面强劲，供应短缺导致供需失衡预计将持续，尽管第三季度市场租金增长速度放缓，但仍远高于历史水平 [10][11] - 公司预计在未来24个月内，现有投资组合将实现40%的嵌入式增量现金NOI增长，相当于1.7亿美元 [13] - 展望2023年，公司内部NOI增长前景良好，2023年到期租约的按市值计价在现金基础上约为65%，净有效基础上约为80%，年度嵌入式租金为3.2%且呈增长趋势 [40] 其他重要信息 - 第三季度和年初至今的坏账基本为零，凸显了租户的强大信用和稳定性 [32] - 第三季度通过ATM远期出售510万股普通股，获得3.35亿美元，季度末结算1150万股普通股，净收益6.97亿美元 [35] - 7月完成一笔4亿美元定期贷款，执行五笔与3亿美元五年期定期贷款相关的掉期交易，固定利率为3.7% [36] - 截至9月30日，公司总流动性为12亿美元，包括3700万美元现金、1.89亿美元待结算股权收益和10亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业，以及各子市场需求是否有差异 - 租户需求来源广泛，包括消费品、医疗保健、电动汽车、电子商务、航空航天等行业，市场租户多样性是其长期特征之一 [43][44] 问题2: 高利率和劳动力成本是否对特定租户产生重大影响，以及这些租户在经济衰退中的表现 - 目前未看到成本增加对租户租赁需求和支付租金能力产生直接影响，租户对租金有较强的价格弹性；历史经验表明，租户在经济周期中表现出较强的韧性，这些位置对租户运营至关重要 [45][46][48] 问题3: 本季度收购投资减少，是否意味着未来收购更保守，以及哪些市场信号会促使公司减少收购 - 公司采取高度选择性的资本配置方法，注重投资对现金流和长期资产净值的增值作用；2022年投资预计稳定收益率为5.4%，远高于市场收益率；目前2.5亿美元投资管道预计收益率为5.5%，高于年初至今的4.7%，公司将继续专注于增值资本配置 [50][52][54] 问题4: 洛杉矶县大部分租赁空间明年到期，该租约的初步情况及按市值计价的机会 - 该物业是近期收购的，计划进行重新开发，洛杉矶县有续租选择权，但行使期尚未开始；若续租，将是一个非常有利可图的结果 [57] 问题5: 大部分重新开发项目推迟，2023年启动项目略有减少，是受宏观背景影响还是其他因素 - 主要挑战是与城市和市政当局的许可和审批流程，由于部分城市人员远程办公，审批延迟数月，且难以提前准确预测 [58] 问题6: 第三季度租金增长放缓的原因 - 此前极端的租金增长不可持续，目前租户活动仍远高于历史需求水平，但不再像年初那样出现租户疯狂竞价的情况；年初至今投资组合内市场租金增长24%，租约年度合同租金涨幅达4.4%，且连续七个季度上升，表明公司仍有定价权 [63][64] 问题7: 近期是否会通过承担更多风险（如购买更多滚动风险、空置物业）来提高收益率 - 公司专注于合适的市场机会，注重资产实际价值，有时愿意接受较低初始收益率以实现更高的稳定收益率；公司稳定收益率高于市场收益率，是通过专有收购方法和重新定位、开发专业能力创造价值，并非承担更多风险 [68][71] 问题8: 进入资本率与初始稳定收益率的差异及时间范围，以及2023年AFFO的稀释、中性或增值情况 - 资本率在市场上有所扩大，但南加州市场表现与其他市场不同；进入资本率因项目而异，取决于物业的增值机会；公司注重资本的整体配置，投资机会应能推动增值现金流增长 [76][77][78] 问题9: 年初和现在的收购所需回报率与资本成本的关系，以及2023年资本部署的资金来源 - 公司将继续保持选择性，目前投资管道规模相对年初有所减少；所需回报率门槛已提高，体现在5.5%的收购稳定收益率上；2023年收购情况取决于机会集，公司将继续选择性地配置资本 [80] 问题10: 能否预计2023年收购水平与2022年相似 - 公司不提供收购指导，2023年收购情况取决于机会集，如果有机会带来现金流增值和资产净值增长，并能以增值方式融资，将具有吸引力 [81] 问题11: 私人市场资本化率处于3% - 3.5%，是基于远低于市场的租金还是接近市场的租金，与5%稳定收益率预期的比较 - 这些收益率包含一定的按市值计价因素，且租约还有剩余期限；反映了市场对南加州租金增长的预期，买家多为机构投资者，对短期利率变化不敏感；稳定交易的收益率仍在4%左右 [86][87][89] 问题12: 与潜在卖家的对话在过去90 - 120天内是否因宏观预期变化而改变 - 由于租金上涨，资产价值大幅增加，但仍有增长空间；与卖家的对话有所变化，部分卖家期望的收益率受低利率影响，现在对话更现实；公司仍能以卖家认为有利的价格进行交易，且有机会以更好的价格重新参与一些交易 [92][93][95] 问题13: 高利率是否导致更多卖家因再融资问题进入市场，成为公司的机会 - 这是当前市场动态之一，公司研究团队会积极寻找市场催化剂，高利率导致的再融资问题是增加机会的驱动因素之一 [98] 问题14: 公司租赁结构中三重净租赁、改良毛租赁和工业毛租赁的比例，以及对未来费用增长的预期 - 约75%的租约为三重净租赁，约20%为改良毛租赁，约5%为工业毛租赁；费用增长指导持续下降，全年预计影响约60个基点，主要原因是物业税降低和非可收回费用减少 [100] 问题15: Prologis和Duke合并对美国工业竞争格局的影响，以及对公司市场的影响和是否带来投资机会 - 合并改变了行业格局，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金；公司与Prologis和Duke在收购活动中很少直接竞争，合并后直接竞争机会可能进一步减少，对收购有一定改善但不显著 [104]

投资组合房产情况 - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合包含330处房产，约3940万可出租平方英尺[190] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司相同物业组合包含224处物业，约2860万平方英尺可出租面积[241] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司总物业组合新增88处物业，约850万平方英尺可出租面积，出售6处物业，约30万平方英尺可出租面积[242] - 年初至今公司收购41处房产，总面积440万平方英尺，总价17亿美元，另有超5亿美元收购处于合同或意向书阶段[318] 财务关键指标变化 - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入增长76.0%，达到8000万美元；核心资金运营（Core FFO）增长56.5%，达到1.583亿美元；净营业收入（NOI）增长41.7%，达到2.207亿美元[194] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加750万美元（8.0%）和4480万美元（42.9%）[245][247] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加540万美元（6.9%）和3630万美元（41.8%）[248] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租户报销分别增加202万美元（12.8%）和829万美元（48.4%）[247] - 2022年第二季度，公司同店组合租户报销收入增加200万美元，即12.8%；总组合租户报销收入增加830万美元，即48.4%[249] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元，即27.7%和20万美元，即58.1%[250] - 2022年第二季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.1万美元，即19.3%[251] - 2022年第二季度，公司利息收入减少1.4万美元，即93.3%[252] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加240万美元，即11.0%和1090万美元，即44.2%[254] - 2022年第二季度，公司总组合一般及行政费用增加420万美元，即39.0%[255] - 2022年第二季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少150万美元，即4.8%；总组合折旧和摊销费用增加1040万美元，即28.7%[256] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租金收入分别增加1580万美元，即8.5%和8570万美元，即42.0%[261][265] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加430万美元，即13.6%和1620万美元，即48.0%[263][266] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合其他收入分别增加20万美元，即60.6%和50万美元，即109.3%[263][267] - 2022年上半年，公司总投资组合管理和租赁服务收入增加0.1百万美元，增幅36.9%[268] - 2022年上半年，公司利息收入减少27千美元，降幅93.1%[269] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合和总投资组合物业费用分别增加5.0百万美元（增幅11.6%）和20.7百万美元（增幅43.0%）[270] - 2022年上半年，公司总投资组合一般及行政费用增加7.4百万美元，增幅33.4%[271] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合折旧和摊销费用减少3.6百万美元，降幅5.7%；总投资组合折旧和摊销费用增加17.7百万美元，增幅24.8%[272] - 2022年上半年，公司总投资组合其他费用从31千美元增至0.3百万美元[273] - 2022年上半年，公司总投资组合利息费用增加0.5百万美元，增幅2.6%[274] - 2022年上半年，公司债务清偿损失为0.9百万美元[275] - 2022年上半年，公司房地产销售收益为8.5百万美元；2021年上半年为13.6百万美元[276] - 2022年上半年，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东为158,301千美元；2021年上半年为101,153千美元[282] - 2022年Q2净利润为4.0901亿美元，2021年同期为2.6037亿美元；2022年上半年净利润为8.9801亿美元，2021年同期为5.668亿美元[288] - 2022年Q2 EBITDAre为9.7678亿美元，2021年同期为6.9108亿美元；2022年上半年EBITDAre为19.0246亿美元，2021年同期为13.3787亿美元[291] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为1.63亿美元，较2021年上半年增加6123万美元[336] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为11亿美元，较2021年上半年增加6.01亿美元[337] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为8.78亿美元，较2021年上半年增加6.43亿美元[339] 物业入住率情况 - 2022年6月30日，总投资组合入住率为95.2%；同期同物业投资组合平均入住率为99.1%，期末入住率为98.9%[194] - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为95.2%，稳定合并投资组合（不含重新定位空间）的入住率约为98.2%[222] - 截至2022年6月30日，洛杉矶和橙县市场包含空置空间的加权平均入住率分别为94.7%和88.9%，不包含空置空间的加权平均入住率均为98.2%[223] - 2022年和2021年6月30日，公司相同物业组合入住率分别约为98.9%和98.4%[243] - 2022年和2021年第二季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为99.1%和98.1%[243] 租约签订情况 - 公司共签订195份新租约和续约租约，总面积230万可出租平方英尺，GAAP基础租赁价差为77.7%，现金基础为59.5%[194] - 2022年第一季度和第二季度新租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺4.4美元和5.8美元，GAAP租赁利差分别为66.3%和107.6%，现金租赁利差分别为49.1%和76.6%[226] - 2022年第一季度和第二季度续租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺21.13美元和19.48美元，GAAP租赁利差分别为72.8%和73.0%，现金租赁利差分别为59.9%和55.3%[226] - 2022年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.4年和3.7年[226] - 2022年上半年公司续签了124份租约，涉及130万平方英尺可出租面积，续租率为71.0%[232] - 2022年剩余时间和2023年到期的租约分别占公司投资组合总可出租面积的6.6%和14.6%，分别占总年化基础租金的6.3%和15.0%[230][232][233] - 公司预计2022年剩余时间租赁续约率和租赁利差为正[235] - 公司多数租约包含3%或更高的年度租金增长率[237] 房产收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司出售一处79,247可出租平方英尺的房产，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[196] - 2022年第一季度完成14笔收购，涉及17处房产，150万可出租平方英尺建筑，土地82英亩，总价4.577亿美元；第二季度完成18处房产收购，140万可出租平方英尺建筑，土地85.5英亩，总价5.989亿美元；6月30日后完成6笔收购，160万平方英尺建筑，土地75.3英亩，总价6.789亿美元[199] - 2022年上半年，公司完成一项物业处置，售价1650万美元，净现金收益1530万美元[307] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2022年6月30日，公司有16处物业正在进行重新定位或再开发，无物业处于招租阶段，另有11处物业预计在2022年第三季度至2023年第四季度开始施工[214] - 正在重新定位的物业可出租总面积为670,817平方英尺，未来重新定位的物业可出租总面积为47,712平方英尺[215] - 正在再开发的物业预计可出租总面积为1,145,975平方英尺，未来再开发的物业预计可出租总面积为1,215,472平方英尺[216] - 2022年达到稳定状态的物业可出租总面积为173,867平方英尺，2021年达到稳定状态的物业可出租总面积为1,000,003平方英尺[216] - 2022年第一季度和第二季度分别稳定了111,260和62,607可出租平方英尺的重建和重新定位物业[199] - 截至2022年6月30日，16个物业正在进行重新定位或再开发，完工后估计可出租面积达180万平方英尺，另有11个项目处于近期管道中，完工后估计可出租面积为130万平方英尺[223] - 截至2022年6月30日，公司有16个重新定位/再开发项目预计在2022年第三季度至2023年第四季度完工，另有11个项目预计在2024年第四季度完工[228] - 预计未来三年（2022年3季度 - 2025年2季度）完成房产重新定位/开发需约3.847亿美元资金[319] 资金相关情况 - 2022年第一、二季度分别签订575.2268万和1200.248万股普通股的远期股权销售协议，部分结算后分别获得净收益3.059亿和4.194亿美元；截至6月30日，还有929.1211万股普通股，约5.521亿美元远期净收益待结算[199] - 2022年5月，公司将无担保循环信贷额度从7亿美元提高到10亿美元，并新增3亿美元无担保定期贷款额度；6月30日后，又新增4亿美元无担保定期贷款额度[199] - 2022年7月21日，公司执行五笔总名义价值3亿美元的利率互换交易，将1个月期SOFR固定在2.81725%[199] - 2022年5月27日，公司设立新的市价股权发行计划，可出售最高10亿美元普通股，取代之前7.5亿美元计划[301] - 截至2022年6月30日，市价股权发行计划下约5.365亿美元普通股仍可出售[304] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为3430万美元，无担保循环信贷安排下有1.25亿美元借款，还有8.75亿美元可用于未来借款[298] - 截至2022年6月30日，公司未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为17亿美元，其中600万美元将在12个月内到期[299] - 公司固定利率债务的总计划利息支付和浮动利率债务的预计利息支付为3.037亿美元，其中4580万美元将在12个月内到期[299] - 2022年5月26日公司修订信贷协议，包括3亿美元定期贷款和10亿美元循环信贷额度，定期贷款到期日为2027年5月26日，循环信贷到期日为2026年5月26日[311] - 2022年7月19日公司行使信贷协议中的增额选择权，增加4亿美元无担保定期贷款，到期日为2024年7月19日[312] - 定期贷款适用保证金为SOFR贷款0.80% - 1.60%/年、基准利率贷款0.00% - 0.60%/年，循环信贷适用保证金为SOFR贷款0.725% - 1.400%/年、基准利率贷款0.00% - 0.40%/年，循环信贷还需支付0.125% - 0.300%/年的设施费[313] - 信贷协议有可持续发展挂钩定价机制，达标或未达标时适用保证金和信贷设施费分别增减0.04%和0.01%[314] - 截至10 - Q季度报告提交日，循环信贷已使用4.5亿美元，剩余5.5亿美元可用于未来借款[317] - 2022年上半年非经常性资本支出4145.9万美元，每平方英尺2.09美元；经常性资本支出331.4万美元，每平方英尺0.09美元[320] - 截至2022年6月30日，公司合并债务总额16.73936亿美元，其中无担保债务15.5亿美元，有担保债务1.23936亿美元，有效利率2.742%[326] - 截至2022年6月30日，公司总合并债务为17亿美元，加权平均利率为2.74%，平均到期期限为6.8年，净债务与总市值之比约为13.5%[330][331] - 固定利率债务本金余额为11.91亿美元，占比71%，平均剩余期限7.9年，利率2.77%；可变利率债务本金余额为4.83亿美元，占比29%，平均剩余期限4.2年，利率2.67%[329] - 有担保债务本金余额为1.24亿美元，占比7%，平均剩余期限3.0年，利率3.81%；无担保债务本金余额为15.5亿美元，占比93%，平均剩余期限7.1年，利率2.66%[329] - 若LIBOR和SOFR在2022年6月30日基础上增加50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约240万美元；若下降50个基点，将增加约240万美元[343]

财务数据和关键指标变化 - 公司团队将每股FFO同比增长26%，过去五年每股FFO的复合年增长率超过15%，大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [11] - 本季度租赁利差按GAAP计算为83%，按现金计算为62%，较第一季度有所加速 [13] - 与去年同期相比，净营业收入增长43%，核心FFO增长55% [13] - 整个投资组合的租金按现金计算的市价调整估计为60%，按净有效计算为70% [14] - 预计未来24个月内，当前投资组合内将有大约1.72亿美元的现金NOI增长，占年化现金NOI的43% [14] - 预计未来两年内，同店现金NOI的年增长率约为8% - 10% [15] - 本季度同店NOI按GAAP计算增长7%，按现金计算增长10.1% [28] - 本季度平均同店入住率为99.1%，较去年同期提高100个基点 [28] - 年初至今，GAAP和现金基础的租赁利差分别达到创纪录的78%和60% [28] - 第二季度平均租金年度递增率为4.3% [28] - 核心FFO每股同比增长26%，达到0.49美元 [29] - 季末净债务与EBITDA的比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标范围 [30] - 通过ATM远期出售1200万股普通股，获得7.51亿美元 [31] - 结算上半年ATM销售的远期股权，发行600万股普通股，净收益4.19亿美元 [31] - 将全年核心FFO指引范围提高至每股1.87 - 1.90美元，中点同比增长15% [34] - 现金基础的同店NOI增长预期提高至8.5% - 9%，中点提高150个基点 [35] - 经COVID相关还款调整后，现金同店NOI增长预计为9% - 9.5% [35] - GAAP基础的同店NOI增长预计为5.75% - 6.25%，中点提高150个基点 [36] - 预计全年坏账占收入的比例为10个基点，低于之前指引的25个基点 [37] - 同店费用增长预计低于先前预期，对同店NOI指引的提高贡献35个基点 [37] - 预计第二季度及季末后完成的收购相关的增量NOI在2022年约为2000万美元 [37] - 净搜索费用预计在5100 - 5200万美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成18项优质填充物业收购，总计近6亿美元，建筑面积140万平方英尺，土地面积85英亩，其中15英亩用于近期 redevelopment [22] - 约72%的收购为增值投资，超过一半的投资最初为空置或租金远低于市场水平 [22] - 第二季度收购的初始无杠杆收益率为2.5%，预计稳定后的无杠杆收益率为5.1% [22] - 季末后新增五项物业投资，总计5.87亿美元 [23] - 年初至今，已收购40处物业，建筑面积430万平方英尺，总计超过16亿美元，初始收益率为2.9%，预计稳定收益率为4.6% [23] - 超过80%的收购通过非公开或轻度营销交易获得 [23] - 这些收购预计在2022年贡献3800万美元的NOI，2023年增至约6000万美元，并有望随时间进一步增长 [23] - 目前有超过5亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [24] - 正在进行或未来18个月内预计启动的增值和 redevelopment 项目预计增量投资约4.5亿美元，总投资预计达10亿美元 [25] - 这些项目预计总投资回报率约为6.7%，预计创造增量价值超过9.5亿美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场租户需求强劲，市场租金持续增长，整体市场空置率远低于1% [10] - CBRE数据显示，季末空置率维持在近纪录低位0.8%，与上一季度基本持平 [20] - 可比空间的市场租金同比增长49% [19] - 2022年剩余260万平方英尺租约到期的综合投资组合加权平均市价调整，按净有效计算估计为73%，按现金计算为60% [21] - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49% [74] - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110%；奥兰治县季度环比上涨约5%；洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体仍表现良好 [126] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过提高南加州填充地区工业物业的质量和功能性来创造价值，利用该地区高需求、低空置率以及大量建于1980年之前的工业物业所带来的价值创造机会 [12] - 执行内部和外部增长战略，内部通过租金调整、 redevelopment 和 repositioning 项目以及近期收购来实现NOI增长；外部积极进行物业收购，目前有超过5亿美元的新收购处于意向书或合同阶段 [13][14][24] - 维持低杠杆资产负债表，确保有能力抓住市场机会，季末净债务与企业价值的比率为13.5% [16] - 在资本市场积极开展活动，包括股权出售、信贷额度调整和贷款安排，以支持业务增长和资金需求 [31][32][33] - 注重租户信用质量，通过严格的筛选流程提高租户质量，确保租金收入的稳定性 [48][49][132] - 持续推进ESG工作，发布ESG报告，强调在经济、社区和环境方面创造价值 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场供需失衡预计在可预见的未来持续，由于可用空间和可开发土地极度缺乏，市场将继续保持低空置率，有利于公司获取强劲的租金利差 [10][11][20] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司认为目前的投资机会收益率有所改善，且公司的商业模式使其能够在不同市场周期中筛选出优质投资项目 [56][57][58] - 租户需求强劲，公司租户基础质量高且具有韧性，能够承受租金增长，租金递增率持续上升表明租户对未来业务增长有信心 [110][111][114] - 公司对未来现金流量和价值增长持乐观态度，通过内部和外部增长战略的执行，有望实现持续增长 [14][17] 其他重要信息 - 会议中提及的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料中提供了GAAP调整和相关解释 [6] - 公司发布了ESG报告，详细介绍了在ESG方面的进展和承诺 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑到经济衰退风险，公司入住率和租户信用的风险如何？在当前价格下进行收购的信心来源是什么？ - 与2008年金融危机相比，当前市场空置率更低，租户选择更少，且需求更加多元化，受电商、新商业模式、电动汽车等行业驱动 [40][44][47] - 公司租户基础质量高且具有韧性，在疫情期间租户仍按时支付租金，且公司通过筛选提高了租户信用质量，预计全年坏账占收入比例较低 [48][49][51] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司看到了收益率更好的投资机会，且公司的商业模式使其能够筛选出优质项目 [56][57][58] 问题2: 与疫情前相比，公司资本成本的变化与收益率的变动情况如何？当前所需的内部收益率与之前相比如何？ - 公司资本成本在历史相对基础上仍处于有吸引力的水平，当前投资机会的内部收益率可能略高于12个月前 [59] - 公司在每个周期进行承保时，基于稳态资本成本而非即时债务或股权成本，且市场租金假设和退出资本率较为保守 [60][61] 问题3: 公司有12亿美元的流动性，合同和 redevelopment 支出存在3.4亿美元缺口，如何看待债务和股权作为资金来源？ - 公司将继续采取机会主义的方式筹集资金，保持低杠杆投资级资产负债表，目标是净债务与EBITDA比率在4 - 4.5倍之间 [70][71] - 除了债务和股权融资，公司还可以通过资产处置回收资金，同时租赁活动也能为公司提供内部资金 [72][73] 问题4: 公司投资组合按现金计算的市价调整为500个基点，市场租金走势如何？到年底市价调整趋势如何？ - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49%，市场租金增长仍强劲，但预计增速将放缓 [74] - 尽管增速可能放缓，但公司实际表现仍可能超出市场预测 [75] 问题5: 考虑到当前投资组合的高市价调整，如何平衡发行股权稀释投资者与获取未来增长的关系？ - 公司通过收购活动为内部增长创造了机会，当前收购的资产旨在为公司带来增值 [77][78][80] - 公司的价值增值和重新定位项目能够带来超过单纯租金调整的收益，且从GAAP角度看，相关活动的增值可能早于预期 [80][81] 问题6: 公司同店NOI年初至今表现良好，但要达到全年指引中点，下半年增速将放缓，如何看待下半年入住率的节奏？是否有已知的大型租户迁出情况？ - 公司目前入住率处于高位，市场基本面强劲，本季度提高了全年入住率指引 [85] - 下半年入住率预计下降的部分原因是已知的四个单元预计迁出，但其预计租赁利差约为80%，将带来价值创造机会 [86][87] - 40%的租约到期集中在12月，随着续约情况的确定，公司将更新预测 [87] - 整体经济环境存在不确定性，公司在指引中已考虑了审慎的入住率假设 [88] 问题7: 疫情或市场波动是否改变了私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿？ - 过去几年公司在说服私人业主出售房产方面取得了成功，主要催化剂是业主老龄化和代际更替 [90] - 目前更多私人业主对出售房产感兴趣，因为他们看到工业价值增长放缓，担心错过出售时机 [91][96] 问题8: 公司指导中提及的项目建设延迟主要归因于供应链中断、原材料采购延迟，还是其他如分区、授权、劳动力等原因？ - 建设延迟是多方面因素造成的，包括城市处理授权和许可证时间延长、承包商成本上升、工会活动和部分市场的暂停措施等 [98][99] - 公司采取了保守的方法应对成本上升和延迟风险，如提前采购长周期材料和调整项目时间 [99][100] - 公司的重新定位项目未受到明显的成本增加或延迟影响，这类项目是市场上的重要机会 [101] 问题9: 公司租户保留率环比下降，下降原因中归因于新增重新定位板块计算的比例是多少？是否有意外的租户迁出情况？ - 租户保留率计算不包括重新定位板块，下降主要是由于预期的租户迁出 [107] - 一个76,000平方英尺的租户迁出影响了保留率，但新租约的租赁利差较高，且对入住率影响较小 [108] 问题10: 考虑到物流供应商的燃料和劳动力成本未明显下降，租户是否有能力承受70%的续租利差？ - 对于分销型租户来说，租金在其经济成本中所占比例相对较小，而靠近分销端点和港口的位置能为他们带来运输成本的效率提升 [110] - 3PL市场正在经历转型，通过拥抱技术和提供增值服务，变得更加盈利，从而提高了支付租金的能力 [111][112] - 租户签订的租金递增条款表明他们对未来业务增长有信心，且租金递增率持续上升 [114][115][116] 问题11: 请提供Merge West交易的定价确定时间，并说明该定价是否反映了当前IU West新建设市场的情况？ - 该交易最初卖家目标稳定回报率为3%，公司未参与；后来卖家因买家问题重新寻求合作，公司在不到45天前达成交易，预计稳定回报率为4% [120][121][122] - 该项目存在一定空置和未完成的建设工作，公司通过协商达成了有利的交易条件，该交易价格可能高于当前市场上类似项目完成租赁和建设后的交易价格 [123][124] 问题12: 公司提到年初至今租金增长约20%，各子市场的租金增长是否一致？是否有表现特别好或差的子市场？ - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110% [126] - 奥兰治县季度环比上涨约5%，洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体市场租金增长表现良好 [126] 问题13: 公司是否有类似跟踪收购的系统来跟踪租户信用？投资者应如何看待公司的租户信用状况？ - 公司在市场低空置率的情况下，非常重视租户信用质量，团队有严格的信用审核流程 [132][133] - 从历史数据来看，公司租户信用在各资产类别中表现最佳，现金流来源多元化，租户在危机期间仍按时支付租金，因为这些位置对他们的业务至关重要 [134][135][136] 问题14: 正在进行的约5亿美元收购的稳定收益率预期与上一季度完成的收购相比如何？ - 公司通常在交易完成后才披露相关信息，但目前市场环境有利于公司获取具有吸引力收益率的机会，公司正在寻找更多此类交易 [142][143] - 公司注重收购项目的现金流增值平衡，年初至今超过一半的收购项目为空置或低收益项目，未来将继续关注此类项目的平衡 [143]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，Rexford的合并净营业收入（NOI）增长为42.5%[6] - 2022年第二季度的净营业收入（NOI）为113,582,000美元，较2021年同期的79,681,000美元增长了42.6%[141] - 2022年第二季度的资金运营（FFO）为87,510,000美元，较2021年同期的59,515,000美元增长了47.1%[144] - 2022年第二季度的每股FFO（稀释后）为0.50美元，较2021年同期的0.39美元增长了28.2%[145] - 2022年第二季度的净收入为40,901,000美元，较2021年同期的26,037,000美元增长了57.1%[144] 用户数据 - Rexford的平均租金（ABR）为每平方英尺12.33美元，超过同行业平均水平70%[53] - Southern California的空置率在各个县中普遍较低，例如，Riverside County的空置率为0.2%[33] - 南加州市场的整体空置率为0.8%[40] - Rexford的市场租金年增长率为49%（截至2022年第二季度）[40] - Rexford的租赁扩展（Mark-to-Market）为73%（截至2022年6月30日）[62] 财务状况 - 截至2022年6月30日，Rexford的流动性约为15亿美元，包括3400万美元现金、8.75亿美元可用的无担保循环信贷额度和5.52亿美元的股权[5] - Rexford的净债务与调整后EBITDA比率为3.8倍[4] - 截至2022年6月30日，公司的净债务占总企业价值的比例为13.5%[87] - 截至2022年6月30日，公司的总资本化超过125亿美元，其中无担保债务占比1%，普通股占比13%[85] - 截至2022年6月30日，公司的投资组合年租金步增率假设为3.2%[81] 市场扩张与投资 - Rexford在2022年的收购和管道投资总额约为21.5亿美元[67] - 2022年6月，公司的收购价格为4910万美元，收购的工业建筑面积为118,923平方英尺[123] - 2022年7月，公司的另一项收购价格为4050万美元，收购的工业建筑面积为111,515平方英尺，当前租金率约为市场价的60%[127] - Rexford于2022年7月收购了位于Inland Empire West的六栋工业建筑，收购价格为4.7亿美元，建筑总面积为1,057,419平方英尺[131] - 收购的工业项目预计初始无杠杆现金收益率为3.5%，稳定后收益率约为4.0%[131] 未来展望 - Rexford的现金净运营收入（NOI）预计在未来24个月内增长约43%[78] - 预计公司在未来的稳定化无杠杆收益率约为7.1%[123] - 预计在11600 Los Nietos Road的单租户工业物业的稳定无杠杆收益率为8.1%[136] - 在15601 Avalon Avenue的单租户工业物业预计稳定后的无杠杆收益率为6.1%[139] 租户行业与信用质量 - Rexford的高质量投资组合中，约有1,600个租户，展现出强大的租户信用质量[47] - Rexford的租户行业集中度中，批发贸易和仓储/运输占比最高，分别为22%和21%[44] - Rexford的投资组合中，制造业和专业/科学/技术服务的租户占比有所增加[45] - 自2001年以来，超过1亿平方英尺的工业空间已从市场中移除或转为其他用途[40]

投资组合物业规模与构成 - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合包含312处物业，约3810万可出租平方英尺[182] - 公司同店投资组合包括2021年1月1日至2022年3月31日期间完全拥有且在2021年1月1日前稳定的224处物业，总计约2860万平方英尺可出租面积[231] - 公司总投资组合除同店投资组合外，还包括2021年1月1日至2022年3月31日期间购买的70处物业（约720万平方英尺可出租面积）和出售的6处物业（约30万平方英尺可出租面积）[232] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入增长76.3%，达到4390万美元[185] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的核心资金从运营中增加58.4%，达到7660万美元[185] - 2022年第一季度，净营业收入增长40.9%，达到1.072亿美元[185] - 2022年第一季度净收入为4.89亿美元，2021年同期为3.0643亿美元[255][260][263] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为8288.5万美元，2021年同期为5492.7万美元；核心FFO为8303.3万美元，2021年同期为5536.6万美元[255] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为1.07159亿美元，2021年同期为7606.9万美元；现金NOI为9516.7万美元，2021年同期为6915.8万美元[259][260] - 2022年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为9256.8万美元，2021年同期为6467.9万美元[263] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加830万美元（9.0%）和4090万美元（41.1%）[237] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加590万美元（7.7%）和3270万美元（39.5%）[239] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加220万美元（14.5%）和790万美元（47.5%）[240] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元（139.6%）和30万美元（215.0%）[241] - 2022年第一季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加10万美元（55.2%）[242] - 2022年第一季度，公司利息收入减少1.3万美元（92.9%）[243] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加260万美元（12.2%）和990万美元（41.8%）[244] - 2022年第一季度，公司总组合一般及行政费用增加320万美元（28.2%）[245] - 2022年第一季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少210万美元（6.6%），总组合增加730万美元（20.8%）[246] - 2022年第一季度，公司总组合利息费用减少10万美元（0.7%）[248] 物业入住率情况 - 季度末总投资组合入住率为96.3%，同物业投资组合入住率为99.3%[185] - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为96.3%，稳定合并投资组合（不含此类空间）的入住率约为98.7%[212] - 包含重新定位和再开发物业的空置空间，2022年3月31日洛杉矶和奥兰治县市场的加权平均入住率分别为96.2%和87.4%；排除这些空置空间后，入住率分别为98.4%和98.5%[214] - 2022年和2021年3月31日，公司同店投资组合的入住率分别约为99.3%和98.2%，2022年和2021年第一季度加权平均入住率分别约为99.2%和97.7%[233] 物业收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司完成14笔收购，涉及17处物业，150万可出租平方英尺建筑，占地82英亩，总价4.577亿美元[186] - 2022年第一季度，公司出售一处79247可出租平方英尺的物业，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[187] - 年初至今，公司已收购19处房产，总面积160万平方英尺，总价4.982亿美元，另有超5亿美元收购处于合同或意向书阶段[288] - 2022年第一季度，公司出售一处房产，售价1650万美元，净现金收入1530万美元，用于部分资助同期一处房产的收购[278] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2022年3月31日，公司有14处物业正在进行重新定位或再开发，另有14处物业计划在2022年第二季度至2023年第三季度开始施工，完成后预计可出租面积分别为150万平方英尺和170万平方英尺[205][213][214] - 2022年第一季度至3月31日，公司资本化利息费用200万美元，保险和房地产税费用110万美元，用于重新定位和再开发项目[210] - 截至2022年3月31日，正在重新定位的物业总可出租面积为500,967平方英尺，未来计划重新定位的物业总可出租面积为297,593平方英尺[206] - 截至2022年3月31日，正在进行再开发的物业总可出租面积为972,845平方英尺，未来计划再开发的物业总可出租面积为1,392,871平方英尺[208] - 2022年稳定的物业可出租面积为111,260平方英尺，2021年稳定的物业可出租面积为1,000,003平方英尺[208] - 重新定位物业通常指大量空间空置以进行资本改善，完成工作和招租成本超100万美元，时间超6个月的物业[203] - 再开发物业指因建筑陈旧计划全部或部分拆除现有建筑，或在有多余或空置土地上新建建筑的物业[204] - 公司认为重新定位或再开发物业在达到90%入住率或建设完工一年时达到稳定状态[205][208][213] - 截至2022年3月31日，公司有14个正在进行的重新定位/再开发项目，预计2022年第二季度至2023年第三季度完工，另有14个项目在规划中，预计2024年第三季度前完工[219] - 预计2022 - 2024年完成房产重新定位/开发需约3.646亿美元资金[289] 租赁业务情况 - 2022年第一季度新租约35份，可出租面积314,567平方英尺，加权平均租期4.4年，每平方英尺有效租金23.19美元，GAAP租赁利差66.3%，现金租赁利差49.1%[216] - 2022年第一季度续租约54份，可出租面积552,828平方英尺，加权平均租期3.4年，每平方英尺有效租金21.13美元，GAAP租赁利差72.8%，现金租赁利差59.9%，续租保留率79.1%[216] - 2022年剩余时间和2023年到期的租约分别占公司总可出租面积的10.8%和13.9%，分别占2022年3月31日总年化基础租金的9.8%和15.0%[221][223][224] - 2022年第一季度，公司续租54份租约，可出租面积60万平方英尺，续租保留率79.1%[223] - 公司预计2022年剩余时间将呈现正续租率和租赁利差[225] 股权销售与融资情况 - 2022年第一季度，公司根据按市价股权发行计划签订了5752268股普通股的远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股70.32美元[189] - 2022年3月，公司部分结算远期股权销售协议，发行4402110股普通股，获得净收益3.059亿美元，截至2022年3月31日，还有3256514股普通股或约2.322亿美元的远期净收益待在2023年第二季度结算[189] - 2022年1月13日，公司设立新的市价发行股权发售计划，可出售最高7.5亿美元的普通股[272] - 2022年第一季度，公司就5752268股普通股与金融机构签订远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股70.32美元[273] - 截至2022年3月31日，2022年股权销售计划下约3.397亿美元普通股待售[275] 债务情况 - 截至2022年3月31日，运营合伙企业发行并流通4亿美元2.125%的2030年到期高级票据和4亿美元2.15%的2031年到期高级票据[264] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为4880万美元，无担保循环信贷安排下有1.25亿美元未偿还借款，还有5.75亿美元可用于未来借款[270] - 截至2022年3月31日，未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为15亿美元，其中260万美元在12个月内到期[271] - 固定利率债务的总计划利息支付和浮动利率债务及利率互换的预计利息支付为2.846亿美元，其中4200万美元在12个月内到期[271] - 截至2022年3月31日，信贷协议下无担保循环信贷额度为7亿美元，可额外申请最高7亿美元[282] - 截至本季度报告提交日，循环信贷额度已使用2.15亿美元，剩余4.85亿美元可用于未来借款[287] - 截至2022年3月31日，公司合并债务总额为15.37486亿美元，加权平均利率为2.735%，平均到期期限为7.0年[294][295] - 固定利率债务本金余额为13.54574亿美元，占比88%；浮动利率债务本金余额为1.82912亿美元，占比12%[295] - 有担保债务本金余额为1.37486亿美元，占比9%；无担保债务本金余额为14亿美元，占比91%[295] - 截至2022年3月31日，公司合并债务净额与总市值之比约为10.3%[296] - 公司需遵守多项债务契约，如总负债与总资产价值之比不超过60%等[299] - 2022年3月31日，1.5亿美元定期贷款安排通过利率互换有效固定，利率互换名义价值1.5亿美元，生效日期为2019年7月22日，到期日为2024年11月22日，当前固定年利率为2.7625%加上适用利差[310] - 2022年3月31日，公司合并总债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为15.4亿美元，其中13.5亿美元（占比88%）的利率根据贷款条款或利率互换有效固定，剩余1.829亿美元（占比12%）为浮动利率债务[311] - 基于2022年3月31日的浮动利率债务金额，若伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）上升50个基点，浮动利率债务的利息支出增加将使公司未来年度收益和现金流减少约90万美元；若LIBOR下降50个基点，利息支出减少将使公司未来年度收益和现金流增加约80万美元[311] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动净现金流入为9159.2万美元，较2021年同期增加5521.6万美元[303][305] - 2022年第一季度投资活动净现金流出为4.71622亿美元，较2021年同期增加2.99221亿美元[303][306] - 2022年第一季度融资活动净现金流入为3.84876亿美元，较2021年同期增加3.02394亿美元[303][307] - 经营活动净现金增加主要归因于物业税支付时间、物业收购增量现金流和同一物业组合现金NOI增加[305] - 投资活动净现金流出增加主要归因于物业收购现金支出增加、房地产销售收益减少和建筑成本增加[306] 其他情况 - 2022年第一季度，非经常性资本支出1881.5万美元，每平方英尺1.18美元；经常性资本支出125.1万美元，每平方英尺0.03美元[290] - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入[291] - 2022年4月18日，董事会宣布季度现金股息/分配，普通股每股0.315美元等[293] - 2022年3月31日，公司信用评级穆迪Baa3（稳定展望）、标普BBB（积极展望）、惠誉BBB（积极展望）；优先股评级惠誉和标普均为BB+[280][281] - 公司多数租赁为三净租赁或租户需补偿房地产税和运营费用，多数租赁有固定租金增长，通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，但长期高通胀可能增加运营费用、资本支出和浮动利率借款成本，对财务状况和经营成果产生重大影响[308] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，通过浮动利率债务满足短期和长期流动性需求，使用利率互换管理利率风险，但利率互换在利率下降时有潜在风险，同时公司面临信用风险，通过与高评级银行金融交易对手合作降低风险[309]

财务数据和关键指标变化 - 一季度GAAP基础上租赁利差为71%，现金基础上为57%；与去年同期相比，净营业收入增长41%，核心FFO增长58% [13] - 未来24个月，预计在不进行进一步收购的情况下，现有投资组合将实现约1.4亿美元的年化NOI增长，占比33% [14] - 一季度股息较去年增长31% [16] - 一季度同店NOI在GAAP基础上增长8%，现金基础上增长11.7%，经COVID相关还款调整后为12.3% [25] - 一季度平均同店入住率为99.2%，同比上升150个基点，季度末为99.3%；过去四个季度执行的租赁利差在GAAP基础上平均为46%，现金基础上为32% [26] - 执行的新租约和续约租约的年度嵌入式租金涨幅平均提高到4.2%，高于上一季度的3.9%；核心FFO每股同比增长30%，达到0.48美元/股 [27] - 一季度末净债务与EBITDA之比为3.7倍，低于4 - 4.5倍的目标 [28] - 全年核心FFO指引范围提高至1.84 - 1.88美元/股，中点代表同比13%的收益增长 [30] - 现金基础上同店NOI增长预期提高至6.75% - 7.75%，经COVID相关还款调整后为7.25% - 8.25%；GAAP基础上同店NOI增长预期为4% - 5% [31] - 预计全年同店平均入住率为98.25% - 98.75%，现金租赁利差约为50%，GAAP租赁利差约为60%；全年坏账占收入的比例预计为25个基点 [32] - 28800万美元收购项目预计在2022年带来约1100万美元的增量NOI；重新定位和再开发项目及往年收购项目预计带来约500万美元的增量NOI [33] - G&A费用预计为5900 - 6000万美元，净利息费用预计为3900 - 4000万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 外部增长方面，年初至今团队收购了价值4.58亿美元的资产，一季度完成14笔收购，总面积150万平方英尺，土地面积82英亩，其中13英亩用于近期再开发，约50%为增值投资，初始无杠杆收益率为3.2%，预计稳定后无杠杆收益率达4.7% [13][20] - 内部增长方面，有价值约4.15亿美元的增值和再开发项目正在进行或预计未来两年启动，预计总投资回报率约为6.7%，创造超过10亿美元的增量价值 [23] - 一季度稳定了一处11.1万平方英尺的再开发物业，无杠杆稳定收益率为6.6% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合全部位于南加州填充市场，该市场是美国最强劲、全球第四大工业市场，市场租金持续加速上涨，同比增长62%，季度末空置率降至0.7% [10][18] - 内陆帝国西区空置率仅为0.1%，同比租金涨幅近82% [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过内部和外部增长策略创造价值，外部增长通过收购资产，内部增长通过再开发和重新定位项目以及租金上涨 [12] - 公司保持低杠杆投资级资产负债表，利用债务和股权等资本来源为投资活动提供资金 [28][50] - 公司专注于南加州填充市场，该市场供应受限，需求旺盛，预计供应短缺问题将长期存在，使公司与其他市场形成差异化 [11] - 公司通过UPREIT方式进行收购，与卖家合作，随着市场上资产从一代向另一代转移，UPREIT活动有望增加 [90][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户需求强劲，需求远超供应，市场空置率远低于1%，预计供应短缺问题将持续，公司将继续受益于这种供需不平衡 [11] - 尽管利率上升和通胀压力存在，但公司投资项目的稳定收益率较高，能够推动净资产价值和FFO的增长 [52] - 供应链改善将使租户业务更高效，公司未看到需求放缓，反而需求持续增加 [56] 其他重要信息 - 会议中提及的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料中提供了GAAP调整和相关解释 [6] - 公司提醒会议中的言论可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与讨论内容不同，建议投资者查看10 - K和其他SEC文件了解风险因素 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租户如何应对租金上涨压力，特别是全国性租户 - 公司大部分租户需求由区域消费驱动，即使全国性租户也需要在南加州填充市场增加仓储能力；租户只能接受租金上涨，因为这些空间对他们的业务至关重要；公司看到租户需求的深度和多样性，且市场供应无法增加，需求持续强劲 [36][37][39] - 租户在市场上主导租金定价，公司的空间通常不预先定价，租户相互竞争获取空间 [40] 问题: 收购管道中资产类型和增值成分是否有变化 - 收购组合会季度间有所不同，上一季度约一半收购为增值型交易，公司对市场上的机会质量和数量感到满意 [42] 问题: 公司如何考虑所需回报率的变化，以及对投资回报的期望 - 公司将继续采取机会主义的资本筹集和部署方式，不关注某一时点的资本成本，而是从长期角度看待；近期收购和再开发项目预计稳定收益率较高，能够在利率上升和通胀环境下推动净资产价值和FFO的增长 [50][52] - 由于租金增长，短期租赁到期的投资对资本化率和利率的敏感性较低，但长期租赁产品可能会受到影响 [53] 问题: 供应链改善对需求有何影响 - 供应链改善将使租户业务更高效，公司未看到需求放缓，反而需求持续增加；港口积压减少，但进口量同比增长，市场仍处于满负荷运行，空置率极低 [56][57][58] 问题: 同店NOI增长在今年剩余时间的节奏如何，减速原因是什么 - 同店NOI增长减速主要与入住率假设的节奏有关；2021年入住率从一季度到四季度上升，而2022年预计从一季度到四季度下降约120个基点 [62][63] 问题: 导致入住率下降的具体原因是什么 - 入住率假设的驱动因素有两个：一是当前入住率较高，且到期租约主要集中在下半年，特别是四季度，目前预测较为谨慎；二是部分到期租约有机会实现高租赁利差，但会带来短期入住率下降 [64][65] 问题: 随着时间推移，投资组合的按市值计价情况如何变化 - 市场租金增长压力持续，公司预计市场租金将继续强劲增长；租户积极续约，公司有机会将到期租约转为更高市场租金；一季度租金涨幅的加速是市场趋势的一个领先指标 [67][68][69] 问题: 内陆帝国市场是否几乎所有开发项目都在完工前预租，公司是否考虑进入新的县 - 公司专注于内陆帝国西区，该地区空置率极低，租金增长高，任何空置空间都会提前被租户预订，甚至收购的空置建筑也能在托管期间预租；向东发展是缓解市场压力的选择 [73][74] 问题: 利率上升是否会改变公司收购资金的来源 - 公司的方法不会改变，不关注某一时点的资本成本，投资项目的稳定收益率较高，能够在利率上升和通胀环境下保持优势 [76] 问题: 一季度4.5亿美元收购中约一半的增值投资如何处理，达到4.7%稳定收益率是否需要大量增量资本，以及所需时间 - 增值投资不一定意味着立即将空置物业进行重新定位，部分项目需要等待租约到期，可能需要18个月到2年时间；一些项目在过渡期间能产生良好的现金流；重新定位项目预计加权平均无杠杆稳定收益率为6.7%，创造巨大价值；收购项目达到稳定状态的时间通常在4 - 5年 [81][84][86] 问题: 收购交易中卖家选择现金或OP单位的情况及原因 - UPREIT是公司收购计划的重要部分，许多卖家愿意通过UPREIT将资产投入公司运营合伙企业；交易情况季度间有所不同，近期现金收购较多，但UPREIT相关讨论活跃；市场上资产从一代向另一代转移，以及1031交换的潜在变化，都有利于UPREIT活动的增加 [90][91][92] 问题: 加州房地产税是否会对公司产生影响 - 公司购买物业的大多数租约为标准化的AIR标准工业租约，允许将物业税增加转嫁给租户；偶尔租户可能协商了税收上限，但公司在承保时会考虑这种情况，且这种情况很少见；公司在税收回收和租户收款方面未受到影响 [95][96] 问题: 同店费用是否会继续增加 - 全年指导中已包含费用净回收的负面影响，一季度费用影响低于全年假设，意味着剩余季度费用率会上升，这与入住率下降导致的回收减少有关；但公司仍预计同店增长和FFO增长强劲 [97][98][99] 问题: 续约租约期限缩短的原因 - 续约租约期限缩短是由于两笔短期续约，排除这两笔后，续约期限恢复到约四年多的正常水平 [102] 问题: 市场租金上涨对公司机会集和现有投资组合及再开发机会的影响 - 市场租金上涨扩大了外部增长机会集；在内部，公司会根据市场现实情况评估投资组合，租金加速上涨使一些以前不太可行的重新定位项目变得有吸引力 [104] - 市场上老化的物业所有者更关注入住率而非租金，公司收购这些物业时，现有租金与市场租金差距大，有很大的增值空间 [105][106] 问题: 公司是否有开发/再开发规模的限制指标 - 公司意识到管理风险的重要性，工业物业再开发所需的增量资本相对较少，公司预计再开发活动相对于企业价值的比例将保持较低水平 [108]

业绩总结 - Rexford的合并净营业收入（GAAP）在2022年第一季度增长为40.9%[4] - Rexford的核心每股基金（Core FFO）在2022年第一季度增长为58.4%[4] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为112,813千美元，较2021年同期的77,224千美元增长约46%[138] - 2022年第一季度的净收入为48,900千美元，相较于2021年同期的30,643千美元增长约60%[138] - 2022年第一季度的资金运营（FFO）为82,861千美元，较2021年同期的54,927千美元增长约50%[140] - 净运营收入为428,700千美元，较上年同期的304,276千美元增长了40.8%[31] - 公司分享的FFO为76,465千美元，较上年同期的47,948千美元增长了59.5%[31] - 公司分享的核心FFO为76,607千美元，较上年同期的48,364千美元增长了58.5%[31] 用户数据 - Rexford的占用率在2022年第一季度为99.3%[4] - Rexford的平均租金（ABR）为每平方英尺11.97美元，超过同行业平均水平70%[47] - Rexford的前十大租户占年化基本租金(ABR)的13%，而前20大租户占81%[54] - 2022年第一季度，Rexford的GAAP租赁差价为71%[56] 未来展望 - Rexford的内部净运营收入(NOI)预计在未来24个月内增长约33%[85] - 预计2022年到2026年，Rexford的租赁到期面积为4.1M平方英尺至6.3M平方英尺，现金租赁差价为58%[60] - Rexford的重定位和再开发项目预计将产生超过10亿美元的价值创造[78] 财务状况 - Rexford的流动性约为8.55亿美元，包括4900万美元现金和575百万美元的未使用信贷额度[5] - Rexford的总资产价值超过150亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为3.7倍[89] - Rexford的加权平均利率为2.7%，加权平均到期时间为7.0年[91] - 截至2022年3月31日，公司拥有约8.55亿美元的流动性，包括4900万美元现金、5.75亿美元的无担保循环信贷额度和2.32亿美元的股权[93] 收购与投资 - 最近收购的18455 Figueroa Street工业建筑的收购价格为6430万美元，预计初始无杠杆现金收益率为3.6%[116] - 最近收购的21415-21605 Plummer Street工业建筑的收购价格为4200万美元，预计初始无杠杆现金收益率为5.9%[120] - 最近收购的Long Beach Business Park工业建筑的收购价格为2400万美元，预计初始无杠杆现金收益率为4.1%[125] - 预计9615 Norwalk Boulevard的新分销中心在稳定后将实现约9.1%的无杠杆收益率[136] 其他信息 - 公司在员工多样性方面的承诺，近50%的员工认同为多元种族/民族[106] - 2020年绿色租赁领导者计划预计将推动公司未来的可持续发展[99]

利率互换与LIBOR相关 - 公司有1笔利率互换协议用于降低短期利率波动风险，时间截至2021年12月31日[101] - 2021年3月5日，FCA宣布美元LIBOR将于2023年6月30日后停止发布，银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日后停止新的LIBOR债务发行[106] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，包括1.5亿美元定期贷款和1笔利率互换协议[108] - 截至2021年12月31日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用利差[391] - 若LIBOR增加50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使未来收益和现金流每年减少约30万美元；若LIBOR降低50个基点，将使未来收益和现金流每年增加约10万美元[392] 公司债务发行与使用 - 公司发行4亿美元2.150%的2031年到期高级票据，净收益最初用于偿还2.25亿美元2023年到期的无担保定期贷款、赎回A类优先股和进行收购活动[111] 能源效率支出要求 - 能源效率相关支出需使建筑、建筑子系统或土地的能源效率至少提高30%[116] 公司债务风险 - 公司债务水平可能影响现金分配、面临违约风险，还可能影响未来融资和与各方的关系[98,99] - 公司部分融资安排涉及气球式付款义务，到期能否履行不确定，可能影响股东回报率和资产处置时间[97] 公司面临的各类风险 - 未能有效对冲利率变化、违反债务契约、LIBOR停用及房地产行业相关风险等，均可能对公司产生不利影响[101,103,106,113] - 房地产投资流动性差，公司处置房产能力受限，且受多种因素影响[115] - 公司收购新市场物业可能面临缺乏市场知识、不熟悉当地经济和政府程序等风险，过去收购非重点市场物业后会选择剥离[120] - 若保险公司破产，公司需更换保险，未决索赔可能无法收回，且难以获得有利条款[122] - 公司物业税可能因税率变化或重新评估而增加，2020年加州“分拆税基”提案以不到4%的差距失败，未来提案仍有成功风险[123][124] - 公司常进行1031交换交易，可能面临交易被认定应税、无法完成置换或相关法律修改的风险[125] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款等，现有环境评估可能无法揭示所有问题[126][127] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担治理成本和潜在法律责任[133] - 公司需遵守联邦、州和地方法律法规，可能因不遵守ADA、FHAA等法规产生额外成本[134][135][136] - 公司可能因租户不遵守租赁条款而承担合规成本，租户可能进行禁止的经营活动[137] 公司利益冲突风险 - 公司可能因利益冲突影响业务决策，作为运营合伙企业的普通合伙人，其职责可能与公司和股东利益冲突[139] - 公司部分董事和高管有外部商业利益，可能与公司产生利益冲突，尤其在与租户续租决策方面[143] 公司股权相关规定 - 公司董事会有权在无股东批准下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票，可能发行优先于普通股权利的股票类别或系列[144] - 马里兰州法律规定，“商业组合”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些业务组合五年，之后对这些组合施加公平价格或绝大多数股东投票要求；“控制股份”条款规定，收购“控制股份”的股东除非获得至少三分之二有权投票的股东赞成票，否则无投票权[147] 税务事项协议相关 - 税务事项协议规定，若公司在特定时期内对某些物业进行应税处置，运营合伙企业需赔偿有限合伙人的税务负债；若有限合伙人出售、交换或处置超过50%的普通股单位或其他适用单位，赔偿权终止[152] - 税务事项协议要求公司运营合伙企业在特定时期（2013年7月24日至2025年7月24日）为有限合伙人提供债务担保机会，否则需赔偿其税务负债[153] 公司政策与结构风险 - 公司董事会可在无股东批准下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[155] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，仅在实际获得不当利益或故意不诚实并经最终判决认定的情况下承担责任[156] - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[157] - 公司运营合伙企业的合伙协议包含可能延迟或阻止对公司进行主动收购或控制权变更的条款，如合格方的赎回权、未经同意不得移除公司作为普通合伙人等[150][153] 公司股东分配与税务 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%将缴纳常规企业所得税，少于特定比例还将缴纳4%的不可抵扣消费税[161][167] - 公司与应税REIT子公司的非公平交易将被征收100%的消费税，子公司证券价值不得超过总资产的20%[165][166] - 美国个人、信托和遗产股东可在2026年1月1日前扣除最多20%的REIT普通股息，有效税率一般为29.6%[168] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[169] 公司财务数据 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业96.2%的已发行普通股单位，运营合伙企业可向第三方发行额外普通股单位，这将降低公司的所有权百分比并稀释股东的分配金额[159] - 截至2021年12月31日，公司总合并债务为14.1亿美元，其中13.6亿美元（96%）利率有效固定，5810万美元（4%）为浮动利率债务[392] 公司房产减值评估 - 公司会对可能减值的房产进行评估，减值损失会直接影响经营业绩[118,119] 公司现金分配决策 - 公司可能选择不向股东分配房地产销售所得款项，而是用于收购投资、偿还债务等，这可能减少现金分红[121]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年综合净营业收入（NOI）增长38%，推动全年每股运营资金（FFO）增长24%；五年平均每股FFO年增长率为14%，平均综合NOI增长率为31%，平均股息增长率为18% [11] - 第四季度核心FFO每股增长32%至0.45美元，全年核心FFO每股增长24%至1.64美元 [33] - 董事会宣布每股股息为0.315美元，增长超过31% [33] - 年末净债务与EBITDA之比为3.6倍 [34] - 2022年预计核心FFO指导范围为每股1.77 - 1.81美元，中点为9%的收益增长 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全年完成近700万平方英尺的租赁量，GAAP基础上平均租赁利差为43%，现金基础上为29% [12] - 第四季度签署约100万平方英尺的租约，GAAP和现金利差分别约为34%和22% [24] 收购业务 - 第四季度完成19笔收购，总计5.51亿美元，初始收益率为2.6%，预计无杠杆稳定收益率为5.2% [25] - 全年完成51笔收购，总价19亿美元，初始收益率为3.6%，预计无杠杆稳定收益率为6.1% [26] - 年末后完成1.7亿美元收购，初始收益率为3.1%，预计稳定无杠杆收益率为4.9% [28] 处置业务 - 全年出售5处房产，总计5930万美元，无杠杆内部收益率为26.5% [27] 重新定位和再开发业务 - 全年稳定6处房产，总投资超2亿美元，无杠杆稳定收益率为6.6% [29] - 目前有超300万平方英尺的当前和计划增值及再开发项目，预计总增量投资约3.8亿美元，预计总投资回报率约6.6%，估计创造超10亿美元价值 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆市场空置率仅0.8%，市场租金同比增长38% [22][23] - 公司在南加州内陆市场的投资组合加权平均市值与市场租金比，2022年到期租约现金基础估计为48%，净有效基础为58% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的交易和机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力 [51] - 公司通过专有研究驱动的方法和深厚的市场关系获取非公开或轻度营销的交易，以实现价值创造 [27][51] - 公司计划继续机会性出售资产以释放价值和循环资本 [27] - 公司将保持低杠杆投资级资产负债表，在债务和股权市场采取机会主义方法筹集资金以支持未来收购 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆市场需求持续强劲，供应极度有限，市场租金和物业价值增长速度远高于其他主要市场 [14][15] - 公司目前处于有利地位，预计未来24个月内现有投资组合的年化NOI增长超1.2亿美元，增长30% [17] - 公司拥有大量新的增值投资管道，有超4.5亿美元的收购已签订意向书或合同 [18] 其他重要信息 - 2022年第四季度业绩超预期，GAAP基础上同店NOI增长10%，现金基础上增长6.8%；全年GAAP基础上同店NOI增长9.1%，现金基础上增长12.3% [31][33] - 第四季度同店平均入住率为99%，环比上升40个基点，同比上升80个基点 [32] - 第四季度执行的新租约和续约租约的年度嵌入式租金涨幅平均为3.9% [32] - 第四季度通过ATM以每股70.17美元的平均价格出售420万股普通股；12月结算与9月公开发行和第四季度ATM活动相关的远期股权协议，发行约880万股，净收益5.34亿美元；季度末后续签ATM计划，容量为7.15亿美元；季度末流动性约8.8亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2022年同店增长放缓的主要原因 - 现金同店NOI预计增长6% - 7%，主要受基础租金增长（约810个基点，包括2022年40%的租赁利差和98% - 98.5%的入住率指导）、坏账（预计占收入的35个基点，抵消约50个基点的增长）和费用增长（预计约12%，净费用抵消约110个基点的增长）影响 [41][42] 问题：费用增长是否已确定 - 费用增长主要由间接费用分配驱动，包括过去两年投资组合增长导致的人员招聘、年底团队晋升和整体薪酬增加以及劳动力成本上升 [44][46] 问题：6.5% - 7.5%的现金增长是否为剔除COVID影响后的干净数据 - 是的，2020年第二季度给予的COVID延期租金大部分已在2020年和2021年收回，2022年的COVID影响微不足道，该增长数据为剔除COVID调整后的同店现金增长 [47][48] 问题：2022年的收购量预期 - 公司不提供收购指导，但年初有强劲的管道，1 - 2月已完成1.7亿美元收购，对全年机会感到兴奋 [50] 问题：与去年相比，今年投入资本的意愿是否有变化 - 公司专注于收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力，通过非公开和轻度营销交易获取大多为增值的机会 [51] 问题：租金快速增长是否会对租户保留产生更大影响 - 市场空置率低于1%，租户无处可去，预计短期内租户保留情况将保持类似；部分租户因无处可去，愿意支付远超预期的租金 [56][57] 问题：收购的非专业管理资产的租户是否也支付更高租金 - 公司收购的资产大多近期已调整至市场租金，或存在低于市场租金的情况；市场上的小业主对物业价值和续约租金感到惊讶，但很多人不愿进行现代化改造和大额资本投资 [59] 问题：2021年第四季度租赁利差与投资组合市值与市场租金比差异的原因 - 较低的利差主要受几笔大型续约影响，占该季度100万平方英尺租赁面积的30%；新租赁利差仍然强劲，GAAP利差为46%，现金利差为31.5% [63][64] 问题：41%的市值与市场租金比是否纳入2022年指导 - 2022年到期租约的现金基础市值与市场租金比为48%，指导假设中点约为40%的租赁利差 [66] 问题：现有租金 escalators 的情况 - 整个投资组合的租金涨幅目前为3.1%，2021年签署的租约租金涨幅加速，第四季度平均为3.9%，全年平均为3.4%，部分市场和情况下可达到4.5% - 5% [70] 问题：内陆帝国的建设活动是否会导致租户从洛杉矶盆地扩散 - 内陆帝国一直是填补供应不足的市场，但近期供应也有限，大部分新建项目已预租或完工即出租；内陆帝国与西部市场的租金差距缩小，租户需根据自身需求选择是否位于内陆帝国；过去几年内陆帝国的建设和交付并未影响公司内陆市场的租赁需求和租金增长 [72][73][75] 问题：2022年是否开始重新开发项目，项目范围和变化 - 2022年将启动15个项目，增量支出约2亿美元，预计2023年第二季度至2024年第二季度稳定，预计总成本回报率为6.7%；市场需求方面，租户希望有更多现场存储空间和更高的码头数量，公司通过提高场地覆盖率、打造低覆盖率场地和工业户外存储场地来满足需求 [79][80][81] 问题：2022年利息费用下降的原因及资金来源 - 利息费用下降主要受资本化利息增加（预计2022年支出约1.8亿美元，2021年约6500万美元）和2021年一次性利率互换终止费用不再影响2022年的影响；公司资金策略与2021年相似，将采取机会主义方法筹集资金，目标净债务与EBITDA之比为4 - 4.5倍 [83][84] 问题：现金和GAAP同店NOI增长差异的原因 - 差异约275个基点，高于过去四年的175 - 200个基点范围；主要由较低的预计非现金收入导致，包括COVID影响（约占三分之一，从2021年的140个基点降至2022年的约100个基点）、较低的高于/低于市场非现金费用（与将低于市场租金转换为更高现金租金和2021年一次性影响有关）和直线租金假设下降（受平均入住率、租约到期时间和租赁活动量影响） [89][90][91] 问题：2022年的租约到期情况及未来几年的市值与市场租金比 - 2022年到期的前20大租约约165万平方英尺，大部分预计续约；最大的到期量（26%）在内陆帝国西部，市值与市场租金比为67%，其次是中郡，为52%，整体达到48%；未来几年的市值与市场租金比逐渐下降，2023年约38%，2024年约35% [96][101] 问题：非现金薪酬是否锁定及如何考虑未行使的远期ATM - 2300万美元的非现金薪酬基于业绩，在未来三年支付，与绝对收益增长和相对股东总回报挂钩；从资金角度看，已收购的1.7亿美元项目可假设由未行使的远期ATM资金支持 [103][105] 问题：有固定续约选项的投资组合比例 - 比例非常小，公司从不提供固定续约选项，所有续约都按市场价格 [106] 问题：非可收回间接费用分配对同店增长的未来影响 - 招聘时间会有波动，2021年的招聘后端加权导致2022年间接费用分配影响较大；从整体G&A占收入的比例来看，公司规模效应逐渐显现，预计2022年将继续下降；公司认为业务具有强大的运营杠杆，未来两到五年将加速提升 [113][114][116] 问题：如何应对建设成本和劳动力成本上升 - 公司提前购买一些大宗商品材料，如屋顶系统、钢铁消防喷淋系统和屋顶材料，以锁定价格，避免成本进一步上涨 [118]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，公司总物业数量为296个，总可租赁面积为36,922,021平方英尺[11] - 2021年第四季度净运营收入（NOI）为100.5百万美元，同比增长51%[15] - 2021年总租金收入为132,593千美元，较2020年增长49.7%[21] - 2021年净收入为39,380千美元，较2020年增长117.5%[21] - 2021年调整后EBITDA为95,804千美元，较2020年增长46.7%[21] - 2021年第四季度的租金收入为132,593千美元，较2020年同期的88,495千美元增长49.9%[42] - 2021年第四季度的净收入为39,380千美元，较2020年同期的18,155千美元增长117.7%[42] - 2021年第四季度的每股核心FFO为0.45美元，较2020年同期的0.34美元增长32%[50] 用户数据 - 公司整体投资组合的入住率为96.3%，同物业投资组合的入住率为99.1%[11] - 2021年末的整体入住率为96.3%，较2020年增长1.1%[21] - 2021年第四季度同物业组合的平均入住率为99.0%，较2020年同期的98.2%提高80个基点[63] - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] 财务健康 - 净债务占总市场资本化的比例为9.1%[11] - 2021年12月31日，总负债为1,713,470千美元，较2021年9月30日的1,696,081千美元增长了1%[38] - 2021年12月31日，公司的股东权益总额为5,067,695千美元，较2021年9月30日的4,527,676千美元增长了12%[38] - 2021年第四季度的利息支出为10,367千美元，较2021年第三季度的10,427千美元下降了0.6%[40] - 2021年第四季度的固定费用覆盖比率为5.1倍，显示出强劲的财务健康状况[137] 未来展望 - 2022年公司每股核心FFO指导范围为1.77至1.81美元，预计增长8%至10%[24] - 2022年到2031年间的债务到期安排显示，2025年到期的债务为250,000千美元[72] - 预计每个项目的未杠杆稳定收益率为4.0%[144] 新产品和新技术研发 - 截至2021年12月31日，正在进行的重大重组项目总面积为432,288平方英尺，预计总投资为125,002千美元[100] - 未来重组项目总面积为366,546平方英尺，预计总投资为117,071千美元[100] 并购活动 - 2021年公司共完成收购15个物业，总租赁面积为5,650,673平方英尺，收购总价为1,852.41百万美元[111] - 2022年1月14日，公司收购了位于洛杉矶的444 Quay Avenue，租赁面积为29,760平方英尺，收购价格为10.76百万美元，入住率为86%[113] - 2022年1月31日，公司收购了位于洛杉矶的18455 Figueroa Street，租赁面积为146,765平方英尺，收购价格为64.25百万美元，入住率为100%[113] 负面信息 - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] - 洛杉矶县的占用率为94.9%，较2020年第四季度的97.2%下降[86]