| | | | | Total | Development | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | Same | Non-Same | | Completed | Units | | | | Store | Store | Lease-up | Communities | Delivered | Total | | Atlanta, GA | 11,434 | — | 340 | 11,774 | — | 11,774 | | Dallas, TX | 9,755 | 362 | 386 | 10,503 | — | 10,503 | | Austin, TX | 6,795 | 384 | — | 7,179 | — | 7,179 | | Charlotte, NC | 5,995 | 352 | — | 6,347 | — | 6,347 | | Orlando, FL | 5,907 | — | 310 | 6,217 | — | 6,217 | | Raleigh/Durham, NC | 5,350 | — | 306 | 5,656 ...

核心财务表现 - 2025年第一季度稀释后每股收益为1.54美元，同比增长26% [2] - 核心FFO（经营现金流）稀释后每股2.20美元，略低于去年同期的2.22美元 [2] - 公司维持2025年全年指引，预计稀释后每股收益5.51-5.83美元，核心FFO每股8.61-8.93美元 [17] 同店运营表现 - 同店收入微增0.1%，但NOI（净运营收入）下降0.6% [5] - 平均有效租金同比下降0.6%至每单元1,690美元 [6] - 平均物理入住率达95.6%，同比提升30个基点 [8] - 居民周转率维持在历史低点41.5% [8] 租赁与定价趋势 - 同店混合租赁价格环比增长160个基点，同比改善70个基点 [3] - 新租约价格同比下降6.3%，续租价格同比增长4.5% [6] - 春季租赁旺季前公司定价能力改善 [3] 开发与资产组合 - 7个在建开发项目，总投资成本8.515亿美元，预计2025年完成2个，2026年完成4个 [7] - 一季度完成北卡罗来纳州MAA Optimist Park项目的租赁 [9] - 退出南卡罗来纳州哥伦比亚市场，处置两处合计576套公寓资产，获得8300万美元总收益 [10] 资产负债表与资本 - 总债务50亿美元，净债务/调整后EBITDAre为4.0倍 [12] - 现金及可用信贷额度合计10亿美元 [11] - 固定利率债务占比93.9%，平均剩余期限7年 [12] 股息与股东回报 - 宣布连续第125个季度派发普通股股息，当前年度股息率为每股6.06美元 [14] - 一季度支付股息1.818亿美元，同比增长3.2% [11] 行业趋势与展望 - 公寓住房需求强劲，推动高入住率和改善的定价趋势 [3] - 2025年新交付量下降加速，预计收入增长动能将改善 [3] - 公司预计同店NOI增长-2.15%至-0.15%，中值为-1.15% [18]

公司概况与业绩公布安排 - 公司为一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金，业务包括持有、运营和收购 [1] - 公司计划于4月30日美股市场收盘后公布2025年第一季度业绩 [1] 公司历史业绩表现 - 上一季度核心FFO每股为2.23美元，低于市场共识预期的2.24美元，主要反映了新供应交付量创纪录 [2] - 过去四个季度中，公司两次达到、两次未达到市场共识预期，平均超出幅度为0.35% [2] 美国公寓市场一季度表现 - 2025年第一季度全国高端公寓需求强劲，净吸收量超过13.8万套，创下三十多年来第一季度最高记录 [3] - 年度净吸收量达到近70.8万套，与2022年初的需求高峰基本持平 [3] - 同期新交付公寓约57.7万套，略低于上季度约58.9万套的记录高点，预计未来几个月年度供应量将下降，表明建设周期可能已见顶 [4] - 三月份入住率小幅上升至95.2%，为2022年10月以来最高水平 [5] - 有效租金在三月环比上涨0.75%，在截至2025年3月的12个月内上涨1.1%，为2023年6月以来最高12个月读数，全国50大公寓市场均实现月度租金上涨，平均有效租金为1848美元 [5] 区域市场表现差异 - 中西部和铁锈地带地区引领年度租金增长，如堪萨斯城、芝加哥和匹兹堡等城市表现突出 [6] - 高供应的阳光地带都市区，如奥斯汀和凤凰城，租金持续下调，但三月份已实现月度租金增长，表明在主要租赁季节前势头回归 [6] 影响公司一季度业绩的因素 - 公司多元化的阳光地带投资组合预计受益于其市场的强劲需求，该地区亲商环境、低税率和较低密度城市持续推动就业增长和人口迁入，提振租赁需求 [7] - 公司实施的三项内部投资计划（内部重新开发、物业重新定位项目和智能家居安装）旨在帮助其捕捉租金增长的上行潜力，产生增值回报并提升现有资产基础的收益 [8] - 多个阳光地带市场的高供应可能限制了公司在一季度提高租金或改善入住率的能力 [9] - 高利率推高了公司的借贷成本，可能影响其收购和发展策略 [9] 公司一季度运营数据与业绩指引 - 从2025年初至2月27日，公司前十大NOI市场（包括奥斯汀）的新租赁定价在大部分市场有所改善，整体投资组合较2024年第四季度提升140个基点 [11] - 同期平均每日实际入住率为95.6%，与2024年第四季度持平 [11] - 同期同店新租约的有效租约环比平均定价变化为下降6.7%，较第四季度8.1%的降幅收窄；续租租金上涨4.6%，高于第四季度的4.2%；混合租金率下降0.7%，较第四季度2.1%的降幅改善 [12] - 公司预计2025年第一季度核心FFO每股在2.08美元至2.24美元之间，中值为2.16美元 [14] - 市场对季度营收的共识估计为5.5249亿美元，暗示较去年同期报告数据增长1.63% [13] - 预计第一季度同店物业净营业收入同比下降0.5%，平均实际入住率预计为95.5%，较上一季度下降10个基点，利息支出预计同比增长16.5% [13] - 季度核心FFO每股的市场共识估计在过去一个月下调1美分至2.16美元，暗示同比下降2.7% [14] 市场预期与可比公司 - 量化模型并未明确预测公司本季度FFO每股会超出预期，公司当前Zacks评级为3，盈利ESP为-0.67% [15] - 行业内另两家REITs公司Welltower和Camden Property Trust的模型组合显示本季度可能报告业绩惊喜 [16][17]

投资评级与核心观点 - 对Mid-America Apartment Communities Inc (MAA) 给出买入评级 适用于增长型和收益型长期投资者 [1] - 近期价格下跌由关税谈判引起 为买入提供了机会 [1] 分析师背景 - 分析师David A Johnson为Endurance Capital Management创始人及负责人 拥有超过30年投资经验 [1] - 分析师持有波士顿大学投资分析方向金融理学硕士学位 福特汉姆大学工商管理硕士学位及金融规划证书 [1]

Mid-America Apartment Communities (MAA) shares rallied 5.3% in the last trading session to close at $157.85. This move can be attributable to notable volume with a higher number of shares being traded than in a typical session. This compares to the stock's 9.1% loss over the past four weeks.The increased investor optimism in the stock can be attributed to President Donald Trump’s recent announcement to put a 90-day pause on the reciprocal tariff for most countries.This real estate investment trust is expect ...

文章核心观点 - 市场抛售期是投资者以低价买入优质股息股票的机会，可锁定更高股息收益率，产生更多被动收入，助力实现退休目标，近期投资者买入强生、星巴克和美国中部公寓社区公司股票以获取持久被动收入 [1][2][11] 各公司情况 强生公司 - 市场近期低迷致其股价下跌超14%，股息收益率升至3.8%，高于标普500指数1.5%的收益率，是安全的高收益股息股票 [3] - 是仅有的两家拥有AAA债券评级的公司之一，市值超3500亿美元，去年净债务仅120亿美元，自由现金流约200亿美元，足以覆盖118亿美元的股息支出 [4] - 利用强大财务状况，去年研发投入172亿美元，过去一年投入、宣布或承诺320亿美元用于战略无机增长机会，已连续62年提高股息，属股息之王 [5] 星巴克公司 - 市场近期暴跌致其股价下跌超30%，股息收益率升至3.1%，高于过去十年近2%的历史平均水平 [6] - 面临咖啡关税增加成本和增长放缓的逆风，为此聘请新首席执行官以振兴公司，扭转局面需时间 [7] - 上一财年产生超60亿美元现金，用于27亿美元资本支出和26亿美元股息支付后仍有剩余，2025财年第一季度末资产负债表现金充裕，连续14年增加股息 [8] 美国中部公寓社区公司 - 股价从近期高点下跌近14%，房地产投资信托基金股息收益率升至4.1%，自1994年上市以来从未暂停或减少股息支付，去年是连续第15年提高派息 [9] - 近年来受新公寓供应逆风影响，租金增长缓慢，但新公寓交付已达峰值并将下降，购房成本高，预计今年晚些时候及2026年租金增长将加速，且已启动多个新开发项目 [10]

文章核心观点 公司预计于2025年4月30日盘后发布2025年第一季度财报，并于5月1日上午9点召开财报电话会议 [1] 分组1：财报及会议安排 - 公司预计2025年4月30日盘后发布2025年第一季度财报 [1] - 公司将于2025年5月1日上午9点召开财报电话会议，届时公司管理人员将回顾第一季度业绩并进行问答环节 [1] 分组2：会议参与方式 - 电话会议国内拨打号码为(800) 715 - 9871，国际拨打号码为+1 (646) 307 - 1963，会议ID为5215035 [2] - 电话会议回放可在2025年5月1日至15日期间拨打国内号码(800) 770 - 2030或国际号码+1 (609) 800 - 9909收听 [2] - 电话会议将在公司网站www.maac.com的“投资者关系”页面进行直播，会议结束后音频存档也将发布在该网站 [3] 分组3：公司简介 - 公司是一家标普500成分股公司，为自我管理的房地产投资信托基金，主要通过在美国东南部、西南部和中大西洋地区拥有、管理、收购、开发和重建公寓社区，为股东提供强劲的全周期投资回报 [4] - 如需更多详情可访问公司网站www.maac.com或联系投资者关系部 [email protected] [4]

股价表现 - 公司股价年内迄今上涨84%，超越行业32%的涨幅 [1] 增长动力与投资举措 - 公司受益于多元化且聚焦阳光地带的投资组合 [2] - 公司专注于三项内部投资计划：室内翻新、物业重新定位项目和智能家居安装 [5] - 2024年公司翻新了5,665套公寓住宅 [5] - 自2019年第一季度启动计划至2024年12月31日，公司已在超过96,000套公寓单元安装智能家居技术 [5] - 截至2024年12月31日，重新定位计划中有两个活跃项目接近重新定价阶段，净营业收入收益率接近10% [6] - 这些计划将帮助公司捕捉租金增长的上行潜力，产生增值回报并提升现有资产基础的收益 [6] 市场基本面与运营前景 - 公司投资组合有望受益于阳光地带地区健康的运营基本面 [4] - 疫情期间就业增长和人口迁移至公司市场，租户偏好商业友好、低税和人口密度较低的城市 [4] - 单户住宅拥有成本高企，加上持续高利率，继续推动租赁公寓需求 [4] - 在此背景下，公司预计在短期内维持高入住率，2025年平均物理入住率预测为958% [4] 财务状况 - 公司拥有稳健的资产负债表，杠杆率低且循环信贷额度下可用资金充足 [7] - 截至2024年12月31日，公司拥有10亿美元现金及无担保循环信贷额度下的可用容量 [7] - 公司净负债与调整后EBITDAre比率为4，债务平均到期年限为73年，有效利率为38% [7] - 2024年第四季度，公司产生955%的无负担净营业收入，为需要时获取额外担保债务资本提供了空间 [7] 股息政策 - 公司致力于稳定的股息支付，过去五年已七次增加股息，五年年化股息增长率为1070% [9] - 与行业相比，公司股息支付率较低，基于健康的运营基本面，预计其股息分配在近期可持续 [9] 面临的挑战 - 短期内，部分阳光地带市场供应量预计保持高位，吸引租户的竞争将持续，这将对未来租金增长构成压力 [10] - 住宅房地产市场竞争激烈，包括预制房屋、共管公寓以及新旧住房市场等多种住房选择，这影响了公司提高租金或入住率的能力，并导致收购定价激进 [11] - 尽管美联储在2024年末宣布降息，利率仍处于高位，公司借款成本高企，影响其购买或开发房地产的能力 [12] - 公司债务负担沉重，截至2024年12月31日总债务为50亿美元，2025年利息支出预计同比增长108% [12] 同行比较 - 行业内其他表现较好的股票包括Welltower Inc和Cousins Properties Incorporated，它们目前均获得Zacks排名第2位（买入） [14] - Zacks共识预期显示，Welltower的2025年每股FFO为493美元，预示同比增长141% [14] - Cousins Properties的2025年每股FFO共识预期为279美元，预示同比增长37% [15]

公司概况 - 公司成立于1993年，是一家金融服务公司 [1] - 公司宗旨是让世界更聪明、更幸福、更富有 [1] 业务覆盖 - 公司每月通过高级投资解决方案、Fool.com上的免费指导和市场分析、顶级播客以及非营利性的The Motley Fool Foundation触达数百万人 [1]

文章核心观点 - 自中美洲公寓社区（MAA）上次财报发布约一个月，其股价上涨约5%跑赢标普500指数，近期积极趋势能否延续待察，公司2024年第四季度核心FFO和营收未达预期，2025年指引有一定预期，且估计呈下降趋势，股票Zacks排名为4（卖出），预计未来几个月回报低于平均水平 [1][2][16] 第四季度财报情况 - 2024年第四季度核心FFO每股2.23美元，未达Zacks共识估计的2.24美元，同比下降3.9% [2] - 第四季度租赁及其他物业收入5.498亿美元，未达Zacks共识估计的5.525亿美元，但同比增长1.4% [3] - 2024年全年核心FFO每股8.88美元，低于上一年的9.17美元和Zacks共识估计的8.89美元，租赁及其他物业收入增长2%至21.9亿美元，符合共识预期 [3] 季度详情 - 同店组合收入同比下降0.2%，每单位平均有效租金下降0.5%，物业运营费用同比上涨3.4%，NOI同比下降2.1% [4] - 第四季度同店组合平均实际入住率为95.6%，略高于去年同期的95.5% [4] - 截至2024年12月31日，居民周转率按过去12个月计算处于历史低位42.0%，源于购买单户住宅的迁出率创历史新低 [5] - 第四季度同店组合新租约租赁定价下降8.0%，续约租赁定价上涨4.2%，综合来看新租约和续约租赁定价较上一租约下降2% [5] 投资组合活动 - 2024年10月，公司以约1.06亿美元收购德克萨斯州达拉斯一个新建的386单元多户住宅社区 [6] - 2024年12月，公司以500万美元收购北卡罗来纳州罗利市场一块3英亩土地用于未来开发 [6] - 2024年第四季度，公司出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元多户住宅社区和弗吉尼亚州里士满一个272单元多户住宅社区，净收益合计8500万美元，出售可折旧房地产资产总收益5500万美元 [7] - 截至2024年12月31日，公司有七个社区正在开发，共2312个单元，预计总成本8.515亿美元，尚需融资约3.743亿美元 [7] - 2024年公司对5665套公寓单元进行了重新开发，截至2024年12月31日，公司在其公寓社区组合的超96000个单元中完成智能家居技术安装，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金每月增加约25美元 [8] 资产负债表状况 - 2024年末公司现金及现金等价物为4300万美元，高于2023年12月31日的4130万美元 [10] - 截至2024年12月31日，公司资产负债表状况良好，无担保循环信贷安排下现金及可用额度合计10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为4.0倍 [10] - 截至2024年12月31日，公司未偿还总债务为50亿美元，总债务平均到期年限为7.3年，无抵押NOI占总NOI的95.9% [11] 2025年指引 - 公司预计2025年第一季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元，2025年核心FFO每股在8.61 - 8.93美元之间，中点为8.77美元 [12] - 2025年管理层预计同店物业收入增长在 - 0.35%至1.15%之间，运营费用增长在2.45%至3.95%之间，同店NOI增长预计在 - 2.15%至 - 0.15%之间，同店组合平均实际入住率指引在95.3%至95.9%之间，中点为95.60% [13] 估计趋势及VGM评分 - 过去一个月投资者见证了估计审查的下降趋势 [14] - 目前公司增长评分和动量评分均为D，价值评分为F，整体VGM评分为F [15] 前景展望 - 公司股票估计普遍呈下降趋势，Zacks排名为4（卖出），预计未来几个月回报低于平均水平 [16]