财务表现 - 2023年第三季度，公司的净收入和每股摊薄收益分别较去年同期下降了41%和37%[1] - 2023年第三季度，公司的房屋销售收入下降了14%，主要由于交付的房屋数量减少了7%、平均销售价格下降了8%[2] - 2023年第三季度，公司的房屋销售毛利润率为21.5%，较去年同期下降了520个基点，主要受到价格下降、建筑成本上升等因素影响[3] - 2023年8月31日三个月和九个月的土地销售利润分别为110万美元和260万美元[117] - 2023年8月31日三个月和九个月的销售、总务和行政费用分别为160.1万美元和468.5万美元，占房屋收入的比例分别为10.2%和9.9%[118] - 2023年8月31日三个月的销售、总务和行政费用较去年同期下降2%，但占房屋收入的比例增加130个基点[119] - 2023年8月31日九个月的销售、总务和行政费用略有下降，但占房屋收入的比例增加30个基点[120] - 2023年8月31日三个月和九个月的利息收入分别为550万美元和770万美元，主要受短期投资的影响[121] - 2023年8月31日三个月和九个月的利息支出全部资本化，因此这些期间没有利息费用[122] - 2023年8月31日九个月的未合并合资企业亏损为120万美元，较去年同期增加[123] - 2022年8月31日三个月和九个月的债务提前清偿损失为360万美元[124] - 2023年8月31日三个月的净订单增长52%，净订单价值增长54%，平均销售价格为48.83万美元[127] - 2023年8月31日三个月的取消率较去年同期有所改善，环比略有提高[128] - 西海岸部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为506,802千美元和1,611,171千美元，同比下降39%和28%[136] - 西南部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为306,284千美元和881,699千美元，同比下降5%和增长7%[139] - 中部部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为506,640千美元和1,441,805千美元，同比增长14%和17%[141] - 2023年8月31日三个月的金融服务税前收入同比增长114%，达到4.1百万美元，主要受益于未合并合资企业的股权收入增加和保险及产权服务业务的改善[148] - 2023年8月31日三个月的税前收入为44600千美元，有效税率为22.9%，主要因为联邦税收抵免减少和股权激励相关的超额税收益增加[151] - 2023年8月31日三个月的调整后住宅毛利率为21.5%，与住宅收入相比[157] 资金状况 - 截至2023年8月31日，公司总流动性为17亿美元，包括现金及现金等价物和10.8亿美元的信贷额度[161] - 2023年8月31日，公司现金及现金等价物为612.1百万美元，信贷额度为10.9亿美元，信贷额度可用额度为10.83亿美元[169] - 公司财务杠杆率在2023年8月31日为30.6%，较2022年11月30日的33.4%有所下降[170] - 公司维持的LOC Facility额度为7,500万美元，2023年8月31日和2022年11月30日分别有1,300万美元和3,640万美元的信用证未结[171] - 公司2023年8月31日和2022年11月30日分别有13.2亿美元和12.7亿美元的履约保证金[172] - 公司有一项10.9亿美元的无担保循环信贷额度，2023年8月31日有6.6百万美元的信用证未结[173] - 公司财务要求包括维持超过27.2亿美元的综合有形净值、保持小于0.6的负债比率以及维持大于1.5的利息覆盖比率[175] - 公司2023年8月31日的实际综合有形净值为3.79亿美元，负债比率为0.311，利息覆盖比率为9.905[179] - 公司在2023年8月31日符合所有财务要求，包括信贷额度、贷款、履约保证金和其他贷款[181] 业务展望 - 公司在2023年第三季度将每股现金股利提高至0.20美元，总现金股利为0.50美元[190] - 公司在2023年第三季度实现净订单为3,097个，同比增长52%[197] - 公司预计2023年第四季度房屋收入将在15.5亿至16.5亿美元之间，较去年同期的19.3亿美元有所下降[202] - 公司预计2023年第四季度房屋毛利率将约为20.5%，较去年同期的23.9%有所下降[204] - 公司计划继续保持资本分配的平衡，灵活进行股票回购，根据经营现金流、流动性前景、土地投资机会和市场股价等因素进行决策[201] - 公司预计2023年全年房屋收入将约为63.1亿美元，较2022年的68.8亿美元下降8%[206] - 公司预计2023年全年房屋毛利率将约为21.3%，较2022年的24.8%有所下降[206] - 公司预计2023年全年社区数量平均将比去年增长约9%，年末社区数量约为230个[207] - 公司预计2024年全年房屋收入将在65亿至70亿美元之间[208] 风险与策略 - 未来展望包括市场风险方面的变化[214] - 公司在加利福尼亚市场的运营和投资集中[212] - 公司对新产品、地理位置和市场定位的策略和计划

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为16亿美元,稀释每股收益为1.80美元 [6] - 第三季度交付3375套房屋,主要得益于建造时间的持续减少和取消订单的减少 [6] - 第三季度毛利率为21.5%,同比下降520个基点,但比指引中点高出80个基点 [26] - 第三季度运营利润率为11.3%,比指引上限高出100多个基点 [25] - 第三季度调整后毛利率为21.5%,同比下降550个基点 [26] - 第三季度每股账面价值为48.29美元,同比增长18% [6] - 第三季度平均售价为466000美元,同比下降8% [23] - 第三季度运营现金流强劲,回购了150万股普通股 [22] - 第三季度末现金余额超过6亿美元,总流动性为17亿美元 [29] - 第三季度末杠杆率为30.6%,处于历史低位 [30] - 第三季度末每股股息增加到0.20美元,比上一季度增长33% [30] - 第三季度末已售但未交付的积压订单为7000套,价值约34亿美元 [10] - 第三季度末拥有或控制的房屋数量为57100套,其中约42700套为自有 [17] - 第三季度末社区数量为230个,同比增长9% [29] - 第三季度末土地、土地开发和费用投资为5.55亿美元,其中36%用于新土地收购 [29] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10

销售和费用 - 2023年5月31日结束的三个月中，公司的销售、一般和管理费用与去年同期基本持平[112] - 2023年5月31日结束的六个月中，销售、一般和管理费用略有下降，占房屋收入的比例提高了20个基点[113] 利息收入 - 2023年5月31日结束的三个月中，利息收入为170万美元，与去年同期相比略有下降[114] - 利息收入的增减主要归因于短期投资的利息收入平均余额的变化和利率波动[115] - 我们主要通过借款来支付土地收购、土地开发、住宅建设和其他运营和资本需求的利息[116] 订单情况 - 2023年第二季度净订单较去年同期增长1%，主要受到总订单增加和取消订单增加的影响[120] - 2023年第二季度净订单的平均销售价格为48.26万美元，较去年同期下降11%[121] - 2023年第二季度取消订单率较去年同期有所增加，反映了抵押利率上升和经济不确定性持续存在[122] 营收情况 - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，住房毛利率的年度降幅主要反映了价格下降和其他购房者让步，相对较高的建筑成本，交付的房屋产品和地理组合变化，以及较低的住房收入带来的运营杠杆减少，部分抵消了先前资本化利息的相对摊销减少。[132] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，西南部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[133] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，中部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[135] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，东南部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[137] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，金融服务部门的营收增长主要归因于标题服务收入和保险佣金的增加。[141] 所得税和财务状况 - 2023年5月31日，所得税费用为50,500,000美元，较去年同期减少21%，主要是由于联邦税收抵免增加62百万美元，主要来自建造节能住宅，以及与股权激励相关的超额税收优惠增加11百万美元[145] - 调整后的住宅毛利率为21.4%，较去年同期持平，主要是由于房屋收入增加，但房屋建设和土地成本也有所增加[150] - 我们的现金及现金等价物于2023年5月31日为557,037,000美元，总流动性为1.64亿美元，包括信贷额度和信贷设施下的可用资金[163] - 我们的负债资本比率为30.9%，较去年同期下降2.5个百分点，表明我们的财务杠杆率有所改喜[164] - 我们维持LOC设施以在业务运营中发行信用证，截至2023年5月31日，我们的LOC设施下的信用证余额为14.5百万美元[165]

财务数据和关键指标变化 - 总收入为18亿美元,超出了3月份提供的指引 [9] - 毛利率为21.1%,较上年同期下降4.2个百分点 [50] - 营业利润率为11.7%,较上年同期下降3.8个百分点 [48] - 每股收益为1.94美元 [53] - 每股净资产增长24%至46.72美元 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交付3,666套房,较指引高出700套 [10] - 新订单3,936套,大幅超出指引 [13] - 每个社区月均销售5.2套,与历史二季度平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州市场供应严重短缺,存在超过100万套的供给缺口 [18][19] - 加州75%的房源建于2000年之前,存在较大的更新需求 [19] - 内陆地区受益于远程办公趋势和价格亲民,沿海地区价格相对更加亲民 [20] - 西雅图和博伊西市场为公司西部业务提供了进一步的多元化和增长 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续优化每个资产,保持4-5套/月的月均销售目标 [14][23] - 公司将增加一些现货房源以满足市场需求,但仍以现定制模式为主 [23][92][93] - 公司将继续扩大在加州等核心市场的业务规模,利用自身的规模优势 [20][21] - 公司将保持资本配置的平衡,在业务投入和回报股东之间保持平衡 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 长期来看,住房市场前景健康,市场特征包括现有房源库存较低、新房供给有限以及人口结构有利 [11][12] - 买家正在适应较高的抵押贷款利率,利率环境的相对稳定是积极因素 [12] - 公司二季度开始看到需求的连续改善,三季度需求可能受到现有房源库存上升或利率变动的影响 [16][17] - 公司有信心实现上调后的2023年全年收入和毛利率目标 [41][45][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Lovallo 提问** 三季度毛利率和营业利润率指引区间较宽,且环比下降,主要影响因素是什么? [62][63] **Jeffrey Mezger 回答** 公司全年毛利率指引已上调20个基点,二季度业绩超预期主要是由于交付量增加带来的规模效应。三四季度毛利率有所下降,主要反映了去年下半年销售和成本环境的影响。但整体来看,公司预计第三季度为业绩低点,第四季度会有温和改善。 [63][64][65] 问题2 **Michael Dahl 提问** 公司如何看待未来的土地投资机会,在银行业动荡背景下,公司是否有望获得更好的土地收购条件? [75][76] **Jeffrey Mezger 回答** 大型地主在需求下滑期间保持了耐心,现在随着需求改善,公司正在与一些资金实力较弱的小型卖家重新接触,获得了更好的价格和条款。公司将继续保持平衡,在现有市场内深耕为主,同时也会关注一些收购机会。 [77][78] 问题3 **Alan Ratner 提问** 公司是否会增加现货房源的比例,这对公司的产品结构、定价和地域分布会有什么影响? [81][82] **Robert McGibney 回答** 公司仍将以现定制模式为主,但短期内会适当增加一些现货房源以满足市场需求。这些现货房源会根据市场反馈选择最受欢迎的户型、价格区间和配置。买家如果足够早下定金,仍可以进行个性化定制。 [83][84][89]

营收和利润 - 2023年第一季度，公司的营收为1,384,314,000美元，同比下降1%[99] - 2023年第一季度，公司的净利润为125,500,000美元，同比下降7%[99] 房屋销售情况 - 2023年第一季度，公司的房屋销售毛利率为21.5%，较去年同期下降90个基点[107] - 2023年第一季度，公司的净订单数量同比下降49%，净订单价值同比下降53%[115] - 2023年第一季度，公司的取消订单率较去年同期有所增加，达到36%[116] 土地成本和投资 - 2023年第一季度，公司的营建和土地成本为1,082,821,000美元，较去年同期基本持平[105] - 公司投资于土地和土地开发在2023年第一季度减少了48%，主要是由于对土地收购策略的调整[143] 地区表现 - 西海岸地区2023年第一季度的营收下降，主要由于交付房屋数量减少和平均售价降低所致[122] - 西南地区2023年第一季度的营收增长，主要由于交付房屋数量和平均售价的增加[124] - 中部地区2023年第一季度的营收增长，主要由于交付房屋的平均售价提高[126] 财务指标和资金情况 - 非GAAP财务指标包括调整后的住房毛利率，有助于投资者理解公司运营情况[134] - 公司2023年第一季度总流动性为12.4亿美元，包括现金及等价物和信贷额度[141] - 公司的财务杠杆率在2023年2月28日为32.6%，较11月30日略有下降[152]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入14亿美元，摊薄后每股收益1.45美元，收益与上年同期基本持平 [7] - 毛利率21.8%（不包括库存相关费用），SG&A费用率有所改善，抵消了交付量略低的影响 [7] - 账面价值每股44.80美元，同比增长27% [7] - 第一季度住房收入13.8亿美元，与去年同期基本持平，交付房屋数量下降3%，但平均售价上涨2% [29] - 第一季度整体房屋交付平均售价约49.5万美元，同比增长2% [31] - 第一季度房屋建筑营业收入1.565亿美元，去年同期为1.696亿美元，本季度包括530万美元的弃置费用，去年同期为20万美元 [32] - 第一季度房屋建筑营业利润率降至11.4%，去年同期为12.2%，不包括库存相关费用的营业利润率为11.7%，同比下降50个基点 [33] - 第一季度住房毛利率为21.5%，去年同期为22.4%，不包括库存相关费用，毛利率下降60个基点至21.8% [34] - 第一季度销售、一般和行政费用率为10.1%，较去年同期改善10个基点 [35] - 第一季度所得税费用3670万美元，有效税率约23%，去年同期约25% [35] - 第一季度净收入1.255亿美元，即每股摊薄收益1.45美元，去年同期为1.343亿美元，即每股摊薄收益1.47美元，过去两年的股票回购使第一季度每股收益增加约0.15美元或10% [35] - 第一季度平均社区数量为251个，较2022年同期增长18%，本季度末社区数量为256个，同比增长23% [36] - 第一季度土地收购和开发总支出下降48%至3.67亿美元，其中土地收购仅占5000万美元，同比下降86% [36] - 季度末总流动性约12.4亿美元，包括9.83亿美元以上的无担保循环信贷额度和2600万美元现金 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度净订单2142份，同比下降49%，预计降幅在50% - 60%之间 [10] - 第一季度总取消订单量环比有所缓和，随着积压订单的交付，取消率预计将进一步下降 [12] - 第一季度约37%的交付来自库存销售，季度末约有640套已完工但未售出的房屋，预计大部分将在第二季度销售和交付 [15] - 第一季度每套交付房屋产生近5.2万美元的地块溢价和工作室收入，与2022年季度平均水平一致，约占住房收入的11% [15] - 第一季度新开工1500套房屋，季度末约有7400套房屋在建，其中77%已售出 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2月二手房销售出现13个月来的首次环比增长，二手房库存水平为2.6个月的供应量，新房库存仍然有限 [10] - 第一季度后半段需求显著改善，1月和2月净订单环比均有增长 [10] - 第一季度毛订单3357份，同比下降29%，1月订单较12月增长64%，2月较1月增长58% [11] - 2月每个社区的毛吸纳率达到每月6.6份订单，高于该月的长期平均水平，本季度每个社区的月平均毛订单为4.5份 [12] - 2023年第二季度前两周半，净订单较去年同期强劲时期下降24% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造模式，为买家提供多种选择，同时在每个社区提供快速交付的房屋 [14] - 继续平衡开工与销售，根据市场情况调整价格和提供优惠措施 [11][17] - 致力于降低直接成本，通过分析数据在新开工项目上实现成本节约 [21] - 提供较小的户型，简化和优化设计，以提供更经济实惠的产品 [22] - 对土地投资保持保守和选择性，等待市场稳定和价格明确 [24] - 继续进行股票回购，以提升股东价值 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场长期前景乐观，千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利，同时库存水平较低 [9] - 近期订单趋势令人鼓舞，但利率和经济不确定性对短期需求构成较大风险 [13] - 有信心应对市场条件，预计全年收入约55亿美元，毛利率约21% [27] 其他重要信息 - 第一季度约80%的贷款由公司的抵押贷款合资企业KBHS Home Loans提供资金，客户信用状况良好 [23] - 公司在夏洛特和博伊西实现了首次交付，预计这两个市场将促进公司业务增长 [8][9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 按订单建造的利润率比库存销售高多少，历史情况如何，以及在指导中是如何假设的 - 按订单建造的利润率通常比库存销售高2 - 3个百分点，具体取决于城市和社区情况 [44] - 历史上，公司目标是开工房屋中80%已售出，20%未售出，但在建设周期中实际比例约为70 - 30%，本季度交付的库存房屋比例有所上升，但仍与历史水平相差不大 [43] - 全年的销售组合和利润率情况已包含在公司的指导中 [45] 问题2: 为什么下半年的交房指导看起来比较保守 - 公司仍存在较长的建造时间，第三季度的强劲销售和开工将更多地在2024年初带来收益 [49] - 公司正在保护积压订单，取消率预计将逐渐恢复到历史水平，目前的指导是合理的，若当前市场条件持续，将为2024年打下良好基础 [49] 问题3: 是什么让公司有信心认为下半年利润率相对平稳 - 公司可以根据积压订单预测利润率，积压订单将在未来三个季度交付，公司对其中的定价和成本有较好的把握 [52] - 净订单平均售价存在一定噪音，包括社区组合、计划差异以及积压订单调整等因素 [52] - 市场存在一定的定价压力，但部分成本节约将在明年初体现，公司对未来几个月的利润率有较好的预期 [53] 问题4: 区域银行危机对公司业务有何影响 - 目前尚未听到收紧贷款标准的消息，买家也未表示银行危机影响其购房信心 [55] - 若区域银行压力增大，可能会影响当地经济，但目前大银行仍正常开展业务，甚至有助于降低抵押贷款利率，对消费者有利 [55] 问题5: 公司最关注哪些指标来判断银行危机对业务的影响 - 消费者最关注的是抵押贷款利率，目前利率有所缓和 [58] - 到目前为止，贷款标准没有变化，春季销售情况良好，希望市场继续保持稳定 [58] 问题6: 公司对第二季度订单达到4 - 5份/社区的信心来自哪里 - 2月公司每个社区的订单达到4.5份，3月继续保持类似水平 [60][61] - 销售团队对市场情况有信心，除非出现意外情况，否则预计将继续保持当前的销售趋势 [62] 问题7: 交付房屋平均售价展望为48 - 49万美元，高于当前积压订单的平均售价，原因是什么 - 公司不同地区的平均售价差异较大，交付房屋的平均售价会受到地区组合的影响 [65] - 公司会按社区和部门安排交付计划，指导中的平均售价与积压订单的差异并不显著，积压订单可能未完全包含潜在收入 [66] 问题8: 公司对下半年直接成本（如木材）的预测，以及平均售价如何影响毛利率 - 大部分成本已经确定，全年大部分开工房屋将在本月底前开工，成本变动不大 [68] - 木材价格的变动对第四季度影响较小，对明年第一季度影响较大 [68] - 快速交付房屋的定价和成本与积压订单情况相似，公司对全年毛利率有较好的可见性 [69] 问题9: 土地市场情况如何，公司何时会重新参与土地市场 - 土地价格较为坚挺，土地所有者等待市场明朗后再做决策，公司尚未看到土地价格大幅下降 [73] - 公司拥有足够的土地储备至2024 - 2025年，目前不急于进行大规模土地投资，但鼓励团队寻找土地并进行前期工作，待时机合适再做决策 [74] 问题10: 公司使用抵押贷款利率买断的频率、买断后的利率以及成本情况如何 - 公司使用抵押贷款计划，包括锁定长期或短期贷款以及买断利率，但随着市场改善，使用频率逐渐降低 [76] - 典型的买断利率为5 - 7%或8%，随着利率下降，成本也在降低 [77] 问题11: 下半年激励措施的展望，以及如何实现毛利率的平稳 - 激励措施的假设已包含在成本中，公司在预测中考虑了一定的保守因素，有足够的缓冲来应对交付需求 [81] - 房屋开工后成本基本确定，目前大部分买家已锁定抵押贷款利率，公司对下半年的交付和毛利率有较高的信心 [82] - 去年以来部分成本下降，相关房屋将在今年第二、三、四季度交付，成本节约将逐渐体现 [83] 问题12: 随着建设时间正常化，公司能从营运资金中释放多少现金，以及时间安排 - 公司认为有数百亿美元的现金释放机会，但具体时间取决于供应链状况和能否实现目标建造时间 [88] 问题13: 开发较小阶段对成本结构和2024年利润率有何影响 - 影响较小，部分成本可以通过减少设备搬运等方式抵消，开发分包商也愿意配合公司进行小阶段开发 [90] 问题14: 第一季度毛利率超预期的驱动因素是什么，以及第二季度毛利率预期的驱动因素 - 第一季度毛利率超预期的原因包括运营杠杆保持稳定、激励措施需求低于预期、混合因素以及投机房屋交付情况好于预期 [93][94] - 第二季度毛利率预计在20 - 21%，主要受当前定价环境和成本背景的影响 [92] 问题15: 从季节性角度看，公司的订单节奏是否会回归正常 - 公司预计订单节奏将逐渐回归正常，第三季度通常较第二季度下降约10%，第四季度下降5 - 10%，全年平均每个社区订单在4 - 5份 [96] 问题16: 消费者偏好是否发生变化 - 目前尚未观察到消费者偏好的明显变化，买家仍倾向于在距离雇主30 - 45分钟车程的地方购房，并将部分卧室改造成家庭办公室 [99] 问题17: 公司在取消订单时如何处理客户定金 - 平均而言，公司系统中约2%的定金在客户取消订单且贷款已批准的情况下会被保留 [101] 问题18: 中部和佛罗里达（东南部）市场订单尚未完全恢复的原因，以及未来预期 - 中部地区部分社区因积压订单较高，前期未进行价格调整，目前销售速度正在加快 [104] - 东南部地区在季度末的毛销售表现良好，随着积压订单的处理，预计该地区将很快恢复 [104] 问题19: 公司如何处理即将到期的3.5亿美元债务 - 公司去年已对该债务进行再融资，下一次债务到期是2026年的定期贷款，目前没有近期债务到期 [106]

公司房屋销售策略 - 公司通过市场研究确定有潜力支持每年交付至少800套房屋的大都市地区，重点关注符合投资回报标准的土地[8] - 公司提供多样化的房屋选择，价格一般适合当地收入中位数范围内的家庭，通过“按订单建造”方式，客户可以选择地块位置、楼层平面、外观和结构选项[9] - 公司通过维持大量已售房屋的积压订单，建立了一个有纪律且可扩展的运营平台，帮助维持预售房屋的生产[9] - 公司在特定市场情况下可能暂时偏离原则，如在COVID-19疫情和供应链问题影响下，加快满足客户交付期望和产生收入[10] - 公司致力于提高资产效率，通过调整各社区的房屋销售速度和售价，控制直接建设成本，增加库存周转率等方式来改善盈利能力[10] 公司客户关系和营销 - 公司通过调查和数据分析了解客户的产品设计和位置偏好，以开发和完善产品，以及土地收购目标[12] - 公司提供广泛的选择，让购房者根据自己的生活方式和优先事项定制新房，帮助满足购房者的预算[12] - 公司与购房者建立紧密关系，努力提供个性化的购房体验，帮助购房者实现他们生活中的重要里程碑[13] - 公司通过数字营销和数据分析来推广房屋，针对不断增长的千禧一代和Z一代购房者，加大数字营销的力度[21] 公司土地管理和发展计划 - 公司计划在未来四到六年内拥有或控制足够的土地，以满足预测的生产目标[22] - 公司的社区开发流程通常包括四个阶段：土地收购、将土地开发成社区的完成地块（如有必要）、房屋建设和交付给购房者的完成房屋[22] - 公司持有或控制的土地数量在2022年第四季度有所减少，总土地数量为68,795，较2021年有所下降[23] 公司员工关怀和社会责任 - 公司在2022年提供了超过34000门课程培训，平均每名员工完成约14门课程[31] - 公司致力于提供安全的工作环境和支持员工的整体健康[32] - 公司与Sackcloth & Ashes合作，为每购买一床被子作为新房主的暖房礼物，该组织就向当地无家可归者收容所捐赠一床被子[37] - 公司与Jared Allen's Home for Wounded Warriors合作，为受伤退伍军人建造具有满足其当前和未来需求的无障碍功能的住宅[37] - 公司是Building Talent Foundation的创始合作伙伴之一，旨在推动年轻人和少数群体成为住宅建筑领域的技术工人和企业主的教育、培训和职业发展[37] 公司可持续发展和环保措施 - 公司在可持续性方面取得了行业领先地位，致力于减少房屋使用过程中的温室气体排放[33] - 公司建造的每个ENERGY STAR认证新房屋每年可减少约3287磅（1.5公吨）的温室气体排放[34] - 公司设定了2025年将每个建造的平均房屋的温室气体排放减少0.5公吨的目标[35] - 公司已经建造了超过17500套配备太阳能电力系统的房屋[35] - 公司连续12年获得ENERGY STAR合作伙伴奖，展示了在节能建设方面的领导力[36]

财务数据和关键指标变化 - 2022年公司营收69亿美元同比增长21%净收入8.17亿美元增长45%稀释后每股收益9.09美元增长51% [6] - 2022年第四季度住房营收19.3亿美元同比增长16% [36] - 2022年第四季度住房毛利润率为22.4%较上年同期提高10个基点 [39] - 2022年第四季度销售、一般和管理费用比率为8.0%较上年同期提高180个基点 [41] - 2022年第四季度有效税率约为24% [42] - 2022年第四季度净收入2.164亿美元或稀释后每股2.47美元较上年同期分别增长24%和29% [42] - 2022年公司债务与资本比率为33.4%较上一年的35.8%有所改善 [45] - 2023年第一季度预计住房营收在12.5亿美元至14亿美元之间2023年全年预计住房营收在50亿美元至60亿美元之间 [36] - 2023年第一季度预计住房毛利润率在20% - 21%之间 [40] - 2023年第一季度预计销售、一般和管理费用比率约为10.3% - 10.8% [42] - 2023年第一季度预计有效税率约为23% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务方面2022年第四季度住房营收在四个区域均有增长幅度从西南地区的5%到东南地区的51%不等 [36] - 2022年第四季度公司平均每个社区数量为237个较2021年同期增长11%全年结束时有246个活跃社区较上年增长13%预计2023年第一季度平均社区数量同比增长15% - 20% [43] - 在土地业务方面2022年第四季度土地购置和开发支出为4.43亿美元较上年同期下降29%其中土地购置仅占6800万美元较上年同期下降74% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度公司整体平均销售价格约为51万美元2023年第一季度预计平均销售价格约为49万 - 50万美元 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括保护积压订单根据不同社区积压订单情况采用不同销售策略如在积压订单多的社区注重临时利率下调和锁定计划在积压少的社区通过降价等方式促进销售同时注重成本控制和缩短建造周期 [18][22] - 公司将继续平衡土地开发与启动空间以限制成品地块的大量库存并寻求开发成本的节约 [31] - 行业竞争方面公司认识到价格是产生新订单最有效的销售杠杆但在高积压社区降低基础价格可能对转售房屋价格产生重大影响所以要谨慎对待 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临挑战但公司对住房市场的长期前景仍持乐观态度因为千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利且新房供应仍然不足 [11] - 目前住房市场仍然疲软受到高抵押贷款利率、持续的通胀压力和不确定的经济前景影响自去年年中以来买家更加谨慎 [11] - 公司认为2023年春季销售季情况存在不确定性这将影响全年的业绩表现 [50] 其他重要信息 - 公司在2022年减少了土地购置支出并重新谈判土地合同以降低购买价格和延长交割时间在某些情况下终止了合同 [29] - 公司2022年产生了1.83亿美元的运营现金并完成了多项改善资产负债表和流动性的举措包括扩大循环信贷额度、再融资等 [45] - 公司2022年向股东返还了超过2亿美元现金包括支付股息和回购股票 [46] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于利润率前景在第四季度毛利润率下降且预计第一季度进一步下降是否在更激进的价格调整后会有另一次毛利润率的重置 - 目前存在大量不确定性所以未对第一季度之后进行指导公司正在寻求多种方式来抵消市场价格的进一步下降包括降低建筑成本、减少利率下调影响、降低规格水平等 [50][51] 问题: 关于2023年资本部署方面在减少土地支出和建造时间的情况下是否会有更多现金产生以及股票回购情况 - 公司将继续采取平衡的方法预计2023年有强劲的现金产生股票回购策略对公司有利但仍会保持平衡并谨慎对待资本部署 [53][54] 问题: 关于建筑成本方面是否有实际的成本降低以及能否量化在成本降低方面的成功是仅在劳动力方面还是产品方面也有体现以及对木材价格下降的预期 - 从8月到11月每栋房屋成本下降了1万美元目前处于成本降低工作的早期阶段在前端贸易方面取得了更多进展不仅仅是重新谈判还通过价值工程等多种举措降低成本 [57][58] 问题: 关于土地库存方面是否会在第一季度看到自有地块数量再次减少以及到年底总库存金额是否会下降约5亿美元 - 预计第一季度自有地块数量会下降公司目前对土地支出较为谨慎但拥有支持2023 - 2025年增长的地块关于总库存金额公司一般不会进行这样的预测但预计年底库存投资会降低并产生运营现金流 [60][61] 问题: 关于毛利润率和第一季度指导在保护积压订单的情况下如何与第一季度20% - 21%的毛利润率指导相协调以及目前积压订单中的增量激励与六个月前相比是多少还有内陆帝国的利润率情况对公司整体利润率的启示 - 公司对即将交付房屋的利润率进行了展望为了促使买家交房提供了一些优惠更高的建筑成本影响了第一季度利润率木材价格下降的影响会在第二季度体现目前存在很多不确定性公司正在采取多种举措来抵消市场负面影响 [64][66] 问题: 关于利率下降后订单、取消订单的速度以及客流量的质量是否有改善 - 客流量在年初有所回升取消订单情况有所缓和利率下降对消费者是积极因素但春季销售季的情况仍不确定 [69] 问题: 关于春季销售季的销售策略在高积压社区不降价以免积压订单期望优惠如果不达到市场价格如何防止积压订单流向竞争对手 - 房子不是商品公司的买家对房屋有个性化需求并且公司有多种优势如高客户满意度、节能、智能家居技术等目前公司为了保持积压订单提供了融资优惠等措施当积压订单周转后会重新评估价格 [71][72][73] 问题: 关于目前活跃社区中积压订单大的社区和积压订单小的社区的比例与三个月前相比有何变化 - 以平均计算公司每个社区的积压订单仍超过30个开始第四季度时约70%的社区不符合降价标准现在这一比例已降至中高30%范围 [76][77] 问题: 关于设计中心人们在选择家居配置时是否有变化以达到可负担性 - 设计中心的工作室收入在第四季度达到多年来最高消费者主要选择价值型项目 [80][81] 问题: 关于融资方面是否人们更倾向于现金支付或更高的首付而不是使用浮动利率或其他选择 - 随着2022年的发展定价和首付比例都有所上升人们可能为了避免抵押保险而增加首付同时虽然可调利率有所上升但绝大多数买家仍选择固定利率 [83] 问题: 关于季度末的库存数量以及第一季度的目标 - 目前在制品约8800个其中80%已售出约1700个库存这与历史水平相近公司将根据销售情况调整目标 [86] 问题: 关于2023年季度交房的节奏由于本季度订单大幅下降是否会在第二或第三季度出现缺口还是积压订单足以弥补 - 公司正在回归更正常的季节性周期年初的积压订单为上半年做好了准备春季销售季将在第三季度后期和第四季度交付 [88]

整体财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度和第三季度多数关键财务指标同比改善，第三季度总营收18.45亿美元，同比增长26%；前三季度总营收49.64亿美元，同比增长23%[128] - 截至2022年8月31日，期末积压订单价值增长9%至约52.6亿美元[122] - 2022年第三季度运营收入同比增长91%，占收入的百分比提高610个基点至17.7%；前九个月运营收入同比增长70%，占收入的百分比提高420个基点至15.3%[137][138] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司住房毛利润为12.4亿美元，较去年同期的8.584亿美元增长44%，住房毛利率提高370个基点至25.0%[140] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司调整后的住房毛利率为25.1%，同比提高350个基点，住房业务相关的资本化利息摊销占住房收入的比例为2.0%，低于2021年同期的2.7%[140] - 2022年第三季度（截至8月31日），公司销售、一般和行政费用为1.63238亿美元，较去年同期增长13%，占住房收入的比例为8.9%，同比改善100个基点[143][144] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司销售、一般和行政费用为4.74332亿美元，同比增长15%，占住房收入的比例为9.6%，同比改善60个基点[143][145] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司利息收入微不足道，而2021年同期为100万美元，2022年和2021年第三季度及前9个月均无利息支出[146][147] - 2022年第三季度及前9个月（截至8月31日），公司未合并合资企业的权益损失微不足道，提前偿债损失分别为360万美元和510万美元[148][149] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司营收分别为829405美元和2249496美元，同比增长25%；运营收入分别为171096美元和418764美元，同比增长83%[167] - 2022年和2021年各季度末，公司非运营部门Corporate and other运营亏损分别为4290万美元；2022年前9个月亏损1.209亿美元，2021年同期为1.112亿美元[165] - 2022年3个月和9个月住房业务收入分别为2.44094亿美元和6.43924亿美元，同比增长36%和38%[172] - 2022年3个月和9个月运营收入分别为4020.2万美元和9953.1万美元，同比增长101%和95%[172] - 2022年3个月和9个月金融服务收入分别为600.7万美元和1587.8万美元，高于2021年同期[175] - 2022年第三季度金融服务税前收入同比下降51%，前9个月同比增加11%[177][178] - 2022年3个月和9个月所得税费用分别为7090万美元和1.869亿美元，有效税率分别为21.7%和23.7%[179] - 2022年3个月和9个月联邦税收抵免分别减少620万美元和2290万美元[179][180] - 2022年住房收入为18.39亿美元，2021年为14.62亿美元；2022年住房毛利润为4908.89万美元，2021年为3142万美元；2022年住房毛利率为26.7%，2021年为21.5%[185] - 2022年第三季度末公司总流动性为9.29亿美元，包括现金及现金等价物和信贷安排下7.33亿美元的可用额度[189] - 截至2022年8月31日，公司总资产为6468729千美元，较2021年11月30日的5581883千美元有所增长[219] - 2022年前九个月，公司实现收入4680364千美元，税前收入为741945千美元，净利润为565545千美元[221] - 2022年第四季度，公司预计住房收入在19.5亿至20.5亿美元之间，较2021年同期的16.6亿美元有所增加[225] - 2022年第四季度，公司预计平均售价约为50.3万美元，较2021年同期的45.11万美元增长12%[225] - 2022年第四季度，公司预计房屋建筑营业利润率约为16.7%，高于2021年同期的12.9%[225] - 2022年全年，公司预计住房收入在69亿至70亿美元之间，中点较2021年的56.9亿美元增长22%[227] - 2022年全年，公司预计平均售价约为50万美元，较2021年增长18%[227] - 2022年全年，公司预计房屋建筑营业利润率在15.7%至16.0%之间，高于2021年的11.8%[227] - 2022年全年，公司预计有效税率约为24%，高于2021年的19%[228] - 2022年全年，公司预计净资产收益率约为26%，较2021年的19.9%提高超过600个基点[228] 净订单及相关指标变化 - 2022年第三季度净订单和净订单价值同比分别下降50%和51%，每月每个社区净订单从6.6降至3.1，社区平均数量因新社区开业和售罄社区减少增加8%[128] - 2022年第三季度（截至8月31日），公司净订单为2040份，较去年同期下降50%，净订单价值为9.78969亿美元，下降51%，取消率从去年同期的9%升至35%[150][151] - 2022年公司房屋交付总数为9952套，2021年为9793套；净订单2022年为10164套，2021年为12677套；取消率2022年为19%，2021年为10%[160] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度房屋建筑收入同比增长26%，交付房屋数量增加6%至3615套，整体平均售价上涨19%至50.87万美元[129] - 2022年第三季度房屋建筑运营收入同比增长91%至3.251亿美元，占收入的百分比提高610个基点至17.7%[129] - 2022年第三季度建筑周期时间在二季度略有改善后又延长11天，但交付房屋数量仍多于上年同期[131] - 2022年前九个月房屋建筑收入同比增长23%至49.5亿美元，交付房屋数量略有增加，整体平均售价上涨21%[136] - 2022年第三季度住房毛利润4.909亿美元，同比增长56%，住房毛利率同比提高520个基点至26.7%[139] - 2022年第三季度交付房屋数量占期初积压订单的比例为29%，上年同期为34%，2022年第一和二季度分别为27%和29%[135] - 截至2022年8月31日，公司积压房屋数量为10756套，较去年同期略有增加，积压房屋潜在未来住房收入为52.61314亿美元，增长9%[150][153] - 2022年第三季度，公司期末和平均社区数量分别为227个和221个，较去年同期均增长8%[150][154] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司房屋交付数量分别为1156套和3099套，同比增长12%和6%；平均售价分别为717500美元和725900美元，同比增长12%和18%[167] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司西南地区房屋交付数量分别为737套和1938套，同比增长18%和3%；平均售价分别为436600美元和424400美元，同比增长16%和17%[169] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司某地区房屋交付数量分别为1072套和3142套，同比下降9%和8%；平均售价分别为413800美元和392100美元，同比增长26%和23%[170] - 2022年3个月和9个月交付房屋数量分别为650套和1773套，同比增长10%和13%[172] - 2022年3个月和9个月房屋平均售价分别为37.55万美元和36.32万美元，同比增长24%和23%[172] - 2022年公司房屋积压总数为10756套，2021年为10694套，价值2022年为5261314美元，2021年为4842467美元，分别同比增长1%和9%[161] 各业务板块净订单价值变化 - 分业务板块来看，2022年第三季度，公司西海岸、西南、中部和东南部业务板块净订单价值分别为20.07677亿美元、8.60677亿美元、14.72381亿美元和9.16722亿美元，与去年同期相比，变动幅度分别为-20%、-19%、-8%和20%[158] 各地区营收及运营收入变化 - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司西南地区营收分别为321808美元和822499美元，同比增长37%和21%；运营收入分别为77410美元和178116美元，同比增长68%和39%[169] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司某地区营收分别为443581美元和1231949美元，同比增长15%和14%；运营收入分别为79256美元和183572美元，同比增长48%和22%[170] 税收抵免相关情况 - IRA法案将联邦节能住宅税收抵免延长至2032年，并从2023年起修改和增加该抵免[181] 土地投资相关指标变化 - 截至2022年8月31日的三个月，公司土地和土地开发投资降至5.56亿美元，同比减少29%；土地收购降至1.353亿美元，同比减少71%[191] - 截至2022年8月31日的九个月，公司土地和土地开发投资增至19.6亿美元，同比增加3%；约39%的投资与土地收购有关，上一年度为52%[191] - 2022年8月31日，公司拥有或控制地块的账面价值较2021年11月30日增加，地块数量减少；地块占比从44%降至35%[192] - 若收购2022年8月31日土地期权合同下的所有土地，估计剩余购买价格为：2022年3.022亿美元、2023年7.205亿美元、2024年3.003亿美元、2025年6690万美元、2026年8450万美元[193] 资金流动性及债务相关情况 - 2022年6月22日，公司完成3.5亿美元7.25%优先票据的承销公开发行，7月7日，用所得款项及手头现金赎回3.5亿美元7.5%优先票据[189] - 2022年8月31日，公司现金及现金等价物为1.954亿美元，总流动性为9.29亿美元；2021年11月30日分别为2.908亿美元和10.82亿美元[194] - 2022年8月31日，公司应付票据总额为20.31亿美元，2021年11月30日为16.85亿美元；财务杠杆率从35.8%升至36.8%[196] - 2022年2月18日，公司修订信贷安排，将借款能力从8亿美元增至10.9亿美元，到期日延长至2027年2月18日[198] - 公司需维持季度末综合有形净资产大于等于20.9亿美元加上特定条件下的额外金额[200] - 截至2022年8月31日，综合有形净资产要求为大于等于23.9亿美元，实际为34.5亿美元[203] - 截至2022年8月31日，杠杆比率要求小于0.600，实际为0.372；利息覆盖率要求大于1.500，实际为10.126；最低流动性要求大于1.175亿美元，实际为 - 1.546亿美元[203] - 截至2022年8月31日，合资企业和非担保子公司投资要求小于7.952亿美元，实际为2.829亿美元；借款基数超出借款基数债务为24.4亿美元[203] - 2022年8月25日，公司签订最高3.1亿美元定期贷款协议，特定情况下可增至4亿美元，截至8月31日未提款[207] - 公司计划用定期贷款赎回2023年5月15日到期的3.5亿美元、利率7.625%的高级票据[208] - 2022年前九个月，经营活动净现金使用2.23999亿美元，投资活动净现金使用5412万美元，融资活动净现金提供1.8324亿美元[209] - 2022年前九个月，经营活动净现金使用主要因存货增加9.542亿美元和应收账款增加4050万美元[209] - 2022年前九个月，融资活动现金主要来自发行3.5亿美元高级票据和信贷安排净借款3.5亿美元[211] - 截至2022年8月31日，公司有16.9亿美元高级票据和3.5亿美元信贷安排借款未偿还，由担保子公司联合及个别担保[215] - 截至2022年8月31日，固定利率长期债务2023年到期金额为350000千美元，之后到期金额为1340000千美元，总计1690000千美元，加权平均有效利率为6.2%[237] - 截至2022年8月31日，固定利率长期债务的公允价值为1547375千美元[237] - 截至2022年8月31日，可变利率长期债务金额为350000千美元，加权平均有效利率为3.8%[237] - 截至2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收18.4亿美元，同比增长26%；摊薄后每股收益2.86美元，同比增长近80% [9] - 毛利润率27%，销售、一般和行政费用率同比下降100个基点至8.9% [10] - 房屋建筑营业收入从去年同期的1.699亿美元提升至3.251亿美元，营业利润率提高610个基点至17.7% [32] - 有效税率约22%，净收入2.553亿美元，摊薄后每股收益2.86美元，去年同期分别为1.501亿美元和1.60美元 [36] - 第三季度末账面价值每股40.79美元，同比增长26% [40] - 预计全年营收约70亿美元，同比增长超20%，毛利润率25%，净资产收益率约26% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度净订单2040份，去年同期为4085份；取消率为9%，按初始积压订单计算，虽环比上升但仍低于历史水平 [14][16] - 交付房屋数量同比增加6%，平均售价同比上涨19%至50.9万美元 [30] - 第四季度房屋营收预计在19.5 - 20.5亿美元，平均售价预计约50.3万美元，同比增长12% [31] 社区业务 - 第三季度平均社区数量221个，同比增加8%；期末开放销售社区227个，去年同期为210个 [37] - 预计第四季度社区数量继续环比增加，2022年末社区数量在235 - 250个 [37] 土地业务 - 第三季度土地、土地开发和费用投资5.56亿美元，其中新土地收购仅1.35亿美元，去年同期为4.67亿美元 [38] - 取消约8800块地块的购买合同，地块持有量近80000块，其中自有51000块，成品地块约18300块 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 四个地区房屋平均售价均同比上涨，涨幅从西海岸地区的12%到中部地区的26%不等 [31] - 购房者使用公司抵押贷款合资企业KBHS Home Loans的信贷状况良好，第三季度贷款客户中67%符合传统抵押贷款条件，几乎都使用固定利率产品 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造的方式，为客户提供个性化房屋，注重提供最佳价值而非依赖激励措施 [12][45] - 鉴于当前市场状况，减少土地投资，重新谈判土地合同以降低价格和延长结算时间，必要时终止合同 [24] - 持续监控市场动态和社区表现，必要时调整定价以平衡积压订单和实现最低吸收速率 [15] - 优化建设周期，应对供应链问题和劳动力短缺，降低建造成本 [23] - 计划在第四季度完成对2023年5月到期高级票据的再融资，并继续进行适度的普通股回购 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 支持购房需求的因素依然强劲，但由于高抵押贷款利率、通货膨胀以及宏观经济和地缘政治担忧，许多潜在买家暂停购房 [11] - 公司有信心在当前市场条件下实现稳定回报并推动账面价值增长，预计第四季度和2023年社区数量将增加，这将有助于未来净订单增长 [18][41] 其他重要信息 - 第三季度建造时间从框架阶段到完工延长了11天，影响了交付并降低了第四季度交付预期 [20] - 建筑材料短缺、贸易劳动力挑战、电力基础设施问题和城市检查延迟是导致建造时间延长的主要因素 [20][21] - 公司第三季度发行3.5亿美元7.25%的八年期高级票据，赎回3.5亿美元7.5%的高级票据，确认360万美元的提前赎回债务损失 [39] - 8月签订3.1亿美元的高级无担保定期贷款协议，计划用其赎回2023年5月到期的7.625%高级票据 [40] - 第三季度回购约160万股普通股，花费5000万美元，年初至今已花费1亿美元回购约310万股，董事会授权下还有2亿美元可用于回购 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化激励活动的情况，以及第四季度毛利率环比下降是否意味着积压订单中也使用了激励措施 - 公司不依赖激励措施，更注重为买家提供最佳价值，第三季度激励措施占比不到1%，第四季度交付也将如此 [45][46] - 第四季度毛利率环比下降的原因包括对快速入住房屋定价更谨慎、考虑积压订单潜在价格调整、较低收入预期导致杠杆损失以及销售组合影响 [48][49] 问题2: 订单节奏是指毛订单还是净订单，买家是否在适应高利率环境 - 提到的订单节奏是毛订单，8月利率略有下降时买家似乎消化了高利率并积极购房，但9月市场再次疲软，买家只是暂停购房，并未消失 [50][51][53] 问题3: 快速入住房屋的毛利率是否低于按订单建造房屋，是否会向投资者买家出售更多快速入住房屋 - 快速入住房屋毛利率的评论是相对于上一季度预期，并非意味着需要大幅折扣，目前快速入住房屋不是问题 [57][58] - 公司尽量避免向投资者买家大规模销售，可能会在有较大土地持有且能区分租赁地块时考虑，且批量买家可能期望折扣 [60][61] 问题4: 价格调整是否重振销售节奏，土地减值是否会更现实 - 订单平均售价下降约2/3是由于加州产品组合转变，并非纯粹价格削减 [64] - 目前土地减值不是主要担忧，公司对库存和地块位置有信心，当前毛利率水平提供了一定安全边际 [65] 问题5: 能否扩展关于通过减少房屋开工来重新谈判建筑材料成本的机会 - 随着开工放缓，前端建筑周期的贸易和供应商竞争加剧，公司正在努力降低成本，但后端仍面临挑战，预计今年之后会有所改善 [67] 问题6: 放弃约9000块地块的原因，以及这些地块对社区数量增长的影响 - 放弃地块的原因包括土地卖家不愿降价或延长时间，以及公司认为无法实现预期回报 [71] - 大部分地块是2024年及以后的社区增长项目，公司目前不急于锁定更多地块 [73] 问题7: 目前销售节奏的预期范围，以及是否会更多地使用价格杠杆 - 目前销售节奏预期范围为每月3 - 5套，在此范围内公司仍可实现良好利润和回报 [75] 问题8: 快速入住房屋的毛利率是否低于积压订单房屋，以及第四季度毛利率降低各驱动因素的影响程度 - 快速入住房屋对第四季度毛利率影响较小，主要影响因素是为积压订单潜在价格调整预留的准备金，其次是销售组合和杠杆因素 [78][79] 问题9: 工作室销售情况，以及买家对房屋选项和特征的看法是否有变化 - 第三季度工作室消费同比增加，可能是由于工作室定价随成本上升，买家选择的物品类型和花费与往年相似，房屋尺寸也未改变 [86][87] 问题10: 买家的心理状态，以及他们在等待什么来决定购房，如何权衡租房与购房决策 - 买家主要是对经济形势、通货膨胀和利率缺乏信心，单户租赁付款同比上涨12%，购房仍是有吸引力的选择，但买家目前处于观望状态 [89] 问题11: 请说明订单的年度趋势，以及9月销售放缓的同比下降幅度 - 无法提供9月具体同比数据，只知道比8月稍软，8月利率下降和市场反弹可能影响了买家行为 [93][95] 问题12: 销售节奏是否会因季节性因素下降，还是会因价格调整保持稳定 - 正常情况下，销售节奏会呈现季节性变化，第四季度通常低于第三季度和第二季度，公司预计回归更正常的季节性模式 [97] 问题13: 订单平均售价下降中产品组合转变和基础定价的占比，以及第四季度毛利率是否会受益于较低的木材成本 - 订单平均售价下降的2/3是由于加州产品组合转变，基础定价下降约4% [99][101] - 预计第四季度木材成本会下降，市场疲软也有助于从供应商和分包商处获得价格优惠 [100] 问题14: 新社区是否会更多地调整定价，以及消费者对新社区的反应 - 新社区定价可能会微调以确保成功开业，但仍高于承保利润率，新社区通常能带来兴奋和销售 [105][106] 问题15: 积压订单的风险，以及如何确保其弹性 - 公司不断深入审查积压订单，目前交付未受影响，大部分买家仍会在房屋完工时完成交易，但部分买家因市场不确定性而放弃购买 [109][110] 问题16: 如果利率维持在6 - 6.5%，春季销售季是否会恢复正常 - 这取决于经济、就业、利率和通货膨胀等因素，如果消费者适应了当前利率并仍符合购房条件，可能会出现更正常的春季销售季 [112]