文章核心观点 市场认为美联储可能降息，近期糟糕的就业和制造业数据增加了降息压力，历史数据显示美联储首次降息后标普500指数中长期回报积极，REITs在加息周期结束后往往表现出色，推荐Netstreit Corp.和Plymouth Industrial REIT两只REITs [1][6][7][8] 美联储降息预期 - 目前联邦基金利率目标区间为5.25% - 5.50%，市场参与者认为2024年12月18日利率高于5.00%的概率为零，低于此前的60%，利率低于4.25%的概率为30% [1] - 8月初市场收到两条坏消息影响利率预期，一是ISM制造业指数显示就业数据为疫情以来最差，失业率较12个月低点高出超50个基点触发Sahm规则，预示衰退；二是ISM制造业指数和新订单成分均处于收缩区间，制造业衰退可能性上升 [2][3][5] 历史数据表现 - 自1970年以来美联储首次降息后，标普500指数一年、三年和五年的中位数回报率为正，包含衰退期间的降息情况；所有降息案例中61%伴随衰退 [7][8] - REITs在美联储结束加息后往往跑赢市场，当前REITs估值较标普500有吸引力，且REITs和公用事业相对标普500有收益率优势 [8][9][10] Netstreit Corp.情况 - 公司是内部管理的REIT，专注收购、持有和管理单租户零售物业，市值12亿美元，拥有649处物业，90个租户，69%租户有投资级资产负债表，入住率100% [13][14] - 88%的年租金来自抗周期业务，公司投资多元化，二季度完成超1.16亿美元总投资，现金收益率7.5%，28笔交易平均租赁期限近17年 [15][19][20] - 公司资产负债表健康，调整后净债务4.64亿美元，杠杆率3.4倍，低于目标范围，流动性5.69亿美元，2027年前无债务到期 [22] - 股息收益率5.4%，派息率67%，过去三年股息年增长率5.4%，按16倍AFFO计算，合理股价较当前高出超40%，是潜在收购目标 [24][25] Plymouth Industrial REIT情况 - 公司是工业REIT，市值11亿美元，拥有211栋建筑，同店入住率98.3%，租户结构均衡 [25][26] - 公司专注收购美国主要和次要市场的工业物业，资产多位于芝加哥等地，近60%为仓库/配送资产，两类核心业务占年租金超80% [27][28] - 净杠杆率6.7倍，受二季度运营费用季节性影响，预计2024年维持在6倍左右，股息收益率4.1%，派息率51%，三年股息复合年增长率4.7% [28] - 预计2024 - 2026年每股AFFO分别增长6%、7%和8%，当前AFFO倍数为12.9倍，低于长期平均，合理股价较当前高出40% [29]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度净亏损230万美元,每股亏损0.03美元 [16] - 核心FFO为2340万美元,每股0.31美元,AFFO为2380万美元,每股0.32美元,同比增长超过6% [16] - 总经常性G&A费用同比下降8%至460万美元,经常性现金G&A费用同比下降13%至330万美元 [17] - 调整后净债务为4.64亿美元,调整后净债务/年化调整后EBITDAre为3.4倍,低于公司目标范围4.5-5.5倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了1.16亿美元的投资活动,平均现金收益率为7.5% [9] - 新增Life Time Fitness成为前10大租户,这是公司首次获得该优质资产 [10] - 公司在本季度完成了6笔资产出售,总收益1300万美元,平均现金收益率为6.8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括649个资产,年化基础租金为1.48亿美元,83%租户为投资级或类投资级 [11] - 投资组合加权平均剩余租期为9.5年,未来4年内到期的租约不到4% [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过多种渠道获取最佳风险调整收益的投资机会,包括收购优质房地产的售后租回交易 [12] - 公司将继续提高投资组合的多元化,寻求管理团队优秀、所处行业防御性强的租户 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为Walgreens和Big Lots等租户的问题不会对公司现金流产生重大影响 [13] - 公司认为Life Time Fitness等优质租户的资产收购为公司带来了长期价值 [10] 其他重要信息 - 公司在本季度遭受了300万美元的欺诈损失,但已采取措施防止此类事件再次发生 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Wes Golladay 提问** 询问公司的收购管线和待售资产情况 [20][21][22] **Mark Manheimer 回答** 公司的收购管线包括多种类型的交易,包括售后租回、开发项目等,保持了较为稳定的收购节奏 [20] 公司将积极寻找机会重新租赁Big Lots退出的资产,预计可获得一定的租金上涨 [21][22] 问题2 **Smedes Rose 提问** 询问公司本季度收购活动放缓的原因,以及未来的收购计划 [26][27] **Mark Manheimer 回答** 公司一直保持谨慎的收购策略,未来收购节奏预计与去年相当 [27] 公司在选择租户时更注重资产质量和租户表现,而非仅关注信用等级 [28][29][30] 问题3 **Ravi Vaidya 提问** 询问公司的坏账准备和是否考虑提高业绩指引 [31][32] **Dan Donlan 回答** 公司目前的坏账准备为50个基点,未提高指引主要是考虑到剩余的股权融资可能对每股收益产生一定摊薄 [32]

公司资产情况 - 公司资产100%出租率，90个租户覆盖26个零售行业[8][9][15] - 公司资产净债务占未折旧总资产的20%[16] - 公司总流动性达到5.692亿美元，强劲的资本结构[12] - 公司自2020年以来投资节奏强劲，2024年第二季度完成总投资额达1.157亿美元[18] - 公司自2020年第三季度以来的平均净投资额为1.06亿美元，2024年迄今净投资额为2.083亿美元[19][20] 公司租户情况 - 公司拥有83%的投资级租户[7] - 公司拥有68.9%的投资级租户，分布在45个州，100%的出租率[26][27] - 公司投资组合主要集中在抗衡经济周期的零售行业，具有稳定的现金流和长期回报[32] 公司财务表现 - 公司的调整后净债务与年化调整后EBITDA比率为3.4倍[24] - 公司的加权平均现金收益率为6.8%，2024年迄今现金收益率为7.5%[21][22] - 公司的EBITDAre和调整后的EBITDAre数据显示公司在财务方面的表现[188] - 2024年调整后的EBITDAre为33,735美元，较2023年的25,492美元增长32.2%[189] - 调整后的EBITDAre年化为134,940美元[190] 公司社会责任 - 公司董事会独立性和多样性方面表现良好，86%为独立董事，50%为不同背景的独立董事，43%为女性董事[154][156][158] - 公司在社会责任方面重视人力资本管理，支持多元化的员工队伍和包容性文化[164] - 公司提供福利包括401K计划、产假、带薪休假、继续教育、带薪节假日等[166][167][169] - 公司致力于环境责任，推动可持续发展，租户中有70%的ABR代表具有ESG倡议的租户[171]

文章核心观点 - 分析NETSTREIT季度财报表现及股价走势，探讨其未来投资前景，同时提及同行业CareTrust REIT业绩预期 [1][2][4] NETSTREIT财务表现 - 本季度资金运营现金流（FFO）为每股0.32美元，超Zacks共识预期的每股0.31美元，FFO惊喜率3.23%，上季度FFO为每股0.31美元，惊喜率3.33% [1][8] - 截至2024年6月季度营收3957万美元，超Zacks共识预期0.65%，去年同期营收3163万美元，过去四个季度有三次超营收预期 [2] - 未来季度当前共识FFO预期为每股0.32美元，营收4103万美元，本财年FFO预期为每股1.24美元，营收1.606亿美元 [5] NETSTREIT股价表现 - 年初至今股价下跌约5.6%，而标准普尔500指数上涨14.5% [3] NETSTREIT未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，FFO展望可助投资者判断其未来表现 [10][11] - 财报发布前估计修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股价与市场表现一致 [12] CareTrust REIT业绩预期 - 截至2024年6月季度业绩预计8月1日公布，营收预计6636万美元，同比增长28.7% [6][7] - 即将发布的报告预计季度每股收益0.36美元，同比增长2.9%，过去30天该季度共识每股收益预期上调0.2% [14] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后39%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [13]

公司概况 - 公司在2024年6月30日拥有或投资649处单一租户零售净租赁物业，涵盖90个不同租户、26个零售行业和45个州[189] - 公司2024年6月30日的年化基础租金为1.483亿美元，其中69%来自投资级信用评级租户，14%来自具有投资级特征的租户[194] 资本运作 - 公司2024年1月完成了1.104亿股的公开发行，并签订了远期销售协议[190] - 公司2023年10月启动了3亿美元的"2023年ATM计划"，截至2024年6月30日尚有2.227亿美元的可用发行额度[191] - 公司2024年上半年共收购了46处物业，总购买价格为1.908亿美元，加权平均资本化率约为7.3%[199] - 公司2024年上半年投资了2300万美元用于8处在建项目的开发建设[200] - 公司2024年上半年出售了18处物业,总销售价格为3250万美元,实现净收益100万美元[201] - 公司2024年上半年新增了1800万美元的抵押贷款投资,并收回了230万美元的本金[202] 财务状况 - 公司在2024年第二季度遭受了280万美元的欺诈损失,但已通过保险部分弥补[203] - 物业费用增加500万美元至400万美元[209] - 一般及行政费用保持稳定在530万美元[210] - 折旧和摊销费用增加270万美元至1850万美元[211] - 计提减值准备380万美元，主要涉及12处房产[212] - 利息费用增加210万美元至760万美元[213] - 出售6处房产获得净收益8万美元[214] - 净亏损增加150万美元至230万美元[216] - 收入增加1610万美元至7.72亿美元[218] - 总运营费用增加1140万美元至6.28亿美元[219] - 出售18处房产获得净收益100.6万美元[224] 资金管理 - 公司认为未来12个月内可通过结算未结算的远期确认、2023年ATM计划或后续的场外交易计划下发行普通股、经营现金流和可用的循环信贷额度来支持持续经营和偿还债务、资本支出和营运资金需求[228] - 公司预计长期资本需求将通过经营现金流、循环信贷额度和发行普通股来满足[228] - 公司于2024年6月30日的合同债务义务主要包括2027年定期贷款、2028年定期贷款、2029年定期贷款和循环信贷额度[229,230] - 公司于2024年上半年新增1.9亿美元定期贷款,平均利率为6.51%,并偿还1.72亿美元循环信贷[229] - 公司于2024年上半年经营活动产生的现金流增加260万美元,主要由于房地产投资组合规模扩大带来租金收入增加[237] - 公司于2024年上半年投资活动使用的现金流减少2260万美元,主要由于发放贷款减少4340万美元、出售房地产收到的现金增加1320万美元[238] - 公司于2024年上半年筹资活动产生的现金流增加1600万美元,主要由于新增循环信贷2500万美元和定期贷款1亿美元,但受限于发行普通股收到的现金减少[239] 税务 - 公司自2019年末起选择作为房地产投资信托(REIT)运营,因此无需缴纳联邦所得税,但其附属公司可能需要缴纳税费[240,241] 关键财务指标 - 公司将FFO、Core FFO和AFFO视为确定可供分配的资金的有用指标[249,250] - 公司提供了FFO、Core FFO和AFFO与净收益的对账表[251] - 公司计算EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre和Annualized Adjusted EBITDAre作为行业常用指标[252,253,254,255,256] - 公司提供了EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre与净收益的对账表[257,258] - 公司计算净债务(Adjusted Net Debt)作为衡量财务状况的指标[262,263,264] - 公司计算物业层面的NOI、现金NOI、预估现金NOI等指标以评估经营业绩[266,267] - 公司净亏损2,306,000美元[268] - 一般及行政费用为5,268,000美元[268] - 折旧和摊销费用为18,544,000美元[268] - 资产减值准备为3,836,000美元[268] - 利息费用净额为7,604,000美元[268] - 物业层面NOI为32,882,000美元[268] - 物业层面现金NOI为32,246,000美元[268] 风险管理 - 公司面临利率波动的市场风险[270][271][272] - 公司在本季度遭受了一起3,300,000美元的欺诈事件,导致2,800,000美元的损失[275] - 公司已采取措施加强付款流程和内部控制[275][276]

财务指标 - 公司采用FFO、Core FFO和AFFO等非GAAP财务指标来评估经营业绩和分配资金[58,59,60] - 公司采用EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre等非GAAP财务指标来评估经营业绩[64,65] - 公司计算净债务时扣除了现金和受限现金[70] - 公司采用物业层面NOI、物业层面现金NOI等非GAAP财务指标来评估物业运营情况[72] 财务数据 - 公司在第二季度完成了1.157亿美元的投资活动，平均现金收益率为7.5%[3] - 公司在第二季度完成了约2.449亿美元的年度投资活动[10] - 公司的投资组合中36.4%的年度基本租金收入来自于投资级租户[11] - 公司的投资组合的加权平均租赁期限为16.7年[11] - 公司的净债务/年化调整后EBITDAre比率为5.3倍[20] - 公司的调整后净债务/年化调整后EBITDAre比率为3.4倍[20] - 公司总资产为20.98亿美元，较上年同期增加7.8%[40] - 公司总负债为7.80亿美元，较上年同期增加16.0%[40] - 公司总权益为13.18亿美元，较上年同期增加3.5%[40] - 公司租金收入为7.21亿美元，同比增长24.0%[42] - 公司利息收入为5,187万美元，同比增长78.8%[42] - 公司经营费用为6.28亿美元，同比增长22.2%[42] - 公司FFO为4.12亿美元，同比增长21.5%[43] - 公司Core FFO为4.58亿美元，同比增长33.6%[43] - 公司AFFO为4.67亿美元，同比增长29.1%[43] - 公司Adjusted EBITDAre为1.35亿美元[48] - 公司净亏损2,306万美元[50] - 净债务/年化调整后EBITDA为5.3倍，调整后净债务/年化调整后EBITDA为3.4倍[51] - 物业层面现金NOI预计年化运营率为3,638.5万美元[54] 股息和股票发行 - 公司增加了2.4%的季度股息至每股0.21美元[28] - 公司在第二季度通过ATM计划发行了163.56万股股票[24] - 公司在第二季度结算了400万股的远期股权[23] 投资组合 - 公司的投资组合中36.4%的年度基本租金收入来自于投资级租户[11] - 公司的投资组合的加权平均租赁期限为16.7年[11] - 公司投资组合中有投资级和投资级概况的资产[77,78] - 公司物业组合的加权平均租赁期限为[80]

文章核心观点 - 公司虽有优势但也存在不足，零售/服务型房地产行业内有更具吸引力的投资机会，公司适合“持有”评级 [12] 公司亮点 - 截至2024年3月拥有628处房产，运营于受投资者青睐、对经济状况和数字化有韧性的房地产领域 [3] - 约71.1%的调整后基本租金（ABR）来自投资级租户，十大租户中9家评级在BBB至A之间 [4] - 排除74项抵押应收贷款投资后，投资组合入住率达100%，优于部分同行 [4] - 能确保长期租约，2024年3月加权平均租约期限（WALT）为9.2年 [4] - 融资结构安全，2027年前无债务到期，固定费用覆盖率与同行相当 [4] - 2024年AFFO每股指引中点为1.27美元，近期股价16.76美元，股权成本约7.5% [6] - 股息收益率约5%，前瞻性AFFO派息率约65.5%，股息有良好覆盖 [17] - 2021 - 2023年AFFO每股复合年增长率约20.9%，2024年预计同比增长约3.7% [17] 公司不足 - 投资利差低于同行，如公司为0.6%，ADC为1.6%，EPRT为2.3%，NNN为1.2% [16] - 股息增长微乎其微，2020 - 2024E期间增长不显著 [8] - 租户结构相对集中，约52.3%的ABR来自十大租户，高于ADC和EPRT [7][8] - 加权平均债务期限仅3.9年，低于部分同行 [4] - 市盈率倍数方面虽在合理区间，但同行更具增长潜力，公司上行潜力有限 [9] 行业比较 - 与ADC、EPRT、NNN相比，公司在投资利差、股息增长、租户结构等方面存在劣势，同行是更优质的房地产投资信托（REIT） [9][16] 估值展望 - 若无重大市场变化，公司适合的P/FFO倍数在13.0x至14.0x之间，同行有望实现倍数提升 [9]

文章核心观点 - 尽管Netstreit Corp.规模较小，但投资组合优质保守，市场对其估值过低，有较大上行空间，是值得投资的标的 [1][3] 公司现状 - 公司拥有100%的入住率和租金收缴率，且已保持3年，表明其善于挑选优质物业和租户 [4][5] - 公司的优质投资组合有来自26个零售行业的85个租户，其中83%为投资级或具有投资级特征，87%为必需品、折扣和服务导向型租户 [6] - 2024年第一季度完成1.292亿美元的总投资，其中84.8%租给了投资级租户，年初至今净投资1.076亿美元，现金收益率为7.5% [7] 公司风险 - 公司对CVS和Walgreens等药房租户的敞口较大，而药房行业正在经历重大变革，可能对公司业绩产生影响 [9] - 与大型REITs相比，公司规模较小，可能无法承受类似WBA或CVS的冲击而不影响关键绩效指标 [10] 公司优势 - 公司可能继续找到定价不合理的资产，其规模使其在低市场知名度、交易结构和有限融资选择方面具有优势 [12] - 公司资产负债表保守，债务到2027年才到期，拥有超过5亿美元的预估流动性，且杠杆率较低 [13][14] - 公司自成立以来已剥离80多处估值超2亿美元的房产，不断优化投资组合质量、租户质量和加权平均租期 [15] 公司估值 - 公司目前市盈率约为14倍，而典型市盈率约为20倍，有较大的上行空间 [20] - 分析师对公司的目标股价在14 - 22美元/股之间，平均为18美元/股，公司至少价值1.1倍的净资产价值 [24] 投资建议 - 公司是一个低风险、高回报的投资选择，建议长期持有，目标股价至少为21美元/股 [30]

文章核心观点 - 公司业务和信用指标大多稳健，但与行业领先的房地产投资信托基金（REITs）相比，市盈率相对较高且存在风险 公司有连贯的投资策略和明确的增长路径，值得持有并收取股息 认为市场上有风险回报比更好的投资机会，对公司持中性看法 [2][24] 公司概况 - NTST是专注于零售/服务型物业的三重净租赁REIT，受投资者青睐，因其物业可靠、有成功案例且不受一些长期趋势威胁 [3] - 截至2024年3月，公司在45个州拥有或投资628处物业，租给88个租户（不包括16处未开始收租的开发中物业） 目标物业包括美元商店、杂货店等 [5] 业务指标对比 参考组 - 参考组包括ADC、EPRT、NNN等专注零售/服务型物业的三重净租赁REIT，排除了最受欢迎的Realty Income [7][8] 占用率 - 参考组中，ADC、EPRT、NNN的占用率分别为99.6%、99.9%、99.4%，NTST为100%，能维持高于平均水平的占用率 [9] 加权平均租赁期限（WALT） - NTST的WALT为9.2年，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为8.2年、14.1年、10.0年 NTST在WALT方面表现良好 [10] 销售、一般及行政费用（SG&A）与收入比 - 2024年第一季度，NTST的SG&A与总收入比为15.1%，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为6.4%、9.1%、5.8% NTST有改善空间 [11] 租户集中度 - NTST租户集中度较高，最大租户Dollar General占年化基础租金（ABR）的11.7%，前5大租户占35.2% 参考组中该比例较低 虽71.1%的ABR来自投资级租户，但Dollar Tree计划关闭部分门店，不过对NTST影响有限 [12][13] 财务状况 调整后资金流（AFFO）每股收益 - 2021 - 2023年，NTST的AFFO每股收益复合年增长率（CAGR）为20.9%，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为7.3%、14.1%、9.1% 2024年AFFO每股收益同比增长指引中值，NTST为3.7% [14][15] 信用指标 - NTST固定利率债务占总债务的89%，固定费用覆盖率为4.7倍，加权平均债务到期年限为3.9年 融资结构安全，无债务到期至2027年，循环信贷额度高 [16] 投资活动 - 2022年第二季度 - 2024年第一季度，NTST投资9.779亿美元，获得6.6% - 7.7%的有吸引力的资本化率 公司将继续专注核心物业领域，保持类似的资本部署速度和投资利差 [18][19] 估值展望 - 采用市盈率（P/FFO）倍数估值法，NTST的P/FFO为14.4倍，参考组中ADC、EPRT为14.9倍，NNN为12.6倍 公司有优势也有劣势，认为市场上有更有吸引力的投资机会，预计NTST的P/FFO倍数将维持在14 - 14.5倍 [22] 风险因素 - 主要风险包括租户集中度高、高利率环境风险 若公司偏离核心业务领域，看法将转为看跌 其他重大不利变化可能导致价格波动加剧 [23]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现净收入1百万美元,每股摊薄收益为0.01美元 [20] - 核心FFO为2250万美元,每股为0.3美元,AFFO为2290万美元,每股为0.31美元,同比增长3.3% [20] - 总G&A费用(不含一次性裁员费用)同比下降1%至485万美元,现金G&A费用(不含一次性裁员费用)同比下降11%至1340万美元 [21] - 总G&A费用占总收入的比例从上年同期的17%下降至13% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度完成了1.29亿美元的总投资,现金收益率为7.5%,环比增加30个基点 [11] - 84.8%的投资来自于投资级租户,包括完成了10个新开发项目 [11] - 公司在第一季度出售了12处资产,总额为2160万美元,现金收益率为6.8% [12] - 截至季末,公司投资组合包括628处资产,年化基准租金为1.403亿美元,84.4%的资产租给投资级或投资级水平的租户 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第一季度续签了1处即将到期的租约,租金增长12.5% [13] - 2025年公司只有1.8%的年化基准租金到期,公司正在积极应对 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于租给优质租户的长期租约,并通过战略性出售来降低对某些租户的集中度 [10] - 公司的低杠杆和充足的资本实力使其能够在资本市场波动时保持竞争力和灵活性 [17][18] - 公司看好在当前经济环境下其投资组合和租户结构的抗风险能力 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在多种关于经济和消费者健康的报告,但公司认为其投资组合和租户重点能够抵御持续的消费支出负面影响,并为未来增长提供良好机会 [17] - 公司认为,即使经济增长保持稳定,其低杠杆和充足的资本实力也将使其能够在投资机会方面保持竞争力和灵活性 [18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 询问公司未来的资本部署计划,以及对收益率和利差的看法 [34][35] **Mark Manheimer 和 Dan Donlan 回答** - 公司将继续保持类似的投资部署节奏,并看好投资级和优质非投资级租户的机会 [36][37][38][39][40][41][42] - 公司目前有充足的资本,可以灵活应对未来的市场环境 [39][40][41][42] 问题2 **Smedes Rose 提问** 询问公司对卖方定价和市场环境的看法 [49] **Mark Manheimer 回答** - 市场对利率前景的预期有所调整,卖方更加接受"利率高位维持"的情况 [50][51] - 这使得公司面临的竞争有所减少,可以更加选择性地进行投资 [50] - 预计第二季度的收益率水平将与第一季度相当 [51][52] 问题3 **Greg McGinniss 提问** 询问公司是否在拓展新的行业和租户类型 [55][56][57][58] **Mark Manheimer 回答** - 公司将继续增加行业和租户的多样性,包括一些过去无法进入的新行业 [56][57] - 公司在开发项目中也能获得更好的租金增长条款 [57][58]