报告合并情况 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.3%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2021年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[14] - 公司将MAA和运营合伙企业的10 - K年度报告合并，具有增强投资者理解、消除重复披露、节省时间和成本的好处[15][17] 公司股权结构 - 截至2021年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有115,336,876个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的97.3% [14] 公司性质与架构 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是一家专注多户住宅的自我管理型房地产投资信托公司[15] - MAA是专注多户住宅的房地产投资信托，是运营合伙企业的唯一普通合伙人，运营合伙企业持有所有房地产资产[15] 合并报告优势 - 合并报告能增强投资者对公司的理解、消除重复披露、提高时间和成本效率[17] 前瞻性陈述情况 - 报告包含前瞻性陈述，涉及公司未来多方面预期，但存在风险和不确定性[19] - 报告包含前瞻性陈述，涉及业务多方面未来预期，受多种因素影响可能与实际结果不同[19] 影响实际业绩与预期差异的因素 - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件等因素可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化可能影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按预算和时间完成、达到预期租赁和业绩[21] - 公司可能面临意外资本需求、运营成本变化、保险和融资问题[21] - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按时按预算完成、未达预期租赁和业绩[21] - 运营成本因通胀等因素发生重大变化会影响公司[21] - 公司无法以合理费率获得保险或债务融资也会影响业务[21] 合并财务报表差异领域 - MAA股东权益和运营合伙企业资本是合并财务报表的主要差异领域[16]

财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股7.01美元，同比增长9%；预计2022年核心FFO每股7.92美元，增长13% [16][35] - 2021年第四季度核心FFO每股1.90美元，高于指引中点0.07美元 [35] - 2021年第四季度同店运营费用基本符合预期，房地产税低于预期；预计2022年运营费用有通胀压力，但将被收入增长抵消 [37][38] - 预计2022年有效租金增长10%，同店收入增长8% - 10%，NOI增长10% - 12% [39][40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度所有生效租约租金同比上涨16%，较第三季度高100个基点 [10] - 2021年全年有效租金同比增长10.1%，第四季度平均每日入住率96% [16][17] - 2022年1月新入住租约租金同比上涨15.4%，续约租约租金同比上涨17.1%，综合租约租金上涨约16.3%，平均每日入住率95.9%，较去年1月高50个基点 [19][20] 产品升级业务 - 2021年完成6360个室内单元升级，安装23579套智能家居包，智能单元总数达48000个；2022年计划完成类似规模升级和安装 [18] 重新定位业务 - 首批8个物业重新定位项目进入收尾阶段，另有8个项目正在进行中 [19] 开发业务 - 2021年底开发管道在建项目4.6亿美元，租赁项目2.42亿美元；预计2022年底在建项目9 - 10亿美元，租赁项目3亿美元，总计12 - 13亿美元 [27][28] 处置业务 - 2021年出售7项资产，第四季度处置资产杠杆投资内部收益率26%；2022年计划出售4项资产 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年迁入租户中，25%在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用强劲租赁环境，通过单元内部升级和全面重新定位项目推动租金增长 [11] - 持续推出新技术举措，扩大运营利润率，2021年通过自然减员消除30个租赁岗位，2022年底目标再消除50个 [12] - 继续专注发展开发管道，认为新开发比收购更具投资吸引力 [26] - 持续对投资组合进行纪律性清理，出售表现不佳的物业 [55] - 行业方面，2021年多户住宅交易创纪录，第四季度资产定价加速上涨，投资者需求高 [23] - 预计利率上升不会对资产价值产生负面影响，大量流动性和租金增长预期将推动价值上升 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续增长，公司租金增长势头良好，预计2022年将继续保持 [9][10] - 新开发和租赁项目进展顺利，租赁速度和租金高于预期 [13] - 资产负债表强劲，标准普尔将公司信用评级展望调至正面，预计2022年资产负债表指标将进一步改善 [14] - 预计2022年市场将出现正常季节性趋势和艰难比较，特别是第四季度，但整体仍将保持强劲 [47] - 长期来看，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年公寓住房需求前景良好，即使供应增加，租金增长也只会适度放缓 [108] 其他重要信息 - 公司建设项目面临材料短缺、交付延迟和劳动力短缺问题，预计新开工项目将延迟60天左右，部分项目延迟30天 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明10%有效租金增长的预测依据 - 预测基于年初强劲的租金定价，以及预计下半年出现的正常季节性趋势和艰难比较；预计全年租金增长将保持强劲，但下半年增速会放缓 [47] 问题2: 续约租金增长何时会放缓 - 公司预测主要基于综合租金，预计续约租金全年将保持稳定，季节性因素和艰难比较对新租约定价影响更大 [48] 问题3: 除Sunbelt地区外，其他市场的迁入数据如何 - 迁入趋势持续，25%迁入租户在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 问题4: 当前损失到租赁的数字是多少，2022年预计的收入增长中有多少来自损失到租赁的实现，多少来自潜在市场租金增长 - 12月所有租约的综合平均价格约为1574美元，12月每单位有效租金约为1443美元，损失到租赁约为9%；基于12月新租约计算，损失到租赁约为12%；预计2022年约5% - 6%的租金增长来自2021年的综合租约增长 [54] 问题5: 为什么2022年还要进行资产处置，而不是用资产负债表资金满足资本需求 - 公司认为持续对投资组合进行纪律性清理很重要，出售表现不佳的物业有助于管理收益表现和稳定性，实现长期收益增长 [55] 问题6: 2月和3月的续约租金情况如何 - 续约租金在15% - 17%之间 [58] 问题7: 利率上升是否会消除一些使用大量杠杆和浮动利率融资的边际买家，从而产生收购机会 - 预计利率上升会使部分市场的买家兴趣略有下降，但市场上资金充裕，不会导致价格大幅下跌；随着市场运营逐渐正常化，执行能力、全现金交易和交易速度等因素将变得更加重要 [60] 问题8: 公司是否会考虑投资单户租赁资产 - 目前公司认为通过现有开发和预购项目有足够的机会部署资本并实现增长，单户租赁市场竞争激烈，公司将继续专注于多户住宅业务 [61] 问题9: 如何得出有效租金增长指导范围的低端和高端 - 低端可能是由于新租约定价受到挑战，高端可能是由于当前强劲的租赁定价持续更长时间；此外，经济冲击、就业增长和入住率等因素也会影响租金增长 [67][68][69] 问题10: 2022年开发支出2 - 3亿美元，预计管道规模到年底达到10亿美元以上，未来开发规模还能增长多少 - 公司对今年的六个开发项目有较好的可见性，预计年底前启动的项目规模在6.5 - 7.5亿美元之间；长期来看，公司希望开发管道规模稳定在10亿美元左右，年资金需求约3亿美元 [70][72] 问题11: 收购市场的资本化率如何受利率和NOI增长影响 - 目前远期资本化率稳定在3%左右，NOI增长推动资产价值上升；预计资本化率将保持稳定，未来收购资产价格大幅上涨的可能性不大 [76] 问题12: 为什么预计2022年同店收入增长为9%，而过去几个季度租金增长高达15% - 16% - 预计下半年会出现正常季节性趋势和艰难比较，导致租金增长放缓；此外，其他收入项目增长较慢，以及公司预留30个基点的入住率以推动价格上涨，也会影响收入增长 [79][80][81] 问题13: 新租约增长在综合10%的租金增长中可能降至多低，年底是否可能接近零增长 - 公司认为新租约增长不会降至零，Sunbelt市场需求强劲，供应水平下降，基本面不会出现重大恶化；预计2022年将出现季节性趋势，特别是第四季度租赁量会有所下降 [86][87] 问题14: 公司是否应该让市场适应这种两位数的租金增长不会持续的情况，2023年及以后是否会回归CPI加增长 - 很难预测2023年及以后的情况，但美国住房供应不足，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年租金增长不会降至3% - 3.5% [90] 问题15: 目前的租金增长超过损失到租赁的部分，是否反映了市场租金增长预期，公司是否会在年底超过市场水平 - 当前租金增长是由于市场强劲和去年同期的比较基数较低；预计下半年会出现艰难比较，租金增长会放缓 [95] 问题16: 预计今年整个投资组合的市场租金增长是多少 - 公司预计全年综合租约定价平均约为8%，将根据市场情况进行调整 [96] 问题17: 目前的租金收入比是多少，新入住租约的租金收入比如何 - 目前新入住租约的租金收入比略低于24%，与第三季度持平，过去几个季度略有上升；租户收入增长良好，租金收入比处于舒适水平 [97] 问题18: 同比租金增长16%是否受到去年免租期结束的影响 - 这是绝对有效租金增长，去年同期的优惠幅度仅高出10 - 20个基点，对租金增长没有影响 [100] 问题19: 为什么2021年和可能的2022年没有出现季节性放缓 - 2021年没有季节性放缓是由于Sunbelt市场住房需求强劲，包括就业增长、人口迁移等因素；2022年预计会出现正常季节性放缓，但也可能超出预期 [102] 问题20: 在开发模型中，预计租金增长是否会超过材料和劳动力的时间延迟，开发收益率会如何变化 - 目前开发项目的收益率约为5.9%，预计会降至5.25% - 5.5%；公司在开发项目中采用保守的租金假设，如果考虑租金增长趋势，收益率将保持稳定 [103] 问题21: 考虑到2022年供应延迟和大量资金涌入市场，如何确保2023年及以后不会出现供应过剩，公司的产品如何保持竞争力 - 公司认为目前没有供应过剩风险，预计2023 - 2024年供应会增加，但需求依然强劲，租金增长可能会适度放缓；建筑施工面临挑战，供应大幅增加的可能性较小 [108][109] 问题22: 预计同店收入增长8% - 10%，各市场的增长范围是多少，哪些市场表现最好，哪些最差 - 因技术问题，该问题未得到回答，公司建议提问者直接联系管理层 [111][112][113]

公司权益与资产情况 - 截至2021年9月30日，公司在运营合伙企业中拥有97.1%的权益[123] - 截至2021年9月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并拥有8个在建开发社区[124] - 截至2021年9月30日，公司拥有1.15138323亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.1% [160] - 截至2021年和2020年9月30日，公司在一家拥有269套公寓的有限责任公司中拥有所有权权益[174] - 截至2021年9月30日，公司在两个专注于技术的有限合伙企业中拥有所有权权益[174] 2021年第三季度财务关键指标变化 - 2021年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为8360万美元，较2020年同期的5900万美元增长41.7%[128][135] - 2021年第三季度，公司总收入增长2940万美元，物业收入较2020年同期增长6.9%[135] - 2021年第三季度，同店板块平均每单位有效租金较2020年同期增长6.3%[129] - 2021年第三季度，同店板块平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.5%[130][133] - 2021年第三季度，同店板块物业收入为4.33996亿美元，较2020年同期增长6.7%；非同店及其他板块物业收入为1857.9万美元，较2020年同期增长12.5%[136] - 2021年第三季度，同店板块物业运营费用为1.64603亿美元，较2020年同期增长1.5%；非同店及其他板块物业运营费用为823.5万美元，较2020年同期增长7.6%[137] - 2021年第三季度，折旧和摊销费用为1.346亿美元，较2020年同期增加690万美元[138] - 2021年第三季度，物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加110万美元；一般及行政费用为1270万美元，较2020年同期增加130万美元[139] - 2021年第三季度利息支出为3920万美元，较2020年同期减少180万美元，有效利率下降18个基点[140] - 2021年第三季度非折旧资产出售收益为20万美元，较2020年同期的140万美元减少[141] - 2021年第三季度其他非经营性收入为1030万美元，较2020年同期增加1010万美元[142] 2021年前九个月财务关键指标变化 - 2021年前九个月归属于MAA普通股股东的净收入为3.454亿美元，较2020年同期增长104.5%，物业收入增长6020万美元，增幅4.8%[143] - 2021年前九个月物业收入中，同店收入为12.58355亿美元，较2020年同期增加5158.6万美元，增幅4.3%；非同店及其他收入为5615.2万美元，较2020年同期增加859.8万美元，增幅18.1%[144] - 2021年前九个月物业运营费用为5.04067亿美元，较2020年同期增加2361万美元，增幅4.9%[145] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为3.979亿美元，较2020年同期增加1670万美元[146] - 2021年前九个月利息支出为1.178亿美元，较2020年同期减少880万美元，有效利率下降28个基点[148] - 2021年前九个月出售可折旧房地产资产收益为1.345亿美元，2020年同期无此类处置[149] - 2021年前九个月核心资金运营（Core FFO）为6.055亿美元，较2020年同期增加3950万美元[155] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为6.783亿美元，2020年同期为6.439亿美元[157] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为2.697亿美元，2020年同期为2.932亿美元[158] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为4.027亿美元，2020年同期为3.937亿美元[159] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司未偿固定和浮动利率债务总计45.40887亿美元，有效利率3.4% [164] - 截至2021年9月30日，MAALP的10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，340万美元额度用于支持未偿还信用证[166] - 截至2021年9月30日，商业票据计划下有2500万美元未偿还，最高发行额度为5亿美元[168] - 截至2021年9月30日，公司有42亿美元公开上市的无担保优先票据未偿还[169] - 截至2021年9月30日，公司有3.689亿美元有担保房产抵押贷款，加权平均利率4.4% [172] - 截至2021年9月30日，公司总市值的17.0%为债务借款[180] - 截至2021年9月30日，公司99.4%的未偿债务为固定利率[180] 公司其他情况 - 2021年8月，公司签订两份18个月远期销售协议，涉及110万股普通股，初始价格为每股190.56美元[162] - 截至2021年和2020年9月30日，公司没有为促成资产负债表外安排或其他合同规定的狭窄或有限目的的关系[175] - 公司为公寓社区购买了综合一般责任保险和防止直接物理损坏的保险[176] - 公司于2021年7月1日重新协商了保险计划[177] - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短[178] - 2021年前九个月，公司关键会计政策没有重大变化[179] - 公司市场风险主要来自借款利率变化，自2020年年报披露后无重大变化[180]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超出指引区间中点0.10美元，全年预计核心FFO为每股6.94美元，较之前中点提高0.19美元，同比增长7.9% [33][35] - 全年同店收入增长预测中点为5.1%，同店NOI增长预测中点为5.5%，运营费用预期增长维持在4.25% - 4.75% [36][37] - 第三季度发行6亿美元公共债券，有效利率2.1%，固定超99%债务，平均债务期限延长至近九年；执行1.8亿美元远期股权交易 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度综合租约定价同比上涨15%，在租租金同比增长6.3%，是第一季度的近5倍 [17] - 预计2021年完成超6000个内部单元升级，安装2.2万个智能家居套件，智能单元总数达4.7万个 [20] - 10月新租约定价同比增长近20%，续约租约定价同比增长13%，综合定价同比上涨约16% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均每日入住率为96.4%，10月平均每日入住率为95.9%，较去年10月高30个基点 [18][22] - 年初至今从其他地区迁至阳光地带市场的新租户占新租约的14%，高于2020年同期的10%以上 [9] - 第三季度租户因购房搬出的比例较去年下降12%，因租房搬出的比例下降38% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注阳光地带市场，采取多元化策略，平衡大城市和二级市场投资，注重产品性价比 [48] - 加强技术平台和运营能力建设，推进内部单元改造和项目重新定位，以提高运营利润率 [15] - 目前资本部署重点是内部开发和与第三方开发商的回购计划，同时积极评估收购机会 [25] - 预计2022年开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带市场需求强劲，租金增长和入住率高的趋势将延续至2022年，公司有望受益 [7][14] - 关注供应链挑战和通胀趋势，预计维修和维护费用全年增长约6%，2022年运营费用将面临压力 [11][37] - 认为公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对市场压力 [44][45] 其他重要信息 - 公司目前开发和预购项目共2999个单元，总成本7.1亿美元，预计新项目稳定NOI收益率在5.5% - 5.75% [27][28] - 奥兰多桑湖项目预计稳定日期提前两个季度至2022年第三季度 [29] - 今年待处置的三处房产交易接近完成，投资IRR达30% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司面临的风险因素有哪些 - 公司认为利率上升、供应链问题、税收政策变化等是可能影响业务的因素，但公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对 [43][44][45] 问题: 租金上涨是否导致租户合租情况增加 - 公司表示未观察到租户合租情况增加，一居室和两居室最受欢迎，租金收入比仍保持在21% - 22%的合理范围 [50][51] 问题: 10月数据是否显示出季节性因素 - 公司预计第四季度后期会有季节性放缓，但由于该季度租约数量少，对业绩影响不大，预计全年平均入住率约96% [54][55][77] 问题: 租金收入未大幅波动的原因是什么 - 公司认为主要是新租户资质提高，且自2019年第三季度以来，租户收入增长约17%，与租金增长基本同步 [57][58] 问题: 目前总投资组合的租约损失率是多少 - 以9月生效的租约与9月在租租约相比，租约损失率约为11%，预计2022年约有5%的租金增长已锁定 [60][61] 问题: 供应链中断对2022年市场供应有何影响 - 公司认为供应链问题可能导致部分在建项目施工延迟，预计2022年市场供应将略低于当前预期 [63][66] 问题: 公司开发业务在当前周期的发展前景如何 - 公司预计开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元，认为在现有人员配置下有能力执行该规模的开发业务 [69][70][80] 问题: 租金增长是否会使开发项目从拖累业绩变为推动业绩 - 公司认为虽然租金增长好于预期，但部分项目在2022年大部分时间入住率仍较低，仍会对业绩有一定拖累，但会比原预期有所改善 [84] 问题: 如何合理预估2022年的租金增长 - 公司采用自下而上的方法，综合考虑市场供应、就业增长、技术应用、改造和重新定位等因素，目前无法给出具体数字，但认为在现有基础上实现个位数或10%左右的租金增长并非不合理 [87][88][90] 问题: 资本回报率是否因资本化率压缩而下降 - 公司认为资本回报率是否下降取决于对长期租金增长的预期，总体而言资本回报率有所下降 [91][92] 问题: 公司对收购稳定资产的态度为何发生变化 - 公司认为随着市场周期推进，供应和开工增加，供应链问题可能导致部分项目出现困境，为收购稳定资产提供机会，同时成本资本因素也有影响 [94][95] 问题: 智能家居项目完成后，公司的下一波技术举措有哪些 - 公司今年扩展了呼叫中心解决方案，部署了潜在客户培育软件，升级了虚拟看房等，明年预计通过技术减少约50个岗位 [98][99] 问题: 与2019年预期相比，过去两年公司投资组合租金和同店综合增长情况如何 - 公司认为过去两年收入增长与2019年预期大致相符，但波动较大，公司通过多种策略降低了业绩波动 [102][105] 问题: 过去两年哪些市场表现异常 - 公司指出凤凰城和坦帕表现强劲，奥兰多受疫情影响出现意外下滑，休斯顿表现滞后，部分二级市场表现稳定，亚特兰大已恢复强劲 [107][108] 问题: 哪些市场的房产税压力较大 - 公司认为德州和佛罗里达州房产税压力最大，预计2022年将面临挑战，部分地区如田纳西州、北卡罗来纳州和佐治亚州部分地区暂无评估压力 [109][110][111] 问题: 出售萨凡纳和夏洛特房产的原因、资本化率及未来处置计划 - 公司每年评估房产，考虑现金流、资本支出、监管问题和租金增长等因素确定出售房产，今年出售的三处房产收益率约4.2%，相当于市场资本化率3.25% - 3.5%，未来处置计划将在后续公布 [113][114][117] 问题: 市场上租赁项目面临困境的原因是什么 - 公司表示自身租赁项目表现良好，市场上其他项目可能因供应链交付问题和延迟而面临困境，为公司提供收购机会 [119][120] 问题: 公寓租户在市场内是否有向郊区转移的趋势 - 公司表示2020年城市与郊区租金差距达到260个基点，目前已缩小至60个基点，两类资产租金增长均强劲 [122] 问题: 夏洛特和萨凡纳房产的资本化率是否为调整税收再保险后的买家市场资本化率 - 公司确认是调整后的买家市场资本化率 [124][125] 问题: 未来人员成本压力预计有多大 - 公司预计人员、维修维护和税收三项费用占总费用约2/3，2022年这三项费用预计呈中个位数增长，公司将通过技术手段控制人员成本在4% - 5% [126][128][131] 问题: 何时能恢复续租租金高于新租租金的情况 - 公司表示目前续租租金比历史水平低约300美元，在需求持续旺盛的情况下，预计未来一年难以恢复 [133][135][136] 问题: A类和B类公寓租金增长是否有差异 - 公司表示目前A类和B类公寓租金增长差距已从2020年第四季度的310个基点缩小至70个基点，A类为14.7%，B类为15.4%，差异主要受市场供应影响 [137][138][139] 问题: 新项目开发商是否提供租金优惠 - 公司表示不同地区情况不同，目前市场上租金优惠情况较去年减少 [140] 问题: 2022年费用增长是否可按5%估算 - 公司认为考虑人员、维修维护和税收三项主要费用，按中个位数增长估算合理，具体将在后续指引中说明 [142][143] 问题: 如何看待当前租金定价及未来趋势 - 公司认为续租租金相对稳定且有提升空间，新租租金受市场和季节因素影响较大，目前可能因疫情后需求释放而偏高，未来新租租金可能会有所调整，但整体需求仍将保持强劲 [147][149][152]

市场与业务展望 - 预计2021 - 2025年MAA市场租金累计增长15.8%，复合年增长率3.0%，高于非MAA REIT市场和全国平均水平[12] - 2021年同店净营业收入增长预计在3.25% - 4.25%之间[14] - 2021年核心每股运营资金预计在6.65 - 6.85美元之间，中点为6.75美元[14] 业务策略与举措 - 采用差异化投资组合策略，在阳光地带地区实现独特多元化和平衡[4] - 推进技术创新，智能家庭安装和批量互联网项目预计提升2021年营收[6] - 实施稳健的重建计划，约1.1万套单元待重建，有望创造额外租金增长价值[30] 财务状况与指标 - 截至6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，低于行业平均的32.8%[49] - 债务与优先股占总资本比率为18.6%，普通股权益占比78.4%[46][47] - 信用评级稳定，标准普尔评级服务为BBB +稳定，穆迪投资者服务为Baa1稳定，惠誉评级为BBB +积极[48] 可持续发展与社会责任 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度分别降低15%、15%和10%的目标[51] - 支持员工福祉，提供健康、财务、职业发展等多方面福利[52] - 开展“Open Arms”项目，为有医疗需求的家庭提供服务，已帮助超3000个家庭[53][54]

财务业绩 - 2021年第二季度摊薄后每股收益为1.88美元，2020年同期为0.65美元；上半年摊薄后每股收益为2.28美元，2020年同期为0.96美元[3] - 2021年第二季度同店组合物业收入增长4.7%，净营业收入增长3.6%[5][8] - 2021年上半年同店组合物业收入增长3.0%，净营业收入增长1.3%[9] 业务亮点 - 2021年第二季度同店组合平均有效租金增长3.1%，平均实际入住率为96.4%[8] - 2021年第二季度新租和续租的同店组合混合租赁定价较到期租赁增长8.2%，7月超过12%[5] - 2021年第二季度完成1836套公寓内部改造，租金较未改造单元提高约11%[5] 发展与投资 - 截至2021年第二季度末，有8个开发项目在建，预计总成本6.275亿美元，剩余资金需求3.013亿美元[6][13] - 2021年第二季度完成2个项目建设，2个项目开始租赁，平均入住率69.7%[6][14] - 2021年4 - 6月收购3个项目，6月出售4个位于杰克逊的物业，总收益约1.6亿美元，净收益1.348亿美元[11][12] 财务状况 - 截至2021年6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，总债务46亿美元，平均有效利率约3.5%[25] - 2021年第二季度股息和分配为1.215亿美元，2020年同期为1.184亿美元[23] 业绩指引 - 上调2021年摊薄后每股净收入、核心FFO和核心AFFO指引，预计核心FFO为6.65 - 6.85美元/股[27][29] - 预计同店组合物业收入增长3.75% - 4.25%，物业运营费用增长4.25% - 4.75%，净营业收入增长3.25% - 4.25%[29]

公司权益与资产情况 - 截至2021年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有96.9%的权益[110] - 截至2021年6月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在非合并房地产合资企业中拥有1个公寓社区的权益，并有8个开发社区在建[111] - 截至2021年6月30日，公司拥有1.14919922亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.9%[151] 财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2021年第二季度，公司普通股股东可获得的净收入为2.156亿美元，较2020年同期的7410万美元增长190.7%[116][123] - 2021年第二季度，公司总收入增长2390万美元，物业收入较2020年同期增长5.8%[123] - 2021年第二季度，同店组合的平均有效租金较2020年同期增长3.1%[117] - 2021年第二季度，同店组合的平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.4%[118][121] - 2021年第二季度，同店物业收入增长4.7%，非同店及其他物业收入增长37.1%[124] - 2021年第二季度，同店物业运营费用增长6.3%，非同店及其他物业运营费用增长25.5%，总物业运营费用增长7.2%[125] - 2021年第二季度，折旧和摊销费用为1.318亿美元，较2020年同期增加460万美元[126] - 2021年第二季度物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加200万美元；一般及行政费用为1310万美元，较2020年同期增加260万美元[127] - 2021年第二季度利息费用为3890万美元，较2020年同期减少330万美元，有效利率下降35个基点[128] - 2021年第二季度出售四个公寓社区，实现可折旧房地产资产销售收益1.348亿美元，2020年同期无此类处置[129] - 2021年第二季度核心资金运营（Core FFO）为1.997亿美元，较2020年同期增加1090万美元[145] 财务数据关键指标变化 - 上半年数据 - 2021年上半年归属于MAA普通股股东的净收入为2.618亿美元，较2020年同期增长138.3%；物业收入增长3080万美元，增幅3.7%[131] - 2021年上半年同店物业收入为8.24359亿美元，较2020年同期增加2426.7万美元，增幅3.0%；非同一门店及其他物业收入为3757.3万美元，较2020年同期增加654.1万美元，增幅21.1%[132] - 2021年上半年同店物业运营费用为3.14558亿美元，较2020年同期增加1753.4万美元，增幅5.9%；非同一门店及其他物业运营费用为1667.1万美元，较2020年同期增加305.2万美元，增幅22.4%[133] - 2021年上半年折旧和摊销费用为2.633亿美元，较2020年同期增加970万美元[134] - 2021年上半年利息费用为7850万美元，较2020年同期减少710万美元，有效利率下降33个基点[136] - 2021年上半年其他非经营性收入为420万美元，较2020年同期增加1810万美元[138] - 2021年上半年核心FFO为3.942亿美元，较2020年同期增加1410万美元[146] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为3.973亿美元，2020年同期为3.896亿美元[148] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.325亿美元，2020年同期为1.978亿美元[149] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为2.574亿美元，2020年同期为2.267亿美元[150] 公司业务多元化情况 - 公司通过投资36个特定市场，在市场、城市和郊区子市场以及各种产品类型和月租金价格点上实现了多元化[119] 公司股票发行计划 - ATM计划下公司有权发行最多400万股普通股，截至2021年6月30日，尚有390万股可发行[152][153] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总债务为45.53237亿美元，固定利率债务为42.73237亿美元，有效利率为3.7%[154] - 截至2021年6月30日，MAALP的无担保商业票据计划下有2.8亿美元未偿还，平均每日借款为4.018亿美元[154] - 截至2021年6月30日，公司有3.692亿美元的有担保物业抵押贷款，加权平均利率为4.40%[160] 公司风险相关情况 - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短，可降低通胀风险[166] - 截至2021年6月30日的六个月内，公司关键会计政策无重大变化[167] - 公司主要市场风险敞口为借款利率变动[168] - 截至2021年6月30日，公司总市值的18.6%为债务借款[168] - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[168] - 公司通过使用固定利率债务工具和利率互换管理借款市场利率波动风险[168] - 公司尽力使债务工具在多年内到期以限制单一年度利率变化风险[168] - 公司不进行衍生工具交易或其他投机目的操作[168] - 截至2021年6月30日，公司93.9%的未偿债务为固定利率[168] - 公司定期审查未偿借款的利率敞口以降低利率波动风险[168] - 公司市场风险较2020年年报披露无重大变化[168]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO处于先前指引范围的高端，每股比中点高出0.08美元 [25] - 上调全年核心FFO和同店业绩指引，全年收入增长预测中点为4%，较先前中点高出200个基点 [25] - 预计全年总运营费用增长中点因物业绩效奖励和维修成本通胀压力上调50个基点 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度混合租赁定价同比上涨8.2%，在租租金同比增长至3.1%，高于第一季度的1.3% [11] - 7月新租定价同比增长近17%，续租定价同比增长9%，混合定价同比增长12% [13] - 预计全年混合租赁增长在6.5% - 7.5%，下半年约为8% [34] 开发业务 - 第二季度启动两个预购项目建设，开发和预购管道达3347个单位，总成本7.75亿美元 [19] - 预计年底开发社区和建设及租赁管道总额略超8亿美元 [28] 处置业务 - 第二季度末出售杰克逊的四处物业，售价1.6亿美元，高于预期 [22][23] - 另有三处物业预计年底前完成出售 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度末平均每日入住率为96.4%，7月为96.1%，较去年同期高80个基点 [12][14] - 7月空置和60天通知期房源占比7.1%，较去年同期改善100个基点 [14] - 今年来自阳光地带以外的新入住居民比例较去年前六个月增加265个基点，目前占新租约近13% [8] - 部分市场如亚特兰大、坦帕、凤凰城等租金增长强劲，高于疫情前水平 [36][37][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注阳光地带市场，通过多元化战略、租赁基本面、改造和技术举措推动同店组合增长 [9] - 继续拓展外部增长平台，专注新开发和预购机会，而非现有物业收购 [19] 行业竞争 - 投资者对阳光地带多户住宅物业需求强劲，交易价格上涨，资本回报率下降 [18] - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带就业增长和人口迁移趋势持续推动住房需求，预计租金将继续强劲增长 [6] - 市场需求强劲，供应不太可能大幅增加，预计未来供需关系有利 [71][75] - 公司在阳光地带市场有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 其他重要信息 - 2021年预计完成超6000个内部单元升级和安装2.2万个智能家居套件 [12] - 保险于7月1日续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 第二季度租金收取率为99.2%，驱逐政策变化预计影响不大 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租赁增长新指引下半年情况及对明年租赁滚动收益的影响 - 下半年预计增长约8%，第三季度强劲，第四季度有季节性适度放缓 [34] - 全年7%的混合租赁增长约一半将融入2022年，为明年业绩提供支撑 [35] 问题2: 部分市场租金增长高于疫情前的驱动因素 - 经济持续增长，外地迁入居民增加，如凤凰城、坦帕、纳什维尔等市场 [40] - 公司市场占美国新家庭形成的42%，预计明年增至44%，需求强劲 [41] 问题3: 对IRT和Steadfast合并投资组合的看法及并购策略 - 该投资组合无战略价值，新增市场非公司关注重点，且现有融资与公司资产负债表策略不符 [50] - 公司寻求有战略意义的机会，加强平台实力，而非单纯扩大规模 [51] 问题4: 大型房地产投资信托基金进入阳光地带市场的威胁和机遇 - 公司在该地区有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 问题5: 全年混合租赁增长指引是否保守及租赁增长是否会显著放缓 - 预计第三季度延续7月强劲态势，第四季度有季节性适度放缓，但仍高于历史水平 [60][61] - 预计8月与7月相似，随后随需求下降而下降 [62] 问题6: 费用指引上调原因及是否加速成本支出或改变费用资本化 - 主要因物业绩效奖励和维修成本通胀压力，预计下半年维修成本将下降 [65][66] - 费用和资本化无变化 [64][65] 问题7: 第三季度核心FFO指引低于第二季度的抵消因素 - 历史上第三季度核心FFO通常较低，因该季度费用最高，虽租金也高，但季节性费用影响较大 [70] 问题8: 市场两位数租金增长的持续时间 - 主要取决于供需平衡，需求预计保持强劲，供应不太可能大幅增加，预计明年供需关系有利 [71][75] 问题9: 开发和预售市场竞争情况及居民迁出原因 - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] - 居民迁出主要因购房和工作调动，迁出到外地的比例从5%降至4% [79] 问题10: 本季度迁入居民的人口统计特征及智能家居技术的收益情况 - 租金收入比保持在19% - 20%，迁入居民收入较高，有租金上涨空间 [83] - 智能家居技术使租金增加20 - 25美元，还将通过移动维护计划降低费用 [87] 问题11: 全年入住率预期及平衡租金和入住率的策略 - 预计下半年入住率稳定在95.5% - 96.5%，目前有提价空间 [92] - 注重嵌入式租金增长，目前入住率和空置率情况良好，可继续提价 [93][94] 问题12: 开发项目建设启动安排及寻找新开发机会的情况 - 开发项目启动时间难以精确规划，需等待成本和审批确定 [97][98] - 仍有长期改造和许可机会，但寻找和审批场地难度增加 [99] 问题13: 现有开发管道租金与预期收益率差异及项目提前稳定的可能性 - 租赁情况良好，收益率有积极增长势头，凤凰城项目稳定时间提前两个季度 [104] - 整体收益率预计提高约20个基点 [105] 问题14: 改造项目的溢价及投资组合的租金损失情况 - 改造项目溢价约11% [106] - 租金损失情况受全年租赁增长影响，预计今年混合租赁增长7% [107] 问题15: 上半年和下半年各市场租金增长情况、保险续保情况及驱逐相关情况 - 多数市场租金增长加速，华盛顿特区和休斯顿较慢但有进展 [111] - 7月1日保险续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 驱逐相关情况对公司影响有限，租金收取率高，与救济基金合作管理 [113] 问题16: 新租增长高于续租租金的持续时间及战略举措 - 随着续租重新定价，差距将缩小，市场供需关系支持当前强劲环境 [117][118] - 继续提高新租和续租价格，续租接受率低 [117][119] 问题17: 来自阳光地带以外新租赁比例与2019年对比及不同区域表现差异 - 各市场有差异，如亚特兰大、凤凰城、坦帕等市场比例上升，亨茨维尔下降 [120][121] - 城市、郊区和不同等级资产表现差异在疫情后缩小，均表现良好 [123] 问题18: 杰克逊物业处置的资本回报率及即将处置物业的预期价格和市场 - 杰克逊物业处置资本回报率从公司和买家角度分别约为5.4%和4.7%，即将处置物业预计在4.5% - 7.5% [128] - 即将处置的物业位于萨凡纳和夏洛特 [129] 问题19: 单户租赁社区对租赁的影响及与房屋建筑商合作的可能性 - 影响有限，在凤凰城未减缓公司租赁势头，单户租赁占迁出比例小 [131] - 有机会会考虑与房屋建筑商合作投资单户租赁社区，但目前不主动寻求 [139][140] 问题20: 驱逐禁令解除的影响及与居民合作获取政府租金援助的情况 - 预计影响不大，公司积极帮助居民申请援助，涉及比例小 [136][137]

市场与业务展望 - 2021年预计库存同比增长2.5% - 3.0%，2022年供应预计降低；市场预计新增500万个就业岗位，就业增长率达5%[13] - 2021 - 2025年公司市场预计租金累计增长15.8%，复合年增长率为3.0%[18] - 2021年同店净营业收入增长范围预计为0.0% - 2.0%[20] 财务指标 - 2021年全年核心运营资金每股预计在6.35 - 6.65美元，中点为6.50美元[20] - 2021年全年物业收入预计增长1.0% - 3.0%，中点为2.0%；物业费用预计增长3.0% - 5.0%，中点为4.0%[19] 运营表现 - 2021年5月同店新租平均定价同比增长6.2%，续租平均定价同比增长7.5%，综合平均定价同比增长6.9%[22] - 2021年5月同店平均实际入住率为96.4%[22] 业务策略 - 专注技术创新，计划在2021年安装2 - 2.5万个智能家居设备，双宽带网络项目接近完成[26] - 推进单元内部改造项目，过去三年升级约2.1万个单元，约1.2万个单元待改造[34] - 实施物业重新定位计划，2021年预计投资3000万美元，规划8个新项目[41] 财务状况 - 2021年3月31日，总债务与调整后总资产比率为31.6%，低于行业平均的32.9%[56] - 债务加权平均到期年限为7.1年，2021 - 2031+各年到期债务占比在6.4% - 17.3%之间[57]