财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入约为1510万美元，归属于普通股股东的净收入为910万美元，即每股0.25美元 [25] - 调整后FFO约为200万美元，即每股0.06美元，去年同期为510万美元，即每股0.14美元，同比下降主要因租赁结构变化、农场空置及农场出售导致收入减少和成本增加 [25] - 两季度普通股每股股息均为0.14美元 [25] - 与去年同期相比，固定基础现金租金减少约570万美元，部分被240万美元的租赁终止费和46.5万美元的参与租金抵消，预计2025财年固定基础租金较2024年总共下降约1700万美元 [26] - 核心运营费用增加约36.5万美元，主要因空置、直接运营或非应计状态农场的额外物业运营费用；其他费用减少，主要因贷款偿还和优先股回购导致利息费用和优先股股息支付减少 [29] - 目前可动用超过1.8亿美元资本，包括约4000万美元现金，还有近1.5亿美元未质押物业，超99.9%的借款为固定利率，加权平均利率为3.41%，锁定3.4年 [30] - 未来12个月约2800万美元债务到期，其中约1100万美元为个别贷款到期，预计可顺利再融资；排除这些到期债务，未来12个月约1700万美元计划本金摊销到期，占总未偿债务不到4%；还有约700万美元固定利率贷款期限将在明年内到期 [31] - 4月宣布2025年第二季度普通股每股月股息为0.0467美元，按当前股价9.65美元计算，年化收益率为5.8%，高于房地产投资信托基金板块平均股息收益率 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 目前拥有约10.3万英亩农田，分布在15个不同州的29个种植区，租给80多个租户农民，种植60种不同作物，主要为水果、蔬菜和坚果 [5][6] - 拥有约5.5万英亩英尺水资源，相当于约180亿加仑水，均位于加利福尼亚州 [5] - 2025年至今执行七份新租约或修订现有租约，主要针对西部永久性作物农场，部分租约调整结构，减少或取消基础租金，增加参与租金部分，大部分将在第四季度收获时确认 [8][9] - 目前有五个农场空置，两个物业由第三方运营商协助直接运营，与三个租户以现金形式租赁五个农场并确认收入，正与潜在买家和租户讨论出售或租赁这些物业 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 大部分新鲜农产品如浆果和蔬菜受关税影响较小，因国内消费强劲；坚果行业较脆弱，约78%的美国种植杏仁和开心果每年出口，中国曾是主要进口国，现需求转移至印度、欧盟和土耳其等国 [19][20][22] - 美元走弱有助于缓解关税对美国坚果出口需求的负面影响 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因利率和资本成本高，收购活动谨慎，等待利率下降和低成本资本机会，预计未来12个月收购活动仍缓慢 [7][34] - 调整部分农场租赁结构，帮助种植者降低固定成本，同时参与收益分成，希望2025年收获后恢复传统租赁结构或出售部分物业 [9][14] - 持续与现有租户和潜在新租户讨论租赁事宜，若无法达成协议，可能出售部分农场 [16] - 认为投资种植有助于健康生活方式作物的农田符合市场趋势，优质农田需求稳定强劲，但部分永久性作物价格低迷影响农田价值 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件对西部许多永久性作物农场不利，作物价格低、投入和借贷成本高，公司调整租赁结构应对，希望收获季有好产量，减少对作物保险依赖 [10][12] - 期待利率下降，以便开展更多农场收购活动，认为长期来看农田价值会随通胀上升，特别是新鲜农产品相关农田 [34][37] - 目前农场运营状况良好，预计按计划发展，希望今年取得好成绩，让股东受益 [70] 其他重要信息 - 财报电话会议可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [2] - 讨论的FFO、核心FFO和调整后FFO为非公认会计准则会计术语，公司认为这些指标能更好反映运营结果和进行业绩比较 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年比2024年低1700万美元收入的原因及是否有更多农场调整租赁结构 - 有一个额外农场执行新租约并给予租户租赁激励，还有一个物业转为直接运营，这两个农场去年确认的收入以及给予租户的租赁激励都计入了减少的收入中 [39] 问题2: 2025年预计的总参与租金情况 - 预计八个调整租赁结构或直接运营的农场能弥补1700万美元损失，保险应能覆盖该金额并有一点利润，参与租金将在2025年第四季度和2026年下半年确认，预计2025年获得60% - 70% [40] 问题3: 2025年参与租金是否为去年940万美元加上1700万美元 - 不完全是，去年部分参与租金来自现在调整租赁结构的农场，今年这部分会减少，再加上1700万美元以及今年农场产生的利润 [41] 问题4: 240万美元租赁终止费涉及的农场情况 - 是来自一个此前租赁三个杏仁农场的租户的一次性费用，目前这三个农场空置，公司正寻求让其产生收入的方案 [43] 问题5: 2025年第二季度及后续的农场销售情况 - 有一些农场已挂牌出售，但暂无想执行的合同 [48] 问题6: 目前五个空置资产的情况及后续潜力 - 两个是空地，维护成本低，仅需承担较低房地产税；另外三个农场的树木接近生命周期尾声，目前也只需承担房地产税，公司正在评估多种方案，希望年底前将部分资产转为创收资产，部分可能推迟到明年 [49][50][52] 问题7: 杏仁农场是否适合卖给房屋建筑商 - 目前认为不合适 [53] 问题8: 公司是否考虑回购股票 - 公司目前保留现金以保持高流动性，确保有足够资金应对各种情况，避免出现资金短缺问题，若今年农场经营良好，可能会改变想法，但至少今年会保持高流动性 [54][56][57] 问题9: 如何为2026年初到期的优先股融资 - 公司计划支付这笔款项，但在使用现金和向银行贷款之间做决策，目前银行贷款利率高；可能会有更多农场出售，获得的现金可用于支付，也在与银行讨论再融资，但成本不低，目前尚未决定具体方式 [68][71][72] 问题10: 系列D优先股若按8%利率滚动可持续多久 - 会变成永久性的 [73] 问题11: 如何考虑银行地下水储备，是否增加或出售 - 今年雨水较多，目前水资源充足，预计情况良好，有一个情况可能会增加储备，相比水资源更担心美联储的利率政策 [78][79][80] 问题12: 加州永久性作物市场交易是否有松动 - 杏仁价格较去年大幅上涨，开心果市场表现良好，葡萄酒葡萄市场不佳，只要开心果市场好，公司情况就会不错 [82] 问题13: 若市场变好，是否会出售该地区资产 - 过去两年农民经营困难，有很多农场出售，但公司因资金成本高不打算购买，会维持现状 [84][85]

公司业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.06美元 超出市场预期的0.03美元 但低于去年同期的0.14美元 [1] - 季度FFO超出预期86.67% 但上一季度FFO为0.09美元 低于预期的0.11美元 差距达-18.18% [2] - 公司季度营收1680万美元 超出预期3.79% 但低于去年同期的2025万美元 [3] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌11.3% 表现逊于标普500指数-3.8%的跌幅 [4] - 当前市场对公司未来季度FFO预期为每股0.07美元 对应营收1756万美元 全年FFO预期0.48美元 对应营收8163万美元 [8] - 行业排名显示REIT和权益信托行业处于Zacks行业排名的后41% [9] 行业比较 - 同行业公司Terreno Realty预计季度每股收益0.63美元 同比增长10.5% 预期营收1.0903亿美元 同比增长28.2% [10] - Terreno Realty的每股收益预期在过去30天下调了0.4% [10]

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度净收入约1510万美元，上年同期约1360万美元，同比增长11.4%；归属于普通股股东的净收入约910万美元，合每股0.25美元，上年同期约740万美元，合每股0.21美元[5][12] - 本季度调整后运营资金（AFFO）约200万美元，合每股0.06美元，上年同期约510万美元，合每股0.14美元[5] - 2025年第一季度运营现金流较上年同期增加约100万美元[9] - 截至2025年3月31日，总运营收入1680.4万美元，较上年同期的2025.2万美元下降17.0%；总运营费用1312.7万美元，较上年同期的1299.1万美元增长1.0%[12] 各条业务线表现 - 出售七个农场，总面积8189英亩，总售价6450万美元，净收益约1570万美元[6] - 执行六项修订或新租赁协议，五项预计使年净营业收入较之前减少约23.6万美元[6] - 与风力公司签订可再生能源租赁协议，预计每年增加约16.6万美元收入[11] 财务操作 - 偿还约1940万美元预定在2025年晚些时候重新定价的贷款[6] - 记录约170万美元与2024年借款相关的利息补贴，使2024年总利息补贴使借款利率降低21.9%（约101个基点）[6] 分红相关 - 宣布4、5、6月每月每股普通股现金分红0.0467美元[11] - 公司自2013年1月首次公开募股以来，已连续147个月向普通股股东支付月度现金分红[16] - 公司普通股当前月度每股分红为0.0467美元，年度每股分红为0.5604美元[16] 公司资产情况 - 公司拥有150个农场，约103000英亩土地，分布在15个州，在加州拥有超55000英亩英尺的水资源资产[16] - 超30%的新鲜农产品种植面积为有机或正过渡为有机，近20%的永久性作物种植面积属于此类[16] 财务指标定义 - FFO是净收入（按GAAP计算），排除物业销售收益（或损失）和物业减值损失，加上房地产资产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[20] - CFFO是FFO调整后的数据，调整项目包括非经常性项目等，以反映公司运营组合的结果和各期业绩可比性[21] - AFFO是CFFO调整后的数据，调整某些非现金项目，以现金为基础衡量可持续运营绩效[22] 管理层讨论和指引 - 公司提醒部分声明为前瞻性声明，存在风险和不确定性，实际结果可能与声明有重大差异[24] - 影响前瞻性声明实际结果的因素包括融资能力、经济环境、租户表现、竞争和利率变化等[24] - 更多风险因素信息可在公司2024财年Form 10 - K及其他SEC文件中查看[24]

财务数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日和2024年同期，公司农场租赁收入分别为16,803,000美元和19,826,000美元[128] - 2025年第一季度，15个农场产生租赁收入约370万美元，上年同期约170万美元[145] - 2025年第一季度总租赁收入为1.6803亿美元，较2024年同期的1.9826亿美元下降15.2%，其中固定租赁付款收入为1.3927亿美元，较2024年的1.9593亿美元下降28.9%[162] - 2025年第一季度可变租赁付款中的参与租金收入为46.5万美元，2024年同期为0；租户报销和其他收入为241.1万美元，较2024年的23.3万美元增长934.8%[162] - 2025年第一季度其他营业收入为1000美元，较2024年的42.6万美元下降99.8%[162] - 2025年第一季度总运营费用为1312.7万美元，较2024年的1299.1万美元增长1.0%，运营收入为367.7万美元，较2024年的726.1万美元下降49.4%[162] - 2025年第一季度折旧和摊销费用为842.9万美元，较2024年的878.9万美元下降4.1%，主要因处置资产和部分资产达到使用年限[162][170] - 2025年第一季度基础管理费为205.8万美元，较2024年的215.6万美元下降4.2%；资本利得费为18.8万美元，2024年无此项费用[162][176] - 2025年第一季度行政费用为64.2万美元，较2024年的60.3万美元增长6.5%，主要因使用管理员资源比例增加[162][179] - 2025年第一季度一般及行政费用为68.2万美元，较2024年的56.6万美元增长20.5%，主要因专业费用和股东相关费用增加[162][180] - 2025年第一季度净收入为1.5108亿美元，较2024年的1.3567亿美元增长11.4%，归属于普通股股东的净收入为9106万美元，较2024年的7449万美元增长22.2%[181] - 2025年第一季度其他收入为195.2万美元，较2024年的242.8万美元减少19.6%，主要因短期投资利息和农场信贷利息补贴减少[181][182] - 2025年第一季度利息费用为517.7万美元，较2024年的555.5万美元减少6.8%，主要因整体借款减少，加权平均借款本金余额从2024年的5.576亿美元降至2025年的5.078亿美元[181][185] - 2025年第一季度房地产资产处置净收益为1541万美元，较2024年的1027.3万美元增长50%，主要因出售佛罗里达和内布拉斯加的农场[181][186] - 2025年第一季度经营活动净现金流量为446.7万美元，较2024年的342万美元增长30.6%，主要因参与租金现金收入和终止费增加，部分被固定租赁现金收入减少抵消[197][198] - 2025年第一季度投资活动净现金流量为6021.6万美元，较2024年的6251.9万美元减少3.7%，主要因2025年出售佛罗里达和内布拉斯加的农场，2024年出售佛罗里达的一个大农场[197][199] - 2025年第一季度融资活动净现金流量为 - 4004.1万美元，较2024年的 - 3295.5万美元减少21.5%，主要因债务还款增加约690万美元[197][200] - 2025年第一季度净收入为1510.8万美元，2024年同期为1356.7万美元；摊薄后FFO每股0.06美元（2024年为0.17美元），摊薄后CFFO每股0.06美元（2024年为0.17美元），摊薄后AFFO每股0.06美元（2024年为0.14美元）[218] 各条业务线表现 - 目前92个农场纯三净租赁，46个部分净租赁，3个单净租赁，4个直接运营，5个空置，24个含可变租金成分[129] - 公司农场租赁期限，行作物农场3 - 10年，永久作物农场7 - 15年，常有续租选项[129] - 公司150个农场租给84个不同第三方租户，种植60多种作物[126] - 截至目前，5个农场空置，4个农场直接运营，5个农场处于非应计状态[146] 各地区表现 - 公司拥有150个农场，总面积103,001英亩，分布在美国15个州，还有55,350英亩英尺的加州水资源资产[123] - 2025年3月31日，加州农场数量63个，面积34,845英亩，占总面积33.8%，租赁收入10,491,000美元，占比62.4%；2024年同期农场数量63个，面积34,844英亩，占比31.2%，租赁收入13,180,000美元，占比66.5%[128] - 2025年1月公司出售佛罗里达5个农场共5630英亩，总价约5250万美元，净收益约1410万美元[141] - 2025年2月公司出售内布拉斯加2个农场共2559英亩，总价1200万美元，净收益约160万美元[142] 管理层讨论和指引 - 公司认为FFO、CFFO和AFFO有助于投资者理解运营表现，且这些非GAAP财务指标有局限性，不能替代GAAP计算结果[207] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，虽现有租赁和借款有一定措施降低风险，但不能完全消除[220] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025 - 2029年及以后各年租赁到期农场数量分别为16、8、9、12、7、40个，到期面积占比分别为17.2%、9.2%、8.3%、4.8%、1.9%、52.2%[131] - 截至2025年3月31日，公司99.9%以上借款为固定利率，加权平均有效利率3.41%，固定期限3.4年[134] - 过去三年食品价格上涨14.2%，超过整体CPI的11.2%，2025年3月31日CPI年增长率2.4%，食品价格年增长率3.0%[132] - 2024年9月美联储首次降息50个基点，此后未进一步降息，10年期国债收益率近期持续高于4.3%[133] - 约60%-70%的美国种植的杏仁和开心果每年用于出口，易受贸易动态和报复性关税影响[135] - 2025年1月1日至文件日期，公司偿还约1940万美元预定今年晚些时候重新定价的贷款，加权平均利率为5.38%，有效利率为4.51%[148] - 2025年第一季度公司记录与农场信贷应付票据相关的利息补贴约170万美元，2024年利息补贴使借款利率降低21.9%（约101个基点）[149] - 咨询协议中基本管理费按季度支付，年利率为0.60%（每季度0.15%）[154] - 激励费按季度计算并支付，若季度预激励费用FFO超过上一季度总调整后普通股权益的1.75%（年化7.0%）则需支付[155] - 资本利得费在每个财政年度结束时计算并支付，为累计实现资本利得减去累计实现资本损失后的15%[158] - 截至2025年3月31日，公司拥有150个农场，同店组合入住率降至95.9%，较2024年3月31日的98.9%下降约3.0%[164] - 公司当前可用流动性约为1.838亿美元，包括381万美元现金和1457万美元信贷额度，另有价值1.478亿美元的未抵押房产可作抵押[189] - 公司与大都会人寿的信贷安排包括7500万美元循环信贷额度和1.75亿美元定期票据，目前循环信贷额度使用20万美元，定期票据使用3630万美元，剩余可用额度1.1亿美元[201] - 2023年注册声明允许公司发行总计不超过15亿美元的证券，至今已发行约440万美元的E系列优先股和680万美元的普通股[204] - 截至2025年3月31日，公司无重大表外安排[206] - 目前公司超99.9%的借款为固定利率，加权平均有效利率（扣除利息补贴后）为3.41%，固定期限还有3.4年[221] - 截至2025年3月31日，固定利率借款（不包括D系列定期优先股）的公允价值约为4.72亿美元[221] - 若市场利率降低或升高1%、2%，2025年3月31日固定利率借款的公允价值会相应变化，如利率降低2%，公允价值减少663.5万美元；利率升高2%，公允价值减少4897.3万美元[222] - 公司自2014年9月以来与多家农业信贷协会完成多笔贷款，还与其他农业贷款机构有借贷关系，并期望未来与现有和新贷款机构达成更多借款协议[203] - 公司有能力且预计未来会向第三方发行额外的OP单位，作为未来物业收购的对价[205]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 采用长期基本面分析方法进行投资决策 [1] - 结合多头股票头寸与备兑认购期权和现金担保看跌期权策略 [1] 研究领域 - 主要关注房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔研究交易所交易基金(ETFs)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 作者背景 - 自2011年高中时期开始投资生涯 [1] - 多年来持续保持对市场和经济的浓厚兴趣 [1]

公司评级与投资主题 - Gladstone Land Corporation (NASDAQ: LAND) 被评为持有评级，适合以收入为导向的房地产投资信托基金(REITs)投资者 [1] - 投资核心逻辑在于全球人口增长与可耕地面积减少的矛盾，凸显公司持有的农业地产价值 [1] 分析师背景 - 分析师David A Johnson为Endurance Capital Management创始人，拥有30年投资经验，涉足股票、债券、REITs等多元资产 [1] - 学术背景包括波士顿大学投资分析硕士、福特汉姆大学MBA及金融规划证书 [1] （注：根据要求，已排除披露声明、免责条款等非核心内容，未提及风险提示及评级规则）

公司分析 - Gladstone Land是一家专注于农场的专业REIT 在疫情期间经历了显著的繁荣-萧条周期 股价从2020年的10美元上涨至40美元左右的高点 [1] 服务内容 - 提供涵盖主要盈利事件 并购 IPO和其他重大公司事件的可操作投资想法 [1] - 每月覆盖10个主要事件 重点关注寻找最佳投资机会 [1] - 根据要求提供特定情况和公司的分析报告 [1]

个人背景 - Samuel Smith曾担任多家知名股息股票研究公司的首席分析师和副总裁 [1] - 拥有土木工程和数学学士学位（美国西点军校）以及工程学硕士学位（德州农工大学，主攻应用数学和机器学习） [1] - 具备专业工程师和项目管理专业人士资质 [1] 投资服务 - 领导High Yield Investor投资团队，与Jussi Askola和Paul R Drake合作，专注于平衡安全性、增长性、收益率和价值 [2] - 提供实盘核心组合、退休组合和国际组合服务 [2] - 服务内容包括定期交易提醒、教育内容和活跃的投资者聊天室 [2] 投资理念 - 强调不应只积累世俗财富，而应追求更高层次的价值（引用《马太福音》6:19-21, 16:26） [3]

文章核心观点 - 探讨优先股和微型债券对投资者的吸引力、风险及投资选择，分析不同资产的特点和潜在投资机会 [1][2] 优先股相关 优先股特点及吸引力 - 对发行公司而言，优先股可带来股权类风险，无债务的合同义务，信用机构看法更积极，且融资成本低于普通股，是受欢迎的融资方式 [4] - 对投资者来说，优先股收益率较高，在资本结构中优先于普通股，能提供更稳定的收入 [5][6] 优先股受关注少的原因 - 发行数量少，流动性低，报道少 [8] - 投资者倾向追求普通股的总回报和增长潜力 [9] - 优先股缺乏股息增长，难以应对通胀 [9][10] 优先股投资选择 - Gladstone Land Corporation优先股：有两个系列，票面利率6%，当前收益率近7.5%，为累积优先股，有税收优势，按月支付股息，管理层回购股份，有2.6倍的净资产覆盖率和超2倍的股息覆盖率，债务和租赁到期安排合理，土地资产抗风险能力强 [24][25][34] - ACRES Commercial Realty Corp优先股：包括D系列固定利率优先股和C系列浮动利率优先股，C系列有高保底利率，接近面值交易，D系列在C系列被赎回后有资本增值空间，公司目前不支付普通股股息但回购股份，预计今年晚些时候支付7%-8%的普通股股息 [68][70][75] 微型债券相关 微型债券特点 - 交易于证券交易所，票面价值25美元，与多数优先股相似，在资本结构中优先于优先股和普通股，违约风险与传统债券类似，通常规模较小、期限较短，流动性较低，适合长期持有 [12][13][16] 微型债券风险与收益 - 风险低于优先股，在市场风险或波动时，公司可能暂停优先股股息，但仍需支付微型债券利息，不过收益率通常也较低，一些小型公司发行的微型债券收益率可能较高 [19][20][21] 微型债券投资选择 - Oxford Lane Capital微型债券：公司通过发行低息债务购买高收益资产，有监管限制确保债务覆盖，利息覆盖率超10倍，可构建债券阶梯获取收益 [78][80][83] 其他投资选择 Brookfield Renewable Partners - 是合伙企业单位，适合追求高收益和分红增长的投资者，信用评级为BBB+，由Brookfield和Brookfield Asset Management支持，拥有多元化可再生能源基础设施组合，现金流稳定，约90%来自合同资产，平均期限13年，约70%的合同与通胀挂钩，与微软等大型企业有合作，有望受益于人工智能发展，目前收益率6%-7%，预计单位现金流和分红年增长率超10% [41][43][60] Scotiabank - 是加拿大第三大金融机构，191年来从未错过季度股息支付，股息持续增长，目前收益率5%-6%，股息为合格股息收入，但需缴纳15%加拿大预扣税，以加元支付，受益于加拿大经济增长预期 [88][89][90] 投资风险与建议 高收益投资风险 - 高收益不一定意味着高风险，也可能是市场误解或不确定性，但公司可能因其他债务需求转移优先级，高收益公司现金流波动可能导致股息不稳定 [93][94][96] 股息资产安全性评估 - 关注资产的资产负债表强度、商业模式稳定性和当前派息率，避免过度杠杆和周期性业务风险 [97][98][99] 风险管理与多元化 - 根据投资目标选择资产，购买多种符合目标且风险调整后回报有吸引力的资产，考虑资产间的相关性 [102][103] 政治动荡影响 - 政治问题通常是短期因素，投资优质公司和商业模式，构建多元化投资组合可降低政治动荡影响 [103][104] 股息投资组合回报目标 - 9%-10%的年化回报在股票投资组合中是可以实现的，可通过6%-7%的股息收益率、3%-5%的股息增长率和资本循环策略来实现 [109][110][111]

文章核心观点 - 房地产形式多样本质上阳光下有形事物都可视为实物资产 通常指土地及其上改良物构成的财产 [1]