文章核心观点 - 公司基本面未变但估值变化，此前因依赖纸质存储被低估，后因数据中心业务被高估，当前股价过高，存在估值回归可能 [1][5][35] 叙事转变 - 3 - 7年前，公司因依赖纸质存储被认为有风险，交易倍数低，尽管每股AFFO增长仍被视为衰退资产 [2] - 约三年前，公司数据中心业务崛起，推动增长，市场开始以数据中心倍数定价，人工智能概念兴起加速股价上涨 [3] - 过去三年，公众对公司的看法从过时的纸质公司转变为前沿的人工智能公司，AFFO倍数从约10倍升至17倍，修正后实际为24倍 [4][5] 实际业务情况 - 公司一直是信息管理公司，主要专长是组织和安全，与全球大公司合作，为客户保护和检索数据，无论数据存储形式如何，服务对客户都有价值 [6][7][8] - 公司数据中心业务虽快速增长，但按EBITDA计算近90%仍来自物理存储，纸质及其他物理存储业务EBITDA为15亿美元，数据中心EBITDA为1.58亿美元，难以将其作为数据中心或人工智能公司定价 [9][10] - 数据中心和传统业务利润率相近，均在40%的中低区间，且都有良好的有机增长 [11] 运营与增长情况 - 过去七年公司运营卓越，现有业务续约率高，客户满意度高且部分成为数据中心客户 [12] - 数据中心空间租赁情况优于纯数据中心公司，2023年第三季度新增租赁65,355千瓦，续租流失率低至1%，续租现金按市值调整为7.9% [13][14] - 公司正快速扩大数据中心规模，在建259.9兆瓦，另有375.7兆瓦待开发，比一年前增加近200兆瓦 [14][15] AFFO调整为真实盈利 - 2023年第三季度AFFO为每股0.99美元，需对其进行调整以得到更真实的盈利数字 [17] - 调整项包括减去4950万美元非房地产折旧、1830万美元股份补偿和2000万美元重组费用，调整后季度AFFO从2.9亿美元降至2.02亿美元，真实AFFO运行率约为报告值的70%，倍数为24倍 [20][21][25] 公司会计情况 - 公司报告AFFO虽不能代表真实盈利，但报告方式符合标准，公司完全披露所有项目并明确说明与GAAP数字的调整方式，会计干净 [26][27] 公司估值情况 - 当前平均REIT按2024年AFFO的15.9倍交易，公司真实盈利倍数为24倍，需有卓越增长或降低风险等特征才能支撑该倍数 [28][29] - 公司增长速度在基本情况下高于平均水平，但风险也高于平均，包括数据中心可能供应过剩、纸质业务可能衰退和高杠杆等问题 [30][31] - 综合考虑增长和风险，公司应与REIT平均倍数大致一致，当前24倍AFFO倍数溢价过高，从NAV角度看也被高估，多数REIT按净资产价值大幅折价交易，公司为净资产价值的130% [33][34]

公司信息 - Iron Mountain Incorporated (NYSE: IRM)将于2024年2月22日发布2023年第四季度和全年财务业绩[1] - Iron Mountain Incorporated成立于1951年，是一家全球信息管理、创新存储、数据中心基础设施和资产生命周期管理的领导者[6] 投资者信息 - 投资者可以在http://investors.ironmountain.com获取收益新闻稿、电话会议幻灯片和补充财务信息[2] - 投资者可以通过链接预先注册参加电话会议，获取独特的PIN码以立即进入会议[4] - 电话会议将于2024年2月22日上午8:30（东部时间）举行，国内拨打电话号码为1-844-890-1796，国际拨打电话号码为1-412-717-9590[5] 公司服务 - Iron Mountain通过数字转型、数据中心、安全记录存储、信息管理、资产生命周期管理、安全销毁以及艺术品存储和物流等多种服务帮助企业从存储的数字和实体资产中解锁价值和智慧[6] 公司官网 - 想了解更多关于Iron Mountain的信息，请访问www.IronMountain.com并关注@IronMountain[7]

文章核心观点 - 铁山公司收购摄政科技公司，增强其IT资产生命周期管理业务，虽面临行业问题但有增长潜力，同时推荐了其他REIT板块股票 [1][6][13] 收购情况 - 铁山公司以2亿美元收购摄政科技公司，提升其IT资产生命周期管理业务 [1] - 收购完成时需支付1.25亿美元，其余在2025年支付，收购价EBITDA倍数约7.5倍，交易还有基于业绩的潜在额外付款，若达标2027年支付 [4] 收购意义 - 合并平台增强铁山公司物流网络，使其在IT资产处置客户解决方案领域居领先地位，符合环保可持续发展且能增加IT资产生命周期末期价值回收 [2] - 收购增加铁山公司运营规模，助其利用IT资产处置市场增长机会，提升平台实力 [6] 摄政科技公司情况 - 摄政科技是多家财富500强企业、政府机构等的首选ALM合作伙伴，过去四个季度营收超1亿美元，每年处理超5万公吨材料，在全美八个地点转售超200万件产品，且遵循多项环保协议 [5] 铁山公司其他业务情况 - 铁山公司核心存储和记录管理业务稳定有韧性，近期营收管理和业务量趋势良好 [7] - 公司拓展快速增长业务，尤其是数据中心业务，数据中心业务租赁活动受需求推动增长 [8] 面临问题 - 存储和信息管理服务行业碎片化及服务业务放缓，高利率环境对公司造成困扰 [9] 股价表现 - 铁山公司目前Zacks评级为4（卖出），过去六个月股价上涨13.2%，跑赢行业4.3%的涨幅 [10][11] 推荐股票 - REIT板块中推荐雷克斯福德工业地产、斯塔格工业和公园酒店度假村，公园酒店度假村Zacks评级为1（强力买入），雷克斯福德工业地产和斯塔格工业评级为2（买入） [13] - 雷克斯福德工业地产2023年FFO每股共识预期为2.18美元，同比增长11.2% [14] - 斯塔格工业2023年FFO每股共识预期为2.28美元，同比增长3.2% [15] - 公园酒店度假村2023年FFO每股共识预期为2.03美元，同比增长31.8% [16]

文章核心观点 - 铁山公司完成对摄政科技的收购，结合双方优势成为IT资产处置客户解决方案市场领导者，提升环境可持续性和资产生命周期末期价值回收 [1] 收购情况 - 铁山公司宣布完成对美国领先IT资产处置服务提供商摄政科技的收购 [1] - 收购完成是铁山公司发展的关键时刻，战略举措推动其在资产生命周期管理领域迈向新高度 [1] - 摄政科技首席执行官称收购是公司发展关键一步，双方将结合规模和专业知识为客户提供卓越价值 [1] 交易细节 - 摄政科技过去四个季度收入超1亿美元 [1] - 初始收购价2亿美元，收购完成时支付1.25亿美元，其余2025年支付，约为息税折旧摊销前利润的7.5倍 [1] - 收购包含潜在基于业绩的额外付款，若达标将于2027年支付 [1] 公司介绍 - 铁山公司是信息管理、创新存储、数据中心基础设施和资产生命周期管理全球领导者，1951年成立，服务超22.5万客户，提供多种服务助力企业实现目标 [2] - 摄政科技与财富500强公司、政府组织等合作处理报废IT资产，采用创新流程和设备实现多重目标 [2]

文章核心观点 - 公司虽有向数据中心转型及收购拓展业务等积极举措，但因营收增长放缓、负债成本高、估值偏贵、运营效率低等问题，将其评级从持有下调至卖出 [3][24] 公司业务概况 - 公司是数据存储房地产投资信托基金（REIT），提供数据中心基础设施、资产生命周期管理和信息管理服务，拥有纸质存储设施和数据中心两类物业，两类业务互补，提供端到端数据存储解决方案 [3] - 公司以2亿美元收购Regency Technologies，拓展资产生命周期业务至IT资产回收领域，加强在该领域及可持续发展业务的布局 [5] 业绩表现与增长趋势 - 年初至今每股调整后运营资金（AFFO）同比增长3%，第三季度仅增长1%至0.99美元，AFFO增长放缓主要因过去九个月服务收入持平 [8][10] - 年初至今有机存储收入同比增长10.5%，但从2022年末和2023年初的高位回落，数据中心业务同比增长20%推动了有机存储收入增长 [11] - 管理层预计全年AFFO为每股3.91 - 4.00美元，同比增长4%，分析师预计2024年增长7%，2025年增长9%，但考虑当前增长放缓趋势，该预期较激进 [13] 财务状况 - 公司资产负债表评级为BB - ，杠杆率为调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的6.1倍，有19%的浮动利率债务，加权平均利率为5.6%，循环信贷额度有12.8亿美元未偿还，利率达7.2%，再融资进展甚微 [14] - 公司在2025年前无重大债务到期，但因浮动利率债务占比高，2024年利息支出可能增加，对AFFO增长构成挑战 [15] 估值情况 - 公司股息收益率为3.9%，派息率为64%，预计股息将维持并略有增长 [17] - 公司AFFO倍数为16.8倍，高于历史平均的12倍，隐含资本化率为6.2%，相对其他REITs估值较高 [18][20] - 公司运营利润率和收入利润率分别为17%和6.5%，运营效率低 [23]

文章核心观点 - 铁山公司股价大幅上涨，战略布局使其可触达市场扩大，虽第三季度业绩出色但信用评级和估值存在考量因素，分析师给予持有评级并认为回调时可买入 [66][68][70] 市场表现 - 先锋房地产ETF过去十二个月上涨11%，抹去7月以来全部跌幅 [2] - 标准普尔500指数回到历史高位，同期回报率达25% [3] - 铁山公司是今年表现最强的房地产投资信托基金之一，含股息涨幅超40% [4] 公司业务 - 铁山公司帮助全球组织有效管理信息，业务涉及数据领域，包括实体记录存储、数据备份、信息管理和提供数据中心空间 [9][10] - 公司服务商业、法律、金融、医疗和政府等行业，拥有约26000名员工，是标准普尔500指数和MSCI房地产投资信托指数成分股 [13][14] - 公司专注四个增长支柱，2022年9月启动“马特洪峰项目”，计划2023 - 2025年每年投资约1.5亿美元 [15][16] - 公司面临全球众多存储和信息管理服务提供商竞争，通过差异化全球服务、强大品牌、全球布局和商业关系参与市场竞争 [18][19] 市场拓展 - 公司交叉销售策略受关注，收购Clutter公司带来协同效应 [24][26] - 公司资产生命周期管理（ALM）业务有增长机会，收购Regency Technologies加强该业务能力，预计2026年ALM业务收入超9亿美元 [27][28][30] - 公司业务拓展使可触达市场从2015年的100亿美元扩大到2023年的超1400亿美元 [32] 财务表现 - 第三季度公司各项指标表现强劲，收入达14亿美元，同比增长8%（按报告基础）和7%（按固定汇率基础） [33][34] - 有机存储租赁收入增长10%，总服务收入5.3亿美元，调整后息税折旧摊销前利润达5亿美元，同比增长7% [35][36][37] - 全球记录信息管理（RIM）业务收入11.8亿美元，增长8%；全球数据中心业务收入1.28亿美元，增长超2700万美元 [39][40] - 公司本季度签署65兆瓦订单，全年达120兆瓦，95%的兆瓦订单来自交叉销售活动，加权平均租赁期限增至8.1年 [41][42] - 公司资产负债表改善，季度末净租赁调整后杠杆率降至5.1倍，为十年最低，81%的债务为固定利率，加权平均利率为5.6% [44][45] - 公司重申全年业绩指引，预计第四季度收入约14.4亿美元，调整后息税折旧摊销前利润约5.2亿美元 [48][49] 股息情况 - 公司目前每季度每股支付0.65美元股息，股息收益率为3.8%，2024年调整后资金流（AFFO）派息率为62% [51][52] - 最近一次股息上调在8月3日，上调幅度为5.1%，过去五年股息复合年增长率仅为1.3%，预计未来股息增长率接近5% [53][56][57] 估值情况 - 铁山公司股票的混合市盈率/调整后资金流（P/AFFO）比率为17.2倍，正常估值为12.1倍，公允价值接近60美元，当前共识目标价为66美元 [61][62]

业绩总结 - 公司在跨销售方面取得了显著进展，95%的数据中心业务是直接的跨销售[1] - 公司通过Project Matterhorn内部引入了跨销售作为主要KPI之一，并且每周跟踪新交易[1] - 公司通过改变运营模式，建立全球商业运营部门，实现更专注于商业领域[3] - 公司通过全球商业运营部门的分段和区域分布，帮助客户更好地利用产品和服务，实现跨销售[3] - 公司构建了商业单位，专注于整合产品和服务，以更好地满足客户需求和解决问题[4] 市场扩张和并购 - 公司通过收购Clutter公司，获得了消费者存储服务的机会，并实现了一定程度的协同效应[8] - 公司通过Clutter业务的收购，有望在EBITDA方面实现盈亏平衡，并继续扩大品牌和客户群体[8] - 公司认为消费者未来将更多地需求这种便利的存储服务，因此愿意成为这一市场的主要参与者[9] 未来展望 - 公司预计2026年资产生命周期管理收入将超过9亿美元[15] - 公司在企业端有机增长潜力巨大，同时与OEM合作关系拓展[15] - 公司在超大规模数据中心退役业务方面有巨大增长机会[15] 数据和技术 - 行业分析师预计2024年零部件价格将比2023年上涨50至75%[16] - 公司预计AI驱动的数据中心设备价格将比非AI设备更昂贵[16]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入达到14亿美元,同比增长8%,其中有机存储租赁收入增长10% [41][47] - 第三季度调整后EBITDA达到5亿美元,同比增长7% [44] - 第三季度AFFO为2.9亿美元,每股0.99美元,同比增长 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全球记录信息管理(RIM)业务收入为11.8亿美元,同比增长8%,调整后EBITDA为5.17亿美元,同比增长6% [47] - 全球数据中心业务收入为1.28亿美元,同比增长27%,调整后EBITDA为5300万美元,同比增长25% [48][49] - 资产生命周期管理(ALM)业务收入保持稳定,公司正在收购Regency Technologies以扩大在该领域的能力 [52][55][57] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在英国政府部门和美国移民局等公共部门获得新合同,体现了客户对公司服务的信任 [11][20][21] - 数据中心业务在北弗吉尼亚和法兰克福等市场获得大客户订单,总容量达860兆瓦 [33][34][35][36] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过"Matterhorn"计划持续提升运营模式,加强跨业务线销售,取得良好成果 [9][37][38] - 公司收购Regency Technologies以扩大在ALM业务的能力,看好该领域的长期发展前景 [24][55][57] - 公司持续扩大数据中心业务,看好行业需求增长趋势,特别是人工智能带来的需求 [32][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司业务韧性和发展前景保持乐观,认为即使在动荡的地缘政治环境下,公司的业务模式和员工的敬业精神仍能推动持续增长 [38] - 管理层预计第四季度收入和EBITDA将继续保持强劲增长,ALM业务定价有望进一步改善 [54][61][62][63] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **George Tong 提问** 询问公司在存储和服务业务中如何进行定价,以及客户对价格上涨的敏感度 [68] **William Meaney 回答** 公司将继续利用收入管理手段提高价格,客户对此反应良好,体现了客户对公司服务价值的认知 [69][70][71] 问题2 **Nate Crossett 提问** 询问ALM业务的有机增长情况,以及Regency收购对公司的影响,同时询问RIM业务的未来量增长预期 [73] **William Meaney 和 Barry Hytinen 回答** Regency业务在最近几个月呈现中单位数增长,与公司ALM业务形成良好补充;RIM业务量预计将保持稳定或略有增长 [74][77][78][79] 问题3 **Shlomo Rosenbaum 提问** 询问ALM业务的量增和定价趋势,以及Regency收购对公司的影响 [91] **William Meaney 和 Barry Hytinen 回答** ALM业务量增势头良好,定价有望进一步改善;Regency在企业和政府客户以及再利用塑料等方面有较强能力,将与公司形成良好协同 [92][95][98][99][100][101]

财务表现 - 2023年第三季度Iron Mountain的存储租金收入为8.58656亿美元，服务收入为5.29519亿美元[5] - 2023年第三季度Iron Mountain的净利润为9.1391亿美元，较去年同期的19.2931亿美元有所下降[5] - 2023年前九个月Iron Mountain的存储租金收入为24.99501亿美元，服务收入为15.60959亿美元[6] - 2023年前九个月Iron Mountain的净利润为15.8069亿美元，较去年同期的43.6496亿美元有所下降[6] - 公司于2023年前九个月的运营活动中获得了666,374千美元的现金流入[10] - 公司于2023年前九个月的投资活动中支出了1,035,083千美元[10] - 公司于2023年前九个月的融资活动中获得了403,872千美元的现金流入[10] - 公司于2023年前九个月支付了470,273千美元的利息[10] - 公司于2023年前九个月支付了74,948千美元的所得税净额[10] - 公司的调整后的EBITDA为499,962,000美元，较2022年同期的469,434,000美元有所增长[90] - 公司2023年9月30日的Frankfurt JV协议收入为0千美元，MakeSpace协议和Clutter协议收入为0千美元[75] 公司运营 - 公司于2023年前九个月完成的收购中，现金及现金等价物为58,393万美元，资产为118,438万美元，负债为86,999万美元[38] - 公司将在未来一年内对收购价格分配进行调整，但对截至2023年9月30日的调整对公司运营结果影响不大[40] - 公司计划收购RSR Partners, LLC（Regency Technologies）以扩大资产生命周期管理业务[78] - 公司于2023年10月30日达成协议，以约2亿美元的初始购买价格收购了Regency Technologies，以扩大资产生命周期管理业务[151] 财务风险管理 - 公司的长期债务总额为11,741,740千美元，减去当前部分后净长期债务为11,633,756千美元[56] - 公司使用利率互换协议限制浮动利率债务利率变动的风险，截至2023年9月30日，公司持有的利率互换协议名义金额约为438.0百万美元[143] - 公司使用跨货币利率互换协议对美元和欧元之间的汇率波动进行对冲，截至2023年9月30日，公司持有的跨货币利率互换协议名义金额约为509.2百万美元[145] 公司战略 - 公司于2023年9月30日启动了Project Matterhorn项目，预计将于2023至2025年每年投入约150,000美元的成本[75] - 公司宣布了一个旨在加速业务增长的全球计划，名为“Project Matterhorn”[83] - 公司计划从2023年到2025年每年投入约1.5亿美元用于“Project Matterhorn”相关成本[83] - 公司预计2023年和2024年继续实现总收入和调整后的EBITDA增长，重点是新产品和服务的推出、创新、客户解决方案和市场扩张[86]

公司概况 - Iron Mountain是存储纸张和其他业务存储元素的市场领导者，拥有225,000个客户关系[1] 业务发展 - Iron Mountain的数字解决方案业务增长率为20%以上[2] - 公司在IT资产处置领域投资了5到6年，预计未来几年将是主要增长机会[3] 资本支出和现金流 - 公司的资本支出主要用于数据中心发展，预计将继续增加100到200百万美元[7] - Iron Mountain的核心业务现金流强劲，资本密集度不高，主要用于数据中心发展[8] - 公司计划维持杠杆率在4.5至5.5倍范围内，并将股息支付比率保持在低至中等60%范围内[5] 数据中心业务 - Iron Mountain的数据中心业务目前运营超过200兆瓦，95%租用率，预计未来将继续增加资本支出以满足需求[8] - 数据中心业务收入增长超过20%，新订单增长更快，未来几年有望继续增长[11] - 数据中心租赁合同逐渐向未来几年倾斜，价格趋势良好，最近季度的市场价格上涨了7%[11] 业务增长和展望 - 公司未来业务增长主要受到数字化转型的推动，某些行业的纸质文件存储需求逐渐减少[17] - 公司预计总体销量略有增长，算法支持[18] - 公司在过去几年的表现表明，即使在COVID期间也能实现销量增长[18]