公司权益情况 - 截至2024年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有97.4%的权益[81] - 截至2024年3月31日，MAA持有MAALP 97.4%的有限合伙权益，MAALP其他有限合伙人持有313.2552万个OP单位[118] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2024年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.428亿美元，较2023年同期的1.35亿美元增长5.8%[87][91] - 2024年第一季度，公司总营收增长1460万美元，物业收入较2023年同期增长2.8%[91] - 2024年第一季度其他非经营收入为2350万美元，较2023年同期的350万美元增加2000万美元[96] - 2024年第一季度可用于普通股股东的资金运营（FFO）为2.88436亿美元，2023年同期为2.75586亿美元；核心FFO为2.66169亿美元，较2023年同期减少600万美元[99] 各条业务线数据关键指标变化 - 同店板块 - 2024年第一季度，同店板块平均每单元有效租金较2023年同期增长1.5%[89] - 2024年第一季度，同店板块平均实际入住率为95.3%，2023年同期为95.5%[89] - 2024年第一季度，同店板块收入增长1.4%，非同店及其他板块收入增长44.5%[92] - 2024年第一季度，同店板块物业运营费用增长5.4%，非同店及其他板块增长74.7%，整体增长8.2%[93] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2024年第一季度，折旧和摊销费用为1.43亿美元，较2023年同期增加450万美元[94] - 2024年第一季度物业管理费用为2000万美元，较2023年同期增加210万美元；一般及行政费用为1700万美元，较2023年同期增加110万美元；利息费用为4040万美元，较2023年同期增加310万美元，有效利率增加18个基点[96] 财务数据关键指标变化 - 债务与现金流 - 截至2024年3月31日，公司在商业票据计划下有2.35亿美元的浮动利率债务未偿还[90] - 截至2024年3月31日，无担保应付票据为42.6429亿美元，有担保应付票据为3.60173亿美元，净债务为45.69862亿美元，较2023年12月31日增加7100万美元[103] - 截至2024年3月31日的过去12个月，EBITDA为13.03358亿美元，EBITDAre为13.0479亿美元，调整后EBITDAre为12.58048亿美元，较2023年12月31日减少370万美元[103] - 截至2024年3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率为3.6倍，与2023年12月31日一致[103] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为2.003亿美元，较2023年同期减少1810万美元，主要因现金支付时间因素[107] - 2024年第一季度投资活动净现金使用量为9300万美元，较2023年同期减少4540万美元[108] - 2024年第一季度融资活动净现金使用量为9430万美元，较2023年同期增加1.093亿美元[109] - 截至2024年3月31日，公司未偿债务总额为46.24463亿美元，加权平均利率为7.2%，平均有效利率为3.6%[112] - 截至2024年3月31日，公司无担保商业票据计划下有2.35亿美元借款未偿还，该计划最高可发行6.25亿美元[112][114] - 截至2024年3月31日，公司有41亿美元公开发行的无担保优先票据未偿还[115] - 截至2024年3月31日，公司有3.633亿美元有担保财产抵押贷款未偿还[117] - 截至2024年3月31日，公司有7.457亿美元未偿债务和债务服务义务需在2024年底前支付，预计2024年按每股5.88美元的年率支付季度股息[119] - 截至2024年3月31日，公司总市值的22.7%为债务借款[121] - 截至2024年3月31日，公司94.9%的未偿债务为固定利率[121] 公司业务覆盖情况 - 公司拥有39个既定市场的多户住宅资产，业务覆盖约150个子市场[89] 公司现金用途与来源 - 公司预计主要现金用途为满足运营需求、资本支出、偿还到期借款、资产收购和支付股息，将通过经营活动现金流、现有现金、借款和资产处置等满足现金需求[104] 公司资金可用容量 - 截至2024年3月31日，公司拥有11亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用容量[106] 公司信贷额度情况 - 公司有12.5亿美元无担保循环信贷额度，可扩展至20亿美元，截至2024年3月31日无未偿余额，450万美元额度用于支持未偿信用证[114] 公司票据发行情况 - 2024年1月，公司公开发行3.5亿美元无担保优先票据，票面利率5%，发行价格99.019%，有效利率5.123%[116] 公司面临的压力 - 2024年第一季度公司面临通胀压力，推动运营费用上升，主要体现在房地产税和保险费用上[120] 公司会计与市场风险情况 - 2024年第一季度公司关键会计估计无重大变化[121] - 公司自2024年2月9日提交的2023年年报以来，市场风险无重大变化[121]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了第一季度核心FFO为每股2.22美元,超过指导中值0.02美元 [50] - 同店收入增长1.4%,与预期基本一致 [38] - 同店运营开支略高于指导,主要由于一次性物业成本 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租赁价格同比下降6.2%,续租价格同比上涨5% [35][37] - 整体租赁价格同比下降0.6%,较上季度改善100个基点 [37] - 平均实际入住率95.3%,租金回收率99.6% [38] - 完成近1,100套单元升级,已完成94,000套智能家居升级 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和休斯顿等大市场表现良好,纳什维尔有所改善 [38] - 萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔等中型市场表现优于整体 [38] - 奥斯汀和杰克逊维尔受新供给影响较大 [39] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进开发项目,新增两个开发项目,预计2026年中交付首批单元 [21][22] - 公司正在评估更多自主开发和预购开发机会,以把握未来供给下降时的强劲需求 [29][30] - 公司认为未来几年行业供给将低于历史平均水平,加上区域内强劲需求,看好未来几年的租赁市场 [70][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对进入旺季的定位感到乐观,认为需求足以吸收新供给 [10][12][13] - 公司认为新供给压力将持续到2024年,但到2025年初租赁环境有望快速改善 [44] - 公司对长期发展前景保持乐观,看好高增长市场的长期吸引力 [17] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问公司在未来几个月的运营策略,以及新租赁和续租价格的变化预期 [58][59] **Tim Argo 回答** 公司将根据各物业的入住率和空置情况,在新租赁和续租价格之间寻求平衡。预计续租价格将占比更高 [59][60][61] 问题2 **Brad Heffern 提问** 询问4月租赁价格改善幅度低于预期的原因 [65][66] **Tim Argo 回答** 4月租赁需求和成交量有所改善,但由于第一季度成交量较低,短期内仍有波动 [66][67] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司全年租赁价格增长的预期和时间点 [94][95][97] **Tim Argo 回答** 第二、三季度是旺季,新租赁和续租价格增长将更强。全年增长预计在1.7%-1.8%左右 [97][98]

文章核心观点 - 2024年第一季度中美洲公寓社区（MAA）核心运营资金每股收益未达预期且同比下降，虽租金收入增长但面临入住率下降、运营成本上升等问题，公司对2024年业绩给出指引；同时介绍了其他几家住宅房地产投资信托基金（REITs）的一季度表现 [1][2][17] Mid - America Apartment Communities（MAA）业绩情况 - 2024年第一季度核心运营资金（FFO）每股2.22美元，未达Zacks共识预期的2.23美元，同比下降2.6% [1] - 租赁及其他物业收入5.436亿美元，超Zacks共识预期的5.418亿美元，同比增长2.8% [3] - 同店组合收入同比增长1.4%，因每单位平均有效租金上涨1.5% [4] - 第一季度同店组合平均实际入住率同比下降20个基点至95.3%，预期为95.4% [5] - 截至2024年3月31日，居民周转率处于历史低位44.4% [6] - 第一季度新租约定价下降6.2%，环比改善80个基点；续租约定价稳定上涨5%，环比改善20个基点；综合新租约和续租约定价下降0.6%，环比改善100个基点 [6][7] - 同店净运营收入（NOI）同比下降0.7%，预期为0.0% [8] - 第一季度运营费用（不包括房地产税和保险）增长8.8%，房地产税和保险同比增长7.3%，利息费用同比增长8.3% [9] MAA投资组合活动 - 2024年第一季度重新开发1099套公寓单元 [10] - 截至2024年3月31日，在其公寓社区组合中超过94000个单元完成智能家居技术安装，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金增加约25美元 [10][11] - 截至2024年3月31日，有五个社区正在开发中，预计总成本6.473亿美元，剩余待融资约2.017亿美元，三个在建开发社区和一个最近完成开发正在招租社区的预计平均稳定NOI收益率为6.5% [12] MAA资产负债表状况 - 2024年第一季度末现金及现金等价物为5460万美元，高于2023年12月31日的4130万美元 [14] - 截至2024年3月31日，资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共计11亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.6 [15] - 截至2024年3月31日，未偿还总债务为46亿美元，总债务平均到期年限为7.2年，无抵押NOI占总NOI的95.8% [16] MAA 2024年业绩指引 - 2024年核心FFO每股预期在8.70 - 9.06美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识预期为8.92美元 [17] - 预计2024年同店物业收入增长0.15 - 1.65%，运营费用增长4.10 - 5.60%，同店NOI增长在 - 2.80%至0.20%之间，同店组合平均实际入住率在95.4 - 96.0%之间，中点为95.7% [18] - 预计2024年第二季度核心FFO每股在2.11 - 2.27美元之间，中点为2.19美元，Zacks共识预期为2.23美元 [18] 其他住宅REITs表现 Equity Residential（EQR） - 2024年第一季度正常化FFO每股93美分，超Zacks共识预期的91美分，租金收入7.308亿美元，超共识预期的7.298亿美元，同比分别增长6.9%和3.6% [19] - 业绩反映出同店表现良好，需求健康、供应适度且注重费用效率，季度同店周转率创历史最低，目前Zacks评级为3（持有） [20] AvalonBay Communities（AVB） - 2024年第一季度核心FFO每股2.70美元，超Zacks共识预期的2.64美元，同比增长5.1%，总收入7.129亿美元，超Zacks共识预期的7.066亿美元，同比增长5.7% [21] - 季度业绩反映出稳定投资组合表现好于预期，上调2024年核心FFO每股、同店住宅收入和净运营收入（NOI）增长预期，目前Zacks评级为3 [22] UDR Inc.（UDR） - 2024年第一季度调整后运营资金（FFOA）每股61美分，符合Zacks共识预期，季度租金收入4.117亿美元，超Zacks共识预期的4.086亿美元，高于去年同期的3.983亿美元，总收入4.136亿美元，FFOA每股同比增长1.7%，租金收入和总收入分别增长3.4%和3.5% [23] - 业绩反映出同店社区收入增加和过往增值外部投资增长，但物业运营维护和利息费用上升带来不利影响，上调2024年部分全年指引范围，目前Zacks评级为3 [24]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司本季度运营资金未达预期，但营收超预期，股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论及运营资金展望，当前扎克斯评级为卖出，同行业卡姆登公司即将公布财报 [1][3][4][5] 中美洲公寓社区公司运营资金情况 - 本季度运营资金为每股2.22美元，未达扎克斯共识预期的每股2.23美元，去年同期为每股2.28美元，本季度运营资金意外率为 -0.45% [1][2] - 上一季度预期运营资金为每股2.30美元，实际为每股2.32美元，意外率为0.87%，过去四个季度公司三次超共识运营资金预期 [2] 中美洲公寓社区公司营收情况 - 2024年3月季度营收5.4362亿美元，超扎克斯共识预期0.34%，去年同期营收为5.2903亿美元，过去四个季度公司三次超共识营收预期 [3] 中美洲公寓社区公司股价表现 - 公司股价自年初以来下跌约3.3%，而标准普尔500指数上涨5.6% [5] 中美洲公寓社区公司展望 - 股票近期价格走势及未来运营资金预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 公司运营资金展望可帮助投资者判断股票走势，包括当前对未来季度运营资金的共识预期及预期变化 [6] - 盈利发布前公司预期修正趋势不利，当前扎克斯评级为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [8] - 未来季度和本财年的预期可能变化，当前未来季度共识运营资金预期为每股2.23美元，营收5.4617亿美元，本财年共识运营资金预期为每股8.92美元，营收21.9亿美元 [9] 行业情况 - 扎克斯行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个扎克斯行业的后27%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [10] 同行业卡姆登公司情况 - 卡姆登公司尚未公布2024年3月季度财报，预计5月2日发布 [11] - 预计该季度每股收益1.66美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.1%，预计营收3.8727亿美元，较去年同期增长2.4% [12]

多户住宅整体规模与交付情况 - 截至2024年3月31日，多户住宅总单元数为100,880套，其中已完工100,422套，交付458套[1] 不同社区类型房地产资产情况 - 稳定社区的总毛房地产资产为14,941,074千美元，占比95.2%，物理入住率95.7%，平均有效租金为1,689美元[2] - 租赁/开发社区的总毛房地产资产为745,245千美元，占比4.8%，物理入住率43.7%，平均有效租金为1,991美元[2] 多户住宅投资组合财务指标变化 - 多户住宅投资组合总运营收入从2023年3月31日的522,591千美元增长至2024年的537,057千美元，增幅为2.8%[3] - 多户住宅投资组合总物业运营费用从2023年3月31日的180,119千美元增长至2024年的195,108千美元，增幅为8.3%[3] - 多户住宅投资组合总净营业收入从2023年3月31日的342,472千美元降至2024年的341,949千美元，降幅为0.1%[3] 同店组合物业税变化 - 同店组合物业运营费用中，物业税从64,617千美元增长至68,061千美元，增幅为5.3%[3] 不同城市多户住宅同店情况 - 亚特兰大多户住宅同店公寓单元为11,434套，占同店净营业收入的12.0%，2024年3月31日平均物理入住率为94.2%[4] - 达拉斯多户住宅同店公寓单元为10,116套，占同店净营业收入的9.6%，2024年3月31日平均物理入住率为95.0%[4] - 坦帕多户住宅同店公寓单元为5,416套，占同店净营业收入的7.0%，2024年3月31日平均物理入住率为95.9%[4] 不同城市Q1收入变化 - 亚特兰大2024年Q1收入65121000美元，较2023年Q1增长0.6%[5] - 达拉斯2024年Q1收入52950000美元，较2023年Q1增长1.3%[5] - 坦帕2024年Q1收入35723000美元，较2023年Q1增长1.7%[5] - 奥兰多2024年Q1收入35420000美元，较2023年Q1增长1.5%[5] - 夏洛特2024年Q1收入29082000美元，较2023年Q1增长2.2%[5] - 奥斯汀2024年Q1收入34813000美元，较2023年Q1下降1.5%[5] - 罗利/达勒姆2024年Q1收入26498000美元，较2023年Q1增长2.0%[5] - 纳什维尔2024年Q1收入23594000美元，较2023年Q1增长1.5%[5] - 休斯顿2024年Q1收入23585000美元，较2023年Q1增长1.6%[5] 同店组合Q1财务指标变化 - 同店组合2024年Q1总收入519629000美元，较2023年Q1增长1.4%[5] - 多户同店组合2024年Q1总收入519,629千美元，较2023年Q4的521,168千美元下降0.3%[6] - 多户同店组合2024年Q1总费用185,046千美元，较2023年Q4的182,871千美元增长1.2%[6] - 多户同店组合2024年Q1净营业收入334,583千美元，较2023年Q4的338,297千美元下降1.1%[6] 多户开发管道情况 - 多户开发管道截至2024年3月31日总单元数1,970个，总开发成本647,250千美元，已花费445,572千美元，剩余201,678千美元[7] - 诺富特盐湖城项目预计2024年3季度交付，2025年1季度稳定运营，总单元400个，已交付262个[7] 多户租赁社区情况 - 多户租赁社区截至2024年3月31日总单元数1,015个，整体物理入住率71.0%，建设花费299,673千美元[8] - MAA中央大道凤凰城项目截至2024年3月31日物理入住率82.0%，预计2024年3季度稳定运营[8] 多户室内重建管道情况 - 多户室内重建管道在截至2024年3月31日的三个月内完成1,099个单元，花费6,936千美元，平均每单元成本6,311美元[9] - 多户室内重建管道完成单元平均有效租金每单元增加93美元，增幅6.6%[9] - 多户室内重建管道估计剩余单元数在8,000 - 12,000个[9] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司总债务为46.24463亿美元，其中固定利率债务43.89463亿美元，占比94.9%，有效利率3.5%；浮动利率债务2.35亿美元，占比5.1%，有效利率5.6%[10] - 无抵押债务为42.6429亿美元，占比92.2%，有效利率3.6%；有抵押债务3.60173亿美元，占比7.8%，有效利率4.4%[10] - 未抵押总资产为157.14297亿美元，占比95.4%，2024年第一季度净营业收入为3.31337亿美元，占比95.8%；抵押总资产7.62661亿美元，占比4.6%，净营业收入1448.3万美元，占比4.2%[10] 公司到期债务情况 - 2024年公司商业票据到期金额为2.35亿美元，公共债券到期金额为3.99864亿美元，总计6.34864亿美元[11] 公司契约指标情况 - 债券契约和银行契约各项指标均符合要求，如总债务与调整后总资产比率要求60%或以下，实际为28.1%[12] 公司全年财务指标预计 - 2024年全年预计摊薄后普通股每股收益为4.66 - 5.02美元，核心FFO每股为8.70 - 9.06美元，核心AFFO每股为7.74 - 8.10美元[13] - 公司同店组合有97290个单元，预计平均实际入住率为95.4% - 96.0%，物业收入增长0.15% - 1.65%[13] - 公司预计物业运营费用增长4.10% - 5.60%，净营业收入增长 - 2.80% - 0.20%，房地产税费用增长4.00% - 5.50%[13] - 公司预计多户住宅收购额为3.5 - 4.5亿美元，处置额为0.5 - 1.5亿美元，开发投资额为2.5 - 3.5亿美元[13] 公司信用评级情况 - 公司信用评级方面，惠誉评级商业票据为F1，长期债务为A - ，展望稳定；穆迪投资者服务商业票据为P - 2，长期债务为A3，展望稳定；标准普尔评级服务商业票据为A - 2，长期债务为A - ，展望稳定[14]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第一季度运营结果，业绩趋势和核心运营资金（Core FFO）符合预期，公司对夏季租赁旺季和未来租金表现持乐观态度，同时更新了2024年每股摊薄收益指引并重申其他指标指引 [3][30] 第一季度运营结果 - 稀释后每股收益为1.22美元，2023年同期为1.16美元；稀释后每股运营资金（FFO）为2.41美元，2023年同期为2.31美元；稀释后每股核心运营资金（Core FFO）为2.22美元，2023年同期为2.28美元 [2] - 同店投资组合收入增长1.4%，每单位平均有效租金上涨1.5%，平均实际入住率达95.3%；物业运营费用增加5.4%，净运营收入（NOI）下降0.7% [3][4] - 截至2024年3月31日，居民周转率处于历史低位44.4%，因购买单户住宅而迁出的比例创历史新低，为12.9% [5] 开发与租赁活动 - 截至2024年第一季度末，有5个社区正在开发，共1970个单元，预计总成本6.473亿美元，剩余资金需求2.017亿美元；4月开始在夏洛特建造一个302单元的公寓社区，预计总成本约1.02亿美元；还收购了亚利桑那州凤凰城的一块土地，预计第二季度开始建设一个345单元的公寓社区 [6][15][16] - 预计未来18 - 24个月启动4 - 6个多户开发项目 [17] - 截至第一季度末，有3个租赁社区，共1015个单元，入住率71.0%，已投入资金2.99673亿美元；2个项目预计2024年第三季度稳定，1个预计第四季度稳定 [18] - 3个在建开发社区和1个近期完工开发社区目前正在租赁，预计平均稳定净运营收入收益率为6.5% [19] 物业改造与重新定位活动 - 截至2024年3月31日，室内改造项目已完成1099个单元，每单元平均成本6311美元，每单元平均有效租金增加93美元 [20] - 截至2024年3月31日，已在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该计划启动以来，每单元平均有效租金增加约25美元 [20] - 2024年第一季度，物业重新定位计划花费50万美元，预计2024年下半年启动6个项目 [21] 资本支出 - 2024年第一季度，核心运营资金（Core FFO）为2.662亿美元，2023年同期为2.722亿美元；经常性资本支出为1900万美元，2023年同期为1630万美元；核心调整后运营资金（Core AFFO）为2.472亿美元，2023年同期为2.559亿美元；可分配资金（FAD）为2.144亿美元，2023年同期为2.045亿美元 [22] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年3月31日，公司综合现金和无担保循环信贷额度可用容量为11亿美元 [10][23] - 2024年第一季度，普通股和非控股权益股息及分配为1.762亿美元，2023年同期为1.661亿美元 [24] - 2024年1月，运营合伙企业发行3.5亿美元10年期无担保优先票据，票面利率5.000%，发行价格99.019%，所得款项用于偿还商业票据计划借款，有效利率5.123% [9][25][26] - 截至2024年3月31日，总债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）比率为3.6倍，总债务46亿美元，平均有效利率3.6%，固定利率债务占比94.9%，债务平均到期年限7.2年 [27] 股息与指引 - 公司宣布第121次连续季度普通股股息，将于2024年4月30日支付给4月15日登记在册的股东，当前年度股息率为每股5.88美元 [29] - 公司更新2024年稀释后每股收益指引为4.66 - 5.02美元，重申2024年稀释后每股核心运营资金（Core FFO）、核心调整后运营资金（Core AFFO）和同店业绩指引；预计2024年第二季度核心运营资金（Core FFO）为每股2.11 - 2.27美元，中点为2.19美元 [30][32]

文章核心观点 - 即将发布的中美洲公寓社区（MAA）报告预计季度每股收益下降，营收增长，需关注盈利预测变化及关键指标预测，其股价近月表现优于大盘但评级为卖出 [1][3][9] 盈利预测 - 预计季度每股收益2.23美元，同比下降2.2% [1] - 分析师预测营收5.4272亿美元，同比增长2.6% [1] - 过去30天季度共识每股收益预期向下修正0.4% [2] 关键指标预测 - 分析师预计“同店实际入住率”为95.5%，与去年同期持平 [6] - 分析师共识“同店净营业收入”将达3.2824亿美元，去年同期为3.2894亿美元 [7] - 分析师预测“折旧和摊销”将达1.4225亿美元，去年同期为1.3850亿美元 [8] 股价表现与评级 - 中美洲公寓社区股价过去一个月回报率为+1.9%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.5% [9] - 公司Zacks评级为4（卖出），预计近期表现将落后于整体市场 [9]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）即将公布2024年第一季度财报，美国公寓市场一季度需求虽有复苏但供应过剩影响了入住率和租金增长，MAA有多元化的阳光地带投资组合有望受益，但也面临供应高企和高利率环境的挑战，同时推荐了另外两只可能有业绩惊喜的REITs股票 [1][4][8] 公司概况 - MAA是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金，将于5月1日盘后公布2024年第一季度财报 [1] - 上一季度该公司核心每股运营资金（FFO）超出预期0.87%，季度业绩得益于同店组合每单位平均有效租金的增加 [2] - 在过去四个季度里，MAA均超过Zacks共识预期，平均超出幅度为0.77% [3] 美国公寓市场Q1情况 - 一季度公寓需求显著复苏，但新供应量大，影响了入住率和租金增长 [4] - 一季度美国净吸纳公寓103,826套，过去12个月吸纳317,241套，比2010年代的典型年吸纳率高约20%，需求增长受工资持续增加、就业增长和有利人口趋势等因素推动，且从公寓搬到单户住宅的人数仍较低 [5] - 一季度有135,652套公寓完工，截至2024年第一季度交付的新多户住宅总数达到479,367套 [6] - 截至3月全国公寓平均入住率为94.1%，同比下降0.6%，一季度年度有效租金变化为上涨0.2%，月有效租金变化超过0.4%，平均有效租金为1,813美元 [7] 公司展望 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于当地市场的健康需求，该地区商业友好、税收低、城市密度低，正经历就业增长和人口迁入，推动租赁需求 [8][9] - 公司对现有物业进行投资，升级设施和技术以吸引和留住租户，有望支持入住率和租金收入 [10] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [11] - 许多阳光地带市场供应预计仍将高企，公司吸引租户的压力将持续，可能影响提租和提高入住率的能力 [12] - 高利率环境是公司的担忧，预计2024年第一季度利息费用同比增长23.2%，可能影响其购买或开发房地产的能力 [13] - 预计一季度同店物业净营业收入同比不变，平均实际入住率为95.4%，略低于上一季度的95.5% [14] - 3月投资者报告显示，2月新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.5%，续租上涨5.2%，综合租赁费率下降0.2%，2月平均每日实际入住率为95.2% [15][16] - Zacks共识预期公司季度收入为5.4272亿美元，同比增长2.59%，公司预计一季度核心每股FFO在2.12 - 2.28美元之间，中点为2.20美元 [17] - 在一季度财报发布前，分析师对公司信心不足，Zacks共识预期季度每股FFO在过去一个月下调1美分至2.23美元，同比下降2.19% [18] - 量化模型显示本季度MAA每股FFO不太可能有惊喜，公司目前Zacks评级为4（卖出），收益预期差值（ESP）为 -0.17% [19][20] 其他推荐股票 - 公共存储（PSA）和邀请家园（INVH）两只REITs股票可能本季度有业绩惊喜，PSA将于4月30日公布财报，ESP为 +0.50%，Zacks评级为3；INVH也将于4月30日公布财报，ESP为 +0.77%，Zacks评级为3 [21][22][23]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2025年运营资金（FFO）估计将远低于每股9美元，虽长期仍有投资价值但存在风险，当前维持持有评级；其优先股仍建议卖出 [1][11][17] 公司业绩表现 - 2023年第四季度公司运营资金略超预期，核心运营资金为2.32美元，同比持平，但全年仍有不错增长 [4] - 2023年下半年市场放缓影响公司，但净营业收入（NOI）同比增长2.2% [5] 公司成本情况 - 公司同店组合费用全年上涨6.5%，上季度上涨5.9%，保险费飙升16.4% [6] 行业市场情况 - 美国多户住宅市场2023年虽需求增长，但新供应使供需失衡，空置率升至7.5%，全国第四季度要价租金年增长率从3.9%降至0.9%，奥斯汀租金同比下降5.1% [9][10] 公司前景与估值 - 公司入住率持平，NOI和租金保持稳定体现了投资组合质量，但2024年指引有下调空间，2025和2026年FFO估计仍有下行空间 [8][9][12] - 预计FFO低谷接近每股8.50美元，对应13倍市盈率为110.50美元，投资者可在120美元以下逐步建仓 [17] 公司优先股情况 - 此前将公司优先股评为强烈卖出，目前其到期收益率有所改善，但仍远低于同期无风险国债利率，继续建议卖出 [18][19][20]

公司基本信息 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是专注多户住宅的房地产投资信托基金[15] - 中美洲公寓社区公司和运营合伙企业按伞形合伙房地产投资信托基金结构运营[15] 财务报告相关 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.4%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2023年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[14] - 合并报告能增强投资者对公司的理解、消除重复披露、提高时间和成本效率[16] - 公司合并报告可让投资者整体了解公司业务，消除重复披露，提高时间和成本效率[16] - 年报10 - K表包含对公司和运营合伙企业重大差异部分的单独展示和讨论[17] 股权结构相关 - 截至2023年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有116,694,124个OP单位，占OP单位总数的97.4%[14] - 中美洲公寓社区公司股东权益和运营合伙企业资本是合并财务报表的主要差异领域[16] - 持有OP单位（除中美洲公寓社区公司外）的持有人可要求运营合伙企业赎回OP单位，运营合伙企业可选择现金支付或交付中美洲公寓社区公司普通股[16] 资金筹集方式 - 运营合伙企业通过自身运营、直接或间接举债和发行OP单位为公司业务筹集资金，除中美洲公寓社区公司公开发行股权所得净收益外[15] 前瞻性陈述相关 - 报告包含前瞻性陈述，涉及预期运营表现、物业收购处置等内容，存在风险[18] - 年报包含关于未来业绩、物业活动、资本活动等的前瞻性陈述[18] - 前瞻性陈述中的假设可能不准确，实际结果可能与陈述有重大差异[18] 风险因素相关 - 诸多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济市场条件、房地产市场变化等[20] - 不利经济和市场条件可能导致公司无法产生足够现金流[20] - 公司投资集中单一行业和领域存在风险[20] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[20] - 开发社区可能无法按时按预算完成、未达预期租赁和业绩[20] - 运营成本可能因通胀等因素发生重大变化[20] - 公司可能无法以合理利率获得融资或为到期债务再融资[20]