财务报告形式与优势 - 报告分别列示公司和运营合伙企业的合并财务报表，其他部分合并展示[17] - 报告包含公司和运营合伙企业各自的“控制与程序”部分及相关认证，以证明符合相关法规[18] - 合并报告可增强投资者对公司和运营合伙企业的理解，消除重复披露，提高时间和成本效率[19] 前瞻性陈述相关 - 报告中有关流动性、资本资源、投资组合表现、运营结果及未来财务表现的陈述为前瞻性陈述[23] - 前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新责任[23] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述不符的风险包括目标市场经济或房地产不利发展、利率波动等[24] 公司业务风险 - 公司业务面临与物业和业务、房地产行业、组织结构、REIT身份、一般和全球因素相关的风险[26][27][28][31][32] - A类优先股的偏好可能限制公司支付股息或进行某些业务组合、资本重组等基本变更的能力[28] - 公司物业位于多个地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响，且依赖科技、媒体和娱乐行业租户[29] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动，抵押债务有 foreclosure 风险[29]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO（不含特定项目）为每股摊薄0.52美元，去年同期为每股摊薄0.44美元 [22] - 第四季度特定项目包括150万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和70万美元（每股摊薄0.00美元）的一次性前期补充物业税报销，去年同期特定项目总计480万美元（每股摊薄0.03美元） [22][23] - 2021年全年FFO达到指导范围上限，为每股摊薄1.99美元 [25] - 第四季度AFFO较上年大幅增长9030万美元，增幅37%；FFO增长1680万美元，增幅27% [25] - 42处合并同店办公物业第四季度NOI在GAAP基础上增长4.6%，现金基础上增长2.8%；全年NOI在GAAP基础上增长0.7%，现金基础上增长4.9% [25] - 3处同店工作室物业第四季度NOI在GAAP基础上下降9.5%，现金基础上下降17.3%；调整一次性前期物业税报销后，NOI在GAAP基础上增长17.7%，现金基础上增长6.9% [26] - 截至年底，在役投资组合出租率为91.8%，签约率为90.8%，较上一季度分别提高120和160个基点 [26] - 2022年全年FFO指导范围为每股摊薄2.01 - 2.09美元，中点较去年初始FFO指导增长6% [28] - 预计同店办公物业现金NOI增长2% - 3%，调整高通租约到期影响后为3.5% - 4.5% [28] - 预计同店工作室物业现金NOI增长15% - 16% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年签署超180万平方英尺办公租约，GAAP租金价差14%，现金租金价差7%；第四季度签署44.8万平方英尺租约，GAAP和现金租金价差分别为16%和11%，带来15万平方英尺正净吸纳量 [13] - 2022年到期租约租金较市场低12%，最大到期租约中，NFL Culver City空间100%处于后期租赁阶段，KPMG空间已由亚马逊回填，计划将旧金山Burlington Coat空间重新定位为办公空间 [14] - 排除已知空置租户，剩余2022年到期租约中45%已有租约、意向书或提案覆盖，25%正在洽谈中 [15] - 半岛和硅谷市场基本面收紧最快，第四季度净吸纳量达260万平方英尺 [15] - 去年底交付One Westside项目，提前近2个月，全部租给谷歌用于租户装修；预计Harlow项目2022年底、One Westside项目2023年年中稳定后，两者每年将产生约4500万美元NOI [15][16] - 通过一系列收购，将西雅图Denny Triangle投资组合规模扩大两倍多，超过190万平方英尺，并将亚马逊纳入顶级租户 [16] 工作室业务 - 2021年成功加速工作室平台增长，Star Waggons和Zio Studio Services去年共产生3200万美元EBITDA，显著高于预期；2022年预计EBITDA增长至3500 - 3700万美元 [19] - Burbank相邻的Sunset Glenoaks项目正在建设中，预计2023年第三季度交付，稳定后每年将产生约1500万美元工作室相关NOI [19] - 英国Sunset Waltham Cross开发项目正在推进公共审批，有望年底获批 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国去年风险投资达到3300亿美元，创历史新高，几乎是前一年的两倍，加利福尼亚州占比最大，是其他市场的三倍多 [8] - 美国、英国和加拿大可寻址市场的内容制作支出在2021年总计约1750亿美元，较上一年增长14%，康卡斯特、迪士尼、网飞、苹果和亚马逊等工作室支出超过1000亿美元 [8] - 旧金山市场除Burlington提前终止租约外，公司投资组合出租率达94%；过去12个月该市有700万平方英尺的总租赁量，转租空间从4月的980万平方英尺降至约130万平方英尺 [123][124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于全球科技和媒体市场，改造表现不佳的房地产，将空间出租给现代领先公司，以创造股东价值 [10] - 2022年专注五个关键目标：成功应对办公租约到期，实现租金两位数按市值计价增长；成功执行近期待增值办公和工作室开发项目；将非战略资产出售所得资金重新配置到高收益战略收购机会或回购股份；保持强大灵活的资产负债表和充足流动性；开展创新且有影响力的ESG项目 [11] - 公司在高进入壁垒市场拥有和运营生产工作室，运营复杂性和独特关系形成了规模平台建设的重大障碍，战略在疫情期间得到验证，预租赁需求趋势加速，推动大量资本流入科技和媒体行业 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业相关基础设施完善，长期来看公司为工作室和办公租户提供的物业和服务前景光明 [6] - 风险投资和内容制作支出增加，将推动公司工作室和办公资产的租赁需求 [8][9] - 关于重返工作岗位的公众评论开始反映租户讨论的现实，加速了各市场的租赁活动，混合型和灵活工作模式并不意味着减少办公空间需求 [10] - 公司对旧金山市场持乐观态度，认为租户需求正在上升，尽管仍有问题需要解决，但未来市场将比人们预期的更快好转 [123][124] 其他重要信息 - 公司在第四季度通过成功的优先股发行筹集4.13亿美元，用于偿还将于2022年3月到期的2520万美元贷款，并重新调整信贷安排，将可用额度从6亿美元提高到10亿美元，期限延长至2025年底；年底公司拥有10亿美元流动性，2023年前无重大到期债务，平均贷款期限4.8年；此外，One Westside和Sunset Glenoaks建设贷款还有2.639亿美元未提取额度 [27] - 公司在2021年全年回购190万股股票，平均每股价格23.82美元；第四季度回购130万股，平均每股价格24.07美元 [20] - 公司已确定4处非战略办公资产进行潜在处置，包括6922 Hollywood、Del Amo、Northview Center和Skyway Landing [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Glenoaks项目是否能获得1.5亿美元税收激励，是否包含在7.5% - 8.5%的收益率预期中 - 公司会申请该税收激励，但不确定是否符合条件，且不包含在收益率预期中 [31][32] 问题2: 待售资产的处置进展如何，指导中是否包含非核心资产处置和合资项目 - Del Amo预计下周收到最终报价，6922 Hollywood今日开始接收报价，预计收到6 - 10份报价，Northview Center预计3月1日发出资料包，接近3月底接收首轮报价，Skyway Landing正在评估相关方案；指导中假设全年持有这些资产，未考虑处置情况，目前也未计划进行合资项目 [33][34] 问题3: 假设2季度或晚2季度处置资产，对业绩的潜在影响如何 - 预计处置资产的总收益在3.25 - 3.75亿美元之间，可通过低资本化率估算相关NOI影响，关键在于如何重新配置处置所得资金 [35] 问题4: Burlington空间的重新开发计划是什么，需要多少投入，租户类型如何 - 该项目面积9.5万平方英尺，目前为零售用途，计划改造为一半办公一半零售，办公部分目标租金为60美元左右 [36] 问题5: 该位置在旧金山的零售市场表现如何，是否容易引入零售商 - 该位置位于Soma，是优质地段，已有大型零售和办公租户的咨询意向，公司对该区域高端空间的租赁活动有信心 [39] 问题6: 指导是否会因资产处置而下降，还是基于时间和低资本化率的基本情况 - 指导可能上升或下降，若将处置所得重新配置到增值资产，业绩可能上升；若出售资产且未进行有效配置，业绩可能下降 [42] 问题7: 2022年到期租约中，45%的覆盖和25%的洽谈部分，有多少是续租，多少是新租及可能的空置期 - 约三分之一是回填租赁，公司正在整个投资组合中推进相关工作 [45] 问题8: Dell是否会离开租赁空间 - Dell将离开三层空间，目前正在就其中一层进行洽谈，市场回填率约为52% [47] 问题9: 资产处置所得资金的使用计划是什么，为何进行Prop C融资 - 公司有广泛的开发项目正在推进，也有未指定用途的资金用于增值投资，同时保持强大的资产负债表以维持灵活性；资产处置时机合适，但需确保价格合理，若价格不合适则不会出售 [51] 问题10: 今年强调工作室投资组合增长的原因是什么 - 目前工作室领域有很多机会，公司正在评估更多与合资企业相关的项目，相比办公市场，工作室市场的机会更多 [52] 问题11: 资本流动和风险投资如何转化为更好的租赁情况，哪些子市场表现改善，出售4处资产后投资组合的轨迹和到期风险会有何变化 - 加利福尼亚州筹集的大量资本将流向希望靠近资本提供者的公司，推动租赁需求；2021年硅谷的交易数量和规模均有显著增长，公司在该地区的市场份额高于其资产占比；出售4处资产将减少投资组合未来的空置风险 [57][58][59] 问题12: 股市下跌和对成长股的担忧是否影响租赁量或导致交易失败 - 公司未看到租赁活动受到影响，顶级科技和媒体租户仍在积极租赁空间，且公司正在与现有租户协商续租 [60] 问题13: 工作室投资方面，预计会有哪些类型的投资，办公市场是否有更多增值机会 - 高收益投资将更多与开发或运营相关，如华盛顿1000项目预计将成为西雅图及周边地区收益率最高的开发项目之一；办公市场开始出现一些有价值的增值交易，公司正在评估 [67] 问题14: 谷歌项目的收入确认时间和主要里程碑是什么，对谷歌完成租户装修的情况有何看法 - 2021年12月交付空间后开始GAAP收入确认，无论谷歌装修进度如何，GAAP和FFO收入确认将持续；现金租金在交付9个月后开始，第三季度有1个月现金租金，之后8个月租金减免，减免期结束后恢复现金租金支付 [69][70] 问题15: 租户对重返办公室的最新计划是什么，与过去6个月相比有何变化 - 随着洛杉矶口罩令解除、学校复课和儿童疫苗接种率提高，租户有明确的重返办公室计划，部分租户最早将于3月1日开始行动，且公司最大的租户都在积极准备返回 [76][77] 问题16: 工作室同店现金NOI增长，但入住率下降，原因是什么 - 入住率下降主要是由于非舞台使用的办公租户减少，而工作室的主要收入来源是舞台利用率、服务使用和相关支持，即使非舞台办公租户表现疲软，强劲的舞台使用仍可推动收入增长；随着租户逐渐返回办公室，这部分空置空间有望恢复正常 [80] 问题17: NFL租约的预期涨幅是多少，现金流入何时开始 - NFL租约面积17万平方英尺，预计涨幅约26%，从租约执行开始有8个月的建设期，预计2023年底开始现金流入 [85][89][91] 问题18: Qualcomm租约到期后，市场情况如何，是否会像思科那样出现问题 - 与思科情况不同，当前市场活跃，Qualcomm所在资产是新建项目，位于优质市场，公司对重新出租该资产有信心，预计将逐个建筑出租 [92][93] 问题19: 2021年AFFO增长37%，2022年的可持续性如何 - 2021年AFFO增长主要归因于现金租金增加、免租期结束和租户装修及租赁激励的稳定；谷歌开始支付现金租金将对未来AFFO有贡献；虽然37%的增长率可能不可持续，但当前AFFO水平有望保持相对稳定 [94] 问题20: 如何看待纽约Great Point Studios等早期开发机会，是否会在合资项目中寻求更多机会 - 公司正在关注类似的早期开发机会，如温哥华、伦敦、纽约和洛杉矶等地的项目，合资企业将积极寻求此类机会 [96] 问题21: One Westside项目提前交付对2021年第四季度和2022年的影响如何 - 2021年第四季度为公司带来约30万美元的额外FFO；2022年从GAAP角度看提前一个月开始确认收入，现金流入可能也提前一个月，但对全年业绩无实质性影响 [101] 问题22: 办公业务的投资组合按市值计价的情况如何 - 办公业务投资组合的即期按市值计价接近10% [105] 问题23: 对于同行向奥斯汀等阳光地带市场转移以及资产再开发和设施升级的需求有何看法 - 公司目前专注于从温哥华到洛杉矶的西海岸核心市场，不考虑奥斯汀市场；公司在过去两年对部分资产进行了大量改造和升级，以适应市场需求，目前计划处置的资产仅为已确定的4处，无其他资产列入处置名单 [107][108] 问题24: 投资组合的利用率情况如何，随着更多人使用物业，是否会有额外可变费用 - 投资组合利用率正在改善，随着混合灵活工作模式的常态化，传统的衡量物理入住率的方法可能不再适用；由于建筑物在疫情期间一直保持全面运营，额外可变费用不多，主要关注停车场收入的恢复 [113] 问题25: 已知的资本支出和承诺有多少，如何看待公司的杠杆率和回购计划 - 杠杆率计算仅涉及优先股A，不包括优先股C；从净债务与未折旧账面价值的角度看，目前杠杆率接近35%，即使进行开发投资，杠杆率最多上升200个基点，仍处于可控范围；公司有足够的资产负债表空间进行有意义的股票回购 [117][118] 问题26: 已知的资本承诺与预期收入相比如何 - 除可能的投机性收购外，主要资本支出包括Glenoaks项目9000万美元的建设贷款、One Westside项目的租户装修津贴和保留金（均由建设贷款覆盖），以及华盛顿1000项目预计最多8000万美元的支出（包括土地收购6500万美元和全年最多5000万美元的增量支出）；此外，普通租户装修、佣金和经常性资本支出平均每季度约2500万美元 [119] 问题27: 硅谷和半岛市场的优势是否会在今年传导至旧金山中央商务区 - 公司在旧金山的投资组合出租率达94%，租户需求正在上升，市场趋势向好，但仍需解决一些问题；高端、设施完善的空间租金开始回升，租户装修补贴和免租期压力减小 [123][124][125] 问题28: 指导中假设的入住率增长情况如何，是否包括高通租约到期的影响 - 公司尚未提供入住率增长假设，但预计2022年底在役投资组合的入住率与2021年底基本相同，包括高通租约到期的影响 [129][130] 问题29: 高通的租赁决策受何影响，该子市场的空置情况对Cloud 10项目有何影响，该市场的需求情况如何 - 高通的租赁决策与疫情或灵活工作模式无关，是其自身运营决策；Cloud 10项目有两个租户感兴趣，该市场目前有12笔超过10万平方英尺的交易正在洽谈中，公司正在对高通租赁的资产进行重新定位和升级，对市场需求有信心 [132][133]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为16,753千美元，相较于2020年同期的净亏损3,168千美元实现扭亏为盈[13] - 2021年全年净收入为29,012千美元，较2020年的16,430千美元增长76.5%[15] - 2021年第四季度资金运营收益（FFO）为78,747千美元，较2021年第三季度的69,121千美元增长9.4%[14] - 2021年全年FFO为293,686千美元，较2020年的283,638千美元增长3.7%[15] - 2021年第四季度的净运营收入（NOI）为148,136千美元，较2020年同期的126,245千美元增长17.3%[74] - 2021年全年净运营收入（NOI）为560,988千美元，较2020年的505,186千美元增长11%[74] 用户数据 - 截至2021年12月31日，公司拥有54个办公物业，总面积为15,769,031平方英尺[5] - 同店办公物业的租赁率为93.1%，较2021年9月30日的91.7%有所上升[5] - 2021年第四季度同店物业总收入为191,353千美元，同比增长4.9%[74] - 2021年第四季度同店工作室的净运营收入为8,533千美元，同比下降9.5%[18] - 2021年第四季度同店现金收入为188,507千美元，同比增长2.9%[19] 未来展望 - 提供2022年全年的FFO指导范围为每股摊薄收益2.01至2.09美元[4] - 2022年同店办公室物业现金NOI增长预期为2.00%至3.00%，低于2021年的4.75%[76] - 2021年同店工作室物业现金NOI增长为11.26%，低于2021年预期的12.00%至13.00%[76] 新产品和新技术研发 - Cloud10项目的成本估计为1050万美元[15] - Sunset Waltham Cross Studios的项目成本为175.6百万美元，包含土地和收购成本[14] - Washington 1000项目的预计建筑面积为538,164平方英尺，项目成本在340,000千美元至360,000千美元之间[40] 市场扩张和并购 - Hudson Pacific Properties在技术行业的租赁面积为5,297,551平方英尺，占总租金的40.1%[45] - 媒体和娱乐行业的租赁面积为1,845,880平方英尺，占总租金的15.3%[45] - 法律行业的租赁面积为745,242平方英尺，占总租金的7.1%[45] 负面信息 - 三个同店工作室物业的净运营收入和现金净运营收入分别下降9.5%和17.3%[4] - 2021年第四季度的利息支出为30,139千美元，较2020年同期的29,638千美元增加1.7%[74] - 2021年全年的利息支出为121,939千美元，较2020年的113,823千美元增长7.4%[74] 其他新策略和有价值的信息 - 完成了约413百万美元的优先股发行，净收益约为413百万美元[4] - 2021年第四季度的总负债为4,653,933千美元，较2020年同期的4,244,533千美元增长9.7%[12] - 公司的净债务为3,678,134千美元，较2021年9月30日的3,184,975千美元有所下降[5]

业绩总结 - 2021年第三季度净亏损为930万美元，每股摊薄亏损0.06美元，较2020年第三季度的净亏损540万美元有所增加[5] - 2021年第三季度资金运营收益（FFO）为7730万美元，每股摊薄收益0.50美元，较2020年第三季度的6600万美元增长[5] - 总收入同比增长16.0%，达到2.276亿美元[5] - 2021年第三季度运营费用总计为1.91亿美元，较2020年同期增长13.7%[17] - 2021年第三季度净运营收入（NOI）为143,723千美元，NOI利润率为63.1%[29] 用户数据 - 截至2021年9月30日，公司拥有53个办公物业，总建筑面积为15,571,852平方英尺[9] - 同店办公物业的租赁率为91.7%，较2021年6月30日的92.4%有所下降[9] - 稳定办公物业的出租率为92.1%，较2021年6月30日的92.7%有所下降[9] - 同店物业收入为195,636千美元，较2020年同期增长5.9%[85] - 同店办公物业现金收入为174,540千美元，较2020年同期增长8.7%[85] 未来展望 - 2021年全年的每股FFO预期为1.95至1.99美元[88] - 同店办公物业现金净运营收入的增长预期为3.75%至4.75%[88] - 2021年全年的利息支出预期为121,500至124,500千美元[88] - 2021年全年的一般和行政费用预期为69,000至73,000千美元[88] 新产品和新技术研发 - 公司与黑石共同开发241,000平方英尺的七阶段工作室设施[7] - One Westside项目预计在2022年第一季度完成，租赁率为100%[48] - Hudson Pacific Properties在华盛顿的1000号项目预计建筑面积为538,164平方英尺[48] 市场扩张和并购 - 通过与黑石的35/65合资收购了位于伦敦北部的91英亩工作室开发用地，交易金额为1.2亿英镑[6] - Hudson Pacific Properties在2021年第三季度的总租赁活动为318,428平方英尺，前九个月为1,352,978平方英尺[55] 负面信息 - 2021年第三季度净亏损为618.2万美元，较2020年同期的净亏损136.2万美元有所增加[17] - 截至2021年9月30日，公司净债务为3,184,975美元，较2021年6月30日的2,863,638美元增加[9] - 调整后的EBITDA与净债务的比率为7.7倍，较2021年6月30日的7.1倍有所上升[9] 其他新策略和有价值的信息 - 公司宣布并支付了每股0.25美元的季度股息[8] - 2021年第三季度的AFFO为58,124千美元，较2020年同期增长21.2%[20] - 2021年第三季度的非现金补偿费用为5,840千美元，较2020年同期增长21.9%[20]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.43美元 [24] - 第三季度特定项目包括630万美元（每股摊薄后0.04美元）的交易相关费用、320万美元（每股摊薄后0.02美元）的一次性债务清偿成本，以及与Sunset Las Palmas相关的130万美元（每股摊薄后0.01美元）的一次性前期补充物业税 reimbursement，去年同期交易相关费用为20万美元（每股摊薄后零美分），一次性债务清偿成本为270万美元（每股摊薄后0.02美元） [24] - 第三季度，45处合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长5.1%，现金基础上增长10.8%；3处同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长49.8%，现金基础上增长45.5%，调整一次性前期物业税 reimbursement后，NOI在GAAP基础上增长27.9%，现金基础上增长22.8% [25] - 第三季度末，公司拥有约6亿美元的流动性，到2023年之前无重大到期债务，平均贷款期限为4.6年 [26] - 第三季度AFFO较上年同期显著增长，增加1010万美元，增幅超21%；同期FFO增加600万美元，增幅为9% [29] - 公司提供2021年全年和第四季度指导，扣除特定项目后分别为每股摊薄后1.95 - 1.99美元和0.48 - 0.50美元 [32] - 全年特定项目包括740万美元的交易相关费用和320万美元的提前清偿债务成本，第四季度指导无特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 整体投资组合租金收取率保持强劲，为99%，办公和工作室租户租金收取率为100%，已收取100%到期的合同递延租金和57%的所有合同递延租金 [15] - 物业实际入住率在过去几个月保持在25% - 30%左右 [15] - 当前办公租赁管道（包括交易、租赁意向书和提案）达180万平方英尺，环比增长超20%，比长期平均水平高20% [16] - 第三季度签署31.8万平方英尺的新办公租赁和续租协议，GAAP和现金租金价差分别为8.3%和5.1%，约65%的活动集中在半岛和山谷地区 [16] - 年初至今新租赁和续租交易达140万平方英尺 [17] - 加权平均过去12个月净有效租金同比上涨约4%，新租赁和续租交易的加权平均过去12个月租赁期限稳定在5年 [17] - 尽管第四季度面临约36万平方英尺的到期租赁，但稳定和在役办公租赁百分比分别基本稳定在92.1%和91.2% [18] - 2021年到期租赁中仅1.9%的ABR尚未处理，且这些租赁价格比市场低超20%，对第四季度到期租赁和现有空置空间的租赁活动有信心，预计年底在役租赁百分比与第三季度基本持平，2022年到期租赁已有30%的覆盖 [19] 工作室业务 - 第三季度宣布多项工作室平台成功增长的重大消息，包括计划建设Sunset Glenoaks，将使洛杉矶市场的工作室面积分两阶段增至150万平方英尺；购买伦敦北部主要地块建设Sunset Waltham Cross，将拥有15 - 25个新摄影棚；收购运输和物流公司Star Waggons和Zio Studio Services，扩大服务平台 [12] - 历史上工作室业务在十多年里几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，2021年EBITDA比上次指导预测好5%以上 [58][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场办公租赁活动显著提升，出现从短期续租转向新租赁和扩张交易的健康迹象，转租空间几乎无一例外地收缩，许多大都市区和子市场出现正吸纳量，多数情况是自疫情爆发以来首次出现 [10] - 硅谷总租赁面积增加120万平方英尺，是疫情期间第二好的季度，净吸纳量略有下降，但前一季度吸纳了90万平方英尺，租户需求持续强劲，达320万平方英尺，接近疫情前水平的80% [71] - 半岛地区整体总租赁面积环比增长35%，约120万平方英尺，接近疫情前水平，净吸纳量在疫情期间第二次为正，达19万平方英尺，转租空间减少约30万平方英尺 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于顶级科技和媒体市场，建设和再投资最先进的投资组合，保持强大的资产负债表 [6] - 持续推进世界级办公和工作室开发项目，办公方面，计划明年第一季度将58.4万平方英尺的One Westside办公改造项目交付给谷歌进行租户装修，计划第四季度晚些时候完成西雅图53万平方英尺的Washington 1000办公开发项目的平台交易，已就温哥华45万平方英尺的Burrard exchange混合大型木结构建筑提交开发许可申请，预计2023年初开工；工作室方面，计划年底前开始建设24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks Studios开发项目，预计2023年第三季度交付，正在推进Sunset Waltham Cross Studio的设计和公共审批工作 [20][22] - 与黑石集团在交易、运营和开发方面的专业知识结合，有望打造并运营下一代专用工作室，吸引优质制作项目，为股东创造卓越价值 [13] - 行业竞争方面，工作室业务因内容需求和资本流入受到更多关注，但公司认为自身项目有优势，如Sunset Glenoaks将是洛杉矶地区20多年来首个专用工作室，且内容市场资本投入超100亿美元，未来多年将持续，虽长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情已持续超18个月，公司专注顶级科技和媒体市场、建设先进投资组合和保持强大资产负债表的优势愈发明显 [6] - 租户返回办公室的势头正在增强，一些公司已在过去几个月让部分员工返回，另一些公司正计划年底或2022年初返回 [9] - 风险投资公司创纪录的资金筹集、媒体超100亿美元的内容支出以及大量的国家健康和研究支出，推动了科技、媒体、游戏和生命科学等行业的招聘增长，从而增加了对公司资产的需求 [9] - 尽管疫情带来不确定性，但公司对办公市场复苏后的租赁势头保持乐观，对年底在役租赁百分比保持稳定有信心，预计工作室业务未来将实现10%以上的NOI年同比增长 [7][61] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2021房地产评估中连续第三年获得最高的5星GRESB Green Star评级，在美洲办公室领域排名第一，在美国办公室同行中公开披露方面排名第一并获得A评级 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的租赁管道，能否说明其在特定市场是否增强，以及4%的净有效租金增长是否能保持 - 租赁管道自年初以来一直在扩大，目前活跃管道约180万平方英尺，较年初增加约80万平方英尺，第三季度增加约35万平方英尺，各市场均有增长，硅谷约占50万平方英尺，约三分之一，西雅图约占17% [40][41] - 从目前的提案来看，空间租金有上升趋势，且交易中净免租期减少，公司自疫情爆发以来每个季度都能保持或提高净有效租金，预计这一趋势将持续 [42][43] 问题2: 关于高通和NFL的最新情况，以及是否包含在180万平方英尺的租赁管道中 - NFL租约明年年底到期，已行使终止权，公司正在与两个用户就全部空间进行意向书谈判，目前约16 - 17万平方英尺在活跃管道中，已完成超20%的回填 [44][45] - 高通正在就减少租赁面积进行讨论，公司正在营销该空间，接近达成协议，相关比例约为3% [46] 问题3: 黑石是否有兴趣对新收购项目进行合资，以及工作室业务的最终规划 - 黑石有兴趣参与合资，双方在业务各方面和整个行业保持一致 [48] - 目前判断工作室业务的下一步规划还为时过早，公司将运营收购项目，后续再考虑整个平台的发展 [49][52] 问题4: 结合拖车业务和内容生产需求，现有工作室和新收购业务能带来多少额外的NOI增长 - 工作室业务历史上几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，长期来看，预计年同比NOI增长10%或更多 [58][61] 问题5: 公司认为企业推迟员工返回办公室是因为对COVID的恐惧还是劳动力市场紧张 - 公司认为与COVID恐惧无关，主要是劳动力灵活性问题，企业担心员工流向提供更多灵活性的其他公司，随着时间推移，企业决策加快，恢复正常的速度将比预期更快 [66][67] 问题6: 硅谷子市场的情况，包括不同租户市场表现、租赁管道构成、哪些子市场受益更多、2022 - 2023年到期租赁的市场估值 - 硅谷总租赁面积增加，租户需求强劲，接近疫情前水平的80%；半岛地区总租赁面积环比增长，净吸纳量为正，转租空间减少 [71][72] - 公司租赁业务主要由小租户驱动，市场上约20%的交易面积小于1万平方英尺，早期管道中这一比例正在显著增加 [73][76] - 硅谷和半岛地区的小租户活动受益更多，洛杉矶小租户活动也在增加，旧金山小空间较少，温哥华大小租户市场表现较为稳定 [78] - 2022年到期租赁的市场估值略高于7%，66%的到期租赁在半岛和硅谷，西雅图和旧金山虽有较高的市场估值，但在到期租赁中占比小；2023年到期租赁的市场估值回升至超20%，预计2022 - 2023年综合市场估值在14% - 15% [80][83] 问题7: 新工作室开发项目在供应方面的信心来源 - 公司认为位置、内容需求和内容市场的资本投入是关键因素，内容市场未来多年资本投入超100亿美元，且洛杉矶多年来没有新建工作室，公司项目有市场空间，长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 问题8: 租赁管道中租赁的开始时间范围 - 大部分交易正在进行文件处理，租户希望在空间完成后尽快入住，一般时间在6个月左右；对于高通和NFL等大型项目，由于需要进行租赁谈判和空间重建，时间可能超过6个月 [93][95] 问题9: 高通和NFL提到的百分比是空间费率还是净费率，以及需要多少工作或让步才能达到 - 是空间费率，NFL项目若不需要重新定位空间，可立即执行；高通项目需要进行一些清理工作，但工作量不大 [100] 问题10: 第三季度净有效租金环比下降约20%，是否意味着4%的净有效租金增长趋势会下降 - 第三季度通常是租赁淡季，租赁面积较少，且新租赁在总租赁中的占比较高，其中一个2.7万平方英尺的12年租约因需要大量装修和租赁佣金，拉低了整体净有效租金；调整后TILC下降，说明正净有效租金趋势可持续，不应过度关注单季度活动 [104][107] 问题11: 本季度同店NOI现金基础增长10%的驱动因素 - 主要是免费租金到期，如EPIC大楼开始产生现金NOI；去年第三季度的一些让步今年未再发生；Rincon项目谷歌租约今年开始，以及Salesforce的转租租金收入也有贡献 [109][110] 问题12: 停车收入是否有贡献 - 停车收入贡献很小，有提升空间 [112] 问题13: 工作室物业收购机会与传统办公物业相比的规模，以及对工作室业务增长的影响 - 市场竞争对公司有一定影响，但公司投资组合估值与市场存在巨大差距，有利于公司；市场上有足够的项目供公司参与，公司不仅会从开发角度，也会在现有优质市场进行收购 [118][119] 问题14: 华盛顿1000项目的建设时间表 - 公司有在2022年底开始建设的自由，正在监测市场，有强烈的租户早期兴趣；项目成本低，即使采用保守租金假设也接近现金回报率；具体开始时间取决于市场情况和租户需求，可能会提前开始 [121][122] 问题15: 租赁管道的地理分布情况 - 半岛和硅谷约占活跃管道的三分之一，其他地区如西洛杉矶、旧金山、温哥华等分布较为均匀，与公司投资组合的空置率和即将到期的租赁情况相符 [128] 问题16: 开发活动增加是否会使公司更看好处置市场作为资金来源 - 公司意识到资产的买卖价差问题，目前有三处资产正在评估，预计今年年底或明年第一季度做出决策并执行 [129] 问题17: 第三季度租赁量是否受Delta影响，是否有特定面积的交易推迟到第四季度 - 交易有其自身的时间安排，未受Delta影响，有62万平方英尺的租赁或后期意向书计划尽快完成，部分会在第四季度和明年第一季度完成，Delta期间管道前端活动加速 [135][136] 问题18: 如何看待未来一年的入住率，考虑到明年到期租赁多于今年且今年入住率下降 - 公司对明年到期租赁已有超30%的覆盖，预计年底前租户保留率达60% - 70%，现有空置空间中超40%的交易正在谈判或进展更好，认为在役租赁百分比稳定的情况将持续到明年 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（不包括特定项目）为每股摊薄0.49美元，去年同期为每股摊薄0.50美元；特定项目包括110万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和30万美元（每股摊薄0美元）的与Sunset Gower相关的一次性前期补充税费用，去年同期为20万美元（每股摊薄0美元）的交易相关费用 [28] - FFO在指导中点超出公司预期每股摊薄0.02美元，主要由于未收现金租金和直线租金应收款准备金的转回以及运营费用的节省 [29] - 第二季度，44个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降2.1%，但在现金基础上增长4.9%；3个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长17%，在现金基础上增长29.3%；调整Sunset Gower的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长22.8%，在现金基础上增长35.8% [30] - 第二季度末，公司拥有9亿美元的流动性，到2023年之前没有重大到期债务，但好莱坞媒体投资组合的贷款除外，该贷款将于2022年第三季度到期，有3次1年期展期，平均贷款期限为5.2年 [31] - 第二季度，AFFO继续增长，与2020年第二季度相比增加1140万美元，近24%，而同期FFO下降360万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度租金收取率整体投资组合为99%，办公和工作室物业为100%，已收取所有到期递延租金 [19] - 办公楼的实际入住率目前在5% - 55%之间，因资产而异 [19] - 停车收入在第二季度较上一季度增长12% [20] - 办公室租赁活动在投资组合和市场中持续加速，尤其是咨询和参观方面；交易管道（租赁、意向书或提案中的交易）略高于长期平均水平，为140万平方英尺，较去年第二季度增长75%，年初至今增长35%，尽管2021年迄今已完成超过100万平方英尺的交易 [20][21] - 本季度签署了51万平方英尺的交易，符合长期平均水平，GAAP租金价差为19%，现金租金价差为12%；加权平均过去12个月净有效租金同比增长近10% [22] - 有效租金略有上涨约8%，每平方英尺的年度租户改善费用下降30%，主要由于执行更多续约租赁；过去12个月租赁期限和续约交易从4.5年增加到约5年 [23] - 本季度交易活动在湾区（主要在半岛和山谷）和太平洋西北地区（西雅图和温哥华）相对平均分配，少数交易在洛杉矶 [24] - 稳定租赁百分比维持在92.7%；在役租赁百分比下降30个基点，因本季度纳入4月交付的Harlow项目，若不包括Harlow（其出租率为54%），在役租赁百分比将上升40个基点至91.8% [24] - 今年剩余时间内，有4.4%的ABR到期，该空间约有55%已覆盖；2021年剩余到期租约比市场水平低约12%；上半年处理的到期租约中，续约或回填率接近70% [25] 工作室业务 - 国内工作室本季度入住率为88%，较第一季度略有下降 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷市场在第二季度租金稳定，空置率下降，有显著的正净吸纳量 [20] - 截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，已完成1500笔 [94][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划在洛杉矶地区的Sun Valley建造Sunset Glenoaks项目，这将是20多年来洛杉矶地区最大的专用工作室，预计投资1.7亿 - 1.9亿美元，增加约24万平方英尺和7个摄影棚，最早于今年第四季度开工，2023年第三季度完工，与黑石集团成立50 - 50的合资企业，公司负责开发、租赁和物业管理 [11][12] - 公司宣布将Sunset Studio业务首次扩展到英国，在伦敦以北约17英里处购买91英亩未开发土地，计划建造英国最大的三个专用工作室之一和全球最高质量的影视制作设施之一，预计总投资约7亿英镑，通过与黑石集团35 - 65的合资企业购买土地，公司负责开发、监督、租赁和物业管理，并将设立当地办公室和小团队 [13][14] - 公司正在积极寻求办公室和工作室业务的增值机会，多数为非公开市场交易 [51] - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 行业竞争 - 英国影视市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，且利用率极高，目前缺乏新建设施；公司计划建造的英国工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业在公司所在市场持续繁荣，风险投资和募资处于创纪录水平，IPO市场强劲，科技就业和招聘基本恢复到疫情前水平，媒体公司正在投入数十亿美元制作积压的内容 [7] - 过去几个月，办公室回归趋势明显，随着疫苗接种率上升和各州重新开放，公司预计秋季大多数公司将至少部分重新占用现有空间，可能会有疫苗强制要求 [8][9] - 公司所有主要工作室租户已恢复或即将恢复生产，由于内容需求和疫情相关停工，目前制作处于高速运转状态，公司正在洛杉矶建设最先进的全球工作室投资组合以满足需求 [10] - 公司对英国工作室项目感到兴奋，认为该项目将成为世界级设施，尽管存在前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司将继续在英国拓展业务 [63][65] - 公司预计办公室租赁市场的趋势将继续改善，目前交易管道持续增加，有望回填已知空置空间；尽管存在疫情相关不确定性，但公司对租赁市场的长期前景持乐观态度 [58][60] - 公司认为工作室业务是增长领域，将通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展 [76][77] 其他重要信息 - 公司获得NAIOP 2021年度开发奖，这是行业最负盛名的奖项之一，也是公司在各个业务方面领导能力和创新能力的体现 [16] - 公司在2020年和2021年股价较低时回购了超过410万股股票，花费约1亿美元；近期通过ATM发行了150万股股票，价格略低于每股30美元，溢价7美元，用于满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是一种谨慎的现金管理措施 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室项目的所有权结构为何不同，HPP的股权承诺和资产杠杆情况如何？ - 美国的Sunset Sun Valley项目（Glenoaks）与Twilight项目条款和条件相同，是基于黑石集团的资本来源；英国项目结构不同是由于黑石集团在不同实体中的资本结构不同 [39] - Glenoaks项目是50 - 50的合资企业，公司预计通过资产层面约60%的融资，未来两年剩余支出约3000万美元；伦敦项目公司已投入约4500万英镑，剩余总支出约2亿英镑，预计建设融资比例为60% - 65%，未来5年左右净剩余支出约8000万英镑 [41][42] 问题2: 工作室项目的目标回报率如何，英国和洛杉矶是否有差异？ - 英国项目回报率非常有吸引力，但公司暂不公布具体数字；洛杉矶现有资产的新摄影棚开发回报率预计在7% - 8%之间 [44][45] 问题3: 公司进行4600万美元ATM发行的决策原因是什么？ - 公司在2020年和2021年股价较低时回购股票花费约1亿美元，近期ATM发行规模较小，仅150万股，价格溢价7美元；发行是为了满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是谨慎的现金管理措施，且公司不会进行大规模股权发行 [46][47][48] 问题4: 办公室和工作室的增值机会进展如何，是否会进行处置或股权融资？ - 公司正在积极寻求办公室和工作室的增值机会，多数为非公开市场交易，交易完成时间较长；目前没有计划在今年剩余时间进行资产处置 [51][52][54] 问题5: 如何看待办公室租赁率的未来趋势，是否已企稳？ - 办公室租赁率已趋于平稳，今年剩余到期租约仅4%多，已知空置情况已明确；租赁市场趋势在租赁率、期限和活动方面均有所上升，交易管道持续增加，有望回填空置空间 [57][58] 问题6: 疫情相关延迟和新政策对租赁市场有何影响？ - 目前尚未影响租赁量和参观量，公司预计9月1日的推动可能会延迟30 - 90天，但不会影响决策；公司在第三季度有强劲的活动，第四季度也有较好的可见性，较大用户的决策不会因短期消息而受到显著影响 [60] 问题7: 英国工作室项目的额外风险和回报如何考虑？ - 公司对英国项目感到兴奋，认为将成为世界级设施，尽管有前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司会考虑英镑和美元的汇率差异，未来可能会讨论对冲措施；公司将继续在英国拓展业务 [63][64][65] 问题8: 国内工作室入住率下降的原因是什么？ - 入住率下降160个基点（约2万平方英尺）与摄影棚使用无关，主要是与摄影棚使用无关的办公室空间利用率较低，目前约为63%，是疫情导致人们不在办公室工作的结果；随着人们返回办公室，预计入住率将回升至90%以上 [67][68] 问题9: 英国新工作室的需求环境如何，如何与现有竞争定位？ - 英国市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，利用率高，缺乏新建设施；公司计划建造的工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72][73] 问题10: 进入其他市场（多伦多、温哥华、纽约）的方式是开发还是核心投资？ - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 问题11: 工作室业务在投资组合中的占比最终能达到多少？ - 公司致力于通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展；目前公司正在积极推进更多工作室交易 [76][77] 问题12: Dell EMC空间是否有早期兴趣，是单一用户需求还是分割出租？ - 该空间的大楼层板块有需求，特别是在西雅图的Pioneer Square市场，过去60天内活动增加，公司已与约25万平方英尺的空间进行谈判，对该空间前景感到乐观 [80][81][82] 问题13: 今年剩余到期租约的覆盖情况是否有变化，最大空置板块的回填潜力如何？ - 除Dell EMC外，今年剩余到期租约中只有McGraw Hill的2.4万平方英尺规模较大；目前剩余到期租约的覆盖比例为55%，全年覆盖比例接近70%；过去60天内，一些原本可能空置的租户转为续租，团队正在努力完成剩余交易 [84][85][86] 问题14: 净有效租金在市场上是否有变化，对市值评估的最新想法是什么？ - 剩余年份的市值评估约为12% - 13%；净有效租金在过去12个月有所上升，主要是因为基本租金稳定，租户改善费用减少，主要由于续约租赁较多；续约租赁将占未来交易的约2/3，租户改善费用将降低；公司在市场中表现出色，优质资产的净有效租金仅比市场低5%，而非优质资产则低15% - 20% [87][88] 问题15: 现金流量和股息分配的轨迹如何？ - 公司认为AFFO增长趋势将持续，将在未来12 - 24个月内重新审视股息分配金额 [92] 问题16: 西海岸市场的资本筹集如何转化为需求，各子市场情况如何？ - 风险投资募资与租户需求存在相关性，有滞后效应；截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元，有望推动租户需求；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，预计将继续推动租户需求；CBD旧金山和硅谷都将受益 [94][95][96] 问题17: 加权平均租赁期限缩短的原因及未来展望如何？ - 从过去12个月来看，租赁期限呈上升趋势，较之前的12个月增长约7%；季度数据受个别大交易影响较大，如本季度有两笔较长租期的新交易拉高了数据；行业内存在较多短期续约情况，反映了部分租户对长期空间需求的不确定性；随着人们返回工作岗位，预计短期续约比例将下降 [99][100][101] 问题18: 英国工作室项目的时间安排和首个里程碑是什么？ - 公司一直在与当地审批流程保持密切联系，预计约12个月后会有重大进展 [102] 问题19: 公司较小租户资产的需求情况如何，是否存在短期续约情况？ - 整个投资组合的需求主要由中型至大型租户驱动，除温哥华市场外；过去一个季度，半岛和硅谷地区的小租户活动有所增加，目前处于早期管道阶段，预计将在本季度末和第四季度实现 [105][106] 问题20: 公司在开发和合资企业杠杆方面的指导原则是否有变化，如何看待用高隐含资本回报率的办公室资产购买低资本回报率的工作室资产？ - 公司在杠杆方面一直较为保守，预计在工作室开发中延续过去的模式，即利用杠杆开发，成功后再去除杠杆；公司将根据平台发展和替代投资情况，考虑未来对工作室平台的处理方式，与黑石集团的合作提供了一定的灵活性 [108][109] 问题21: 基于当前趋势，办公室开发是否比上季度更具吸引力，公司是否在寻找新的办公室开发地点？ - 公司将根据Washington 1000项目的需求和活动情况，在适当时候决定是否开工；公司正在评估太平洋西北地区的办公室开发机会，同时也在关注整个投资组合的工作室开发机会 [111][113] 问题22: 英国工作室与美国工作室在运营结构上是否有差异？ - 运营模式相同，公司希望将美国市场的长短租模式引入英国市场，近期迪士尼、HBO和Netflix在英国签署长期租约的趋势令人鼓舞 [114] 问题23: 是否有计划在英国复制洛杉矶的办公室 - 工作室组合模式，初始许可是否包括工作室和办公室的分区？ - 有需求和计划在英国开发办公室 - 工作室园区项目，公司正在关注相关机会；初始许可将包括工作室和办公室的分区 [116][117] 问题24: 公司是否会考虑美国阳光地带市场的替代投资？ - 公司目前专注于建设西海岸投资组合，特别是在温哥华和办公室业务方面；公司认为目前关注的市场与媒体科技领域相关，符合公司的战略规划 [118] 问题25: Dell EMC搬出后，年底入住率目标是多少？ - 公司未在指导信息中设定入住率目标；目前租赁百分比相对稳定，年底可能略有上升或下降 [120][121] 问题26: 考虑到Delta变种的影响，近期租赁期限是否可作为第三季度租赁期限的参考？ - 租赁期限可能会继续延长，但单季度数据可能受个别大租赁影响较大，建议关注趋势；预计未来两个季度不会恢复到疫情前的租赁期限水平，但会继续延长 [122] 问题27: HPP和黑石集团在工作室项目中的角色和责任如何，是否因地区而异？ - 公司在与黑石集团的合作中，负责运营、开发、管理、营销、租赁和日常运营；只要是在Sunset Studio品牌下的项目，公司将继续承担这些角色并获得相应报酬 [125][126] 问题28: 公司是否拥有Sunset Studio品牌的全部所有权？ - 公司与黑石集团共同拥有该品牌 [128] 问题29: 欧洲项目在税务结构等方面是否与洛杉矶不同？ - 欧洲项目

业绩总结 - 净收入归属于普通股东为230万美元，每股摊薄收益0.02美元，较2020年第二季度的370万美元持平[4] - 不包括特定项目的运营资金（FFO）为7440万美元，每股摊薄收益0.49美元，较2020年第二季度的7680万美元下降[4] - 总收入同比增长8.6%，达到2.156亿美元[4] - 2021年第二季度的净收入为7030千美元，较2020年同期的7011千美元增长0.3%[13] - 2021年第二季度的每股基本和稀释净收入均为0.02美元，与2020年同期持平[13] - 2021年第二季度的运营费用总计为1.83亿美元，较2020年同期的1.64亿美元增长11.5%[13] - 2021年第二季度的资金运营收益（FFO）为73034千美元，较2020年同期的61691千美元增长18.3%[14] - 2021年第二季度的FFO每股（稀释后）为0.48美元，较2020年同期的0.41美元增长17.1%[14] 用户数据 - 执行了73项新租约和续租，总面积为510,197平方英尺，GAAP租金增长18.7%，现金租金增长12.1%[4] - 稳定和在服务的办公物业的出租率分别为92.7%和91.4%[4] - 同店办公物业的租赁率为92.4%[5] - 同店物业总面积为12,661,812平方英尺，占用率为91.2%[36] - 同店工作室物业的净运营收入和现金净运营收入分别增长17.0%和29.3%[4] 未来展望 - 公司在2021年全年的FFO指导为每股摊薄收益1.90至1.96美元，第三季度的FFO指导为每股摊薄收益0.47至0.49美元[4] - 2021年全年的同店办公物业现金NOI增长预期为3.75%至4.75%[87] - 2021年全年的同店工作室物业现金NOI增长预期为13.00%至14.00%[87] 新产品和新技术研发 - Hudson Pacific Properties在2021年第二季度的重定位、再开发、开发及待售物业总面积为974,088平方英尺，其中已租赁面积为584,000平方英尺，租赁率为60.0%[42] - One Westside项目的总估计成本在5亿到5.5亿美元之间，截至2021年6月30日，已发生的项目成本为1.4亿美元[8] - Google, Inc. 签署了一个584,000平方英尺的租约，预计租期为14.3年，将于2022年建设完成后开始[7] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司净债务为2,863,638万美元[5] - 公司市值的份额为7,283,915万美元[5] - 调整后的EBITDAre与净债务的比率为7.1倍[5] - 2021年第二季度的利息支出为30689千美元，较2020年同期的27930千美元增长10.1%[13] - 2021年第二季度的总负债为43.43亿美元，较2020年12月31日的42.45亿美元增长2.3%[12] 其他新策略 - 公司在其市场上拥有约2000万平方英尺的物业组合[4] - 公司在技术行业的租赁面积为4,763,852平方英尺，占总租金的38.0%[49] - 公司现金及现金等价物为110,978,000美元[30]

收入和利润（同比环比） - 2021年第二季度总收入为2.156亿美元，同比增长8.6%（2020年同期为1.986亿美元）[24] - 2021年上半年净收入为1844.1万美元，较2020年同期的2096万美元下降12%[24] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为231.5万美元，同比下降37.3%（2020年同期为369.1万美元）[24] - 公司2021年第二季度净利润为815.9万美元，较2020年同期的762.8万美元增长6.96%[29][32] - 2021年上半年经营活动现金流净额为1.729亿美元，较2020年同期的1.375亿美元增长25.75%[35] - 2021年第二季度普通股股息支付3874.2万美元，较2020年同期的3889万美元下降0.38%[29][32] - 2021年第二季度股票回购1475.6万美元，较2020年同期的3535.1万美元下降58.26%[29][32] - 2021年第二季度非控股权益分配1464.6万美元，较2020年同期的410万美元增长257.22%[29][32] - 办公室租金收入从2020年上半年的3.617亿美元增至2021年同期的3.824亿美元，增长5.7%[40] - 工作室服务及其他收入从905.9万美元大幅增长至1717.1万美元，增幅89.5%[40] - 归属于普通股股东的净收入从1455.3万美元下降至736.6万美元，降幅49.4%[40] - 2021年第二季度辅助收入为709.3万美元，其他收入为392.3万美元[80] - 2021年上半年非房地产投资实现未实现收益900万美元，而2020年同期为亏损120万美元[99] - 2021年第二季度基本每股收益为0.02美元，稀释后每股收益为0.02美元；2021年上半年基本每股收益为0.05美元，稀释后每股收益为0.05美元[154] - 2021年第二季度基本每股收益为0.02美元，稀释每股收益为0.02美元[156] - 2021年上半年基本每股收益为0.05美元，稀释每股收益为0.05美元[156] - 2021年第二季度稀释后归属于普通股股东的净利润为233.3万美元，加权平均普通股流通股为1.52683463亿股[154] 成本和费用（同比环比） - 2021年第二季度利息支出为3068.9万美元，同比增长9.9%（2020年同期为2793万美元）[24] - 2021年上半年折旧和摊销费用为1.669亿美元，较2020年同期的1.473亿美元增长13.3%[24] - 2021年上半年折旧与摊销费用1.669亿美元，较2020年同期的1.473亿美元增长13.31%[35] - 2021年上半年支付的利息净额为5603.4万美元，同比增长14.8%（2020年同期为4879.4万美元）[180][181] - 2021年第二季度股票补偿费用为734.9万美元，其中费用化部分为634万美元，资本化部分为100.9万美元[151] 各条业务线表现 - 办公室租赁收入在2021年第二季度达到1.925亿美元，同比增长6.6%（2020年同期为1.806亿美元）[24] - 工作室业务总收入在2021年第二季度为1989.9万美元，同比大幅增长39.1%（2020年同期为1430.2万美元）[24] - Office部门收入在2021年第二季度达到1.957亿美元，同比增长6.2%（2020年同期为1.843亿美元）[173] - Studio部门利润在2021年上半年达到1695.6万美元，同比增长9.4%（2020年同期为1550.1万美元）[173] - 公司总部门利润在2021年上半年为2.691亿美元，同比增长4.4%（2020年同期为2.577亿美元）[173] 各地区表现 - 公司2021年7月通过合资企业以1.675亿美元收购了伦敦北部91英亩土地用于工作室开发[182] 管理层讨论和指引 - 公司未在2021年上半年进行任何房地产收购或处置活动[83][84] - 公司未在2021年上半年确认任何长期资产减值损失[87] - 公司非房地产投资承诺总额为2800万美元，截至2021年6月30日已投入1260万美元，剩余1540万美元待投入[176] - 公司正在建设的One Westside项目面积为584,000平方英尺，预计2022年第一季度完工[200] - 公司未来开发管道包括8个项目，总面积达320万平方英尺[200] 其他财务数据 - 公司2021年6月30日现金及等价物为1.449亿美元，较2020年同期5687万美元增长154.86%[35] - 公司2021年6月30日未担保和有担保债务净额为34.91亿美元，较2020年底的33.99亿美元增长2.7%[21] - 公司2021年6月30日总资产为84.26亿美元，较2020年12月31日的83.50亿美元增长0.9%[21] - 公司2021年6月30日净房地产投资为71.57亿美元，较2020年底的71.12亿美元增长0.6%[21] - 公司总资产从2020年12月31日的83.502亿美元增长至2021年6月30日的84.256亿美元，增长0.9%[37] - 房地产投资净额从71.122亿美元增至71.567亿美元，增幅0.6%[37] - 债务总额从33.994亿美元增至34.910亿美元，增长2.7%[37] - 公司截至2021年6月30日拥有61处 consolidated 物业，总面积1782万平方英尺[54] - 办公室物业占 consolidated 组合的79%（52处/1409万平方英尺）[54] - 公司通过VIE结构合并12家合资企业，包括55%持股的1455 Market和Hill7物业[61] - 公司拥有运营合伙企业中99.1%的普通单位所有权[166] - 非控制性单位在运营合伙企业中的占比为0.9%[166] - 公司通过ATM计划以每股29.53至30.17美元的价格出售了1,526,163股普通股，总收益为4570万美元[168] - 公司累计回购了1.449亿美元的普通股[169] - 2021年第二季度普通股股息为每股0.25美元，上半年累计为0.50美元[170] - 系列A优先单位股息为每股0.3906美元，上半年累计为0.7812美元[170] - 运营合伙企业的非控制性权益在2021年6月30日的期末余额为1.274亿美元[161] 租赁和物业表现 - 公司办公室投资组合总面积为1560万平方英尺，包括运营、重新定位、重新开发和开发中的物业[192] - 截至2021年6月30日，公司办公室投资组合的出租率为91.4%（包括未开始的租约）[193] - 公司工作室物业的平均出租率为88.0%（截至2021年6月30日的12个月平均）[193] - 公司办公室投资组合的年化基本租金为每平方英尺50.36美元[194] - 公司土地投资组合总面积为320万可开发平方英尺[192] - 公司总投资组合包括64处物业，总面积达2000万平方英尺[192] - 公司2021年到期的租约占总办公室投资组合面积的4.7%，年化基本租金为2580万美元[205] - 公司2022年到期的租约占总办公室投资组合面积的11.8%，年化基本租金为7637万美元[205] - 2021年第二季度续租租约数量为35份，总面积为336,398平方英尺[210] - 2021年第二季度新租约数量为38份，总面积为173,799平方英尺[210] - 2021年第二季度续租租约的每平方英尺租户改善成本为9.17美元[210] - 2021年第二季度新租约的每平方英尺租户改善成本为53.06美元[210] - 2021年第二季度续租租约的每平方英尺租赁佣金成本为4.65美元[210] - 2021年第二季度新租约的每平方英尺租赁佣金成本为13.09美元[210] - 2021年第二季度总租约数量为73份，总面积为510,197平方英尺[210] - 2021年第二季度总租户改善和租赁佣金成本为每平方英尺29.11美元[210]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的每股摊薄后FFO（扣除特定项目）为0.48美元，去年同期为0.54美元 [16] - 第一季度特定项目方面，2021年包括与ICON、CUE和Sunset Bronson相关的一次性前期补充物业税费用约110万美元，即每股摊薄后0.01美元；去年同期为交易相关费用10万美元，即每股摊薄后0.00美元，以及一次性直线租金储备260万美元，即每股摊薄后0.02美元 [16] - 第一季度，43个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降3.7%，现金基础上增长2.6%；调整ICON和CUE的一次性补充物业税费用后，同店物业NOI在GAAP基础上下降2.9%，现金基础上增长3.6% [16] - 三个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长4.1%，现金基础上增长6.4%；调整Sunset Bronson的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业NOI在GAAP基础上增长5.2%，现金基础上增长7.5% [17] - 第一季度，公司回购了60万股普通股，平均价格为每股23.32美元 [17] - 第一季度，公司AFFO持续增长，与2020年第一季度相比增加300万美元，即6.1%；同期FFO下降940万美元 [17] - 公司预计2021年第二季度FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.46 - 0.48美元，中点较2021年第一季度每股摊薄后FFO（扣除特定项目）低0.01美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签约租赁面积52.4万平方英尺，约为过去五个季度租赁活动的两倍，与长期平均季度租赁活动相当 [13] - GAAP和现金租金价差分别为12.2%和2.4%；剔除特定因素后，现金租金价差接近7% [13][14] - 当前租赁管道（处于租赁协议、意向书或提案阶段的交易）约为130万平方英尺，较上次电话会议增长近20%，回到长期平均管道水平 [14] - 截至目前，2021年到期的ABR剩余6.5%，已有约40%的覆盖，这些交易的租金比市场水平低约15% [14] 开发业务 - One Westside项目建设持续进行，预计2022年第一季度交付给谷歌，可能更早；该项目面积58.4万平方英尺，已全部预租 [11] - 公司还有约320万平方英尺的潜在未来开发项目，其中洛杉矶与工作室相关的机会占比超过40%，其余为核心市场的纯办公项目；近期最有可能的项目是西雅图的Washington 1000开发项目，预计今年第四季度交付裙楼，之后有12个月时间决定是否开始塔楼建设，塔楼建设开始后18个月内可交付 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场的租户需求自去年年底以来增长20% - 30%，但尚未转化为大量交易；预计未来几个季度签约租赁和转租房源减少将使空置率和整体可用率恢复正常 [13] - 西雅图、旧金山和硅谷市场的租赁管道活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于科技和媒体中心市场，受益于这些行业在疫情期间的繁荣；公司正在评估多个非公开市场机会，包括工作室和办公物业组合 [5][6] - 公司致力于通过现有开发管道和寻求新的办公及工作室机会实现增长，并与合作伙伴黑石集团保持一致 [6][7] - 公司在ESG方面处于行业领先地位，2020年实现100%碳中和，承诺投入2000万美元解决无家可归问题，并推出全面的全公司DEI培训计划；2021年的优先事项包括减少内含碳、迈向净零废弃物和加强DEI承诺 [7][8] - 行业方面，风险投资在第一季度激增至近700亿美元，打破以往记录；IPO活动依然强劲，招聘人员预计科技行业将大幅招聘；流媒体公司预计2021年在内容上的支出约为1120亿美元 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种和市场重新开放带来积极势头，预计未来两个季度实际入住率将显著增加 [4][5] - 公司对第三季度持乐观态度，认为疫苗接种、市场重新开放和租户返回办公室的积极趋势将持续；公司有望在复苏中表现出色，得益于对科技和媒体行业的敞口、优质租户和优质资产组合 [21] 其他重要信息 - 第一季度，公司收取了98%的合同租金，其中办公租户为99%，工作室租户为100%，店面零售租户为54%；4月的收款情况高于第一季度 [9] - 第一季度成功收取了超过99%的到期递延租金，4月这一趋势仍在持续；4月至第一季度末拖欠租金三个月或以上的约80家租户中，约70%已全额偿还或开始偿还，相当于这些租户拖欠租金的近75%已偿还 [9] - 去年第二季度疫情最严重时，公司收到约150份来自占用近75万平方英尺空间租户的租金减免请求；今年第一季度，仅收到约30份来自占用约17.5万平方英尺空间租户的请求，主要是小型零售租户 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 从空间规划或密度角度看，与疫情前相比有何变化 - 密度在增加，更多人使用更少空间；目前热桌办公不太受欢迎，租户更倾向于有会议室等设施的开放空间或办公空间；租户正在征求员工意见以确定合适的空间布局，情况仍在演变 [24] - 目前租户使用的空间很受欢迎，且所需的资本投入比预期少；公司的VSP计划提供了灵活的、可随时入住的空间，减少了租户的装修费用 [25][30] 问题: 租户装修费用低于预期的原因 - 以Netflix为例，其新大楼已提前做好空间布局，只需调整人员分布，无需重新装修；整个投资组合都有类似情况，租户利用现有开放空间，减少了装修支出 [28][29] - 公司的VSP计划提供了高度配套的、可随时入住的空间，租户无需进行大量装修，从而减少了装修费用 [30] 问题: Dell EMC和505处归还空间的再租赁前景和空置时间 - Dell EMC归还的三层约12.5万平方英尺空间已有活跃潜在租户；西雅图市场的活跃交易在本季度环比增长25% - 30%，公司对该空间的再租赁前景乐观 [31] 问题: 公司三在Harlow和Santa Monica的空间用途是否不同，是否会归还Santa Monica的空间 - 两个空间用途完全不同，公司三不会归还Santa Monica的空间 [34] 问题: 为何不提供全年FFO指导 - 由于租户尚未完全入驻，停车、下班后HVAC等可变收入难以确定，提供全年指导可能不准确；公司已提供第二季度指导和全年调整因素，可作为估算参考 [39][19] 问题: 收购进展及疫情对交易的影响 - 公司有一系列收购计划正在推进，部分交易进展较快；疫情导致交易进度放缓，但不影响公司完成收购的意愿和积极性，预计未来几个月会有相关消息 [48] 问题: 西雅图市场小型科技租户的去向及对Pioneer Square子市场的影响 - Nuance将空间转租给Qualtrics，Qualtrics因业务扩张搬至新址；Dell是正常的业务缩减；目前该子市场没有其他小型科技租户问题 [52][53] 问题: 工作室业务新供应是否会成为问题 - 目前新供应不会成为问题，市场对摄影棚空间需求旺盛，公司所在地区需求尤其高；尽管有很多人谈论工作室开发，但实际执行情况有待观察 [55] 问题: 130万平方英尺租赁管道所在市场及各子市场表现 - 租赁管道分布在公司有空置和滚动租赁的市场；西雅图、旧金山和硅谷市场的活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 问题: 季度租赁百分比下降与空置率的关系及如何看待租赁或入住率轨迹 - 租赁百分比下降与已知的空置或提前终止租赁情况相符，公司已提前进行市场推广，目前有很多潜在租户 [60] - 第一季度租赁百分比下降主要是由于异常高的提前终止租赁情况，预计全年不会持续出现这种情况；公司未提供入住率指导 [62][63][67] 问题: 是否有兴趣为工作室业务设立追踪股 - 公司会在工作室业务和平台发展过程中重新考虑设立追踪股的问题，但目前没有具体计划 [69][71] 问题: NFL租赁的最新情况和到期计划 - NFL租赁将于2023年到期，公司已与经纪公司合作，有多个单一租户用户对该空间感兴趣；公司也在考虑重新开发该空间；NFL有2022年底的提前终止选项，但能否行使尚不确定 [71][72] 问题: Palo Alto续约租金与市场预期的差异 - Palo Alto的续约租金与市场预期相符，该地区租金是公司投资组合中最高的，市场租金没有大幅变动 [76][78] 问题: 除Dell外，2021年到期租赁中其他值得关注的租户 - 温哥华的Absolute Software约4.6万平方英尺的租赁正在协商中，租金有40%的溢价；其他到期租赁多为小租户，且集中在年底，公司正在与他们进行沟通 [80] 问题: 工作室业务的复苏情况 - 目前工作室业务已全面恢复生产，除办公室入住率外，各项指标表现良好；公司已与两个新租户签订摄影棚租赁协议；拍摄活动不仅在摄影棚内进行，外景拍摄也在增加，且每周拍摄天数超过五天 [83][84] 问题: 收入反转对本季度现金和直线租金的影响 - 收入反转主要是现金影响，约为260万美元，是租户按照还款协议偿还租金所致 [85] 问题: 2021年到期租赁租金低于市场15%的含义 - 意味着续租时将有15%的正租金价差 [91] 问题: 如何看待130万平方英尺租赁管道的历史转化率及对入住率的影响 - 租赁管道中约65%是2021年剩余时间的续约；公司历史转化率较好，因为管道定义为处于深度谈判阶段的交易；40%的到期租赁覆盖包含在130万平方英尺的管道中 [93][94] 问题: 如何理解40%的到期租赁覆盖 - 公司约6%的投资组合租赁到期，对其中40%有信心续约，其余正在协商中 [98] 问题: 新租赁激励措施（如TI和免租期）增加的原因 - 新租赁激励措施增加主要是由于样本量较小，其中超过一半是与Company three在Harlow签订的12年租赁协议，该协议为第一代TI空间，租户装修和租赁佣金较高；此外，少量VSP空间的TI也较高；剔除这些异常情况后，新租赁激励成本低于2020年全年平均水平 [102][103] 问题: 指导中变量的量化情况，包括现金租金、停车和下班后公用事业等 - 停车和下班后公用事业方面，每季度约有0.02美元的负面影响，若租户提前返回，该部分收入将提前计入；现金租金方面，本季度有一次性大额收款，未来不会持续出现；工作室收入仍有一定变数 [106][107][108] 问题: One Westside项目是否会在交付前被收购 - 项目在稳定前没有收购触发机制，目前双方的讨论较为灵活，且有多方对该项目感兴趣，但公司不会出售自己的份额 [117] 问题: 工作室新开发项目（Sunset Gower和L.A.）租户如何区分 - 租户的区分主要基于需求、兴趣和交付时间；公司的项目已获得全部许可，在市场上具有优势 [122][123] 问题: 直线租金在连续四个季度下降后本季度增加800万美元的原因 - 原因包括收购1918 8th资产，该资产租金低于市场水平；以及第一季度很多租赁协议有免租期，直线租金通常会因此增加 [124] 问题: 公司投资组合目前的密度及趋势 - 目前整体密度为零；疫情前满负荷运营时，平均每人约150 - 175平方英尺，预计未来将达到平均每人约250平方英尺，增长约40% [127] 问题: 租赁活动中是否有租户从B级升级到更优质建筑的趋势 - 公司观察到有租户从B级升级到A级建筑的情况，特别是一些律师事务所；这可能是由于某些市场和资产类别的租金下降，吸引了原本没有机会的租户 [129] 问题: 工作室新收购项目的无杠杆回报率预期 - 公司预计稳定状态下的无杠杆回报率为7%，且项目通常具有开发潜力和经济效益 [132][133] 问题: 第二季度指导是否应先扣除260万美元再进行增长估算 - 公司建议从报告数据开始，按照提供的调整因素进行计算，以得出第二季度的预期情况；260万美元是一次性事件，已在指导中考虑 [134][136] 问题: 疫情是否影响了工作室业务的增长战略 - 疫情并未对工作室业务的增长战略造成实质性影响，只是交易进度因人员复工等因素有所延迟；目前市场活动已基本恢复正常，买卖双方的出价和需求较为灵活 [138]