公司净收益与每股收益情况 - 2022年第二季度公司归属Lennar的净收益为13亿美元，摊薄后每股收益4.49美元，2021年同期分别为8.314亿美元和2.65美元；排除技术投资的按市值计价损失和上一年住宅太阳能业务出售收益后，2022年第二季度归属Lennar的净收益为14亿美元，摊薄后每股收益4.69美元，2021年同期分别为9.236亿美元和2.95美元[109] 特定时期收入与成本情况 - 截至2022年5月31日的三个月，房屋销售收入79.63683亿美元，土地销售收入752.4万美元，其他收入3.87489亿美元，总收入83.58696亿美元[110] - 截至2022年5月31日的三个月，房屋销售成本56.10783亿美元，土地销售成本781.5万美元，销售、一般和行政费用4.86555亿美元，其他成本和费用2.79619亿美元，总成本和费用63.84772亿美元[110] - 2022年5月31日止六个月，公司总营收为1.4562212亿美元，总成本和费用为1.1381724亿美元，税前收益为2431.569万美元[113] - 2021年5月31日止六个月，公司总营收为1.1755713亿美元，总成本和费用为9533.054万美元，税前收益为2423.899万美元[115] 公司土地相关情况 - 截至2022年5月31日，公司控制的住宅用地百分比从去年的50%增至62%，拥有的土地供应年限从3.3年降至3.1年[107] - 截至2022年5月31日，公司拥有的住宅用地总数为192,697块，占总住宅用地的38%，受控住宅用地总数为318,902块，占总住宅用地的62%[158] - 2021年5月31日，公司拥有的住宅用地总数为188,937块，占总住宅用地的50%，受控住宅用地总数为192,473块，占总住宅用地的50%[158] - 截至2022年5月31日，公司拥有的住宅用地供应年限为3.1年，2021年5月31日为3.3年[158] 公司业务预期情况 - 公司预计2022年第三季度新订单在16000 - 18000套房屋，交付量在17000 - 18500套房屋[107] - 公司预计第三季度毛利率在28.5% - 29.5%，销售、一般和行政费用占房屋销售收入的比例在6.0% - 6.5%[107] 公司分拆计划情况 - 公司计划在年底完成长期计划的分拆，分拆出的Quarterra集团将带走25亿美元资产，且不影响公司收益[107] 公司技术投资按市值计价情况 - 2022年第二季度公司公开交易的技术投资有7800万美元未实现按市值计价损失，2021年同期有2.726亿美元未实现按市值计价收益[109] - 2022年第一季度和上半年，莱纳其他部门来自科技投资的未实现收益（损失）分别为 - 7796.5万美元和 - 4.73135亿美元，2021年同期分别为 - 2.72625亿美元和1.9712亿美元[139] 公司供应链与市场情况 - 自供应中断以来，过去四个月建房周期仅增加了5天，可能意味着供应链问题已达顶峰[107] - 6月以来，因抵押贷款利率飙升和负面经济新闻，公司许多市场的新订单和客流量减弱[107] 公司住宅太阳能业务出售收益情况 - 2021年5月31日止三个月，公司Lennar Other部门出售住宅太阳能业务实现1.515亿美元收益[112][115] 房屋销售业务关键指标变化 - 2022年第二季度房屋销售收入从2021年的60亿美元增至80亿美元，增长33%[115] - 2022年第二季度房屋交付数量从14493套增至16549套，增长14%，平均销售价格从41.4万美元增至48.3万美元，增长17%[115] - 2022年第二季度房屋销售毛利率为29.5%（24亿美元），2021年为26.1%（16亿美元）[115] - 2022年第二季度销售、一般和行政费用为4.866亿美元，占房屋销售收入的6.1%；2021年为4.552亿美元，占比7.6%[115] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售收入从2021年同期的109亿美元增至137亿美元，增长26%[117] - 2022年5月31日止六个月，房屋交付数量从26807套增至29087套，增长9%；平均销售价格从40.6万美元增至47.2万美元，增长16%[117] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售毛利率为39亿美元，占比28.4%；2021年同期为28亿美元，占比25.6%[117] - 2022年5月31日止六个月，销售、一般和行政费用为9.15亿美元，2021年同期为8.654亿美元；占房屋销售收入的比例从8.0%降至6.7%[117] - 2022年5月31日止三个月，房屋销售总收入为79.63683亿美元，毛利率为29.5%[122] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售总收入为136.8544亿美元，毛利率为28.4%[123] - 截至2021年5月31日的三个月，房屋平均销售价格为31.9万美元[127] - 截至2022年5月31日的六个月，总交付房屋29,087套，价值1.3710578亿美元，平均销售价格47.2万美元；2021年同期交付26,807套，价值1.088524亿美元，平均销售价格40.6万美元[127] - 截至2022年5月31日的六个月，未合并实体交付房屋69套，价值2510万美元，平均销售价格36.4万美元；2021年同期交付43套，价值1360万美元，平均销售价格31.6万美元[127] - 截至2022年5月31日，新订单总数17,792套，价值9098.269万美元，平均销售价格51.1万美元；2021年同期为17,157套，价值7565.387万美元，平均销售价格44.1万美元[129] - 截至2022年5月31日的六个月，未合并实体新订单104套，价值4820万美元，平均销售价格46.3万美元；2021年同期为67套，价值2350万美元，平均销售价格35.1万美元[130] - 截至2022年5月31日，积压房屋总数28,624套，价值1.4689964亿美元，平均销售价格51.3万美元；2021年同期为24,741套，价值1.1034394亿美元，平均销售价格44.6万美元[131] - 截至2022年5月31日，未合并实体积压房屋114套，价值5170万美元，平均销售价格45.3万美元；2021年同期为62套，价值2140万美元，平均销售价格34.5万美元[131] - 2022年上半年，公司在东部和中部住宅建设部门分别收购了347套和54套积压房屋[131] - 2022年第二季度与2021年同期相比，各地区房屋销售收入大多增加，主要因交付数量和平均销售价格上升，成本增加部分抵消收入增长，但土地成本平稳使交付房屋毛利率总体改善或略有下降[132][133] - 2022年5月31日止六个月与2021年同期相比，各地区房屋销售收入大多增加，主要因交付数量和平均销售价格上升，成本增加部分或完全抵消收入增长，土地成本平稳使交付房屋毛利率总体改善或略有下降[132][133] 金融服务部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度金融服务部门运营收益为1.039亿美元，2021年为1.213亿美元[115] - 2022年5月31日止六个月，金融服务部门运营收益为1.947亿美元，2021年同期为2.675亿美元[117] - 金融服务部门2022年第一季度和上半年发放的抵押贷款美元价值分别为35.07亿美元和62.67亿美元，2021年同期分别为31.86亿美元和59.47亿美元；发放的抵押贷款数量分别为9200笔和16500笔，2021年同期分别为9500笔和17900笔；莱纳购房者的抵押贷款捕获率分别为69%和71%，2021年同期分别为74%和75%；产权和交割服务交易数量分别为17400笔和31100笔，2021年同期分别为17100笔和32100笔[135] - 2022年5月31日和2021年11月30日，金融服务部门的商业抵押贷款支持证券账面价值分别为1.558亿美元和1.578亿美元[135] 多户住宅部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度多户住宅部门运营收益为70万美元，2021年为2240万美元[115] - 2022年5月31日止六个月，多户住宅部门运营收益为610万美元，2021年同期为2150万美元[117] - 多户住宅部门在非合并实体的投资在2022年5月31日和2021年11月30日分别为6.38559亿美元和6.54029亿美元；莱纳在多户住宅的净投资分别为9.34022亿美元和9.76676亿美元[137] Lennar Other部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度Lennar Other部门运营亏损为1.084亿美元，2021年为5410万美元[115] - 2022年5月31日止六个月，Lennar Other部门运营亏损为5.116亿美元，2021年同期运营收益为4.172亿美元[117] - 莱纳其他部门在2022年5月31日和2021年11月30日的资产分别为10亿美元和15亿美元，其中非合并实体投资分别为3.253亿美元和3.463亿美元[138] 公司税收情况 - 2022年和2021年5月31日止六个月，公司的税收拨备分别为5.997亿美元和5.702亿美元，整体有效所得税税率分别为24.7%和23.7%[117] 公司现金流量情况 - 2022年5月31日，公司的现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，2021年11月30日和2021年5月31日分别为30亿美元和28亿美元[140] - 2022年和2021年上半年，经营活动提供的现金分别为5300万美元和7.18亿美元[141] - 2022年和2021年上半年，投资活动使用的现金分别为6500万美元和5000万美元[142] - 2022年和2021年上半年，融资活动使用的现金分别为14亿美元和8.18亿美元[143] 公司债务与资本比率情况 - 2022年5月31日，住宅建设债务与总资本比率为17.7%，净住宅建设债务与总资本比率为13.4%；2021年11月30日分别为18.3%和8.4%；2021年5月31日分别为23.1%和14.5%[144] - 2022年5月31日止六个月，房屋建筑平均未偿还债务为50.8736亿美元，2021年为59.8149亿美元；平均利率为4.6%，2021年为4.9%；产生的利息为1.21732亿美元，2021年为1.42517亿美元[146] 公司信贷协议情况 - 2022年5月，公司修订信贷协议，将无担保循环信贷额度从25亿美元提高到25.75亿美元，到期日延长至2027年5月，3.5亿美元将于2024年4月到期，最大借款额为30亿美元[146] 公司财务指标达标情况 - 截至2022年5月31日，最低净资产要求为10.919391亿美元，公司达到15.123049亿美元；最大杠杆比率要求为65.0%，公司为19.5%；流动性测试要求为1.00，公司为15.15[147] 公司股票回购与股息情况 - 2021年10月，董事会授权将股票回购计划增加至最多回购价值10亿美元或2500万股A类或B类普通股；2022年3月，董事会再次批准最多回购价值20亿美元或3000万股A类或B类普通股[149] - 2022年5月31日止六个月，公司分别回购820万股A类和110万股B类普通股，同时分别注销4670万股A类和280万股B类库藏股；2021年同期，公司回购190万股A类和B类普通股[149] - 2022年6月22日，董事会宣布对A类和B类普通股每股派发现金股息0.375美元，7月21日支付；2022年5月10日，公司已支付每股0.375美元的现金股息；2021年四个季度，公司每股支付现金股息0.25美元[149] 公司子公司担保情况 - 截至2022年5月31日，公司100%控股的子公司（主要是房屋建筑子公司）为所有高级票据提供全额无条件担保；若子公司担保至少7500万美元债务，也需对高级票据提供担保[150] 公司非合并实体股权投资情况 - 截至2022年5月31日，公司在47个活跃的房屋建筑和土地非合并实体中有股权投资，2021年11月30日为41个；多户住宅部门在19个非合并实体中有股权投资，2021年11月30日为17个[152][154] - 截至2022年5月31日，房屋建筑非合并实体总债务为12.25531亿美元，多户住宅非合并实体总债务为39.38596亿美元[154][155] 公司其他投资情况 - 截至2022年5月31日和20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度毛利率为29.5%，净利率为23.4%，SG&A为6.1%，较去年改善150个基点，创第三季度纪录 [8] - 现金达13亿美元，循环信贷无借款，债务与总资本比率为17.7%，去年为23.1%，今年晚些时候将偿还5.75亿美元债务 [9] - 第二季度新订单同比增长4%，ROE达21.4%，较去年改善260个基点，回购410万股股票，花费约3.2亿美元 [9][15] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度新销售订单同比增长4%，社区销售速度从每月4.8套增至5套，销售激励同比下降10个基点，取消率为11.8% [20][21][22] - 预计第三季度新订单1.6 - 1.8万套，交付1.7 - 1.85万套，平均销售价格略高于第二季度的48.3万美元，毛利率28.5% - 29.5%，SG&A为6% - 6.5% [41][42] 金融服务业务 - 第二季度运营收益1.04亿美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益7400万美元，去年为9200万美元，产权业务运营收益3000万美元，去年为2400万美元 [36][37] - 预计第三季度金融服务收益7000 - 7500万美元 [42] Lennar Other业务 - 第二季度运营亏损1.08亿美元，主要因公开交易科技投资的非现金按市值计价损失7800万美元及其他战略投资损失 [38] - 预计第三季度亏损约2000万美元 [42] 多户住宅业务 - 预计第三季度收益约2000万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场分为三类，第一类19个市场表现良好，销售速度和定价能力开始持平；第二类10个市场价格和销售有所放缓；第三类7个市场市场疲软和调整更明显 [23][24][25] - 6月许多市场新订单、流量、销售激励和取消情况恶化，部分市场进入销售淡季 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持核心战略，根据市场调整房价，维持合理销量，继续建设以填补住房短缺 [13] - 利用管理团队优势，通过技术和流程改进提高运营效率，抵消市场调整影响 [14] - 关注现金流和底线，保护和增强资产负债表，减少债务，回购股票，提高股东回报 [15] - 年底完成分拆，将成熟资产管理公司Quarterra上市，预计减少资产25亿美元，提高资产和股权回报率 [16] - 土地策略上，推进轻土地战略，控制地块比例从去年的50%增至62%，自有地块供应年限从3.3年降至3.1年，目标是年底自有年限达2.75年，控制地块比例达65% [32][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场因美联储加息而降温，但需求仍较强，买家有首付和良好信用，家庭形成持续增加，供应有限，可负担劳动力住房需求紧迫 [10] - 市场变化趋势将因美联储持续收紧而强化，公司会提前做出必要调整 [12] - 公司财务、组织和技术上有优势，能适应市场变化，应对挑战，抓住机会 [17] 其他重要信息 - 第二季度供应链有积极变化，周期时间首次趋于平稳，过去四个月仅增加五天，约25%市场周期时间缩短，直接建筑成本环比上涨1.6%，同比上涨20%，低于2021年同期 [34][35] - 预计2022年下半年成本将再次上升，当前木材价格下降将降低下半年开工成本及2023年上半年交付成本 [35] - 公司成功修订和延长信贷安排，26亿美元承诺中，3.5亿美元2024年到期，22亿美元2027年到期 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度毛利率指引中，激励措施和木材成本的影响如何 - 激励措施目前相对较低，部分市场为1.6%，可能会增加；木材成本在积压订单中有约每平方英尺6美元的增长，公司对毛利率指引有较好的可见性 [45][46] - 第三季度大部分数据已在积压订单中，会有取消和轮换情况，市场环境变化使最终数据难以确定 [47] 问题2: 公司在定金收取和单户租赁业务方面的情况如何 - 公司集中精力确保第三、四季度积压订单的客户有抵押贷款，锁定利率 [49] - 利率上升可能使更多人从购房转向租赁，租赁市场需求增加，租金上涨，单户租赁买家需重新考虑其模式 [49][50] 问题3: 第二季度维持较高开工速度的原因是什么 - 开工速度主要受许可证和人员获取限制，第三季度会因获取许可证困难而适度回落 [53] - 公司旨在有序建设和交付房屋，匹配销售和开工速度，以控制成本和提高效率 [54][55] - 公司在施工后期销售房屋，减少预售，导致开工速度高于销售速度 [56] 问题4: 定价调整是否会导致土地减值风险，是否会降低积压订单客户的基础价格 - 公司几乎没有土地减值风险，土地收购模式稳健，市场需大幅下跌才会考虑减值 [58] - 土地策略注重控制土地，结构可适应市场变化，进一步降低减值风险 [59] - 许多市场有替代买家，可弥补取消订单的影响 [60] 问题5: 第三季度为实现订单目标需要哪些激励或定价调整，第一类市场是否会向第二、三类市场转变 - 公司会对每个社区进行每日分析，激励措施因社区而异，难以准确预测未来激励需求 [63] - 历史上激励水平高于当前的1.6%，未来预计再增加1%，不同市场情况不同 [64] - 市场层级转变受时间、供应和市场信心等因素影响，难以预测 [65] 问题6: 土地市场是否有变化，年底能否达到65%控制地块比例目标 - 目前合作伙伴愿意收购经过适当承保的资产，公司有信心实现65%目标，但需观察市场变化 [67] - 公司与土地开发商有全面合作关系，土地策略部门为公司提供弹性和稳定性 [68][69] 问题7: 6月在七个受影响较大市场采取的措施对订单利润率有何影响 - 由于有很多不确定因素，公司无法准确量化利润率影响，已给出第三季度的大致范围，将在接近第四季度时再评估 [71][72] 问题8: 公司为何需要增加70%的地块控制，是否应放缓土地收购或放弃部分交易 - 土地是公司战略的重要组成部分，公司通过灵活的土地策略提高未来可见性，降低资产负债表风险 [76] - 公司将土地策略分为短期、中期和长期，以增强灵活性和适应性 [77] 问题9: 第二、三类市场的价格调整幅度如何，是否会延续到第四季度 - 公司按房屋逐个调整价格，许多市场净价和毛价比去年同期上涨40% - 50%，适度调整即可刺激市场 [79] - 价格调整主要是结合抵押贷款利率帮助和较小的价格调整，对整体利润率影响较小 [80][81] 问题10: 抵押贷款利率调整如何影响损益表，Quarterra分拆的资产详情如何 - 抵押贷款利率调整计入销售线 [85] - 公司暂不提供Quarterra的定期更新，已从资产负债表转移部分资产至Quarterra，额外25亿美元资产将在分拆时转移 [84] 问题11: 供应链情况如何，需求变化时如何进一步改善 - 供应链仍有中断，但公司和供应商应对能力增强，问题解决时间从数月缩短至数天，主要短缺物资为电气设备和柔性管道 [88] - 供应链问题解决主要在于公司管理能力提升，但周期时间仍较长 [89] 问题12: 在市场放缓情况下，公司如何考虑现金使用和股东回报 - 公司将继续优化业务模式，注重现金生成，通过土地策略支持业务有序发展 [91] - 公司将继续偿还债务、机会性回购股票，有能力在分拆Quarterra时投入25亿美元资本 [91][92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度公司归属Lennar的净收益为5.036亿美元，摊薄后每股1.69美元，2021年同期为10亿美元，摊薄后每股3.20美元；排除未实现的按市值计价损益后，2022年第一季度为8.002亿美元，摊薄后每股2.70美元，2021年同期为6.427亿美元，摊薄后每股2.04美元[95] - 2022年2月28日止三个月，公司总营收为62.03516亿美元，总成本和费用为49.96952亿美元，运营收益为8.02934亿美元[97] - 2021年2月28日止三个月，公司总营收为53.25468亿美元，总成本和费用为43.51449亿美元，运营收益为14.49859亿美元[98] - 2022年和2021年2月28日止三个月，经营活动现金流量分别为 -7200万美元和3.86亿美元，投资活动现金流量分别为 -2000万美元和 -9300万美元，融资活动现金流量分别为 -13亿美元和 -6.3亿美元[116][118] - 2022年2月28日，应纳税前收益为9.99432亿美元，归属于公司的净收益为7.50047亿美元[125] - 2022年2月28日，来自非担保子公司的应收款项为37.87207亿美元，权益法投资为10.20844亿美元，总资产为308.92854亿美元，总负债为97.71178亿美元；三个月总营收为57.80929亿美元，运营收益为11.25631亿美元[126] 公司运营与战略相关情况 - 过去一年公司建造房屋的时间增加了约八周，建造成本不断上升[94] - 公司土地轻战略取得进展，可控住宅用地百分比从去年的45%增至58%，土地储备年限与去年持平，为3.4年[94] - 公司董事会批准将股票回购授权增加20亿美元[94] - 预计2022年第二季度交付房屋数量在16000至16300套之间[94] - 预计2022年第二季度毛利率在28.0%至28.25%之间，销售、一般和行政费用率在6.8%至7.0%之间[94] - 预计2022年底社区数量同比实现低两位数增长[94] - 公司拟分拆的SpinCo将是一家轻资产的资产管理公司，核心业务包括多户住宅、单户出租和土地策略[94] - 2021年10月，董事会授权增加股票回购计划，可回购价值最高10亿美元或2500万股A类或B类普通股；2022年3月，再次授权可回购价值最高20亿美元或3000万股A类或B类普通股[124] - 2022年2月10日，公司支付A类和B类普通股现金股息每股0.375美元；2021年四个季度，每季度支付现金股息每股0.250美元[125] 房屋销售业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度房屋销售收入从2021年同期的49亿美元增至57亿美元，增长17%[99] - 2022年第一季度房屋交付数量从12314套增至12538套，增长2%；平均销售价格从39.8万美元增至45.7万美元，增长15%[99] - 2022年第一季度房屋销售毛利润为15亿美元，利润率26.9%；2021年同期毛利润为12亿美元，利润率25.0%[99] - 2022年第一季度销售、一般和行政费用为4.285亿美元，占房屋销售收入的7.5%；2021年同期为4.102亿美元，占比8.4%[100] - 2022年2月28日，积压订单房屋数量为27335套，价值135.60611亿美元，平均销售价格49.6万美元；2021年同期房屋数量为22077套，价值94.59641亿美元，平均销售价格42.8万美元[107] - 2022年第一季度新订单房屋数量为15747套，价值77.97539亿美元，平均销售价格49.5万美元；2021年同期房屋数量为15570套，价值65.41276亿美元，平均销售价格42万美元[106] - 2022年第一季度交付房屋数量为12538套，价值57.31138亿美元，平均销售价格45.7万美元；2021年同期房屋数量为12314套，价值48.94605亿美元，平均销售价格39.8万美元[105] - 2022年第一季度各地区房屋销售收入均有增长，其中东部、中部和得克萨斯州主要因交付数量和均价上升，西部主要因均价上升但交付数量部分地区下降[108] - 2022年第一季度东部和西部房屋交付毛利率上升，中部和得克萨斯州下降，东部和西部是因每平方英尺收入增长超过成本增长，中部和得克萨斯州是因成本增长超过收入增长[108] 金融服务部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度金融服务部门运营收益为9080万美元，2021年同期为1.462亿美元[100] - 金融服务部门2022年2月28日止三个月的产权和交割服务交易数量为13,700笔，低于2021年的15,000笔[109] - 金融服务部门2022年2月28日止三个月的抵押贷款发起金额为27.6亿美元，数量为7,400笔，捕获率为74%，分别低于2021年的27.61亿美元、8,400笔和76%[110] - 2022年2月28日和2021年11月30日，金融服务部门的商业抵押贷款支持证券账面价值分别为1.566亿美元和1.578亿美元[110] - 截至2022年2月28日，金融服务业务固定利率应付票据和其他债务为1.463亿美元，平均利率3.4%[135] - 截至2022年2月28日，金融服务业务可变利率应付票据和其他债务为1.051亿美元，平均利率2.1%[135] 多户住宅部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度多户住宅部门运营收益为540万美元，2021年同期运营亏损90万美元[100] - 多户住宅部门2022年2月28日和2021年11月30日在非合并实体的投资分别为6.61252亿美元和6.54029亿美元，公司净投资分别为8.97683亿美元和9.76676亿美元[112] - 截至2022年2月28日，多户住宅非合并实体有20个，债务总额3.707658亿美元，其中2022年到期4976.58万美元，2023年到期1.082363亿美元，2024年到期8155.88万美元，之后到期1.337284亿美元[129][130] Lennar Other部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度Lennar Other部门运营亏损4.031亿美元，2021年同期运营收益4.713亿美元[100] - 2022年2月28日和2021年11月30日，Lennar Other部门资产分别为11亿美元和15亿美元，其中非合并实体投资分别为3.338亿美元和3.463亿美元[113] 公司资金与债务相关数据 - 2022年2月28日，公司现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，低于2021年11月30日的30亿美元和2021年2月28日的26亿美元[115] - 2022年2月28日，房屋建筑债务与总资本比率为18.3%，与2021年11月30日持平，低于2021年2月28日的24.0%；净房屋建筑债务与总资本比率为13.7%，高于2021年11月30日的8.4%，低于2021年2月28日的15.8%[119] - 2022年2月28日止三个月，房屋建筑平均未偿还债务为48.85046亿美元，平均利率4.7%，利息支出5993.3万美元；2021年对应数据分别为59.73432亿美元、4.9%、7106.4万美元[121] - 截至2022年2月28日，公司信贷安排潜在借款25亿美元，2024年到期，含3亿美元可扩充特征，最高潜在借款28亿美元，其中5亿美元承诺可用于信用证[121] - 2022年2月28日，最低净资产测试达标水平为14.108931亿美元，高于契约水平10.795613亿美元；最大杠杆比率为20.0%，低于契约水平65.0%；流动性测试为5.09，高于契约要求1.00[122] - 截至2022年2月28日，公司信贷安排下无未偿还借款，金融服务的仓库回购安排下住宅设施借款为10亿美元，LMF商业设施借款为2920万美元[134] - 截至2022年2月28日，房屋建筑业务固定利率高级票据和其他应付债务总计46.29亿美元，平均利率4.9%[135] 公司住宅用地相关数据 - 截至2022年2月28日，公司控制的住宅用地总数为481,102块，其中拥有的住宅用地为202,228块，占比42%，通过期权合同获得的为278,874块，占比58%[132] - 截至2022年2月28日，公司拥有的住宅用地供应年限为3.4年[132] - 截至2021年2月28日，公司控制的住宅用地总数为343,045块，其中拥有的住宅用地为188,680块，占比55%，通过期权合同获得的为154,365块，占比45%[133] 公司非合并实体投资相关数据 - 截至2022年2月28日和2021年11月30日，公司在非合并实体的战略技术投资分别为1.402亿美元和1.456亿美元[130] - 截至2022年2月28日，房屋建筑非合并实体有43个，债务总额12.36901亿美元，其中2022年到期9404万美元，2023年到期8975.6万美元，2024年到期4.0503亿美元，之后到期6.57718亿美元[127][129]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度交付量同比增长2%至12,538套房屋 [10] - 毛利率提高190个基点至26.9%，SG&A提高90个基点至7.5%，净利率达19.4%，运营净收益超8亿美元，运营底线提升近20% [10] - 金融服务集团为公司增加9000万美元收益 [10] - 第一季度总收益为5.036亿美元，摊薄后每股收益1.69美元，而2021年第一季度收益为10亿美元，摊薄后每股收益3.20美元 [13] - 第一季度Lennar Other部门运营亏损4.03亿美元，主要因战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] - 本季度回购530万股股票，花费5.26亿美元，董事会昨日又授权20亿美元用于股票回购 [11] - 期末现金达14亿美元，25亿美元循环信贷额度无借款，房屋建筑流动性总计39亿美元 [41] - 股东权益增至210亿美元，每股账面价值增至69.98美元，库存回报率为27.5% [43] - 预计第二季度新订单在17,800 - 18,200套房屋，交付量在16,000 - 16,300套，平均销售价格约47万美元，毛利率在28% - 28.25%，SG&A在6.8% - 7%，金融服务收益在9000 - 1亿美元，EPS在3.80 - 4美元/股 [44][45][46] - 全年预计交付约6.8万套房屋，平均销售价格在47 - 47.5万美元，房屋建筑收入约320亿美元，毛利率在27.25% - 28%，全年SG&A在6.6% - 6.8%，金融服务全年收益在4.4 - 4.5亿美元，税率约25% [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度每个社区开工4.7套房屋，销售4.3套房屋，季度末未售出的完工房屋少于180套 [23] - 社区数量同比增长4%，预计2022年底社区数量同比实现低两位数增长 [28] - 可控住宅用地百分比从去年的45%增至本季度末的58%，目标是到财年末增至65% [30] 金融服务业务 - 第一季度金融服务团队运营收益9100万美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益6700万美元（上年为1亿美元），产权运营收益2100万美元（上年含一次性1100万美元收益，剔除后今年收益增加） [39][40] Lennar Other业务 - 第一季度运营亏损4.03亿美元，主要是战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州受益于本地需求和外地迁入人口，库存有限，就业超疫情前水平，公司在多个市场是领先建筑商 [24] - 亚特兰大市场增长强劲稳定，本季度进入阿拉巴马州亨茨维尔和佛罗里达州墨西哥湾沿岸市场，两地需求旺盛 [25] - 卡罗来纳州的罗利、夏洛特和查尔斯顿市场强劲，库存有限，本地需求和外地迁入推动销售和价格 [25] - 得克萨斯州是全国最强的州，奥斯汀市场最强，科罗拉多市场势头增强，库存有限，定价能力强 [26] - 凤凰城和拉斯维加斯是热门市场，受益于商业环境、就业增长和加州移民，内华达州新增就业领先全国，凤凰城因价格实惠需求加速 [26] - 太平洋西北地区市场强劲，土地使用和开发限制导致供应有限，公司土地位置优越，波特兰和西雅图就业增长出色 [27] - 加利福尼亚州市场强劲，住房短缺，内陆帝国、萨克拉门托和东湾地区是强市场，本季度湾区核心市场复苏 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦有序目标增长，销售节奏与生产节奏紧密匹配，控制成本、降低SG&A以提高毛利率和净利率 [21] - 继续推进LenX战略，对新技术公司进行战略投资，虽投资市值波动影响收益，但降低了SG&A和生产成本，推动可持续发展举措 [14][15] - 推进SpinCo计划，目标是成为纯住宅建筑公司，SpinCo将是轻资产的资产管理业务，预计在今年第三或第四季度执行分拆，目前已将资产从Lennar资产负债表转移至SpinCo的资产管理中，以增加管理费和回报 [16][17][18] - 采取土地轻资产战略，增加可控住宅用地百分比，节省土地收购现金支出 [30] - 应对供应链挑战，公司高管走访制造商和供应商，探索解决问题和优化供应链的方法，预计提高供应链效率和成本控制能力 [13][37][38] - 公司凭借规模和效率优势，在市场中持续获得市场份额，尤其是对私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治动荡、通胀压力和利率上升等问题，但住房市场在主要市场依然强劲，需求趋势良好，家庭形成持续增加，买家寻求抵御通胀的住房，供应受限，不易出现过度建设 [8][9] - 公司运营表现反映了住房市场的总体强劲，预计2022年业绩将持续增强，市场将保持强劲，公司将实现两位数增长 [20][21] - 认识到利率上升、通胀、供应链困难、土地和劳动力短缺等挑战，但经济强劲、工资上涨和住房供应短缺为公司提供了机会 [20] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性声明，实际结果可能与声明存在差异，公司不承担更新前瞻性声明的义务 [3][4] - 公司在第一季度因供应链中断和奥密克戎疫情影响，平均周期时间较上一季度增加约两周，同比增加约两个月，直接建筑成本同比上涨23%，其中木材价格大幅上涨是主要因素 [34][35] - 公司预计木材价格在春季或初夏会有短期通胀，之后可能会下降，类似去年的走势 [35] - 公司通过动态定价和FIFO销售方法，使第一季度直接建筑成本占收入的比例稳定在43%，与上一季度和去年同期基本持平 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链方面的内部举措及材料供应缓解情况，以及2022年在受限环境下对小型私人同行的市场份额获取能力 - 公司增加开工量，虽供应链未快速解决，但更多在建房屋为交付提供了更多选择，增强了交付的可见性 [51] - 公司凭借规模和“建筑商首选”理念与建筑合作伙伴和供应链参与者密切合作，提高业务可见性 [52] - 公司高管与制造商和分销商深入交流，提出新思路和想法，正在进行测试，有望改善成本控制和交付流程 [53][54] - 公司因土地关系和产品效率，持续从私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商处获取市场份额 [56] 问题2: 土地所有者期权意愿或土地储备条款是否有变化，影响年底65%期权目标的实现 - 目前土地所有者的期权意愿和能力没有变化，公司正朝着增加土地资产期权比例的方向发展 [58] 问题3: 需求方面在边缘是否有变化，特别是入门级、低价格点市场 - 公司调查显示各地销售情况从强劲到非常强劲，未看到需求模式的变化，但意识到经济中存在通胀、利率上升等潜在影响因素 [62] - 工资和住房成本上升，租金上涨，首次购房者希望通过固定利率抵押贷款稳定住房成本，市场需求依然强劲 [63][64] - 公司取消率环比下降，取消的房屋能迅速以更高价格售出，市场健康 [65] - 公司严格控制房屋销售释放，市场需求旺盛，网络会话同比增长超20%，转化率同比增长近50% [66] 问题4: SpinCo的总资产规模和资产管理费用比例 - 从Lennar转移到SpinCo的资产规模约为50 - 60亿美元，但目前没有明确的转换方式，部分资产已转移到资产管理项目中 [69][70] - 关于资产管理费用比例，公司尚未制定相关模型，接近分拆日时会提供更清晰信息 [70] 问题5: 本季度自有地块数量增加的原因，以及土地是否仍有疫情前定价 - 土地购买量季度间有波动，本季度增加是正常现象，公司更关注年度进展，目标是降低自有地块数量 [75] - 部分土地交易受潜在税率变化影响，是时机问题，公司致力于降低自有地块数量 [76] - 公司认可土地仍有疫情前定价，这有助于提高利润率 [77] 问题6: 本季度平均订单价格达到49.5万美元，是否意味着未来某个季度的成交价格能达到该水平 - 公司未指导2022年成交均价达到49.5万美元，价格受销售组合和时间影响，公司将继续执行租赁销售和小批量释放策略以最大化价格 [80] - 公司战略上加速德州市场增长，该市场成交均价较低，会影响整体成交均价 [81] 问题7: Breland收购对下半年毛利率的影响，以及SpinCo土地战略是分拆还是出售后回租 - Breland收购对交付量的贡献仅为1%，对总毛利率影响很小 [84] - SpinCo的资产分拆过程已经开始，资产正从Lennar转移到资产管理垂直领域，包括多户住宅、单户租赁和土地战略，目的是打造轻资产的SpinCo [90][92] 问题8: 公司业务中非主要买家的比例，以及主要和非主要买家的趋势变化 - 主要买家和非主要买家的市场需求都很旺盛，租赁价格上涨，市场供应受限，价格上涨 [96][97] - 上季度不到5%的房屋卖给了机构租户，大部分是主要买家 [98][99] 问题9: 小型私人建筑商是否有出售或合作意向，公司的并购需求情况 - 市场需求强劲，未看到小型私人建筑商的“投降”情况，公司更关注进入新市场时找到一流的管理团队 [101] - Breland是优质收购机会，其管理团队和土地关系符合公司战略 [102][103] - 公司在大规模业务增长时不会进行大量并购，但进入新市场时会考虑 [105]

Lennar Corporation (NYSE:LEN) Q4 2021 Earnings Conference Call December 16, 2021 11:00 AM ET Company Participants Alex Lumpkin - Associate General Counsel Stuart Miller - Executive Chairman Rick Beckwitt - Co-CEO and Co-President Jon Jaffe - Co-CEO and Co-President Diane Bessette - VP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Susan Maklari - Goldman Sachs Truman Patterson - Wolfe Research Mike Rehaut - JPMorgan Stephen Kim - Evercore ISI Alan Ratner - Zelman & Associates Matthew Bouley - Barclays Operat ...

Lennar Corporation (NYSE:LEN) Q3 2021 Earnings Conference Call September 21, 2021 11:00 AM ET Company Participants Alexandra Lumpkin - Associate General Counsel Stuart Miller - Executive Chairman Diane Bessette - Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer David Collins - Vice President & Controller Bruce Gross - Chief Executive Officer, Lennar Financial Services Rick Beckwitt - Co-Chief Executive Officer and Co-President Jon Jaffe - Co-Chief Executive Officer and Co-President Conference Call Partic ...

Lennar Corporation (NYSE:LEN) Q2 2021 Earnings Conference Call June 17, 2021 10:30 AM ET Company Participants Alexandra Lumpkin - Associate General Counsel Stuart Miller - Executive Chairman Diane Bessette - Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer David Collins - Vice President & Controller Bruce Gross - Chief Executive Officer, Lennar Financial Services Rick Beckwitt - Co-Chief Executive Officer and Co-President Jon Jaffe - Co-Chief Executive Officer and Co-President Conference Call Participant ...