季度业绩表现 - 公司季度运营资金(FFO)为每股2.15美元 超出Zacks共识预期0.01美元 但较去年同期2.22美元下降3.2% [1] - 本季度FFO超预期幅度为+0.47% 上一季度超预期幅度达+1.85% [1] - 过去四个季度中有三次FFO超过市场预期 [2] 收入情况 - 季度营收5.499亿美元 较去年同期5.4643亿美元微增0.6% 但低于市场预期0.41% [2] - 过去四个季度中仅有一次营收超过市场预期 [2] 市场表现与估值 - 年初至今股价下跌1.5% 同期标普500指数上涨8.3% [3] - 当前市场对下季度FFO预期为每股2.17美元 对应营收5.5889亿美元 [7] - 当前财年FFO预期为每股8.76美元 对应总营收22.2亿美元 [7] 行业比较 - 所属住宅类REIT行业在Zacks行业排名中位列前35% [8] - 行业龙头UMH Properties预计季度每股收益0.25美元 同比增长8.7% [9] - UMH Properties预计季度营收6616万美元 同比增长9.7% [10] 未来展望 - 近期盈利预测修正趋势不利 导致Zacks评级为4级(卖出) [6] - 管理层在财报电话会中的评论将影响短期股价走势 [3] - 盈利预测修正趋势与股价短期波动存在强相关性 [5]

多户住宅组合单位分布 - 公司总多户住宅组合在2025年6月30日达到101,979个单位，其中稳定社区占96,568个单位，非相同社区占2,761个单位，租赁/开发社区占2,650个单位[1] 地区单位数与租金表现 - 亚特兰大市场的总单位数为11,774个，占公司总多户住宅组合的12.8%，平均有效租金为每月1,790美元[2] - 达拉斯市场的总单位数为10,503个，占公司总多户住宅组合的9.7%，平均有效租金为每月1,651美元[2] 入住率表现 - 公司总多户住宅组合的物理入住率为94.4%，稳定社区的入住率为95.4%，租赁/开发社区的入住率为63.4%[2] 收入与利润变化（同比） - 2025年第二季度，公司总运营收入为5.499亿美元，同比增长0.6%，其中多户住宅组合贡献5.431亿美元[3] - 2025年第二季度，公司净营业收入为3.352亿美元，同比下降1.6%，其中多户住宅组合贡献3.316亿美元[3] - 相同社区的同店净营业收入同比下降2.6%，从3.283亿美元降至3.196亿美元[3] 成本与费用变化（同比） - 2025年第二季度，公司相同社区物业运营费用同比增长3.8%，其中人员费用增长4.8%，公用事业费用增长4.3%[4] - 2025年第二季度，公司相同社区物业税费用同比增长1.6%，达到6,902万美元[4] 合资物业表现 - 公司持有华盛顿特区一处269个单位的合资物业35%的股权，该物业2025年上半年的净营业收入为440万美元[2] 同店NOI地区贡献 - 亚特兰大(GA)的同店NOI贡献占比最高，为11.8%，公寓单元数量为11,434套[5] - 达拉斯(TX)的同店NOI贡献占比为9.3%，公寓单元数量为9,755套[5] - 奥兰多(FL)和坦帕(FL)的同店NOI贡献占比均为7.2%，公寓单元数量分别为5,907套和5,416套[5] - 夏洛特(NC)的同店NOI贡献占比为6.6%，公寓单元数量为5,995套[5] - 奥斯汀(TX)的同店NOI贡献占比为5.4%，公寓单元数量为6,795套[5] - 罗利/达勒姆(NC)的同店NOI贡献占比为5.3%，公寓单元数量为5,350套[5] - 纳什维尔(TN)的同店NOI贡献占比为4.8%，公寓单元数量为4,375套[5] - 休斯顿(TX)的同店NOI贡献占比为3.8%，公寓单元数量为4,859套[5] - 查尔斯顿(SC)的同店NOI贡献占比为3.7%，公寓单元数量为3,168套[5] - 凤凰城(AZ)的同店NOI贡献占比为3.6%，公寓单元数量为2,968套[5] 地区财务表现（同比） - 亚特兰大地区平均有效租金同比下降2.6%至1,790美元[6] - 达拉斯地区营业收入(Revenue)同比下降0.5%至51,055千美元[6] - 奥兰多地区运营净收入(NOI)同比下降2.3%至23,127千美元[6] - 坦帕地区运营费用(Expenses)同比上升3.4%至12,973千美元[6] - 夏洛特地区运营费用同比大幅增长6.9%至10,302千美元[6] - 奥斯汀地区营业收入同比下降4.0%至33,795千美元[6] - 休斯顿地区运营费用同比激增21.3%至10,667千美元[6] - 北弗吉尼亚地区营业收入同比增长3.7%至14,923千美元[6] - 整体同店营业收入同比下降0.3%至518,955千美元[6] - 整体同店运营净收入同比下降2.6%至319,612千美元[6] 地区财务表现（环比） - 达拉斯同店投资组合收入为51.05百万美元，环比下降0.4%[7] - 奥兰多同店运营费用为13.73百万美元，环比增长4.1%[7] - 坦帕同店NOI为23.01百万美元，环比下降1.4%[7] - 夏洛特同店平均有效租金为1,646美元，环比持平[7] - 奥斯汀同店收入为33.70百万美元，环比下降0.9%[7] - 罗利/达勒姆同店运营费用为8.45百万美元，环比增长9.5%[7] - 纳什维尔同店NOI为15.22百万美元，环比下降2.8%[7] - 休斯顿同店运营费用为10.66百万美元，环比增长6.3%[7] - 查尔斯顿同店平均有效租金为1,825美元，环比增长0.5%[7] - 凤凰城同店NOI为11.59百万美元，环比下降1.4%[7] 地区总收入与净收入 - 亚特兰大地区总收入为64.38亿美元，同比变化0.4%[18] - 孟菲斯地区总收入为5.40亿美元，其中净收入为2.23亿美元，运营收入为3.16亿美元[4] - 堪萨斯城地区总收入为5.73亿美元，其中净收入为2.07亿美元，运营收入为3.66亿美元[5] - 圣安东尼奥地区总收入为6.52亿美元，其中净收入为2.55亿美元，运营收入为3.97亿美元[6] - 亨茨维尔地区总收入为5.27亿美元，同比变化-0.3%[9] - 丹佛地区总收入为1.95亿美元[12] - 伯明翰地区总收入为1.40亿美元[13] - 田纳西地区总收入为5.40亿美元，同比变化-0.1%，净收入下降25.6%至1.67亿美元[14] - 密苏里-堪萨斯地区总收入为5.87亿美元，同比上升2.3%，净收入上升3.9%至2.16亿美元[15] - 德克萨斯地区总收入为6.46亿美元，同比变化-0.9%，净收入上升11.9%至2.86亿美元[16] 开发与投资活动 - 多家庭开发管道总成本为9.425亿美元，已完成6.1629亿美元，剩余3.262亿美元[9] - 多家庭租赁社区总单元数为2,101个，平均物理占用率为80.7%，建设成本为5.7389亿美元[9] - 2025年第二季度，公司在WiFi改造项目上花费520万美元，物业重新定位项目上花费720万美元[9] - 2025年土地收购活动包括查尔斯顿的MAA Point Hope项目，公司拥有合资企业95%的股权[11] - 2025年处置活动包括哥伦比亚的Fairways和TPC Columbia项目，分别处置240和336个单元[11] 债务与财务结构 - 公司总债务为50.4814亿美元，其中固定利率债务占93.8%，浮动利率债务占6.2%[12] - 无担保债务占92.9%，担保债务占7.1%，平均有效利率为3.8%[12] - 无抵押资产占总资产的95.5%，2025年第二季度NOI为3.2162亿美元[12] - 2025年到期债务为7.1474亿美元，其中商业票据为3.15亿美元[14] - 公司债务契约合规性良好，总债务与调整后总资产比率为28.9%，远低于60%的要求[15] 管理层指引与预测 - 2025年全年每股稀释收益预计范围为5.25至5.49美元，中点为5.37美元[18] - 2025年核心FFO每股稀释预计范围为8.65至8.89美元，中点为8.77美元[18] - 2025年核心AFFO每股稀释预计范围为7.67至7.91美元，中点为7.79美元[18] - MAA同店组合平均物理占用率为95.40%至95.80%，中点为95.60%[18] - 物业收入增长预计范围为-0.20%至0.40%，中点为0.10%[18] - 有效租金增长预计范围为-0.50%至0.00%，中点为-0.25%[18] - 物业运营费用增长预计范围为1.75%至2.75%，中点为2.25%[18] - NOI增长预计范围为-1.90%至-0.40%，中点为-1.15%[18] - 公司平均有效利率为3.5%至3.7%，中点为3.6%[18] - 2025年Q2至Q5每股股息分别为1.4700美元和1.5150美元[19]

核心财务表现 - 2025年第二季度摊薄每股收益为0.92美元，同比增长7% [2] - 第二季度核心FFO每股2.15美元，同比下降3.2% [2] - 上半年摊薄每股收益2.46美元，同比增长17.7% [2] - 第二季度FFO每股2.19美元，同比增长6.3% [2] 同店运营表现 - 第二季度同店有效混合租金增长率达0.5%，环比改善100个基点 [5][6] - 新签租约租金下降4.8%，续租租金增长4.7% [6] - 同店物业收入下降0.3%，运营费用增长3.8% [4] - 同店NOI下降2.6%，平均物理入住率保持95.4% [4][6] 租赁与需求动态 - 居民周转率保持历史低位41%，因购买独栋房屋而搬出的比例仅11% [5] - 续租定价表现强劲，推动混合租赁表现较去年提升40个基点 [3] - 平均有效租金为每单元1,690美元，与去年同期持平 [6] 开发与租赁中项目 - 开发管道接近10亿美元，8个项目在建，总预期成本9.425亿美元 [5][7] - 第二季度开始南卡罗来纳州查尔斯顿336单元新项目建设 [5][8] - 6个租赁中项目共2,101单元，平均入住率80.7%，累计成本5.739亿美元 [9] - 第二季度为开发现项目投入约9,200万美元资金 [8] 资产负债表与融资 - 总债务50亿美元，净债务与调整后EBITDAre比率为4.0倍 [12][26] - 现金及可用信贷额度合计10亿美元 [11] - 固定利率债务占比93.8%，平均到期年限6.7年 [12] - 第二季度支付股息1.818亿美元，同比增长3.1% [11] 2025年业绩指引更新 - 下调每股收益指引至5.25-5.49美元，原为5.51-5.83美元 [16] - 维持核心FFO指引中点8.77美元不变，范围调整至8.65-8.89美元 [16] - 第三季度核心FFO指引区间2.08-2.24美元，中点2.16美元 [16] - 同店NOI增长预期维持-1.15%不变，收入增长指引下调至-0.2%-0.4% [16] 业务规模与资产 - 截至2025年6月30日，拥有104,347套公寓单元，遍布16个州和哥伦比亚特区 [20] - 总资产117亿美元，房地产资产净值115亿美元 [26][29] - 总债务50.5亿美元，股权市场价值177.6亿美元 [26] - 毛资产174.7亿美元，毛房地产资产172.3亿美元 [26][35]

公司概况 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金(REIT) 公司计划于2025年7月30日盘后公布第二季度业绩 [1] - 上一季度核心FFO每股2.20美元 超出Zacks共识预期2.16美元 主要得益于健康的需求和入住率上升 居民流动率保持在较低水平 [2] - 过去四个季度中 公司三次超出预期 平均超出幅度为0.92% [2] 行业动态 - 2025年第二季度美国公寓市场表现强劲 4-6月净吸收量超过227,000套 创下2021年以来最高水平 [3] - 6月全国平均入住率达95.6% 同比上升140个基点 租金增长仅0.19% 显示运营商更注重维持高入住率而非提高租金 [4] - 过去一年完成535,000套新公寓 其中第二季度交付约108,000套 市场消化能力显示行业韧性 [5] - 区域表现分化 科技驱动市场(旧金山 波士顿等)和阳光地带市场(达拉斯 亚特兰大等)复苏 旅游城市(拉斯维加斯 奥兰多等)需求略有下降 供应过剩市场(奥斯汀 凤凰城等)租金降幅最大 [6] 公司前景 - 公司在阳光地带的广泛布局可能受益于该地区强劲的租赁需求 有利的商业环境和人口流入 [7] - 但阳光地带部分市场供应过剩可能限制公司提高租金和入住率的能力 高利率环境也增加了融资成本 [8] - 公司预计第二季度核心FFO每股2.05-2.21美元 共识预期为2.15美元 [10] - 截至5月底 混合租赁率持平 新租约下降5.5% 续租上涨4.6% [10] - 6月报告显示 2025年1-5月平均日入住率95.5% 略低于前两个季度的95.6% [11] - 同期同店新租约价格同比下降5.5%(较一季度6.3%降幅收窄) 续租价格上涨4.6% 混合租赁率持平 [12] 财务预期 - Zacks共识预期季度收入5.5221亿美元 同比增长1.06% [13] - 预计同店物业净营业收入同比下降0.6% 平均入住率95.8%(环比上升20个基点) 利息支出同比增加8.3% [13] - 公司预测第二季度核心FFO每股2.05-2.21美元 中值2.13美元 过去一个月共识预期下调1美分至2.15美元 同比可能下降3.15% [14] 同业比较 - 住宅REIT板块中 American Homes 4 Rent(AMH)和Independence Realty Trust(IRT)可能在本季度实现FFO超预期 AMH预计7月31日公布业绩 ESP+0.33% Zacks评级2 IRT预计7月30日公布 ESP+0.79% Zacks评级3 [16][17]

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公司财报发布安排 - 公司预计于2025年7月30日市场收盘后发布2025年第二季度财报 [1] - 财报电话会议定于2025年7月31日中部时间上午9点举行 公司管理层将回顾季度表现并回答提问 [1] 电话会议接入信息 - 国内拨入号码(800) 715-9871 国际拨入号码+1 (646) 307-1963 会议ID 5215035 [2] - 电话重播服务开放时间为2025年7月31日至8月14日 国内重播号码(800) 770-2030 国际重播号码+1 (609) 800-9909 [2] 网络直播信息 - 电话会议实况网络直播将在公司官网"投资者关系"页面提供 [3] - 通话结束后 会议录音存档将发布于公司官网 [3] 公司背景 - 公司为标准普尔500指数成分股 属于自主管理型房地产投资信托基金(REIT) [4] - 主营业务包括公寓社区的持有 管理 收购 开发及再开发 主要覆盖美国东南部 西南部和大西洋中部地区 [4]

投资组合策略 - Conservative Income Portfolio 专注于高安全边际的价值股 并使用期权降低波动性 目标收益率为7-9% [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio 旨在降低波动性同时产生稳定收益 [1] - Covered Calls Portfolio 提供低波动性收入投资 注重资本保全 [1] - Fixed Income Portfolio 专注于高收益潜力和严重低估的固定收益证券 [1] 团队背景 - Trapping Value 团队拥有超过40年期权收入生成经验 同时注重资本保全 [2] - 团队与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio [2] - 投资组合包括两个创收组合和一个债券阶梯 [2] 区域市场表现 - Sunbelt地区基本面持续落后于其他区域 [1]

公司优势 - 公司拥有均衡且多元化的投资组合 覆盖美国东南部 西南部和中大西洋地区 这种多元化有助于抵御单一市场的经济衰退并保持稳定收入流 [3] - 高企的单户住宅成本及持续高利率推动租赁公寓需求 预计2025年平均物理入住率将达95 8% [3] - 专注于Sunbelt地区的开发管道 截至2025年第一季度有7个在建社区 涉及2312个单元 预计总成本8 515亿美元 [4] - 公司持续推进三大内部投资计划 包括室内翻新 物业重新定位和智能家居安装 2025年第一季度分别投入670万美元 410万美元和320万美元 [5] - 公司财务状况稳健 截至2025年3月31日拥有10亿美元现金及循环信贷额度 净债务/调整后EBITDAre比率低至4 无抵押NOI占比达95 8% [6] - 公司股息增长强劲 过去五年股息增长七次 五年年化股息增长率为11 12% 且股息支付率低于行业水平 [7] 行业与市场 - Sunbelt地区公寓租赁需求旺盛 主要受住房 affordability问题驱动 [9] - 行业竞争加剧 部分Sunbelt市场供应量高企 预计2025年底至2026年供应压力才会缓解 [8] - 公司股价过去一个月下跌2 3% 表现逊于行业3%的涨幅 2025年FFO每股预期下调至8 77美元 [11] 财务压力 - 尽管美联储2024年底降息 但利率仍处高位 公司债务负担达50亿美元 预计2025年利息支出同比增8% [10] - 部分市场租金增长承压 主要由于供应量高企及50亿美元债务导致的利息支出压力 [9] 同业比较 - 同业公司VICI Properties和W P Carey表现更优 均获Zacks Rank 2评级 2025年FFO每股预期分别为2 35美元(同比增3 98%)和4 88美元(同比增3 83%) [12]

业绩总结 - MAA的2025年核心每股FFO预计为8.77美元，指导范围为8.61至8.93美元[18] - 2025年第一季度净收入为186,406千美元，较2024年第一季度的147,610千美元增长26.2%[159] - 2025年第一季度EBITDA为384,955千美元，较2024年第一季度的332,786千美元增长15.7%[159] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre为312,770千美元，较2024年第一季度的309,777千美元增长1.0%[159] - 2025年同店净运营收入（Same Store NOI）为$332,795千，较2024年增长[157] 用户数据 - 2025年第一季度，MAA市场的居民平均收入为$90,963，租金占收入的21%[56] - 2025年第一季度，99.7%的租金收集率保持强劲[56] - 2025年第一季度，MAA市场的居民流失率为历史最低[57] - 2025年第一季度的平均日物理入住率为95.6%[132] - 2025年平均物理入住率预期在95.3%到95.9%之间，全年预计保持稳定[139] 市场展望 - MAA市场的2025年预计人口增长为1.3%，家庭形成率为1.8%，工作增长为0.6%[31] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收量为历史最高，显示出需求强劲[47] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收率为1.8%[43] - 2025年预计供应压力为5.8%，显示出多户住宅开工数量的下降趋势[39] - 2025年同店有效租金增长预期范围为[-0.30%, 0.20%, 0.70%]，2024年实际收益为-40个基点[139] 新产品与技术研发 - 预计2025年将启动6个项目，总支出为2000万美元，预计现金回报率约为14.6%[101] - 单位内部升级计划预计在2022年至2025年间进行约2.5万单位的升级，平均每单位成本预计为7000至8000美元[90] - 2025年开发管道预计维持在约10亿美元[74] - 预计2025年将启动3-4个新开发项目[74] 并购与市场扩张 - 最近收购的社区预计在稳定后将实现平均 NOI 收益率约为 6%[79] - MAA Boggy Creek（佛罗里达州奥兰多）310个单位，成本为8430万美元，当前入住率为90.6%[79] - MAA Vale（北卡罗来纳州罗利/达勒姆）306个单位，成本为8180万美元，当前入住率为62.7%[79] - MAA Cathedral Arts（德克萨斯州达拉斯）386个单位，成本为1.059亿美元，当前入住率为46.6%[79] 财务状况 - 截至2025年3月31日，总资产为11,811,957千美元，较2024年12月31日的11,812,369千美元下降0.003%[162] - 截至2025年3月31日，净债务为4,986,390千美元，较2024年12月31日的4,937,939千美元增长1.0%[162] - 2025年债务发行预计为$400M，利率为4%[146] - 2025年公司总开支预期在$132.5M到$136.5M之间[143] - 2025年单位重建计划的资本支出预期在$40M到$50M之间，预计重建5,500到6,500个单位[144]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国多户住宅房地产投资信托（REIT）行业 - 公司：Mid - America Apartment Communities (MAA)，一家专注多户住宅的标普500成分REIT公司，有31年在高需求市场运营的历史，主要聚焦美国阳光地带及其他高需求市场 [2] 纪要提到的核心观点和论据 公司发展机会 - **缩小公私市场估值差距**：当前公司交易的资本化率在5% - 5.5%区间，而所在地区私人市场类似资产交易的资本化率稳定在4.5% - 4.75%区间，公司认为有机会使估值与私人市场交易价格趋同 [4] - **实现盈利增长** - **应对高供应压力表现良好**：过去18个月市场供应达到50年以来的最高水平，但公司净营业收入（NOI）仅下降1.4%。今年上半年供应仍处高位，但市场需求强劲，供应持续下降，公司有望在今年下半年及未来几年实现强劲盈利增长 [5][6] - **需求端因素支撑**：过去三个季度所在地区的吸纳量超过供应量，市场未积累空置单元；净迁移率约为正7%；就业增长是其他地区的两倍且无放缓迹象；工资增长强劲；单户住宅的可负担性和可获得性面临挑战，过去五年该地区房价上涨超50%，这些因素支撑了公司的续租率和留存率 [9][10][11][12] - **供应端趋势向好**：今年供应量较去年下降40% - 50%，主要是下半年下降；过去12个月的开工量大幅下降，接近2010 - 2011年的水平，供需状况改善 [12][13] 公司增长举措 - **加大开发力度**：目前开发管道约为8.5亿美元，计划今年启动3 - 4个新项目，目标是将开发管道扩大到10 - 12亿美元。开发项目收益率在6% - 6.5%区间，具有增值性，且当前启动的项目将在两年后交付，届时供应管道将低于长期平均水平的一半 [15] - **增加内部投资** - **翻新和再开发计划**：新供应项目开始出租，公司平均租金与新供应租金差距超过300美元/单元，部分市场高达500 - 600美元，支持公司增加内部翻新和再开发项目，今年计划翻新5000 - 6000个单元 [16][34][35][36] - **创新和技术举措**：已通过相关举措实现约5000万美元的增量NOI，未来五年预计通过物业范围内的Wi - Fi等举措再增加5000 - 5500万美元，未来几年还将通过增加技术应用、共享服务、集中化和专业化等再增加约4500万美元 [17] 市场供应与需求判断 - **供应放缓**：建设开工量在2022年中至年末达到峰值，2025年第一季度开工量比峰值低约80%，远低于新冠疫情期间的低点。基于开工量推算，未来两年供应将低于市场正常库存的3.5% [19][20] - **需求强劲**：就业增长、迁入、家庭形成等需求因素在该地区表现良好；租户周转率持续下降，过去几年每季度都在下降，减少了市场上可出租单元的数量；过去三个季度吸纳量超过供应量，入住率上升，新租赁价格持续加速上涨，续租情况良好 [21][22][23][24] 市场表现差异 - **表现较好的市场**：去年表现强劲的一些中等市场如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔、里士满等预计将继续保持强劲；华盛顿特区地区表现出色；休斯顿表现良好；坦帕市场出现积极的租金增长势头 [24] - **表现不佳的市场**：奥斯汀、凤凰城、纳什维尔等市场表现不佳，其中奥斯汀受大量供应冲击最大，尽管今年供应量下降30% - 40%，但仍是供应最高的市场之一，但从长期来看，该市场需求基本面良好 [26][27][28] 公司运营与财务状况 - **运营费用**：对年初设定的运营费用指引有信心，与供应商沟通后，认为他们有足够的HVAC系统、电器等库存，部分合同锁定至2026年；人员流动率降低，有利于服务居民；物业税和保险方面将在7月下旬发布第二季度收益时提供更多信息 [29][30] - **资产负债表**：资本充足，债务到期结构合理，有一笔将于今年11月到期的债券，有效利率为4%，公司评级为A - ，有信心进行再融资；目前债务与EBITDA比率为4倍，目标是提高到4.5 - 5倍，这将为外部增长和开发管道提供10 - 15亿美元的额外资金 [31][32] 开发项目现状与挑战 - **开发项目现状**：第一季度通过合资平台审查了40多个交易，但仅推进了2个项目，主要是因为开发项目的预期收益率与市场资本化率差距较小，难以吸引资本 [39][42] - **面临的挑战**：目前开发项目面临股权退出的问题，开发商预期收益率为6% - 6.5%，但公司调整后预期收益率约为5.5%，与当前4.75%的资本化率差距小；建设成本虽基本持平，但利率上升增加了开发成本；从寻找土地、获得许可到开工建设至少需要1 - 1.5年时间 [38][39][40][41][42] 租金增长预期 - 正常供需动态下租金增长率为3% - 3.5%，预计2026 - 2028年公司租金将实现中到高个位数增长，因为建设开工量下降且需求强劲 [45][46] 应对经济衰退能力 - 历史上经济衰退时，阳光地带通常表现优于其他地区，公司在2002年、2008 - 2009年和2020年新冠疫情期间均跑赢行业平均水平超300个基点 [47][48] - 阳光地带就业多元化程度高，公司在产品、价格点、子市场、大市场和中等市场等方面实现了多元化，中等市场的布局有助于稳定收益和NOI表现，降低收益波动性 [48][49] 其他重要但可能被忽略的内容 - 会议资料中提供的更新数据是截至5月的年初至今数据，而非季度数据，公司认为月度数据可能会分散对业务真实趋势的关注 [7][8] - 公司90%的NOI来自法律禁止租金管制的州，因此租金管制方面的担忧较小 [45]