财务表现 - Lennar 公司在第三季度结束时，收入和交付均超出预期，盈利能力和现金流强劲，资产负债表稳固，流动性强，杠杆率低[68] - 2023年第三季度，房屋销售收入下降2%，从2022年第三季度的84亿美元降至83亿美元[83] - 2023年第三季度，房屋交付数量增加至18,559套，较2022年同期的17,248套增长8%[84] - 2023年第三季度，房屋销售毛利为20亿美元，毛利率为24.4%，较2022年同期的25亿美元、29.2%下降[85] - 2023年第三季度，金融服务部门的营运收入为1.49亿美元，较2022年同期的6300万美元增长137%[85] - 2023年前九个月，房屋销售收入为220亿美元，与2022年同期的221亿美元持平[86] - 2023年前九个月，房屋交付数量增加至49,292套，较2022年同期的46,335套增长6%[87] - 2023年前九个月，房屋销售毛利为50亿美元，毛利率为22.9%，较2022年同期的64亿美元、28.7%下降[87] - 2023年前九个月，金融服务部门的营运收入为3.4亿美元，较2022年同期的2.57亿美元增长32%[87] - 2023年前九个月，Lennar Other部门的营运亏损为8,580万美元，较2022年同期的6.29亿美元改善[87] - 2023年前九个月，公司的整体有效所得税率为24.2%，较去年的22.4%有所增加[88] - 2023年8月，公司东部地区销售额为2,397,446千美元，中部地区为1,598,527千美元，德克萨斯地区为1,174,858千美元，西部地区为3,108,783千美元，总销售额为8,285,873千美元[89] - 2023年8月，公司销售的房屋数量分别为东部地区5,605套，中部地区3,807套，德克萨斯地区4,102套，西部地区5,036套，总计18,559套[90] - 2023年8月，公司销售的房屋平均售价分别为东部地区434,000美元，中部地区420,000美元，德克萨斯地区286,000美元，西部地区617,000美元，总平均售价为448,000美元[90] - 2023年8月，公司销售激励费用占销售收入的比例分别为东部地区6.6%，中部地区6.1%，德克萨斯地区14.7%，西部地区6.0%，总计7.5%[91] - 2023年8月，公司新订单数量分别为东部地区5,779套，中部地区4,003套，德克萨斯地区4,730套，西部地区5,140套，总计19,666套[92] - 2023年8月，公司新订单的平均售价分别为东部地区415,000美元，中部地区417,000美元，德克萨斯地区275,000美元，西部地区635,000美元，总平均售价为439,000美元[92] - 2023年8月31日，非担保子公司应收款项20808708千美元，较2022年11月30日的17959091千美元增长[111] - 2023年8月31日，总资产43764258千美元，较2022年11月30日的40929435千美元增长[111] - 2023年8月31日，总收入21850498千美元，运营收入3526895千美元，税前收入3120832千美元，归属Lennar的净收入2365125千美元[111] 业务拓展 - 公司计划将Multifamily和单户家庭出租资产管理业务分拆为Quarterra Group, Inc.，以更多地成为纯粹的房屋建筑公司[107] 资产情况 - 在2023年8月31日，公司在Lennar Other部门拥有7.736亿美元的资产，包括对Blend Labs、Hippo、Opendoor、SmartRent、Sonder和Sunnova的股权投资[101] - 截至2023年8月31日，Lennar在51个活跃的住宅建筑和土地非合并实体中持有股权投资[112] - 2023年8月31日，Lennar在22个活跃的多户住宅非合并实体中持有股权投资[115] 资金运作 - 在2023年8月31日，公司的经营活动产生了26亿美元的现金流，主要受益于净收入、贷款减值和应收款项减少[102] - 在2023年8月31日，公司的投资活动使用了1.15亿美元，主要用于向未纳入实体提供资金，并从未纳入实体分配资本[104] - 在2023年8月31日，公司的融资活动使用了32亿美元，主要用于金融服务的还款、股票回购和债务提前偿还[105] - 公司董事会批准了回购高达20亿美元或3000万股普通股的授权，这一授权没有到期日期[109] - 2023年8月31日，Lennar在未合并实体中的负债总额为4760676千美元，2023年到2025年的债务总额为573408千美元、1645042千美元和1338774千美元[117] - 2023年8月31日，Lennar在金融服务的仓库回购融资中的借款总额为10亿美元[124] - 2023年8月31日，Lennar的房屋建设部门的固定利率债务总额为3319800千美元，平均利率分别为4.2%、4.6%、4.7%、5.1%和4.8%[125] - 2023年8月31日，Lennar的金融服务部门的可变利率债务总额为1022800千美元，平均利率为7.0%[125] - 2023年8月31日，Lennar的多户住宅部门的可变利率债务总额为35百万美元，平均利率为3.6%[125]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为18,559套,同比增长8% [15][26] - 第三季度毛利率为24.4%,较上季度21.2%有所回升 [28] - 第四季度预计毛利率将保持在24.4%-24.6%的水平 [66] - 第三季度净利润为17.4%,较上季度15.8%有所提升 [33] - 第四季度预计每股收益将在4.40-4.75美元之间 [69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产金融服务部门第三季度营业利润为1.48亿美元,其中抵押贷款业务利润为1.11亿美元,标题保险业务利润为3700万美元 [57][58] - 多户型公寓业务第四季度预计将亏损约2000万美元 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司各个市场需求依然强劲,但佛罗里达州和卡罗来纳州等地区需求更为旺盛 [45][46] - 部分市场如奥斯汀和博伊西需要更多优惠措施以刺激销售 [116][117] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持产量和销量的平衡,利用数字营销和动态定价来匹配产销节奏 [25][26][27] - 公司将与供应商合作控制成本,缩短工期,提高运营效率 [29][48][49] - 公司将继续推进轻资产模式,减少自持土地,增加战略合作伙伴提供的现成地块 [50][51] - 公司将继续优化管理费用,保持较高的净利润率 [33] - 公司将保持谨慎的资产负债表管理,维持较高的流动性 [59][62] - 公司预计2024年营收将增长约10% [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境总体有利于房地产市场,通胀有所缓解,利率上升趋缓 [17][18][19][20][21] - 房地产市场供应短缺,刚性需求依然强劲,消费者已接受较高的利率水平 [19][20][21][23][24] - 公司有信心在当前环境下保持强劲的业绩表现 [38][39][40][41][42] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Truman Patterson 提问** 询问第四季度订单指引下降的原因 [73][74] **Stuart Miller 和 Jon Jaffe 回答** 第四季度订单指引下降主要受到季节性因素和利率上升的影响,但公司仍有信心保持较高的产销节奏 [75][76][77] 问题2 **Ken Zener 提问** 询问公司在平衡收益和增长方面的考虑,以及土地持有天数下降对现金流的影响 [137][138][141][142][143][144][145][146][147] **Stuart Miller 和 Diane Bessette 回答** 公司将继续保持稳定的产销节奏,并以毛利率作为调节器。同时,公司正积极减少土地持有,提高资产周转,预计未来现金流将进一步增强,并将用于股票回购等资本运作 [139][140][142][143][144][145][146][147]

收入和盈利 - 第二季度收入强于预期，强劲盈利和现金流，资产负债表强劲，流动性强，杠杆低[70] - 2023年第二季度净利润为8.72亿美元，每股收益3.01美元，较2022年同期净利润1.3亿美元，每股收益4.49美元有所下降[80] - 2023年前两个季度净利润为21.21亿美元，较2022年同期净利润2.99亿美元有所增长[81] - 2023年第二季度，房屋销售收入为7.64亿美元，其他收入为3.92亿美元[80] - 2022年第二季度销售房屋收入为7.96亿美元，其他收入为3.87亿美元[80] - 2023年前六个月，房屋销售收入为137亿美元，与去年同期持平[84] - 2023年前六个月，房屋销售毛利为30亿美元，毛利率为21.9%[84] - 2023年前六个月，金融服务部门的营业收入为1.913亿美元，较去年同期略有下降[84] - 2023年前六个月，多户住宅部门的营业亏损为2980万美元，较去年同期下降[84] - 2023年前六个月，其他部门的营业亏损为5820万美元，较去年同期显著减少[84] - 2023年第二季度，销售、一般和管理费用为5.107亿美元，占房屋销售收入的比例为6.7%[83] - 2023年第二季度，金融服务部门的营业收入为1.121亿美元，较去年同期增长[83] - 2023年第二季度，房屋销售毛利为17亿美元，毛利率为22.5%[83] - 2023年第二季度，总销售激励平均值为41000美元，占收入的8.4%，较2022年同期的7200美元，占收入的1.5%有显著增长[87] - 2023年前六个月，总销售激励平均值为45300美元，占收入的9.2%，较2022年同期的7800美元，占收入的1.6%有显著增长[87] 订单和交付 - 2023年第三季度新订单预期在18,000至19,000套之间，交付量预计在17,750至18,250套之间，毛利率在23.5%至24.0%之间[79] - 2023年全年交付量目标在68,000至70,000套之间，通过调整建筑和土地成本来提高利润率[79] - 2023年第二季度，房屋销售收入为76亿美元，同比下降4%[83] - 2023年第二季度，东部地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于除新泽西州和南卡罗来纳州外，该地区所有州的交付数量增加，以及除阿拉巴马州外，所有州的交付房屋均价增加[91] - 2023年第二季度，中部地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于该地区所有州的交付数量增加，而佐治亚州、马里兰州、田纳西州和弗吉尼亚州的交付房屋均价下降[91] - 2023年第二季度，德克萨斯地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于交付数量增加，部分抵消了交付房屋均价下降[91] - 2023年第二季度，西部地区的家庭交付销售收入减少，主要是由于所有州的交付数量减少，以及所有州的交付房屋均价下降[91] - 2023年前六个月，东部地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于该地区所有州的交付数量增加，以及所有州的交付房屋均价增加[93] - 2023年前六个月，中部地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于该地区所有州的交付数量增加，而佐治亚州、马里兰州、明尼苏达州、田纳西州和弗吉尼亚州的交付房屋均价下降[93] - 2023年前六个月，德克萨斯地区的家庭交付销售收入增加，主要是由于交付数量增加，部分抵消了交付房屋均价下降[93] - 2023年前六个月，西部地区的家庭交付销售收入减少，主要是由于所有州的交付数量减少，以及所有州的交付房屋均价下降[93] 资金和财务状况 - 2023年5月31日，金融服务部门的抵押贷款价值为3,942,000美元，同比增长12.6%[94] - 2023年5月31日，金融服务部门的抵押贷款数量为10,700笔，同比增长16.3%[94] - 2023年5月31日，Multifamily投资在未合并实体中的价值为629,649美元，同比下降2.9%[95] - 2023年5月31日，Lennar Other部门的资产价值为791.4亿美元，同比增长0.4%[96] - 2023年5月31日，运营活动现金流为16亿美元，同比增长29.2倍[97] - 2023年5月31日，投资活动现金流为8100万美元，同比增长24.6%[98] - 2023年5月31日，融资活动现金流为21亿美元，同比增长50%[99] - 2023年5月31日，Homebuilding债务占总资本比率为13.3%，同比下降1.1%[99] - 2023年5月31日，Credit Facility的最大可借款额为30亿美元，同比增长7.1%[101] - 公司通过期权合同获得对第三方和非合并实体拥有的土地部分的控制权，截至2023年5月31日，公司通过期权合同控制了269,886个房地产[113] 公司治理和股东回报 - 公司董事会批准回购价值不超过20亿美元或3000万股普通股的授权[102] - 在2023年5月31日结束的六个月内，公司回购了400万股A类和B类

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度交付17,074套房,同比增长3% [24] - 公司第二季度毛利率为22.5%,较第一季度的21.2%有所改善 [26] - 公司预计第三季度毛利率将进一步提升至23.5%-24% [84] - 公司第二季度销售、一般及管理费用率为6.7%,保持较低水平 [84] - 公司第二季度净利润率为15.8%,保持较高水平 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司金融服务业务第二季度营业利润为1.12亿美元,其中抵押贷款业务利润为8200万美元,标题业务利润为3300万美元 [75][76] - 公司多户型公寓业务预计第三季度将亏损约1000万美元 [84] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第二季度新订单量为17,885套,同比增长1% [22] - 公司第二季度销售节奏为每社区4.8套,同比下降4%,但环比增长23% [49] - 公司第二季度平均销售价格为45万美元,同比下降11%,环比增长1% [14][49] - 公司第二季度取消率为13.5%,较第一季度有明显改善 [49] - 公司14个市场表现良好,26个市场需要更多价格调整和优惠来维持销售节奏 [52][53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司维持产量和销量为首要目标,利润率作为缓冲器 [21] - 公司通过数字营销平台和动态定价模型来维持销售节奏和产量 [22][23] - 公司与贸易伙伴合作,共同降低成本以应对市场价格下调 [29][60] - 公司持续推进轻资产模式,减少自有土地储备,增加控制土地比例 [32][56] - 公司预计2023财年交付量将增加至68,000-70,000套,毛利率和净利率将持续改善 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前房地产市场已经趋于稳定,买家已经适应了较高的利率环境 [10][11][12] - 公司认为供应短缺将持续限制可用库存,维持供需平衡 [18][19] - 公司认为未来市场和经济环境将保持有利于房地产开发商的态势 [18] - 公司认为租金增长将放缓,因为部分市场出现过度建设 [15][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Kenneth Zener 提问** 询问公司长期的最优开工节奏目标 [91][92] **Stuart Miller 和 Jon Jaffe 回答** 公司没有具体的开工节奏目标,而是根据不同市场和社区的具体情况动态调整 [93][94][95] 问题2 **Susan Maklari 提问** 询问公司未来如何分配大量的预期现金流 [112] **Stuart Miller 回答** 公司将继续保持机会主义的股票回购策略,同时也在考虑其他战略性的资本配置方式 [114][115] 问题3 **Truman Patterson 提问** 询问公司第三季度订单指引背后的逻辑 [136][137] **Jon Jaffe 回答** 公司在第二季度大幅增加开工,以满足市场需求,并利用行业整体开工下降的机会扩大市场份额 [138][139]

净利润和销售收入 - 2023年第一季度，公司净利润为5.965亿美元，每股收益为2.06美元，较2022年同期的5.036亿美元和1.69美元有所增长[70] - 2023年第一季度，公司销售房屋收入为60.93亿美元，较2022年同期的57.22亿美元增长7%[70] 订单和交付情况 - 公司预计2023年第二季度新订单将在16,000至17,000之间，交付量将在15,000至16,000之间，毛利率在21.0%至21.5%之间[68] - 2023年第一季度，公司的房屋交付数量增加至13,659套，较2022年第一季度的12,538套增长9%[72] 毛利率和费用 - 2023年第一季度，公司的房屋销售毛利为13亿美元，毛利率为21.2%，较2022年第一季度的15亿美元、26.9%下降[72] - 2023年第一季度，公司的销售、一般和管理费用为4.498亿美元，占房屋销售收入的比例从2022年第一季度的7.5%下降至7.4%[72] 财务服务部门 - 公司金融服务部门的营运收入为7,870万美元，较2022年第一季度的9,050万美元下降[72] - 我们的金融服务报告部门提供主要面向我们房屋购买者的抵押融资、产权和结算服务。[81] 地区销售情况 - 2023年第一季度，公司东部地区的房屋销售收入增加，中部地区的房屋销售收入减少，德州地区的房屋销售收入增加[79] 成本和利润 - 2023年第一季度，由于材料和劳动成本上升，导致每平方英尺收入下降，每平方英尺成本上升，从而导致房屋交付的毛利率下降[80] - 公司在2023年第一季度的销售激励平均为5.07万美元，占销售收入的10.2%[75]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度利润率降至21.2%，较上一季度下降360个基点，同比下降570个基点 [12] - 第一季度取消率改善至21.5%，高于去年的10.2%，但低于上一季度的26%，且连续数月下降 [12] - 第一季度新订单同比下降约10%，但表现优于市场情况，预计全年交付量在62,000 - 66,000套房屋 [12] - 第一季度SG&A从去年的7.5%略微改善至7.4% [20] - 第一季度债务与总资本比率降至14.2%，较去年的18.3%下降410个基点，现金头寸为41亿美元，未动用循环信贷额度为26亿美元 [21] - 第一季度金融服务运营收益为7800万美元，其中抵押贷款运营收益为5900万美元，低于去年的6700万美元；产权运营收益为2300万美元，高于去年的2100万美元 [48] - 第一季度Lennar Other部门运营亏损4100万美元，主要是公开交易技术投资的非现金按市值计价损失2400万美元 [49] - 第一季度末拥有12.5万个自有住宅用地，控制26.4万个住宅用地，共计38.9万个住宅用地；自有住宅用地供应年限从去年的2.7年改善至1.9年，受控住宅用地比例从去年的63%增至68% [51] - 第一季度开始建造约13,300套房屋，季度末库存约36,500套房屋，其中约1300套为已完工未售出房屋 [51] - 第一季度回购200万股，总计约1.89亿美元，支付股息总计1.08亿美元 [51] - 预计第二季度新订单在16,000 - 17,000套房屋，交付量在15,000 - 16,000套房屋，平均销售价格在43.5万 - 44.5万美元，毛利率在21% - 21.5%，SG&A在7.2% - 7.4% [54] - 预计第二季度金融服务收益在7000万 - 7500万美元，多户住宅业务和Lennar Other部门各亏损约2000万美元 [54] - 预计第二季度公司G&A约占总收入的1.6% - 1.7%，慈善基金会捐款按每套房屋交付1000美元计算，税率约为24.5%，加权平均股数约为2.86亿股，EPS在2.10 - 2.55美元/股 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度新销售订单同比下降10%，但较第四季度和每月均有改善，2023年2月每个社区销售速度为4.7套，仅比2022年2月低0.1套 [30] - 第一季度取消率从第四季度的26%降至21%，且每月持续改善，2月取消率为14%，远低于正常水平 [31] - 第一季度新订单销售价格总计45.2万美元，较第四季度上涨8%，主要是产品组合推动平均销售价格上升 [31] - 第一季度建筑成本较第四季度下降约1%，主要是木材成本下降的影响，部分被其他类别成本上升抵消；同比上升近13%，反映2022年与2021年开工房屋的成本环境差异 [40] 金融服务业务 - 第一季度运营收益为7800万美元，其中抵押贷款运营收益为5900万美元，低于去年的6700万美元，主要是房屋平均销售价格下降导致贷款量减少；产权运营收益为2300万美元，高于去年的2100万美元，主要是交易量增加和每笔交易成本降低 [48] Lennar Other部门 - 第一季度运营亏损4100万美元，主要是公开交易技术投资的非现金按市值计价损失2400万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度及3月以来，有10个市场表现良好，包括东南佛罗里达、西南佛罗里达、坦帕等，受益于极低库存、强劲当地经济、就业增长和人口迁移，部分社区需选择性提供抵押贷款买断计划和正常销售激励措施 [33] - 有29个市场属于第二类市场，包括杰克逊维尔、奥卡拉、奥兰多等，需提供更激进的融资计划、基础价格削减和/或增加激励措施以恢复销售势头，部分市场已实现基础价格稳定，少数市场通过减少激励措施和提高基础价格提高净销售价格 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心运营策略是以激励措施和销售价格维持销量，将利润率作为缓冲器，在市场波动中确保现金流稳定 [8] - 公司持续专注于以市场清算价格销售房屋，保持稳定建设节奏，满足供应受限的住房市场需求 [11] - 公司加大数字营销投资，利用动态定价模型和数字营销平台，以市场清算价格推动销售，提高执行效率和定价能力 [14] - 公司与贸易伙伴合作，调整成本结构以适应当前市场条件，恢复供应链危机前的周期时间，预计下半年成本降低和周期时间缩短将改善利润率 [15] - 公司关注土地和土地收购，谨慎购买土地，等待更符合当前房屋销售价格的定价，新土地购买将改善滞后的利润率 [18] - 公司管理运营成本，将SG&A降至历史新低，通过提高销量控制成本增长，同时利用数字营销平台抵消潜在成本增加 [20] - 公司保持严格的库存控制，通过控制土地和房屋库存实现现金流，降低净债务与总资本比率，提高资产效率 [21] - 公司继续关注现金流和底线利润，通过股票回购和债务偿还增强资产负债表，提高股东回报和股本回报率 [23] - 公司新增持续改进战略，为公司每位领导者设定持续改进指标，并与绩效评估和奖金结构挂钩 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年市场复杂多变，利率波动影响销售活动和消费者信心，但住房供应短缺将推动市场稳定，消费者逐渐适应较高但可接受的利率 [7][10] - 公司认为住房市场开始找到稳定点，取消率正常化，利润率触底，成本降低将提供一定抵消 [10] - 公司有信心在当前市场条件下执行战略，实现销售和利润目标，预计下半年利润率将有所改善 [26][92] - 市场仍存在不确定性，公司将密切关注市场变化，灵活调整策略，以应对潜在挑战 [8] 其他重要信息 - 公司使用动态定价模型和数字营销平台，提高销售效率和定价能力，同时加强对表现不佳社区的关注和管理 [78][80] - 公司与贸易伙伴合作，降低建筑成本，预计下半年成本降低将改善利润率，同时关注木材价格波动对成本的影响 [40][42] - 公司土地战略取得进展，自有住宅用地供应年限改善，受控住宅用地比例增加，预计社区数量将在财年末实现高个位数增长 [37] - 公司库存管理有效，已完工未售出房屋数量持续保持在较低水平，预计未来几个季度库存效率将提高，释放约15亿美元库存转化为现金 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2Q订单指导似乎低于2月吸收率，原因是什么？若需求超过订单指导，会反映在更高利润率还是更多开工量上？ - 公司表示订单是按社区和市场管理的，整体数据可能存在异常；需求增加时，会同时优化销量和利润率，通过动态定价模型提高销售价格和利润率 [57][60] - 公司库存状况良好，会谨慎控制销售进度，有效利用抵押贷款买断计划缩短销售周期 [62] 问题2: 随着样板房接近完工，是否可以减少激励措施？动态定价模型是否已调整以反映这一变化？ - 公司表示接近完工或已完工的房屋能获得溢价，因此持续保持生产节奏，过去几周已每周降低激励措施金额 [64] 问题3: 如何调和2月下旬和3月初销售活动与整体定价的评论？若订单减少，何时会更积极地采取激励措施或调整价格？ - 公司表示2月下旬利率上升影响了客流量，但销售速度保持相对强劲，原因是消费者逐渐适应新的利率环境，公司通过抵押贷款买断计划维持销售 [69][71] - 公司每天都会评估每个社区的定价，根据市场情况灵活调整 [69] 问题4: 考虑到地区银行业不确定性，行业债务融资收紧会对公司业务产生何种影响？ - 公司表示地区银行业是住房市场的支持结构，其变化会产生连锁反应，但具体影响难以预测；公司将密切关注市场变化，通过动态定价模型和数字营销平台保持生产机器运转 [74][76] 问题5: 动态定价模型有哪些具体改进？如何帮助公司应对利率波动并提供2023年交付量指导？ - 公司表示动态定价模型能清晰展示房屋定价和相关激励措施的各项要素，通过市场条件不断进化，开发了新工具帮助运营商跟踪市场变化，关注表现不佳的社区并调整定价 [78][80] 问题6: 公司强大的资产负债表在当前市场环境下有哪些投资机会？如何平衡长期增长投资与股东回报？ - 公司表示主要关注有机增长，专注于成为最佳房屋建造商和制造商，通过资产轻化计划提高效率；同时，会持续改进内部运营，不寻求传统意义上的外部战略机会 [84] - 公司可能会在个别社区层面，为需要资本的小型建筑商和开发商提供资金支持 [86] 问题7: 第一季度订单ASP季度环比增长3% - 7%，是定价能力还是产品组合或地理子市场组合的影响？有多少社区的订单定价已脱离底部？ - 公司表示价格增长主要是产品组合和激励措施减少的影响，目前无法提供脱离底部定价的社区百分比 [89] 问题8: 第一季度毛利率略高于指导，2Q中点基本持平，是否仍认为2023年下半年利润率将高于上半年？ - 公司表示通常认为下半年利润率会更好，因为成本节约和与建筑伙伴的合作成果将逐渐体现，但需考虑市场条件的不确定性 [92] 问题9: 若公司恢复正常销售节奏、周期时间和优化土地计划，库存周转率能达到多少？ - 公司表示库存周转率是重要指标，但由于供应链中断的影响，目前无法给出预测，将持续关注并努力改善 [94] 问题10: 实现Quarterra业务分拆的条件是什么？ - 公司表示目前市场和资本市场情况复杂，不是分拆Quarterra的合适时机，将等待合适机会 [96] 问题11: 每套房1.4万美元的成本节约对下半年毛利率的影响如何？是否有其他因素会抵消这一影响？ - 公司表示成本节约对毛利率有积极影响，但由于市场波动和成本变化，如木材价格上涨、其他材料成本波动等，会留出一定空间以应对不确定性 [100][101] 问题12: 第二季度指导毛利率与第一季度基本持平，但激励措施在过去几周有所下降，为何毛利率未体现这一变化？是3Q、4Q的效益吗？ - 公司表示激励措施减少的效益更多体现在Q3、Q4，但指导中已考虑部分改善；同时，需综合考虑基础价格调整和净定价，市场仍在稳定过程中，效益将随时间逐步显现 [103] 问题13: 公司抵押贷款业务在向二级抵押贷款市场销售贷款时，是否有地区银行系统的风险暴露？这对贷款标准有何影响？ - 公司表示销售贷款的投资者主要是机构和其他非地区银行方，部分投资者有地区银行融资，但未出现中断，且可随时向机构销售；仓库贷款主要来自大型商业银行，地区银行成分很少，公司有经验应对此类情况，对业务有信心 [108] 问题14: 公司如何推动土地市场价格调整，以达到预期水平？ - 公司表示土地价值与房屋销售价格相关，目前土地价格粘性是由于土地持有者期望房价反弹；公司将耐心等待市场调整，不会购买导致亏损或低利润率的土地 [111][112] - 公司密切关注土地市场动态，根据市场变化及时做出决策；土地卖家已注意到开工和许可活动的变化，部分卖家开始感到紧张，公司将谨慎评估土地交易，确保获得合理利润率 [113][114]

公司业务策略 - Lennar公司的主要策略包括强大的运营利润率、一切包含的营销策略、创新的住宅建筑和数字营销[8][9][10][12] - 公司致力于通过技术和创新策略降低销售、一般和行政成本，实现强劲的运营利润率[8] - 一切包含的营销策略使公司能够在竞争激烈的市场中通过提供豪华功能作为标准配置来区分产品[9] - 公司不断创新建造的住宅，以满足客户需求和欲望，例如Next Gen® home[10] - Lennar公司通过数字营销渠道广告房屋，提高了营销效率，吸引更多合格的购房者[12] 金融服务业务 - 在2022财年，公司的金融服务子公司发放了总额为144亿美元的约3.77万笔住宅抵押贷款[25] - 公司的金融服务子公司在2022财年锁定了总额为157亿美元的约4.11万笔住宅抵押贷款的利率[25] - 公司使用新技术自动化部分抵押贷款发放流程，提高了客户体验[26] 投资和资产 - 公司在截至2022年11月30日的投资中，战略技术投资的账面价值为5.225亿美元[31] - 公司的多户家庭业务已开发了116个多户住宅社区，拥有约3.49万个租赁单元[32] - 公司的单户家庭租赁业务已购买了价值11亿美元的4129套房屋[34] - 公司在Five Point Holdings, LLC中拥有约40%的间接利益，投资金额为3.829亿美元[35] - 公司保留了对Rialto基金和其他房地产相关投资车辆的有限合伙人投资，截至2022年11月30日总额为1.851亿美元[36] 风险因素 - 公司在2022财年的负债总额为36亿美元[67] - 公司在2022财年通过发行高级债券融资支持运营[67] - 公司2023年需要更新或替换总额为28.5亿美元的金融服务部门的仓储额度[68] - 公司可能需要将运营现金流的大部分用于偿还债务本金和利息[68] - 公司的信用评级下调可能影响其融资能力[68] - 公司可能受到合资企业合作伙伴未能履行义务或违背公司意愿的不利影响[69] - 政府对土地使用和环境事务的监管可能增加开发和房地产项目的成本[72] - 公司可能受到不受控制的人员不当行为的伤害[73] - 公司可能被迫对承包商和其他合同方的义务和劳动法违规行为负责[73] 公司发展和战略 - 公司计划分拆部分业务，可能无法实现预期目标[74] - 公司股东Stuart Miller拥有36%的投票权，可能影响公司决策[75] - 公司在房地产相关基金和企业中有大量投资，但作为少数股东可能面临重大损失[76] - 公司对公开交易公司的投资可能会受到市值下降的影响[77] - 全球或地区环境条件变化和政府行动可能增加公司成本或限制未来增长活动[78] 公司运营和风险管理 - 公司存在季度业绩波动，受多种因素影响[76] - 公司股票回购计划的执行情况[85] - 公司股票表现图表[86] - 公司对变量利益实体的控制要求进行了评估，包括是否是主要受益人以及是否具有控制财务利益[143] - 公司暴露于市场风险，主要是与投资、持有待售贷款、持有投资贷款和未偿还的浮动利率债务的利率波动相关[143] - 公司使用衍生金融工具对LMF商业的待售贷款的利率风险进行对冲[144] - 公司在2022年11月30日提供了对受利率变动敏感的重要工具的信息，包括贷款、投资、债务和其他应付款项的主要现金流量和加权平均有效利率[145]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率在减值前下降270个基点至25.3%，主要因降价和提供激励措施 [11] - 第四季度取消率为26%，高于去年的12%，但已从10月的28%峰值下降，预计短期内将降至20%以下 [12] - 2022年销售同比下降15%，开工超68,000套房屋，仅比去年减少1% [12] - 第四季度SG&A维持在5.8%的运营水平 [19] - 第四季度末净债务与总资本比率为负2.4%，房屋建筑债务与总资本比率降至14.4%，为历史最低 [55] - 股东权益增至240亿美元，每股账面价值增至83.16美元，库存回报率为32.8%，股权回报率为20.9% [56] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第四季度新销售订单同比下降15%，社区数量同比下降4% [33] - 第四季度新销售订单价格较第三季度环比下降9.5%，其中混合因素占250个基点，基础价格降低和激励措施分别占200个基点和500个基点 [33] 金融服务业务 - 第四季度运营收益为1.25亿美元，其中抵押贷款运营收益为8000万美元，产权运营收益为4400万美元，均高于去年 [50] 其他业务 - 第四季度运营亏损1.06亿美元，主要因公开交易的科技投资按市值计价的非现金损失9600万美元 [51] 各个市场数据和关键指标变化 表现良好的市场 - 包括西南佛罗里达、东南佛罗里达、坦帕、棕榈大西洋、新泽西、夏洛特、印第安纳波利斯和圣地亚哥等8个市场，受益于低库存、强劲就业和当地经济 [35] 已调整定价和激励措施并恢复销售势头的市场 - 包括杰克逊维尔、奥卡拉、亚特兰大等23个市场，需提供更激进的融资、基础价格降低和/或增加激励措施 [36] 需要进一步调整定价以恢复目标销售速度的市场 - 包括奥兰多、彭萨科拉、北阿拉巴马等8个市场，交通放缓，买家购买时间延长，取消率升高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续销售房屋并根据市场条件调整价格，维持合理销量，通过动态定价模型指导基于销量的定价 [11] - 与贸易伙伴合作，调整成本结构以适应当前市场条件 [14] - 关注土地和土地收购，重新考虑管道中的每笔土地交易，减少对土地价值下降的风险敞口 [15] - 管理SG&A运营成本，即使在较低毛利率下也能实现强劲净利润率 [18] - 保持严格的库存控制，包括土地和房屋库存，确保现金流稳定 [20] - 继续关注现金流底线，保护和增强资产负债表 [24] 行业竞争 - 公司通过维持开工和销售速度，从贸易伙伴处获得成本降低，并大幅增加市场份额，许多竞争对手停止或放缓开工 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 市场条件在第四季度继续恶化，利率驱动的销售放缓和价格调整与供应链紧张、高劳动力和材料成本以及延长的周期时间相交织 [7] - 新屋和现有房屋市场的销售和销售价格均大幅下降，新的出租物业生产受到限制 [8] 未来前景 - 预计2023年单户和多户住宅生产将下降四分之一到三分之一，加剧全国住房供应短缺 [8] - 公司预计第一季度交付12,000 - 13,500套房屋，毛利率约为21%，预计为全年最低 [28] - 目标是全年交付量持平，通过调整建筑成本和土地成本、提高产品效率以及管理SG&A来提高利润率 [28] 其他重要信息 - 公司原计划在年底前分拆Quarterra，但由于当前市场条件不利，将推迟至合适时机 [26] - 公司区域总裁Jeff Roos将退休，他在过去27年为公司做出了重要贡献 [29] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为何预计第一季度毛利率为全年低点，以及假设的抵押贷款利率范围 - 公司提前进行价格调整以维持销量，随着与土地和贸易伙伴的价格协调，以及成本降低和产品效率提高，毛利率有望改善 [61][62] - 公司在利率方面保持灵活性，动态定价模型几乎不受利率影响，将根据利率变化调整价格和客户可承受性 [63] 问题2: 自有地块数量下降，未来几个季度的变化趋势及所需市场条件 - 自有地块数量下降是积极趋势，目标是保护资产负债表和降低风险，未来将继续适度调整自有地块数量以适应业务需求 [70][71] 问题3: 如何看待销售速度，以及如何使用现金 - 公司将保持销售速度，通过动态定价模型和匹配销售与开工速度来维持稳定销量 [74][75][76] - 现金用途包括股票回购、业务增长和偿还债务，公司将根据市场情况灵活选择最佳回报途径 [78][79][80] 问题4: 如何平衡开工领先订单时的单位经济和现金流 - 公司通过降低SG&A、周转库存和重新配置土地投资来实现现金流和盈利能力的平衡 [83] 问题5: 12,500套开工量对年末库存单位和现金流的影响 - 预计年末库存水平将下降，释放大量现金流，公司一直致力于解决供应链问题和优化库存管理 [85] 问题6: 市场条件恶化时，公司在牺牲利润率方面的底线 - 公司通过提高SG&A效率和与贸易伙伴合作，有能力在市场恶化时继续调整策略，可能会有适度减值，但不会出现重大问题 [90][91] 问题7: 本季度减值是否已清理风险，以及未来潜在减值情况 - 公司一直积极清理风险，目前减值规模已基本反映市场情况，未来减值风险相对较小 [93][94][95] 问题8: 详细介绍动态定价模型，以及与竞争对手相比的定价水平和激励措施变化 - 动态定价模型是一个详细的工具，基于房屋、社区和市场的实时数据进行定价，可在不同市场条件下灵活调整 [99][100][101] - 公司密切关注竞争对手的定价和库存情况，根据市场变化及时调整价格和激励措施 [103] 问题9: 目前成本节约处于什么阶段，主要是劳动力还是材料方面 - 目前处于成本节约的早期阶段，随着行业开工放缓，劳动力和材料成本预计将在第一和第二季度下降 [109] 问题10: 如何得出行业开工量下降30%的预测，以及下降幅度变化对成本节约和利润率的影响 - 行业开工量下降受小型建筑商资金困难和多户住宅资本市场冻结等因素影响，即使下降幅度小于预期，仍会存在住房短缺问题 [112][113][114] 问题11: 过去3 - 4周利率下降后，购房者需求和定价能力的变化 - 过去几周流量和买家需求增加，取消率减少，市场环境趋于稳定，但尚未出现价格上涨 [116] 问题12: 第一季度毛利率展望所包含的价格趋势和成本节约预期 - 公司假设市场价格无上涨或进一步下跌，毛利率提升主要来自成本节约、周期时间缩短和产品价值工程 [121][124][125] 问题13: 社区数量在2023年底的变化趋势 - 目前社区数量情况不稳定，预计在2023年下半年可能会增长，但现在提供具体指导还为时过早 [128]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度公司净收益为15亿美元，摊薄后每股收益5.03美元，2021年同期净收益为14亿美元，摊薄后每股收益4.52美元[106] - 2022年第三季度公司总营收为89.34431亿美元，总成本和费用为68.58907亿美元[107] - 2022年和2021年截至8月31日的三个月，公司的税务拨备分别为3.516亿美元和4.051亿美元，有效所得税税率分别为19.3%和22.4%[112] - 2022年九个月总运营收益为4.636603亿美元，2021年为4.576449亿美元[110][112] - 2022年前9个月和2021年前9个月的税收拨备分别为9.513亿美元和9.754亿美元，有效所得税税率分别为22.4%和23.1%[113] - 2022年8月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，2021年11月30日为30亿美元，2021年8月31日为28亿美元[134] - 2022年前九个月和2021年同期，经营活动提供的现金分别为5.515亿美元和13亿美元[135] - 2022年和2021年前九个月，投资活动所用现金分别为1.315亿美元和1.312亿美元[137] - 2022年和2021年前九个月，融资活动所用现金分别为18亿美元和13亿美元[137] - 2022年8月31日，最低净资产测试达标值为16.539387亿美元，高于规定的11.64911亿美元；最大杠杆比率为15.7%，低于规定的65.0%；流动性测试值为15.7，高于规定的1.00[141] - 2022年8月31日，应从非担保子公司收取款项为16.424764亿美元，权益法投资为1.121599亿美元，总资产为37.688242亿美元，总负债为9.573612亿美元；前九个月总收入为21.452414亿美元，营业利润为4.784234亿美元[146] 土地相关数据关键指标变化 - 截至2022年8月31日，公司控制的住宅用地百分比从去年的53%增至63%，拥有的土地供应年限从3.3年降至2.9年[103] - 截至2022年8月31日，公司控制的住宅用地为306988块，拥有的为184182块，分别占总数的63%和37%；而2021年8月31日控制的为216380块，拥有的为190393块[152] 业务预期数据关键指标变化 - 预计2022年第四季度新订单在14000 - 15500套房屋，交付量在20000 - 21000套房屋[103] - 预计第四季度毛利率在26.0% - 27.0%，销售、一般和行政费用占房屋销售收入的比例在5.7% - 5.9%[105] - 预计第四季度末社区数量较第三季度末增加约5%，2023年将进一步增加[105] 建房周期与市场表现 - 2022年第三季度较第二季度建房周期缩短三天[103] - 2022年第三季度有9个市场表现良好，22个市场进行重大价格调整，7个市场出现明显市场疲软和调整[103] 业绩特殊项目 - 2022年第三季度业绩包含8580万美元未实现按市值计价损失、3550万美元一次性诉讼费用和5360万美元所得税收益[106] - 2021年第三季度业绩包含4.937亿美元公开交易科技投资未实现按市值计价收益[106] 房屋销售业务数据关键指标变化（季度） - 2022年第三季度房屋销售收入从2021年第三季度的65亿美元增至84亿美元，增长30%[112] - 2022年第三季度房屋交付数量从15199套增至17248套，增长13%；平均销售价格从42.8万美元增至49.1万美元，增长15%[112] - 2022年第三季度房屋销售毛利率为29.2%（25亿美元），2021年第三季度为27.3%（18亿美元）[112] - 2022年第三季度销售、一般和行政费用为4.859亿美元，2021年第三季度为4.537亿美元；占房屋销售收入的百分比从2021年第三季度的7.0%降至2022年第三季度的5.8%[112] - 2022年第三季度房屋销售总收入为84.39125亿美元，2021年同期为65.05708亿美元[116] - 2022年8月房屋交付总数为17248套，2021年同期为15199套；平均销售价格从42.8万美元增至49.1万美元[118] - 2022年8月销售激励方面，三个月交付每套激励平均为1.23万美元，占收入2.5%，2021年为7300美元，占比1.7%[120] - 新订单方面，2022年8月活跃社区1189个，2021年为1196个，2022年三个月房屋订单14,366套，2021年为16,277套，2022年平均销售价格为46.3万美元，2021年为45.8万美元[121] - 房屋建筑业务的取消率方面，2022年三个月总取消率为21%，2021年为10%[123] - 积压订单方面，2022年8月房屋积压25,734套，2021年为25,819套，2022年积压订单总价值1.2887422亿美元，2021年为1.197803亿美元，2022年平均销售价格为50.1万美元，2021年为46.4万美元[124] - 截至2022年8月31日九个月，来自非合并实体的新订单有183套，价值8750万美元，平均销售价格47.8万美元；2021年同期为102套，价值3670万美元，平均销售价格35.9万美元[122] - 截至2022年8月31日，非合并实体的积压订单有147套，价值7380万美元，平均销售价格50.2万美元；2021年同期为82套，价值2950万美元，平均销售价格35.9万美元[124] - 2022年八个月，公司在东部和中部房屋建筑业务分别收购340套和53套积压房屋[124] - 东部地区2022年8月房屋销量14,927套，2021年为12,968套，2022年九个月销售额6436.576万美元，2021年为4572.592万美元，2022年平均销售价格为43.1万美元，2021年为35.3万美元[119] - 西部地区2022年8月房屋销量13,151套，2021年为12,793套，2022年九个月销售额8718.178万美元，2021年为7284.927万美元，2022年平均销售价格为66.3万美元，2021年为56.9万美元[119] - 2022年第三季度与2021年同期相比，各地区房屋销售营收均增加，主要因交付数量和均价上升，虽每平方英尺成本因材料和人工成本增加，但交付房屋毛利率同比改善[125] 房屋销售业务数据关键指标变化（前九个月） - 2022年九个月房屋销售收入为221.24565亿美元，2021年为173.77353亿美元[109][110][112] - 2022年前9个月房屋销售收入从2021年同期的174亿美元增至221亿美元，增长27%[113] - 2022年前9个月房屋交付数量从42006套增至46335套，增长10%；平均销售价格从41.4万美元增至47.9万美元，增长16%[113] - 2022年前9个月房屋销售毛利率为64亿美元，占比28.7%；2021年同期为46亿美元，占比26.2%[113] - 2022年前9个月销售、一般和行政费用为14亿美元，占房屋销售收入的6.3%；2021年同期为13亿美元，占比7.6%[113] - 2022年8月销售激励方面，九个月交付每套激励平均为9500美元，占收入1.9%，2021年为9300美元，占比2.2%[120] - 新订单方面，2022年九个月订单总价值6657.723万美元，2021年为7454.399万美元[121] - 房屋建筑业务的取消率方面，2022年九个月总取消率为14%，2021年为9%[123] - 截至2021年8月31日的三个月，公司房屋平均销售价格为33.7万美元，2022年8月总销量46,335套，2021年为42,006套，2022年九个月总销售额达2.2166936亿美元，2021年为1.7396003亿美元，2022年平均销售价格为47.9万美元，2021年为41.4万美元[119] - 2022年前九个月与2021年同期相比，各地区房屋销售营收大多增加，主要因交付数量和均价上升，每平方英尺成本增加部分抵消营收增长，交付房屋毛利率同比改善[125][127] 金融服务部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度金融服务部门运营收益为6300万美元，含3550万美元一次性费用；剔除该费用后为9850万美元，低于2021年第三季度的1.119亿美元[112] - 2022年前9个月金融服务部门运营收益为2.571亿美元，剔除一次性费用后为2.926亿美元；2021年同期为3.793亿美元[113] - 金融服务板块2022年第三季度抵押贷款发起额为35.49亿美元，2021年同期为32.81亿美元；2022年前九个月为98.16亿美元，2021年同期为92.28亿美元[129] - 金融服务板块2022年第三季度抵押贷款捕获率为67%，2021年同期为73%；2022年前九个月为70%，2021年同期为75%[129] - 2022年8月31日和2021年11月30日，金融服务的商业抵押担保证券账面价值分别为1.51亿美元和1.578亿美元[129] - 截至2022年8月31日，金融服务的仓库回购协议下借款总计13.0577亿美元，其中住宅设施下为13亿美元，LMF商业设施下为5770万美元[153] - 截至2022年8月31日，金融服务的仓库回购安排下，住宅安排借款为13亿美元，LMF商业安排借款为5770万美元[153] - 金融服务业务固定利率票据及其他应付债务为1.409亿美元，平均利率3.4%[154] - 金融服务业务可变利率票据及其他应付债务为13.47亿美元，平均利率4.2%[154] 多户住宅部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度多户住宅部门运营收益为4850万美元（扣除非控股权益后为4590万美元），2021年第三季度运营亏损940万美元[112] - 2022年前9个月多户住宅部门运营收益为5460万美元（扣除非控股权益后为5200万美元）；2021年同期为1210万美元[113] - 多户住宅板块2022年8月31日对非合并实体的投资为6.31513亿美元，2021年11月30日为6.54029亿美元；公司净投资分别为9.34939亿美元和9.76676亿美元[130] - 截至2022年8月31日，多户住宅在24个活跃的非合并实体中有股权投资，而2021年11月30日为17个[149] - 截至2022年8月31日，多户住宅非合并实体总债务为4.187329亿美元，其中2022年到期本金为2867.25万美元，2023年为1.040552亿美元，2024年为1.045328亿美元[150] - 多户住宅业务固定利率应付票据为1350万美元，平均利率0.0%[154] - 多户住宅业务可变利率应付票据为320万美元，平均利率3.6%[154] Lennar Other部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度Lennar Other部门运营亏损1.18亿美元，2021年第三季度运营收益4.92亿美元[112] - 2022年前9个月Lennar Other部门运营亏损为6.295亿美元；2021年同期运营收益为9.092亿美元[113] - 2022年8月31日和2021年11月30日，Lennar Other板块资产分别为9.177亿美元和15亿美元，其中对非合并实体的投资分别为3.426亿美元和3.463亿美元[132] 合资企业出售业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度和前九个月，公司通过合资企业出售运营物业/投资的数量均为1个，公司在出售中的收益份额分别为1973万美元和1973万美元[131] 债务与资本比率数据关键指标变化 - 2022年8月31日，房屋建筑债务与总资本比率为15.0%，净房屋建筑债务与总资本比率为10.7%；2021年11月30日，这两个比率分别为18.3%和8.4%；2021年8月31日，这两个比率分别为21.2%和12.4%[138] - 2022年和2021年8月31日前九个月，房屋建筑平均未偿债务分别为49.21656亿美元和58.48865亿美元，平均利率2021年为4.9%，2022年未提及，利息支出分别为1.80869亿美元和2.10575亿美元[140] 信贷协议相关变化 - 2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付超17200套房屋，毛利率29.2%，净利率23.5%，SG&A为5.8%，较去年改善120个基点，底线收益达14.7亿美元，摊薄后每股收益5.03美元 [7] - 偿还5.75亿美元到期高级债务后，季度末现金达13亿美元，循环信贷无借款，债务与总资本比率降至15%，去年为21.2% [7] - 第三季度新销售订单较去年下降12%，社区数量同比下降1%，取消率21%，略高于历史平均水平 [21] - 新销售订单激励从6月的2.3%增至8月的6%，新净订单销售价格较第二季度下降9%，较去年上涨1% [22] - 第三季度金融服务运营收益9900万美元（不计一次性诉讼应计费用），抵押贷款运营收益6400万美元（去年8000万美元），最终收益3300万美元（去年2600万美元） [35][36] - 第三季度Lennar Other部门运营亏损1.18亿美元，主要因公开交易技术投资的非现金按市值计价损失8600万美元 [37] - 季度末拥有18.4万个住宅用地，控制30.7万个，共49.1万个，拥有住宅用地年限从去年的3.3年降至2.9年，控制住宅用地比例从53%升至63% [38] - 股东权益增至230亿美元，每股账面价值近79美元，库存回报率32.7%，股权回报率21% [39] - 信用评级从Baa3升至Baa2 [40] - 预计第四季度新订单1.4 - 1.55万个，交付2 - 2.1万套房屋，平均销售价格47.5 - 48万美元，毛利率26% - 27%，SG&A在5.7% - 5.9%，综合业务预计亏损约1500万美元 [41] - 预计第四季度金融服务收益5000 - 6000万美元，多户住宅业务收益1500 - 2000万美元，Lennar Other部门亏损约2000万美元，第四季度EPS约4.65 - 5.3美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度开工和销售速度分别为4.4套/社区和4.0套/社区 [29] - 季度末库存为500多套已完工未售出房屋，即0.4套/社区 [30] - 第三季度购买住宅用地约1.31万个，同比和环比分别下降21%和25% [32] 金融服务业务 - 第三季度运营收益9900万美元（不计一次性诉讼应计费用），抵押贷款运营收益6400万美元（去年8000万美元），最终收益3300万美元（去年2600万美元） [35][36] Lennar Other业务 - 第三季度运营亏损1.18亿美元，主要因公开交易技术投资的非现金按市值计价损失8600万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 表现良好的市场（9个） - 包括西南佛罗里达、东南佛罗里达等，受益于低库存、强劲本地经济、就业增长和人口迁入，需提供抵押贷款买断计划和正常激励措施以维持销售势头 [23] 已调整定价和激励措施并恢复销售势头的市场（22个） - 包括坦帕、奥兰多等，交通流量放缓，取消率上升，需提供更激进融资计划、基础价格下调和/或增加激励措施 [24] 需要进一步定价调整以恢复目标吸收率的市场（7个） - 包括费城都会区、明尼苏达等，交通流量显著放缓，买家决策时间长，取消率高，需进行重大基础价格调整、销售激励和激进抵押贷款买断 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续销售房屋，根据市场条件调整定价，维持合理销量，采用动态定价模型，保持有限库存水平 [14] - 与贸易伙伴合作，调整成本结构以适应当前市场条件 [15] - 严格筛选新土地收购和新社区项目，重新评估和承保管道中的土地交易，微管理资本分配 [15] - 持续降低SG&A，通过技术和流程改进提高效率 [15] - 严格控制库存，随着增长率降至零和周期时间恢复正常，库存应减少并产生现金流 [16] - 专注现金流和底线，保护和增强资产负债表 [17] - 年底前完成Quarterra分拆，分拆后Lennar将成为纯住宅建筑公司，Quarterra将是轻资产资产管理业务 [17][18] - 市场竞争方面，不同规模的建筑商策略不同，公司通过动态定价模型了解竞争对手情况并做出反应 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场受供应链限制、劳动力有限、抵押贷款利率翻倍、通胀和美联储加息影响而走弱，但住房需求仍存在，长期前景乐观 [8][10] - 公司有经验丰富的团队，财务、组织和技术方面优势明显，能够适应市场变化并应对挑战 [19] - 尽管市场存在挑战，但公司将继续调整以抓住机会，推动公司发展 [20] 其他重要信息 - 公司参加供应链会议，与贸易伙伴合作降低生产成本 [13] - 第三季度供应链仍有中断，电气设备交付受影响，建筑劳动力紧张，预计第四季度前端贸易和第一季度成品贸易劳动力将有所缓解 [33] - 第三季度直接建筑成本同比增长21%，环比增长6%，年初木材价格下降将在2023年上半年交付中体现成本优势 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：12%的订单下降中，多少是基础价格削减、激励措施等因素导致，是否有产品组合转变？ - 季度内约有4.5%的激励措施计入价格，部分是基础价格变化，还有轻微的产品组合调整，本季度交付了更多入门级房屋 [46] 问题2：公司是否加速放弃土地交易，合作伙伴合作意愿如何，控制的交易中有多少可能处于观察名单或有风险？ - 公司会放弃不符合承保标准且能以合理成本退出的项目，本季度可能放弃了约1万个住宅用地的交易；公司与土地合作伙伴关系良好，能合作调整时间、重组或改变节奏 [49][50][51] 问题3：与过去周期相比，当前业务变化对现金生成能力的影响，以及公司为复苏所关注的投资领域和未来发展方向？ - 公司从长期土地资产转向短期资产，且增长放缓至零，这都有利于现金生成；供应链问题导致的周期时间增加使库存现金占用增加约25%，随着周期时间恢复正常，将产生现金流 [53][55] 问题4：公司运营如何平衡成本与消费者需求，帮助首次购房者买房？ - 公司降低销售价格，与贸易伙伴和土地合作伙伴共同调整成本结构；同时仔细研究产品供应，进行价值工程和引入更小、更高效的产品 [58][59] 问题5：计算的开工数量和库存周期时间增加占用的现金是否准确，500套已完工库存是否为新常态，为何减少该数量？ - 库存周期时间增加占用的现金数额接近18亿美元；公司目前库存低于疫情前正常水平，未来会以有纪律的方式增加库存，以满足消费者快速入住需求 [63][66][68] 问题6：公司当前的单户出租（SFR）业务情况，以及投资者的兴趣？ - SFR市场受利率上升影响有所放缓，但租金保持稳定；公司上季度向SFR市场销售约1000套房屋，SFR项目本身略超700套；公司采取谨慎策略，目前向自有项目销售减少，向其他SFR项目销售增加 [73][74][76] 问题7：9月是否进一步增加激励措施或降价以应对利率上升，销售势头是否持续？ - 第三季度激励措施约为4.5%，其中约3%是基础价格削减；进入后续阶段，定价和激励措施与第三季度和8月基本一致，净销售价格略高于8月，取消率和销售速度与8月相当，销售执行策略调整效果良好 [78] 问题8：竞争对手在定价策略上是否有变化，与公司策略是否存在差异？ - 市场上建筑商策略多样，部分与公司策略一致，部分不同，小建筑商和大建筑商反应也有所不同；公司通过动态定价模型了解竞争情况并做出反应 [81][82] 问题9：第三季度到第四季度毛利率变化中，基础价格削减、其他激励措施、成本上升和季节性运营杠杆的影响分别是多少？ - 约一半是销售激励措施，30% - 40%是基础价格削减，其余是成本和产品组合因素；第四季度是建筑成本高峰期，之后成本将下降 [84][85] 问题10：Quarterra的第三方股权承诺和土地策略的第三方资本承诺金额增长情况？ - 公司目前无法披露相关数据，将在分拆前的会议上详细说明 [88] 问题11：第四季度之后的毛利率方向，以当前激励措施和成本情况为起点思考2023年第一季度毛利率差异是否合理？ - 由于市场动态变化大，公司未提供第四季度之后的指导，难以对2023年第一季度毛利率发表意见 [91][92] 问题12：2023年社区数量的增长情况和幅度？ - 公司认为2023年社区数量可能会有个位数的低增长，但受土地市场和销售速度等因素影响，情况较难判断 [94][95]