财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元 [16] - 投资活动中投资级和投资级概况占比分别为56.5%和21% [10] - 第一季度投资组合年化基础租金增长至7700万美元，较去年第一季度增长60% [16] - 利息费用从2021年第一季度的90万美元增至120万美元，G&A从310万美元增至420万美元 [17] - 截至季度末总债务为2.95亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款 [18] - 2022年3月31日，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.6倍，考虑远期销售协议剩余股份后为2.3倍 [22] - 董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率略低于69% [22] - 公司将2022年AFFO每股指引范围提高至1.14 - 1.17美元，净投资指引提高至至少5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：本季度收购34处房产，花费9000万美元，初始现金资本化率为6.3%，加权平均租赁期限为8.2年 [6] - 开发业务：两个开发项目已开始收租，总成本760万美元，加权平均投资收益率为7.6%；为开发项目提供500万美元资金支持；季度末有9个开发项目，代表3700万美元额外投资 [6] - 贷款业务：签订首份4040万美元可转换抵押贷款协议，期限18个月，利率6% [7] - 处置业务：本季度处置一家休闲餐厅，售价240万美元，现金资本化率为5.5% [10] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续机会性地减少对休闲餐饮、银行和健康健身等特定类别的敞口 [11] - 公司通过多种渠道寻找机会，与租户创造性合作，在保持投资组合质量和回报的同时释放价值并提供资金 [12] - 公司预计随着融资成本增加，一些买家退出交易，市场上可能有更多机会，同时预计资本回报率会略有上升 [28][35] - 公司将继续坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略，但也谨慎乐观地认为可能有机会进行更大规模的交易 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合在任何经济环境下都能表现良好，有较大资本缓冲应对零售空间的各种变化，即使在通胀、利率上升和全球不确定性的情况下，也能提供最稳定的现金流 [14] - 公司对2022年实现更高的投资目标充满信心，认为其投资策略使其能够在全球不确定性时期持续提供可预测的现金流 [25] 其他重要信息 - 公司在1月初签订了与超1030万股普通股相关的远期销售协议，3月30日结算超340万股，扣除费用后净收益7200万美元，剩余股份需在2023年1月10日前结算 [20] - 本季度通过ATM计划发行股份，扣除承销折扣和交易成本后净收益约350万美元 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度交易流量、管道可见性及定价情况如何？ - 管道比本季度此时通常情况更强劲，对第二季度感觉良好，部分交易可能延续到第三季度；看到一些买家因融资成本增加退出交易，部分交易有更多机会 [28][29] 问题2: 抵押贷款业务是否还有其他项目，该笔交易情况如何，与该开发商是否还有其他合作机会？ - 该交易是为开发商提供资金，使其对资产进行重新开发和定位，公司有机会在18个月内以有吸引力的资本回报率购买优质资产；未来可能与该开发商有更多业务，但形式可能不同 [32][34] 问题3: 投资管道增加的驱动因素是什么，下半年定价或资本回报率是否会有变化？ - 预计资本回报率会略有上升；投资管道增加是因为许多买家融资困难，退出合同，使公司有机会参与更多交易；市场上出现更多投资组合机会，但公司仍会坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略 [35][38] 问题4: 公司希望对休闲餐饮、银行和健康健身的敞口达到什么水平，实现目标的时间表如何，是否有机会更快地循环利用资本？ - 休闲餐饮占比可能维持在1%左右，且会非常谨慎选择保留的项目；银行敞口最终可能降至零；公司会机会性地进行处置，本季度收购的包含银行的投资组合会尽快出售 [39][40] 问题5: 公司是否仍预计在下半年增加债务，预计能获得的利率是多少？ - 公司仍预计在下半年增加债务，以将循环信贷额度转为更长期的债务；原本考虑进行10年期私募，利率在4%左右，但目前市场情况不佳，指示性利率在5% - 5.25%之间；公司还有其他通过银行市场获得5年和7年期债务的选择 [42][43] 问题6: 交易市场中是否看到杠杆买家受债务市场波动影响，对公司交易机会有何影响，公司在考虑租户或机会时筛选策略是否有变化，对Publix的投资有何特殊之处？ - 看到一些高杠杆买家退出市场，特别是在投资组合交易中，公司在定价方面的排名有所上升，但预计不会进行大量大型投资组合交易；公司投资标准自2019年成立以来没有改变，一直专注于在任何经济周期都能表现良好的租户；对Publix的投资是经过长时间努力，该交易有一些额外的操作空间，使公司能够达成交易 [46][48] 问题7: 开发支出对不断上涨的建筑成本的敞口如何，对目标收益率有何影响？ - 公司采取保守的开发策略，由开发商承担所有成本超支，目前没有问题；但预计建筑成本和劳动力成本上升会对未来开发项目产生负面影响，可能导致项目增长速度放缓；现有开发管道的收益率已锁定 [55][56] 问题8: 除了抵押贷款业务，还有哪些创造性的资本部署解决方案？ - 公司自成立以来一直在寻找创造性的方式来获得更高的资本回报率和收益率，例如去年在密西西比州图珀洛的交易中，公司引入合作伙伴处理交易中较困难的部分，从而能够以6.6%的资本回报率购买沃尔玛和山姆会员店 [61]

公司投资组合情况 - 公司投资组合包含361处单租户零售净租赁物业，分布于42个州，产生的平均基本租金（ABR）为7700万美元，出租率达100%，加权平均租赁期限为9.6年，投资级租户和投资级概况租户占比分别约为64%和17%[155] 普通股发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元；3月30日，结算3440962股普通股，净收益7200万美元，承销折扣和发行成本460万美元[159][160] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的ATM计划；2022年第一季度，发行163774股普通股，加权平均价格为每股22.08美元，净收益约350万美元，销售佣金和发行成本不到10万美元[161] 公司资产变化情况 - 2022年第一季度，公司资产增长，物业组合从2021年12月31日的328处增至2022年3月31日的363处，通过结算普通股、ATM计划发行普通股和循环信贷借款融资[162] 物业收购情况 - 2022年第一季度，公司收购34处物业，总价9000万美元，包括120万美元资本化收购成本，加权平均租赁期限约8.2年，承保加权平均资本化率约6.3%[163] 物业开发情况 - 2022年第一季度，公司在物业开发上投资500万美元，完成一个开发项目，约470万美元从在建物业重新分类为土地、建筑物和改良物[164] 物业出售情况 - 2022年第一季度，公司出售一处物业，净销售价格230万美元，净收益20万美元[165] 应收贷款执行情况 - 2022年1月26日，公司执行4030万美元的全额抵押应收贷款，利率6%，预定到期日为2023年7月26日[167] 收入与净收入变化情况 - 2022年第一季度收入为2133.2万美元，较2021年同期的1193.2万美元增加940万美元，主要因房地产投资组合增加[168] - 2022年第一季度净收入为196.6万美元，较2021年同期的74.1万美元增加122.5万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[168][173] - 2022年第一季度净收入为196.6万美元，2021年同期为74.1万美元[205][212][215] 公司负债与合同义务情况 - 截至2022年3月31日，公司有1.75亿美元高级有担保定期贷款和1.2亿美元循环信贷工具借款，未结算普通股远期合约股份为6909038股[174] - 截至2022年3月31日，公司合同义务包括1.75亿美元定期贷款（2024年12月23日到期）和2.5亿美元循环信贷工具借款（2023年12月23日到期）[175] - 截至2022年3月31日，公司合同义务总计3.32926亿美元，其中2022年4月1日至12月31日需支付245.58万美元，1 - 3年需支付3030.98万美元，3 - 5年需支付527万美元[176] - 截至2022年3月31日，公司定期贷款总负债为1.75亿美元，循环信贷借款为1.2亿美元，2022年第一季度循环信贷平均每日未偿还借款为1.188亿美元[216] 费用情况 - 2022年第一季度，一般及行政费用增至420万美元，折旧及摊销费用增至1100万美元，未记录减值准备，2021年同期记录约10万美元减值准备[174] 循环信贷工具借款情况 - 2022年第一季度，公司在循环信贷工具上借款1.28亿美元，还款7200万美元，加权平均利率为1.39%[175] 现金流量情况 - 2022年第一季度，经营活动净现金流入895.4万美元，投资活动净现金流出1.33708亿美元，融资活动净现金流入1.21838亿美元[182] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度经营活动净现金增加470万美元，投资活动净现金增加4370万美元，融资活动净现金增加1.15亿美元[182][183][184] 税务情况 - 公司自2019年12月31日起选择成为REIT，一般无需缴纳美国联邦或州所得税，设有应税REIT子公司可能需纳税[185][186] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司在综合运营和全面收益表中确认特许经营及其他州和地方税费用和州及联邦所得税费用[188] 收购交易处理情况 - 公司评估收购交易，资产收购交易成本资本化，业务收购交易成本费用化，按相对公允价值分配收购物业购买价格[191][192] 其他财务指标变化情况 - 2022年第一季度FFO为1266.7万美元，2021年同期为666.2万美元[205] - 2022年第一季度AFFO为1313.5万美元，2021年同期为694.6万美元[205] - 2022年第一季度EBITDA为1405.3万美元，2021年同期为743.5万美元[212] - 2022年第一季度EBITDAre为1389.2万美元，2021年同期为750.4万美元[212] - 2022年第一季度Adjusted EBITDAre为1441.1万美元，2021年同期为782.1万美元[212] - 2022年第一季度NOI为1798.9万美元，2021年同期为1098.2万美元[215] - 2022年第一季度Cash NOI为1729.8万美元，2021年同期为1055.2万美元[215] 利率情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差；循环信贷利率基于LIBOR加1.20% - 1.80%利差或基础利率加0.20% - 0.80%利差[217] 替代利率风险情况 - 替代利率及相关市场变化或带来风险建模和估值挑战[223] - 替代利率引入可能产生额外基差风险和增加波动性[223] - 调整系统和数学模型以处理替代利率或使公司产生大量增量成本[224] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司无对财务状况等有重大影响的表外安排[225]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.25美元，AFFO为每股0.27美元；2021年全年，净收入为每股0.08美元，核心FFO为每股0.87美元，AFFO为每股0.94美元 [19] - 年末资产负债表显示，公司总债务为2.39亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度；净债务与年化调整后EBITDA比率为4.2倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围 [19][20] - 2022年AFFO每股指导范围为1.13 - 1.17美元，假设净收购活动至少4.8亿美元，现金G&A在1450 - 1500万美元，非现金补偿在500 - 550万美元，现金利息费用在500 - 550万美元，2022年稀释加权平均流通股在5200 - 5400万股 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，公司承保并完成了超过4.64亿美元的总投资活动，第四季度完成了创纪录的1.6亿美元季度净投资活动，包括1.51亿美元的收购和超过900万美元的持续开发资金 [8][11] - 2021年，公司出售了9处房产，总收益为3190万美元，现金资本化率为6.5%；第四季度无处置活动，预计未来处置活动将被额外的房产收购所取代 [10][13] - 2021年，公司为10个开发项目提供了资金，估计成本为4030万美元；第四季度为5个新项目提供了超过900万美元的开发资金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行和用高质量租户发展一流投资组合，创新寻找交易并与可靠合作伙伴建立关系以促进业务增长 [16] - 公司致力于ESG原则，去年大幅加强了ESG披露，未来将继续提供更多披露 [17] - 公司计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下，目前最大租户Walgreens占比略高于7% [9][37] - 公司预计未来投资活动的资本化率与2021年相似，约为6.4% - 6.5% [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年公司取得的成绩感到满意，员工在疫情期间表现出色；团队回到办公室后，沟通和协作增加，有助于公司充分发挥潜力 [6][26] - 公司对2022年投资活动的管道和实现4.8亿美元净收购目标充满信心，预计第一季度表现良好 [29][46] 其他重要信息 - 公司迁至达拉斯Uptown的新总部，团队全员全职办公，新空间有利于协作和发展 [7] - 公司2021年投资组合ABR从2020年底的4200万美元增长至超过7100万美元，新增15个租户和3个州，年末投资组合由41个州的327处房产组成，总面积640万平方英尺，无空置且租金收取率达100% [9][10] - 年末加权平均剩余租赁期限为9.9年，投资组合中投资级和投资级概况租户占比为81.6% [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 提供截至目前的投资活动更新、收购管道规模和资本化率趋势 - 公司已完成约1.2亿美元收购的一半多，包括开发项目；目前只有约90天的可见性，但对第一季度管道有信心，可能会增加一些新租户 [29] 问题: 是否计划今年发行债务进行融资 - 公司正在讨论可能在年底动用部分信贷额度，但需视市场情况而定；对执行远期股权发行有信心，认为有足够资金实现4.8亿美元的年度投资目标 [30][31] 问题: 2022年投资组合多元化目标 - 公司长期目标是资产超过20亿美元，目前已实现州和行业集中度不超过15%的目标；计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下 [36][37] 问题: 如何降低Walgreens的暴露以及处置计划 - 公司将继续以低于7%的比例收购Walgreens相关资产，使其占比逐渐下降；处置活动预计每季度约1000万美元，可能会根据情况有所波动；若有机会出售部分收购资产以获得更有吸引力的长期持有资产，也会考虑 [38][39] 问题: 2022年投资指导中嵌入的预期资本化率 - 公司预计资本化率与2021年相似，范围在6.2% - 7%，综合约为6.4% - 6.5% [41][42] 问题: 收购管道展望 - 公司预计将继续增加类似的租户，本季度有新的杂货和快餐租户进入管道；管道强劲，预计第一季度表现良好，有望实现全年4.8亿美元的净收购目标 [46] 问题: 对不同股权融资工具的偏好 - 公司认为融资工具的选择取决于市场条件和机会；远期销售可能会在未来占更大比例，因其可按需提取资金；也会结合ATM进行融资 [47][48] 问题: 未来交易的投资级状态目标以及对资本化率假设的影响 - 公司认为第四季度投资级暴露较低是由于一笔较大的非投资级投资组合交易；长期来看，投资级占比目标在60% - 75%，同时会努力提高投资级概况租户的比例 [52] 问题: 开发项目进展以及合作机会对外部增长战略的影响 - 公司很幸运能在上市初期找到好的合作伙伴，开发项目有望每季度有2 - 3个开始产生租金；开发项目能提高收益率，优化租赁条款，是收购管道的有益补充 [53] 问题: 未来债务融资成本的变化 - 公司之前预计未来债务融资成本在3.5% - 4%，目前若进入10年期私募市场，可能会略高于此范围，但未看到明显高于上限的迹象 [59] 问题: 远期利率协议是否经济可行 - 公司认为这取决于具体协议，目前由于没有公开评级，不确定锁定10年期利率是否合适，但未来可能会有意义 [61] 问题: 2022年指导中对坏账泄漏的预期 - 公司通用模型假设坏账率为营收的50个基点，目前实际为零，将继续观察 [62][63] 问题: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目比直接收购能多获得40 - 50个基点的收益率；目前开发项目规模在4000 - 5000万美元，预计随着天气变暖会有所增加 [70][71] 问题: 股息的思考 - 股息最终由董事会决定，公司目标是股息占AFFO每股的三分之二到四分之三；目前感觉有机会在未来提高股息，但暂不确定具体时间 [72] 问题: 团队规模是否还需招聘 - 公司团队基本已全面扩充，今年会根据业务规模在收购、承销、资产管理和会计等方面进行少量招聘 [73]

公司亮点 - 公司基于资产负债表两侧的实力构建，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[4] - 具备持久且防御性的现金流，展现出韧性，2020 - 2021年保持100%入住率[4][11] - 采用积极的资产管理策略以实现最优投资组合表现，有纪律的承保人兼顾信用和房地产[4] 投资组合 - 投资组合高质量、多元化，截至2021年12月31日，含327处房产，分布于41个州，投资级租户占比65.2%，防御性行业敞口占比86.6%[19] - 主要集中在防御性零售行业，如便利店占比50.2%、折扣零售占比19.5%等[26] 财务与增长 - 自2020年初以来，平均季度投资活动为1.091亿美元，2019 - 2021年资产规模显著增长，总收购额约8.729亿美元[12][28][29] - 公司采用多方面增长策略，包括收购现有稳定物业、混合与延期租赁、定制建造等[55] 承保哲学 - 采用三部分承保哲学，包括租户信用评估、房地产估值和单位层面盈利能力评估[34] - 租户信用评估重点关注投资级租户，截至2021年12月31日，投资级租户占ABR的65.2%[42] 企业责任 - 致力于履行企业社会责任，涵盖环境、社会和治理（ESG）领域，与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致[64][67] - 公司总部获得LEED v4 O + M: EB金级认证和国家空气过滤协会清洁空气奖[72]

投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合包含327处单租户零售净租赁物业，分布于41个州，年化基础租金（ABR）为7120万美元，出租率达100%，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.9年，约65%的ABR来自投资级租户，16%来自投资级概况租户[13] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中86.6%的ABR来自必需品、折扣和/或服务导向型行业[24] - 截至2021年12月31日，公司投资组合有327处单租户零售净租赁物业，面积640万平方英尺，出租率100%[133] - 截至2021年12月31日，公司投资组合产生的年基本租金（ABR）为7120万美元[134] - 截至2021年12月31日，公司投资组合加权平均剩余租期（WALT）为9.9年[134] - 截至2021年12月31日，按ABR计算，投资级租户和投资级概况租户分别占投资组合的65%和16%[134] - 截至2021年12月31日，无租户的ABR占比超7.3%，前十大租户合计占ABR的54.3%[134] - 截至2021年12月31日，327处物业由67个不同租户运营，无租户的ABR占比超7.3%[136] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中86.6%的ABR来自防御性零售行业[138] - 截至2021年12月31日，必要性零售行业的ABR占比为50.2%，可租赁总面积占比为53.3%[139] - 截至2021年12月31日，服务导向型行业的ABR占比为16.9%，可租赁总面积占比为5.1%[139] - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基础租金（ABR）为7.12亿美元，总可租赁面积为642.0246万平方英尺，物业分布在41个州，共327处，租户来自23个零售行业的67家不同公司，出租率达100%，加权平均租赁期限（WALT）为9.9年，其中投资级租户和投资级概况租户的ABR占比分别约为65%和16%[155] - 2021年12月31日，按州划分的ABR中，得克萨斯州最高，为775.6万美元，占比10.9%；可租赁面积方面，俄亥俄州的54.4676万平方英尺占比8.5%相对较高；“其他”类别ABR为1171.5万美元，占比16.5%，可租赁面积为114.7073万平方英尺，占比17.9%[140] - 截至2021年12月31日，投资组合租约WALT为9.9年，无租约在2023年4月前到期；2023 - 2036年及以后各年份的租约到期情况中，2031年ABR到期金额最高，为1145.6万美元，占比16.1%，可租赁面积为120.9748万平方英尺，占比18.8%[143] - 截至2021年12月31日，公司投资性资产的物业组合从203处增至328处，2021年开发项目实际和预计资本支出为4030万美元，已投入2080万美元[162] 公司权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业98.7%的有限合伙权益[14] 股权发行情况 - 2021年4月12日，公司完成10915688股普通股的注册公开发行，发行价为每股18.65美元，扣除交易成本和承销折扣后净收益为1.942亿美元[15] - 2021年第四季度，公司通过2021年9月1日启动的2.5亿美元按市价发行股权计划（ATM计划）发行3852436股普通股，加权平均价格为每股23.36美元，总收益约9000万美元[16] - 2022年1月13日，公司完成10350000股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元，并签订了10350000股普通股的远期销售协议[18] - 2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股的注册公开发行，发行价每股18.65美元，扣除交易成本和承销折扣940万美元后，净收益1.942亿美元[157] - 2021年第四季度，公司通过ATM计划发行3852436股普通股，加权平均价格为每股23.36美元，总收益约9000万美元[158] - 2022年1月13日，公司完成10350000股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元[161] 股权回购计划 - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[17] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至目前尚未进行回购[152] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[160] 市场交易数据 - 2017 - 2021年，私人非机构买家占零售净租赁物业市场交易量的58.6%；2019 - 2021年，51.9%的零售净租赁交易购买价格在250万 - 500万美元之间[21] 物业收购与处置情况 - 自2019年12月以来，公司通过自有采购渠道部署资金，收购249处单租户零售净租赁物业，总购买价格为8.51亿美元[24] - 自2018年6月以来处置57处房产，总售价1.687亿美元，改善了投资组合表现[26] - 2021年公司收购177处单租户零售净租赁物业，总价5.888亿美元[133] - 2021年，公司收购124处物业，总购买价4.413亿美元，包括420万美元资本化收购成本，承保加权平均资本化率约为6.5%[163] - 2021年，公司出售9处物业，净销售价格3110万美元，实现净收益300万美元[165] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司在2.5亿美元高级循环信贷安排下借款6400万美元[26] - 截至2021年12月31日，公司高级定期贷款（“定期贷款”）未偿还金额为1.75亿美元，2.5亿美元高级循环信贷安排（“循环信贷”）下的借款为6400万美元[91] - 截至2021年12月31日，公司有1.75亿美元定期贷款和6400万美元循环信贷借款[173] - 2021年，公司循环信贷借款1.5亿美元，偿还8600万美元，加权平均利率1.31%，2021年第二季度用公开发行净收益偿还1300万美元借款[174] - 截至2021年12月31日，公司合同义务总计27683.4万美元，其中1年内到期2544.5万美元，1 - 3年到期24611.9万美元，3 - 5年到期527万美元[176] 公司战略目标 - 公司目标是将净债务与EBITDA杠杆比率控制在4.5倍至5.5倍[26] - 公司一般关注购买价格在100万美元至1000万美元之间的房产，每处房产的平均基本租金（ABR）约为21.8万美元[27] - 公司当前战略目标是投资组合的ABR中，来自单个租户或房产的比例不超过5%，来自单个零售部门的比例不超过15%，来自单个州的比例不超过15%，来自前10大租户的比例不超过50%[28] - 公司目标是投资组合中超过60%的租户具有投资级评级，WALT接近10年[28] 租赁情况 - 公司租赁通常初始租赁期限约为10年，租户通常有两次或更多次续租选择权，每次续租通常为5年[29] - 公司租约初始期限约为10年，租户通常有两个或更多续租选项，多为额外的5年期[141] REIT资格相关 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得额[34] - 公司为符合REIT资格，每年需至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益），若分配少于100%，将按公司税率缴纳所得税，若少于规定最低金额，还需缴纳4%的不可扣除消费税，“禁止交易”净收入需缴纳100%的税[90][103] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在每个纳税年度的最后半年内不得实际或推定拥有超过公司已发行和流通股票价值的50%，公司章程限制普通股的收购和所有权，限制为9.8%[105] - 若公司从远期销售协议现金结算中确认重大收益，可能无法满足REIT总收入要求，若无法适用救济条款，将失去REIT资格；若适用，将对超额部分征收100%的税[111][112] - 为满足REIT要求，公司可能需清算或放弃有吸引力的投资，若销售构成禁止交易，可能需缴纳100%的税[113] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS证券价值不得超过REIT资产价值的20%，否则可能面临100%的消费税[114] - 公司自2019年12月31日起选择作为房地产投资信托基金（REIT），一般情况下符合条件可不缴纳美国联邦或州所得税[184] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有23名全职员工，员工约57%为男性，43%为女性，女性占高级管理团队约14%，员工种族约69%为白人，13%为亚洲人，9%为黑人，9%为西班牙裔[50][51] 租金延期与减免情况 - 2020年，公司分别对12处和15处物业给予租金延期和减免，分别占截至2020年12月31日调整后基本租金（ABR）的0.5%和1.7%[58] 市场竞争情况 - 公司在数十亿美元的商业房地产市场竞争，面临来自投资者、开发商和业主等多方面竞争[48][49] 公司业务风险 - 公司核心业务是拥有受长期净租赁约束的单租户零售商业地产，面临无法收租、市场条件变化等多种风险[55] - 全球市场和经济状况变化可能对公司及其租户产生重大不利影响，如信贷市场收紧、租户违约等[56] - 新冠疫情及未来其他传染病爆发可能对公司财务状况、运营结果、现金流和业绩产生重大不利影响，租户可能要求租金延期或减免[58] - 公司业务依赖租户成功经营，租户经营失败可能对公司产生重大不利影响，公司拥有众多同一实体或相关实体租赁的物业[62] - 单租户租赁涉及租户违约的重大风险，租户违约可能导致租金收入大幅减少和物业价值降低[64] - 公司面临租户集中风险，大型租户的不利发展可能对公司产生重大不利影响[69] - 公司可能无法按有利条款续租、出租空置空间或重新出租到期空间[71] - 租户的破产或无力偿债可能导致租约终止和公司重大损失[73] - 公司面临租户和收购竞争，可能降低物业入住率和租金，减少收购数量并增加收购成本[79] - 信息系统的任何重大故障、弱点、中断或安全漏洞可能阻碍公司有效运营业务[81] - 公司可能通过递延税贡献交易收购物业或物业组合，这可能导致股东股权稀释，并限制出售资产的能力[86] - 公司资产公允价值下降可能对财务状况、流动性和经营成果产生重大影响，若确定无法持有处于未实现亏损状态的资产至到期或足够长时间以恢复至摊销成本，需根据GAAP确认非暂时性减值[88] - 公司增长依赖外部资本来源，可能无法以合理商业条款获得资金，额外债务会增加杠杆和违约可能性[90] - 公司目前通过利率互换对冲部分利率波动风险，但这些安排有风险，可能无法有效降低利率变化风险[93] - 公司债务融资协议包含限制和契约，可能限制开展某些交易、经营业务或向股东分配的能力，且可能存在交叉违约条款[94] - 若1031交换交易被判定应纳税，公司可能面临不利后果，包括增加应税收入、需支付额外股息或企业所得税等[109] - 公司拥有或曾拥有的物业可能面临环境责任，若环境责任保险不足，可能遭受重大损失[115][116] - 公司物业需遵守美国残疾人法案、消防和安全法规等，若租户无法承担合规成本，公司可能需自行支出[119] 保险情况 - 公司租户通常需按租约维持责任和财产保险，公司也单独维持商业综合责任保险和未出租物业的全额财产保险[45][47] 法律法规遵守情况 - 遵守《美国残疾人法案》等法律法规可能要求公司对物业进行修改，租户不遵守相关法律公司可能承担责任[43][44] 租户情况 - 约35%的物业租给未评级或低于投资级别的租户[67] - 截至2021年12月31日，德州、伊利诺伊州、俄亥俄州、佐治亚州和威斯康星州的物业持有量分别占10.9%、10.8%、6.7%、6.0%和4.9%[68] - 截至2021年12月31日，美国南部和中西部地区的物业持有量分别占43.9%和33.2%[68] - 截至2021年12月31日，前五大租户Walgreens、7 - Eleven、Hobby Lobby、Advance Auto Parts和Dollar General分别贡献了7.3%、6.9%、6.6%、5.5%和5.2%的ABR[69] - 截至2021年12月31日，8.8%的ABR由拥有特许经营或许可协议的租户运营[72] 开发项目情况 - 2021年12月31日止年度，公司有10个开发项目已完成或在建，实际和预期总成本约4030万美元[144] 股份发行与流通情况 - 截至2022年2月22日，公司有4424.4742万股普通股发行并流通，约由57名登记股东持有；还有55.1393万个运营合伙企业的有限合伙单位（“A类OP单位”）可按1:1转换为普通股；截至2021年12月31日，运营合伙企业中已无B类OP单位[147] 股息分配情况 - 公司计划向股东定期支付季度股息，但未来分配由董事会决定，形式、时间和金额取决于多种因素[149] - 未来股息分配的形式、时间和金额将由董事会酌情决定，取决于经营实际现金、财务状况、资本要求等因素[89] 股东回报率情况 - 2020年8月13日至2021年12月31日，假设初始投资100美元且股息再投资，公司累计股东总回报率从100美元增至13

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.07美元，核心FFO为每股0.22美元，AFFO为每股0.24美元 [15] - 截至9月30日，现金为2800万美元，未偿还总债务为1.92亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度 [16] - 季度末净债务与年化调整后EBITDA比率为3.5倍，低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [17] - 调整2021年全年AFFO指引至每股0.93 - 0.95美元，提高2021年净收购额指引至至少4亿美元 [19] - 预计现金G&A处于1100 - 1200万美元区间的高端，非现金补偿费用处于300 - 400万美元区间的中点，现金利息费用处于300 - 350万美元区间的低端，另加60万美元非现金递延融资费用摊销，税收接近20 - 30万美元区间的高端，全年完全稀释加权平均流通股数在3800 - 3900万股之间 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成9000万美元的总收购量，初始现金资本化率为6.2%，加权平均剩余租赁期限为12.4年，近90%的收购对象为投资级租户或具有投资级概况的租户；提供约400万美元开发资金，包括两个预计总成本为540万美元的新项目，预计到2022年上半年末从4个开发项目中收取租金 [9] - 第三季度出售4项资产，获得1900万美元，加权平均现金资本化率为6.3%，降低了休闲餐饮、银行分行和房车销售的敞口 [10] - 截至季度末，投资组合包含290处房产，面积550万平方英尺，分布在40个州，租户多元化，有60个租户分布在22个行业；总ABR增至5980万美元，加权平均租赁期限为10年， occupancy率为100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期比例低于1%；按ABR计算，70.5%为投资级租户，另有14.5%归类为投资级概况 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度收购的资本化率为6.2%，低于去年同期的6.5%，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过收购高质量租户的资产来扩大投资组合，同时进一步实现租户基础、地理和行业组合的多元化，以产生最佳的风险调整回报 [7] - 未来收购将更多地与现有租户和卖家建立关系，开展更多的“混合与延期”业务以及开发项目 [24][35] - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易 [36] - 行业竞争方面，市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的强劲表现感到满意，拥有充足的资本和持续的有吸引力的增长机会管道，为2022年及以后的盈利增长奠定了坚实基础 [21][19] - 尽管交易时间延迟会对季度业绩产生影响，但公司更关注长期投资组合的建设，注重资产质量和定价 [41][42] 其他重要信息 - 公司正在创建一个网页，展示其对环境管理、社会责任和良好治理的承诺，预计未来几周发布新闻稿宣布该网页上线 [5] - 公司签署了新办公室的租约，预计2022年第一季度搬迁，这将导致2022年G&A增加 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细介绍第三季度的收购交易情况，是否有大型交易或投资组合交易？ - 第三季度有一笔较大的Walgreens交易，涉及帮助卖家解决债务问题并延长租约至15年，其余收购资产较为分散，与以往类似 [22] 问题2: 目前收购管道的规模如何，2022年的收购计划是怎样的？ - 本季度已完成9100万美元的收购，将2021年净收购指引提高至至少4亿美元；2022年收购将更多地与现有租户和卖家开展“混合与延期”业务以及开发项目 [24] 问题3: 竞争和定价情况如何，是否有变化？ - 市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局；本季度收购资本化率略低于以往，主要是因为资产质量和租赁期限，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 问题4: 2021年底和2022年的G&A情况如何？ - 2021年底G&A可能增加60 - 70万美元，主要由于年终审计、SOX合规和少量招聘；2022年因搬迁新办公室将增加费用，具体细节将在2月提供2022年指引时公布 [26] 问题5: 上述G&A增加部分中，一次性和经常性费用各占多少？ - 审计费用具有季节性，SOX合规费用约10 - 20万美元，招聘费用最高约10万美元；搬迁新办公室是为了吸引和留住员工，租金将在未来10年分摊 [30] 问题6: 未来的债务融资策略是怎样的？ - 长期目标是保持净债务与调整后EBITDA比率在4.5 - 5.5倍，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务；未来可能扩大现有信贷额度或进入私募市场，预计2022年下半年可能进行私募融资，但会增加成本 [31] 问题7: 未来收购的策略和来源是怎样的？ - 未来60% - 70%的交易可能是“混合与延期”业务，开发业务也将成为重要组成部分；与现有租户和卖家的合作将增加，部分卖家已主动与公司合作 [35] 问题8: 开发业务的规模和增长潜力如何？ - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易，目前团队有能力处理这些业务，未来可能根据情况增加人员 [36] 问题9: 如何永久融资收购或筹集资本并降低杠杆，对股权有何看法？ - 9月的通用货架注册为公司提供了更多融资灵活性，包括ATM和其他资本来源；长期来看，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务 [38] 问题10: 2022年25% - 26%的盈利增长是否合理，考虑到交易时间延迟的情况？ - 公司暂不讨论2022年AFFO每股增长的具体情况，但认为运营基础将支持行业领先的低风险增长；公司更关注建立坚实的ABR基础，而不是季度间收购的影响 [41] 问题11: 是否可以通过“混合与延期”业务推迟所有租约到期时间？ - 每份租约需具体分析，如果对租户续约或替换租金有信心，可能不会提前延期；如果租户主动提出，公司愿意进行讨论 [43] 问题12: 较低的收购资本化率的驱动因素是什么，行业是否存在资本化率压缩情况？ - 本季度收购的资本化率较低主要是因为资产租赁期限更长、信用质量更高；预计第四季度资本化率将接近以往水平 [46] 问题13: 第三季度是否是处置资产的高峰期，修订后的净收购指引中是否包含额外的资产出售？ - 公司会根据战略或机会性原因考虑出售资产；第三季度降低了休闲餐饮、银行和房车销售的敞口；公司提供净收购指引是为了确保处置资产后能及时替换 [47][48] 问题14: 第三季度处置的4项资产中，较高的资本化率是否由Camping World的大盒子资产驱动？ - 4项资产的混合资本化率为6.3%，低于收购资产的资本化率；处置资产是为了回收资本并提高投资组合质量，预计未来处置规模将大幅降低 [51][52] 问题15: 公司扩张过程中如何应对劳动力挑战，对哪些租户行业影响较大，对2021年后的G&A有何影响？ - 公司关注租户的劳动力情况，部分餐厅物业出现了利润率扩张；劳动力问题可能影响未来开发项目的租金，公司可能会谨慎对待相关交易 [53]

公司运营组合情况 - 公司运营组合包含286处单租户零售净租赁物业，分布于40个州，年化基础租金为5980万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为10.0年，投资级租户和投资级概况租户分别约占71%和15%[159] 股权与回购计划 - 2021年9月，公司与金融机构达成股权分销协议，可发行和出售总发行价高达2.5亿美元的普通股[161] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[162] 投资性资产与开发项目 - 截至2021年9月底，公司投资性资产从2020年底的203处增至290处，承诺五个房地产开发项目，预计总资本支出1690万美元，已投入950万美元[163] - 2021年前九个月，公司在五个开发项目上共投资950万美元，其中第三季度投资250万美元[166][167] 物业收购情况 - 2021年第三季度，公司收购26处零售净租赁物业，总价8690万美元，加权平均租赁期限约12.4年，承保加权平均资本化率约6.2%[164] - 2021年前九个月，公司收购92处零售净租赁物业，总价2.92亿美元，加权平均租赁期限约10.2年，承保加权平均资本化率约6.5%[165] 物业出售情况 - 2021年前九个月和第三季度，公司分别出售9处和4处物业，净销售价分别为3040万美元和1810万美元，净收益分别为250万美元和200万美元[168] 营收与净收入变化 - 2021年第三季度营收为1560万美元，较2020年同期增加590万美元；净收入为290万美元，较2020年同期增加520万美元[169][173] - 2021年前九个月收入从2020年同期的2230万美元增至4130万美元，增长1900万美元，主要因房地产投资组合从94处增至286处[175] - 2021年前九个月净收入从2020年同期的净亏损430万美元转为净收入110万美元，增加540万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[179] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期为 - 234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期为 - 429.8万美元[202][208] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期净亏损为234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期净亏损为429.8万美元[211] 总运营费用变化 - 2021年第三季度总运营费用为1370万美元，较2020年同期增加270万美元[170] - 2021年前九个月总运营费用从2020年同期的2410万美元增至4000万美元，增长1590万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付费用增加[176] 利息费用变化 - 2021年前九个月利息费用从2020年同期的380万美元降至270万美元，减少110万美元，主要因定期贷款实际利率下降和循环信贷平均余额减少[178] 房地产销售净收益变化 - 2021年前九个月房地产销售净收益从2020年同期的110万美元增至250万美元，增长140万美元[179] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有1.75亿美元定期贷款和170万美元循环信贷借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元，预计可支持未来12个月运营[180] - 截至2021年9月30日，公司合同义务包括1.75亿美元定期贷款本金到期和循环信贷借款偿还，2021年前三季度以1.26%加权平均利率借入170万美元用于房产收购[181] - 截至2021年9月30日，公司定期贷款总债务约为1.75亿美元，循环信贷借款为170万美元；2021年第三季度和前九个月，循环信贷平均每日未偿还借款分别为40万美元和80万美元[212] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2021年前九个月经营活动净现金从2020年同期的569.9万美元增至1920.6万美元，增加1350万美元，主要因房地产投资组合增大使租金收入增加[188] - 2021年前九个月投资活动净现金使用从2020年同期的3.16922亿美元降至2.71963亿美元，减少4490万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[189] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金较2020年同期减少9110万美元，主要因2021年4月公开发行净收益减少8770万美元、支付的股息和分配增加1960万美元，2021年第三季度借款1700万美元未偿还[190] 财务指标对比（季度与前九个月） - 2021年第三季度房地产折旧和摊销为799.4万美元，2020年同期为461.4万美元；2021年前九个月为2084.3万美元，2020年同期为992.6万美元[202][208] - 2021年第三季度FFO为898.3万美元，2020年同期为258.2万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为633.1万美元[202] - 2021年第三季度Core FFO为898.3万美元，2020年同期为347.3万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为825.1万美元[202] - 2021年第三季度AFFO为973.8万美元，2020年同期为477.7万美元；2021年前九个月为2475.1万美元，2020年同期为871.1万美元[202] - 2021年第三季度EBITDA为1175.3万美元，2020年同期为314.9万美元；2021年前九个月为2429.2万美元，2020年同期为933.1万美元[208] - 2021年第三季度EBITDAre为979.8万美元，2020年同期为345.8万美元；2021年前九个月为2537.9万美元，2020年同期为1003.4万美元[208] - 2021年第三季度Adjusted EBITDAre为1057.9万美元，2020年同期为571.5万美元；2021年前九个月为2729.5万美元，2020年同期为1229万美元[208] 税收相关情况 - 公司自2019年12月31日起选择成为REIT，符合条件时一般无需缴纳美国联邦或州所得税，2021年拟进行足够分配以获得全额股息支付扣除[191] 利率衍生品与风险 - 2020年9月28日至2024年12月23日，公司签订利率衍生品，将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%加1.15%的利差[213] - 假设2021年9月30日利率出现1%的不利变化，循环信贷的估计市场风险敞口低于10万美元[213] 伦敦银行间同业拆借利率相关 - 2021年3月5日，金融行为监管局宣布美元伦敦银行间同业拆借利率（USD LIBOR）将于2023年6月30日后停止发布[214] - 银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的伦敦银行间同业拆借利率债务发行[214] - 公司预计伦敦银行间同业拆借利率至少在2023年6月30日前可用，若其计算方法改变，公司利息支付可能变化[215] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与伦敦银行间同业拆借利率挂钩[216] - 若伦敦银行间同业拆借利率受限或停用，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具价值以及公司当前或未来债务的利率可能受影响[217] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况、收入或支出等有重大影响的资产负债表外安排[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损0.07美元，核心FFO为0.18美元，AFFO为0.20美元/摊薄股 [11] - 截至6月30日，现金为8800万美元，2.5亿美元循环信贷额度未动用，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.1倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [12] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，年化股息率为0.80美元/股，维持2021年AFFO指引在0.95 - 0.99美元/股 [12] - 预计2021年完成至少3.6亿美元的净收购，高于原指引的3.2亿美元，现金G&A预计在1100 - 1200万美元，非现金补偿费用在300 - 400万美元，现金利息费用在300 - 350万美元，非现金递延融资费用摊销60万美元，税收在20 - 30万美元，全年摊薄加权平均流通股在3800 - 3900万股 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购和开发总额约1.21亿美元，其中收购约1.17亿美元，初始现金资本化率6.5%，加权平均剩余租赁期限9.7年；开发资金400万美元，两个新项目总成本预计600万美元 [5][6] - 第二季度出售五项资产，售价1300万美元，加权平均现金资本化率6.7%，将休闲餐饮业务敞口从1.9%降至1.2% [7] - 截至6月30日，投资组合包含267份租约，面积520万平方英尺，分布在39个州，租户59家，行业23个，总ABR增至5530万美元，加权平均租赁期限9.9年，出租率100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期不足1%，租户70%为投资级，13.5%为投资级概况 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心聚焦战略增长，目标是优质租户，追求风险调整后回报最佳的机会，关注实体位置对现金流至关重要、抗电商竞争压力、资产负债表强劲且有资金渠道的租户 [5] - 继续减少对受技术进步或消费者行为变化影响的行业的敞口，将处置作为投资组合管理工具，回收资金用于长期机会 [7] - 保持对投资级和其他优质租户的战略关注，提升投资组合多元化 [9] - 行业中，投资级优质资产竞争激烈，但公司利用关系和扩大管道，能保持类似的资本化率 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度活动满意，有充足资金和大量增值投资机会，对未来机会感到兴奋 [9][15] - 尽管市场环境从高风险到低风险再到当前状态变化，但公司坚持战略并能执行，对未来方向和业绩持续产生能力有信心 [49] 其他重要信息 - 9月初公司有资格提交新的通用货架，为未来融资提供更多选择和效率 [12] - 因市值增加，2022年起公司需作为大型加速申报公司报告，团队已准备好应对变化，可能使2021年G&A处于指引范围上限 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 三季度活动、管道规模、竞争和定价情况 - 公司上市近一年，重复业务增多，有助于扩大管道，利用规模优势挑选定价优于市场的资产，能持续实现类似的资本化率，未来也预计如此，但投资级优质资产竞争激烈 [18][19] 问题2: 7 - 11便利店集中度上升的原因 - 公司长期目标是资产规模超20亿美元时，将所有租户集中度降至5%以下，但此次与7 - 11的售后回租交易有新的15年绝对净租赁，定价和租金增长有吸引力，对投资组合质量有提升作用，未来此类机会可能不多 [22] 问题3: 未来外部增长战略及投资活动 - 预计不会大幅增加收购，将随机会增加稳步提升，当前规模下每季度净收购9000万美元可使AFFO良好增长 [25] - 公司会坚持现有策略，注重资产质量和定价，不会为增长而过度扩张 [27] 问题4: 自动提款机（ATM）使用情况及临近货架资格时的看法 - 预计有3800 - 3900万股，未来几周可提交货架申请，这将提供更多融资选择，公司会谨慎利用各种融资渠道 [29] 问题5: 季度400万美元开发项目的收益率情况 - 开发项目收益率高于收购现有资产，这两个项目与投资级概况租户合作，现金资本化率在7%左右，且无租赁和成本超支风险 [31] 问题6: 对百思买业务的态度及是否继续扩张 - 公司认可百思买业务，但因该公司门店布局有变化，会谨慎增加其在投资组合中的占比，目前管道中无相关机会，本季度新增的三个门店位置较特殊，预计未来不会大幅增加 [32] 问题7: 本季度收购的三个百思买资产的资本化率 - 公司通常不披露单个交易的资本化率，这三个资产的资本化率略高于本季度平均水平 [33] 问题8: 寻找符合投资标准的新公司投资机会是否有问题，以及潜在租户数量 - 符合标准的租户有限，因公司对信用和房地产质量要求严格，但与现有租户关系良好，有增长机会，未来一两个季度可能有新租户加入 [36] 问题9: 开发业务的进展及长期投资规模展望 - 开发业务有进展，未来会逐步增长，能获得新的10 - 15年租约，定价更优，是为投资组合增加收益的好方式 [37] 问题10: 为何使用至少3.6亿美元作为收购指引数字 - 公司希望低调承诺、超额完成，确保能达到该目标，且因只能预见60 - 75天的交易情况，难以给出更确切数字 [39] - 公司优先考虑资产质量，其次是经济回报，最后是交易时机，专注于ABR，对季度间交易影响信心不足，所以采用至少的表述 [40][41] 问题11: 竞争压力下是否需调整投资目标 - 虽竞争加剧、卖家期望提高，但重复业务和更多收购机会可抵消影响，公司能保持上市以来的资本化率，若大幅增加收购，资本化率可能略有下降 [43] 问题12: 从每季度1亿美元收购提升到1.5亿美元需要什么条件 - 公司不愿牺牲资产质量，更可能的方式是收购更多定价合理的资产，这可能导致整体资本化率略有差异 [44] 问题13: 收购的平均加权期限下降的原因及未来预期 - 公司关注保持约10年的加权平均租赁期限，与现有租户沟通收购和混合延期时，纳入部分现有资产以提前执行表现好的位置，但投资级和优质租户的租约期限通常较短，当前管道中的租约期限有所延长 [46][47] 问题14: 上市一年来净租赁环境的变化及经验 - 上市初期刚从疫情中恢复，部分买家观望，公司关注的领域表现良好，有强劲需求，但小型家族办公室和个人买家竞争略有增加，公司仍能执行战略 [48] 问题15: 投资级租户和高收益租户的长期平衡看法 - 公司投资级租户占比可能随机会在65% - 75%之间波动，认为投资级概况和投资级租户差异不大，希望在投资级概况租户中寻找更多机会，获取更多收益而不增加风险 [50]

公司优势 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[5] - 投资级租户占比83.4%，专注防御性行业，无体验式零售敞口，租金连续11个月100%收取[6][7] 投资亮点 - 投资级租户占比69.9%，防御性零售租户占比85.7%，2020 - 2021年多季度租金收取率达100%[8] - 优质多元化投资组合涵盖39个州，267处房产，出租率100%，投资级租户占比69.9%，防御性行业敞口占比85.7%[13] 资产与运营 - 自2019年以来累计完成193笔收购，平均每季度收购活动金额达1.031亿美元[22] - 持续跟踪物业表现，分层管理投资组合，自成立以来处置53处房产，价值约1.523亿美元[26] 承保策略 - 采用三部分承保理念，强调租户信用、房地产估值和单位盈利能力评估[28] 投资策略 - 投资策略注重防御性租户、投资级信用、细分市场资产、长期净租赁资产和多元化[46] 增长策略 - 采用多方面增长策略，包括收购稳定物业、混合续租、定制建造等多种投资结构[49] 团队与责任 - 领导团队经验丰富，董事会由六人组成，五人为独立董事[59][67] - 致力于履行企业社会责任，关注环境、社会和治理领域[64]

公司运营组合情况 - 公司运营组合包含264处单租户零售净租赁物业，分布于39个州，年化基础租金为5530万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为9.9年，投资级租户和投资级概况租户分别约占70%和14%[144] 资金运用与偿还情况 - 截至2021年3月31日，公司已将首次公开募股所得的2.273亿美元全部用于收购资产，并于2020年8月偿还了循环信贷协议下的5000万美元未偿借款[146] - 2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股的公开发行，扣除承销折扣和交易成本940万美元后，净收益为1.942亿美元，用于偿还循环信贷协议下的1300万美元未偿借款，其余用于一般公司用途[146] 投资性资产与开发项目情况 - 截至2021年6月30日，公司持有的投资性资产从2020年12月31日的203处增至267处，已承诺三个房地产开发项目，预计总资本支出1040万美元，截至该日已投入530万美元[147] 物业收购情况 - 2021年第二季度，公司收购35处零售净租赁物业，总价1.168亿美元，位于15个州，加权平均租赁期限约9.7年，承保加权平均资本化率约6.5%[148] - 2021年上半年，公司收购66处零售净租赁物业，总价2.052亿美元，位于27个州，加权平均租赁期限约9.3年，承保加权平均资本化率约6.6%[149] 物业出售情况 - 2021年第二季度，公司出售5处物业，净销售价格1230万美元，实现销售收益50万美元[152] 收入情况 - 2021年第二季度收入为1380万美元，较2020年同期的710万美元增加670万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[153] - 2021年上半年收入为2570万美元，较2020年同期的1260万美元增加1310万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[160] 总运营费用情况 - 2021年第二季度总运营费用为1600万美元，较2020年同期的740万美元增加860万美元，主要因运营物业数量增加、减值准备和股份支付费用增加[154] - 2021年上半年总运营费用为2630万美元，较2020年同期的1310万美元增加1320万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付增加[161] 净亏损情况 - 2021年第二季度净亏损为260万美元，较2020年同期的40万美元增加220万美元，主要因减值准备增加，部分被房地产投资组合增长带来的租金收入增加所抵消[158] - 2021年上半年净亏损为190万美元，较2020年同期的200万美元减少10万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[164] - 2021年Q2净亏损263万美元，2020年同期为40.5万美元；2021年上半年净亏损188.9万美元，2020年同期为195.7万美元[187][192][195] 财务状况与资金额度情况 - 截至2021年6月30日，公司有1.75亿美元定期贷款，2.5亿美元循环信贷额度无未偿还借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元[165] - 截至2021年6月30日，公司合同义务包括2024年12月23日到期的1.75亿美元定期贷款本金及相关利息[166] - 2021年公司在2.5亿美元循环信贷额度上借入并偿还1300万美元，加权平均利率1.24%[166] - 2021年6月30日，公司总负债约1.75亿美元，循环信贷平均每日未偿还借款Q2为170万美元，上半年为110万美元[196] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为1375.8万美元，较2020年同期的179.6万美元增加1200万美元，主要因租金收入增加[173] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.98156亿美元，较2020年同期的2.16186亿美元减少1800万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[174] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为1.79895亿美元，较2020年同期的5305.6万美元增加1.268亿美元，主要因2021年4月公开发行股票获得额外净收益[175] 纳税情况 - 公司自2019年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，一般无需缴纳美国联邦或州所得税，前提是向股东分配所有应税收入并满足相关要求[176] 非GAAP财务指标情况 - 2021年Q2房地产折旧和摊销为699.7万美元，2020年同期为304万美元；2021年上半年为1284.9万美元，2020年同期为531.1万美元[187][192] - 2021年Q2FFO为733.9万美元，2020年同期为302.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为374.8万美元[187] - 2021年Q2Core FFO为733.9万美元，2020年同期为359.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为477.7万美元[187] - 2021年Q2AFFO为806.6万美元，2020年同期为274.7万美元；2021年上半年为1501.2万美元，2020年同期为393.2万美元[187] - 2021年Q2EBITDA为510.5万美元，2020年同期为367.9万美元；2021年上半年为1254万美元，2020年同期为618万美元[192] - 2021年Q2EBITDAre为807.7万美元，2020年同期为407.3万美元；2021年上半年为1558.2万美元，2020年同期为657.4万美元[192] - 2021年Q2Adjusted EBITDAre为889.6万美元，2020年同期为376.6万美元；2021年上半年为1671.7万美元，2020年同期为657.3万美元[192] - 公司披露FFO、Core FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、NOI和Cash NOI等非GAAP财务指标[181] 会计政策情况 - 公司会计政策符合美国GAAP，本季度报告期内关键会计政策无重大变化[180] 利率衍生品与风险情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差[197] - 假设2021年6月30日利率不利变动1%，循环信贷估计市场风险敞口小于10万美元[197] LIBOR相关情况 - 2023年6月30日后，美元伦敦银行同业拆借利率（USD LIBOR）将不再公布[198] - 监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[198] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与LIBOR挂钩[200] - 若LIBOR提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[202] - 替代利率的引入可能导致风险建模和估值挑战，增加基差风险和波动性[203] 表外安排情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况等有重大影响的表外安排[205]