物业投资与运营情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有或投资488处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.089亿美元，约67%的ABR来自投资级信用评级租户，另有15%来自具有投资级特征的租户[123][124] - 2023年第一季度，公司收购20处物业，总购买价6770万美元，承保的年初至今收购加权平均资本化率约为6.9%[132][133] - 截至2023年3月31日，公司有3个物业开发项目在建，1个已完工但尚未开始收租；第一季度投资450万美元用于物业开发，完成2个项目开发，约1480万美元从在建物业重新分类[134][135] - 2023年第一季度，公司出售8处物业，净销售价格1550万美元，净亏损30万美元[136] - 截至2023年3月31日，公司有600万美元的房地产开发资金承诺，预计将在未来两年内全部投入[157] 股权发行情况 - 2022年8月8日，公司完成900万股普通股的注册公开发行，承销商全额行使超额配售权购买135万股；2023年3月30日，部分实物结算261.2736万股，净收益5000万美元，截至3月31日，仍有476.332万股未结算[128][129] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权计划（ATM计划）；2023年3月，发行14.6745万股，净收益约290万美元，该计划下还有1.512亿美元的总收益可用于未来发行普通股[130] 资产增长资金来源 - 2023年第一季度，公司通过收购物业和投资应收抵押贷款实现资产增长，资金来源于远期销售协议结算所得5000万美元、ATM计划发行普通股所得290万美元等[131] 应收贷款执行情况 - 2023年3月3日和24日，公司分别执行4190万美元和410万美元的全额抵押应收贷款，利率分别为9.55%和6.89%[137][138] 财务数据关键指标变化 - 收入与费用 - 2023年第一季度，公司收入从2022年同期的2130万美元增至2950万美元，总运营费用从1830万美元增至2390万美元，净收入从196.6万美元降至148.1万美元[141][142] - 2023年第一季度，公司利息费用从2022年同期的120万美元增至390万美元，主要归因于2亿美元高级无担保定期贷款和4亿美元高级无担保循环信贷安排产生的利息增加[146] - 2023年第一季度房地产销售净亏损从2022年同期的净收益20万美元增至30万美元，增加了50万美元；售出房产数量从1处增至8处，销售价格从229.4万美元增至1546.3万美元[147] - 2023年第一季度所得税费用减少10万美元[148] - 2023年第一季度净收入从2022年同期的200万美元降至150万美元，减少了50万美元[149] - 2023年第一季度净收入为148.1万美元，2022年同期为196.6万美元[176][181][185] 财务数据关键指标变化 - 非GAAP指标 - 2023年第一季度FFO为1668.4万美元，2022年同期为1266.7万美元[176] - 2023年第一季度AFFO为1741.9万美元，2022年同期为1313.5万美元[176] - 2023年第一季度EBITDA为2014.6万美元，2022年同期为1405.3万美元[181] - 2023年第一季度Adjusted EBITDAre为2118.2万美元，2022年同期为1441.1万美元[181] - 2023年第一季度NOI为2453.8万美元，2022年同期为1798.9万美元[185] - 2023年第一季度Cash NOI为2401.4万美元，2022年同期为1729.8万美元[185] 债务情况 - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款未偿还本金为1.75亿美元，2028年定期贷款未偿还本金为2亿美元，新循环信贷安排下未偿还借款为9600万美元[150] - 2023年第一季度，公司以5.86%的加权平均利率借款9900万美元，并偿还了1.16亿美元的循环信贷安排借款[152] - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款总负债约为1.75亿美元，2028年定期贷款为2亿美元，新循环信贷借款为9600万美元[186] - 2023年第一季度，新循环信贷平均每日未偿还借款为6920万美元[186] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金较2022年同期增加580万美元；投资活动使用的净现金减少3130万美元；融资活动提供的净现金减少9810万美元[161][162][163] 利率基准替换情况 - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR；1月30日，将与2024年定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%，全利率为1.37%[158] 纳税情况 - 公司自2019年起选择作为REIT纳税，2023年将进行足够分配以获得股息支付扣除；公司设有应税REIT子公司，可能需缴纳美国联邦、州和地方所得税[164][165] 非GAAP财务指标披露情况 - 公司披露了FFO、Core FFO、AFFO等非GAAP财务指标，用于分析师和投资者比较REIT的经营业绩[168] 市场风险敞口情况 - 假设2023年3月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为70万美元[188]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元；全年净收入为每股0.16美元，核心FFO为每股1.10美元，AFFO为每股1.16美元，AFFO同比增长23.4% [10] - 2022年第四季度利息费用增至350万美元，全年增至920万美元，高于上一年的100万美元和370万美元 [11] - 考虑股份结算后，净债务与年化调整后EBITDA的比率为3.4倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围；不包括远期股份，该比率为5倍 [12] - 2022年通过ATM计划发行约30万股普通股，加权平均发行价为每股21.02美元，净收益约570万美元 [33] - 2022年第四季度G&A增至540万美元，全年增至1910万美元，高于上一年的390万美元和1480万美元 [54] - 预计2023年AFFO每股在1.17 - 1.23美元之间，假设收购活动（包括已完成开发和净处置）至少为4亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度完成约1.041亿美元的总投资，全年总计5.07亿美元；季度投资平均收益率为6.9%，不包括开发，收购的初始现金资本化率为7%，加权平均剩余租赁期限为11.2年，超97%的收购对象为投资级和投资级概况租户 [5] - 2022年出售7处房产，收益超2500万美元 [8] - 2022年底，投资组合包括427份租约，80个租户贡献约9900万美元的年化基础租金，加权平均剩余租赁期限为9.5年，约80%的ABR来自投资级评级或投资级概况租户，投资组合100%出租 [26] - 2022年第四季度，投资组合的年化基础租金增至超9900万美元，较2021年底的7120万美元增长39% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年和2023年行业整体交易数量可能显著减少，但竞争也在减少 [6] - 卖家分为两类，大部分暂无出售需求，等待美联储政策转变或资本化率下降；小部分有交易压力 [58] - 1031市场规模较以往大幅缩小 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行增长战略，扩大高质量投资组合，通过非传统渠道寻找机会，提供资本以获取超额风险调整回报 [4][6] - 除优质收购外，公司还将适时担任高级有担保贷款人，贷款以高质量投资级房产为后盾，收益率高于资产收购所需的资本化率 [25] - 公司认为自身在寻找净租赁资产的最佳风险调整定价方面具有优势，有信心为股东创造价值 [27] - 公司与众多开发商建立了良好关系，随着1031市场降温，这些关系将带来更多机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济背景困难，公司在2022年仍取得了强劲业绩，有信心在2023年继续执行增长战略 [4] - 公司对投资组合的稳定性充满信心，通过严格的风险管理和信用监控，确保投资组合在任何周期都能表现良好 [7] - 2023年第一和第二季度收购前景乐观，有信心找到有吸引力的机会 [36][59] 其他重要信息 - 公司正在寻找永久CFO，已取得进展，有多位强劲候选人 [9][41] - 2023年2月21日，董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，第四季度AFFO派息率为69%，符合指引 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易管道及指导假设的时间和资本化率情况 - 10月后采取更机会主义的方法，买卖价差仍存在但有所缩小，卖家开始有变动，团队可评估业主需求并寻找收购机会；指导假设收购活动均匀分布在全年，第一和第二季度前景良好 [35][36] 问题: 贷款机会、风险概况及与收购的承保比较 - 市场上部分资本退出，公司通过网络找到机会，为开发商提供低于100% LTV的贷款，收取租金以获得短期超额收益；若市场复苏，贷款期限可能缩短，否则可能延长或按更有吸引力的资本化率收购房产；贷款有提前还款补偿条款 [38][46] 问题: CFO搜索进展及宣布时间 - 11月聘请猎头，1月开始积极寻找，已与大量潜在候选人沟通并缩小范围，对剩余候选人乐观，但暂无法提供宣布时间 [41] 问题: 收购资产的竞争情况 - 2022年下半年交易数量大幅下降，预计2023年继续；竞争明显减少，如杠杆私募股权买家和1031市场规模缩小，使公司有更多机会与相关群体合作 [42] 问题: 收购的租户和房地产类型、资本化率变化及目标资产篮子 - 收购标准无明显变化，本季度收购的资产信用质量和租赁期限接近以往高水平；举例收购了Dick's Sporting Goods、REI、Ross Dress for Less、Kroger等；Dollar General相关收购增加，因1031市场变浅，开发商更多转向REITs [44][45] 问题: 与商户开发商的关系及净收购减少的原因 - 过去几年与开发商建立了良好关系，1031市场降温后，这些关系开始发挥作用；净收购减少可能是由于机会减少和融资更复杂 [50] 问题: 商户开发商交易流的可持续性 - 在当前1031市场状况下，预计交易将是计划性的，其他REITs可能也有类似情况，因为零售商持续有增长需求，开发商将更多关注机构买家 [90] 问题: Dollar General商店的购买来源及价值判断 - 部分在第三方市场收购，有较短租赁期限并与租户协商延长；约75% - 80%从商户开发商处收购 [74] 问题: 商户开发商是否为其他主要零售商建设 - 部分小开发商专注于Dollar General，大部分大型开发商也会为Tractor Supply等其他租户开发 [76] 问题: 4亿美元收购与收益指导低端的关系 - 4亿美元收购可视为收益指导的中点 [77] 问题: 是否有观察名单、指导中是否包含坏账及现金G&A假设 - 假设存在少量净坏账，预计占比小于2%；现金G&A将随工资和福利增长，今年因团队全面组建完成，会略高于通胀 [91]

投资亮点 - 拥有427份租约，覆盖43个州，投资组合面积达850万平方英尺，租户80个，零售行业25个，入住率100%，投资级租户占比62.9%，加权平均剩余租约期限9.5年，2026年前租约周转率6.3%[6] - 自IPO以来保持100%入住率，2020年初以来平均季度投资活动达1.13亿美元[35] - 80.1%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成[40] 投资策略 - 专注于抗衰退行业，如必需品、折扣和服务导向型零售商，采用抗电商策略[35] - 持续专注收购位于人口密集市场的高信用质量租户[40] - 采用三管齐下的严格承保方法，对潜在收购进行评估[73] 财务状况 - 2022年筹集超10亿美元资本，包括4.39亿美元远期股权融资和6亿美元信贷安排[50][51] - 净债务与调整后EBITDAre的比率为5.0倍，调整未结算远期股权后为3.4倍，债务与总资产比率为27%，77%的债务为固定利率，调整现金后固定利率债务占比90%[42] - 总流动性为4.99亿美元，包括2.87亿美元未使用的循环信贷额度、1.41亿美元未结算的远期股权和7100万美元不受限制的现金[53] 资产与管理 - 自成立以来处置64处房产，总计约1.98亿美元，改善了投资组合的租户质量、加权平均租约期限和地理多样性等指标[57] - 持续跟踪物业表现，对投资组合进行分层，通过1031交换转移优化投资组合[56] 企业责任 - 致力于减少生态足迹，支持可再生资源，新总部获LEED v4 O+M: EB金级认证，实施节能措施[83] - 为员工提供继续教育和带薪实习机会，提供保险福利和健身会员资格，超40%的董事会成员和员工为女性[86][99][100] - 与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致，促进就业、减少不平等和增强包容性[120][121]

投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含427处单租户零售净租赁物业，涉及80个不同租户、25个零售行业、43个州，出租率100%，年化基础租金（ABR）为9920万美元，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[10] - 约63%的ABR来自投资级信用评级租户，另有17%来自具有投资级特征的租户[10] - 公司目标投资组合未来ABR来自单一租户或物业不超过5%、单一零售行业不超过15%、单一州不超过15%、前10大租户不超过50%[21] - 公司目标投资组合至少60%的租户具有投资级评级，WALT约为10年[21] - 公司目标收购价格在100万至1000万美元的物业，2022年12月31日投资组合中物业的平均购买价格为350万美元，每处物业的平均基本租金约为23.2万美元，租约初始期限约为10年[24] - 自2019年12月成立以来，公司已收购354处单租户零售净租赁物业，总购买价格达13亿美元[29] - 自2018年6月以来，公司已处置64处物业，总销售价格达1.942亿美元[34] - 截至2022年12月31日，公司加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[36] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，分布于43个州[281] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，总投资约15亿美元，德州和伊利诺伊州投资分别占8.3%和8.9%[337] - 截至2022年12月31日，公司有427份单租户零售净租赁协议，分布43个州，剩余租期2 - 20年[327] 信贷协议情况 - 2022年8月11日，公司签订新信贷协议，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的新循环信贷安排，新信贷安排可增加4亿美元[12] - 新循环信贷安排对现有2.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排进行再融资并扩大规模[13] - 截至2022年12月31日，公司在4亿美元新循环信贷安排下有1.13亿美元未偿还借款，2024年定期贷款有1.75亿美元未偿还，2028年定期贷款有2亿美元未偿还[35] - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR，2023年1月30日，将与2024定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%[256] - 2022年和2021年，公司循环信贷安排的日均未偿还借款分别为1.095亿美元和1240万美元[253] - 基于2022年循环信贷安排的日均未偿还借款，假设2022年12月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为110万美元[255] - 2022年8月11日，公司签订新信贷安排，包括2亿美元定期贷款和4亿美元循环信贷额度，可增加4亿美元[351] - 新循环信贷额度取代现有2.5亿美元循环信贷额度，剩余和未来借款用于公司一般用途和收购[352][353] - 公司2028年定期贷款全套期利率为3.88%，新信贷安排产生380万美元递延融资成本，新循环信贷和2028年定期贷款分别分配240万美元和130万美元，另有50万美元未摊销递延融资成本从先前循环信贷重新分类至新循环信贷[359] - 截至2022年12月31日，公司总抵押债务为850万美元，债务发行成本少于10万美元，债务折价为60万美元，抵押票据2027年11月1日到期，2027年8月起可提前全额偿还[364] - 2022 - 2024年定期贷款和2028年定期贷款到期前只付利息，截至2022年12月31日，预定到期本金及气球付款总计4.96498亿美元[365] 股权发行情况 - 2022年1月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价22.25美元，结算远期销售协议获得净收益2.155亿美元，扣除承销折扣和发行成本1480万美元[17] - 2022年8月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价20.20美元，截至2022年12月30日，结算2973944股，获得净收益5670万美元，扣除承销折扣和发行成本340万美元，还有7376056股未结算[18][19] - 2022年，公司通过ATM计划发行276060股普通股，加权平均价格为每股21.02美元，净收益约550万美元，扣除销售佣金和发行成本30万美元[20] - 公司ATM计划累计发行4128496股普通股，加权平均价格为每股23.21美元，净收益约9450万美元，扣除销售佣金和发行成本130万美元，还有1.542亿美元的总收益可用于未来发行普通股[20] - 2019年12月23日私募发行，公司扣除初始购买者折扣和配售费1390万美元后，获得净收益2.19亿美元，发行1179.7645万股普通股，并以该净收益换取运营合伙企业1179.7645个A类运营单位[379] - 2020年8月17日公司完成首次公开募股，出售12,244,732股普通股，售股股东出售255,268股，每股18美元，净收益2.273亿美元[380] - 2021年4月12日公司完成后续发行，发售10,915,688股普通股，净收益1.942亿美元[381] - 2021年9月1日公司启动2.5亿美元的市价股权计划，2021年10 - 11月发行3,852,436股，净收益约8900万美元[382] - 2022年1月13日公司完成后续发行，发售10,350,000股普通股，截至2022年12月31日分三次结算，共获净收益2.155亿美元[385][386][387] - 2022年8月8日公司完成后续发行，发售9,000,000股普通股，超额配售权全部行使，截至2022年12月31日部分结算，获净收益5670万美元[388] - 2022年和2021年，部分高管和员工分别交出2.3万股和7.5万股普通股用于支付法定预扣税，分别价值50万美元和150万美元[389] - 2020年1月27日公司发行125股12.0% A系列累积非投票优先股，2020年首次公开募股完成后赎回，约花费10万美元[390][392] 财务关键指标变化 - 2022年和2021年公司净收入分别为8205千美元和3150千美元，NOI分别为82239千美元和53337千美元，Cash NOI分别为80064千美元和51569千美元[252] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为16.05692亿美元和10.68441亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为5.47269亿美元和2.78626亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总股本权益分别为10.58423亿美元和7.89815亿美元[275] - 2022年、2021年和2020年，公司总营收分别为9627.9万美元、5914万美元和3372.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司总运营费用分别为8277.6万美元、5565.9万美元和3522.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司净收入分别为820.5万美元、315万美元和21.2万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为0.16美元、0.08美元和0.04美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司综合总收入分别为2796.3万美元、720.7万美元和46.5万美元[276] - 2022年净收入为820.5万美元，2021年为315万美元，2020年为21.2万美元[278] - 2022年经营活动提供的净现金为5064.7万美元，2021年为3147.8万美元，2020年为1274.9万美元[278] - 2022年投资活动使用的净现金为46836.1万美元，2021年为43012.8万美元，2020年为36213.3万美元[278] - 2022年融资活动提供的净现金为48065.4万美元，2021年为31361万美元，2020年为27270.8万美元[278] - 2022年现金及现金等价物净增加6294万美元，2021年减少8504万美元，2020年减少7667.6万美元[278] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为7054.3万美元，2021年末为760.3万美元，2020年末为9264.3万美元[278] - 2022年支付利息现金为721.8万美元，2021年为299.3万美元，2020年为421.2万美元[278] - 2022年支付所得税现金为12.9万美元，2021年和2020年均为0[278] - 2022年宣布但未支付的限制性股票股息为40.3万美元，2021年为50.6万美元，2020年为11.3万美元[278] - 2022 - 2020年折旧和摊销费用分别为50075千美元、30807千美元、15459千美元[290] - 2022 - 2020年减值准备分别为1114千美元、3539千美元、2690美元，2020年有2处持有待售物业减值，2022 - 2020年处置物业减值数量分别为1处、3处、3处[294] - 截至2022年12月31日受限现金为470万美元，2021年无受限现金[296] - 2022 - 2020年收购和未达成交易相关费用分别为80万美元、70万美元、不足10万美元，2020年有220万美元发行费用支出，2022和2021年无发行费用支出[307] - 截至2022年和2021年12月31日，分别有11处和1处物业被分类为持有待售[291] - 截至2022年12月31日，公司2024年定期贷款账面价值1.74532亿美元，公允价值1.75382亿美元；2028年定期贷款账面价值1.98764亿美元，公允价值2.01108亿美元[321] - 2022 - 2024年公司未来最低基本租金收入分别为9810.4万美元、9812.6万美元、9750.4万美元等，总计9.37403亿美元[332] - 2022年公司办公场地租赁费用中，经营租赁成本54.2万美元，可变租赁成本11万美元[335] - 截至2022年12月31日，公司办公场地租赁使用权资产420万美元，经营租赁负债550万美元[335] - 2022 - 2027年公司办公场地未来最低租赁付款额分别为53.3万美元、61.7万美元、63.6万美元等，总计642万美元，现值546.4万美元[336] - 2022年收购资产总价（含收购成本）为4.24794亿美元，2021年为4.41328亿美元[340] - 2022年公司投资2200万美元用于房地产开发，完成6个项目并重新分类约2310万美元资产；2021年投资2.08亿美元，完成1个项目并重新分类约290万美元资产[340][341] - 2022年出售7处房产，净销售价格2550万美元，收益410万美元；2021年出售9处房产，净销售价格3110万美元，收益300万美元[342] - 2022年1月26日执行4030万美元贷款应收款，利率6.0%；6月30日执行600万美元贷款应收款，利率6.5%[344][345] - 2021年公司一处房产因飓风受损，记录损失50万美元，获保险赔偿90万美元，总修复成本110万美元，公司自付10万美元[346] - 截至2022年12月31日，无形资产净值1.51006亿美元，负债净值3013.1万美元；2021年无形资产净值1.24772亿美元，负债净值2331.6万美元[348] - 2022年无形资产摊销费用1615.3万美元，租金收入净调整88.9万美元；2021年摊销费用970.4万美元，租金收入净调整68.6万美元[349] - 截至2022年12月31日，总债务4.96498亿美元，净债务4.91508亿美元；2021年总债务2.39亿美元，净债务2.37534亿美元[349] - 2022 - 2020年公司利息费用净额分别为918.1万美元、370万美元和480.4万美元，其中循环信贷安排分别为318.7万美元、74.3万美元和70.2万美元，定期贷款分别为545.5万美元、240.8万美元和348.1万美元，应付抵押票据2022年为10万美元[365] - 2022 - 2020年定期贷款加权平均利率（不包括递延融资成本摊销和利率套期影响）分别为3.39%、1.27%和1.97%[367] - 2022 - 2020年

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.03美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.30美元 [20] - 投资级或投资级概况租户的ABR占比约79%，投资组合仍100%出租 [17] - 第三季度末总债务为4.135亿美元，其中3.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，循环信贷额度为3000万美元，固定利率抵押贷款为850万美元 [28] - 2022年9月30日，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.5倍，远低于4.5 - 5.5倍的目标范围，93%的债务为固定利率 [29] - 本季度AFFO派息率为67% [29] - 缩小AFFO每股指引范围至1.15 - 1.17美元 [11][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.3亿美元的净投资活动，收购26处房产，总价1.313亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.6%，加权平均租赁期限为11.8年 [8][14] - 处置一处银行房产，售价170万美元，资本化率为5.5%，进一步降低银行敞口 [15] - 为六个正在进行的开发项目提供470万美元资金，截至季度末，已投资1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合的年化基础租金增长至9200万美元，较2021年9月30日增长55% [20] - 目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前环境和预期的净租赁资产定价调整，公司采取更具机会主义的资本部署方式，取消定量投资目标 [9][10] - 公司完成第二次1035万股的远期股权发行和6亿美元的可持续发展挂钩信贷安排，在最新加息和市场波动加剧之前锁定有吸引力的资本价格 [8] - 公司认为其高质量资产组合能够应对零售环境潜在的低迷，超过88%的投资组合位于防御性行业，租户有强大的资本获取能力和经验丰富的管理团队 [12] - 公司在贷款环境中获得三家新银行关系，增强了战略和增长计划的可信度 [25] - 公司在信贷安排中加入创新的可持续发展特征，若满足特定关键绩效指标，可享受最高2.5个基点的定价优惠 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高通胀、利率上升和宏观经济不确定性，公司在第三季度表现良好，有信心在经济周期各阶段创造价值 [7] - 公司认为当前市场中资本成本上升，但收购团队有能力以优于竞争对手的收益率获取和完成高质量资产交易 [32][33] - 公司预计市场资本回报率将上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 其他重要信息 - 公司在第三季度增加两名优质食品杂货租户和一家折扣零售商TJ Maxx [17] - Big Lots因第二季度业绩出现利润率压力，不再符合投资级概况定义，但公司认为其资产负债表强劲，仍对其表现有信心 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待当前的资本成本，如何计算 - 公司目标资本结构为三分之一债务和三分之二股权，当前资本结构更保守，债务市值占比低于30% [39] - 债务方面，边际借款成本在4.1% - 4.2%之间，远期曲线显示一年后全利率将升至约5.6%，两年后约为5.42%，若进入私募市场，固定利率略高于6% [40] - 股权方面，历史上使用隐含资本回报率作为边际股权成本的代理，目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 问题: 要达到怎样的利差才能更积极地进行收购 - 公司认为市场基本面显示资本回报率应更高，但目前收购未获得足够回报，具体利差取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素 [45][46][47] 问题: 市场真正开放和资本回报率上升的催化剂是什么 - 市场资本回报率应随股权和债务成本上升而上升，但卖家习惯了2021年及之前的激进资本回报率，有压力出售的卖家会寻找愿意支付2021年价格的1031买家，难以找到此类买家时会以更合理价格出售，市场尚未完全开放，但趋势向好 [51][52][53] 问题: 当前收购管道情况及与以往的比较 - 由于杠杆买家退出市场和1031市场竞争减弱，公司的机会集大幅增加，但收购数量取决于卖家是否接受公司的定价，目前机会集比以往任何时候都大 [56][57] 问题: 不同类别零售商或租户的资本回报率调整情况 - 资本回报率调整主要取决于卖家的情况和出售压力，与资产类型关系不大 [59] 问题: 展望明年，G&A、利息费用和保险成本情况如何 - 利息费用方面，93%的债务成本已锁定，仅3000万美元浮动利率余额，除用于资助增量收购外，有一定确定性 [66] - G&A方面，2022年公司一直在组建团队，目前组织架构图上有32个职位，预计人员不会大幅增加，G&A将开始稳定，存在一定季节性，如税收和审计费用在第一和第二季度较重 [67][68] - 董事及高级职员责任保险（D&O）方面，公司表现良好，未出现预期的费用增加，G&A中的部分增长与此有关，每年增加约10 - 20万美元 [68][69] 问题: 第四季度已完成收购的资产情况 - 公司未提供第四季度已完成收购资产的金额，但表示资产类型与之前收购的类似 [70][71] 问题: 开发商在当前市场中的情况及该渠道是否能获得更高收益率 - 大型开发商因1031市场的影响，销售困难，库存增加，资金来源紧张，公司与他们的对话增多，认为该领域可能存在机会 [76][77][78] - 若开发商能够自行融资并将房产开发至取得入住证书后出售给1031市场，会获得比公司愿意支付的更激进的价格；若开发商希望公司为其开发提供融资，公司通常能在这类交易中获得更好的资本回报率 [79][80] 问题: 如何看待当前环境下资产的合适定价 - 合适定价取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素，预计资本回报率将有显著上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 问题: 如何看待Big Lots在投资组合中的情况 - Big Lots因供应链问题和运费成本压力导致利润率下降，不再符合投资级概况定义，但其总债务与EBITDA比率为2.1倍，接近投资级概况定义，且有超过4亿美元的流动性，公司认为其能够应对当前情况，有10个门店的房地产租金可替代，目前无需过度担忧，但趋势并不乐观 [89][90][91] 问题: 第四季度和2023年的收购情况及交易规模展望 - 收购情况将取决于机会和市场情况，难以提供具体指导，公司会考虑所有收购和处置选项，以最大化交易规模，但具体情况仍不确定 [95][98][99] 问题: 投资组合中是否有其他租户在信用观察名单上 - 公司投资组合防御性强、信用质量高，租户债务到期较少，Big Lots情况表明投资组合质量良好，且有部分租户获得信用升级 [101][102] 问题: 公司对CVS和药店类别的投资敞口愿意提高到多少 - 公司并非有意大幅增加药店投资敞口，因CVS和Walgreens的特定机会具有吸引力而进行投资，预计不会进一步增加对这些品牌的投资，甚至可能在1031市场出售部分门店以改善多元化 [106][107] 问题: 如何考虑股权与债务的混合比例，是否会过度股权化 - 公司目前债务与股权市值比低于30%，目标为33%，公司会不断考虑可用工具，如8月的2亿美元远期资金和股权价格合适时的ATM工具，同时也会考虑利用债务资本的机会，以保持灵活性 [109][110][111] 问题: 公司是否会坚持65%的投资级概况租户比例，还是会利用更多类似投资级租户的机会 - 公司希望投资投资级概况租户，因其风险状况在多数情况下更好，但此类租户较少，投资组合比例预计将保持相对稳定 [115] 问题: 售后回租环境的总体趋势以及高成本通胀是否会促使运营商更多地进行售后回租 - 当首席财务官考虑债务再融资时可能会有价格冲击，售后回租可能比过去更有意义，但公司仅进行过少数售后回租交易 [116]

公司亮点 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，具备持久防御性现金流、积极资产管理、严格承保和多元化投资策略等优势，平台具备规模增长潜力[4] 投资策略 - 78.6%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成，专注防御性行业，自2020年初以来平均季度投资活动达1.142亿美元，保持100%的入住率[6][11][12] 投资组合 - 投资组合高质量且多元化，涵盖42个州，64.6%为投资级租户，有406份租约，总面积800万平方英尺，77个租户，24个零售行业，加权平均剩余租约期限9.6年，到2025年租约周转率4.3%[15] 资产转型 - 公司审慎分配资金，通过资产置换扩大资产规模、提升投资组合质量，自成立以来处置61处房产，价值约1.86亿美元，同时收购优质资产[26][31] 承保理念 - 采用三部分承保理念，包括租户信用评估、房地产估值和单位层面盈利能力评估，以保障投资的下行保护[33] 市场策略 - 采用钟形曲线投资策略，关注低效定价资产，2022年通过股权融资和信贷安排筹集或再融资超10亿美元[53][55][56] 财务状况 - 截至2022年9月30日，总流动性5.85亿美元，调整后杠杆率2.5倍，93%为固定利率债务[62][63][64] 团队管理 - 领导团队经验丰富，拥有净租赁零售和上市公司经验，专业人员推动日常运营[66][69] 企业责任 - 公司致力于履行企业社会责任，涵盖环境、社会和治理领域，与联合国可持续发展目标保持一致[71][74] 环境责任 - 公司新总部获LEED认证和清洁空气奖，多数顶级租户有企业可持续发展计划，信贷安排纳入可持续发展贷款特征[79][81][84]

公司投资组合现状 - 公司投资组合包含406个单租户零售净租赁物业，分布于42个州，年化基础租金（ABR）为9270万美元，出租率100%，加权平均租赁期限9.6年，投资级和投资级概况租户占比分别约为65%和14%[174] 公司信贷与融资安排 - 2022年8月11日，公司签订新信贷协议，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的新循环信贷安排，新信贷安排可增加4亿美元[177] - 截至2022年9月30日，公司新循环信贷工具下有3000万美元未偿还借款，未结算的远期股票合约有1035万股[207] - 截至2022年9月30日，公司债务义务和其他承诺总计4.87027亿美元，其中2022年10月1日至12月31日需支付1446.2万美元，1 - 3年需支付2.01015亿美元，3 - 5年需支付5076.1万美元，之后需支付2.20789亿美元[211] - 2024年定期贷款本金为1.75亿美元，预计利率义务基于0.21%的对冲固定利率，而2022年9月30日的可变一个月伦敦银行同业拆借利率为2.56%，加上适用利差1.15% [211] - 2028年定期贷款本金为2亿美元，预计利率义务基于2.63%的对冲固定利率，而2022年9月30日的可变一个月有担保隔夜融资利率为2.51%，加上0.10%的有担保隔夜融资利率调整和适用利差1.15% [211] - 截至2022年9月30日，公司2024年定期贷款总债务约1.75亿美元，2028年定期贷款为2亿美元，新循环信贷额度借款为3000万美元[240] - 2022年前三季度和前九个月，公司循环信贷额度的平均每日未偿还借款分别为1.371亿美元和1.351亿美元[240] - 假设2022年9月30日利率出现1%的不利变化，新循环信贷额度的估计市场风险敞口约为10万美元[241] 公司股权发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价22.25美元；8月8日，完成900万股普通股的注册公开发行，每股发行价20.20美元，超额配售权行使后额外发行135万股[181] 公司物业组合规模变化 - 截至2022年9月30日的九个月，公司通过股权销售和借贷使投资资产增长，物业组合从2021年12月31日的328处增至409处[183] 公司物业收购情况 - 2022年第三季度，公司收购26处物业，总价1.217亿美元，加权平均租赁期限约11.8年，承保加权平均资本化率约6.6%[184] - 截至2022年9月30日的九个月，公司收购82处物业，总价3.29亿美元，加权平均租赁期限约10.6年，承保加权平均资本化率约6.6%[185] 公司物业开发投资情况 - 2022年第三季度，公司在物业开发上投资470万美元；截至9月30日的九个月，投资1430万美元，完成四个项目开发[186][187] - 截至2022年9月30日，公司有1120万美元的开发中物业资金承诺，预计在未来六个月内全部投入[212] 公司物业出售情况 - 2022年第三季度，公司出售一处物业，净售价170万美元，收益10万美元；截至9月30日的九个月，出售四处物业，净售价1380万美元，收益220万美元[188] 公司应收抵押贷款执行情况 - 2022年1月26日和6月30日，公司分别执行4030万美元和600万美元的应收抵押贷款，利率分别为6.0%和6.5%[189][191] 公司收入变化情况 - 2022年第三季度，公司收入从2021年同期的1560万美元增至2500万美元，主要因房地产投资组合扩大[192] - 截至2022年9月30日的九个月，收入从4130万美元增至6900万美元，增加2770万美元[200] 公司总运营费用变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，总运营费用从1370万美元增至2050万美元，增加680万美元[193] - 截至2022年9月30日的九个月，总运营费用从4000万美元增至5970万美元，增加1970万美元[201] 公司利息费用变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，利息费用从90万美元增至300万美元，增加210万美元[196] - 截至2022年9月30日的九个月，利息费用从270万美元增至570万美元，增加300万美元[204] 公司房地产销售净收益变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，房地产销售净收益从200万美元降至10万美元，减少190万美元[197] - 截至2022年9月30日的九个月，房地产销售净收益从250万美元降至220万美元，减少30万美元[205] 公司净收入变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，净收入从290万美元降至140万美元，减少150万美元[198] - 截至2022年9月30日的九个月，净收入从110万美元增至540万美元，增加430万美元[206] - 2022年第三季度和前九个月净收入分别为141.9万美元和539.5万美元，2021年同期分别为294.4万美元和105.5万美元[231][236][239] 公司现金流变化情况 - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，经营活动提供的净现金增加1950万美元，主要归因于房地产投资组合规模扩大使租金收入增加2140万美元，但被运营及管理费用增加部分抵消[214] - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，投资活动使用的净现金增加1.092亿美元，主要由于收购增加3700万美元、抵押贷款应收款投资增加4650万美元、房地产开发和改善增加600万美元、定金增加270万美元以及房地产销售收益减少1660万美元[215] - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，融资活动提供的净现金增加1.633亿美元，主要归因于新信贷协议执行获得的收益，包括2028年定期贷款的2亿美元和新循环信贷的3200万美元，以及循环信贷安排下的增量净借款1.49亿美元和普通股发行净收益增加2480万美元，但被2022年多支付的660万美元股息和分配以及与新信贷安排相关的380万美元递延融资成本抵消[216] 公司税务处理情况 - 公司自2019年12月31日结束的短期应税年度起选择作为房地产投资信托基金（REIT）进行美国联邦所得税处理，一般情况下，若向股东进行合格分配且满足REIT要求，则无需缴纳美国联邦或州企业所得税[217] - 公司维持一个应税房地产投资信托子公司（TRS），该子公司可能需就其应税收入缴纳美国联邦、州和地方所得税[218] 公司非GAAP财务指标情况 - 公司披露了包括资金运营收益（FFO）、核心资金运营收益、调整后资金运营收益（AFFO）等非公认会计原则（GAAP）财务指标，认为这些指标是分析师和投资者用于比较房地产投资信托基金运营表现的行业指标[223] - 2022年第三季度和前九个月FFO分别为1451.7万美元和4004.8万美元，2021年同期分别为898.3万美元和2298.5万美元[231] - 2022年第三季度和前九个月AFFO分别为1538.6万美元和4226.3万美元，2021年同期分别为973.8万美元和2475.1万美元[231] - 2022年第三季度和前九个月EBITDA分别为1772.9万美元和4701.1万美元，2021年同期分别为1175.3万美元和2429.2万美元[236] - 2022年第三季度和前九个月Adjusted EBITDAre分别为1861.6万美元和4842.8万美元，2021年同期分别为1057.9万美元和2729.5万美元[236] - 2022年第三季度和前九个月NOI分别为2180万美元和5915.3万美元，2021年同期分别为1386.6万美元和3733.1万美元[239] - 2022年第三季度和前九个月Cash NOI分别为2121.5万美元和5736.5万美元，2021年同期分别为1346.3万美元和3604.1万美元[239]

公司亮点 - 公司基于资产负债表两侧的优势构建，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[4] - 具备持久且防御性的现金流，展现出韧性，保持100%的入住率[8][9] - 采用积极的资产管理，实现投资组合的最优表现[4] 投资策略 - 投资级租户占比64.7%，投资级概况租户占比16.4%，两者合计占比81.1%[6][7][8] - 专注于防御性行业，如必需品、折扣和服务导向型零售商，采用抗电商策略[8] - 自2020年初以来，平均季度投资活动为1.125亿美元，持续关注混合与扩展机会及开发项目[9] 投资组合 - 优质多元化投资组合，涵盖42个州，包含381份租约，总面积740万平方英尺，有75个租户和24个零售部门[13] - 投资组合主要由防御性零售租户组成，如美元商店、折扣零售、杂货店等，占比87.3%[19][20] 团队与责任 - 领导团队经验丰富，拥有净租赁零售和上市公司经验[55] - 公司致力于履行企业社会责任，包括环境、社会和治理方面[60] - 公司的企业责任与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致[63]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净投资活动达1.227亿美元，年初至今完成3.04亿美元净投资活动，超全年5亿美元目标净投资活动的60% [8][18] - 第二季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.26美元，AFFO为每股0.28美元 [20] - 投资级和投资级概况租户占ABR比例提升900个基点至81% [11] - 第二季度年化基础租金超8400万美元，较2021年6月30日增长52% [20][21] - 利息费用从2021年第二季度的90万美元增至150万美元，G&A从400万美元增至490万美元，本季度有37.5万美元债务交易成本 [22] - 6月30日净债务与年化调整后EBITDA比率为3.7倍，低于4.5 - 5.5倍的目标范围 [27] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率为71% [27] - 维持2022年AFFO每股1.14 - 1.17美元的指引范围，但因市场波动扩大了基础假设预期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第二季度收购22处房产，花费1.17亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.7%，加权平均租赁期限为10.9年 [13] - 开发业务：三个开发项目租金开始支付，总成本980万美元，加权平均投资收益率为6.5%，租赁期限为10.3年；本季度开发活动较前几季度减少，季末有六个开发项目，已投资1280万美元 [13][15][16] - 贷款业务：本季度签订600万美元可转换贷款，预计年底转换为两处房产的完全所有权 [14] - 销售业务：出售一处Kohl's房产，售价990万美元，资本化率为6%；终止与一家小型汽车零部件零售店的租约并出售该房产，预计未来获得一笔小收益 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：随着利率上升和宏观经济不确定性增加，公司转向更高质量、价格更好的收购，本季度收购的房产平均资本化率更高、信用更好、租赁期限更长；预计收购市场的资本化率平均上升约25个基点 [9][13][44] - 交易市场：依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：保持投资策略的灵活性和创造性，在不断变化的市场中寻找有吸引力的投资机会；注重收购高质量、防御性强的资产，以应对经济不确定性；对开发业务采取谨慎态度，关注资产的资本循环和有效配置 [7][12][16] - 行业竞争：由于利率上升，许多典型买家退出市场，如使用杠杆的1031买家和大型私募股权公司，公司在收购市场的竞争力增强 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：当前经济环境存在不确定性，利率上升、宏观经济不稳定，但公司认为其投资组合的防御性能够使其继续表现出色，就像在新冠疫情期间一样 [12] - 未来前景：公司有信心实现全年投资目标，预计能够保持增长势头；对第三季度的收购机会感到兴奋，认为市场变化为公司提供了更多选择 [18][51] 其他重要信息 - 7月11日启动信贷安排重铸，将循环信贷额度从2.5亿美元扩大到4亿美元，并增加2亿美元的五年期定期贷款，预计8月中旬完成，届时流动性将增加3.5亿美元 [24][25] - 6月23日结算240万股，获得净收益5000万美元，还有450万股待结算 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年剩余时间的投资资金计划，包括永久融资和股权融资计划 - 债务方面，通过6亿美元的重铸增加3.5亿美元的债务流动性，目前有9亿美元的现有承诺，还有1.7亿美元待完成 [36][37] - 股权方面，有9500万美元的股权未提取，还有约1.6亿美元的股权可通过ATM获取 [38][39] 问题2: 当前预算是否有额外股权融资计划，以及年底净债务与EBITDA比率预期 - 预计将实现更有效的杠杆率，可能在目标范围内；ATM是可用的工具，但未具体说明是否会使用 [41] 问题3: 资产定价和收购资本化率的趋势 - 市场上典型买家退出，公司转向高质量收购，本季度收购的资本化率为6.7%，预计平均上升约25个基点 [43][44] 问题4: 重铸的定期贷款是固定还是可变利率，是否计划进行套期保值 - 将根据市场情况评估是否对定期贷款进行全部或部分固定利率操作 [45][46] 问题5: 是否有买家从某些市场退出，以及不同质量资产的买家需求差异 - 依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 问题6: 在宏观背景下，对观察名单上的租户有何看法 - 消费者压力增加，关注Best Buy租户，但对其韧性有信心，认为租金无风险；公司注重租户健康和资产的防御性 [52] 问题7: 开发管道的支出预期 - 开发支出将取决于建筑成本和劳动力成本等因素，公司采取谨慎态度，优先考虑其他收购机会 [57][58] 问题8: 本季度完成的26项投资的时间分布 - 平均约20天，本季度后半段完成较多，预计第三季度情况将反转 [59][61] 问题9: 投资组合中资本循环的最佳机会在哪里 - 关注有潜在风险的资产，如有机会以有吸引力的资本化率出售资产并有效重新配置资本，会考虑进行资本循环 [69][70] 问题10: 投资组合中固定租金增长和通胀挂钩租金增长的比例 - 约三分之二的投资组合有一定程度的租金增长，公司认为固定利率增长优于有上限的CPI租金增长 [71] 问题11: 第二季度确认的减值准备是否与计划出售后又转回运营组合的资产有关 - 与出售的高级汽车零部件商店有关，由于租赁终止和出售的时间安排导致会计处理异常，最终可能会有小额收益 [74] 问题12: 上述收益能否量化 - 收益约为10万美元 [75]

公司投资组合情况 - 公司投资组合包含381个单租户零售净租赁物业，分布于42个州，产生8420万美元的年化基础租金（ABR），出租率100%，加权平均租赁期限（WALT）为9.5年，投资级租户和投资级概况租户分别约占ABR的65%和16%[171] 股权发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元[175] - 2022年6月23日，公司结算2397035股普通股，净收益5000万美元，承销折扣和发行成本330万美元[176] - 2022年3月30日，公司结算3440962股普通股，净收益7200万美元，承销折扣和发行成本460万美元[177] - 2022年前两个季度，公司通过股权增发计划（ATM Program）发行163774股普通股，加权平均价格为每股22.08美元，净收益约350万美元，销售佣金和发行成本不到10万美元[178] 资产及融资情况 - 2022年上半年，公司资产从328处增至384处，通过结算普通股获得1.22亿美元、股权增发计划获得350万美元以及循环信贷借款1.73亿美元进行融资[179] 物业收购情况 - 2022年第二季度，公司收购22处物业，总价1.173亿美元，加权平均资本化率约6.7%，WALT约10.9年[180] - 2022年上半年，公司收购56处物业，总价2.073亿美元，加权平均资本化率约6.5%，WALT约9.8年[181] 物业开发情况 - 2022年第二季度，公司物业开发投资460万美元，完成3个项目，约980万美元从在建物业重新分类[182] - 2022年上半年，公司物业开发投资960万美元，完成4个项目，约1470万美元从在建物业重新分类[183][185] 费用变化情况 - 2022年第二季度物业费用从130万美元增至270万美元，主要因房地产投资组合中运营物业从203处增至376处[196] - 2022年第二季度一般及行政费用从400万美元增至490万美元，主要因股票薪酬、工资和专业咨询费用增加[196] - 2022年第二季度折旧和摊销费用从710万美元增至1180万美元，与投资组合规模增长成比例[196] - 2022年上半年总运营费用从2630万美元增至3920万美元，主要因运营物业数量增加[200] - 2022年上半年利息费用从180万美元增至270万美元，主要因循环信贷平均余额增加[203] 收入及收益变化情况 - 2022年上半年收入从2570万美元增至4400万美元，主要因房地产投资组合扩大[199] - 2022年上半年房地产销售净收益从50万美元增至200万美元[204] - 2022年上半年净收入从亏损190万美元转为盈利400万美元，主要因房地产投资组合增长[204] - 2022年第二季度净收入201万美元，2021年同期亏损263万美元；2022年上半年净收入397.6万美元，2021年同期亏损188.9万美元[215][232] - 2022年第二季度FFO为1286.4万美元，2021年同期为733.9万美元；2022年上半年FFO为2553.1万美元，2021年同期为1400.2万美元[232] - 2022年第二季度AFFO为1373.8万美元，2021年同期为806.6万美元；2022年上半年AFFO为2687.7万美元，2021年同期为1501.2万美元[232] - 2022年Q2净利润为201万美元，2021年Q2净亏损为263万美元；2022年H1净利润为397.6万美元，2021年H1净亏损为188.9万美元[238][242] - 2022年Q2 EBITDA为1522.3万美元，2021年Q2为510.5万美元；2022年H1 EBITDA为2928.1万美元，2021年H1为1254万美元[238] - 2022年Q2 Adjusted EBITDAre为1539.5万美元，2021年Q2为889.6万美元；2022年H1 Adjusted EBITDAre为2981.1万美元，2021年H1为1671.7万美元[238] - 2022年Q2 NOI为1936.3万美元，2021年Q2为1248.3万美元；2022年H1 NOI为3735.3万美元，2021年H1为2346.5万美元[242] - 2022年Q2 Cash NOI为1885.1万美元，2021年Q2为1202.7万美元；2022年H1 Cash NOI为3615万美元，2021年H1为2257.8万美元[242] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有1.75亿美元定期贷款和2.37亿美元循环信贷借款未偿还[205] - 截至2022年6月30日，公司合同义务总计4.53222亿美元，包括定期贷款、循环信贷和物业开发等[210] - 截至2022年6月30日，公司有1910万美元的在建物业资金承诺，预计未来六个月全部投入[211] - 2019年12月，公司签订高级信贷安排，包括1.75亿美元定期贷款和2.5亿美元循环信贷额度[212] - 定期贷款于2024年12月23日到期，循环信贷额度于2023年12月23日到期，可延长一年[214] - 截至2022年6月30日，公司定期贷款总负债约为1.75亿美元，循环信贷借款为2.37亿美元[243] - 2022年Q2和H1，公司循环信贷平均每日未偿还借款分别为1492万美元和1341万美元[243] 现金流情况 - 2022年上半年经营活动净现金流入2225万美元，较2021年同期增加850万美元[215] - 2022年上半年投资活动净现金流出2.89253亿美元，较2021年同期增加9110万美元[216] - 2022年上半年融资活动净现金流入2.7925亿美元，较2021年同期增加9940万美元[217] 运营绩效衡量指标情况 - 公司计算EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre作为运营绩效衡量指标，但不代表经营活动产生的现金[233][234][236] 利率及风险情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差[244] - 假设2022年6月30日利率出现1%的不利变化，循环信贷的估计市场风险敞口为130万美元[244] 资产负债表外安排情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司没有对财务状况、收入或支出等有重大影响的资产负债表外安排[252]