UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Commis ...

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合中办公物业约1560万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约320万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[25] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含64处房产，总面积约2000万平方英尺[161] - 公司办公投资组合有53处办公房产，总面积约1560万平方英尺[162] - 截至2020年12月31日，公司总稳定物业面积为13574582平方英尺，出租率93.8%，年化基础租金620693759美元，每平方英尺48.77美元[165] - 公司总在运营物业面积为14530261平方英尺，出租率92.7%，年化基础租金664624943美元，每平方英尺49.33美元[166] - 公司总在运营物业份额面积为11900092平方英尺，出租率91.5%，年化基础租金557883744美元，每平方英尺51.24美元[166] - 同店物业总面积为10187240平方英尺，出租率92.9%，年化基础租金502810760美元，每平方英尺53.15美元[165] - 非同店物业总面积为3387342平方英尺，出租率96.4%，年化基础租金117882999美元，每平方英尺36.09美元[165] - 租赁提升阶段物业总面积为955679平方英尺，出租率78.1%，年化基础租金43931184美元，每平方英尺58.86美元[166] - 公司拥有Bentall Centre 20%的非合并合资企业所有权权益，年化基础租金40724699美元，每平方英尺27.97美元[165][170] - 公司拥有Hill7、1455 Market、Ferry Building和1918 Eighth所在合并合资企业55%的所有权权益[164][167] - 公司拥有6040 Sunset、ICON、CUE和EPIC所在合并合资企业51%的所有权权益[165][169] - 公司拥有10850 Pico所在合并合资企业75%的所有权权益，该物业40337平方英尺于2020年第一季度下线重新定位[165][173] - 截至2020年12月31日，公司重新定位、再开发和开发物业总面积为1020489平方英尺，公司占比面积为812404平方英尺[176] - 公司拥有10850 Pico、One Westside和Harlow的所有权权益分别为75%、75%和51%[177] - 截至2020年12月31日，公司办公室组合租赁总面积为1416.5013万平方英尺，年化基础租金为7.08087145亿美元；公司份额内租赁总面积为1142.1896万平方英尺，年化基础租金为5.91794103亿美元[194] - 截至2020年12月31日，公司工作室组合由三个物业组成，总面积122.4403万平方英尺，平均出租率90.2%，年化基础租金4498.3088万美元，公司份额内面积62.4446万平方英尺，年化基础租金2294.1375万美元[204] - 截至2020年12月31日，公司土地组合总面积318.7261万平方英尺，公司份额内面积216.3875万平方英尺，其中洛杉矶地区占比58.0% [207] - 办公室组合中，1万平方英尺及以下租赁数量663个，租赁面积236.3208万平方英尺，年化基础租金1.15181319亿美元；公司份额内租赁数量695个，租赁面积211.3311万平方英尺，年化基础租金1.07082076亿美元[194] - 工作室组合中，日落高尔工作室面积53.1756万平方英尺，出租率91.8%，年化基础租金1879.3404万美元，每平方英尺年化基础租金38.49美元[204] - 土地组合中，温哥华本塔尔中心开发项目面积45万平方英尺，占比14.1%；西雅图华盛顿1000项目面积53.8164万平方英尺，占比16.9% [207] - 公司拥有拥有日落布朗森工作室、日落高尔工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室的合并合资企业51%的所有权权益[209] - 公司拥有拥有日落洛杉矶开发项目的非合并合资企业50%的所有权权益[210] - 日落高尔工作室开发项目的估计面积需扣除与开发相关的130,169平方英尺预期拆除面积[209] 公司租户情况 - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占公司办公物业年基本租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占12.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中15大租户占公司办公物业年化基础租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占比12.8%[87] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中约10.2%的面积可供出租，另有约11.0%的面积租约将于2021年到期[88] - 公司办公室投资组合中15大租户的公司份额年化基础租金总计2.14778272亿美元，占比38.6%[179] - Google公司占用面积622117平方英尺，占可出租面积4.9%，年化基础租金4770.9365万美元，占比8.6%[179] - Netflix公司占用面积368376平方英尺，占可出租面积2.9%，年化基础租金2335.0905万美元，占比4.2%[179] - 公司办公室投资组合行业多元化中，科技行业公司份额年化基础租金占比40.1%，面积为4290135平方英尺[189] - 媒体和娱乐行业公司份额年化基础租金占比13.4%，面积为1308040平方英尺[189] - 商业服务行业公司份额年化基础租金占比9.2%，面积为1073228平方英尺[189] - 法律行业公司份额年化基础租金占比8.2%，面积为645855平方英尺[189] - 金融服务行业公司份额年化基础租金占比7.7%，面积为824816平方英尺[189] - 截至2020年12月31日，办公室组合租赁到期情况中，2021 - 2025年到期面积占比分别为10.4%、11.2%、11.3%、12.7%、10.3%，年化基础租金分别为6324.3523万美元、7224.4934万美元、6667.4198万美元、8232.2671万美元、7564.3914万美元[196] - 2020 - 2018年，公司办公室物业续约和新租的总租赁数量分别为162个、259个、254个，总租赁面积分别为80.0336万平方英尺、253.5089万平方英尺、336.687万平方英尺，租户改善和租赁佣金总成本每平方英尺分别为37.08美元、79.15美元、61.93美元[199] - 办公室组合租赁到期情况中，空置面积138.5737万平方英尺，占比10.2% [196] - 2020年办公室物业续约租户改善成本每平方英尺4.40美元，租赁佣金成本每平方英尺5.04美元；新租租户改善成本每平方英尺66.09美元，租赁佣金成本每平方英尺12.30美元[199] 公司管理团队与股权情况 - 公司高级管理团队平均拥有超30年商业房地产行业经验，截至2020年12月31日，团队成员完全稀释后持有约190万股公司普通股和约190万个运营合伙企业单位[31] - 截至2021年2月15日，公司有95名普通股登记股东[216] - 截至2021年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[222] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过16次发行和按市价发行计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[31] - 截至2020年12月31日，公司无担保循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，未提取；有担保建设贷款可提取4.146亿美元，已提取1061万美元[31] - 基于2020年12月31日公司普通股收盘价24.02美元，公司债务与市值比率约48.2%[31] - 截至2020年12月31日，公司有12亿美元可变利率债务，其中4.75亿美元需进行利率互换[151] 公司业务板块情况 - 公司业务通过办公物业和工作室物业两个板块报告，所有业务均在加利福尼亚州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[35] 公司面临的风险情况 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》，可能导致额外成本、罚款或赔偿[39] - 公司部分物业可能受有害物质污染影响，可能产生重大责任[40][41] - 公司物业位于加州、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济、法规和自然灾害影响[66] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求影响[66] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动[66] - 公司房产集中在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部，面临经济、监管和自然灾害风险[69] - 公司大量租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业需求变化影响[72] - 公司收购房产可能面临竞争、成本、融资等风险，未来收购可能无法达到预期回报[75] - 公司通过递延税贡献交易收购房产可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[77] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，获取资金受市场条件、公司业绩等因素影响[78] - 利率上升会增加公司未对冲的可变利率债务利息成本，利率对冲安排存在风险[82] - 公司的抵押债务有房产被foreclosure的风险，可能导致投资损失和应税收入确认[83] - 公司的信贷协议限制业务活动，违反契约可能导致违约和债务加速到期[84] - 公司西雅图的1918 Eighth物业自2020年12月收购后由公司管理，运营表现可能下滑[85] - 公司有12处合并物业受地面租赁协议约束，德尔阿莫物业的地面转租受地面租赁协议限制，租赁协议终止或到期可能使公司失去物业权益和租金收入[91][92] - 截至2020年12月31日，公司有14项合资企业投资，合资投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素不利影响[94] - 经济衰退、利率上升、房地产需求下降等可能导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况和股价[98] - 房地产投资流动性不足，公司难以及时应对物业表现的不利变化，且税法对房地产投资信托处置物业有限制[100][101] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款和第三方责任，部分物业受石棉和含铅涂料相关法规影响[103][104] - 环境和健康安全法律法规可能使公司或租户承担责任，影响租户支付租金能力，法律变化可能增加违规潜在责任，导致意外支出并影响公司运营[105] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需进行昂贵的修复计划，并可能面临租户等的责任索赔[107] - 公司遵守适用于物业的联邦、州和地方法律法规及契约可能产生重大成本，无法保证现有法律和监管政策不会对公司产生不利影响[108] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》等法规要求，需承担合规成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人损失[109] - 公司物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、成本超支、承包商纠纷、许可证获取等风险，可能导致延误或费用增加[110] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务违约风险和其他风险[123] - 不利的经济和地缘政治状况以及信贷市场混乱，可能对公司财务状况等产生重大不利影响[143] - 新冠疫情已对公司业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响，未来可能继续产生影响[144] - 社会、政治和经济不稳定等情况可能对公司业务运营产生不利影响[146] - 潜在损失可能无法获得保险赔偿，公司可能需承担重大成本[148] - LIBOR计算方法的变化或替代可能对公司未偿债务的利息费用产生不利影响[150] 公司税收相关情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳联邦企业所得税[78] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司；公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产的20%，除可纳入75%资产测试的证券外，包括应税REIT子公司证券在内的证券不得超过总资产的25%[137] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[136] - 公司与应税REIT子公司的某些交易若未按公平交易条款进行，需缴纳100%的消费税[137] - 若公司失去REIT地位，将面临严重税收后果，可能无法扣除向股东的分配，需缴纳联邦企业所得税，2018年前可能需缴纳联邦替代最低税，可能增加州和地方税，且可能在被取消资格后的四个纳税年度内无法选择按REIT纳税[128][134] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，将需缴纳联邦所得税，其股份不再是REIT资产测试的合格资产，公司可能无法通过某些资产测试[131] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税合伙企业资格，公司将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果[134] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[125] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益），若分配低于100%需缴纳常规企业所得税，若低于特定比例（85%的普通收入、95%的资本利得净收入和100%的以前年度未分配收入）需缴纳4%的不可抵扣消费税[130][138] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除高达20%，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%，但仍高于合格股息收入适用税率[140] 公司环保与社会责任情况 - 2020年公司实现运营净零碳排放，比计划提前五年[47] - 2020年公司100%的物业运营实现净零碳排放，100%使用可再生电力[48] - 2020年公司80%的在役办公物业获得LEED认证，71%获得ENERGY STAR认证

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司产生的摊薄后每股FFO（扣除特定项目）为0.44美元，去年同期为0.55美元 [25] - 2020年第四季度特定项目包括一次性税务重新评估管理成本550万美元（摊薄后每股0.04美元）和一次性前期净物业税节省70万美元（摊薄后每股0.00美元），去年同期为交易相关费用20万美元（摊薄后每股0.00美元）和一次性债务清偿成本60万美元（摊薄后每股0.00美元） [25] - 2020年第四季度FFO（扣除特定项目）包括约摊薄后每股0.02美元的未收现金租金冲销和约摊薄后每股0.01美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对2020年第四季度FFO产生约摊薄后每股0.03美元的负面影响 [27] - 2020年第四季度FFO还反映了摊薄后每股0.02美元的停车收入减少，随着租户重新入驻，部分或全部停车收入将恢复 [27] - 尽管疫情影响，公司办公室投资组合的同店NOI和现金NOI仍保持相对强劲增长，第四季度同店办公室NOI增长4.2%，全年增长0.6%；调整前期物业税费用后，第四季度同店办公室现金NOI为5.7%，全年为0.9% [28] - 2020年第四季度AFFO较2019年第四季度增加1100万美元，增幅27%；2020年全年AFFO较2019年增加5590万美元，增幅40% [29] - 公司预计2021年第一季度FFO（扣除特定项目）为摊薄后每股0.45 - 0.47美元，中点较2020年第四季度摊薄后每股（扣除特定项目）高0.02美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年全年租赁超80万平方英尺，GAAP租金价差21.5%，现金租金价差14.3% [7] - 2020年第四季度，稳定和在运营投资组合的出租率分别稳定在94.5%和93.5%，签署近28万平方英尺的新租约和续租约，GAAP和现金租金价差分别为4.9%和4.7% [19] - 截至2020年第四季度末，公司有10.7%的ABR将于今年到期，按市值计算有13%的差距，目前已覆盖约45%的到期租约，对于超过2万平方英尺的到期租约，覆盖比例为65% [21] 开发业务 - One Westside项目与谷歌开始进行空间规划，预计明年第一季度交付，全面投入使用后每年将产生近4300万美元的合并现金NOI [16] - 未来开发管道包括近320万平方英尺的项目，其中超100万平方英尺已获得全部许可，包括西雅图丹尼三角区53.8万平方英尺的Washington 1000项目和日落高尔工作室约48万平方英尺的净新增开发项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 新年以来，所有市场的租户兴趣、参观和活动持续加速，如洛杉矶大型租户兴趣增加，红木海岸和北圣何塞的小型租户参观和提案显著增加 [20] - 截至2020年第四季度末，交易管道（包括租约、意向书或提案）较上一季度增长超30%，达到110万平方英尺，与各市场的可用面积相匹配 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为全球最具创造力和创新力的企业租赁办公空间，市场是媒体和科技行业的重心，将利用自身优势抓住机遇 [9] - 2021年将通过政策倡导、影响力投资、慈善事业或其他公民参与行动，确保所在城市和社区保持活力，上周承诺未来五年投入2000万美元，支持解决市场中无家可归和住房负担能力危机的创新方法 [11] - 公司认为工作室业务竞争激烈是市场对其价值的认可，欢迎竞争，且其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出让公司看到租户和员工安全返回办公室的希望，相信大多数公司会回归办公室办公，因为办公室的连接、文化和设施能为企业带来竞争优势 [6] - 租户已度过疫情最艰难时期，租金收取情况良好，第四季度收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室100%，零售51%；1月份截至目前收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室99%，零售48% [13] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，有信心维持出租率水平 [40][41] 其他重要信息 - 公司在2020年完成Harlow项目，按时按预算推进One Westside项目，并在8月变现部分好莱坞工作室和办公物业，获得13亿美元收益，进一步强化了资产负债表和流动性状况 [8] - 公司通过收购1918 Eighth扩大了西雅图和丹尼三角区的业务版图，并与亚马逊建立了更紧密的合作关系 [8] - 公司回购超350万股股票，平均价格为23美元 [8] - 公司推出专有Better Blueprint平台，实现100%碳中和运营，获得能源之星年度合作伙伴奖和GRESB绿色之星奖等，在房地产领域及其他领域树立了ESG领导者的形象 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2021年的出租率和到期租约续签情况 - 公司年初有150万平方英尺的租约到期，目前已覆盖45%的到期租户，随着年初业务活动的增加，覆盖比例有望接近50%，且租户信心正在恢复 [40] - 公司预计能够维持年底的出租率水平，不会出现下降 [41] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，与谷歌和戴尔的租约续签正在进行中 [42] 问题2: 租户在空间使用上是否有变化 - 目前大多数租户尚未返回办公室，但正在为返回做准备，公司未看到租户放弃现有办公空间的情况，只有一个大型租户表示可能会进行结构调整并归还部分空间 [50][51] - 由于目前资产的实际入住率较低，且大型租户尚未返回，难以判断租户在空间使用上是否会有变化 [53][54] 问题3: 洛杉矶和北圣何塞小型租户活动增加的原因以及旧金山CBD的情况 - 洛杉矶好莱坞的大型租户交易推动了公司在Harlow项目的业务，而硅谷和半岛地区小型租户活动增加是因为租户信心恢复，一些此前处于观望状态的租户开始重新参与市场 [56] - 旧金山的租户活动有所增加，转租空间市场的增长速度正在放缓，公司在旧金山的出租率为98%，今年仅有约5万平方英尺的租约到期，情况良好 [57] 问题4: 未来开发项目的情况以及工作室收购的考虑因素 - 公司正在评估温哥华本塔尔中心0.5万平方英尺的项目，需求与疫情前一致，正在进行设计和预租活动 [65] - Washington 1000项目计划于2023年开工，若有足够的预租情况，可能会提前至2022年底开工 [66] - 洛杉矶日落高尔工作室的开发项目还有一年时间准备好开工，将取决于预租情况，该项目将包括办公室和工作室，现有租户和新租户的活动较为稳定 [67] - 公司在工作室收购方面有多个交易正在洽谈中，将专注于核心市场，与黑石的合作也很活跃 [70] 问题5: 如何看待旧金山和半岛地区的租户动态以及2021年的财务预期 - 公司未看到租户从旧金山迁往半岛地区的情况，各地区的租赁业务都是独立的，且业务活动正在恢复 [75] - 公司认为可以将第一季度的财务数据作为全年的参考，预计全年的办公室和工作室GAAP NOI将保持稳定，G&A和利息费用将有所改善，理论上1.85美元可以作为全年财务预期的低端 [79] - 唯一的负面因素是与疫情相关的不确定性，业务会有波动，媒体业务第二季度通常是淡季 [81] 问题6: 如何看待员工离职以及工作室业务的竞争和市场情况 - 公司对离职员工表示祝福，并将在能力范围内提供支持，公司拥有强大的团队和深厚的人才储备，预计不会出现更多员工离职的情况，但市场动态可能会导致人才在公共和私人市场之间流动 [85][86] - 公司认为工作室业务的竞争是市场对其价值的认可，其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛，欢迎竞争 [90] - 公司认为加利福尼亚州的其他市场可能会出现物业税节省的情况，随着政治环境的变化，企业对物业税的关注度增加，可能会推动相关政策的调整 [93] 问题7: 如何看待旧金山市场的租金调整以及未来现金NOI的走势 - 房东在调整租金时会考虑资产质量、贷款情况和维持入住率的需求，目前租户的租金仍低于市场价值，公司仍有一定的缓冲空间 [100][101] - 公司预计未来现金NOI将继续增长，尽管存在一些不利因素，但低于市场租金的租约续签将有助于提高现金NOI，随着免租期的结束和业务的恢复，仍有很大的增长空间 [104] 问题8: 如何看待工作室的出租率和日落工作室的开发计划 - 工作室的出租率下降是由于疫情导致部分非舞台办公用户的租约到期或未续签，随着制作活动的恢复，预计这些用户将重新回到工作室 [113][114] - 日落高尔工作室的开发项目预计最早在2022年第一季度开工 [116] 问题9: 如何看待传统办公室的收购和投资以及价值增值交易的情况 - 公司将继续进行股票回购，目前尚未看到商业办公市场有大量交易流入，但正在评估一些价值增值交易，这些交易的价格较一年前有所下降，具有吸引力 [121][122] - 公司看到更多的价值增值交易，且这些交易大多是场外交易，有一些有吸引力的机会正在进行评估 [123] 问题10: 如何看待员工离职的竞业限制和资本支持以及资本部署的决策 - 加利福尼亚州的法律对员工较为友好，不存在可执行的竞业限制协议，公司与员工签订的协议中包含标准的非招揽、保密和非诋毁条款 [128] - 离职员工目前关注的市场与公司不同，若他们带来合适的机会，公司会考虑提供支持，但不保证会进行投资 [129] - 公司在进行资本部署时会根据每个机会的具体情况做出决策，收购1918 Eighth是基于与租户的关系、资产质量和经济回报等因素的综合考虑 [131][132][133] 问题11: 工作室业务是否可以拯救一些闲置资产 - 非专用工作室的成本回报分析仍然具有挑战性，质量也难以保证，但随着娱乐和媒体行业技术的发展，一些小型舞台的转换空间可能适用，但这不会成为主流业务 [138]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的每股摊薄后调整后运营资金（FFO）为0.43美元，去年同期为0.51美元 [41] - 2020年第三季度特定项目包括0.2百万美元的交易相关费用（每股摊薄后0.00美元）和270万美元的一次性债务清偿成本（每股摊薄后0.02美元），去年同期交易相关费用为0.3百万美元（每股摊薄后0.00美元） [41] - 第三季度FFO排除特定项目后，包含约每股摊薄后0.02美元的未收现金租金收入和约每股摊薄后0.02美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对第三季度FFO的总负面影响约为每股摊薄后0.04美元 [42] - 第三季度FFO还反映了约每股摊薄后0.03美元的停车收入减少 [42] - 与黑石集团完成合资企业交易的同时，该合伙企业以投资组合为抵押，完成了一笔9亿美元的抵押贷款，初始期限为两年，年利率为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加2.15% [43] - 公司获得12亿美元的总收益，用约8.495亿美元全额偿还了无抵押循环信贷额度、Met Park North贷款以及B和D定期贷款，还回购了1.078亿美元好莱坞媒体投资组合的担保贷款，该贷款加权平均年利率为LIBOR加3.31% [43] - 截至目前，公司在2.5亿美元的股票回购计划下，累计回购了260万股普通股，平均价格为每股23.89美元 [44] - 公司目前拥有13亿美元的流动性，包括3.653亿美元的现金及现金等价物、6亿美元的无抵押循环信贷额度和3.395亿美元的One Westside建设贷款额度，到2022年之前无到期债务，加权平均到期期限为6.1年 [44] - 尽管由于好莱坞媒体投资组合合资企业的临时影响，FFO季度环比下降1270万美元，但同期调整后运营资金（AFFO）仍有小幅增长，年初至今的AFFO比上一年高出45%以上 [45] - 预计第四季度运营情况与第三季度相似，与第三季度相比，写字楼净营业收入（NOI）预计增长约1.5%，媒体NOI预计增长约5.5% [47] - 调整第三季度一次性债务清偿费用后，预计利息费用将增加约4%，反映新好莱坞媒体投资组合贷款全季度的利息影响，预计归属于非控股股东的FFO将比第三季度增加约20% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收取情况 - 第三季度，公司收取了97%的总租金，其中写字楼租金收取率为98%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为52%；10月至今，收取了94%的总租金，其中写字楼租金收取率为96%，工作室租金收取率为98%，零售租金收取率为51%。若包含根据新冠疫情租赁修正案延期或减免的租金，第三季度总租金收取率为96%，写字楼为98%，工作室为98%，零售为48%；10月总租金收取率为95%，写字楼为96%，工作室为99%，零售为52% [20] - 第三季度，公司延期了约310万美元（占总租金的1.8%）的租金，另有约310万美元（占总租金的1.9%）仍在商讨支付或延期事宜，因新冠疫情减免了110万美元（约占第三季度租金的0.7%） [21] 写字楼业务 - 稳定和已投入使用的写字楼投资组合出租率分别保持在94.5%和93.5% [34] - 季度环比租赁活动显著增加，签署了近18.5万平方英尺的新租约和续租协议，其中包括与谷歌在旧金山Rincon Center的4.2万平方英尺的扩租协议 [34] - 实现了41%的公认会计原则（GAAP）租金涨幅和29%的现金租金涨幅，即使排除约20%的短期续约（期限为12个月或以下）交易，按GAAP计算的租金涨幅仍达到38%，现金租金涨幅为25% [35] - 租赁管道中的租户活动环比增加40%，达到96万平方英尺，与2019年第三季度持平，目前只有不到10%的交易处于搁置状态 [36] - 2020年剩余到期租约占平均基本租金（ABR）的约2%，已覆盖约45%的交易；2021年到期租约占ABR的约11%，已覆盖约40%的交易，现有租约的按市值计价仍约为14% [36] 工作室业务 - 8月下旬，10个摄影棚恢复制作，预计到下个月35个摄影棚中将有34个投入使用，目前使用摄影棚的客户包括CBS、福克斯、Netflix、迪士尼、ABC和HBO等主要媒体公司 [13] - 从第二季度到第三季度，工作室的附属收入有一定增长，但未达到第一季度水平，若公司自身预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年附属收入有望继续增长，超过2019年水平，但控制室收入存在一定不确定性 [97][98] 开发业务 - 过去四个月，开发管道取得多个重要里程碑，Harlow获得入住证书，One Westside完成钢结构封顶，预计2022年第一季度交付，Sunset Gower获得一致批准建设近48万平方英尺的项目，公司与合作伙伴黑石集团已开始预租赁工作 [37][38] - 超过50%的270万平方英尺未来开发项目已获得全部许可，准备在当前危机结束后动工 [38] 收购业务 - 上一季度，公司主要专注于与黑石集团在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华扩大工作室平台，同时评估开发和重建机会，写字楼交易流量仍然缓慢，公司倾向于评估由长期优质租户组成租金流的一流物业 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，几乎每个子市场都出现负净吸纳量，但空置率仍保持在个位数，部分地区略高于10%，市场整体和公司自身投资组合的租金降幅极小 [33] - 多个市场的转租空间有所增加，但部分大型转租是疫情前的供应 [34] - 旧金山允许非必要办公室以25%的容量开放，洛杉矶学校可迎接25%的高需求学生返校，公司各地写字楼物业的实际入住率达到约15%，美国略低，加拿大略高 [10] - 湾区市场中，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求从约600万平方英尺降至约280万平方英尺 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划继续利用优质的合资伙伴关系，运营和投资资产，进行有远见的战略举措，巩固其在行业中的地位 [9] - 持续推进企业社会责任倡议，通过实施可持续发展、健康和公平三个重点领域的举措，实现了100%的碳中和运营，未来将继续追求更多现场可再生能源和创新技术解决方案，以进一步减少运营碳排放和范围3温室气体排放 [17][18] - 专注于与黑石集团扩大工作室平台，在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华寻找开发和重建机会，同时评估由长期优质租户组成租金流的一流写字楼物业 [39] 行业竞争 - 工作室资产受到市场关注，竞争加剧，公司认为该领域的资本化率将进一步压缩，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台 [61][62] - 目前市场上价值增值型写字楼资产的买卖价差较大，价格过高，公司认为租赁活动较去年同期放缓，因此对购买此类资产持谨慎态度，但会关注独特机会和协同效应 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管受到加利福尼亚州和华盛顿州延长封锁的影响，但随着部分城市逐步开放，预计将看到更多租户返回办公室，科技和媒体行业将引领复苏 [8][13] - 数字领域在疫情期间加速发展，第三季度美国风险投资达到380亿美元，是十年来第三高的季度，首次风险融资情况良好，独角兽企业的首次公开募股（IPO）活动接近纪录水平，这些趋势对科技行业和写字楼需求的弹性非常有利 [14][15] - 流媒体内容需求旺盛，Netflix、亚马逊、苹果、Hulu、迪士尼和HBO Max等公司今年新增了数千万订阅用户，80%的美国消费者至少订阅了一项流媒体服务，近四分之一的用户观看了首轮上映的电影，90%的用户可能会再次观看，近一半的用户参与了某种游戏活动，这对洛杉矶的工作室和写字楼空间需求有积极影响 [16] - 公司认为尽管面临一些挑战，如加利福尼亚州的税收提案，但公司拥有优质的租户和资产组合，租金收取情况稳定，入住率仅略有下降，相信随着时间推移，市场将恢复正常，公司将继续发展 [92][94] 其他重要信息 - 今年选举季，公司面临多项税收提案，如加利福尼亚州的Prop 15若通过，将是该州历史上最大的物业税增税提案，公司积极反对该提案，目前民意调查显示支持率和反对率持平，若通过，该措施要到2022 - 2023财年才会生效，且实施将面临挑战，公司认为短期内对运营费用的影响较小，长期影响取决于未来资产重估 [27][28] - 旧金山面临三项新的投票措施以增加收入，其中商业税改革（Prop F）对公司旧金山投资组合影响较小，房地产转让税增加（Prop I）仅在资产处置时相关，对公司投资组合适用性有限，基于高管薪酬的商业税（Prop L）不直接影响公司税收，但会给部分旧金山公司带来额外税收负担 [29][30] - 西雅图市议会在7月通过了工资税（人头税），公司和商业界正在努力推动地方和州层面的解决方案，以保持西雅图的商业竞争力 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待股票回购和购买媒体贷款的交易 - 公司表示股票回购价格具有吸引力，会在合适时机继续回购，但当时因交易限制无法进行回购，购买媒体贷款是因为有资金投资需求且该贷款由公司和黑石集团提供信用支持，是一个可暂时存放资金的机会，同时购买该贷款使公司杠杆率降至40%，接近目标杠杆率，且若未来需要加杠杆，成本将低于该贷款 [54][55][58] 问题2：如何看待工作室资本化率的走势 - 公司认为工作室资本化率将进一步压缩，该领域竞争加剧，此类资产仍将受到追捧，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台，此前未更积极参与Silvercup交易是因为当时正处于与黑石集团的合资企业流程中，时机不合适 [61][62] 问题3：公司目前是否专注于核心交易，是否愿意在旧金山购买核心资产 - 公司表示会综合考虑租户质量、地理位置、规模经济、资本成本、合资伙伴等因素来评估核心资产，目前不太可能在旧金山购买资产，因为市场情况不太理想，且价值增值型资产价格过高，租赁活动较去年同期放缓，但会关注独特机会和协同效应 [68][69][70] 问题4：对2021年租约到期情况的可见性如何 - 公司表示对2021年租约到期情况有较好的把握，其中两个租户占150万美元的25%，正在与他们进行讨论，其余租户面积约4万平方英尺，也在积极谈判中，预计按市值计价情况良好 [72][73] 问题5：在联合办公业务方面是否有进展，是否有足够的准备金 - 公司表示除了Shack 15和Maxwell（其中一个WeWork地点已转为百分比租金协议）外，所有联合办公地点租金支付正常，正在对Regis在西雅图的部分面积进行调整，整体联合办公业务情况健康，已为相关情况预留了足够的准备金 [75] 问题6：如何看待湾区各子市场的需求趋势 - 公司认为租赁管道环比回升至年初水平，主要是因为有租户重新开始扩张和参与租赁活动，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求有所下降，但随着租户对空间使用的明确，需求有望增加 [78] 问题7：是否看到向郊区卫星办公室或中心辐射模式的转变 - 公司表示在其市场中，这种趋势在疫情前就已经存在，没有看到明显的进一步转变，不同市场有不同的需求，公司没有大量可用于比较的城市空间，目前硅谷的活动更多，人们更希望尽快达成交易 [79][80] 问题8：风险投资数据如何转化为需求，对哪些市场有帮助 - 公司表示无法量化风险投资带来的需求，但资本的存在将促进公司的发展，从而带动空间的吸纳，不过风险投资公司可能投资于加州以外的市场，需要在选举后和年初观察市场情况，才能更清楚地了解公司在加州的发展和生存情况 [83] 问题9：Harlow项目的租赁前景如何 - 公司认为Harlow是一个很棒的项目，但由于目前参观受限，租户尚未完全回到租赁空间，当前达成的交易多为续租，而非新租和扩租，公司会耐心等待合适的时机 [85] 问题10：如何看待股息增长 - 公司表示第三季度AFFO的增长是一个积极信号，随着租金收取情况稳定，预计股息将在2021年某个时候增加，公司目前股息覆盖率良好，会持续监测并寻找合适的时机进行调整 [86][87] 问题11：公司基本面与积极表态不符的原因是什么 - 公司认为自3月以来，租金收取率一直稳定在95%，入住率仅下降1%，基本面稳定，关键在于华盛顿和加利福尼亚州的学校复课情况以及写字楼入住率的回升，市场对办公空间的看法存在过度悲观的情况，公司资产质量高，租户优质，价值与市场交易价格存在巨大差距，相信市场会回归正常 [92][94] 问题12：为什么工作室收入恢复较慢 - 公司表示拍摄工作于8月下旬开始，前期准备工作比预期缓慢，工会和个人防护设备（PPE）方面的协调导致人员复工较慢，目前工作室投资组合的活跃度已达到95%，预计附属收入将大幅增加，从第二季度到第三季度，附属收入已有一定增长，若预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年有望继续增长，但控制室收入存在一定不确定性 [96][97][98] 问题13：如何确保办公室不会成为下一个购物中心行业 - 公司认为办公室业务与零售业务不同，办公室业务涉及创造价值、团队合作和员工培训等方面，社交互动对年轻人的职业发展很重要，人们需要工作来维持生计和推动经济增长，虽然疫情影响了办公模式，但未来人们会回到某种程度的正常办公状态，公司从租户那里也听到了类似的观点 [100][101][103] 问题14：除基本租金外，对净效应的预测如何，考虑到优惠和资本支出的趋势 - 公司表示已完成的交易中，优惠措施保持稳定，没有增加免租期和租户装修费用，实际租金达到或略高于预期，要价租金持平，这些交易在管道中存在了一段时间，但没有受到不利影响，公司对此感到鼓舞 [108] 问题15：Uber的转租空间情况如何，对旧金山租金有何影响 - 公司表示Uber的转租空间到2025年到期，并非短期租赁，该空间条件良好，有开放的平面图和充足的员工活动空间，且在疫情前就已投放市场，Uber对于是否搬入新空间有多种决策可能，公司认为该空间不会影响市场租金，因为其租金远低于市场水平，甚至低于疫情前的水平 [109] 问题16：是否会在短期内增加杠杆以获取收益 - 公司表示不会偏离资产负债表管理的原则，仅为了短期收益而增加杠杆，但在某些合资企业合同中适当增加杠杆是合理的 [112] 问题17：同店写字楼投资组合出租率同比下降280个基点的原因是什么 - 公司表示这是多种因素综合导致的，包括一些零售租户的搬离，如Ferry、6922、Rincon Center的GSA和部分零售租户等，但没有一个突出的单一原因 [117] 问题18：新租赁和租约到期情况对出租率的压力是否会持续 - 公司表示实际租赁速度在各地都有所下降，但公司在填补空置和租赁方面一直表现良好，目前仍有一些交易在管道中，公司对租户决策的时机和信心恢复持乐观态度，预计2021年出租率情况会有所改善 [118] 问题19：2021年40%的租约到期覆盖率是指已有租约还是有信心达成协议，该比例是否适用于未来几个季度 - 公司表示40%的覆盖率包括正在谈判的交易和部分已完成的

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.48美元；2020年第二季度特定项目包括20万美元（每股摊薄后0美元）的交易相关费用，2019年无特定项目 [26] - 第二季度，公司39个同店办公楼物业的NOI在GAAP基础上下降5.2%，现金基础上下降3.7%；同店工作室NOI在GAAP基础上下降21.3%，现金基础上下降26.7% [27][28] - 公司拥有11亿美元的流动性，包括4510万美元的现金及现金等价物、4亿美元的无抵押循环信贷额度、2.3亿美元由Sunset Bronson、ICON和CUE担保的循环信贷额度以及3.808亿美元的1 Westside建设贷款额度；除了由MedPar North担保的6500万美元贷款（公司打算用循环信贷偿还）外，直到2022年都没有到期债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收入 - 第二季度，公司共收取了97.3%的总租金，其中办公楼租金收取率为99%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为48.7%；截至7月，共收取了94.8%的总租金，其中办公楼租金收取率为96.9%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为31.4% [13] - 第二季度，公司批准了相当于420万美元（占总租金的2.7%）的租金延期支付；另有约400万美元（占总租金的2.5%）仍在讨论支付或延期事宜；因COVID - 19减免了110万美元（占第二季度租金的0.7%）的租金，因非COVID相关诉讼和解减免了20万美元（占0.1%）的租金 [14] 工作室业务 - 工作室舞台需求强劲，35个舞台中只有3个可供租赁，且都在与多家大型工作室进行积极洽谈，预计未来几个月开始出租 [14] - 由于内容制作商、演员和剧组工会在采用COVID - 19协议（主要是检测频率和方法）方面的延迟，制作活动推迟；预计制作将在接下来的一个月逐步恢复，到9月基本上所有舞台都将投入使用 [14] 办公楼业务 - 第二季度，受西海岸居家令影响，办公楼租赁需求低迷；除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 公司稳定和已投入使用的投资组合在本季度末的出租率分别为95.1%和94%；第二季度签署了10.7万平方英尺的租约，约一半是与短期（12个月或更短）续租相关，其余约5万平方英尺的交易条款与之前季度一致，GAAP基础上的平均按市值计价为17.7%，现金基础上为21.4% [20] - 公司租赁管道中有约80万平方英尺的交易（包括租约、意向书或提案），略少于之前季度报告的数量；因COVID原因约7.5万平方英尺的不到10笔交易失败，管道中约20%的需求正式暂停，其余进展缓慢 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场在疫情开始时基础良好，空置率处于历史低位，租金处于历史高位，供应有限且/或已预租，吸收量仅受可用房源限制；第二季度除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 旧金山中央商务区因密度大且更依赖公共交通，公司对其持续关闭的影响保持警惕；公司2020年到期的办公楼ABR中只有0.6%来自旧金山中央商务区，2021年到期的占比仅为0.4% [19][21] - 半岛和硅谷市场受疫情影响相对较小，公司2021年约8%的办公楼ABR到期房源位于这些市场，由于基本面较强且投资组合为低层且近期现代化，公司对这些房源的租户需求持乐观态度 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与黑石集团达成合作，出售49%的股权，预计交易完成后将获得约13亿美元的总收益，以增强流动性并巩固资产负债表；公司将利用这笔资金扩大办公楼和工作室业务，同时密切关注市场错位带来的机会 [7][9] - 公司继续推进租户重新融入计划，与当地政府、大型租户以及内外部专家密切合作，为租户创造安全健康的工作环境 [15] - 公司关注加利福尼亚州和华盛顿州的投票措施，这些措施可能会增加企业税收；公司将继续参与相关进程并在必要时提供领导 [9] - 公司积极推进多元化、公平和包容倡议，包括开展培训课程、设立资源小组和虚拟图书馆等，以促进内部和外部的多样性和包容性 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来不确定性，但公司作为必要业务，所有物业仍保持开放和运营；租户有返回办公室的意愿，只是时间和方式问题 [5] - 公司租金收取情况良好，反映了租户质量高；科技和媒体行业的弹性和创新性以及反周期性将继续对公司有利 [6] - 公司预计随着租户重新融入和生产活动恢复，租金收入和净营业收入将逐步改善；但由于租赁活动放缓，预计下半年合并净营业收入将比第二季度运行率下降3%至4% [31][33] - 公司认为，随着疫情影响的消退，办公室和工作室的需求将逐渐恢复，特别是在科技、媒体、生命科学、医疗保健和政府等行业 [19] 其他重要信息 - 公司两个建设项目进展顺利，Carlo项目预计第三季度全面完工，One Westside项目已全额融资并预租，预计2022年第一季度交付 [22] - 公司预计与黑石集团的工作室合资企业交易即将完成，并将关闭一笔9亿美元的抵押贷款；该无追索权贷款为仅付息贷款，初始年利率为LIBOR加2.15%，期限为2年，有三次1年延期选择权 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年下半年NOI影响的假设是什么 - 主要是租赁活动的推迟，因为租户在空间规划方面尚未做出决定，并非需求减少 [38] 问题2: 租金延期支付是否计入现金NOI的负面影响 - 是的，租金延期意味着未收到现金NOI，现金NOI结果会因此降低；若将延期租金视为已收取并调整上一年的一次性物业税，现金NOI将增长1.5% [39][41] 问题3: 不同市场的需求情况以及对旧金山和硅谷租赁的看法 - 目前正在洽谈的大型租约在旧金山；看到硅谷的租赁管道更多是因为那里有可用空间，并非趋势表明租户远离旧金山；没有听到租户对旧金山租赁的担忧 [43][44] 问题4: 剩余2020年和2021年到期租约的按市值计价情况 - 与之前类似，管道中的交易租金没有下降，与目标租金一致 [48][49] 问题5: 管道中的交易，租户是否会就租金进行重新谈判或要求增加优惠 - 管道中约12.5万平方英尺的交易租金没有下降，这些是空间利用决策而非经济决策，也没有看到租户改善要求的增加 [50] 问题6: 黑石交易后资金在工作室扩张和办公楼方面的分配，One Westside项目的最新情况以及如何考虑资金部署与股价的权衡 - 资金将在多个领域进行部署，包括与黑石合作扩大平台、评估更好收益的投资机会以及考虑回购股票；One Westside项目进展顺利，比原计划仅晚一两周，设计符合后疫情时代需求 [52][54] 问题7: 与Macerich关于购买其剩余权益的交易进展 - 该交易有锁定期，公司有意拥有该资产100%的权益，但目前交易并非迫在眉睫 [56] 问题8: 如何计算今年下半年的收益情况 - 从第二季度的办公室租金和运营费用开始，下半年相对该季度运行率预计下降300 - 400万美元（中点为350万美元）；工作室方面，第四季度预计增加150 - 250万美元收入；停车收入保守估计维持第二季度水平，若租户重新融入和临时停车恢复可能会增加 [59][60][69] 问题9: Maxwell WeWork的情况 - 除Maxwell外，WeWork在所有地点都支付租金；与WeWork就Maxwell签订了百分比租金交易，公司有权在通知后接管资产，目前正在评估其他租户用途和兴趣 [70] 问题10: 黑石合资企业是否有目标工作室资产，以及地理或其他方面的信息 - 公司正在评估多个项目，有些自己也会做，有些与黑石合作更合适；黑石了解该业务，合作将带来有吸引力的交易 [79] 问题11: 渡轮大厦的当前运营和未来计划 - 渡轮大厦有7.5 - 8万平方英尺的零售空间和20多万平方英尺的办公楼，办公楼已全部出租且租金和租户组合良好；公司与合作伙伴正在重新评估零售部分的设计和净现值；渡轮大厦因是交通枢纽已被允许重新开放，预计第三和第四季度情况会有所改善 [80][81] 问题12: 为何不提供全年业绩指引 - 仍有许多不确定因素，如停车和其他收入恢复正常的时间、租金收取情况、400万美元未达成协议的租金命运、黑石合资企业的最终债务定价以及潜在的债务购买机会等，难以精确确定业绩 [86] 问题13: 与黑石合作的工作室交易，黑石是否原本可以独自进行 - 黑石不会在没有运营合作伙伴的情况下购买工作室，这是一个运营业务，需要与所有工作室建立关系；与黑石合作证明了公司投资组合的价值，合并实体未来将更强大 [89] 问题14: 对旧金山租金走势的看法，与上一周期的比较 - 公司在旧金山的投资组合到期租约较少，但有Uber的大量转租空间；与上一周期相比，租户组合、规模和对城市的需求不同；转租空间会对租金有下行压力，但关键是主租户的信用；市场上几乎没有新的未预租的建筑，希望结果是积极的 [94] 问题15: 本季度对科技基金非房地产投资的减记情况 - 会计上需要根据可用信息对投资进行按市值计价调整；减记主要是因为对Zoox（一家自动驾驶汽车制造商）的投资，其被收购后按市值计价导致价值下降 [96][97] 问题16: 如何考虑对直线租金的减记和储备 - 如果与租户达成协议且租户遵守，不会减记直线租金或仅采用现金基础；如果没有协议或租户无法履行协议（主要是零售租户），会对这些项目进行储备或减记直线租金 [99] 问题17: Maxwell大楼WeWork重组是否是特殊情况，对联合办公的看法 - 这是与Sandeep直接达成的特定交易，基于资产质量、租户需求等因素；联合办公在疫情后仍有机会，可能吸引小型租户，作为过渡选择 [104] 问题18: VSP项目的收款、需求谈判情况，以及对该业务的看法和总暴露面积、可用面积 - VSP项目进展顺利，是未来租赁速度提升的重要部分；目前已部署约12万平方英尺，还有约7.5万平方英尺正在开发中 [108][110] 问题19: 短期租约的条款和灵活性 - 部分短期租约是与租金减免计划相关，租户为获得租金延期而签订；并非单纯的短期续租 [114] 问题20: 租赁过程缓慢，对多租户策略下租赁完成的信心 - 由于只能进行虚拟参观，租赁过程放缓；预计9月底项目基本完成，希望解除限制后能有更多实地参观 [115] 问题21: 黑石合资企业合并后FFO的计算方式 - 对于无杠杆资产，部分可以取之前FFO的49%，但还需考虑9亿美元债务的杠杆作用，并分配49%的债务以抵消FFO的减少 [118] 问题22: 工作室的去密集化需求是否会导致办公楼需求增加，以及维护资本支出是否会下降 - 公司发现租户在裁员和休假后并未减少办公空间需求，而是在相同空间安排更少人员；预计这将是未来趋势，可能会增加办公空间需求；维护资本支出方面，白天清洁增加可能会抵消因人员减少带来的下降 [120][121]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为76.06708亿美元，较2019年12月31日的74.66568亿美元增长2%[23] - 截至2020年6月30日，公司总负债为38.68862亿美元，较2019年12月31日的36.22131亿美元增长6.8%[23] - 2020年第二季度，公司总营收为1.9861亿美元，较2019年同期的1.96656亿美元增长1%[26] - 2020年上半年，公司总营收为4.04837亿美元，较2019年同期的3.94045亿美元增长2.7%[26] - 2020年第二季度，公司净收入为701.1万美元，较2019年同期的1282.3万美元下降45.3%[26] - 2020年上半年，公司净收入为2096万美元，而2019年同期净亏损2407.2万美元[26] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净收入为369.1万美元，较2019年同期的978.6万美元下降62.3%[26] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净收入为1446.8万美元，而2019年同期净亏损2960.6万美元[26] - 2020年第二季度，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入均为0.02美元，2019年同期为0.06美元[26] - 2020年上半年，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入均为0.09美元，2019年同期为 - 0.19美元[26] - 2020年6月30日公司股东权益总额为3601631000美元，较2019年12月31日的3709362000美元下降约2.9%[32] - 2020年上半年净收入为20960000美元，而2019年上半年净亏损为24072000美元[38] - 2020年上半年折旧和摊销为147279000美元，高于2019年上半年的138111000美元[38] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为137484000美元，低于2019年上半年的145716000美元[38] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为166858000美元，低于2019年上半年的270036000美元[38] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为27987000美元，低于2019年上半年的117676000美元[38] - 2020年6月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为56871000美元，低于2019年6月30日的61547000美元[38] - 截至2020年6月30日，公司总资产为7606708美元，较2019年12月31日的7466568美元增长2%[40] - 2020年第二季度，公司总营收为198610美元，较2019年同期的196656美元增长1%；上半年总营收为404837美元，较2019年同期的394045美元增长3%[43] - 2020年第二季度，公司净收入为7011美元，较2019年同期的12823美元下降45%；上半年净收入为20960美元，而2019年同期净亏损24072美元[43] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净收入为3713美元，较2019年同期的9863美元下降62%；上半年为14553美元，而2019年同期净亏损29714美元[43] - 2020年第二季度，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入均为0.02美元，较2019年同期的0.06美元下降67%；上半年均为0.09美元，而2019年同期每股净亏损0.19美元[43] - 2020年第二季度，公司综合收入为8946美元，较2019年同期的4363美元增长105%；上半年为5481美元，而2019年同期综合亏损40396美元[45] - 截至2020年6月30日，公司总负债为3868862美元，较2019年12月31日的3622131美元增长7%[40] - 2020年和2019年上半年净收入分别为20,960千美元和 - 24,072千美元，经营活动提供的净现金分别为137,484千美元和145,716千美元[55] - 2020年和2019年上半年投资活动使用的净现金分别为 - 166,858千美元和 - 270,036千美元，融资活动提供的净现金分别为27,987千美元和117,676千美元[55] - 2020年和2019年上半年现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为56,871千美元和61,547千美元[55] - 2020年上半年公司无房地产收购和处置，也无符合持有待售标准的物业[87][88][89] - 2020年上半年公司未确认减值费用，2019年上半年记录了5220万美元与Campus Center办公物业相关的减值费用[91] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，附属收入应收账款分别为3.7万美元和165.2万美元，其他收入应收账款分别为112万美元和241.7万美元，工作室相关租户回收款应收账款分别为0和2.6万美元[81] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司房地产投资成本分别为743879.7万美元和726912.8万美元，其中土地均为131341.2万美元，建筑物及改良分别为525904.4万美元和518934.2万美元等[86] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，非合并房地产实体总资产分别为81790.3万美元和84591.8万美元，总负债分别为50819.4万美元和52279.9万美元[96] - 2020年第二季度公司非合并房地产实体总营收25943美元，净收入2021美元；2019年6月5日至30日总营收7778美元，净亏损540美元[97] - 截至2020年6月30日，递延租赁成本和租赁无形资产净额为265550000美元，低于2019年12月31日的285448000美元[98] - 截至2020年6月30日，应收账款为1430万美元，无坏账准备；直线租金应收款为2.272亿美元，坏账准备为570万美元[101][102] - 截至2020年6月30日，预付费用和其他资产净额为1.27946亿美元，高于2019年12月31日的6897.4万美元[105] - 2020年7月30日，黑石关联基金以16.5亿美元收购公司好莱坞媒体组合49%股权，公司获现金收益8.085亿美元[106] - 2020年上半年，公司非房地产投资因公允价值变动确认未实现损失160万美元，累计未实现损失60万美元[109] - 公司对一家报告资产净值的实体投资承诺最高2000万美元，截至2020年6月30日已出资550万美元，2020年上半年确认未实现损失120万美元[110] - 截至2020年6月30日，公司未偿债务总额为29.9835亿美元，高于2019年12月31日的28.45459亿美元[111] - 截至2020年6月30日，公司实质解除债务为1.33387亿美元，合资伙伴债务为6613.6万美元[111] - 2020年7月31日，公司还清Met Park North抵押贷款本金6450万美元[115] - 公司可在One Westside和10850 Pico物业担保的建设贷款项下提取最高4.146亿美元[116] - 截至2020年6月30日的六个月内，无担保循环信贷安排下的未偿还借款净额增加1.25亿美元[119] - 截至2020年6月30日，公司债务的未来最低本金还款总额为3.1978537亿美元，其中无担保和有担保债务2.99835亿美元、实质解除债务13.3387亿美元、合资伙伴债务6.6136亿美元[121] - 修订和重述的信贷协议将无担保循环信贷安排额度提高至6亿美元，期限延长至2022年3月13日[123] - 截至2020年6月30日，无担保循环信贷安排的未偿还借款为2亿美元，剩余借款额度为4亿美元，总借款额度为6亿美元，利率为LIBOR+1.05%至1.50%，年度信贷安排费率为0.15%或0.30%，合同到期日为2022年3月13日[125] - 截至2020年6月30日，公司遵守了财务契约，总负债与总资产价值比率为38.1%、无担保债务与无抵押资产价值比率为45.5%等[128][129] - 2020年第二季度和上半年的利息费用分别为2793万美元和5434.7万美元[133] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司有四份名义金额总计5.395亿美元的利率互换协议[134] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司持有的美国政府证券分别为1.379亿美元和1.407亿美元，2020年6月30日有660万美元的未实现总收益[138] - 截至2020年6月30日，未来最低基础租金总计4261705美元，其中2020年剩余时间为309744美元，2021年为596040美元等[146] - 2020年第二季度，或有租赁费用为2100美元，2019年同期为2977美元；2020年上半年为4256美元，2019年同期为5491美元[149] - 截至2020年6月30日，未来最低地面租赁付款总额为617719美元，现值为271629美元[149] - 截至2020年6月30日，衍生负债为 - 13710美元，非房地产投资为6101美元；2019年12月31日，衍生资产为479美元，衍生负债为 - 1791美元，非房地产投资为5545美元[150] - 截至2020年6月30日，美国政府证券账面价值为137940美元，公允价值为144569美元；无担保债务账面价值为2600000美元，公允价值为2638996美元等[153] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司费用化股票薪酬分别为4723千美元和5067千美元，资本化股票薪酬分别为581千美元和35千美元，总股票薪酬分别为5304千美元和5102千美元；截至6月30日的六个月，费用化股票薪酬分别为9618千美元和10217千美元，资本化股票薪酬分别为1566千美元和64千美元，总股票薪酬分别为11184千美元和10281千美元[161] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司基本每股收益分别为0.02美元和0.06美元，稀释每股收益分别为0.02美元和0.06美元；截至6月30日的六个月，基本每股收益分别为0.09美元和 - 0.19美元，稀释每股收益分别为0.09美元和 - 0.19美元[164] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，运营合伙企业基本每单位收益分别为0.02美元和0.06美元，稀释每单位收益分别为0.02美元和0.06美元；截至6月30日的六个月，基本每单位收益分别为0.09美元和 - 0.19美元，稀释每单位收益分别为0.09美元和 - 0.19美元[166] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，运营合伙企业有392598个A系列优先股单位，非公司所有，该优先股单位每年可按每单位清算偏好25美元的6.25%获得优先分配[167][168] - 截至2019年12月31日，公司累计其他综合（损失）收入为 - 561美元，2020年6月30日为 - 15888美元；运营合伙企业截至2019年12月31日为 - 613美元，2020年6月30日为 - 16092美元[173][174] - 2020年截至6月30日的六个月，公司利息费用为5430万美元[173][174] - 截至2020年6月30日，运营合伙企业公司拥有的普通股单位为153,319,333，公司所有权权益百分比为99.4%；非控股单位为911,858，非控股所有权权益百分比为0.6%[178] - 公司的市价发行（ATM）计划允许出售至多1.25亿美元的普通股，截至2020年6月30日累计出售2010万美元，2020年上半年未使用该计划[179] - 公司的股票回购计划授权至多回购2.5亿美元的普通股，2020年上半年回购3540万美元，自计划开始累计回购8540万美元[180] - 2020年第二季度和上半年，普通股、普通股单位、绩效单位股息均为每股0.25美元和0.50美元，A类优先股单位股息为每股0.3906美元和0.7812美元[182] - 2020年第二季度和上半年，公司净收入分别为701.1万美元和2096万美元，2019年同期分别为1282.3万美元和亏损2407.2万美元[186] - 截至2020年6月30

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.54美元，而去年同期为每股摊薄后0.49美元，主要得益于EPIC和Fourth & Traction等重大租约的开始，以及北加州办公物业组合中其他租户的扩张和租约开始 [38] - 第一季度特定项目包括0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的交易相关费用，以及2.6百万美元（每股摊薄后0.02美元）与将一个联合办公租户转为现金基础报告相关的一次性直线租金减免储备 [39] - 2019年第一季度特定项目为0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的交易相关费用和0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的一次性债务清偿成本 [40] - 第一季度，39个同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长1.7%，现金基础上增长7.9%；同店工作室NOI在GAAP基础上下降12.2%，现金基础上下降10.6%，若不考虑2019年第一季度收到的185万美元一次性闲置费用支付的影响，本应分别增长6.7%和9.5% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收取情况 - 4月总租金收取率为93%，其中办公租金收取率为95%，工作室租金收取率为95%，店面零售租金收取率为38% [19] - 截至目前，已批准的租金延期相当于约220万美元，占4月总租金的4%；另有约130万美元（占4月总租金的2.5%）仍在讨论支付或延期事宜 [22] 各业务线租金延期情况 - 已向店面零售租户批准约60万美元的租金延期，这些租户受影响较大，但仅占每月总租金的3%多一点 [22] - 已向联合办公租户批准约110万美元的租金延期；在Maxwell减免了25万美元的4月租金，以争取重新收回部分或全部联合办公空间 [23][24] - 已向小办公室和工作室租户批准约50万美元的租金延期，其中工作室租金仅延期或减免了16万美元，相当于4月总租金的0.3% [25] 租赁业务 - 截至第一季度末，稳定和在运营的办公物业组合出租率分别为95.9%和94.8%，完成了近23万平方英尺的新租约和续约，GAAP和现金租金价差分别为31%和20% [31] - 截至第一季度末，还有56万平方英尺（占ABR的4.8%）的租约待处理，其中约50%已有相关交易、意向书或提案，且交易条款未变 [32] - 2月第四季度财报电话会议时，租赁管道约为100万平方英尺，目前约为90万平方英尺，租户兴趣广泛，约20%的交易正式暂停，其他进展缓慢 [32] - 自3月初业务活动放缓以来，已签署超过13万平方英尺的租约，且条款（包括租金、租期和优惠）无重大变化 [33] 开发项目 - 在建的开发和重建项目仅有Harlow和One Westside，总计69万平方英尺，均位于洛杉矶，建设被视为必要活动，目前无重大延误或供应链问题，项目按计划推进 [34] - Harlow预计今年第二季度末交付，One Westside预计2022年第一季度交付，两个项目剩余支出约3.64亿美元，资金已全部到位 [35] - 两个项目总体已预租85%，One Westside已全部预租给谷歌，Harlow在当前环境下仍在进行租赁，并转向多租户策略 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，西海岸市场大部分地区的空置率处于个位数中低位，租金创历史新高，新增供应有限 [31] - 旧金山市场有Uber的一些转租空间仍在市场上，半岛地区转租空间增至约300万平方英尺，但仍是三年来最低水平，南加州、华盛顿和温哥华未出现重大转租空间增加情况 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司拥有超10亿美元的流动性，计划在保留资本和管理物业的同时，推进Harlow交付和One Westside建设，并为未来新机会储备资金 [9][42] - 制定了租金减免计划，与政府租金减免令相契合，通常是延期收取近期租金，还款要求与当地法令一致 [20][21] - 正在完善让租户和员工安全返回工作岗位的计划，注重卫生、健康干预和社交距离，与合作伙伴探索PropTech解决方案，并聘请建筑师将健康和安全要求纳入设计 [13][14] - 发布2019年企业责任报告，推出新的Better Blueprint ESG平台，目标是基于现有举措创建符合公司和利益相关者需求的ESG计划，重点关注可持续性、健康和公平三个方面 [16][17][18] 行业竞争 - 公司认为其市场受益于新增供应少，且租户质量高，如科技和媒体租户（谷歌、Netflix、亚马逊等）在当前环境下表现良好 [9][10] - 公司在租赁业务上与其他房东竞争，但目前未看到租金方面的重大变化，且租户未提出退还空间的要求 [99][108][128] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 目前处于前所未有的时期，COVID - 19疫情对业务造成了一定影响，如非合同停车收入下降、部分租户租金支付困难、租户改善项目暂时延迟等 [27][28] - 政府出台的租金减免令对公司业务产生了影响，公司制定了相应的租金减免计划以应对 [20][21] 未来前景 - 公司认为一旦居家令解除，店面零售业务将相对快速恢复，工作室生产相关收入也将恢复正常甚至加速增长，如制作可能从每周4 - 5天增加到7天 [23][26] - 预计洛杉矶将是第一个恢复工作室生产的主要市场，对公司舞台的需求将激增 [27] - 公司租赁管道保持健康，尽管租赁活动放缓可能导致全年NOI下降2.5% - 3.5%，但具体取决于居家令的持续时间 [49] - 公司有信心应对当前挑战，凭借强大的资产组合、优质的租户和充足的流动性，未来有机会追求新的发展 [9][42] 其他重要信息 - 公司成立了应急响应特别工作组，于3月2日制定并实施了业务连续性计划，大部分员工自3月中旬以来在家工作，截至目前团队中未出现COVID - 19病例 [11] - 公司物业保持开放和运营，完全符合CDC和BCCDC指南，感谢现场工作人员的努力 [12] - 第一季度，西雅图、旧金山和洛杉矶车库的非合同停车收入出现了轻微下降，预计这一影响将与居家令时间一致 [27] - 仅北加州的9个租户改善项目（涉及约4.1万平方英尺）经历了暂时延迟，预计影响相对较小，目前旧金山和西雅图已解除相关限制措施 [28][29] 问答环节所有提问和回答 问题：2.5% - 3.5%的全年NOI下降主要是由什么驱动的？ - 主要是由于公司在确定空间需求时租赁活动延迟，并非是续租减少，而是决策时间变长 [56][57] 问题：市场中的转租空间情况如何，公司自身组合中是否有转租请求增加？ - 旧金山有Uber的转租空间，半岛地区转租空间增至约300万平方英尺但为三年来最低，南加州、华盛顿和温哥华无重大变化，且在较小科技领域未出现转租增加情况 [58][59] 问题：公司投资组合对未上市、规模较小、资金不太充裕的科技公司的敞口情况如何？ - 约40%的公司为上市公司或面积大于10万平方英尺，只有一小部分科技敞口是成立不到10年的私人控股公司，且从4月收款情况看，科技租户表现可靠 [61][62] 问题：从GAAP的FFO角度看，各项因素的净影响是怎样的？ - 最大的FFO组成部分是办公NOI，在此基础上叠加工作室数据，再对停车收入进行估算，即可大致估算出FFO，具体包括每月停车收入、全年剩余时间工作室约400万美元的影响以及租赁延迟导致NOI下降2.5% - 3.5% [67][71][72] 问题：公司在科技、视频游戏和工作室领域是否会受益于疫情带来的需求增加？ - 公司团队已收到几乎所有制作公司的咨询，对办公和工作室空间的需求旺盛，洛杉矶将成为主要拍摄地点，随着内容制作恢复和加速，公司将受益 [73][75][77] 问题：工作室业务的影响及租赁结构相关问题 - 工作室业务预计有80 - 100个基点的拖累，但拍摄恢复后，附属收入可通过额外拍摄天数弥补；Netflix等长期租约租户需支付固定金额，约三分之一的工作室收入为附属收入，约700万美元的附属收入受长期合同保障 [83][84][86] - 预计的400万美元拖累未考虑7天生产计划，是从当前到12月31日的保守估计，生产将在明年第一、二季度大幅回升 [87][89][90] 问题：Maxwell的相关问题及租金延期的会计处理 - Maxwell涉及的是Accenture，与WeWork的协议除Maxwell外其他地点正常支付，公司有权在约45天内收回Maxwell的空间；因租赁协议变更，需调整直线租金应收款，仅Maxwell受影响，其中20%的企业空间可直接收回 [93][94] 问题：与租户的对话情况及租户设计变化 - 与租户的对话大多积极，主要围绕更高密度，租户未提出退还空间，公司聘请建筑师设计“2.0空间”，预计地面办公零售将更具吸引力 [99][100][102] 问题：4%租金减免和1%仍在协商的租户的长期信用风险及投资组合情况 - 4%为租金延期而非减免，租户需按协议还款，目前无租户表示违约；公司对租户质量和投资组合质量有信心，5月情况有待观察 [108][109][112] 问题：CBD、旧金山、半岛和硅谷等子市场在经济衰退中的表现 - 这些市场供应有限，新上市项目大多已预租，主要租户为大型科技公司，虽租赁活动放缓，但长期仍有增长需求，对公司市场有利 [113][115][117] 问题：工作室业务恢复生产时的密度和占用问题 - 生产已在全球部分市场恢复，与办公占用率无关，制作方已制定新的生产规则，如减少现场人员、采用预包装食品等 [121][122][123] 问题：街道零售转办公或低密度办公布局与租金的关系 - 目前公司4%的租户租约今年到期，明年到期情况也较少，租户仍需按现有租约履行义务，未来租金协商情况有待观察，目前租金未成为谈判重点 [127][128] 问题：1%多未支付或未确定延期的租户的讨论驱动因素 - 部分租户因政府的租金延期令选择观望，部分租户未回应，这些租户仍有支付义务，目前大多在协商延期，4月租金仍在陆续到账 [130][131] 问题：公司对收购机会的看法及股价对投资意愿的影响 - 目前机会较少，未来可能会增加，公司会关注符合投资组合的机会；债务市场冻结影响交易，工作室和办公领域有机会时会考虑；目前股价不影响投资决策，关键是机会是否合适 [135][136][139] 问题：Bentall Centre的重建或翻新计划是否受疫情影响 - 该市场依然强劲，资产出租率达99%，第一季度租金增长超4%，目前处于设计阶段，设计有调整但无重大变化，距离开工仍有一段时间 [140][141] 问题：4月收取的38%零售租金的构成、粘性及风险 - 收取的租金中有一些知名租户和银行，较为稳定；最大的零售风险是Ferry Building，占店面零售的18%，但租户会在市场开放后回归；其他零售租户多为办公配套，办公楼重新入住后会恢复 [144][146][147] 问题：5月租金情况 - 目前判断5月租金情况还为时过早，早期数据显示情况良好 [150][152] 问题：是否会出现从城市办公向郊区办公的系统性转变 - 目前未看到这种趋势，租户受租约限制，搬迁困难，且公司市场主要取决于人才的居住和工作意愿，短期内不会改变 [153][154][155] 问题：租金延期方案中是否有租约延期协商 - 部分情况下有，对于近期到期的租约，在协商租金延期时会考虑租约延期 [156] 问题：Harlow的租赁情况及Prop 13的新动态 - Harlow已获得DWP批准，可进行虚拟参观，有稳定的多租户兴趣，有一个租户有意整租；Prop 13规则被搁置，获批难度大，公司不担心其结果 [160][161][163] 问题：公司是否进行股票回购及对未来回购的看法 - 公司在被禁售之前进行了股票回购，约5000万美元，对股价在16美元左右的水平感兴趣 [168][169] 问题：与Blackstone的合作机会 - 与Blackstone有机会在合资项目、资产收购和公开市场结构等方面合作，公司认为自身有吸引力，合作前景积极 [171][172][173] 问题：是否有机会收购Macerich在One Westside的剩余股份 - 与Macerich的合作有两年锁定期，双方需达成一致，合适时机可能有收购机会，具体取决于意愿和机会 [174] 问题：415线路的资金提取原因 - 提取资金是出于谨慎考虑，鉴于4月租金收取情况良好，预计Harlow市场将很快偿还该线路 [175]

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一维度主题进行分组。归类遵循了财务数据关键指标变化、各条业务线表现等主题，并严格使用原文关键点，保留了文档ID引用。 收入和利润表现 - 2020年第一季度总收入为2.062亿美元，较2019年同期的1.974亿美元增长4.5%[27] - 2020年第一季度净收入为1390万美元，而2019年同期为净亏损3690万美元[27] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为1080万美元，基本每股收益为0.07美元[27] - 净收入从2019年第一季度亏损3690万美元转为2020年第一季度盈利1390万美元[37][43] - 总收入从2019年第一季度的1.97389亿美元增至2020年第一季度的2.06227亿美元，增长4.5%[43] - 2020年第一季度净收入为1394.9万美元，而2019年同期为净亏损3689.5万美元[53] - 2020年第一季度总营业收入为2.062亿美元，相比2019年同期的1.974亿美元增长4.5%[173] - 2020年第一季度净利润为1394.9万美元，相比2019年同期的净亏损3689.5万美元实现扭亏为盈[174] - 2020年第一季度基本每股收益为0.07美元，相比2019年同期的每股亏损0.26美元有所改善[152] 成本和费用 - 2020年第一季度折旧和摊销费用为7376万美元[27] - 2020年第一季度利息支出为2642万美元[27] - 折旧和摊销费用为7376.3万美元，较2019年同期的6850.5万美元增长7.7%[37][43] - 利息支出为2641.7万美元，较2019年同期的2435万美元增长8.5%[43] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为7376.3万美元，较2019年同期的6850.5万美元增长7.7%[53] - 2020年第一季度利息支出为2641.7万美元，相比2019年同期的2435.0万美元增长8.5%[174] - 2020年第一季度总利息费用为2641.7万美元，2019年同期为2435万美元[123] - 2020年第一季度利息费用为2640万美元[162][163] - 2020年第一季度或有租金费用为215.7万美元，低于2019年同期的251.4万美元[137] - 2020年第一季度最低租金费用为499.1万美元，高于2019年同期的460.3万美元[137] - 2020年第一季度股票薪酬总额为588万美元，其中费用化部分为489.5万美元，资本化部分为98.5万美元[149] - 2020年第一季度股票薪酬总额高于2019年同期的517.9万美元[149] 现金流状况 - 运营活动产生的净现金为9009.8万美元，与2019年同期的8944.6万美元基本持平[37] - 投资活动所用净现金为7810.1万美元，较2019年同期的1.28267亿美元减少39.1%[37] - 融资活动提供的净现金为3.33863亿美元，较2019年同期的3670.1万美元大幅增长809.7%[37] - 现金及现金等价物和受限现金期末余额为4.04118亿美元，较2019年同期增长511.7%[37] - 2020年第一季度运营活动产生的净现金为9009.8万美元，与2019年同期的8944.6万美元基本持平[53] - 2020年第一季度投资活动所用净现金为7810.1万美元，较2019年同期的1.28267亿美元减少39.1%[53] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为3.33863亿美元，较2019年同期的3670.1万美元大幅增加809.7%[53] - 截至2020年3月31日，现金及现金等价物和受限现金总额为4.04118亿美元，较2019年同期的6607.1万美元增长511.5%[53] 资产和负债变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为78.449亿美元，较2019年12月31日的74.666亿美元增长5.1%[24] - 投资性房地产净值为64.072亿美元，较2019年末的63.708亿美元略有增长[24] - 现金及现金等价物为3.921亿美元，较2019年末的4620万美元大幅增长748.4%[24] - 总负债为40.783亿美元，较2019年末的36.221亿美元增长12.6%[24] - 总资产从2019年底的74.66568亿美元增至2020年3月31日的78.44942亿美元，增长5.1%[40] - 总负债从2019年底的36.22131亿美元增至2020年3月31日的40.7829亿美元，增长12.6%[40] - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物为3.921亿美元，相比2019年同期的5244.5万美元大幅增长[179] 业务线收入表现 - 办公室业务收入为1.864亿美元，工作室业务收入为1980万美元[27] - 办公室部门收入从2019年第一季度的1.759亿美元增长至2020年第一季度的1.864亿美元，增幅为6.0%[173] - 工作室部门收入从2019年第一季度的2153万美元下降至2020年第一季度的1980万美元，降幅为8.1%[173] - 2020年第一季度总部门利润为1.317亿美元，相比2019年同期的1.255亿美元增长5.0%[173] 投资组合与物业运营 - 截至2020年3月31日，公司投资组合总面积约为1875.7万平方英尺，包括62处物业[55] - 公司拥有四处合并合资企业的多数股权，所有权权益在55%至75%之间[62] - 公司拥有一处未合并合资企业（Bentall Centre）20%的所有权权益[55][65] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资总额（成本）为73.47亿美元，较2019年12月31日的72.69亿美元有所增加[83] - 2020年第一季度，未合并房地产实体（Bentall Centre）总收入为2579.5万美元，净亏损为115.4万美元[93] - 截至2020年3月31日，公司在未合并房地产实体（Bentall Centre）中的投资和担保债务最大风险敞口为8960万美元[92] - 截至2020年3月31日，未合并房地产实体（Bentall Centre）的总资产为7.82亿美元，较2019年12月31日的8.46亿美元有所减少[92] - 公司在2020年第一季度未发生房地产资产减值损失，而2019年同期记录了5220万美元的减值费用[89] - 公司在2020年第一季度未发生房地产收购或处置活动[84][85] - 公司投资组合总面积约1875.73万平方英尺，其中办公物业1485.15万平方英尺，工作室物业122.44万平方英尺，土地268.14万平方英尺[197] - 截至2020年3月31日，公司投入使用办公物业的出租率为94.8%[198] - 同店办公物业出租率为95.3%，年化基本租金为每平方英尺51.98美元[199] - 投入使用办公物业的年化基本租金为每平方英尺49.52美元[199] - 同店工作室物业在过去12个月的平均出租率为92.4%，年化基本租金为每平方英尺42.09美元[199] - 公司再开发和未来开发项目总面积约337.15万平方英尺，其中One Westside项目面积58.4万平方英尺，预计2022年第一季度完工[206] - 公司拥有75%权益的One Westside项目已全部租予谷歌，租约约14年，预计2022年 commencement[205] 债务与融资活动 - 无抵押循环信贷额度提取额从2019年12月31日的7500万美元大幅增加至2020年3月31日的4.9亿美元，净增4.15亿美元[103][111] - 总无抵押及有抵押债务从2019年12月31日的28.45459亿美元增至2020年3月31日的32.60352亿美元[103] - 2022年到期债务本金偿还额最高，为9.90085亿美元（无抵押及有抵押部分）[113] - 2020年剩余时间内到期债务本金为6494.7万美元（无抵押及有抵押部分）[113] - 实质废止债务总额为1.34205亿美元，年利率为4.47%[103] - 无抵押循环信贷额度总额为6亿美元，截至2020年3月31日，已提取4.9亿美元，剩余借贷能力为1.1亿美元[116] - 公司无担保债务在2022年前无到期，但有6450万美元的担保债务于2020年8月1日到期[195] - 2020年第一季度公司从无抵押循环信贷额度中净提取4.15亿美元，以增强现金状况和财务灵活性[217] - 公司于3月额外动用了4.15亿美元的无担保循环信贷额度，截至3月31日拥有约3.921亿美元现金及现金等价物[195] 财务比率与契约合规 - 公司总负债与总资产价值比率为36.2%，远低于契约要求的不超过60%[119] - 调整后EBITDA与固定费用比率为3.5倍，超过契约要求的1.5倍最低值[119] - 无抵押债务与未抵押资产价值比率为44.2%，低于契约规定的60%上限[119] - 担保债务与总资产价值比率极低，为5.3%，远低于45%的契约限制[119] - 未抵押净营业收入与无抵押利息费用比率为3.3倍，高于2.0倍的契约要求[119] 租赁活动与租约情况 - 2020年第一季度，按ASC 606核算的辅助收入为579.9万美元，较2019年同期的811.6万美元下降28.5%[79] - 2020年第一季度，按ASC 606核算的其他收入为595.5万美元，较2019年同期的640.7万美元下降7.1%[79] - 递延租赁成本和租赁无形资产净额从2019年12月31日的2.854亿美元下降至2020年3月31日的2.756亿美元，减少980万美元[94] - 直线租金应收款从2019年12月31日的1.953亿美元增至2020年3月31日的2.13亿美元，并新增400万美元的坏账准备[98] - 截至2020年3月31日，未来最低基本租金总额为43.74255亿美元，其中2020年剩余部分为4.46934亿美元[134] - 截至2020年3月31日，公司土地租赁未来最低租赁付款总额为6.22344亿美元，其中此后年度付款为5.34353亿美元[137] - 截至2020年3月31日，租赁负债现值为2.72421亿美元，利息部分为3.49923亿美元[137] - 2024年租约到期面积达1,841,707平方英尺，占办公室投资组合总面积的12.9%，对应年化基本租金为82,838,266美元，占投资组合年化基本租金的13.7%[210] - 2020年第一季度新签租约的每平方英尺租户改善成本为37.44美元，相比2019年同期的92.57美元大幅下降[214] - 2020年第一季度新签租约的每平方英尺总租赁成本（含租户改善和佣金）为42.79美元，远低于2019年同期的126.15美元[214] - 2020年第一季度续租租约的每平方英尺总租赁成本为17.94美元，相比2019年同期的16.18美元略有上升[214] - 2029年到期租约的年化基本租金最高，为每平方英尺72.88美元，到期时将上涨至每平方英尺91.32美元[210] - 2025年到期租约的年化基本租金为71,739,346美元，占投资组合年化基本租金的11.8%，到期时租金将上涨至每平方英尺66.21美元[210] - 2020年第一季度总租赁面积为228,932平方英尺，涉及48份租约，而2019年同期为1,044,136平方英尺，涉及45份租约[214] - 2022年到期租约的年化基本租金为65,838,307美元，占投资组合年化基本租金的10.9%[210] - 已签署但尚未开始的租约年化基本租金为31,641,908美元，占投资组合年化基本租金的5.2%，租金为每平方英尺59.49美元[210] 投资与其他资产 - 非房地产投资公允价值变动导致公司确认92.8万美元的未实现收益[101] - 公司在一只房地产科技风险投资基金中承诺出资2000万美元，截至2020年3月31日已出资550万美元，剩余1450万美元待出资[102] - 公司持有四笔利率互换合约，名义本金总额为5.395亿美元，截至2020年3月31日公允价值为负1.3515亿美元[124][126] - 截至2020年3月31日，公司持有美国国债，账面价值为1.39475亿美元，公允价值为1.47417亿美元[128][129] - 截至2020年3月31日，衍生金融负债公允价值为1351.5万美元，较2019年底的179.1万美元显著增加[138] - 截至2020年3月31日，非房地产投资公允价值为761.8万美元，高于2019年底的554.5万美元[138] - 截至2020年3月31日，美国政府证券公允价值为1.47417亿美元，高于其账面价值1.39475亿美元[141] - 截至2020年3月31日，无抵押债务公允价值为28.29991亿美元，低于其账面价值28.9亿美元[141] 股东权益与股息 - 2020年第一季度宣布向普通股和单位持有人分配的股息为3888.3万美元，2019年同期为4042.7万美元[53] - 公司累计其他综合亏损从2019年底的561千美元扩大至2020年3月31日的17,804千美元[162] - 系列A优先股单位每年优先股息的派息率为清算优先权每单位25.00美元的6.25%[158] - 截至2020年3月31日，公司持有运营合伙企业的153,295,905个普通单位，所有权权益百分比为99.4%[167] - 2020年第一季度普通股和普通单位每股股息均为0.25美元[170] - 公司在本季度以3540万美元回购了普通股，自计划开始以来累计回购8540万美元[169] - 公司ATM计划授权销售最多1.25亿美元普通股，截至2020年3月31日已累计销售2010万美元[168] - 2020年第一季度基本加权平均普通股为154,432,602股，稀释后加权平均普通股为158,109,912股[152] - 2020年第一季度归属于普通股股东的基本净收入为10,777千美元，稀释后为10,885千美元[152] 其他重要事项 - 用于计算使用权资产和租赁负债的加权平均增量借款利率为5.7%[73] - 截至2020年3月31日，公司作为承租人的经营租赁加权平均剩余租赁期为32年[73] - 应收账款从2019年12月31日的1300万美元微降至2020年3月31日的1290万美元[97] - 截至2020年5月1日，公司已执行220万美元的租金延期和40万美元的租金减免，另有130万美元的租金仍在协商中[181] - 截至2020年3月31日，公司未偿还信用证总额约为340万美元[177] - 公司已执行220万美元的租金延期和40万美元的租金减免，另有130万美元的租金减免或延期仍在讨论中[194]

业绩总结 - 2020年第一季度净收入为13,949千美元，相较于2019年的净亏损36,895千美元[15] - 2020年第一季度的资金运营收益（FFO）为81,863千美元，较2019年同期的76,397千美元增长7.5%[20] - 2020年第一季度的调整后资金运营（AFFO）为48,839千美元，较2019年同期的9,712千美元显著增长[19] - 2020年第一季度总收入为206,227千美元，较2019年同期的197,389千美元增长4.2%[15] - 2020年第一季度的净运营收入为131,717千美元，较2019年的125,465千美元增长5.0%[85] 用户数据 - 截至2020年3月31日，公司拥有52个办公物业，总建筑面积为14,851,524平方英尺[7] - 同店办公物业的租赁率为95.3%，较2019年12月31日的96.0%有所下降[7] - 同店物业的净营业收入为114,822千美元，较2019年同期的114,325千美元增长0.4%[22] - 同店现金基础的净营业收入为104,449千美元，较2019年同期的98,500千美元增长6.0%[23] - 39个同店物业的净运营收入（NOI）和现金净运营收入分别增长1.7%和7.9%[5] 未来展望 - 公司在未来八个季度内的未开始和回填办公室租赁总面积为155,463平方英尺，起始租金为每平方英尺36.77美元[63] - Harlow项目的预计建设面积为106,125平方英尺，预计稳定收益率为6.70%[48] - Washington 1000项目的预计建设面积为538,164平方英尺，预计项目成本为325,000至350,000美元[48] - Google, Inc.签署了一份584,000平方英尺的租约，预计于2022年建设完成后开始[8] - One Westside项目的初步稳定收益率预计在7.50% - 8.00%之间[9] 新产品和新技术研发 - 公司在技术行业的年化基础租金占总租金的38.0%，对应的平方英尺为4,824,204[53] - 媒体和娱乐行业的年化基础租金占总租金的15.9%，对应的平方英尺为1,794,223[53] 市场扩张和并购 - 截至2020年3月31日，公司在Bentall Centre的未合并合资企业中拥有20%的所有权[11] - 截至2020年3月31日，公司在One Westside项目中拥有75%的所有权[9] 负面信息 - 同店工作室现金收入为19,651千美元，同比下降7.2%[25] - 同店工作室净营业收入（现金基础）为9,001千美元，同比下降10.6%[25] - 公司市值的净债务占比为42.1%，较2019年12月31日的32.4%显著上升[7] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在未偿还的债务中，投资级信用评级为11亿美元，平均到期年限为5.6年[5] - 宣布并支付每股0.25美元的季度股息[5] - 2020年第一季度的利息支出为26,417千美元，较2019年同期的24,350千美元增长8.5%[15]