公司概况与地位 - 公司为美国最大的住宿地产投资信托基金 同时也是豪华和高端酒店领域最大的业主之一[1][2] - 公司为标准普尔500指数成分股[2] - 公司在美国拥有74处物业 在国际市场拥有5处物业 总计约42,500间客房[2] - 公司持有7个国内合资企业的非控股权益[2] 近期动态与信息披露 - 公司于2025年11月6日发布了2025年第三季度业绩更新的投资者演示文稿[1] - 投资者演示文稿可在公司官网的投资者关系栏目中获取[1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3% [4] - 第三季度调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别同比增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总每间可用客房收入（RevPAR）同比增长80个基点 [4] - 可比酒店RevPAR同比增长20个基点 [4] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点 [4] - 2025年全年调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点增加2500万美元（1.5%） [15] - 2025年全年可比酒店RevPAR和总RevPAR指引分别上调至约3%和3.4% [15] - 自2月公布初始指引以来，RevPAR预期已上调150个基点，调整后EBITDAre预期上调1.1亿美元 [15] - 2025年资本支出指引范围为6.05亿至6.4亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 短期散客收入增长2%，主要由度假村双位数增长驱动 [5] - 商务散客收入下降2%，主要因政府客房夜数持续减少 [7] - 团体客房收入同比下降约5%，主要受计划中的翻新干扰、犹太节假日变动及短期团体预订减少影响 [7] - 餐饮收入持平，门店收入增长被宴会及餐饮收入下降所抵消 [8] - 其他收入增长7%，包括高尔夫和水疗收入增长 [8] - 门店收入增长6%，受度假村及新装修门店推动 [18] - 水疗收入实现双位数增长 [19] - 度假村散客房价同比增长3%，散客客房夜数增长10% [21] - 团体房价实现3%的增长 [22] - 2025年确定团体客房夜数达400万夜，较第二季度增长5% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 毛伊岛RevPAR增长20%，受入住率大幅提升及餐饮、高尔夫、水疗等房外消费强劲驱动 [7] - 毛伊岛2026年团体总收入预订进度同比增长13% [7] - 旧金山团体客房收入增长14%，由协会团体客房夜数增长驱动 [22] - 度假村在独立日和劳动节周末收入分别增长8%和13% [21] - 10月预估RevPAR增长5.5% [24] - 2026年旧金山团体总收入预订进度增长超20%，团体房价预订进度增长10% [54] - 2026年华盛顿特区团体总收入预订进度增长13% [56] - 2026年纳什维尔团体总收入预订进度增长26% [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成华盛顿万豪地铁中心酒店出售，作价1.77亿美元，相当于过去12个月EBITDA的12.7倍 [9] - 自2018年以来，公司处置约52亿美元酒店资产，混合EBITDA倍数17.1倍，同期收购49亿美元资产，混合EBITDA倍数13.6倍 [10] - 凯悦转型资本计划已完成约65%，按时且低于预算 [10] - 宣布与万豪达成第二项协议，对四处资产进行转型翻新，预计投资3亿至3.5亿美元，万豪提供2200万美元营业利润担保 [11] - 目标通过每间可用客房收入指数份额提升和增强的所有者优先回报，实现稳定年现金回报率达中双位数 [11] - 唐塞萨尔酒店新宴会厅和腓尼基峡谷套房别墅项目预计2025年第四季度完成 [12] - 纽约万豪侯爵酒店会议空间扩建项目已完成，奥兰多四季度假村共管公寓开发取得进展，40个单位中已有23个获得定金和购买协议 [12] - 高端和豪华酒店可能持续表现优异，公司凭借高端资产、规模、多元化业务和地理组合以及持续投资组合再投资而受益 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩继续超出预期 [4] - affluent消费者继续优先考虑在高端体验上消费 [19] - 第四季度可比酒店RevPAR预计实现低个位数增长 [24] - 指引假设毛伊岛持续复苏、国际需求失衡无改善以及第四季度需求趋势稳定 [24] - 若政府停摆持续至年底，全年RevPAR增长可能受到负面影响 [25] - 对2026年设置持乐观态度，团体总收入预订进度同比增长约5% [54] - 旧金山已走出低谷，暴力犯罪和财产犯罪分别下降22%和25% [55] - 2026年世界杯将在10个城市举行，预计带来积极影响 [56] - 公司资产组合多元化，单一市场贡献EBITDA不超过8% [57] 其他重要信息 - 第三季度收到飓风海伦和米尔顿的业务中断保险赔款500万美元，今年总计收到2400万美元 [9] - 为华盛顿万豪地铁中心酒店买家提供1.14亿美元卖方融资，利率6.5% [9] - 2025年企业责任报告已发布 [14] - 季度末杠杆率为2.8倍，穆迪将公司发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [27] - 10月支付每股0.20美元的季度现金股息 [27] - 公司拥有22亿美元总可用流动性，包括2.05亿美元家具、固定装置和设备储备及15亿美元循环信贷额度 [27] - 加权平均债务期限5.2年，加权平均利率4.9% [27] 问答环节所有提问和回答 问题: 资产交易市场展望及公司价值差异化策略 [31] - 资产处置方面将保持机会主义，华盛顿万豪地铁中心酒店以12.7倍EBITDA倍数出售体现了公司资产价值 [33] - 公司拥有差异化的投资级资产负债表，流动性超20亿美元，杠杆率2.8倍，是重要优势 [34] - 通过2018年以来的资本配置决策，公司业绩表现优异，持续上调指引 [35] - 已完成转型投资的23处资产平均RevPAR指数份额增益超过8.5点，远超3-5点的目标 [37] - 交易市场仍然平淡，流量不多，但公司凭借关系和资产负债表优势能够提供卖方融资，形成差异化 [38] 问题: 资本支出项目选择及与股票回购的回报比较 [41] - 资产筛选过程涉及多个团队评估，重点在于能够通过全面改造实现资产重新定位的转型性项目 [42] - 与运营商合作紧密，运营商通过提供营业利润担保和增强的所有者优先回报来支持资本投入 [44] - 在当前环境下，投资于资产能提供最清晰的强劲现金回报路径，因此本季度未进行股票回购 [44] - 股票回购的IRR难以清晰预估，而投资资产有明确的回报前景 [45] 问题: 毛伊岛复苏进程及2026年盈利展望 [48] - 毛伊岛复苏良好，2026年团体客房夜数预订已达6.7万夜，去年同期为5.5万夜，2019年同期为7.3万夜，恢复至2019年水平的92% [49] - 2026年除110万美元的EBITDA指引外，增量EBITDA预计为正值，但具体数字尚在初步预算审核中，范围较宽 [50] 问题: 2026年积极因素的具体阐述 [53] - 多个关键市场2026年团体预订进度强劲，如旧金山增长超20%，华盛顿特区增长13%，纳什维尔增长26% [54] - 旧金山市场复苏良好，犯罪率下降，明年将举办超级碗 [55] - 世界杯将在10个城市举行，对纽约等市场有积极影响 [56] - affluent消费者持续消费高端体验，未见放缓迹象，使公司对2026年充满信心 [58] 问题: 近期团体预订趋势及细分市场表现 [61] - 除华盛顿特区与政府业务相关的部分外，未出现有意义的团体取消 [62] - 第四季度团体预订进度增长近8%，表现强劲 [62] - 第三季度团体下降主要受犹太节假日变动影响，政府及相关业务疲软是部分原因，但团体消费意愿仍然强劲 [63] 问题: 房外消费增长驱动因素及可持续性 [68] - 房外消费增长由水疗、高尔夫及度假村目的地费等因素驱动 [69] - 由于2025年 initiatives 成功，2026年将面临更严峻的同比基数，预计RevPAR与总RevPAR之间的差距将缩小 [70] - 公司继续寻找改造门店的机会以驱动增量回报和EBITDA [70] 问题: 2026年团体预订进度中客房夜数与房价贡献 [73] - 当前5%的预订进度增长主要由客房夜数驱动，房价仅有轻微改善 [75] - 增长中略高于3%来自团体客房夜数 [75] 问题: 潜在资产收购兴趣领域 [77] - 资产收购目前优先级很低，因市场环境下通过收购难以产生优于其他资本配置决策的回报 [78] - 优先考虑包括持续投资资产、支付可持续股息以及机会性处置 [79] 问题: 2026年工资福利增长预期及主要市场劳工合同 [82] - 2025年工资增长率预计仍为6%，但2026年预计将降低，具体幅度待定 [82] - 纽约是明年唯一主要到期的劳工合同，具体谈判结果尚早 [82] 问题: 2026年墨西哥湾无飓风影响的潜在增长动力 [86] - 唐塞萨尔酒店表现超预期，全年EBITDA预期从300万美元上调至600万美元 [89] - 墨西哥湾沿岸高端资产表现良好，受 affluent 消费者驱动 [90] - 节日期间预订进度增长9%，对2026年设置有利 [90] - 补充指出，凯悦转型资本计划大部分完成、旧金山超级碗、世界杯等事件将带来额外提振 [92] 问题: EBITDA指引上调驱动因素及11月、12月趋势 [94] - EBITDA指引上调分解为：可比业务提升2600万美元（第三季度2100万，第四季度500万），唐塞萨尔酒店贡献增加300万美元，利息收入增加600万美元；抵消项为资产处置减少500万美元，四季度假村共管公寓贡献减少500万美元 [97] - 毛伊岛全年EBITDA指引1.1亿美元保持不变 [97] - 10月RevPAR增长5.5%，11月和12月综合来看预计略有负增长，主要因节假日时间差异及去年大选后短期团体预订带来高基数 [98] - 假设政府停摆解决且旅行无碍，公司有信心实现预测 [98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3%；调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今，调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别同比增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总每间可售房收入（RevPAR）同比增长80个基点；可比酒店RevPAR同比增长20个基点 [4] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要受工资和福利支出增加影响 [4] - 全年调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点增加2500万美元（1.5%） [15] - 全年可比酒店RevPAR增长指引上调至约3%，总RevPAR增长指引上调至3.4% [15] - 10月RevPAR增长估计为5.5%，但11月和12月预计略有负增长，主要因节假日时间变化和去年同期短期团体业务强劲 [98] 各条业务线数据和关键指标变化 - 散客（Transient）收入同比增长2%，主要由度假村双位数增长驱动，毛伊岛、旧金山、纽约和迈阿密表现尤为强劲 [5][6] - 商务散客收入同比下降2%，主要因政府客房夜数持续减少，其中政府客房夜数第三季度下降20% [7][22] - 团体收入同比下降约5%，主要受计划中的装修干扰、犹太节假日时间变动以及短期团体预订减少影响 [7][22] - 餐饮（F&B）收入持平，店内餐饮收入增长被宴会和餐饮收入因团体业务量减少而下降所抵消 [8][18] - 其他收入（包括高尔夫和水疗）增长7%，其中水疗收入实现双位数增长 [8][19] - 团体业务方面，2025年确定团体客房夜数增至400万夜，全年团体收入进度同比增长1.2% [7][23] - 2026年团体收入进度同比增长约5%，主要由客房夜数驱动 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 毛伊岛表现突出：RevPAR增长20%，入住率大幅提升，客房外消费（餐饮、高尔夫、水疗）强劲；2026年团体收入进度增长13% [6][7][48] - 旧金山市场复苏：第三季度团体客房收入增长14%，2026年团体收入进度增长超过20% [22][54] - 其他关键市场：华盛顿特区2026年团体收入进度增长13%；纳什维尔增长26% [56] - 墨西哥湾沿岸资产表现良好，包括The Don CeSar、Ritz-Carlton Naples等 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续进行资产组合再投资：与万豪达成第二项转型资本计划协议，对四家物业进行改造，预计投资3亿至3.5亿美元，目标稳定后现金回报率达中双位数 [11] - 凯悦转型资本计划已完成约65%，按计划且低于预算 [10] - 历史改造项目成效显著：已完成改造的20家酒店平均RevPAR指数份额增益超过8.5点，远超3-5点的目标 [14] - 资本支出指引为6.05亿至6.4亿美元，其中包括2.8亿至2.95亿美元的再开发、重新定位和投资回报项目 [13] - 资产处置策略：自2018年以来已处置约52亿美元酒店，平均EBITDA倍数17.1倍，同期收购49亿美元，平均倍数13.6倍 [9] - 公司认为高端和豪华酒店将继续跑赢市场，得益于其高端物业组合、规模、多元化业务和地理组合以及持续再投资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：富裕消费者继续优先考虑在高端体验上消费，这一趋势持续强劲 [19][58] - 未来前景：对2026年设置感到乐观，因素包括多个市场的强劲团体进度、超级碗、世界杯等大型活动，以及已完成改造项目带来的增长 [53][54][56][92] - 挑战：工资增长仍是利润率的主要压力，2025年工资增长率预计约为6%，但2026年预计将降低 [82]；政府停摆若持续可能对全年RevPAR增长产生负面影响 [25] 其他重要信息 - 资产负债表强劲：加权平均到期期限5.2年，加权平均利率4.9%；总可用流动性22亿美元，杠杆比率2.8倍；穆迪将发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [27] - 业务中断保险赔款：第三季度收到飓风相关500万美元业务中断赔款，今年总计收到2400万美元 [9] - 分时所有权（Condo）项目：奥兰多四季度假村分时所有权项目，40个单位中已有23个获得定金和购买协议，包括9个别墅中的8个 [12]；预计2025年该项目EBITDA贡献为1600万美元，较此前预期减少500万美元 [26] - 公司发布2025年企业责任报告 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 资产交易和公司估值 - 公司表示将保持资本配置的机会主义，今年完成的资产出售（如华盛顿万豪 metro center 以12.7倍TTM EBITDA出售）显示了资产价值，认为当前公开市场估值（约9.4倍EBITDA）未能充分反映 [33][34] - 交易市场仍然平淡，但公司凭借其资产负债表实力（如提供卖方融资）形成差异化优势 [38] - 资产收购目前优先级很低，因为公司认为投资现有资产能产生更好回报 [78][79] 问题: 资本支出项目选择和股票回购 - 酒店选择基于详细分析，与运营商合作，目标是通过转型式改造（而不仅是客房翻新）实现RevPAR指数提升和强劲的现金回报 [42][43] - 公司更倾向于将资本投入资产改造而非股票回购，因为前者有更清晰的回报路径；今年已回购2亿美元股票，但认为在当前股价下，投资资产的回报更优 [44][45][46] 问题: 毛伊岛复苏和2026年展望 - 毛伊岛复苏势头强劲，2026年团体预订进度良好，已预订6.7万间夜，接近2019年同期水平的92% [48] - 2026年EBITDA预计将比2025年（1.1亿美元指引）有所增长，但具体数字尚在初步预算阶段 [49][50] 问题: 2026年积极因素 - 多个市场团体进度强劲（旧金山+20%，华盛顿特区+13%，纳什维尔+26%），以及超级碗、世界杯等大型活动将带来积极影响 [54][56][92] - 富裕消费者持续消费高端体验，未看到放缓迹象 [58] 问题: 团体业务趋势 - 近期团体预订略有疲软主要与政府相关业务以及第三季度犹太节假日时间变动有关，第四季度团体进度增长近8% [62][63] - 团体取消情况不显著，团体客人在宴会和餐饮上的每间夜消费仍在增长 [63] - 2026年团体进度增长5%主要由客房夜数驱动（约3%），费率略有改善 [75] 问题: 客房外消费增长 - 增长由水疗、高尔夫、度假村目的地费以及餐饮网点改造（如纽约万豪Marquis的The View）驱动 [69][70] - 预计2026年因基数较高，RevPAR与总RevPAR之间的增长差距可能会缩小 [71] 问题: 2026年工资和劳动力合同 - 2025年工资增长率预计约为6%，2026年预计会降低，具体幅度待定 [82] - 明年到期的主要劳动力合同是纽约，谈判由运营商进行，结果尚不确定 [82] 问题: 无飓风季节对墨西哥湾沿岸的潜在影响 - 若飓风季平稳结束，The Don CeSar等墨西哥湾沿岸资产在2026年将有积极表现（The Don CeSar的2025年EBITDA预期已从300万美元上调至600万美元） [88][89] - Ritz Naples等资产表现良好，但Tiburón将进行改造可能会影响RevPAR [89] 问题: EBITDA指引上调的驱动因素和第四季度趋势 - EBITDA指引上调主要来自可比业务运营提升（2600万美元）、The Don CeSar表现改善（300万美元）和利息收入（600万美元），部分被资产处置和分时所有权项目贡献减少所抵消 [96][97] - 第四季度增长指引上调，三分之二来自10月强劲表现，三分之一来自11-12月预期改善，但11-12月因节假日时间差异和去年同期基数较高预计略有负增长 [98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3% [4] - 第三季度调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总RevPAR增长80个基点，可比酒店RevPAR增长20个基点 [5] - 可比酒店EBITDA利润率同比下降50个基点至23.9% [5] - 全年调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点提高2500万美元或1.5% [19][29] - 自2月设定初始指引以来，RevPAR预期已提高150个基点，EBITDA预期提高1.1亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 短期散客收入增长2%，主要由度假村双位数增长驱动 [6][23] - 商务散客收入下降2%，主要因政府客房夜数持续减少 [7][24] - 团体客房收入同比下降约5%，主要受计划中的翻修干扰、犹太节假日变动及短期团体预订减少影响 [7][25] - 餐饮收入持平，其中门店收入增长被宴会及餐饮收入下降所抵消 [8][21] - 其他收入增长7%，包括高尔夫和水疗收入增长 [8][22] - 水疗收入实现双位数增长，受益于近期水疗翻修及高端消费者对优质体验的需求 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 茂宜岛表现强劲，RevPAR增长20%，RevPAR增长19%，入住率大幅提升且客房外消费强劲 [6] - 茂宜岛2026年团体总收入进度增长13% [7] - 旧金山团体客房收入增长14%，由协会团体客房夜数增长驱动 [25] - 度假村在7月4日和劳动节周末收入分别增长8%和13%，茂宜岛为主要驱动力 [24] - 2026年团体总收入进度领先去年同期约5%，其中关键市场如新奥尔良、华盛顿特区和旧金山的全市团体客房夜数进度显著增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成华盛顿万豪地铁中心酒店出售，价格为1.77亿美元，相当于过去12个月EBITDA的12.7倍 [11] - 自2018年以来，公司处置约52亿美元酒店资产，平均EBITDA倍数17.1倍，同期收购49亿美元资产，平均倍数13.6倍 [11] - 凯悦转型资本计划已完成约65%，按计划进行且低于预算 [11] - 与万豪达成第二项协议，对四处资产进行转型翻修，预计投资3亿至3.5亿美元，万豪提供2200万美元营业利润担保 [13] - 目标通过RevPAR指数份额提升和优先回报增强，实现稳定的年现金回报率在15%左右 [13] - 继续推进价值提升的开发项目，包括Don Cesar的新宴会厅和Phoenician Canyon Suites Villas [14] - 四季奥兰多度假村共管公寓项目的中层公寓楼建设基本完成，40个单位中已有23个获得定金和购买协议 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者分层可能导致高端和豪华酒店持续表现优异，公司凭借高端资产、规模、多元化业务和地理组合以及持续投资将受益 [19] - 高端消费者继续优先考虑在优质体验上消费，水疗等收入双位数增长即是证明 [22] - 对2026年设置感到乐观，团体进度强劲，多个市场呈现积极势头 [60][66] - 2026年将受益于超级碗在旧金山举行以及世界杯在10个城市举办等大型活动 [63][99] - 交易市场仍然平淡，流量不多 [44] 其他重要信息 - 第三季度收取飓风Helane和Milton的业务中断赔款500万美元，今年总计收取2400万美元 [10] - 2025年资本支出指引范围为6.05亿至6.4亿美元，包括7500万至8000万美元的财产损失重建费用（大部分预计由保险覆盖） [15] - 预计2025年将从凯悦转型资本计划获得2400万美元营业利润担保，从第二项万豪计划获得200万美元担保 [15] - 四季共管公寓项目预计2025年贡献1600万美元EBITDA，较此前预期减少500万美元，因部分别墅销售预计在2026年完成 [30] - 季度末杠杆率为2.8倍，穆迪将公司发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [31] - 10月支付季度现金股息每股0.20美元 [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资产交易和市场估值 - 公司对资产销售持机会主义态度，已完成的交易显示了资产价值，公司当前估值倍数低于资产出售倍数 [37][38] - 公司无出售压力，拥有超过20亿美元流动性和2.8倍杠杆率的堡垒式资产负债表 [40] - 资本配置决策清晰，投资于自身资产在当前环境下能带来比股票回购更明确的回报 [52][53] 问题: 关于资本支出项目选择与股票回购 - 资产筛选基于跨部门分析，重点在于通过转型翻修实现资产重新定位，而不仅仅是防御性客房改造 [49][50] - 与运营商合作获得营业利润担保和优先回报增强，为投资提供了保障 [50] - 股票回购的IRR难以明确评估，而投资资产的回报清晰，因此优先考虑后者 [52][53] 问题: 关于茂宜岛复苏进程及2026年展望 - 茂宜岛复苏良好，2026年团体客房夜数已预订67000间，去年同期为55000间，已达到2019年同期水平的92% [55] - 2026年EBITDA预计将较2025年的1.1亿美元指引进一步增长，但具体数字尚在初步预算审核中，范围较宽 [56][57] 问题: 关于2026年积极因素的详细说明 - 多个关键市场2026年团体收入进度强劲：旧金山增长超20%，华盛顿特区增长13%，纳什维尔增长26% [61][64][65] - 将受益于超级碗、世界杯等大型活动，高端消费者需求未见放缓迹象 [63][66] 问题: 关于团体预订趋势 - 近期团体预订疲软主要受政府业务影响及第三季度犹太节假日变动影响，第四季度团体进度增长近8%，表现强劲 [70][71] - 未出现有意义的取消趋势，团体客人在宴会等方面的消费意愿仍然强劲 [70][72] - 2026年5%的团体收入进度增长主要由客房夜数驱动（约3%），费率仅有小幅改善 [81][82] 问题: 关于客房外消费增长动力及可持续性 - 增长由水疗、高尔夫、目的地费以及门店重新定位等多因素驱动 [77][78] - 由于2025年基数较高，预计2026年RevPAR与总RevPAR之间的增长差距将缩小，但消费者支出趋势依然强劲 [77][78] 问题: 关于收购意愿 - 资产收购在当前环境下是优先级很低的事项，因为难以获得比投资现有资产、支付股息或选择性处置更高的回报 [85][86] 问题: 关于2026年工资福利成本展望 - 2025年工资增长率预计仍为6%，但2026年预计将降低，具体幅度待定 [89] - 纽约是明年唯一主要需要重新谈判劳工合同的市场，具体结果尚不确定 [89] 问题: 关于无飓风对墨西哥湾沿岸的潜在积极影响 - 如果飓风季平稳结束，Don Cesar等资产的强劲表现将为2026年带来顺风，但Ritz Naples Tiburon的翻修会带来暂时影响 [93][94] - 高端资产继续受益于消费者对优质体验的偏好，节日期间预订进度增长9%即是证明 [93][96] 问题: 关于EBITDA指引上调的驱动因素及11月、12月趋势 - 指引上调主要归因于可比业务运营提升（2600万美元）、Don Cesar贡献增加（300万美元）及利息收入（600万美元），部分被资产处置和共管公寓项目调整所抵消 [103][104] - 10月RevPAR增长5.5%，11月和12月综合预计略有负增长，主要因节假日时间错位和去年大选后短期团体预订的高基数影响 [105][107]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3%；调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今，调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别同比增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总每间可用客房收入（RevPAR）同比改善80个基点；可比酒店RevPAR同比改善20个基点 [5] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要受工资和福利支出增加影响 [5] - 将2025年全年可比酒店RevPAR和总RevPAR指引分别上调至约3%和3.4%；将调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点提高2500万美元（1.5%） [16][24] - 自2月公布初始指引以来，RevPAR预期已提高150个基点，调整后EBITDAre预期已提高1.1亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体临时散客（Transient）收入同比增长约2%，主要由度假村的双位数增长驱动，特别是茂宜岛、旧金山、纽约和迈阿密 [5][19] - 商务临时散客（Business Transient）收入同比下降2%，主要受政府客房夜数持续减少影响，政府客房夜数第三季度下降20% [6][21] - 团体（Group）客房收入同比下降约5%，主要受计划中的翻修干扰、犹太节假日时间变动以及短期团体预订减少影响 [6][21] - 餐饮（F&B）收入持平，其中门店收入增长被宴会和餐饮收入因团体业务量减少而下降所抵消 [7][18] - 其他收入（包括高尔夫和水疗）增长7%，水疗收入实现双位数增长 [7][19] - 截至第三季度，2025年确定的团体客房夜数已增至400万夜；2025年全年团体总收入预期较去年同期增长1.2% [6][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 茂宜岛表现强劲，RevPAR增长20%，总RevPAR增长19%，受入住率大幅提升及餐饮、高尔夫、水疗等客房外消费强劲驱动；2026年团体总收入预期增长13% [6][40] - 旧金山团体客房收入在第三季度增长14%，由协会团体客房夜数增长驱动；2026年团体总收入预期增长超过20% [21][43] - 其他关键市场如华盛顿特区（团体收入预期增长13%）、纳什维尔（团体收入预期增长26%）也表现强劲 [45][46] - 国庆日和劳动节周末的度假村收入分别增长8%和13%，主要由茂宜岛驱动 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续进行资产组合再投资，凯悦转型资本计划（Hyatt Transformational Capital Program）已完成约65%，并按计划且低于预算进行 [10] - 宣布与万豪达成第二项协议，将对四处物业进行转型式翻新，总投资预计在3亿至3.5亿美元之间，万豪提供2200万美元的营业利润担保 [11] - 目标通过每间可用客房收入指数份额增长和增强的所有者优先回报，实现稳定的年度现金回报率在15%左右；目标平均每间可用客房收入指数份额增长3-5个百分点 [11][12] - 2018年至2023年间已完成投资的23处物业，平均每间可用客房收入指数份额增长超过8.5个百分点，远超3-5个百分点的目标 [14] - 资产处置方面，自2018年以来已处置约52亿美元酒店，混合EBITDA倍数17.1倍，同期 acquisitions 为49亿美元，混合EBITDA倍数13.6倍 [10] - 当前收购资产的优先级较低，因投资自身资产能产生更清晰的回报 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费分层可能导致高端和豪华酒店持续表现优异，公司凭借高端物业、规模、多元化业务和地理组合以及持续的组合再投资将受益 [17] - 富裕消费者继续优先考虑在高端体验上消费，这一趋势在季度和每周数据中持续显现 [19][47] - 对2026年前景乐观，因素包括多个市场的强劲团体预期、超级碗、世界杯等大型活动，以及已完成翻修项目带来的提升 [42][43][45][60] - 预计第四季度及2026年工资增长率将低于2025年的约6%，但具体幅度尚待确定；纽约是明年主要需要重新谈判劳工合同的市场 [56][57] 其他重要信息 - 第三季度收到因飓风Helene和Milton产生的500万美元业务中断保险赔款，今年总计收到2400万美元；预计将收到更多赔款，但时间和金额取决于与保险公司的持续讨论 [9] - 资本支出指引范围为6.05亿至6.4亿美元，其中7500万至8000万美元用于物业损害重建（大部分预计由保险覆盖），2.8亿至2.95亿美元用于再开发、重新定位和投资回报项目 [13] - 资产负债表强劲，加权平均到期期限5.2年，加权平均利率4.9%；总可用流动性22亿美元，杠杆率2.8倍；穆迪将公司发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [26] - 10月支付每股0.20美元的季度现金股息 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 资产交易预期及公司估值差异化 - 管理层表示将保持资本配置的机会主义，今年已完成的资产出售（如华盛顿万豪都市中心以12.7倍 trailing EBITDA 售出）显示了资产价值；公司当前交易倍数约9.4倍，与资产出售倍数存在差距 [30][31] - 公司强大的投资级资产负债表（杠杆率2.8倍，超20亿美元流动性）是差异化优势；持续的组合再投资（如转型资本计划）已推动业绩超预期并多次上调指引 [31][32] - 交易市场仍然平淡，流量不多；公司通过提供卖方融资等方式促成交易，体现了其优势 [34] 问题: 资本支出项目选择及与股票回购的回报比较 - 资产选择和投资水平基于团队对通过转型式翻新所能获得提升的评估，强调是转型而非防御性翻新；与运营商（万豪、凯悦）的合作及获得的营业利润担保支持了投资决策 [35][36][37] - 在当前股价未受干扰的情况下，投资于资产的回报清晰度高于股票回购；今年已回购2亿美元股票，但投资自身资产被视为能带来更好长期价值的途径 [38][39] 问题: 茂宜岛复苏进程及2026年盈利展望 - 茂宜岛复苏良好，2026年团体总收入预期增长13%；2026年已预订6.7万团体客房夜数，较去年同期的5.5万夜增加，已恢复至2019年同期7.3万夜的92%水平 [40][41] - 2025年茂宜岛EBITDA指引仍为1.1亿美元，尽管收入超预期但可变成本增加；2026年增量EBITDA预计介于1.1亿至1.6亿美元之间，具体数字尚在初步预算审议中 [41][62] 问题: 2026年积极因素的具体说明 - 多个关键市场团体预期强劲：旧金山（预期增长超20%）、华盛顿特区（13%）、纳什维尔（26%）；世界杯（10个主办城市）、超级碗等活动将带来提振 [43][45][46][60] - 地理多元化（无单一市场贡献超过8%的EBITDA）和富裕消费者持续消费高端体验的趋势，使公司对2026年设置感到乐观 [46][47] 问题: 近期团体预订趋势及构成 - 第三季度团体疲软主要受犹太节假日变动影响；第四季度团体预期强劲（增长近8%）；未出现有意义的取消，除华盛顿特区与政府业务相关的部分 [48] - 2026年团体预订预期增长5%，目前主要由客房夜数驱动（贡献超3%），费率仅有轻微改善 [53][54] 问题: 客房外消费增长动力及可持续性 - 增长动力包括水疗、高尔夫、度假村目的地费，以及门店重新定位（如纽约万豪Marquis的The View、1 Hotel South Beach的Avive）；明年将面临更艰难的同比基数，预计RevPAR与总RevPAR之间的差距将缩小 [50][51][52] - 公司继续寻找能带来增量回报的门店改造机会 [51] 问题: 潜在收购兴趣领域 - 当前资产收购是优先级非常低的事项，因预计无法通过收购产生与其他资本配置决策（如组合再投资、可持续股息、战略性资产处置）相当的回报 [55] 问题: 2026年工资福利增长预期及劳工合同 - 2025年工资增长率预计仍为约6%；2026年预计增长率将降低，具体幅度待定；纽约是明年主要需要重新谈判劳工合同的市场 [56][57] 问题: 2026年无飓风影响的潜在增长动力 - 假设飓风季平稳结束，墨西哥湾沿岸资产（如The Don CeSar, Ritz Naples, 1 Hotel South Beach）表现良好；The Don CeSar的EBITDA预期已从300万美元上调至600万美元 [58][59] - 转型翻新（如Tiburón）可能带来暂时干扰，但已有营业利润担保；富裕消费者对高端体验的需求持续支撑这些资产 [59] 问题: EBITDA指引上调的驱动因素及11月/12月趋势 - 指引上调的2.5亿美元中，2600万美元来自整体可比业务运营提升，300万美元来自The Don CeSar表现改善，600万美元来自利息收入；部分被资产处置（500万美元）和四季共管公寓项目（500万美元）所抵消 [61][62] - 10月RevPAR增长5.5%；11月和12月混合增长预计略为负值，主要因去年节假日重叠和选举后短期团体预订带来高基数；但11月/12月指引也已上调，占第四季度上调指引的三分之一 [62]

核心财务业绩 - 第三季度调整后运营资金为每股0.35美元，超出市场预期0.33美元，但较去年同期下降2.8% [1] - 第三季度总收入为13.3亿美元，符合市场预期，同比略有增长 [2] - 可比酒店 EBITDA 为3.094亿美元，同比下降1%，EBITDA利润率下降50个基点至23.9% [4] - 公司将2025年全年AFFO每股指引上调至2.03美元，此前指引中值为2.00美元 [11] 运营指标表现 - 第三季度可比酒店每间可用客房收入为208.07美元，同比微增，主要受全组合房价上涨、强劲的散客休闲需求以及茂宜岛持续复苏推动 [3] - 平均房价为299.07美元，高于去年同期的290.27美元，但可比平均入住率为69.6%，同比下降190个基点 [4] - 散客和团体业务客房夜数分别同比下降1.2%和7.8%，而合约业务客房夜数同比增长11.6% [5] - 散客、团体和合约业务在2024年客房销售中占比分别约为60%、36%和4% [5] 资产负债与资本活动 - 截至第三季度末，现金及现金等价物为5.39亿美元，高于2025年6月30日的4.9亿美元 [7] - 总流动性为22亿美元，包括2.05亿美元的FF&E托管准备金和15亿美元的信贷额度可用资金 [7] - 第三季度穆迪将公司信用评级上调至Baa2，展望稳定 [7] - 公司以1.77亿美元处置了华盛顿都市中心万豪酒店 [5] 资本支出与投资 - 2025年初至9月30日，资本支出总额为4.54亿美元，其中1.84亿美元为投资项目支出，2亿美元为更新改造支出，7000万美元为灾后重建支出 [10] - 管理层预计2025年总资本支出在6.05亿至6.40亿美元之间 [11] - 公司与万豪国际达成协议，将在四年内对四处物业进行第二轮转型资本计划，总支出预计在3亿至3.5亿美元之间，持续至2029年 [6] 行业同业表现 - 美国电塔第三季度AFFO每股为2.78美元，超出市场预期，同比增长 [13] - 美国电塔当季有机租户账单增长5%，总租户账单增长5.5% [14] - 铁山公司第三季度AFFO每股为1.32美元，超出市场预期，同比大幅增长16.8% [14]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，Host Hotels & Resorts的市场资本为119亿美元，企业价值为167亿美元[8] - 在2025年第三季度，所有可比酒店的总收入为13.31亿美元，酒店EBITDA为4.28亿美元[22] - 截至2025年9月30日，国内酒店总收入为1,257.0百万美元，国际酒店总收入为25.4百万美元[28] - 所有可比酒店的总收入为1,282.4百万美元，酒店净收入为122.2百万美元，酒店EBITDA为312.5百万美元[33] - 截至2025年9月30日，国内酒店的总收入为4313.0百万美元，酒店净收入为703.4百万美元，酒店EBITDA为1258.7百万美元[44] - 2025年可比酒店的EBITDA为499百万美元，较2024年同期的309百万美元增长61.5%[62] - 2024年总收入为5,684百万美元，较2023年增长约4.5%[61] - 2025年净收入预计为780百万美元，较2024年的707百万美元增长10.3%[66] 用户数据 - 公司拥有79家酒店，提供42,500个房间，覆盖21个主要美国市场[9] - 在可比酒店中，平均房价为299.07美元，平均入住率为69.6%[22] - 在纽约的酒店，平均房价为400.99美元，入住率为88.9%[22] - 在迈阿密的酒店，平均房价为387.67美元，入住率为59.1%[22] - 在旧金山/圣荷西的酒店，平均房价为228.63美元，入住率为74.7%[22] - 在国际市场上拥有5家酒店，平均房价为214.10美元，入住率为72.3%[22] - 2025年可比酒店的入住率为68.8%，较2024年同期的73.8%下降5%[60] 财务表现 - 截至2025年9月30日，公司的负债比率和利息覆盖比率均符合信贷设施的财务表现测试[18] - 截至2025年9月30日，合并债务为50.79亿美元，较2024年12月31日的50.81亿美元略有下降[78] - 截至2025年9月30日，公司的杠杆比率为2.8倍，低于允许的最大7.25倍[89] - 截至2025年9月30日，公司的EBITDA与利息费用的覆盖比率为6.8倍[102] - 截至2025年9月30日，公司的调整后EBITDA为1677百万美元[92] - 截至2025年9月30日，公司的现金余额为5.39亿美元，较2024年12月31日的5.64亿美元有所减少[78] 未来展望 - 公司预计2025年将有76家可比酒店，房间总数保持在41,837[64] - 预计2025年资本支出将在605百万至640百万美元之间[66] - 2025年可比酒店的运营利润率预计为13.9%，较2024年的15.4%下降约50个基点[66] - 2025年可比酒店的折旧和摊销预计为784百万美元，较2024年的762百万美元增加2.89%[66] - 2025年利息支出预计为237百万美元，较2024年的215百万美元增加10.23%[66] 其他信息 - 2025年第三季度每股普通股分红为0.20美元，与2025年第二季度持平[75] - 截至2025年9月30日，普通股总数为687.7百万股，较2025年6月30日的687.5百万股略有增加[75] - 加权平均利率为4.9%，与2024年12月31日的4.7%相比有所上升[78] - 公司在评估收购和处置时使用NOI和资本化率（Cap Rates），NOI为酒店EBITDA减去年度合同储备要求的估算[124] - 公司在计算杠杆比率时，净债务加上优先股权益与调整后的信贷设施EBITDA的比率[140]

财务业绩概览 - 2025年第三季度营收为13.3亿美元，同比增长0.9% [1] - 季度每股收益为0.35美元，远超去年同期的0.12美元 [1] - 营收超出Zacks一致预期0.32%，每股收益超出预期6.06% [1] 关键运营指标与市场预期对比 - 每间可售房收入为208.07美元，高于分析师平均预估的203.99美元 [4] - 平均房价为299.07美元，高于预估的293.50美元 [4] - 客房收入为8.26亿美元，高于预估的8.0768亿美元，同比增长0.1% [4] - 其他收入为1.41亿美元，低于预估的1.4818亿美元，但同比增长9.3% [4] 资产规模与利用率 - 客房总数为41,837间，低于分析师预估的42,373间 [4] - 物业数量为76处，低于预估的78处 [4] - 平均入住率为69.6%，略低于预估的69.9% [4] 各业务部门收入表现 - 餐饮收入为3.64亿美元，低于预估的3.705亿美元，同比小幅下降0.3% [4] - 稀释后每股收益为0.23美元，大幅高于分析师平均预估的0.03美元 [4] 近期股价表现 - 公司股价在过去一个月下跌2.3%，同期标普500指数上涨1% [3] - 股票Zacks评级为3级，预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]

财务业绩表现 - 公司2025年第三季度每股运营资金为0.35美元，超出市场一致预期0.33美元，超出幅度为6.06% [1] - 本季度营收达到13.3亿美元，超出市场一致预期0.32%，去年同期营收为13.2亿美元 [2] - 上一季度每股运营资金为0.58美元，远超预期的0.51美元，超出幅度达13.73% [1] - 公司在过去四个季度中均超出每股运营资金和营收的市场一致预期 [2] 市场表现与展望 - 公司股价年初至今下跌约8.4%，同期标普500指数上涨15.1% [3] - 当前市场对下一季度的共识预期为每股运营资金0.45美元，营收15.3亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为每股运营资金2.00美元，营收60.4亿美元 [7] - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业在Zacks行业排名中位列前34% [8] 行业比较 - 同业公司Sunstone Hotel Investors预计将于11月7日公布季度业绩，预期每股收益为0.15美元，同比下降16.7% [9] - Sunstone Hotel Investors近30天内季度每股收益预期被上调2.6% [9] - Sunstone Hotel Investors预期季度营收为2.2506亿美元，较去年同期下降0.6% [10]

Exhibit 99.1 SOURAV GHOSH Chief Financial Officer (240) 744-5267 JAIME MARCUS Investor Relations (240) 744-5117 ir@hosthotels.com Host Hotels & Resorts, Inc. Reports Results for the Third Quarter 2025 Quarterly Comparable Hotel Total RevPAR Growth of 0.8% and Comparable Hotel RevPAR Growth of 0.2% Raises Full Year Comparable Hotel RevPAR Growth Guidance to ~3.0% Over 2024 Announces Second Marriott Transformational Capital Program Completed Sale of Washington Marriott at Metro Center BETHESDA, Md; November 5 ...