业绩总结 - 2019年总收入为1.18637亿美元，同比增长4.3%[22] - 2019年净运营收入（NOI）为6596.1万美元，同比增长6.7%[22] - 2019年每股稀释收益为2.21美元，净利润为5840万美元[21] - 2020财年净收入为20,806千美元，较2019财年的99,438千美元下降79.0%[45] - 2020财年每股摊薄FFO为2.11美元，较2019财年的1.66美元增长27.1%[45] - 2020财年核心FFO为58,380千美元，较2019财年的47,573千美元增长22.9%[45] - 2020财年每股摊薄核心FFO为2.21美元，较2019财年的1.93美元增长14.5%[45] 用户数据 - FY 2019同店单位数量为9,057，收入增长为4.3%[31] - FY 2020同店净运营收入（NOI）指导中点为73.3百万美元，同比增长6.0%[38] - FY 2020同店NOI增长预计为5.0%至7.0%[38] - 过去四年同店NOI的平均季度增长率超过同行业平均水平的两倍[29] 未来展望 - 2020年预计收购项目的总额为5000万至1亿美元[24] - FY 2020总收入增长预计为5.0%至6.0%[38] - FY 2020租金收入增长预计为4.8%至5.8%[38] 新产品和新技术研发 - 2020财年折旧和摊销费用为75,000千美元，较2019财年的69,086千美元增长8.8%[45] 市场扩张和并购 - 2019年收购的单位总数为4583个，收购总额为8.76亿美元[24] - 2020财年收购成本为0，较2019财年的2,975千美元显著下降[45] 负面信息 - 2020财年房地产销售收益调整为(39,695)千美元，较2019财年的(127,684)千美元改善68.9%[45] - 2020财年债务清偿损失和修改费用为871千美元[45] - 2020财年无控制权益调整为(7)千美元，较2019财年的(21)千美元改善66.7%[45]

物业翻新情况 - 截至2019年12月31日，公司完成2516个单元的全面和部分翻新，平均每个翻新单元成本为4787美元；自成立以来，完成6927个单元的全面和部分翻新，平均每个已租赁翻新单元成本为4920美元，实现平均租金增长11.0%，即每个单元每月平均租金增加101美元，室内翻新资本投资回报率为24.5%[28] - 截至2019年12月31日，公司已预留约2190万美元用于实施增值计划的资本支出和其他费用，将完成约3607个计划内的室内翻新[39] 股息情况 - 公司宣布股息总计2820万美元，即每股1.138美元；2019年第四季度，季度股息提高至每股0.3125美元，较2019年之前季度股息增加0.0375美元，增幅13.6%，较2016年分拆至第三季度的季度股息增加0.1065美元，增幅51.7%；第四季度股息按2019年12月31日收盘价45美元计算，年化收益率为2.8%[28] 净收入（亏损）变化原因 - 2019年与2018年相比，净收入（亏损）变化主要因房地产销售收益增加1.14亿美元和总收入增加3450万美元，部分被总物业运营费用增加1290万美元和折旧摊销费用增加2160万美元抵消[28] 同店物业数据 - 2018 - 2019年同店物业方面，2019年入住率为94.5%，较2018年的94.8%下降0.3%；平均每月每单元有效租金为1038美元，较2018年的1002美元增长3.6%；租金收入为1.16313亿美元，较2018年的1.10902亿美元增长4.9%；其他收入为232.4万美元，较2018年的282.4万美元下降17.7%[29] 公司物业整体情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有40处物业，共14724个单元，分布在八个州，入住率约94.2%，每个已入住公寓单元加权平均月有效租金为1103美元[30] 公司现金情况 - 截至2019年12月31日，公司资产负债表上有现金7120万美元，其中2190万美元预留用于未来翻新，2360万美元预留用于贷款人要求的代管和保证金[32] 公司杠杆率目标 - 公司通常以目标杠杆水平约50 - 60%的贷款价值比为新物业收购融资，目前目标是通过增加物业价值、对打算长期持有的物业进行再融资以及用运营过剩现金流或未来股权发行战略性偿还债务，将杠杆率降至40 - 45%的贷款价值比[34] 公司投资组合分配 - 公司可能将最多30%的投资组合分配到房地产相关债务、夹层贷款、其他贷款、优先股和其他证券[36] 公司物业管理合作 - 公司与BH合作管理所有物业，BH管理约86000个多户住宅单元，公司支付约3%的总收入作为物业管理服务费用[45] - 公司与BH签订管理协议，BH运营和租赁公司投资组合中的物业，公司支付约3%月总收入的管理费[70] 公司与顾问费用相关 - 公司需向顾问支付年度咨询费，为平均房地产资产的1.00%，其中贡献资产咨询费每年不超450万美元[51][53] - 公司需向顾问支付年度管理费，为平均房地产资产的0.20%，其中贡献资产管理费每年不超89万美元[56][57] - 公司需报销顾问所有自付费用，包括法律、会计等服务费用及运营费用等[59] - 咨询协议下顾问运营费用报销、咨询和管理费及公司一般行政费用每年不超平均房地产资产的1.5%[61] 咨询协议相关 - 咨询协议期限为一年，经董事会至少每年批准可继续有效，2020年2月17日董事会批准续约一年[62] 管理协议相关 - 管理协议期限至协议两周年后的日历月最后一天，到期后自动按月续约，可提前60天书面通知终止[72] - 管理协议要求BH提交年度管理计划和运营预算，后续计划需提前45天提交[74] - 未按时支付管理协议款项，逾期10天后按年利率18%计息[75] - 管理协议终止时，公司可能需向BH支付相当于终止前一个月管理费乘以剩余期限月数的赔偿金，终止后还需支付相当于最后一个月管理费50%的收尾管理费[76][77] 公司费用情况 - 管理费用约为每处房产月总收入的3%，施工监督费为项目总成本的5 - 6%[80] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有3名员工[93] 公司保险情况 - 公司在投资组合中的房产上购买了综合一般责任保险，多数美国运营和开发社区的房产政策包括洪水、龙卷风和地震冲击险[90] 公司负债情况 - 截至2019年12月31日，公司总负债14亿美元，加权平均利率3.41%，其中13亿美元为浮动利率债务[387] - 截至2019年12月31日，公司总负债调整后的加权平均利率为3.15%[387] 公司利率协议情况 - 利率互换协议有效固定了公司11亿美元浮动利率抵押贷款中9.75亿美元（占比87%）的利率[387] - 利率上限协议有效将公司3.465亿美元浮动利率抵押贷款的1个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为加权平均5.74%，协议期限一般为3至4年[388] - 公司通过运营合伙企业与交易对手进行了11笔利率互换交易，名义金额共计9.75亿美元，有效将该部分浮动利率替换为加权平均1.4147%的固定利率[390] 利率变动对公司影响 - 每季度伦敦银行同业拆借利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用成本将大约增加91万美元；变动0.50%，增加182万美元；变动0.75%，增加273万美元；变动1.00%，增加364万美元[391] 公司市场风险情况 - 公司面临的主要市场风险是债务的利率风险和利率衍生品的交易对手信用风险[387] 公司衍生金融工具信用风险 - 公司使用的衍生金融工具可能面临信用风险，若其公允价值为正，交易对手方欠款会产生信用风险，为负则无信用风险[392] - 公司通过与高信用评级的主要金融机构交易，以降低衍生金融工具的信用风险[392] 伦敦银行间同业拆借利率相关 - 2017年7月，金融行为监管局宣布2021年后将停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需利率[393] - 替代参考利率委员会（ARRC）提议有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代美元LIBOR的最佳实践利率，用于目前以美元LIBOR为基准的衍生品和其他金融合约[393] - ARRC提出了从美元LIBOR向SOFR的渐进式市场过渡计划，相关组织正在制定行业和公司特定的过渡计划[393] - 公司有以美元LIBOR为基准的重大合同，正在监测相关活动并评估风险[393]

业绩总结 - 2019年全年净收入为9940万美元，每股摊薄收益为4.03美元，较2018年的净亏损160万美元有所改善[12] - 2019年全年总收入为1.811亿美元，较2018年的1.466亿美元增长了23.5%[12] - 2019年全年资金运营收益（FFO）为4070万美元，每股摊薄收益为1.66美元，较2018年的3200万美元增长27.3%[12] - 2019年全年核心资金运营收益（Core FFO）为4760万美元，每股摊薄收益为1.93美元，较2018年的3510万美元增长35.6%[12] - 2019年第四季度总收入为4970万美元，较2018年第四季度的3940万美元增长26.2%[8] - 2019年第四季度净亏损为1330万美元，每股摊薄亏损为0.53美元，较2018年第四季度的净亏损480万美元有所增加[8] - 2019年第四季度资金运营收益（FFO）为1010万美元，每股摊薄收益为0.39美元[8] 用户数据 - 2019年末总物业数量为40个，较2018年的35个增加14.3%[26] - 2019年末总单位数为14,724个，较2018年的12,555个增长17.3%[26] - 2019年末平均有效每单位月租金为1,103美元，较2018年的985美元增长12.0%[26] - 2019年同店物业的出租率为94.5%，较2018年的94.8%下降0.3%[40] - 同店物业的每个已出租公寓单位的加权平均有效租金为1,038美元，同比增长36美元，增幅为3.6%[40] 未来展望 - 2020年每股稀释收益指导范围为0.73美元至0.85美元，核心FFO每股稀释收益指导范围为2.15美元至2.27美元[28] - 同店租金收入年增长率预计在4.8%至5.8%之间，同店总收入年增长率预计在5.0%至6.0%之间[28] - 2020年预计收购金额在5000万美元至1亿美元之间，预计处置金额也在5000万美元至1亿美元之间[28] - 2020年净资产值（NAV）预计在1,081,103千美元至1,298,328千美元之间，每股NAV预计在42.08美元至50.53美元之间[31] 新产品和新技术研发 - 完成的增值项目总单位为620个，已完成425个单位，平均租金从933美元提升至1,034美元，租金变化率为10.8%[61] - 计划中的增值项目总单位为2,087个，预计平均租金为1,301美元，预计租金提升至1,455美元[61] 市场扩张和并购 - 2019年收购资本支出为876,746千美元，较2018年的130,980千美元增长569.4%[59] - 2019年净运营房地产投资总额为1,735,480千美元，较2018年的1,070,213千美元增长了62.1%[34] 负面信息 - 2019年第四季度净亏损为1330万美元，每股摊薄亏损为0.53美元，较2018年第四季度的净亏损480万美元有所增加[8] - 2019年累计其他综合收益为2,466千美元，较2018年的17,047千美元下降了85.5%[34] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年总支出为166,157千美元，较2018年的129,805千美元增长了28.0%[36] - 2019年折旧和摊销费用为69,086千美元，2018年为47,470千美元[86] - 2019年利息支出为37,385千美元，2018年为28,572千美元[86]

财务数据和关键指标变化 - 2019年净收购5.87亿美元房产 同店净营业收入（NOI）增长6.7% 高于中点指引20个基点 核心每股运营资金（FFO）增长19% 达到每股1.93美元 高于中点指引10个基点 [10] - 2019年总营收1.81亿美元 总NOI为1.03亿美元 同比分别增长28.3%和30.8% NOI利润率从2018年的54.7%提高200个基点至56.7% [12] - 2019年完成2516次全面和部分翻新 其中1671套单元已出租 当年投资回报率达25.3% 截至12月31日仍在投资组合中的房产 累计完成6927次全面和部分升级 平均投资回报率为24.5% [13] - 2019年完成8546套单元的智能家居技术安装和1327套洗衣机烘干机安装 利用股权发售机制（ATM）筹集7200万美元 平均价格为每股45.98美元 流通股增加约160万股 [14] - 基于市场收紧和NOI增长 公司将每股净资产价值（NAV）区间上调 低端为42.08美元 高端为50.53美元 中点为46.31美元 较上一季度中点增长14.7% 较2018年底中点增长32% 同时公司股票回报率也为32% [15] - 2019年第四季度支付每股41.25美元股息 董事会宣布3月31日向3月16日登记在册的股东支付每股31.25美元股息 年初至今股息由核心FFO覆盖1.7倍 派息率约为核心FFO的59% [16] - 与2018年相比 2019年总营收从1.47亿美元增至1.81亿美元 增长23% NOI从8000万美元增至1.03亿美元 增长28% 核心FFO从3510万美元增至4760万美元 每股增长0.31美元 增长19.1% [17] - 过去三年核心FFO增长31% NAV中点增长86% 股息大幅增加 股价年化回报率为30.5% 发行430万股 平均价格37.76美元 回购73.7万股 平均价格22.64美元 [19] - 2020年指导假设收购5000万 - 1亿美元房产 处置5000万 - 1亿美元房产 通过ATM筹集4000万美元用于偿还循环信贷或资助收购 [20] - 2020年指导 摊薄后核心每股FFO低端为2.15美元 高端为2.27美元 中点为2.21美元 较2019年增长14.5% 同店收入预计低端增长5% 高端增长6% 中点增长5.5% 同店费用预计低端增长5.3% 高端增长6.3% 中点增长5.8% 同店NOI预计低端增长5% 高端增长7% 中点增长6% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年收购11处房产 价值8.77亿美元 共4583套单元 开发管道增加近3000套单元 出售6处房产 共2218套单元 售价2.9亿美元 并将净收益投入新收购 [11] - 同店组合有25处房产 共9057套单元 同店租金增长3.6% 入住率下降3个基点至94.5% 同店收入增长4.3%至1.19亿美元 同店费用增长1.4%至5270万美元 同店NOI从2018年的6200万美元增至6600万美元 增长6.7% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度 除休斯顿租金持平外 其他市场租金至少上涨3% 10个市场中有7个市场NOI增长至少5.2% 其中达拉斯NOI增长17.1% 亚特兰大NOI增长20% [23][24] - 2019年第四季度 10个市场中有7个市场收入增长至少4.3% 前五市场为华盛顿特区增长9.1% 亚特兰大增长7% 凤凰城增长6.1% 夏洛特增长5.8% 达拉斯 - 沃斯堡增长4.5% 季度续约转化率为54% 10个市场中有6个市场续约率增长至少3.5% [25] - 2019年第四季度同店入住率较第三季度提高110个基点至94.4% 截至当天上午 投资组合出租率为96% 60天趋势良好 为91% [26] - 2019年全年 同店NOI利润率提高126个基点至55.6% 同店平均租金和收入分别增长3.6%和4.3% 10个市场中有9个市场NOI增长至少4.5% 亚特兰大和坦帕NOI增长分别为11.8%和9.1% [27] - 2019年全年 10个市场中有8个市场收入增长至少4.4% 前五市场为[名称不明]增长7.5% 纳什维尔增长6.8% 凤凰城增长6.1% 亚特兰大增长6% 奥兰多增长5.5% [28] - 预计2020年凤凰城同店NOI增长11% 纳什维尔增长约10.5% 亚特兰大、夏洛特和坦帕各增长约7% [33][34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划 2020年预计完成1373次全面内部升级 平均成本为每套8500美元 预计产生每月150美元平均溢价 投资回报率约21% 完成550次部分内部升级 平均成本为每套2240美元 产生每月62美元平均溢价 投资回报率33% 完成1329套定制升级 平均成本为每套445美元 产生每月18美元平均溢价 投资回报率48% 安装859套洗衣机烘干机 平均成本为每套819美元 产生每月45美元平均溢价 投资回报率65% 安装3000套智能家居技术包 [36][37][38] - 2020年房地产物业税预算增长9.25% 公司认为该预算较为保守 有望通过积极的税务管理和诉讼实现超预算表现 [39] - 2020年公司计划收购5000万 - 1亿美元房产 已确定亚特兰大桑迪斯普林斯子市场一处约5500万美元资产 正在推进凤凰城和夏洛特市场两到三笔约1.2亿美元交易 团队目前正在评估约20处总价值14亿美元的资产 处置方面 纳什维尔两处资产已签订合同 价值6300万美元 预计3月31日完成交易 正在协商南点保护区一处2350万美元资产 目标在第二季度约6月完成交易 [40][41][42] - 公司将坚持劳动力住房增值业务模式 2020年上半年专注内部增长执行 下半年根据市场情况 如选举、利率等因素 利用偿还循环信贷后的资金进行机会性投资 仍聚焦劳动力住房领域 [59][60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年是公司在收购和处置方面最活跃的一年 实现了良好的资本配置 并将同店NOI增长转化为核心FFO增长 对2020年充满信心 希望实现5.5% - 7%的NOI增长和两位数的盈利增长 [10][20][43] - 2020年1月和2月公司运营开局良好 1月初步收入符合预算 NOI预算完成率为2.5% [40] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述 基于管理层当前预期、假设和信念 不保证未来结果 受风险、不确定性和假设影响 实际结果可能与陈述有重大差异 公司提醒听众不要过度依赖前瞻性陈述 并建议查看公司最新年报和向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件 [4][5] - 会议分析了运营资金（FFO）、核心运营资金（核心FFO）、调整后运营资金（AFFO）和净营业收入（NOI）等非公认会计原则（GAAP）财务指标 这些指标应作为GAAP计算的净收入或损失的补充 而非替代 [6] - 2019年公司实施新租赁标准ASC 842 对租金收入和其他收入进行追溯重述 10 - K文件将提供更多细节 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明更新后的NAV估计以及收紧的资本化率范围的依据和数据来源 - 主要变化源于1月宣布的Aragon Holdings投资组合收购交易 该全国性约14000套单元的投资组合以4.6%的税调后资本化率成交 其大部分资产与公司投资组合重叠 此外 当前市场上很难找到资本化率高于5%的交易 如凤凰城的增值资产资本化率为4.25% 公司认为该数据仍较为保守 [50][51] 问题2: 请提供卡特斯角（Cutter's Point）受龙卷风影响的物业的损失更新 以及是否有业务中断赔偿和运营损失预期 - 该物业因10月下旬达拉斯地区龙卷风受损 所有单元已停用并开始重建 公司有全额建筑重置成本保险和业务中断保险 第四季度该物业预算无差异 预计2020年也相同 按GAAP会计处理 第四季度会有伤亡损失 2020年重建和获得保险赔偿后会有会计收益 公司经济上无损失 [52][53] 问题3: 请说明未参与Harbor Group交易的原因 以及当前市场上是否有大型交易机会 - 该投资组合有吸引力 但存在需承担大量摊销贷款 低贷款价值比（LTV）和固定利率债务使现金回报率不具吸引力 且公司不想在无周全计划的情况下大幅扩张规模 目前市场上有两笔1.75亿 - 2.5亿美元的投资组合 位于美国东南部和西南部核心市场 资本化率约4.5% 公司未参与追逐 [56][57][58] 问题4: 随着郊区和城市市场、增值和核心资产资本化率趋同 公司今年是否会考虑更偏向城市或核心的资产 还是继续增加增值翻新管道 - 公司将坚持劳动力住房增值业务模式 2020年上半年专注内部增长执行 下半年根据市场情况进行机会性投资 仍聚焦劳动力住房领域 [59][60][61] 问题5: 根据指导假设 到年底净债务与企业价值（EV）比率是否会有实质性变化 - 除非公司后期看好股票 否则上半年预计无实质性变化 [63] 问题6: 公司指导假设很强 但第四季度每股0.54美元年化后为2.16亿美元 而全年指导中点为2.21亿美元 为何增长预期下全年指导未更高 - 第四季度有部分预计出售的交易上线 减少了相关数据 且公司在房地产税预算上较为保守 预计增长近9.5% 此外 2019年第四季度有税收退款影响了核心FFO 使起点较高 [66][67][68] 问题7: 2020年指导中计划的升级、洗衣机烘干机和智能家居技术安装等行动 预计有多少能转化为2020年收益 - 预计约75%的计划升级或指导内容能体现在2020年数据中 [70] 问题8: 请说明定制升级计划如何推出 是针对特定资产还是根据情况随时调整 - 定制升级计划针对特定资产 公司已对各物业单元进行审计 例如鹰冠（Eagle Crest）等资产有具体升级方案 预计约2 - 12处资产会实施该计划 [73] 问题9: 为何不进行全面单元升级 是因为在已升级单元添加配件 还是市场无法承受更高租金 - 这些物业已进行过一代甚至二代升级 定制升级是增量增值策略 可在市场租金自然增长4% - 5%的基础上进一步提升 [74] 问题10: 考虑到收购和处置的平衡 2020年是否会因增值单元和完全更新单元的定价差异及时间因素导致摊薄 - 上述情况对公司收益无影响 不存在不利的资本化率差异 预计不会出现摊薄情况 [75] 问题11: 纳什维尔出售资产价格是否正确 出售弗雷德里克资产后是否退出华盛顿特区市场 该市场未来是否有计划 - 纳什维尔资产出售价格正确 出售弗雷德里克资产后将退出华盛顿特区市场 公司在该市场经验不佳 不会积极关注 [77][78][80] 问题12: 2020年计划翻新的单元中 有多少处房产在定价合适时可出售 与2021年及以后仍有翻新工作的房产如何区分 - 投资组合中所有房产包括待售房产都有翻新潜力 预计达拉斯可能有一到两处房产可出售 公司对其他投资组合较为满意 [81] 问题13: 若有更多收购机会 资金是否更多来自股权而非大规模处置 - 正确 今年不太可能像去年一样有3亿美元的大规模出售 [82] 问题14: 同店入住率下降30个基点的原因是什么 2020年入住率是否会上升 - 入住率下降是由于时间和季节性因素 公司在第三季度执行不佳 第四季度有所改善 2020年第一季度趋势良好 提高入住率是公司2020年的主要目标之一 [84][85][86]

业绩总结 - NXRT截至2019年第三季度的净收入为1.127亿美元，每股摊薄收益为4.63美元[14] - 2019年第三季度的核心资金运营（Core FFO）为3350万美元，每股摊薄收益为1.38美元[14] - 2019年第三季度的净运营收入（NOI）为7430万美元，同比增长5.1%[14] - 2019年第三季度的总收入为46,833千美元，同比增长28.4%[106] - 2019年第三季度的净收入为119,104千美元，较2018年同期的亏损5,260千美元大幅改善[106] - 2019财年净收入为$108,925千，第四季度净收入为($3,819)千[110] 用户数据 - NXRT截至2019年11月8日拥有37个多户住宅物业，包含13,757个单元，整体入住率为93.9%[10] - 截至2019年第三季度，NXRT的平均租金为$1,095，平均入住率为93.6%[49] - Las Vegas市场的年租金增长在2019年第三季度达到7.5%[38] - Las Vegas的入住率在2019年达到96.0%，是自2005年以来的最高水平[38] 新产品和新技术研发 - NXRT在2019年完成了对1,308个单元的升级，平均租金增加105美元，增幅为10.2%[15] - 截至2019年第三季度，NXRT已完成5,842个单元的内部装修，平均租金增加98美元，增幅为10.6%[11] - NXRT在2019年第三季度完成了588个单位的室内升级，并租出了418个升级单位，实现了25.2%的投资回报率[104] 市场扩张和并购 - 2019年，NXRT共关闭了8个资产的收购，涉及3,420个单元，总金额约为6.357亿美元[15] - NXRT计划以约106.5百万美元收购Bloom Apartments，预计于2019年11月完成交易[29] - NXRT计划以约68.00百万美元收购Torreyana Apartments，预计于2019年11月完成交易[33] 未来展望 - NXRT预计通过其商业计划实现5.6%的年复合增长率（CAGR）至2022年[20] - NXRT预计在117个单位上进行价值提升，平均成本为11,300美元/单位，预计投资回报率为16.7%[30] - NXRT预计在完成升级后的第三年，平均租金将达到1,302美元，预计投资回报率为16.2%[42] 负面信息 - 2019年第四季度预计净收入在-300万至-500万美元之间[44] - 处置的Sunbelt投资组合将减少NOI约14,900千美元[44] - 2019财年因房地产销售损失为($127,700)千[110] 其他新策略和有价值的信息 - NXRT的每股季度分红为0.3125美元，年收益率为2.72%[7] - NXRT的经济资本化率为5.7%[42] - NXRT的市场资本为$1,107,566百万，企业价值为$2,241,499百万，净债务占企业价值的比例为50.6%[49]

收入和利润（同比环比） - 总营收从3,650万美元增至4,683万美元，增长1,034万美元[149] - 租金收入从3,170万美元增至4,080万美元，增长910万美元，主要由于收购活动和租金单价从979美元增至1,095美元(增长11.8%)[150] - 其他收入从480万美元增至600万美元，增长120万美元[151] - 房地产销售收益从0增至1.277亿美元[149] - 净收入从亏损525万美元转为盈利1.187亿美元[149] - 2019年前九个月总收入为1.3139亿美元，较2018年同期的1.07207亿美元增加2418.3万美元[161] - 2019年前九个月净收入为1.12406亿美元，较2018年同期的315.8万美元大幅增加1.09248亿美元[161] - 租金收入在2019年前九个月为1.149亿美元，较2018年同期的9340万美元增加2150万美元[162] - 房地产销售收益为1.277亿美元，同比增加1.14亿美元，因公司出售6处物业（2018年同期为1处）[172] - 公司2019年前九个月总收入为1.3139亿美元，较2018年同期的1.07207亿美元增长24.2%[188] - 2019年第三季度总收入增加1030万美元，推动FFO增长[207] - 2019年前九个月总收入增加2420万美元，部分被970万美元物业运营费用增长所抵消[210] 成本和费用（同比环比） - 物业税增加160万美元(增长36.4%)[153] - 咨询管理费保持190万美元不变，因管理方自愿放弃约230万美元费用[155] - 公司折旧和摊销费用在2019年第三季度为1720万美元，较2018年同期的1120万美元增加600万美元[158] - 无形资产租赁资产摊销在2019年第三季度为310万美元，较2018年同期的10万美元增加300万美元[158] - 利息支出在2019年第三季度为1000万美元，较2018年同期的710万美元增加290万美元[159] - 债务利息在2019年第三季度为1109.5万美元，较2018年同期的792.8万美元增加316.7万美元[159] - 房地产税在2019年前九个月增加340万美元，增幅达27.5%[165] - 债务清偿及修改成本为290万美元，同比下降70万美元，主要因预付罚金和债务失效成本减少30万美元以及债务修改和其他清偿成本减少50万美元[172] - 同店物业运营费用为767万美元，同比增长4.8%，主要因维修维护成本增加30万美元[179][184] - 同店房地产税及保险费用为442万美元，同比增长1.9%，因财产税增加20万美元[179][185] - 同店运营费用增长2.8%至4030.1万美元，其中房地产税和保险费用增长6.7%至1313.5万美元[188][194] - 非同店运营费用大幅增长85.2%至1682.5万美元，房地产税和保险费用增长125.2%[188] - 维修维护成本增长7.6%，工资支出增长4.1%，但公用事业费用下降11.3%[193] - 房地产税因评估价值上升增长9.8%，但保险成本下降11.6%[194] 各条业务线表现 - 公司投资组合包含37个多户房产项目，总计13,757个单元，出租率为93.6%，加权平均月有效租金为每单元1,095美元[137] - 同店租金收入为2670万美元，同比增长3.2%，因每单位月均有效租金从997美元增至1034美元[179][182] - 同店其他收入为401万美元，同比增长6.9%，主要因智能报警服务收入增加20万美元[179][183] - 非同店租金收入为1412万美元，同比增长141.5%，反映投资组合扩张影响[179] - 总营业收入为4683万美元，同比增长28.3%，其中同店收入增长3.7%[179] - 总净营业收入(NOI)为2610万美元，同比增长30.8%，其中同店NOI增长4.4%[179] - 同店物业出租率为93.3%（2018年同期94.1%），加权平均月租金为1034美元（2018年同期997美元）[181] - 同店租金收入为7928.3万美元，同比增长4.1%；其他收入为1138.8万美元，增长3.9%[188][191][192] - 非同店收入表现强劲，租金收入3557.8万美元（增长106.9%），总收入4071.9万美元（增长102.9%）[188] - 公司总NOI增长26.0%至7426.4万美元，其中同店NOI增长5.1%，非同店NOI大幅增长117.5%[188] - 智能报警服务收入增长86%，贡献其他收入增长中的30万美元[192] 管理层讨论和指引 - 公司2019年第三季度FFO为860万美元，较2018年同期的590万美元增长约270万美元[207] - 公司2019年第三季度AFFO为1333万美元，较2018年同期的1028万美元增长约300万美元[209] - 2019年前九个月FFO为3064万美元，较2018年同期的2299万美元增长约760万美元[210] - 公司2019年前九个月AFFO为3890万美元，较2018年同期的3003万美元增长约890万美元[212] - 公司股息覆盖率为：FFO稀释后1.27倍，Core FFO稀释后1.70倍，AFFO稀释后1.97倍[205] - 预计每套公寓单元年度维修和保养费用为575至725美元，非经常性资本支出和/或贷款人要求的更换储备金为每套250至350美元[234] - 通过绿色改造项目，预计每个物业的水/污水成本将降低至少15%[235] - 公司持有以美元LIBOR为基准的重要合同，正在评估基准利率转换风险[258] 融资和资本活动 - 公司通过ATM计划以每股平均46.69美元的价格发行867,322股普通股，获得净收益约3,990万美元[139] - 在九个月期间通过ATM计划以每股平均45.24美元的价格发行1,119,487股普通股，获得净收益约4,990万美元[139] - 截至2019年9月30日，公司拥有1650万美元装修增值储备金和4300万美元未使用的信贷额度[213] - 2019年第三季度通过ATM计划发行867,322股普通股，平均价格46.69美元/股，净筹资约3990万美元[216] - 2019年前九个月通过ATM计划发行1,119,487股普通股，平均价格45.24美元/股，净筹资约4990万美元[216] - 2019年9月30日止九个月，公司经营活动产生的净现金为3890万美元，相比2018年同期的3050万美元增长27.7%[218] - 2019年9月30日止九个月，公司投资活动使用的净现金为2.97亿美元，相比2018年同期的1.24亿美元增长139.5%[219] - 2019年9月30日止九个月，公司融资活动提供的净现金为2.764亿美元，相比2018年同期的9586万美元增长188.4%[220] - 公司于2019年期间以约6.36亿美元总收购价收购了8处物业，而2018年同期以约1.31亿美元收购了3处物业[219] - 公司于2019年期间出售6处物业获得约2.865亿美元净收益，而2018年同期出售1处物业获得约2960万美元净收益[219] - 公司企业信贷额度于2019年9月30日增至1.5亿美元，初始额度为7500万美元[227] - 2019年第三季度内部翻新支出为332.2万美元，同比增长28.7%；外部和公共区域支出为252.4万美元，同比增长8.7%[234] - 2019年前九个月内部翻新支出为878.3万美元，同比增长43.1%；外部和公共区域支出为766.1万美元，同比增长4.7%[234] - 2019年前九个月完成1308套内部翻新，同比增长17.2%；第三季度完成588套，同比增长34.0%[234] - 2019年第三季度每股股息为0.275美元，于2019年9月30日支付[244] 债务和利率风险管理 - 截至2019年9月30日，公司子公司第三方抵押贷款债务总额约为10.609亿美元，加权平均利率为3.56%[221] - 利率互换协议有效覆盖9.75亿美元浮动利率抵押债务，占9.9亿美元浮动利率债务总额的98%[222] - 利率上限协议覆盖3.467亿美元浮动利率抵押债务，加权平均上限利率为5.74%[223] - 截至2019年9月30日，公司合同义务和承诺总额为13.714亿美元，其中10.34亿美元为物业抵押债务本金支付[233] - 公司总债务为11.679亿美元，加权平均利率为3.39%[253] - 浮动利率债务为10.97亿美元，占债务总额的94%[253] - 利率互换协议名义本金为9.75亿美元，覆盖9.9亿美元浮动利率抵押贷款的98%[253] - 利率互换协议将9.75亿美元债务利率锁定在加权平均固定利率1.4147%[253][255] - 调整后总债务加权平均利率为2.86%[253] - 利率上限协议覆盖3.467亿美元浮动利率债务，加权平均上限利率为5.74%[254] - LIBOR每上升0.25%，公司年利息费用增加约30万美元[256] - 利率互换交易涉及11笔交易，总名义本金9.75亿美元[255] - 利率上限协议期限一般为3-4年[254] 其他重要内容 - 每套出租公寓的加权平均月有效租金从2018年9月30日的979美元增至2019年9月30日的1095美元，增长11.8%[162] - 房地产销售收益在2019年第三季度为1.277亿美元，而2018年同期为零[160] - 2019年前九个月公用事业成本减少约60万美元，同比下降11.3%；第三季度减少约10万美元，同比下降3.7%[235] - 2018年在17个完成绿色改造的物业中，公用事业成本减少约140万美元[235] - 截至2019年6月30日，公司非关联方持有的普通股市值超过7亿美元，将于2019年12月31日后不再作为新兴成长公司[237] - 截至2019年9月30日，公司持有约1650万美元的翻新和价值增值储备金，用于完成约1600套计划中的内部翻新工程[234]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长4.4%，截至9月30日的九个月同店NOI增长5.1% [10] - 截至9月30日的九个月，核心每股运营资金（FFO）增长13.8% [11] - 第三季度总收入同比增长28.3%，总NOI增长30.8%；2019年年初至今总收入增长22.6%，总NOI增长26% [12] - 第三季度NOI利润率为55.7%，年初至今为56.5% [13] - 2019年第三季度续约和新租租金分别增长4%和3.5% [13] - 第三季度完成588次全面和部分翻新，其中418套单元在第三季度出租，季度投资回报率（ROI）达25.2%；截至9月30日，已完成5842次全面和部分升级，平均ROI为24.2% [13][14] - 第三季度出售6处房产，售价2.9亿美元，净收益用于收购Pembroke和Brentwood房产；2019年净收购资产3.46亿美元 [15] - 第三季度通过股权增发（ATM）筹集4050万美元，发行约86.7万股，平均价格46.69美元，较修订后净资产价值（NAV）中点溢价60%；年初至今通过ATM筹集5070万美元，发行约110万股，平均价格45.24美元 [15][16] - 基于资本化率和NOI增长更新，将NAV每股范围上调至36.72 - 43.99美元，中点为40.36美元，较第二季度中点增长7.6% [16] - 第三季度每股股息0.275美元，董事会宣布12月31日支付每股0.3125美元股息，较之前股息增长13.6%，较2015年4月初始股息累计增长51.7%；年初至今股息支付率约为核心FFO的59%，预计全年为65% [17] - 2019年第三季度总收入4680万美元，同比增长28.3%；净营业收入2610万美元，同比增长30.8%；核心FFO为1150万美元，摊薄后每股0.47美元，同比增长11.9% [18] - 第三季度同店租金同比增长3.2%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入3070万美元，同比增长3.7%；费用1380万美元，同比增长2.8%；同店NOI为1690万美元，同比增长4% [19] - 2019年年初至今总收入1.314亿美元，同比增长22.6%；净营业收入7430万美元，同比增长26%；核心FFO为3350万美元，摊薄后每股1.38美元，同比增长29.6% [20][21] - 全年同店租金增长4.1%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入9070万美元，同比增长4.1%；同店费用4030万美元，同比增长2.8%；同店NOI为5040万美元，同比增长5.1% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成2271套单元的智能家居技术安装，自推出智能技术套餐以来，已在19处房产的6089套单元完成安装；第三季度和年初至今分别完成130和410套洗衣机 - 烘干机安装 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 除休斯顿租金持平外，其他市场租金至少增长3%；10个市场中有7个市场NOI增长至少6.7%，包括休斯顿、纳什维尔、亚特兰大、凤凰城、西棕榈滩、华盛顿特区和坦帕 [25] - 纳什维尔同店NOI增长13.4%，亚特兰大NOI增长加速至10.3% [26] - 10个市场中有7个市场新租增长至少4.3%，前五大市场为华盛顿特区（10.8%）、夏洛特（7.7%）、凤凰城（6.9%）、坦帕（6.5%）以及南佛罗里达和达拉斯 - 沃斯堡（均为5%）；有效续约率为3.5%，10个市场中有8个市场增长3.4%或更好 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行高增长战略，通过收购增加在佛罗里达、纳什维尔和凤凰城市场的敞口，并增加约2000套单元到重建管道 [11] - 继续执行增值业务计划，进行单元翻新和安装智能家居技术等，以提高租金和NOI [13][14] - 计划到年底将总投资组合入住率提高到95%，通过减少第四季度升级、专注续约和提高入住率来实现 [33] - 继续推广智能家居技术套餐和其他居民便利服务，预计到2020年第三季度达到100%渗透率 [34] - 持续关注收购机会，评估夏洛特、凤凰城、南佛罗里达和拉斯维加斯等市场 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为第四季度同店NOI增长将表现良好，主要由于2018年第四季度税收冲击导致基数低，以及2019年第四季度税收比较有利 [24] - 对2019年全年和未来12个月的盈利表现感到兴奋，预计同店NOI增长在6% - 7.3%之间，中点为6.6% [32] - 认为租赁需求强劲，对资本成本和2019年的收购感到满意，未来几个季度将有超过3000套单元进行升级 [36] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述 [4][5][6] - 会议分析使用非公认会计准则（Non - GAAP）财务指标，应作为GAAP净收入损失的补充而非替代 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年末入住率策略及是否存在租金上涨阻力 - 公司今年第三季度升级近600套单元，第四季度计划减少全面内部升级，进行智能家居技术和洗衣机 - 烘干机安装，目标是续约超60%的居民，将入住率提高到95%，重点在达拉斯市场 [39][40] - 第四季度存在季节性价格阻力，并非租金上涨的实质性阻力 [42] 问题2: 费用方面，同店维修和维护以及资本化维护支出增加原因及合理支出水平 - 支出增加是由于新的运行率和一次性项目，如亚特兰大Terrell Mill的消防检查、纳什维尔和亚特兰大的树木修剪、佛罗里达部分物业的垃圾处理问题等；R&M支出中有19%与收入提升项目和居民服务便利收入相关，有一定抵消作用 [44] 问题3: 第四季度同店NOI增长预测中各因素贡献比例 - 税收因素预计贡献约300个基点，入住率提升贡献较大，预计2019年第四季度同店NOI增长8% - 11% [48] 问题4: 收购交易的资本化率及升级成本和租金溢价情况 - 年初至今收购的凤凰城物业初始资本化率为5% - 5.25%，目前表现趋势为5.6% - 5.7%；全年其他收购的初始资本化率约为5%，预计通过升级计划和NOI增长，三年后可提升至6% - 6.5% [50] - 近期交易质量较高，导致每单元内部升级成本增加；租金溢价主要基于市场比较，而非智能家居技术和洗衣机 - 烘干机等增值服务 [51][52] 问题5: 第三季度凤凰城、奥兰多和南佛罗里达入住率下降原因及与第四季度入住率和租金的关系 - 部分原因是去年同期同店入住率较高，今年第三季度末在这些市场周转更多单元以获取更高新租租金；第四季度将重点关注入住率提升，达拉斯是入住率增长的关键市场，但这些市场也有机会提升租金和入住率 [60][61] 问题6: 从今年到明年同店投资组合过渡时新纳入的物业情况及潜在增值机会 - 今年收购的物业不会全部立即纳入同店组合，本季度收购的物业将在2020年第四季度纳入；明年新纳入同店组合的是2018年底收购的三处物业，分别是Crestmont Reserve和Brandywine I & II [62][63][67] 问题7: 收购指导增加的驱动因素及处置指导未变的原因 - 目前没有具体收购交易，但公司仍在关键市场寻找收购机会，看好资本成本和今年交易的执行情况 [74] - 公司倾向于利用资本成本为新收购提供资金，而非出售资产，但也会在合适时进行资本循环；可能有两笔小交易在明年初进行 [76] 问题8: 是否可使用ATM作为2020年资金来源及是否足够，以及2020年与2019年翻新单元数量对比 - 可以使用ATM，是否足够取决于收购情况，也可使用循环信贷额度；预计2020年每季度全面内部升级250 - 350套单元，部分升级约100套单元，到明年第三季度末将在整个投资组合实施智能家居技术项目 [79][82] 问题9: Atera物业税上诉退款情况及是否影响第四季度物业税 - 上诉未解决，与达拉斯市的下一次会议定于11月；未完全计入第四季度物业税，预计退款金额为12.5 - 17.5万美元 [86][87] 问题10: 佛罗里达同店空置情况及是否倾向于翻新单元空置，以及价值增值支出是否放缓 - 空置是多种单元的广泛情况，主要受Parc500物业影响，该物业目前入住率达95%，预计第四季度将改善 [89] - 价值增值支出不会放缓，第三季度翻新的投资回报率是自成立以来最高，将继续投入以获取回报 [90] 问题11: 待售物业情况、收购合同情况、第三季度到第四季度核心FFO增长原因、智能家居技术每单元支出和回报及成本通胀情况 - 待售物业为Southpoint Reserve at Stoney Creek和Woodbridge，预计总售价超5000万美元 [94][95] - 目前没有收购合同 [97] - 第三季度到第四季度核心FFO增长主要来自入住率提升和第三季度收购的贡献，尤其是Avant收购 [98][100] - 智能家居技术每单元成本约1400美元，每月溢价40 - 50美元，投资回报率约30% - 40%，套餐组成变化不大 [102][103] - 劳动力成本上涨7% - 10%，材料成本变化不大，公司能够转嫁成本并保持投资回报率 [104]

财务业绩 - 2019年第三季度净收入1.191亿美元，2018年同期净亏损530万美元；前九个月净收入1.127亿美元，2018年同期为320万美元[11][10] - 2019年第三季度FFO为860万美元，2018年同期为590万美元；前九个月FFO为3060万美元，2018年同期为2300万美元[11][10] - 2019年第三季度AFFO为1330万美元，2018年同期为1030万美元；前九个月AFFO为3890万美元，2018年同期为3000万美元[11][13] 业务运营 - 2019年第三季度收购4处房产，总价约4.843亿美元；出售6处房产，总价约2.899亿美元[6] - 截至2019年9月30

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. Washington D.C. 20549 FORM 10-Q (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or other Jurisdiction of Inco ...

收入和利润（同比环比） - 公司总收入从2018年第一季度的3505.7万美元增至2019年第一季度的4149.1万美元，增加643.4万美元[142] - 租金收入从2018年第一季度的3060万美元增至2019年第一季度的3630万美元，增加570万美元，主要由于每单元月有效租金同比增长5.1%至1007美元[143] - 其他收入从2018年第一季度的450万美元增至2019年第一季度的520万美元，增加70万美元，现有物业其他收入增长4.7%[144] - 公司2019年第一季度净亏损436万美元，较2018年同期净利润1006.4万美元下降1442.4万美元，主要由于房地产销售收益减少和利息费用增加[142] - 净亏损437.3万美元，去年同期为盈利1009.4万美元，同比下降143.3%[179] - FFO为1099.2万美元，同比增加329.1万美元（42.7%），每股基本FFO为0.47美元[179] - Core FFO为1102.7万美元，同比增加275.6万美元（33.3%），每股基本Core FFO为0.47美元[179] - AFFO为1268.9万美元，同比增加314万美元（32.9%），每股基本AFFO为0.54美元[179] 成本和费用（同比环比） - 物业运营费用从2018年第一季度的890万美元增至2019年第一季度的960万美元，增加70万美元，其中维修保养成本增长19.3%，人工成本增长12.3%[145] - 房地产税和保险成本从2018年第一季度的490万美元增至2019年第一季度的580万美元，增加90万美元，主要由于物业税增长19.5%[146] - 咨询和行政费用2019年第一季度为190万美元，顾问自愿放弃约160万美元费用；2018年同期为180万美元，放弃约90万美元费用[148] - 公司一般及行政费用从2018年第一季度的180万美元增至2019年第一季度的220万美元，增长40万美元，增幅22.2%，主要由于股权激励费用增加[149] - 物业一般及行政费用从2018年第一季度的150万美元增至2019年第一季度的170万美元，增长20万美元，增幅13.3%[150] - 折旧及摊销费用从2018年第一季度的1140万美元增至2019年第一季度的1540万美元，增长400万美元，增幅35.1%[151] - 利息支出从2018年第一季度的680万美元增至2019年第一季度的810万美元，增长130万美元，增幅19.1%[152] - 债务清偿及修改成本从2018年第一季度的60万美元降至2019年第一季度的0美元，减少60万美元[153] - 折旧摊销费用1539.8万美元，同比增加402.6万美元（35.4%）[179] 同店运营表现 - 同店物业净营业收入从2018年第一季度的1908.5万美元增至2019年第一季度的2041.7万美元，增长133.2万美元，增幅7.0%[160] - 同店租金收入从2018年第一季度的3035.6万美元增至2019年第一季度的3178.4万美元，增长142.8万美元，增幅4.7%[160][163] - 同店其他收入从2018年第一季度的448.3万美元增至2019年第一季度的469.5万美元，增长21.2万美元，增幅4.7%[160][164] - 同店物业加权平均月租金从2018年3月的958美元增至2019年3月的996美元，增长4.0%[162][163] - 同店物业出租率从2018年3月的94.0%降至2019年3月的93.6%，下降0.4个百分点[162][163] - 物业运营费用860万美元，同比下降10万美元（1.8%），主要因公用事业成本减少50万美元（20.2%）[165] - 房地产税及保险费用520万美元，同比增加40万美元（8.4%），主要因财产税增加40万美元（9.8%）[166] - 物业管理费110万美元，同比增加10万美元（4.4%），主要基于租金收入增加130万美元（3.9%）[167] - 物业行政及管理费用保持平稳，均为120万美元[168] 融资活动 - 公司于2018年11月14日公开发行270.25万股普通股，每股发行价33美元，净筹资约8480万美元，用于偿还Keybank信贷和过桥贷款共8000万美元[131] - 公司于2019年2月20日签订股权分配协议，可通过ATM计划发行和出售总价最高1亿美元的普通股[132] - 公司通过股权分配协议（ATM计划）可发行普通股筹资最高1亿美元，截至2019年3月31日尚未启动销售[186] - 2019年第一季度融资活动净现金流入1.23157亿美元，主因债务净增加约1.578亿美元[190] - 公司获得7500万美元信贷额度，2019年1月提取5250万美元用于房产收购，利率为一个月LIBOR加2.00%-2.50%[197] 债务和利率管理 - 截至2019年3月31日，子公司抵押债务余额9.245亿美元，加权平均利率4.04%，经利率互换调整后为3.22%[191] - 利率互换协议覆盖6.5亿美元浮动利率债务（占浮动债务总额8.869亿美元的73%），加权平均固定利率1.3388%[192][198] - 利率上限协议覆盖3.1亿美元浮动利率债务，将一个月LIBOR上限加权平均控制在5.81%[193] - 公司总债务为9.77亿美元，加权平均利率为4.07%[223] - 浮动利率债务为9.394亿美元，占总债务的96.2%[223] - 利率互换协议锁定6.5亿美元浮动利率债务的利率，占浮动利率债务的73%[223] - 利率互换协议加权平均固定利率为1.3388%[223][226] - 利率上限协议为3.1亿美元债务设定了5.81%的加权平均利率上限[225] - LIBOR每上升0.25%，公司年利息支出将增加72万美元[227] - 调整后总债务加权平均利率为3.28%[223] - 公司通过高评级金融机构进行对冲以降低交易对手信用风险[223][228] 现金流 - 2019年第一季度经营活动净现金流入为1137.6万美元，较2018年同期的313.1万美元增长263%[188] - 2019年第一季度投资活动净现金流出1.3939亿美元，主因以1.321亿美元收购三处房产[189] 股息分配 - 每股股息0.275美元，同比增长10%，AFFO对股息覆盖率为1.92倍[179] - 公司2019年第一季度宣布每股季度股息0.275美元，于2019年3月29日支付[213] 资本支出和改造项目 - 公司预计每套公寓单元年度维修支出575-725美元，非经常性资本支出储备250-350美元[203] - 截至2019年3月31日，公司拥有620万美元装修价值增值储备，计划完成1000套内部改造[203] - 2019年第一季度改造支出总额427.3万美元，其中内部改造248.8万美元，外部及公共区域178.5万美元[203] - 通过绿色改造项目，公司预计每个物业水/污水成本降低至少15%，2018年17个物业实现公用事业成本减少约140万美元[204] - 2019年第一季度公用事业成本相比2018年同期减少约20万美元[204] REIT合规与税务 - 作为REIT，公司必须每年分配至少90%的应税收入（不含股息扣除和资本利得），限制留存收益用于资本支出的能力[185] - REIT资格要求将至少90%的应税收入分配给股东[222] - 2019年第一季度TRS未产生重大税务支出[222] 合同义务和承诺 - 公司总合同义务和承诺为11.75542亿美元，其中2023年到期5.6947亿美元，此后到期92.2243亿美元[202] - 运营物业抵押债务本金支付总额9.11129亿美元，利息支出1.92521亿美元[202] - 持有待售物业抵押债务本金支付总额1333.4万美元，利息支出167.4万美元[202] - 信贷安排本金支付总额5250万美元，利息支出438.4万美元[202] 投资组合概况 - 公司投资组合包含38个多户房产，主要位于美国东南和西南部，共计13211个单元，出租率为93.6%，加权平均月有效租金为每单元1007美元[129] 流动性管理 - 公司长期流动性需求包括收购多户房产、翻新及资本支出所需资金，预计通过信贷额度、债务或股权发行等多种渠道满足[184]