业绩总结 - 2021年第一季度净亏损为690万美元，相较于2020年第一季度的净收入2800万美元[6] - 第一季度总收入为5180万美元，较2020年第一季度的5260万美元下降[8] - 第一季度的FFO为1380万美元，每股稀释收益为0.55美元，较2020年第一季度的1240万美元和0.48美元有所增加[8] - 第一季度的Core FFO为1410万美元，每股稀释收益为0.56美元，较2020年第一季度的1360万美元和0.53美元有所增加[8] - 第一季度的AFFO为1600万美元，每股稀释收益为0.64美元，较2020年第一季度的1530万美元和0.59美元有所增加[8] - 第一季度的同店物业NOI为2830万美元，较2020年第一季度的2840万美元下降0.3%[8] - 2021年第一季度租金收入为50,340千美元，同比下降1.5%[33] - 2021年第一季度总支出为48,548千美元，同比下降4.9%[33] - 2021年第一季度的NOI为29,581千美元，2020年同期为29,985千美元，下降1.35%[85] - 2021年第一季度的Same Store NOI为28,267千美元，2020年同期为28,359千美元，下降0.32%[85] 用户数据 - 截至2021年3月31日，37个物业的加权平均有效月租为1130美元，实际入住率为95.3%[6] - 截至2021年3月31日，NexPoint Residential Trust的同店物业出租率为95.3%，较2020年同期的94.2%增加1.1%[38] - 同店物业的每个出租公寓单位的加权平均月有效租金为1,127美元，同比增加13美元，增幅为1.2%[38] - DFW地区新租赁增长3.1%，租金增长为$30.85，续租增长2.8%，租金增长为$26.22[20] - HOU地区新租赁增长-0.2%，租金下降$2.51，续租增长0.5%，租金增长为$5.86[20] - CHA地区新租赁增长4.5%，租金增长为$46.51，续租增长3.0%，租金增长为$30.42[20] 未来展望 - 2021年全年的核心FFO每股预期为$2.21，较之前的$2.25有所下降[26] - 2021年同店租金收入预期增长4.4%，总收入预期增长4.3%[26] - 2021年全年预计NOI为121,356千美元，2021年第二季度预计为29,625千美元[90] 新产品和新技术研发 - 第一季度完成了285个全新和部分升级，并租出421个升级单元，平均月租溢价为163美元，投资回报率为20.7%[6] - Arbors of Brentwood的平均租金在翻新前为1,041美元，翻新后为1,204美元，租金变化幅度为15.8%[54] - Atera Apartments的翻新单位完成率为172/380，翻新成本为3,276美元，投资回报率为53.4%[54] - Sabal Palm at Lake Buena Vista的翻新单位完成率为634/400，翻新成本为599美元，投资回报率高达171.8%[56] 负面信息 - 第一季度净收入为-$6,879千，较2020年同期的$27,955千下降[24] - 2021年第一季度每股亏损为0.27美元，而2020年同期每股收益为1.10美元[33] - 2021年第一季度的疫情相关费用为24千美元，2020年同期未发生此费用[85] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第一季度支付的每股现金股息为0.34125美元，股息收益率为2.69%[17] - 公司的浮动利率抵押贷款的平均利率为1.73%[60] - 公司在2021年3月31日的企业信用额度为$183,000,000，利率为2.61%，到期日为2022年1月28日[62] - 公司已签订的利率互换协议有效覆盖了11亿美元的浮动利率抵押贷款债务的100%以及1.83亿美元浮动利率信用设施的38%[71]

财务数据关键指标变化 - 净收入变化主要因房地产销售收益减少5850万美元、物业运营总费用增加450万美元和折旧摊销费用增加1330万美元，部分被总收入增加2370万美元抵消[29] - 截至2020年12月31日，公司总负债14亿美元，加权平均利率1.94%，其中13亿美元为浮动利率债务[375] - 截至2020年12月31日，公司总负债调整后的加权平均利率为3.06%[375] - 每季度伦敦银行同业拆借利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用成本将增加约28万美元；变动0.50%，增加约56万美元；变动0.75%，增加约84万美元；变动1.00%，增加约112万美元[379] 物业业务线数据关键指标 - 2019 - 2020年同店物业有24处，包含9074套公寓[29] - 截至2020年12月31日，公司拥有37处物业，共14069套单元，入住率约94.1%，每套已入住公寓加权平均月有效租金为1128美元[31] - 截至2020年12月31日，公司已完成5355套单元的翻新，每套单元平均月租金增加126美元，每套翻新单元平均成本7039美元[39] - 公司预留约1060万美元用于增值计划，将完成约1205套室内翻新[39] 公司投资与杠杆目标 - 公司目标将杠杆率降至贷款与价值比的40 - 45%[34][41] - 公司可能将最多30%的投资组合分配到房地产相关债务、夹层贷款等[36] 公司与顾问费用相关 - 公司与BH合作管理物业，支付约3%的总收入作为管理服务费用[44] - 公司需向顾问支付年度顾问费，为平均房地产资产的1.00%[50] - 对贡献资产的顾问费在任何日历年不得超过450万美元[52] - 公司需支付顾问年度管理费，为平均房地产资产的0.20%，贡献资产的管理费每年不超89万美元，新资产无此限制但受费用上限约束[55][56] - 顾问运营费用、咨询和管理费及公司一般行政费用每年不超平均房地产资产的1.5%，证券发行费用、并购等特殊业务费用不受此限[60] 咨询协议相关 - 咨询协议为期一年，每年需获董事会批准，2021年2月15日董事会批准续约一年[61] - 咨询协议可由董事会、股东或顾问提前30 - 60天书面通知终止，“转让”时自动终止[62] 注册权与赔偿协议 - 公司与顾问签订注册权协议，需为顾问因费用获得的普通股股份提交注册声明并承担费用[65] - 公司需对顾问的某些行为或疏忽进行赔偿并预付合理费用[66] 公司与BH管理协议 - 公司物业由BH管理，管理协议持续至协议两周年后的日历月最后一天，到期后自动按月续约，可提前60天书面通知终止[69][71] - BH收取的管理费约为每月每处物业毛收入的3%，建设监督费为总项目成本的5 - 6%[69][77] - 管理协议终止时，若因公司原因或物业损毁等，公司需支付BH相应赔偿，终止后还需支付相当于最后一个月全额管理费50%的收尾管理费[74][75] - 拥有物业的实体需为物业投保并将BH列为“附加被保险人”，BH需为员工投保工伤险，费用由实体承担[76] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有3名员工[90] 利率衍生品相关 - 截至2020年12月31日，公司签订的利率互换协议有效固定了11亿美元浮动利率抵押贷款债务的利率，占比100%[375] - 截至2020年12月31日，公司签订的利率上限协议有效将3.93亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为加权平均5.16%，期限一般为3至4年[376] - 公司通过运营合伙企业签订了13笔利率互换交易，名义金额合计12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均1.3792%的固定利率[377] 公司市场风险 - 公司主要市场风险为债务的利率风险和利率衍生品的交易对手信用风险[375] 公司物业法规与风险 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》《公平住房法案》等法规[81][82] - 公司物业面临环境相关风险，如污染、室内空气质量问题等[83][86]

财务数据和关键指标变化 - 2020年净收入4400万美元，摊薄后每股1.74美元，2019年为9910万美元，摊薄后每股4.03美元 [11] - 2020年同店净营业收入增加210万美元，增幅3.2% [11] - 2020年核心资金运营为5550万美元，摊薄后每股2.20美元，较2019年每股增长14% [11] - 2020年总收入2.048亿美元，净营业收入1.161亿美元，较2019年分别增长13.1%和13.2% [12][18] - 2020年净营业收入利润率为56.7%，与2019年同期持平 [12] - 截至2020年12月31日，更新后的每股资产净值区间为42.83 - 52.94美元，中点为47.88美元，较2019年12月31日的46.31美元增长3.2% [14] - 2020年第四季度每股股息为0.34125美元，2021年3月31日将支付相同金额股息 [14][15] - 自成立以来股息增长66%，2020年核心资金运营覆盖股息1.72倍，派息率为核心资金运营的58% [15] - 2021年核心资金运营摊薄后每股预计在2.16 - 2.35美元之间，中点为2.25美元，较2020年增长2.3% [21] - 2021年同店收入预计增长3.9% - 5.2%，中点为4.5%；同店费用预计增长5.3% - 7.9%，中点为6.6%；同店净营业收入预计增长0.9% - 5.1%，中点为3% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年完成1679次全面和部分翻新，平均每月租金溢价131美元，投资回报率21.7% [12] - 截至2020年12月31日，完成5355次全面部分升级、4286次厨房升级和洗衣机烘干机安装、8880次技术包安装，平均每月租金溢价分别为126美元、48美元和44美元，投资回报率分别为21.5%、74.2%和33.8% [13] - 2020年收购一处资产，花费8450万美元；出售四处资产，获得1.43亿美元 [27] - 2021年预计完成至少1300次全面内部升级，平均成本约1万美元/单元，平均每月溢价约170美元，投资回报率约20% [33] - 2021年预计完成约75次部分内部升级，平均成本4400美元/单元，平均每月溢价77美元，投资回报率21% [33] - 2021年预计完成约100次其他小型内部升级，平均成本约1000美元/单元，平均每月溢价50美元，投资回报率超30% [34] - 2021年预计安装约425套洗衣机烘干机，平均成本850美元/单元，平均每月溢价44美元，投资回报率约60% [34] - 2021年预计增加700个智能家居技术包，平均每月溢价40 - 45美元，利润率52% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，10个市场中有6个表现强劲，纳什维尔和奥兰多基本持平，休斯顿略有负增长 [23] - 2020年第四季度，同店净营业收入增长显著的市场为凤凰城（11.3%）和达拉斯（4.9%） [23] - 2020年第四季度，9个市场中有8个实现1%或以上的收入增长，前五名是凤凰城（8.4%）、南佛罗里达（3.9%）、达拉斯 - 沃思堡（3.3%）、坦帕（3%）和纳什维尔（2.9%） [24] - 2020年第四季度，续约转化率为53%，10个市场中有5个续约增长率至少为2% [24] - 2020年第四季度，同店入住率保持在94%以上，截至当天上午，投资组合出租率为96.5%，60天趋势良好，为91.5% [24] - 2020年，同店利润率提高到55.8%，同店平均租金和收入分别增长1.3%和3.6% [25] - 2020年，9个市场中有6个净营业收入增长至少3.9%，显著增长的市场为凤凰城（12.3%）和南佛罗里达（10%） [25] - 2020年，8个市场实现至少2.4%的收入增长，前五名是凤凰城（8%）、南佛罗里达（6.1%）、夏洛特（5.2%）、坦帕（5%）和纳什维尔（4.8%） [26] - 2020年4 - 12月，投资组合收取了98.5%的总费用，付款计划数量逐月减少，截至周五，2020年付款计划收款率为97.2% [26] - 2021年，预计亚特兰大同店净营业收入增长6.7%，预算收入增长5.6% [28] - 2021年，预计坦帕同店净营业收入增长约5.5%，收入增长达到4% - 5% [29] - 2021年，预计南佛罗里达同店净营业收入增长5.4% [30] - 2021年，预计夏洛特同店净营业收入增长5%，收入增长4% - 5% [31] - 2021年，预计凤凰城和拉斯维加斯同店净营业收入增长3% - 5%，收入增长4.5% [31] - 2021年1月净迁入率为10.9%，主要来自加利福尼亚（11%）、纽约（9%）、俄亥俄（8%）和伊利诺伊（超5%）；2021年1月净迁入率为14.4%，较2020年1月增长约3.5%，加利福尼亚占比从2020年1月的11%升至19%，纽约占比从约6%升至14% [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心是内部增长型公司，继续执行增值业务计划 [12][33] - 2021年预计收购1 - 2亿美元的房产，同时处置7500 - 1.5亿美元的资产，可能出售纳什维尔的部分资产 [32] - 鉴于当前交易市场竞争激烈，公司目前专注于内部增长和资本循环利用，暂不考虑其他外部增长机会 [63] - 公司对研究三角区（罗利、达勒姆）感兴趣，认为该市场有增长潜力 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年面临挑战，但公司在资本配置和盈利方面表现良好，是自2015年4月上市以来表现最好的房地产投资信托基金股票之一 [17] - 公司对2021年持乐观态度，努力为股东创造又一年的净营业收入大幅增长 [36] - 预计2021年入住率将有显著提升，是增长的主要驱动力，之后租金也会随之增长 [69] - 认为净迁入趋势不会因疫苗或其他因素而逆转，阳光地带城市具有吸引力，租户不太可能返回原居住地 [84] 其他重要信息 - 2020年杂项收入约180万美元，主要是滞纳金和管理费，预计今年在疾控中心相关限制解除后仍可收取 [41] - 2021年坏账假设约为120个基点，实际情况可能好于2020年 [59] - 第四季度从地方援助和刺激计划中获得约100万美元援助，市场上还有超70亿美元可用援助未计入指导范围 [61][62] - 公司与NAREIT计算基本一致，若出售相关房产，提前还款罚金已计入指导范围 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 房地产税对2021年指导预期的影响及评估范围的确定性和保守程度 - 指导预期中，租金收入增加约90个基点和房产税减少约130万美元是两个重要驱动因素，两者相加可带来5%的投资回报率增长。中点预期较为保守，考虑了田纳西州房产税的不确定性，预计房产税不会超过基本情况，有望在0 - 130万美元之间实现更乐观的结果 [40] 问题2: 杂项收入的构成及是否可重复 - 杂项收入主要是2020年收取的滞纳金和管理费，低于历史水平，预计在疾控中心相关限制解除后今年仍可收取。此外，财务报表上的177万美元杂项收入主要是商业中断保险收入，来自2019年10月被摧毁的房产，该房产重建后将增加净营业收入，杂项收入将减少 [41][76] 问题3: 付款计划数量及2021年1月收款百分比与之前的比较 - 付款计划数量从2020年4月的959个降至年底的168个，2021年2月降至98个。2021年1月收款率为95%，较2019年同期低70个基点，较趋势低30个基点，但目前已赶上趋势 [46][48][49] 问题4: 核心资金运营与NAREIT计算的差异及是否有重大提前还款罚金 - 公司与NAREIT计算基本一致，若出售相关房产，提前还款罚金已计入指导范围 [50] 问题5: 纳什维尔同店租金收入大幅增长但入住率持平、租金率略降的原因 - 可能是由于新增了一处房产计入统计范围 [53] 问题6: 第四季度入住率下降90个基点的主要驱动因素及翻新和非翻新单元需求是否偏离预期 - 需求未偏离预期，入住率下降主要是由于休斯顿一处房产更换管理后出现一些驱逐情况（目前已恢复至约94%入住率）和夏洛特一处房产发生小火灾影响了入住率，目前这些资产入住率已恢复到94%以上 [58] 问题7: 2021年指导预期中假设的坏账金额及第四季度从州政府租赁援助债券中获得的收益 - 2021年坏账假设约为120个基点，实际情况可能好于2020年。第四季度从地方援助和刺激计划中获得约100万美元援助 [59][61] 问题8: 指导预期中是否考虑了额外援助 - 未将额外援助计入指导范围，市场上还有超70亿美元可用援助，若获得将是额外收益 [62] 问题9: 是否探索替代外部增长机会 - 目前不考虑偏离核心的多户住宅增值业务，专注于内部增长和资本循环利用，会像2020年一样进行股票操作 [63] 问题10: 哪些市场平衡了表现较强的市场及其表现不佳的原因 - 达拉斯、沃思堡和纳什维尔表现相对较弱，若税收情况达到乐观预期，这些市场将超过中点预期，主要受税收因素影响 [67] 问题11: 排除翻新项目提升后，第四季度同店租金率变化情况 - 有机增长约70个基点 [68] 问题12: 就入住率而言，当前水平是否是上限，租金率是否有提升潜力 - 入住率有很大提升空间，将是增长的主要驱动力，稳定后租金率也会提升，预计入住率提升0.5% - 1.5%，不太可能超过96% [69][71] 问题13: 早期租赁申请数据中，是否有来自州外或外地居民的净迁入效应可量化 - 有明显的净迁入效应，2021年1月净迁入率为14.4%，较2020年1月增长约3.5%，主要来自加利福尼亚、纽约、俄亥俄和伊利诺伊等州 [75] 问题14: 休闲旅游对奥兰多和拉斯维加斯市场的影响及净迁入趋势是否会逆转 - 奥兰多市场在2020年受主题公园关闭影响较大，一处房产入住率降至90%，预计2021年将改善；拉斯维加斯市场受影响较小，因来自加利福尼亚的迁入抵消了部分影响，全年表现良好。认为净迁入趋势不会因疫苗或其他因素逆转，这些城市具有吸引力，租户不太可能返回原居住地 [82][84] 问题15: 资产净值计算中资本化率下调30个基点的原因及对资本化率的信心 - 主要是高端市场资本化率收紧，低于5%，市场调查和交易情况显示资本化率较低，如坦帕和夏洛特的一些资产交易资本化率低于4%，公司投标时保持在4.4% - 4.5%，市场上有大量资金，导致阳光地带此类产品供需失衡 [89] 问题16: 是否喜欢公司目前规模，是否有多元化或进入新市场的优势 - 公司不追求大规模扩张，更关注股价提升和股东利益。对研究三角区（罗利、达勒姆）感兴趣，认为该市场有增长潜力，其他方面对目前业务感到满意 [90] 问题17: 损益表中公司一般行政费用（TNA）项目下降及明年预计回升的原因 - 下降可能是由于疫情期间差旅等费用减少，计入公司一般行政费用。指导预期中为保守起见，将其平均调整回历史水平，预计不会有大幅增加 [92] 问题18: 资本循环利用在当前资本化率动态下是否会在首日摊薄每股收益 - 公司曾先收购房产再处置，这种方式是现金增值的。具体交易可能因购买价格和资本化率不同而有摊薄情况，但公司目标是在三年后实现75 - 125个基点的增值，且通常循环利用的是经过翻新的旧房产，新交易通过再融资和更低的债务成本可增加核心资金运营 [94][95]

公司投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合包含36处多户住宅物业，共13657套公寓，出租率约95.0%，每出租公寓单元月有效租金加权平均为1122美元[148] 普通股发行情况 - 2019年ATM计划下，2019年公司发行1565322股普通股，均价45.98美元，总收益约7200万美元；2020年前九个月发行560000股，均价50.00美元，总收益2800万美元，该计划于2020年2月27日到期[150] - 2020年ATM计划下，截至2020年9月30日的三个月和九个月内，公司发行243032股普通股，均价41.76美元，总收益约1010万美元[151] - 2019年公司发行1565322股普通股，平均价格45.98美元/股，总收益约7200万美元[232] - 2020年9月30日止九个月，公司按2019年ATM计划发行560000股普通股，平均价格50美元/股，总收益2800万美元[232] - 2020年2月27日，2019年ATM计划达到1亿美元的总销售额并到期[232] - 2020年3月4日，公司与多家机构签订股权分销协议，可发售最高2.25亿美元普通股[233] - 2020年前三季度，公司按每股41.76美元的平均价格发行243,032股普通股，总收益约1010万美元，支付销售代理费用和其他发行成本各约20万美元[233] 第三季度财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度总营收50990000美元，2019年同期为46833000美元，增加4157000美元[164] - 2020年第三季度总费用45146000美元，2019年同期为42600000美元，增加2546000美元[164] - 2020年第三季度净收入29641000美元，2019年同期为119104000美元，减少89463000美元[164] - 2020年第三季度租金收入49600000美元，2019年同期为45900000美元，增加约3700000美元，主要因加权平均月有效租金增长2.5% [165] - 2020年第三季度其他收入1400000美元，2019年同期为1000000美元，增加约400000美元，主要因有线电视收入增加500000美元[166] - 2020年第三季度物业运营费用11900000美元，2019年同期为11500000美元，增加约400000美元，主要因疫情费用增加200000美元[167] - 2020年第三季度房地产税和保险费用7700000美元，2019年同期为6700000美元，增加约1000000美元，主要因收购处置活动及物业税增加600000美元（增幅10.6%）[168] - 2020年三季度物业管理费为150万美元，较2019年同期的140万美元增加约10万美元[169] - 2020年三季度咨询和行政费用为200万美元，较2019年同期的190万美元增加，2020年和2019年三季度分别自愿放弃约380万和230万美元相关费用[170] - 2020年三季度公司一般及行政费用为280万美元，较2019年同期的230万美元增加约50万美元[171] 前九个月财务数据关键指标变化 - 2020年前九个月租金收入为1.499亿美元，较2019年同期的1.283亿美元增加约2160万美元，加权平均月有效租金增长2.5% [177] - 2020年前九个月其他收入为430万美元，较2019年同期的310万美元增加约120万美元[178] - 2020年前九个月物业运营费用为3560万美元，较2019年同期的3130万美元增加约430万美元[179] - 2020年前九个月房地产税和保险费用为2350万美元，较2019年同期的1810万美元增加约540万美元，其中财产税增加420万美元，增幅25.9% [180] - 2020年前九个月折旧和摊销成本为6250万美元，较2019年同期的4570万美元增加约1680万美元[185] - 2020年前九个月利息费用为3370万美元，较2019年同期的2660万美元增加约710万美元[186] - 2020年前九个月房地产销售收益为6920万美元，较2019年同期的1.277亿美元减少约5850万美元[187] - 2020年前9个月总营收1.54252亿美元，较2019年的1.3139亿美元增加2286.2万美元，增幅17.4%[203] - 2020年前9个月总运营费用6620.6万美元，较2019年的5712.6万美元增加908万美元，增幅15.9%[203] - 2020年前9个月总净营业收入（NOI）8804.6万美元，较2019年的7426.4万美元增加1378.2万美元，增幅18.6%[203] 第三季度同店与非同店业务数据关键指标变化 - 2020和2019年第三季度末，同店池中有28处房产，共9926套公寓[193] - 2020年第三季度同店租金收入3346.8万美元，较2019年的3232.8万美元增加114万美元，增幅3.5%[194] - 2020年第三季度非同店租金收入1611万美元，较2019年的1352.6万美元增加258.4万美元，增幅19.1%[194] - 2020年第三季度同店运营费用1464.7万美元，较2019年的1438.8万美元增加25.9万美元，增幅1.8%[194] - 2020年第三季度非同店运营费用749.9万美元，较2019年的634.5万美元增加115.4万美元，增幅18.2%[194] - 2020年第三季度同店净营业收入1940.7万美元，较2019年的1857.5万美元增加83.2万美元，增幅4.5%[194] - 2020年第三季度非同店净营业收入943.7万美元，较2019年的752.5万美元增加191.2万美元，增幅25.4%[194] - 截至2020年9月30日，第三季度同店房产出租率约95.1%，每间公寓月有效租金1058美元；2019年同期出租率约93.4%，月有效租金1039美元[196] - 2020年第三季度同店物业运营费用780万美元，较2019年的790万美元减少10万美元，减幅0.5%[199] 前九个月同店业务数据关键指标变化 - 2020年和2019年9月30日止九个月，同店池中有24处房产，共9074套公寓[202] - 截至2020年9月30日，同店物业出租率约94.9%，每出租公寓单元月加权平均有效租金1042美元；2019年同期出租率约93.3%，租金1026美元[205] - 2020年前9个月同店租金收入8990万美元，较2019年的8590万美元增加400万美元，增幅4.6%[206] - 2020年前9个月同店其他收入170万美元，较2019年的210万美元减少40万美元，降幅19.4%[207] - 2020年前9个月同店物业运营费用2060万美元，较2019年的2050万美元增加10万美元，增幅0.4%[208] - 2020年前9个月同店房地产税和保险费用1430万美元，较2019年的1300万美元增加130万美元，增幅10.1%[209] - 2020年前9个月同店物业管理费270万美元，较2019年的260万美元增加10万美元，增幅3.8%[210] - 2020年前9个月同店物业一般及行政费用240万美元，较2019年的260万美元减少20万美元[211] FFO、Core FFO、AFFO指标变化 - 2020年9月30日止三个月，FFO为1720万美元，2019年同期为860万美元，增加约860万美元[223] - 2020年9月30日止三个月，Core FFO为1330万美元，2019年同期为1150万美元，增加约180万美元[224] - 2020年9月30日止三个月，AFFO为1510万美元，2019年同期为1330万美元，增加约180万美元[225] - 2020年9月30日止九个月，FFO为4160万美元，2019年同期为3060万美元，增加约1100万美元[226] - 2020年9月30日止九个月，Core FFO为4130万美元，2019年同期为3350万美元，增加约780万美元[227] - 2020年9月30日止九个月，AFFO为4650万美元，2019年同期为3890万美元，增加约760万美元[228] 公司资金储备与计划 - 截至2020年9月30日，公司有1190万美元的翻新增值储备金用于计划的资本支出[229] 公司现金流情况 - 2020年前三季度，经营活动提供净现金4652.4万美元，2019年同期为3894.3万美元；投资活动提供净现金9939.9万美元，2019年同期使用2.97025亿美元；融资活动使用净现金1.08489亿美元，2019年同期提供2.76434亿美元[235][236][237] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，子公司第三方抵押贷款债务约11亿美元，加权平均利率1.82%，调整后加权平均利率3.10%[238] - 截至2020年9月30日，利率互换协议有效覆盖100%的11亿美元浮动利率抵押贷款债务和53.9%的2.15亿美元浮动利率信贷安排[239] - 截至2020年9月30日，利率上限协议覆盖11亿美元浮动利率抵押贷款债务中的3.465亿美元，有效将其一个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为加权平均5.74%[240] - 2019年1月28日，公司签订7500万美元公司信贷安排，多次增加额度，截至2020年9月30日，未偿还本金总额为2.15亿美元，2020年10月13日将到期日延长至2022年1月28日[244] - 公司通过OP与多家银行进行13笔利率互换交易，名义金额合计12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均1.3792%的固定利率[246] - 截至2020年9月30日，一个月伦敦银行同业拆借利率为0.1483%[248] - 公司有3笔远期利率互换交易，名义金额合计4925万美元，加权平均固定利率为1.0678%[250] - 运营物业抵押贷款债务本金支付总额为11.21805亿美元，利息费用为1.47155亿美元，总计12.6896亿美元；信贷安排本金支付为2.15亿美元，利息费用为188.3万美元，总计2.16883亿美元；总合同义务和承诺为14.85843亿美元[252] - 截至2020年9月30日，公司签订了13笔利率互换交易，名义金额总计12亿美元，使用的1个月伦敦银行同业拆借利率为0.1483%[252] - 2020年10月13日，公司将企业信贷安排的到期日从2021年1月28日延长至2022年1月28日[253] - 截至2020年9月30日，公司总负债13亿美元，加权平均利率3.08%，其中13亿美元为浮动利率债务[272] - 截至2020年9月30日，利率互换协议有效覆盖11亿美元未偿还浮动利率抵押贷款债务的100%和2.15亿美元浮动利率信贷安排的53.9%[272] - 截至2020年9月30日，公司签订的利率上限协议有效将3.465亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为加权平均利率5.74%，协议期限一般为三到四年[273] - 公司通过运营合伙企业与交易对手方进行了十三笔利率互换交易，名义金额合计12亿美元，有效将该金额的浮动利率（一个月伦敦银行同业拆借利率）替换为加权平均固定利率1.3792%[274] - 每季度伦敦银行同业拆借利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用成本将大约增加25万美元；变动0.50%，增加50万美元；变动0.75%，增加75万美元；变动1.00%，增加100万美元[275] - 公司有以美元伦敦银行同业拆借利率为基准的重大合同，正在监测相关活动并评估相关风险[277] 公司翻新支出情况 - 公司预计每公寓单元年均维修保养费用为575 - 725美元，非经常性资本支出和/或贷款人要求的置换储备金为250 - 350美元；计划在收购后前36个月内每单元投资4000 - 10000美元进行增值改造；截至2020年9月30日，有1190万美元的翻新增值储备金，将完成约1600个室内翻新计划[254] - 2020年第三季度和前九个月的室内翻新支出分别为231万美元和743.3万美元，2019年分别为332.2万美元和878.3万美元；2020年第三季度和前九个月的外部和公共区域翻新支出分别为447.4万美元和1543.2万美元，2019年分别为252.4万美元和766.1万美元[254] 公司绿色项目情况 - 截至2020年9

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为2960万美元，摊薄后每股1.19美元，2019年第三季度为1.191亿美元，摊薄后每股4.84美元 [8] - 同店净营业收入（NOI）增加80万美元，增幅4.5%，2020年年初至今同店NOI为5150万美元，去年同期为4920万美元，同比增长4.7% [8] - 2020年第三季度核心资金运营（Core FFO）为1330万美元，摊薄后每股0.53美元，较2019年第三季度增长12.8% [8] - 第三季度总收入为5100万美元，总NOI为2880万美元，同比分别增长9%和10.3% [9] - 截至9月30日的九个月NOI利润率为57%，高于2019年同期的56.4% [9] - 截至9月30日，已完成7584次全面和部分升级，平均每月租金溢价97美元，投资回报率24.4% [9] - 截至2020年第三季度，通过股权回购计划累计回购约240万股股票，平均回购价格为每股25.70美元 [9] - 净资产价值（NAV）每股范围上调，低端为38.19美元，高端为46.22美元，中点为42.2美元，较上一季度中点增长10%，较2019年9月30日增长12.5% [10] - 第三季度股息为每股0.3125美元，董事会宣布12月31日支付每股0.34美元股息，较上一季度增长9.2%，自成立以来股息累计增长65.7% [10][11] - 年初至今，股息由Core FFO覆盖1.71倍，Core FFO派息率为58% [11] - 2020年前三季度收入为1.543亿美元，较上一年同期增长17.4%；净收入为8800万美元，较去年增长18.6%；Core FFO为4130万美元，摊薄后每股1.64美元，同比增长18.8% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成425次全面和部分翻新，276套升级单元已出租，平均每月租金溢价141美元，季度投资回报率22.5% [9] - 第四季度预算内室内翻新单元从290套略增至约325套 [22] - 第三季度处置Eagle Crest物业，售价5550万美元，约合每套12.4万美元，产生45%的杠杆内部收益率（IRR）和近6倍的投资资本回报 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 10个市场中有6个新租赁增长率至少达到2%或更高，其中凤凰城6.3%、坦帕4.6%、夏洛特3.3%、达拉斯 - 沃思堡2.9%、拉斯维加斯2.6%；休斯顿和奥兰多求租价格各下降约2%，但环比有所改善 [18] - 有效续约率增长1.4%，居民留存率保持在52.5% [19] - 10月份租赁活动积极，900多笔新租赁和续约综合增长1.4% [19] - 同店NOI增长显著的市场为达拉斯、凤凰城和坦帕，季度增长率均达到8.5%或更高 [19] - 整体投资组合入住率同比提高170个基点，第三季度末达到95.1%，目前为94.6%，出租率97%，60天趋势为健康的92.1% [19] - 第三季度租金收取率为97.2%，环比提高60个基点；低于投资组合平均水平的市场为亚特兰大96.1%、夏洛特95.2%和拉斯维加斯92.9% [20] - 新租赁申请中，来自加利福尼亚州、纽约州和伊利诺伊州的申请占比35%；年初至今，分别有325名、175名和115名来自这三个州的居民申请新租赁，分别占新州迁移总数的19%、9%和7% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行增值业务计划，完成翻新并出租升级单元以提高租金和投资回报率 [9] - 利用ATM发行股票以获得资金，并在市场低迷时回购股票，创造股东价值 [14] - 对信贷安排进行延期，以优化债务结构 [15] - 目标是实现高个位数至低两位数的同店NOI增长，以及相应的年度两位数收益和股息增长 [24] - 与专注于A类资产和沿海市场的上市公司同行相比，公司在主要阳光地带市场表现出色，具有较强的抗风险能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济受到COVID - 19的前所未有的破坏，但大多数市场的资本化率似乎保持稳定 [10] - 租金收取情况在第三季度保持强劲，B类租金收取总体上超过A类和C类，公司在B类细分市场表现出色 [11] - 目前租金收取的最大阻碍是无法完全处理驱逐程序，尽管《关怀法案》下的驱逐禁令于7月7日结束，但总统行政命令将驱逐禁令延长至12月31日 [11] - 第二轮刺激措施的缺乏似乎对公司的租金收入或入住率没有重大影响 [12] - 大多数市场对公司产品的需求强劲，新租赁和续约租金增长良好，翻新单元需求旺盛，部分原因是A类产品租户的降级效应 [12] - 公司认为专注于主要阳光地带市场的战略使其处于有利地位，Core FFO在疫情期间实现了19%的同比增长，显示了业务的弹性、B类产品和居民的稳定性以及公司团队的出色表现 [13] - 尽管经营环境具有挑战性，但公司仍有望在2020年实现约2.10美元的Core FFO，管理层建议的股息增长9.2%，符合公司维持60% Core FFO派息率的战略，且预期可能较为保守 [24] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，投资者不应过度依赖此类陈述 [4] - 会议还分析了资金运营（FFO）、核心资金运营（Core FFO）、调整后资金运营（AFFO）、净营业收入（NOI）和净债务等非GAAP财务指标，这些指标应作为GAAP计算的净收入损失和总债务的补充 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否与年初至今的1.5% - 1.6%一致，以及坏账在总投资组合和同店池之间的细分情况 - 第三季度总坏账约为1.5%，与年初至今一致；Q2租金目前已收回近99%，坏账随时间减少；同店池中，拉斯维加斯、夏洛特和亚特兰大市场相对较弱，分别约为93%、95%和96%，其余市场平均高于97.2% [29] 问题2: 是否对投资组合中的失业情况进行了更新分析 - 公司正努力收集相关数据，目标是在11月的NAREIT会议上展示 [31] 问题3: 如何对潜在收购资金来源进行排序，包括机会性头寸和ATM发行 - 公司倾向在接近或高于NAV高端时使用ATM发行股票，以保持信贷安排的灵活性并偿还部分债务；出售Eagle Crest获得约2500万美元现金，可用于机会性1031交易；目前除凤凰城市场外，暂无新的收购或处置计划 [32] 问题4: 目前市场上待售产品数量和卖家定价预期情况 - 市场上待售产品明显减少；部分交易是疫情前签约但在疫情期间失败的项目，卖家愿意以之前估值的95% - 97%出售；市场定价仍然竞争激烈，部分市场资本化率持平甚至下降 [36] 问题5: 第四季度3.2%的坏账费用是保守估计还是实际预期 - 这是最坏情况的假设，公司希望取得更好的结果 [39] 问题6: 目前空置单位的需求情况，与疫情前相比租赁空置单位所需时间，以及租户在价格点上的交易趋势 - 从Q2到Q3，空置单位的平均空置天数减少了约5天，目前接近40天以下，虽高于正常水平但仍在改善；存在租户降级效应，新租赁申请显示租户家庭收入有所增加 [40] 问题7: 未来是否能维持翻新项目的高回报率，是否会减少翻新项目 - 公司已减少翻新项目计划，从原计划的2500套降至2000套，再降至1800套；已完成的1800套翻新项目仍保持20%以上的投资回报率；第四季度计划在健康市场进行300多套翻新，希望在2021年第一或第二季度恢复到疫情前每年2500套的水平 [44] 问题8: 公寓行业是否已度过最困难时期 - 公司认为阳光地带市场情况不同，需求仍然存在，如凤凰城租金有6%以上的增长，且有来自加利福尼亚州的大量新租赁申请；目前无法推进驱逐程序影响了数据表现，但公司在季度末后仍能有效收回租金，预计整体坏账不会像季度末数据显示的那么大 [51][52] 问题9: 同店维修和维护费用（R&M）以及资本支出（capex）下降是否有意为之且可持续，是否有递延支出 - R&M费用下降是合理的，由于租户留存率提高和入住率上升；预计年底前不会有大幅的capex增加，这种情况是可持续的 [57] 问题10: 房地产税评估情况，是否有新评估影响税收应计轨迹 - 目前没有重大的房地产税评估变化，公司对全年的税收数据有信心 [58] 问题11: 今年翻新项目数量减少是受市场观点还是入住率和留存率影响，以及如何恢复到2500套的水平 - 两者都有影响，在奥兰多、休斯顿和拉斯维加斯等市场，翻新项目减少与市场趋势有关；除奥兰多外，其他市场有望恢复翻新项目；公司认为当驱逐禁令解除且租户留存率良好，入住率保持在90%以上且续约租金有3% - 6%的增长时，可恢复到之前的翻新速度 [63][66] 问题12: 宏观环境需要怎样变化才能从保守策略转向提高租金策略 - 需要看到驱逐禁令解除，且租户留存率良好，入住率保持在90%以上，续约租金有3% - 6%的增长，公司才会考虑提高租金并进行更多翻新 [66] 问题13: 净迁移情况与去年相比是否加速 - 公司今年才开始跟踪净迁移数据，从日常观察来看，来自加利福尼亚州、纽约州等地的迁移现象明显，但无法提供同比数据 [67] 问题14: 是否考虑对信贷安排进行长期再融资 - 公司将开始尝试对信贷安排进行长期再融资，但目前先进行延期以确保资金可用 [70] 问题15: 过去六个月新入住租户的信用质量与以往相比是否有差异 - 信用质量有所改善，从门户市场迁入的租户更有生产力，寻求经济活动和就业机会 [73] 问题16: 从门户市场迁入的租户是否具有长期居住意愿 - 这可能与年龄有关，年龄较大且能维持原住房抵押贷款的租户可能会在市场反弹后返回原市场；年轻或中年租户为寻求机会和工作迁入，且可远程工作，大多会选择留下；市场人口持续增长，显示出一定的长期居住意愿 [75][76] 问题17: 是否对公共区域进行重新开发以适应疫情环境 - 公司已经在进行相关工作，如创建居家办公租赁中心、增加开放空间和户外设施等，并将在新收购项目中继续实施 [77] 问题18: 市场上的免租金和优惠情况 - 公司主要使用每日定价收入管理系统，很少提供优惠；在奥兰多等市场，会根据情况提供200 - 500美元的优惠 [80] 问题19: A类和B类产品的平均租金差异 - 公司平均有效租金约为1150美元，A类或其他类似选择（如新花园式资产或单户租赁）通常比公司租金高200 - 300美元 [82] 问题20: 新租赁和续约租赁价差趋势，以及是否会继续软化，竞争对手是否提供大量免租金优惠 - 市场上新建A类租赁项目会提供2 - 3个月的免租金优惠；季度环比增长约1%，7 - 9月新租赁和续约租金均呈增长趋势，10月表现强劲；公司认为Q2的低谷已过，但仍保持保守态度 [86][87] 问题21: 10月份租金收取情况，对付款计划租户的信心来源，以及未付款租户与坏账费用的关系 - 付款计划数量在4月为960，8月降至170，9月升至300，目前降至200 - 240，过去四五个月基本稳定在150 - 250之间；公司对约90%的付款计划租户有信心，因为约99%的租户至少支付了部分租金；对于未付款租户，公司已发出通知并计划在可行时进行驱逐；公司对坏账费用进行分层监控，历史数据显示部分逾期租金最终会收回，3.2%的坏账费用是保守假设，实际情况预计会好于该假设 [89][90][93] 问题22: 租户收入用于支付租金的比例 - 约为22% - 23% [96]

收入和利润（同比环比） - 2020年第二季度总收入5,068.1万美元，较2019年同期4,306.6万美元增长17.7%[162] - 2020年第二季度净亏损929.0万美元，较2019年同期198.1万美元扩大369%[162] - 总营收在截至2020年6月30日的六个月内为1.03262亿美元，较2019年同期的8455.7万美元增加1870.5万美元，增幅22.1%[174] - 公司2020年上半年总营收为1.03262亿美元，同比增长22.1%[202] - 房地产销售收益在截至2020年6月30日的六个月内为3899.1万美元，而2019年同期为零收益[185] 租金收入表现 - 租金收入从2019年第二季度4,200万美元增长至2020年同期4,930万美元，增幅17.4%[163] - 租金收入在截至2020年6月30日的六个月内为1.004亿美元，较2019年同期的8240万美元增加约1800万美元，增幅21.8%[175] - 同店物业租金收入增长至3404万美元，同比增长5.0%[193][195] - 非同店物业总收入增长至1604万美元，同比增长64.2%[193] - 同店租金收入为6258.3万美元，同比增长5.4%[202][205] - 非同店租金收入为3778.4万美元，同比增长63.9%[202] - 加权平均月有效租金从2019年6月1,016美元升至2020年6月1,109美元，增长9.2%[163] - 加权平均月有效租金从1030美元升至1052美元，增长2.1%[194][195] 运营成本和费用（同比环比） - 房地产税费及保险成本从2019年第二季度560万美元增至2020年同期780万美元，其中房产税增长34.0%[166] - 物业管理费用因收入增长从2019年第二季度130万美元增至2020年同期150万美元[167] - 咨询和行政费用在截至2020年6月30日的三个月内保持稳定，为190万美元，与2019年同期持平[168] - 公司一般和行政费用在截至2020年6月30日的三个月内为290万美元，较2019年同期的270万美元增加约20万美元，增幅7.4%[169] - 折旧和摊销成本在截至2020年6月30日的三个月内为2140万美元，较2019年同期的1310万美元增加约830万美元，增幅63.4%[171] - 利息支出在截至2020年6月30日的三个月内为1100万美元，较2019年同期的860万美元增加约240万美元，增幅27.9%[173] - 房地产税和保险成本在截至2020年6月30日的六个月内为1580万美元，较2019年同期的1130万美元增加约450万美元，增幅39.8%[178] - 折旧和摊销成本在截至2020年6月30日的六个月内为4480万美元，较2019年同期的2850万美元增加约1630万美元，增幅57.2%[183] - 利息支出在截至2020年6月30日的六个月内为2265.5万美元，较2019年同期的1667.8万美元增加约597.7万美元，增幅35.8%[184] - 同店物业运营费用减少至742.8万美元，同比下降2.7%[193][197] - 房地产税及保险费增长至515万美元，同比增长14.0%[193][198] - 非同店物业房地产税及保险费用增长至263万美元，同比增长151.1%[193] - 维修维护成本减少7.8%[197] - 公司2020年上半年总运营费用为4406万美元，同比增长21.1%[202] - 同店房地产税及保险费用为1006.8万美元，同比增长11.7%[202][208] 物业运营指标（NOI和出租率） - 总NOI增长至2922万美元，同比增长18.9%[193] - 公司2020年上半年NOI为5920.2万美元，同比增长22.9%[202][211] - 同店NOI为3602.6万美元，同比增长5.3%[202] - 非同店NOI为2317.6万美元，同比增长65.9%[202] - 同店物业出租率从94.3%升至95.5%[194] - 截至2020年6月30日同店物业出租率为95.4%，同比提升1.0个百分点[204] - 公司投资组合包含37处多户房产，总计14,104个单元，出租率为95.3%，加权平均月有效租金为每单元1,109美元[146] 资金指标（FFO、AFFO和股息） - 2020年第二季度FFO为1204.5万美元，同比增长9.1%[220][222] - 2020年第二季度Core FFO为1445.9万美元，同比增长31.4%[220][223] - 2020年第二季度AFFO为1614.6万美元，同比增长25.3%[220][224] - 2020年上半年FFO为2441.3万美元，同比增长10.8%[220][225] - 2020年上半年Core FFO为2805.5万美元，同比增长27.3%[220][226] - 2020年上半年AFFO为3142.4万美元，同比增长22.9%[220][227] - 每股股息同比增长13.6%，达0.625美元[220] - 第二季度股息支付每股0.3125美元，于2020年6月30日发放[262] 融资和资本活动 - 2019年ATM计划中公司以每股45.98美元均价发行1,565,322股普通股，募集约7,200万美元[148] - 2020年上半年公司以每股50.00美元均价发行560,000股普通股，募集2,800万美元[148] - 2020年3月新设立ATM计划允许公司发行最高2.25亿美元普通股[149] - 2020年上半年通过ATM计划以每股50美元均价发行56万股，募资2800万美元[231] - 2019年ATM计划共募资1亿美元，已于2020年2月27日到期[231] - 公司签订股权分销协议，可通过2020年ATM计划发行普通股筹集最多2.25亿美元资金[232] - 2020年上半年经营活动净现金流为2593.1万美元，同比增长9.8%[234] - 2020年上半年投资活动净现金流为5862.1万美元，较去年同期1.523亿美元净流出实现显著改善[235] - 2020年上半年融资活动净现金流为-7071.5万美元，主要因债务净减少约1.661亿美元[236] - 公司持有1080万美元装修储备金用于资本支出计划[228] - 价值增值计划预留资金1080万美元，涉及1600个单元内部改造[254] - 每单元公寓年度维修支出预估575-725美元，资本支出储备250-350美元[254] 债务和利率风险管理 - 子公司抵押贷款债务总额约12亿美元，加权平均利率1.83%，经利率互换调整后为3.06%[237] - 利率互换协议覆盖11亿美元浮动利率抵押贷款的100%，以及2.25亿美元信贷额度的38.4%[238] - 利率上限协议覆盖3.465亿美元浮动利率债务，加权平均上限利率为5.74%[239] - 公司信贷额度总额增至2.25亿美元，累计产生150万美元递延融资成本[243] - 利率互换协议名义本金总额11.675亿美元，加权平均固定利率1.3792%[247] - 远期利率互换协议名义本金4.925亿美元，加权平均固定利率1.0678%[249] - 公司总合同付款义务为15.35亿美元，其中2024年需支付4.47亿美元本金及利息[252] - 运营物业抵押债务本金支付总额11.52亿美元，2024年到期部分为4.25亿美元[252] - 信贷融资额度2.25亿美元本金将于2021年到期[252][253] - 利率互换合约名义本金12亿美元，用于对冲浮动利率债务风险[252] - 公司总债务为14亿美元，加权平均利率为3.01%[272] - 浮动利率债务为13亿美元[272] - 利率互换协议覆盖11亿美元浮动利率抵押债务的100%[272] - 利率互换协议覆盖2.25亿美元信贷额度的38.4%[272] - 利率互换名义金额为12亿美元，加权平均固定利率为1.3792%[272][274] - 利率上限协议覆盖3.465亿美元债务，加权平均上限利率为5.74%[273] - LIBOR每上升0.25%，公司年利息费用增加35万美元[275] - LIBOR每上升1.00%，公司年利息费用增加140万美元[275] - 公司持有与主要金融机构签订的衍生品合约以降低交易对手信用风险[272][276] - 公司正在监控LIBOR向SOFR过渡的风险[277] 其他收入和支出 - 同店物业其他收入下降至60万美元，同比减少31.0%[193][196] - 同店其他收入下降25.0%至115.6万美元[202][206] 税务和合规事项 - 公司需将REIT应税收入90%作为股息分配，否则面临4%消费税[256][261] - 截至2020年6月30日无重大表外安排及未确认税务收益[263][260] 可持续发展计划 - 绿色改造项目预计降低水电成本至少15%，涉及淋浴头和管道设施升级[255]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净亏损930万美元，摊薄后每股亏损0.38美元，2019年同期亏损200万美元，摊薄后每股亏损0.08美元 [13] - 二季度同店净营业收入（NOI）增长110万美元，增幅5.8% [13] - 2020年二季度核心资金运营（Core FFO）为1450万美元，摊薄后每股0.59美元，较2019年二季度每股增长31.1% [14] - 二季度总收入5070万美元，总NOI为2920万美元，同比分别增长17.6%和18.9% [14] - 二季度NOI利润率为57.6%，较2019年二季度的57.1%提高50个基点 [15] - 截至6月30日，公司更新的每股净资产价值（NAV）低端为34.37美元，高端为42.31美元，中点为38.34美元，较上一季度中点下降33个基点，较去年6月30日的中点增长2.21% [18] - 二季度每股股息为0.3125美元，董事会宣布9月30日将向9月15日登记在册的股东支付每股0.3125美元的股息，年初至今股息由Core FFO覆盖1.77倍，派息率为Core FFO的56% [19] - 二季度总营收5070万美元，较2019年同期的4310万美元增长17.7%；NOI为2920万美元，较去年同期的2460万美元增长18.9%；Core FFO从每股0.45美元增至0.59美元，每股增幅31.1% [27] - 二季度同店租金同比增长2.1%，同店入住率同比提高120个基点，同店收入同比增长4%，其中租金收入增长5%，其他收入下降31% [28] - 年初至今总收入1.033亿美元，较2019年同期的8460万美元增长22.1%；NOI为5920万美元，较去年同期的4820万美元增长22.9%；Core FFO为每股1.11美元，较去年同期的每股0.91美元增长21.4%；同店租金年初至今增长1.9%，同店入住率较2019年同期提高100个基点 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成411次全面和部分翻新，其中392套升级单元已出租，季度平均月租金溢价113美元，投资回报率（ROI）为23.4% [15] - 截至6月30日，投资组合自成立以来已完成7325次全面和部分升级，平均月租金溢价95美元，投资回报率为25% [16] - 二季度新租费率略有下降，整体下降1%，不包括翻新单元下降3%，但续租率上升2.3%，综合租金变化率为正54个基点 [37] - 二季度投资组合整体入住率同比增长90个基点，达到95.3%；续租保留率为57.9%，创公司历史新高；季度末租金收取率为96.5%，截至7月底为98.1% [38][39] - 7月入住率为95%，租金收取率达99.1%，新租和续租租金分别增长1.52%和1.96%，综合租金变化率为1.72% [40] - 三季度计划进行540次内部升级，其中达拉斯 - 沃思堡计划升级超过100套，休斯顿和奥兰多几乎不进行升级；四季度预计完成290次内部升级，全年预计完成1900套，约为2019年规模的75% [42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度10个市场中有7个市场的NOI增长4%或以上，包括达拉斯、休斯顿、亚特兰大、凤凰城、纳什维尔、西棕榈滩和坦帕，其中坦帕、西棕榈滩和凤凰城的NOI实现两位数增长 [36] - 二季度收入增长表现较弱的市场为拉斯维加斯和奥兰多，拉斯维加斯收入较一季度下降73个基点，奥兰多收入同比下降4.8%，但环比仅下降1.2% [38] - 截至7月底，低于投资组合平均租金收取率的市场为拉斯维加斯（95.9%）、亚特兰大和奥兰多（均为97.3%），仅有5个基点（70套）的单元未收到租金 [39] - 7月拉斯维加斯是唯一租金收取率低于97%的市场，为95.6% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行增值业务计划，专注于对位于阳光地带的优质B级公寓进行翻新升级，以提高租金和投资回报率 [15][35] - 关注新的刺激计划对公司业绩和租户支付租金能力的影响，认为即使没有新的刺激计划，公司仍有能力实现每股2美元的核心收益 [22][48] - 看好阳光地带市场对公司产品的需求，认为存在“降级效应”，即租户从高端产品转向公司的翻新单元，既能节省成本又能享受较高的品质和设施 [25][71] - 在交易方面，公司已签订合同出售位于达拉斯 - 沃思堡的Eagle Crest资产，预计三季度完成交易，该交易将产生约5.2倍的投资资本倍数和35%的无杠杆内部收益率（IRR） [44] - 目前市场上机构买家参与度较低，多为私人联合投资者和高净值1031类型资金，预计后期机构买家可能会回归市场 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管COVID - 19带来了不确定性，但公司认为经过5个月的时间，对其影响有了更清晰的认识，公司处于有利地位，预计未来将继续保持良好的运营表现 [26] - 预计租赁和运营环境仍将面临挑战，但公司认为其位于阳光地带的经济适用房具有韧性，能够在困难环境中产生稳定的现金流 [35][45] - 7月的运营数据表现强劲，预计这种趋势将延续到8月，且市场需求与COVID - 19病例数之间未发现明显关联 [128][129] 其他重要信息 - 7月27日，公司董事会决定将董事会成员从5名扩大到6名，并新增Catherine Wood为独立董事 [12] - 通过股权回购计划，截至2020年二季度，公司回购了约240万股股票，平均回购价格为每股25.70美元，季度末现金余额为8500万美元 [16] - 公司在计算坏账时，对于加入付款计划且逾期60天以上的租户开始积极核销，逾期120天则完全核销，除非租户有还款行为；未加入付款计划的租户则按以往惯例更快核销 [57] - 公司在6月对投资组合进行深度分析时发现，当时2.5%的租户表示因COVID - 19失去工作，计划在8月底进行更新评估 [80] - 公司在收购方面，将关注如凤凰城、南佛罗里达、夏洛特等表现出增长潜力的市场 [56] - 公司在重新开发项目中，劳动力可用性增加，劳动力和材料成本略有下降，但面临人员和材料同时到场的时间和物流挑战 [98] - 公司在保险方面，3月续保时有保费增加情况，公司尽力控制；在房地产税方面，将继续积极抗议以降低税负，但预计近期难以获得大幅减免 [107] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 翻新单元与核心产品的表现差异及是否调整翻新内部要求 - 翻新单元的表现因市场而异，在凤凰城、南佛罗里达等强劲市场，翻新单元需求上升；公司未调整当前翻新项目的内部预期，仍认为可实现20% - 25%的ROI，未来收购将关注有增长潜力的市场 [54][56] 问题2: 如何确认坏账 - 对于加入COVID付款计划且逾期60天以上的租户开始积极核销，逾期120天则完全核销，除非租户有还款行为；未加入付款计划的租户按以往惯例更快核销 [57] 问题3: Eagle Crest交易是否代表市场交易趋势及租赁申请趋势 - Eagle Crest能达到疫情前的定价，是因为当前利率较低，买家可获得低成本融资；二季度续租保留率和展示量下降，7月新租流量增加、保留率下降，且7月新租单元收入较二季度增长3%，显示市场有积极迹象 [67][70] 问题4: “降级效应”的具体表现及其他收入是否会加速增长 - “降级效应”包括租户从同一都市统计区的高端产品转向公司的升级单元以节省成本，以及公司产品低密度、便利性高等特点更受青睐；其他收入在禁令解除后会增加，但不是主要驱动因素 [71][74] 问题5: 租户使用政府失业救济金支付租金的比例及对坏账计算的影响 - 6月分析显示2.5%的租户因COVID - 19失去工作，计划8月底更新评估；公司在计算坏账时会深入分析付款计划和租户还款情况，并结合历史数据进行保守估计 [80][84] 问题6: 收购时竞争对手的情况是否变化 - 目前机构买家参与度低，多为私人联合投资者和高净值1031类型资金，机构买家出价较当前价格有10% - 15%的折扣，处于观望状态，预计后期可能回归市场 [86] 问题7: 新入住租户的来源及是否因1031结构变化增加处置资产 - 租户家庭收入增加，二季度来自加利福尼亚和纽约的申请有所增加；公司不会因1031结构变化的言论大幅调整处置资产计划，年初有出售约1亿美元资产的指导，除Eagle Crest外暂无其他待售资产 [95][97] 问题8: 重新开发项目的劳动力和材料成本及可用性情况 - 劳动力可用性增加，劳动力和材料成本略有下降，但面临人员和材料同时到场的时间和物流挑战 [98] 问题9: Eagle Crest的买家情况及交易是否公开市场操作 - 公司曾获得CBRE、JLL的估值意见，原计划3月推向市场，二季度有未主动联系的买家通过CBRE表达兴趣，最终达成交易并达到疫情前定价 [106] 问题10: 房地产税和保险在当前市场的情况及下半年预期 - 3月保险续保有保费增加情况，公司尽力控制；房地产税方面将继续积极抗议，但预计近期难以获得大幅减免 [107] 问题11: 是否为新租户或续租租户提供激励措施 - 续租无激励措施，租金基本持平；新租方面，公司会免除申请费、宠物费等其他收入项目，但不会像沿海门户市场那样提供数月免租等大幅优惠，租金下降幅度较小 [111] 问题12: 核心FFO计算中保险收入和损失的处理是否存在重复计算 - 这是由于达拉斯的龙卷风灾害，公司将业务中断保险收入从费用重新分类到收入线，并在核心FFO中加回，以反映其不属于整体运营收入，这是会计处理而非经济或现金流项目，主要是时间问题 [115][119] 问题13: 租金收取率和单元拖欠情况的差异原因 - 部分租户未全额支付但支付了大部分，存在欠款余额，且大部分欠款分散在少数租户中；从积极角度看，该图表显示了6月至7月租金收取的进展，截至7月底仅有840名租户拖欠，其中仅70套单元未收到租金 [121][124] 问题14: 7月部分市场病例激增是否会影响8月业绩 - 7月公司在收入、租金收取和入住率方面表现强劲，预计8月将延续这一趋势，公司市场受就业损失影响小于门户市场，且市场需求与COVID - 19病例数未发现明显关联 [128][129]

公司概况 - 公司是公开交易REIT，股票在纽交所上市，专注美国东南部和西南部大城市中等收入多户房产投资运营，截至2020年6月1日拥有14300套单元房[8] - 截至2020年6月1日，公司内部人士持股比例为14.41%，Q2股息为每股0.313美元，收益率为3.82%[9] 市场与需求

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为2800万美元，摊薄后每股收益1.08美元，而2019年第一季度净亏损440万美元，摊薄后每股亏损0.19美元 [12] - 2020年第一季度同店净营业收入增至1780万美元，较2019年第一季度增长5.6% [12] - 2020年第一季度核心资金运营为1360万美元，摊薄后每股0.53美元，较2019年同期增长15% [12] - 第一季度总营收为5260万美元，净营业收入为3000万美元，同比均增长27% [13][23] - 第一季度净营业收入利润率为57%，与去年同期持平 [13] - 截至3月31日，更新后的净资产价值（NAV）低端为34.57美元，高端为42.37美元，中点为38.47美元，较上季度中点46.31美元下降约17%，较2019年3月31日的36.41美元增长5.4% [17] - 第一季度支付股息每股0.3125美元，董事会宣布6月30日支付相同股息，目前股息由核心资金运营覆盖1.68倍，派息率为核心资金运营的60% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成412次全部和部分翻新，其中215个升级单元已出租，平均每月租金溢价115美元，投资回报率23.6% [13] - 截至3月31日，完成6914次全部和部分升级，平均每月租金溢价102美元，投资回报率24.6% [14] - 2020年第一季度完成195次洗衣机和烘干机安装 [14] - 4月完成87次升级，至少56次实现15.3%的租金溢价和约20%的投资回报率 [30] - 5月计划完成63次升级，6月基本情况假设翻新75个单元，乐观情况下第二季度可能完成275个单元，悲观情况下完成185个单元 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度10个市场中有6个市场净营业收入增长5.5%，其中凤凰城和坦帕分别增长15.7%和14.3% [26] - 第一季度整体租赁活动和收入增长较强，新租和续租综合增长率分别为1.6%和3.5%，坦帕、南佛罗里达、凤凰城和亚特兰大租金增长3%或更高 [27] - 第一季度整体入住率同比提高90个基点，达到94.2%，租金收取率为99.2% [27] - 4月入住率为94%，租金收取率略超95%，共签订1085份租约，新租564份下降1.65%，续租521份增长2.9%，续租保留率升至57.2%（全投资组合）和65.6%（同店投资组合） [28] - 截至5月业务结束，实际入住率为94%，30天和60天趋势分别为93.4%和91.7%，本月租金收取率为87%，较上月同期增长4%，已签订151份租约，综合租金增长率为0.47%，预计5月续租保留率将提高或保持在60%以上 [29] - 4月租金收取表现最差的市场为拉斯维加斯90%、奥兰多90.4%、休斯顿91.2%，加上付款计划和截至目前的付款，均达到92% - 94%；5月休斯顿为86%、奥兰多83.4%、拉斯维加斯80%、纳什维尔85%，表现最好的市场为凤凰城、坦帕、亚特兰大、达拉斯 - 沃斯堡 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略的两大主题是专注劳动力住房领域的优势和弹性，以及特定地理市场的优势 [11] - 公司对续租和定价采取因地制宜的策略，在有需求的市场如凤凰城和坦帕仍尝试适度提高租金2% - 4%，同时保持续租保留率接近60% [49][50] - 公司认为短期内交易市场不会出现大量机会，目前不认为会有大量被迫出售的情况，新租赁项目可能面临挑战，但不是公司的关注重点，未来经济复苏后，经济适用房将更具相关性，单户租赁和花园式经济适用房将是受益者 [56][57][58] - 公司将股票回购列为较高优先级，尤其是在股票大幅折价时，相比偿还债务和进行交易市场投资，更倾向于股票回购 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度开局强劲，但3月受疫情影响市场发生巨大变化，公司采取了一系列措施应对，包括实施安全协议、推出付款计划、增加与居民沟通、提取信贷额度、增加股票回购计划等 [19][20][21] - 公司认为《关怀法案》提供的扩大失业救济和刺激措施有助于维持4月和5月的租金收取情况 [22] - 公司预计短期内租赁和运营环境将充满挑战，但对一系列最坏情况有健康的看法，公司的投资组合位于阳光地带，市场已重新开放或即将开放，经济活动将早于大多数公寓房地产投资信托基金恢复，且可能更不受政府限制房东收租的法规影响 [33][34] - 公司认为疫情不会逆转从门户和沿海市场向外迁移以及经济适用房需求增长的趋势，反而可能加速这些趋势，使公司的投资组合对投资者更具吸引力 [35] - 公司进行了压力测试，即使在极端假设下，核心资金运营仍能与2019年相比实现正增长，每股约2.01美元 [43] 其他重要信息 - 公司正式撤回2020年的业绩指引 [24] - 公司估计约19%的居民有资格获得《关怀法案》提供的100%刺激资金 [22] - 公司租户平均租金收入比约为24% [40] - 公司在部分新收购项目中已开始探索类似WeWork的模式 [78] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何处理续租和定价策略，未来如何调整 - 公司采取因地制宜的策略，在有需求的市场如凤凰城和坦帕仍尝试适度提高租金2% - 4%，同时保持续租保留率接近60%，甚至在某些情景下可达65% - 70% [49][50] 问题: 受疫情影响较大的市场（如酒店和石油天然气市场）租金收取模式是否有差异，多元化市场表现如何 - 4月租金收取表现最差的市场为拉斯维加斯90%、奥兰多90.4%、休斯顿91.2%，加上付款计划和截至目前的付款，均达到92% - 94%；5月休斯顿为86%、奥兰多83.4%、拉斯维加斯80%、纳什维尔85%，表现最好的市场为凤凰城、坦帕、亚特兰大、达拉斯 - 沃斯堡 [52][53] 问题: 拉斯维加斯和奥兰多等市场是否有价格诱人的收购机会 - 短期内交易市场不会出现大量机会，目前没有大量被迫出售的情况，且机构会采取措施处理贷款问题，公司认为经济适用房未来更具相关性，单户租赁和花园式经济适用房将是受益者 [56][57][58] 问题: 公司如何权衡股票回购与其他资本配置选项 - 公司将股票回购列为较高优先级，尤其是在股票大幅折价时，相比偿还债务和进行交易市场投资，更倾向于股票回购 [60][61][62] 问题: 7月底到期的失业救济金是否会延长，对租金收取有何影响 - 管理层认为政府可能会延长失业救济金，因为目前失业人数众多，且经济复苏缓慢 [65] 问题: 公司有多少居民失业并依赖失业救济金支付租金 - 约900人（占近14000个单元的不到7%）因经济困难申请付款计划，可能其中一半人失业 [67] 问题: 5月租金现金收取情况改善的原因是什么 - 管理层认为主要原因是各州重新开放，居民对工作更有信心，同时刺激支票也有一定帮助 [68] 问题: 公司在全面升级和翻新项目上的承保回报是否有变化 - 公司认为需求仍然存在，尤其是在能够消化且表现良好的市场，如南佛罗里达和凤凰城，目前仍认为这是一种合理的资本使用方式 [70] 问题: 公司如何考虑流动性和杠杆，在经济长期低迷时是否会保持高现金余额 - 公司在情况更清晰之前将保持较高的流动性，对举债融资持谨慎态度，同时公司的自由现金流状况良好，能够支持股息支付 [73][74] 问题: 公司租户在餐饮、零售、酒店等高危行业的就业情况，以及在家工作的租户数量 - 零售、酒店和服务行业的租户占租金的约15%，但零售数据包含如CVS药剂师等；公司未对租户在家工作情况进行调查，但已在部分新收购项目中开始探索类似WeWork的模式 [76][77][78] 问题: 房地产税的情况如何，公司有何预期 - 管理层认为市政当局在实施驱逐禁令的同时提高房地产税不合理，公司的税务分析专家认为不会有大幅增加，但也不太可能获得减免 [80] 问题: 压力测试中是否考虑了休斯顿和拉斯维加斯的就业岗位在疫情后不恢复的情况 - 公司在压力测试中对拉斯维加斯和休斯顿进行了极端假设，但即使在这些情况下，核心资金运营仍能达到每股2美元以上 [84][85] 问题: 公司模型中是否考虑了石油和天然气行业裁员的滞后性 - 公司在模型中对休斯顿和拉斯维加斯全年进行了严格假设，直到2021年第一季度才有所缓解 [86]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-1881359 (State or othe ...