UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.43美元 [24] - 第三季度特定项目包括630万美元（每股摊薄后0.04美元）的交易相关费用、320万美元（每股摊薄后0.02美元）的一次性债务清偿成本，以及与Sunset Las Palmas相关的130万美元（每股摊薄后0.01美元）的一次性前期补充物业税 reimbursement，去年同期交易相关费用为20万美元（每股摊薄后零美分），一次性债务清偿成本为270万美元（每股摊薄后0.02美元） [24] - 第三季度，45处合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长5.1%，现金基础上增长10.8%；3处同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长49.8%，现金基础上增长45.5%，调整一次性前期物业税 reimbursement后，NOI在GAAP基础上增长27.9%，现金基础上增长22.8% [25] - 第三季度末，公司拥有约6亿美元的流动性，到2023年之前无重大到期债务，平均贷款期限为4.6年 [26] - 第三季度AFFO较上年同期显著增长，增加1010万美元，增幅超21%；同期FFO增加600万美元，增幅为9% [29] - 公司提供2021年全年和第四季度指导，扣除特定项目后分别为每股摊薄后1.95 - 1.99美元和0.48 - 0.50美元 [32] - 全年特定项目包括740万美元的交易相关费用和320万美元的提前清偿债务成本，第四季度指导无特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 整体投资组合租金收取率保持强劲，为99%，办公和工作室租户租金收取率为100%，已收取100%到期的合同递延租金和57%的所有合同递延租金 [15] - 物业实际入住率在过去几个月保持在25% - 30%左右 [15] - 当前办公租赁管道（包括交易、租赁意向书和提案）达180万平方英尺，环比增长超20%，比长期平均水平高20% [16] - 第三季度签署31.8万平方英尺的新办公租赁和续租协议，GAAP和现金租金价差分别为8.3%和5.1%，约65%的活动集中在半岛和山谷地区 [16] - 年初至今新租赁和续租交易达140万平方英尺 [17] - 加权平均过去12个月净有效租金同比上涨约4%，新租赁和续租交易的加权平均过去12个月租赁期限稳定在5年 [17] - 尽管第四季度面临约36万平方英尺的到期租赁，但稳定和在役办公租赁百分比分别基本稳定在92.1%和91.2% [18] - 2021年到期租赁中仅1.9%的ABR尚未处理，且这些租赁价格比市场低超20%，对第四季度到期租赁和现有空置空间的租赁活动有信心，预计年底在役租赁百分比与第三季度基本持平，2022年到期租赁已有30%的覆盖 [19] 工作室业务 - 第三季度宣布多项工作室平台成功增长的重大消息，包括计划建设Sunset Glenoaks，将使洛杉矶市场的工作室面积分两阶段增至150万平方英尺；购买伦敦北部主要地块建设Sunset Waltham Cross，将拥有15 - 25个新摄影棚；收购运输和物流公司Star Waggons和Zio Studio Services，扩大服务平台 [12] - 历史上工作室业务在十多年里几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，2021年EBITDA比上次指导预测好5%以上 [58][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场办公租赁活动显著提升，出现从短期续租转向新租赁和扩张交易的健康迹象，转租空间几乎无一例外地收缩，许多大都市区和子市场出现正吸纳量，多数情况是自疫情爆发以来首次出现 [10] - 硅谷总租赁面积增加120万平方英尺，是疫情期间第二好的季度，净吸纳量略有下降，但前一季度吸纳了90万平方英尺，租户需求持续强劲，达320万平方英尺，接近疫情前水平的80% [71] - 半岛地区整体总租赁面积环比增长35%，约120万平方英尺，接近疫情前水平，净吸纳量在疫情期间第二次为正，达19万平方英尺，转租空间减少约30万平方英尺 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于顶级科技和媒体市场，建设和再投资最先进的投资组合，保持强大的资产负债表 [6] - 持续推进世界级办公和工作室开发项目，办公方面，计划明年第一季度将58.4万平方英尺的One Westside办公改造项目交付给谷歌进行租户装修，计划第四季度晚些时候完成西雅图53万平方英尺的Washington 1000办公开发项目的平台交易，已就温哥华45万平方英尺的Burrard exchange混合大型木结构建筑提交开发许可申请，预计2023年初开工；工作室方面，计划年底前开始建设24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks Studios开发项目，预计2023年第三季度交付，正在推进Sunset Waltham Cross Studio的设计和公共审批工作 [20][22] - 与黑石集团在交易、运营和开发方面的专业知识结合，有望打造并运营下一代专用工作室，吸引优质制作项目，为股东创造卓越价值 [13] - 行业竞争方面，工作室业务因内容需求和资本流入受到更多关注，但公司认为自身项目有优势，如Sunset Glenoaks将是洛杉矶地区20多年来首个专用工作室，且内容市场资本投入超100亿美元，未来多年将持续，虽长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情已持续超18个月，公司专注顶级科技和媒体市场、建设先进投资组合和保持强大资产负债表的优势愈发明显 [6] - 租户返回办公室的势头正在增强，一些公司已在过去几个月让部分员工返回，另一些公司正计划年底或2022年初返回 [9] - 风险投资公司创纪录的资金筹集、媒体超100亿美元的内容支出以及大量的国家健康和研究支出，推动了科技、媒体、游戏和生命科学等行业的招聘增长，从而增加了对公司资产的需求 [9] - 尽管疫情带来不确定性，但公司对办公市场复苏后的租赁势头保持乐观，对年底在役租赁百分比保持稳定有信心，预计工作室业务未来将实现10%以上的NOI年同比增长 [7][61] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2021房地产评估中连续第三年获得最高的5星GRESB Green Star评级，在美洲办公室领域排名第一，在美国办公室同行中公开披露方面排名第一并获得A评级 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的租赁管道，能否说明其在特定市场是否增强，以及4%的净有效租金增长是否能保持 - 租赁管道自年初以来一直在扩大，目前活跃管道约180万平方英尺，较年初增加约80万平方英尺，第三季度增加约35万平方英尺，各市场均有增长，硅谷约占50万平方英尺，约三分之一，西雅图约占17% [40][41] - 从目前的提案来看，空间租金有上升趋势，且交易中净免租期减少，公司自疫情爆发以来每个季度都能保持或提高净有效租金，预计这一趋势将持续 [42][43] 问题2: 关于高通和NFL的最新情况，以及是否包含在180万平方英尺的租赁管道中 - NFL租约明年年底到期，已行使终止权，公司正在与两个用户就全部空间进行意向书谈判，目前约16 - 17万平方英尺在活跃管道中，已完成超20%的回填 [44][45] - 高通正在就减少租赁面积进行讨论，公司正在营销该空间，接近达成协议，相关比例约为3% [46] 问题3: 黑石是否有兴趣对新收购项目进行合资，以及工作室业务的最终规划 - 黑石有兴趣参与合资，双方在业务各方面和整个行业保持一致 [48] - 目前判断工作室业务的下一步规划还为时过早，公司将运营收购项目，后续再考虑整个平台的发展 [49][52] 问题4: 结合拖车业务和内容生产需求，现有工作室和新收购业务能带来多少额外的NOI增长 - 工作室业务历史上几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，长期来看，预计年同比NOI增长10%或更多 [58][61] 问题5: 公司认为企业推迟员工返回办公室是因为对COVID的恐惧还是劳动力市场紧张 - 公司认为与COVID恐惧无关，主要是劳动力灵活性问题，企业担心员工流向提供更多灵活性的其他公司，随着时间推移，企业决策加快，恢复正常的速度将比预期更快 [66][67] 问题6: 硅谷子市场的情况，包括不同租户市场表现、租赁管道构成、哪些子市场受益更多、2022 - 2023年到期租赁的市场估值 - 硅谷总租赁面积增加，租户需求强劲，接近疫情前水平的80%；半岛地区总租赁面积环比增长，净吸纳量为正，转租空间减少 [71][72] - 公司租赁业务主要由小租户驱动，市场上约20%的交易面积小于1万平方英尺，早期管道中这一比例正在显著增加 [73][76] - 硅谷和半岛地区的小租户活动受益更多，洛杉矶小租户活动也在增加，旧金山小空间较少，温哥华大小租户市场表现较为稳定 [78] - 2022年到期租赁的市场估值略高于7%，66%的到期租赁在半岛和硅谷，西雅图和旧金山虽有较高的市场估值，但在到期租赁中占比小；2023年到期租赁的市场估值回升至超20%，预计2022 - 2023年综合市场估值在14% - 15% [80][83] 问题7: 新工作室开发项目在供应方面的信心来源 - 公司认为位置、内容需求和内容市场的资本投入是关键因素，内容市场未来多年资本投入超100亿美元，且洛杉矶多年来没有新建工作室，公司项目有市场空间，长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 问题8: 租赁管道中租赁的开始时间范围 - 大部分交易正在进行文件处理，租户希望在空间完成后尽快入住，一般时间在6个月左右；对于高通和NFL等大型项目，由于需要进行租赁谈判和空间重建，时间可能超过6个月 [93][95] 问题9: 高通和NFL提到的百分比是空间费率还是净费率，以及需要多少工作或让步才能达到 - 是空间费率，NFL项目若不需要重新定位空间，可立即执行；高通项目需要进行一些清理工作，但工作量不大 [100] 问题10: 第三季度净有效租金环比下降约20%，是否意味着4%的净有效租金增长趋势会下降 - 第三季度通常是租赁淡季，租赁面积较少，且新租赁在总租赁中的占比较高，其中一个2.7万平方英尺的12年租约因需要大量装修和租赁佣金，拉低了整体净有效租金；调整后TILC下降，说明正净有效租金趋势可持续，不应过度关注单季度活动 [104][107] 问题11: 本季度同店NOI现金基础增长10%的驱动因素 - 主要是免费租金到期，如EPIC大楼开始产生现金NOI；去年第三季度的一些让步今年未再发生；Rincon项目谷歌租约今年开始，以及Salesforce的转租租金收入也有贡献 [109][110] 问题12: 停车收入是否有贡献 - 停车收入贡献很小，有提升空间 [112] 问题13: 工作室物业收购机会与传统办公物业相比的规模，以及对工作室业务增长的影响 - 市场竞争对公司有一定影响，但公司投资组合估值与市场存在巨大差距，有利于公司；市场上有足够的项目供公司参与，公司不仅会从开发角度，也会在现有优质市场进行收购 [118][119] 问题14: 华盛顿1000项目的建设时间表 - 公司有在2022年底开始建设的自由，正在监测市场，有强烈的租户早期兴趣；项目成本低，即使采用保守租金假设也接近现金回报率；具体开始时间取决于市场情况和租户需求，可能会提前开始 [121][122] 问题15: 租赁管道的地理分布情况 - 半岛和硅谷约占活跃管道的三分之一，其他地区如西洛杉矶、旧金山、温哥华等分布较为均匀，与公司投资组合的空置率和即将到期的租赁情况相符 [128] 问题16: 开发活动增加是否会使公司更看好处置市场作为资金来源 - 公司意识到资产的买卖价差问题，目前有三处资产正在评估，预计今年年底或明年第一季度做出决策并执行 [129] 问题17: 第三季度租赁量是否受Delta影响，是否有特定面积的交易推迟到第四季度 - 交易有其自身的时间安排，未受Delta影响，有62万平方英尺的租赁或后期意向书计划尽快完成，部分会在第四季度和明年第一季度完成，Delta期间管道前端活动加速 [135][136] 问题18: 如何看待未来一年的入住率，考虑到明年到期租赁多于今年且今年入住率下降 - 公司对明年到期租赁已有超30%的覆盖，预计年底前租户保留率达60% - 70%，现有空置空间中超40%的交易正在谈判或进展更好，认为在役租赁百分比稳定的情况将持续到明年 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（不包括特定项目）为每股摊薄0.49美元，去年同期为每股摊薄0.50美元；特定项目包括110万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和30万美元（每股摊薄0美元）的与Sunset Gower相关的一次性前期补充税费用，去年同期为20万美元（每股摊薄0美元）的交易相关费用 [28] - FFO在指导中点超出公司预期每股摊薄0.02美元，主要由于未收现金租金和直线租金应收款准备金的转回以及运营费用的节省 [29] - 第二季度，44个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降2.1%，但在现金基础上增长4.9%；3个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长17%，在现金基础上增长29.3%；调整Sunset Gower的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长22.8%，在现金基础上增长35.8% [30] - 第二季度末，公司拥有9亿美元的流动性，到2023年之前没有重大到期债务，但好莱坞媒体投资组合的贷款除外，该贷款将于2022年第三季度到期，有3次1年期展期，平均贷款期限为5.2年 [31] - 第二季度，AFFO继续增长，与2020年第二季度相比增加1140万美元，近24%，而同期FFO下降360万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度租金收取率整体投资组合为99%，办公和工作室物业为100%，已收取所有到期递延租金 [19] - 办公楼的实际入住率目前在5% - 55%之间，因资产而异 [19] - 停车收入在第二季度较上一季度增长12% [20] - 办公室租赁活动在投资组合和市场中持续加速，尤其是咨询和参观方面；交易管道（租赁、意向书或提案中的交易）略高于长期平均水平，为140万平方英尺，较去年第二季度增长75%，年初至今增长35%，尽管2021年迄今已完成超过100万平方英尺的交易 [20][21] - 本季度签署了51万平方英尺的交易，符合长期平均水平，GAAP租金价差为19%，现金租金价差为12%；加权平均过去12个月净有效租金同比增长近10% [22] - 有效租金略有上涨约8%，每平方英尺的年度租户改善费用下降30%，主要由于执行更多续约租赁；过去12个月租赁期限和续约交易从4.5年增加到约5年 [23] - 本季度交易活动在湾区（主要在半岛和山谷）和太平洋西北地区（西雅图和温哥华）相对平均分配，少数交易在洛杉矶 [24] - 稳定租赁百分比维持在92.7%；在役租赁百分比下降30个基点，因本季度纳入4月交付的Harlow项目，若不包括Harlow（其出租率为54%），在役租赁百分比将上升40个基点至91.8% [24] - 今年剩余时间内，有4.4%的ABR到期，该空间约有55%已覆盖；2021年剩余到期租约比市场水平低约12%；上半年处理的到期租约中，续约或回填率接近70% [25] 工作室业务 - 国内工作室本季度入住率为88%，较第一季度略有下降 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷市场在第二季度租金稳定，空置率下降，有显著的正净吸纳量 [20] - 截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，已完成1500笔 [94][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划在洛杉矶地区的Sun Valley建造Sunset Glenoaks项目，这将是20多年来洛杉矶地区最大的专用工作室，预计投资1.7亿 - 1.9亿美元，增加约24万平方英尺和7个摄影棚，最早于今年第四季度开工，2023年第三季度完工，与黑石集团成立50 - 50的合资企业，公司负责开发、租赁和物业管理 [11][12] - 公司宣布将Sunset Studio业务首次扩展到英国，在伦敦以北约17英里处购买91英亩未开发土地，计划建造英国最大的三个专用工作室之一和全球最高质量的影视制作设施之一，预计总投资约7亿英镑，通过与黑石集团35 - 65的合资企业购买土地，公司负责开发、监督、租赁和物业管理，并将设立当地办公室和小团队 [13][14] - 公司正在积极寻求办公室和工作室业务的增值机会，多数为非公开市场交易 [51] - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 行业竞争 - 英国影视市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，且利用率极高，目前缺乏新建设施；公司计划建造的英国工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业在公司所在市场持续繁荣，风险投资和募资处于创纪录水平，IPO市场强劲，科技就业和招聘基本恢复到疫情前水平，媒体公司正在投入数十亿美元制作积压的内容 [7] - 过去几个月，办公室回归趋势明显，随着疫苗接种率上升和各州重新开放，公司预计秋季大多数公司将至少部分重新占用现有空间，可能会有疫苗强制要求 [8][9] - 公司所有主要工作室租户已恢复或即将恢复生产，由于内容需求和疫情相关停工，目前制作处于高速运转状态，公司正在洛杉矶建设最先进的全球工作室投资组合以满足需求 [10] - 公司对英国工作室项目感到兴奋，认为该项目将成为世界级设施，尽管存在前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司将继续在英国拓展业务 [63][65] - 公司预计办公室租赁市场的趋势将继续改善，目前交易管道持续增加，有望回填已知空置空间；尽管存在疫情相关不确定性，但公司对租赁市场的长期前景持乐观态度 [58][60] - 公司认为工作室业务是增长领域，将通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展 [76][77] 其他重要信息 - 公司获得NAIOP 2021年度开发奖，这是行业最负盛名的奖项之一，也是公司在各个业务方面领导能力和创新能力的体现 [16] - 公司在2020年和2021年股价较低时回购了超过410万股股票，花费约1亿美元；近期通过ATM发行了150万股股票，价格略低于每股30美元，溢价7美元，用于满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是一种谨慎的现金管理措施 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室项目的所有权结构为何不同，HPP的股权承诺和资产杠杆情况如何？ - 美国的Sunset Sun Valley项目（Glenoaks）与Twilight项目条款和条件相同，是基于黑石集团的资本来源；英国项目结构不同是由于黑石集团在不同实体中的资本结构不同 [39] - Glenoaks项目是50 - 50的合资企业，公司预计通过资产层面约60%的融资，未来两年剩余支出约3000万美元；伦敦项目公司已投入约4500万英镑，剩余总支出约2亿英镑，预计建设融资比例为60% - 65%，未来5年左右净剩余支出约8000万英镑 [41][42] 问题2: 工作室项目的目标回报率如何，英国和洛杉矶是否有差异？ - 英国项目回报率非常有吸引力，但公司暂不公布具体数字；洛杉矶现有资产的新摄影棚开发回报率预计在7% - 8%之间 [44][45] 问题3: 公司进行4600万美元ATM发行的决策原因是什么？ - 公司在2020年和2021年股价较低时回购股票花费约1亿美元，近期ATM发行规模较小，仅150万股，价格溢价7美元；发行是为了满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是谨慎的现金管理措施，且公司不会进行大规模股权发行 [46][47][48] 问题4: 办公室和工作室的增值机会进展如何，是否会进行处置或股权融资？ - 公司正在积极寻求办公室和工作室的增值机会，多数为非公开市场交易，交易完成时间较长；目前没有计划在今年剩余时间进行资产处置 [51][52][54] 问题5: 如何看待办公室租赁率的未来趋势，是否已企稳？ - 办公室租赁率已趋于平稳，今年剩余到期租约仅4%多，已知空置情况已明确；租赁市场趋势在租赁率、期限和活动方面均有所上升，交易管道持续增加，有望回填空置空间 [57][58] 问题6: 疫情相关延迟和新政策对租赁市场有何影响？ - 目前尚未影响租赁量和参观量，公司预计9月1日的推动可能会延迟30 - 90天，但不会影响决策；公司在第三季度有强劲的活动，第四季度也有较好的可见性，较大用户的决策不会因短期消息而受到显著影响 [60] 问题7: 英国工作室项目的额外风险和回报如何考虑？ - 公司对英国项目感到兴奋，认为将成为世界级设施，尽管有前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司会考虑英镑和美元的汇率差异，未来可能会讨论对冲措施；公司将继续在英国拓展业务 [63][64][65] 问题8: 国内工作室入住率下降的原因是什么？ - 入住率下降160个基点（约2万平方英尺）与摄影棚使用无关，主要是与摄影棚使用无关的办公室空间利用率较低，目前约为63%，是疫情导致人们不在办公室工作的结果；随着人们返回办公室，预计入住率将回升至90%以上 [67][68] 问题9: 英国新工作室的需求环境如何，如何与现有竞争定位？ - 英国市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，利用率高，缺乏新建设施；公司计划建造的工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72][73] 问题10: 进入其他市场（多伦多、温哥华、纽约）的方式是开发还是核心投资？ - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 问题11: 工作室业务在投资组合中的占比最终能达到多少？ - 公司致力于通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展；目前公司正在积极推进更多工作室交易 [76][77] 问题12: Dell EMC空间是否有早期兴趣，是单一用户需求还是分割出租？ - 该空间的大楼层板块有需求，特别是在西雅图的Pioneer Square市场，过去60天内活动增加，公司已与约25万平方英尺的空间进行谈判，对该空间前景感到乐观 [80][81][82] 问题13: 今年剩余到期租约的覆盖情况是否有变化，最大空置板块的回填潜力如何？ - 除Dell EMC外，今年剩余到期租约中只有McGraw Hill的2.4万平方英尺规模较大；目前剩余到期租约的覆盖比例为55%，全年覆盖比例接近70%；过去60天内，一些原本可能空置的租户转为续租，团队正在努力完成剩余交易 [84][85][86] 问题14: 净有效租金在市场上是否有变化，对市值评估的最新想法是什么？ - 剩余年份的市值评估约为12% - 13%；净有效租金在过去12个月有所上升，主要是因为基本租金稳定，租户改善费用减少，主要由于续约租赁较多；续约租赁将占未来交易的约2/3，租户改善费用将降低；公司在市场中表现出色，优质资产的净有效租金仅比市场低5%，而非优质资产则低15% - 20% [87][88] 问题15: 现金流量和股息分配的轨迹如何？ - 公司认为AFFO增长趋势将持续，将在未来12 - 24个月内重新审视股息分配金额 [92] 问题16: 西海岸市场的资本筹集如何转化为需求，各子市场情况如何？ - 风险投资募资与租户需求存在相关性，有滞后效应；截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元，有望推动租户需求；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，预计将继续推动租户需求；CBD旧金山和硅谷都将受益 [94][95][96] 问题17: 加权平均租赁期限缩短的原因及未来展望如何？ - 从过去12个月来看，租赁期限呈上升趋势，较之前的12个月增长约7%；季度数据受个别大交易影响较大，如本季度有两笔较长租期的新交易拉高了数据；行业内存在较多短期续约情况，反映了部分租户对长期空间需求的不确定性；随着人们返回工作岗位，预计短期续约比例将下降 [99][100][101] 问题18: 英国工作室项目的时间安排和首个里程碑是什么？ - 公司一直在与当地审批流程保持密切联系，预计约12个月后会有重大进展 [102] 问题19: 公司较小租户资产的需求情况如何，是否存在短期续约情况？ - 整个投资组合的需求主要由中型至大型租户驱动，除温哥华市场外；过去一个季度，半岛和硅谷地区的小租户活动有所增加，目前处于早期管道阶段，预计将在本季度末和第四季度实现 [105][106] 问题20: 公司在开发和合资企业杠杆方面的指导原则是否有变化，如何看待用高隐含资本回报率的办公室资产购买低资本回报率的工作室资产？ - 公司在杠杆方面一直较为保守，预计在工作室开发中延续过去的模式，即利用杠杆开发，成功后再去除杠杆；公司将根据平台发展和替代投资情况，考虑未来对工作室平台的处理方式，与黑石集团的合作提供了一定的灵活性 [108][109] 问题21: 基于当前趋势，办公室开发是否比上季度更具吸引力，公司是否在寻找新的办公室开发地点？ - 公司将根据Washington 1000项目的需求和活动情况，在适当时候决定是否开工；公司正在评估太平洋西北地区的办公室开发机会，同时也在关注整个投资组合的工作室开发机会 [111][113] 问题22: 英国工作室与美国工作室在运营结构上是否有差异？ - 运营模式相同，公司希望将美国市场的长短租模式引入英国市场，近期迪士尼、HBO和Netflix在英国签署长期租约的趋势令人鼓舞 [114] 问题23: 是否有计划在英国复制洛杉矶的办公室 - 工作室组合模式，初始许可是否包括工作室和办公室的分区？ - 有需求和计划在英国开发办公室 - 工作室园区项目，公司正在关注相关机会；初始许可将包括工作室和办公室的分区 [116][117] 问题24: 公司是否会考虑美国阳光地带市场的替代投资？ - 公司目前专注于建设西海岸投资组合，特别是在温哥华和办公室业务方面；公司认为目前关注的市场与媒体科技领域相关，符合公司的战略规划 [118] 问题25: Dell EMC搬出后，年底入住率目标是多少？ - 公司未在指导信息中设定入住率目标；目前租赁百分比相对稳定，年底可能略有上升或下降 [120][121] 问题26: 考虑到Delta变种的影响，近期租赁期限是否可作为第三季度租赁期限的参考？ - 租赁期限可能会继续延长，但单季度数据可能受个别大租赁影响较大，建议关注趋势；预计未来两个季度不会恢复到疫情前的租赁期限水平，但会继续延长 [122] 问题27: HPP和黑石集团在工作室项目中的角色和责任如何，是否因地区而异？ - 公司在与黑石集团的合作中，负责运营、开发、管理、营销、租赁和日常运营；只要是在Sunset Studio品牌下的项目，公司将继续承担这些角色并获得相应报酬 [125][126] 问题28: 公司是否拥有Sunset Studio品牌的全部所有权？ - 公司与黑石集团共同拥有该品牌 [128] 问题29: 欧洲项目在税务结构等方面是否与洛杉矶不同？ - 欧洲项目

业绩总结 - 净收入归属于普通股东为230万美元，每股摊薄收益0.02美元，较2020年第二季度的370万美元持平[4] - 不包括特定项目的运营资金（FFO）为7440万美元，每股摊薄收益0.49美元，较2020年第二季度的7680万美元下降[4] - 总收入同比增长8.6%，达到2.156亿美元[4] - 2021年第二季度的净收入为7030千美元，较2020年同期的7011千美元增长0.3%[13] - 2021年第二季度的每股基本和稀释净收入均为0.02美元，与2020年同期持平[13] - 2021年第二季度的运营费用总计为1.83亿美元，较2020年同期的1.64亿美元增长11.5%[13] - 2021年第二季度的资金运营收益（FFO）为73034千美元，较2020年同期的61691千美元增长18.3%[14] - 2021年第二季度的FFO每股（稀释后）为0.48美元，较2020年同期的0.41美元增长17.1%[14] 用户数据 - 执行了73项新租约和续租，总面积为510,197平方英尺，GAAP租金增长18.7%，现金租金增长12.1%[4] - 稳定和在服务的办公物业的出租率分别为92.7%和91.4%[4] - 同店办公物业的租赁率为92.4%[5] - 同店物业总面积为12,661,812平方英尺，占用率为91.2%[36] - 同店工作室物业的净运营收入和现金净运营收入分别增长17.0%和29.3%[4] 未来展望 - 公司在2021年全年的FFO指导为每股摊薄收益1.90至1.96美元，第三季度的FFO指导为每股摊薄收益0.47至0.49美元[4] - 2021年全年的同店办公物业现金NOI增长预期为3.75%至4.75%[87] - 2021年全年的同店工作室物业现金NOI增长预期为13.00%至14.00%[87] 新产品和新技术研发 - Hudson Pacific Properties在2021年第二季度的重定位、再开发、开发及待售物业总面积为974,088平方英尺，其中已租赁面积为584,000平方英尺，租赁率为60.0%[42] - One Westside项目的总估计成本在5亿到5.5亿美元之间，截至2021年6月30日，已发生的项目成本为1.4亿美元[8] - Google, Inc. 签署了一个584,000平方英尺的租约，预计租期为14.3年，将于2022年建设完成后开始[7] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司净债务为2,863,638万美元[5] - 公司市值的份额为7,283,915万美元[5] - 调整后的EBITDAre与净债务的比率为7.1倍[5] - 2021年第二季度的利息支出为30689千美元，较2020年同期的27930千美元增长10.1%[13] - 2021年第二季度的总负债为43.43亿美元，较2020年12月31日的42.45亿美元增长2.3%[12] 其他新策略 - 公司在其市场上拥有约2000万平方英尺的物业组合[4] - 公司在技术行业的租赁面积为4,763,852平方英尺，占总租金的38.0%[49] - 公司现金及现金等价物为110,978,000美元[30]

收入和利润（同比环比） - 2021年第二季度总收入为2.156亿美元，同比增长8.6%（2020年同期为1.986亿美元）[24] - 2021年上半年净收入为1844.1万美元，较2020年同期的2096万美元下降12%[24] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为231.5万美元，同比下降37.3%（2020年同期为369.1万美元）[24] - 公司2021年第二季度净利润为815.9万美元，较2020年同期的762.8万美元增长6.96%[29][32] - 2021年上半年经营活动现金流净额为1.729亿美元，较2020年同期的1.375亿美元增长25.75%[35] - 2021年第二季度普通股股息支付3874.2万美元，较2020年同期的3889万美元下降0.38%[29][32] - 2021年第二季度股票回购1475.6万美元，较2020年同期的3535.1万美元下降58.26%[29][32] - 2021年第二季度非控股权益分配1464.6万美元，较2020年同期的410万美元增长257.22%[29][32] - 办公室租金收入从2020年上半年的3.617亿美元增至2021年同期的3.824亿美元，增长5.7%[40] - 工作室服务及其他收入从905.9万美元大幅增长至1717.1万美元，增幅89.5%[40] - 归属于普通股股东的净收入从1455.3万美元下降至736.6万美元，降幅49.4%[40] - 2021年第二季度辅助收入为709.3万美元，其他收入为392.3万美元[80] - 2021年上半年非房地产投资实现未实现收益900万美元，而2020年同期为亏损120万美元[99] - 2021年第二季度基本每股收益为0.02美元，稀释后每股收益为0.02美元；2021年上半年基本每股收益为0.05美元，稀释后每股收益为0.05美元[154] - 2021年第二季度基本每股收益为0.02美元，稀释每股收益为0.02美元[156] - 2021年上半年基本每股收益为0.05美元，稀释每股收益为0.05美元[156] - 2021年第二季度稀释后归属于普通股股东的净利润为233.3万美元，加权平均普通股流通股为1.52683463亿股[154] 成本和费用（同比环比） - 2021年第二季度利息支出为3068.9万美元，同比增长9.9%（2020年同期为2793万美元）[24] - 2021年上半年折旧和摊销费用为1.669亿美元，较2020年同期的1.473亿美元增长13.3%[24] - 2021年上半年折旧与摊销费用1.669亿美元，较2020年同期的1.473亿美元增长13.31%[35] - 2021年上半年支付的利息净额为5603.4万美元，同比增长14.8%（2020年同期为4879.4万美元）[180][181] - 2021年第二季度股票补偿费用为734.9万美元，其中费用化部分为634万美元，资本化部分为100.9万美元[151] 各条业务线表现 - 办公室租赁收入在2021年第二季度达到1.925亿美元，同比增长6.6%（2020年同期为1.806亿美元）[24] - 工作室业务总收入在2021年第二季度为1989.9万美元，同比大幅增长39.1%（2020年同期为1430.2万美元）[24] - Office部门收入在2021年第二季度达到1.957亿美元，同比增长6.2%（2020年同期为1.843亿美元）[173] - Studio部门利润在2021年上半年达到1695.6万美元，同比增长9.4%（2020年同期为1550.1万美元）[173] - 公司总部门利润在2021年上半年为2.691亿美元，同比增长4.4%（2020年同期为2.577亿美元）[173] 各地区表现 - 公司2021年7月通过合资企业以1.675亿美元收购了伦敦北部91英亩土地用于工作室开发[182] 管理层讨论和指引 - 公司未在2021年上半年进行任何房地产收购或处置活动[83][84] - 公司未在2021年上半年确认任何长期资产减值损失[87] - 公司非房地产投资承诺总额为2800万美元，截至2021年6月30日已投入1260万美元，剩余1540万美元待投入[176] - 公司正在建设的One Westside项目面积为584,000平方英尺，预计2022年第一季度完工[200] - 公司未来开发管道包括8个项目，总面积达320万平方英尺[200] 其他财务数据 - 公司2021年6月30日现金及等价物为1.449亿美元，较2020年同期5687万美元增长154.86%[35] - 公司2021年6月30日未担保和有担保债务净额为34.91亿美元，较2020年底的33.99亿美元增长2.7%[21] - 公司2021年6月30日总资产为84.26亿美元，较2020年12月31日的83.50亿美元增长0.9%[21] - 公司2021年6月30日净房地产投资为71.57亿美元，较2020年底的71.12亿美元增长0.6%[21] - 公司总资产从2020年12月31日的83.502亿美元增长至2021年6月30日的84.256亿美元，增长0.9%[37] - 房地产投资净额从71.122亿美元增至71.567亿美元，增幅0.6%[37] - 债务总额从33.994亿美元增至34.910亿美元，增长2.7%[37] - 公司截至2021年6月30日拥有61处 consolidated 物业，总面积1782万平方英尺[54] - 办公室物业占 consolidated 组合的79%（52处/1409万平方英尺）[54] - 公司通过VIE结构合并12家合资企业，包括55%持股的1455 Market和Hill7物业[61] - 公司拥有运营合伙企业中99.1%的普通单位所有权[166] - 非控制性单位在运营合伙企业中的占比为0.9%[166] - 公司通过ATM计划以每股29.53至30.17美元的价格出售了1,526,163股普通股，总收益为4570万美元[168] - 公司累计回购了1.449亿美元的普通股[169] - 2021年第二季度普通股股息为每股0.25美元，上半年累计为0.50美元[170] - 系列A优先单位股息为每股0.3906美元，上半年累计为0.7812美元[170] - 运营合伙企业的非控制性权益在2021年6月30日的期末余额为1.274亿美元[161] 租赁和物业表现 - 公司办公室投资组合总面积为1560万平方英尺，包括运营、重新定位、重新开发和开发中的物业[192] - 截至2021年6月30日，公司办公室投资组合的出租率为91.4%（包括未开始的租约）[193] - 公司工作室物业的平均出租率为88.0%（截至2021年6月30日的12个月平均）[193] - 公司办公室投资组合的年化基本租金为每平方英尺50.36美元[194] - 公司土地投资组合总面积为320万可开发平方英尺[192] - 公司总投资组合包括64处物业，总面积达2000万平方英尺[192] - 公司2021年到期的租约占总办公室投资组合面积的4.7%，年化基本租金为2580万美元[205] - 公司2022年到期的租约占总办公室投资组合面积的11.8%，年化基本租金为7637万美元[205] - 2021年第二季度续租租约数量为35份，总面积为336,398平方英尺[210] - 2021年第二季度新租约数量为38份，总面积为173,799平方英尺[210] - 2021年第二季度续租租约的每平方英尺租户改善成本为9.17美元[210] - 2021年第二季度新租约的每平方英尺租户改善成本为53.06美元[210] - 2021年第二季度续租租约的每平方英尺租赁佣金成本为4.65美元[210] - 2021年第二季度新租约的每平方英尺租赁佣金成本为13.09美元[210] - 2021年第二季度总租约数量为73份，总面积为510,197平方英尺[210] - 2021年第二季度总租户改善和租赁佣金成本为每平方英尺29.11美元[210]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的每股摊薄后FFO（扣除特定项目）为0.48美元，去年同期为0.54美元 [16] - 第一季度特定项目方面，2021年包括与ICON、CUE和Sunset Bronson相关的一次性前期补充物业税费用约110万美元，即每股摊薄后0.01美元；去年同期为交易相关费用10万美元，即每股摊薄后0.00美元，以及一次性直线租金储备260万美元，即每股摊薄后0.02美元 [16] - 第一季度，43个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降3.7%，现金基础上增长2.6%；调整ICON和CUE的一次性补充物业税费用后，同店物业NOI在GAAP基础上下降2.9%，现金基础上增长3.6% [16] - 三个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长4.1%，现金基础上增长6.4%；调整Sunset Bronson的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业NOI在GAAP基础上增长5.2%，现金基础上增长7.5% [17] - 第一季度，公司回购了60万股普通股，平均价格为每股23.32美元 [17] - 第一季度，公司AFFO持续增长，与2020年第一季度相比增加300万美元，即6.1%；同期FFO下降940万美元 [17] - 公司预计2021年第二季度FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.46 - 0.48美元，中点较2021年第一季度每股摊薄后FFO（扣除特定项目）低0.01美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签约租赁面积52.4万平方英尺，约为过去五个季度租赁活动的两倍，与长期平均季度租赁活动相当 [13] - GAAP和现金租金价差分别为12.2%和2.4%；剔除特定因素后，现金租金价差接近7% [13][14] - 当前租赁管道（处于租赁协议、意向书或提案阶段的交易）约为130万平方英尺，较上次电话会议增长近20%，回到长期平均管道水平 [14] - 截至目前，2021年到期的ABR剩余6.5%，已有约40%的覆盖，这些交易的租金比市场水平低约15% [14] 开发业务 - One Westside项目建设持续进行，预计2022年第一季度交付给谷歌，可能更早；该项目面积58.4万平方英尺，已全部预租 [11] - 公司还有约320万平方英尺的潜在未来开发项目，其中洛杉矶与工作室相关的机会占比超过40%，其余为核心市场的纯办公项目；近期最有可能的项目是西雅图的Washington 1000开发项目，预计今年第四季度交付裙楼，之后有12个月时间决定是否开始塔楼建设，塔楼建设开始后18个月内可交付 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场的租户需求自去年年底以来增长20% - 30%，但尚未转化为大量交易；预计未来几个季度签约租赁和转租房源减少将使空置率和整体可用率恢复正常 [13] - 西雅图、旧金山和硅谷市场的租赁管道活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于科技和媒体中心市场，受益于这些行业在疫情期间的繁荣；公司正在评估多个非公开市场机会，包括工作室和办公物业组合 [5][6] - 公司致力于通过现有开发管道和寻求新的办公及工作室机会实现增长，并与合作伙伴黑石集团保持一致 [6][7] - 公司在ESG方面处于行业领先地位，2020年实现100%碳中和，承诺投入2000万美元解决无家可归问题，并推出全面的全公司DEI培训计划；2021年的优先事项包括减少内含碳、迈向净零废弃物和加强DEI承诺 [7][8] - 行业方面，风险投资在第一季度激增至近700亿美元，打破以往记录；IPO活动依然强劲，招聘人员预计科技行业将大幅招聘；流媒体公司预计2021年在内容上的支出约为1120亿美元 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种和市场重新开放带来积极势头，预计未来两个季度实际入住率将显著增加 [4][5] - 公司对第三季度持乐观态度，认为疫苗接种、市场重新开放和租户返回办公室的积极趋势将持续；公司有望在复苏中表现出色，得益于对科技和媒体行业的敞口、优质租户和优质资产组合 [21] 其他重要信息 - 第一季度，公司收取了98%的合同租金，其中办公租户为99%，工作室租户为100%，店面零售租户为54%；4月的收款情况高于第一季度 [9] - 第一季度成功收取了超过99%的到期递延租金，4月这一趋势仍在持续；4月至第一季度末拖欠租金三个月或以上的约80家租户中，约70%已全额偿还或开始偿还，相当于这些租户拖欠租金的近75%已偿还 [9] - 去年第二季度疫情最严重时，公司收到约150份来自占用近75万平方英尺空间租户的租金减免请求；今年第一季度，仅收到约30份来自占用约17.5万平方英尺空间租户的请求，主要是小型零售租户 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 从空间规划或密度角度看，与疫情前相比有何变化 - 密度在增加，更多人使用更少空间；目前热桌办公不太受欢迎，租户更倾向于有会议室等设施的开放空间或办公空间；租户正在征求员工意见以确定合适的空间布局，情况仍在演变 [24] - 目前租户使用的空间很受欢迎，且所需的资本投入比预期少；公司的VSP计划提供了灵活的、可随时入住的空间，减少了租户的装修费用 [25][30] 问题: 租户装修费用低于预期的原因 - 以Netflix为例，其新大楼已提前做好空间布局，只需调整人员分布，无需重新装修；整个投资组合都有类似情况，租户利用现有开放空间，减少了装修支出 [28][29] - 公司的VSP计划提供了高度配套的、可随时入住的空间，租户无需进行大量装修，从而减少了装修费用 [30] 问题: Dell EMC和505处归还空间的再租赁前景和空置时间 - Dell EMC归还的三层约12.5万平方英尺空间已有活跃潜在租户；西雅图市场的活跃交易在本季度环比增长25% - 30%，公司对该空间的再租赁前景乐观 [31] 问题: 公司三在Harlow和Santa Monica的空间用途是否不同，是否会归还Santa Monica的空间 - 两个空间用途完全不同，公司三不会归还Santa Monica的空间 [34] 问题: 为何不提供全年FFO指导 - 由于租户尚未完全入驻，停车、下班后HVAC等可变收入难以确定，提供全年指导可能不准确；公司已提供第二季度指导和全年调整因素，可作为估算参考 [39][19] 问题: 收购进展及疫情对交易的影响 - 公司有一系列收购计划正在推进，部分交易进展较快；疫情导致交易进度放缓，但不影响公司完成收购的意愿和积极性，预计未来几个月会有相关消息 [48] 问题: 西雅图市场小型科技租户的去向及对Pioneer Square子市场的影响 - Nuance将空间转租给Qualtrics，Qualtrics因业务扩张搬至新址；Dell是正常的业务缩减；目前该子市场没有其他小型科技租户问题 [52][53] 问题: 工作室业务新供应是否会成为问题 - 目前新供应不会成为问题，市场对摄影棚空间需求旺盛，公司所在地区需求尤其高；尽管有很多人谈论工作室开发，但实际执行情况有待观察 [55] 问题: 130万平方英尺租赁管道所在市场及各子市场表现 - 租赁管道分布在公司有空置和滚动租赁的市场；西雅图、旧金山和硅谷市场的活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 问题: 季度租赁百分比下降与空置率的关系及如何看待租赁或入住率轨迹 - 租赁百分比下降与已知的空置或提前终止租赁情况相符，公司已提前进行市场推广，目前有很多潜在租户 [60] - 第一季度租赁百分比下降主要是由于异常高的提前终止租赁情况，预计全年不会持续出现这种情况；公司未提供入住率指导 [62][63][67] 问题: 是否有兴趣为工作室业务设立追踪股 - 公司会在工作室业务和平台发展过程中重新考虑设立追踪股的问题，但目前没有具体计划 [69][71] 问题: NFL租赁的最新情况和到期计划 - NFL租赁将于2023年到期，公司已与经纪公司合作，有多个单一租户用户对该空间感兴趣；公司也在考虑重新开发该空间；NFL有2022年底的提前终止选项，但能否行使尚不确定 [71][72] 问题: Palo Alto续约租金与市场预期的差异 - Palo Alto的续约租金与市场预期相符，该地区租金是公司投资组合中最高的，市场租金没有大幅变动 [76][78] 问题: 除Dell外，2021年到期租赁中其他值得关注的租户 - 温哥华的Absolute Software约4.6万平方英尺的租赁正在协商中，租金有40%的溢价；其他到期租赁多为小租户，且集中在年底，公司正在与他们进行沟通 [80] 问题: 工作室业务的复苏情况 - 目前工作室业务已全面恢复生产，除办公室入住率外，各项指标表现良好；公司已与两个新租户签订摄影棚租赁协议；拍摄活动不仅在摄影棚内进行，外景拍摄也在增加，且每周拍摄天数超过五天 [83][84] 问题: 收入反转对本季度现金和直线租金的影响 - 收入反转主要是现金影响，约为260万美元，是租户按照还款协议偿还租金所致 [85] 问题: 2021年到期租赁租金低于市场15%的含义 - 意味着续租时将有15%的正租金价差 [91] 问题: 如何看待130万平方英尺租赁管道的历史转化率及对入住率的影响 - 租赁管道中约65%是2021年剩余时间的续约；公司历史转化率较好，因为管道定义为处于深度谈判阶段的交易；40%的到期租赁覆盖包含在130万平方英尺的管道中 [93][94] 问题: 如何理解40%的到期租赁覆盖 - 公司约6%的投资组合租赁到期，对其中40%有信心续约，其余正在协商中 [98] 问题: 新租赁激励措施（如TI和免租期）增加的原因 - 新租赁激励措施增加主要是由于样本量较小，其中超过一半是与Company three在Harlow签订的12年租赁协议，该协议为第一代TI空间，租户装修和租赁佣金较高；此外，少量VSP空间的TI也较高；剔除这些异常情况后，新租赁激励成本低于2020年全年平均水平 [102][103] 问题: 指导中变量的量化情况，包括现金租金、停车和下班后公用事业等 - 停车和下班后公用事业方面，每季度约有0.02美元的负面影响，若租户提前返回，该部分收入将提前计入；现金租金方面，本季度有一次性大额收款，未来不会持续出现；工作室收入仍有一定变数 [106][107][108] 问题: One Westside项目是否会在交付前被收购 - 项目在稳定前没有收购触发机制，目前双方的讨论较为灵活，且有多方对该项目感兴趣，但公司不会出售自己的份额 [117] 问题: 工作室新开发项目（Sunset Gower和L.A.）租户如何区分 - 租户的区分主要基于需求、兴趣和交付时间；公司的项目已获得全部许可，在市场上具有优势 [122][123] 问题: 直线租金在连续四个季度下降后本季度增加800万美元的原因 - 原因包括收购1918 8th资产，该资产租金低于市场水平；以及第一季度很多租赁协议有免租期，直线租金通常会因此增加 [124] 问题: 公司投资组合目前的密度及趋势 - 目前整体密度为零；疫情前满负荷运营时，平均每人约150 - 175平方英尺，预计未来将达到平均每人约250平方英尺，增长约40% [127] 问题: 租赁活动中是否有租户从B级升级到更优质建筑的趋势 - 公司观察到有租户从B级升级到A级建筑的情况，特别是一些律师事务所；这可能是由于某些市场和资产类别的租金下降，吸引了原本没有机会的租户 [129] 问题: 工作室新收购项目的无杠杆回报率预期 - 公司预计稳定状态下的无杠杆回报率为7%，且项目通常具有开发潜力和经济效益 [132][133] 问题: 第二季度指导是否应先扣除260万美元再进行增长估算 - 公司建议从报告数据开始，按照提供的调整因素进行计算，以得出第二季度的预期情况；260万美元是一次性事件，已在指导中考虑 [134][136] 问题: 疫情是否影响了工作室业务的增长战略 - 疫情并未对工作室业务的增长战略造成实质性影响，只是交易进度因人员复工等因素有所延迟；目前市场活动已基本恢复正常，买卖双方的出价和需求较为灵活 [138]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Commis ...

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合中办公物业约1560万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约320万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[25] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含64处房产，总面积约2000万平方英尺[161] - 公司办公投资组合有53处办公房产，总面积约1560万平方英尺[162] - 截至2020年12月31日，公司总稳定物业面积为13574582平方英尺，出租率93.8%，年化基础租金620693759美元，每平方英尺48.77美元[165] - 公司总在运营物业面积为14530261平方英尺，出租率92.7%，年化基础租金664624943美元，每平方英尺49.33美元[166] - 公司总在运营物业份额面积为11900092平方英尺，出租率91.5%，年化基础租金557883744美元，每平方英尺51.24美元[166] - 同店物业总面积为10187240平方英尺，出租率92.9%，年化基础租金502810760美元，每平方英尺53.15美元[165] - 非同店物业总面积为3387342平方英尺，出租率96.4%，年化基础租金117882999美元，每平方英尺36.09美元[165] - 租赁提升阶段物业总面积为955679平方英尺，出租率78.1%，年化基础租金43931184美元，每平方英尺58.86美元[166] - 公司拥有Bentall Centre 20%的非合并合资企业所有权权益，年化基础租金40724699美元，每平方英尺27.97美元[165][170] - 公司拥有Hill7、1455 Market、Ferry Building和1918 Eighth所在合并合资企业55%的所有权权益[164][167] - 公司拥有6040 Sunset、ICON、CUE和EPIC所在合并合资企业51%的所有权权益[165][169] - 公司拥有10850 Pico所在合并合资企业75%的所有权权益，该物业40337平方英尺于2020年第一季度下线重新定位[165][173] - 截至2020年12月31日，公司重新定位、再开发和开发物业总面积为1020489平方英尺，公司占比面积为812404平方英尺[176] - 公司拥有10850 Pico、One Westside和Harlow的所有权权益分别为75%、75%和51%[177] - 截至2020年12月31日，公司办公室组合租赁总面积为1416.5013万平方英尺，年化基础租金为7.08087145亿美元；公司份额内租赁总面积为1142.1896万平方英尺，年化基础租金为5.91794103亿美元[194] - 截至2020年12月31日，公司工作室组合由三个物业组成，总面积122.4403万平方英尺，平均出租率90.2%，年化基础租金4498.3088万美元，公司份额内面积62.4446万平方英尺，年化基础租金2294.1375万美元[204] - 截至2020年12月31日，公司土地组合总面积318.7261万平方英尺，公司份额内面积216.3875万平方英尺，其中洛杉矶地区占比58.0% [207] - 办公室组合中，1万平方英尺及以下租赁数量663个，租赁面积236.3208万平方英尺，年化基础租金1.15181319亿美元；公司份额内租赁数量695个，租赁面积211.3311万平方英尺，年化基础租金1.07082076亿美元[194] - 工作室组合中，日落高尔工作室面积53.1756万平方英尺，出租率91.8%，年化基础租金1879.3404万美元，每平方英尺年化基础租金38.49美元[204] - 土地组合中，温哥华本塔尔中心开发项目面积45万平方英尺，占比14.1%；西雅图华盛顿1000项目面积53.8164万平方英尺，占比16.9% [207] - 公司拥有拥有日落布朗森工作室、日落高尔工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室的合并合资企业51%的所有权权益[209] - 公司拥有拥有日落洛杉矶开发项目的非合并合资企业50%的所有权权益[210] - 日落高尔工作室开发项目的估计面积需扣除与开发相关的130,169平方英尺预期拆除面积[209] 公司租户情况 - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占公司办公物业年基本租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占12.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中15大租户占公司办公物业年化基础租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占比12.8%[87] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中约10.2%的面积可供出租，另有约11.0%的面积租约将于2021年到期[88] - 公司办公室投资组合中15大租户的公司份额年化基础租金总计2.14778272亿美元，占比38.6%[179] - Google公司占用面积622117平方英尺，占可出租面积4.9%，年化基础租金4770.9365万美元，占比8.6%[179] - Netflix公司占用面积368376平方英尺，占可出租面积2.9%，年化基础租金2335.0905万美元，占比4.2%[179] - 公司办公室投资组合行业多元化中，科技行业公司份额年化基础租金占比40.1%，面积为4290135平方英尺[189] - 媒体和娱乐行业公司份额年化基础租金占比13.4%，面积为1308040平方英尺[189] - 商业服务行业公司份额年化基础租金占比9.2%，面积为1073228平方英尺[189] - 法律行业公司份额年化基础租金占比8.2%，面积为645855平方英尺[189] - 金融服务行业公司份额年化基础租金占比7.7%，面积为824816平方英尺[189] - 截至2020年12月31日，办公室组合租赁到期情况中，2021 - 2025年到期面积占比分别为10.4%、11.2%、11.3%、12.7%、10.3%，年化基础租金分别为6324.3523万美元、7224.4934万美元、6667.4198万美元、8232.2671万美元、7564.3914万美元[196] - 2020 - 2018年，公司办公室物业续约和新租的总租赁数量分别为162个、259个、254个，总租赁面积分别为80.0336万平方英尺、253.5089万平方英尺、336.687万平方英尺，租户改善和租赁佣金总成本每平方英尺分别为37.08美元、79.15美元、61.93美元[199] - 办公室组合租赁到期情况中，空置面积138.5737万平方英尺，占比10.2% [196] - 2020年办公室物业续约租户改善成本每平方英尺4.40美元，租赁佣金成本每平方英尺5.04美元；新租租户改善成本每平方英尺66.09美元，租赁佣金成本每平方英尺12.30美元[199] 公司管理团队与股权情况 - 公司高级管理团队平均拥有超30年商业房地产行业经验，截至2020年12月31日，团队成员完全稀释后持有约190万股公司普通股和约190万个运营合伙企业单位[31] - 截至2021年2月15日，公司有95名普通股登记股东[216] - 截至2021年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[222] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过16次发行和按市价发行计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[31] - 截至2020年12月31日，公司无担保循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，未提取；有担保建设贷款可提取4.146亿美元，已提取1061万美元[31] - 基于2020年12月31日公司普通股收盘价24.02美元，公司债务与市值比率约48.2%[31] - 截至2020年12月31日，公司有12亿美元可变利率债务，其中4.75亿美元需进行利率互换[151] 公司业务板块情况 - 公司业务通过办公物业和工作室物业两个板块报告，所有业务均在加利福尼亚州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[35] 公司面临的风险情况 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》，可能导致额外成本、罚款或赔偿[39] - 公司部分物业可能受有害物质污染影响，可能产生重大责任[40][41] - 公司物业位于加州、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济、法规和自然灾害影响[66] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求影响[66] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动[66] - 公司房产集中在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部，面临经济、监管和自然灾害风险[69] - 公司大量租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业需求变化影响[72] - 公司收购房产可能面临竞争、成本、融资等风险，未来收购可能无法达到预期回报[75] - 公司通过递延税贡献交易收购房产可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[77] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，获取资金受市场条件、公司业绩等因素影响[78] - 利率上升会增加公司未对冲的可变利率债务利息成本，利率对冲安排存在风险[82] - 公司的抵押债务有房产被foreclosure的风险，可能导致投资损失和应税收入确认[83] - 公司的信贷协议限制业务活动，违反契约可能导致违约和债务加速到期[84] - 公司西雅图的1918 Eighth物业自2020年12月收购后由公司管理，运营表现可能下滑[85] - 公司有12处合并物业受地面租赁协议约束，德尔阿莫物业的地面转租受地面租赁协议限制，租赁协议终止或到期可能使公司失去物业权益和租金收入[91][92] - 截至2020年12月31日，公司有14项合资企业投资，合资投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素不利影响[94] - 经济衰退、利率上升、房地产需求下降等可能导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况和股价[98] - 房地产投资流动性不足，公司难以及时应对物业表现的不利变化，且税法对房地产投资信托处置物业有限制[100][101] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款和第三方责任，部分物业受石棉和含铅涂料相关法规影响[103][104] - 环境和健康安全法律法规可能使公司或租户承担责任，影响租户支付租金能力，法律变化可能增加违规潜在责任，导致意外支出并影响公司运营[105] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需进行昂贵的修复计划，并可能面临租户等的责任索赔[107] - 公司遵守适用于物业的联邦、州和地方法律法规及契约可能产生重大成本，无法保证现有法律和监管政策不会对公司产生不利影响[108] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》等法规要求，需承担合规成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人损失[109] - 公司物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、成本超支、承包商纠纷、许可证获取等风险，可能导致延误或费用增加[110] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务违约风险和其他风险[123] - 不利的经济和地缘政治状况以及信贷市场混乱，可能对公司财务状况等产生重大不利影响[143] - 新冠疫情已对公司业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响，未来可能继续产生影响[144] - 社会、政治和经济不稳定等情况可能对公司业务运营产生不利影响[146] - 潜在损失可能无法获得保险赔偿，公司可能需承担重大成本[148] - LIBOR计算方法的变化或替代可能对公司未偿债务的利息费用产生不利影响[150] 公司税收相关情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳联邦企业所得税[78] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司；公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产的20%，除可纳入75%资产测试的证券外，包括应税REIT子公司证券在内的证券不得超过总资产的25%[137] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[136] - 公司与应税REIT子公司的某些交易若未按公平交易条款进行，需缴纳100%的消费税[137] - 若公司失去REIT地位，将面临严重税收后果，可能无法扣除向股东的分配，需缴纳联邦企业所得税，2018年前可能需缴纳联邦替代最低税，可能增加州和地方税，且可能在被取消资格后的四个纳税年度内无法选择按REIT纳税[128][134] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，将需缴纳联邦所得税，其股份不再是REIT资产测试的合格资产，公司可能无法通过某些资产测试[131] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税合伙企业资格，公司将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果[134] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[125] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益），若分配低于100%需缴纳常规企业所得税，若低于特定比例（85%的普通收入、95%的资本利得净收入和100%的以前年度未分配收入）需缴纳4%的不可抵扣消费税[130][138] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除高达20%，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%，但仍高于合格股息收入适用税率[140] 公司环保与社会责任情况 - 2020年公司实现运营净零碳排放，比计划提前五年[47] - 2020年公司100%的物业运营实现净零碳排放，100%使用可再生电力[48] - 2020年公司80%的在役办公物业获得LEED认证，71%获得ENERGY STAR认证

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司产生的摊薄后每股FFO（扣除特定项目）为0.44美元，去年同期为0.55美元 [25] - 2020年第四季度特定项目包括一次性税务重新评估管理成本550万美元（摊薄后每股0.04美元）和一次性前期净物业税节省70万美元（摊薄后每股0.00美元），去年同期为交易相关费用20万美元（摊薄后每股0.00美元）和一次性债务清偿成本60万美元（摊薄后每股0.00美元） [25] - 2020年第四季度FFO（扣除特定项目）包括约摊薄后每股0.02美元的未收现金租金冲销和约摊薄后每股0.01美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对2020年第四季度FFO产生约摊薄后每股0.03美元的负面影响 [27] - 2020年第四季度FFO还反映了摊薄后每股0.02美元的停车收入减少，随着租户重新入驻，部分或全部停车收入将恢复 [27] - 尽管疫情影响，公司办公室投资组合的同店NOI和现金NOI仍保持相对强劲增长，第四季度同店办公室NOI增长4.2%，全年增长0.6%；调整前期物业税费用后，第四季度同店办公室现金NOI为5.7%，全年为0.9% [28] - 2020年第四季度AFFO较2019年第四季度增加1100万美元，增幅27%；2020年全年AFFO较2019年增加5590万美元，增幅40% [29] - 公司预计2021年第一季度FFO（扣除特定项目）为摊薄后每股0.45 - 0.47美元，中点较2020年第四季度摊薄后每股（扣除特定项目）高0.02美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年全年租赁超80万平方英尺，GAAP租金价差21.5%，现金租金价差14.3% [7] - 2020年第四季度，稳定和在运营投资组合的出租率分别稳定在94.5%和93.5%，签署近28万平方英尺的新租约和续租约，GAAP和现金租金价差分别为4.9%和4.7% [19] - 截至2020年第四季度末，公司有10.7%的ABR将于今年到期，按市值计算有13%的差距，目前已覆盖约45%的到期租约，对于超过2万平方英尺的到期租约，覆盖比例为65% [21] 开发业务 - One Westside项目与谷歌开始进行空间规划，预计明年第一季度交付，全面投入使用后每年将产生近4300万美元的合并现金NOI [16] - 未来开发管道包括近320万平方英尺的项目，其中超100万平方英尺已获得全部许可，包括西雅图丹尼三角区53.8万平方英尺的Washington 1000项目和日落高尔工作室约48万平方英尺的净新增开发项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 新年以来，所有市场的租户兴趣、参观和活动持续加速，如洛杉矶大型租户兴趣增加，红木海岸和北圣何塞的小型租户参观和提案显著增加 [20] - 截至2020年第四季度末，交易管道（包括租约、意向书或提案）较上一季度增长超30%，达到110万平方英尺，与各市场的可用面积相匹配 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为全球最具创造力和创新力的企业租赁办公空间，市场是媒体和科技行业的重心，将利用自身优势抓住机遇 [9] - 2021年将通过政策倡导、影响力投资、慈善事业或其他公民参与行动，确保所在城市和社区保持活力，上周承诺未来五年投入2000万美元，支持解决市场中无家可归和住房负担能力危机的创新方法 [11] - 公司认为工作室业务竞争激烈是市场对其价值的认可，欢迎竞争，且其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出让公司看到租户和员工安全返回办公室的希望，相信大多数公司会回归办公室办公，因为办公室的连接、文化和设施能为企业带来竞争优势 [6] - 租户已度过疫情最艰难时期，租金收取情况良好，第四季度收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室100%，零售51%；1月份截至目前收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室99%，零售48% [13] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，有信心维持出租率水平 [40][41] 其他重要信息 - 公司在2020年完成Harlow项目，按时按预算推进One Westside项目，并在8月变现部分好莱坞工作室和办公物业，获得13亿美元收益，进一步强化了资产负债表和流动性状况 [8] - 公司通过收购1918 Eighth扩大了西雅图和丹尼三角区的业务版图，并与亚马逊建立了更紧密的合作关系 [8] - 公司回购超350万股股票，平均价格为23美元 [8] - 公司推出专有Better Blueprint平台，实现100%碳中和运营，获得能源之星年度合作伙伴奖和GRESB绿色之星奖等，在房地产领域及其他领域树立了ESG领导者的形象 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2021年的出租率和到期租约续签情况 - 公司年初有150万平方英尺的租约到期，目前已覆盖45%的到期租户，随着年初业务活动的增加，覆盖比例有望接近50%，且租户信心正在恢复 [40] - 公司预计能够维持年底的出租率水平，不会出现下降 [41] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，与谷歌和戴尔的租约续签正在进行中 [42] 问题2: 租户在空间使用上是否有变化 - 目前大多数租户尚未返回办公室，但正在为返回做准备，公司未看到租户放弃现有办公空间的情况，只有一个大型租户表示可能会进行结构调整并归还部分空间 [50][51] - 由于目前资产的实际入住率较低，且大型租户尚未返回，难以判断租户在空间使用上是否会有变化 [53][54] 问题3: 洛杉矶和北圣何塞小型租户活动增加的原因以及旧金山CBD的情况 - 洛杉矶好莱坞的大型租户交易推动了公司在Harlow项目的业务，而硅谷和半岛地区小型租户活动增加是因为租户信心恢复，一些此前处于观望状态的租户开始重新参与市场 [56] - 旧金山的租户活动有所增加，转租空间市场的增长速度正在放缓，公司在旧金山的出租率为98%，今年仅有约5万平方英尺的租约到期，情况良好 [57] 问题4: 未来开发项目的情况以及工作室收购的考虑因素 - 公司正在评估温哥华本塔尔中心0.5万平方英尺的项目，需求与疫情前一致，正在进行设计和预租活动 [65] - Washington 1000项目计划于2023年开工，若有足够的预租情况，可能会提前至2022年底开工 [66] - 洛杉矶日落高尔工作室的开发项目还有一年时间准备好开工，将取决于预租情况，该项目将包括办公室和工作室，现有租户和新租户的活动较为稳定 [67] - 公司在工作室收购方面有多个交易正在洽谈中，将专注于核心市场，与黑石的合作也很活跃 [70] 问题5: 如何看待旧金山和半岛地区的租户动态以及2021年的财务预期 - 公司未看到租户从旧金山迁往半岛地区的情况，各地区的租赁业务都是独立的，且业务活动正在恢复 [75] - 公司认为可以将第一季度的财务数据作为全年的参考，预计全年的办公室和工作室GAAP NOI将保持稳定，G&A和利息费用将有所改善，理论上1.85美元可以作为全年财务预期的低端 [79] - 唯一的负面因素是与疫情相关的不确定性，业务会有波动，媒体业务第二季度通常是淡季 [81] 问题6: 如何看待员工离职以及工作室业务的竞争和市场情况 - 公司对离职员工表示祝福，并将在能力范围内提供支持，公司拥有强大的团队和深厚的人才储备，预计不会出现更多员工离职的情况，但市场动态可能会导致人才在公共和私人市场之间流动 [85][86] - 公司认为工作室业务的竞争是市场对其价值的认可，其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛，欢迎竞争 [90] - 公司认为加利福尼亚州的其他市场可能会出现物业税节省的情况，随着政治环境的变化，企业对物业税的关注度增加，可能会推动相关政策的调整 [93] 问题7: 如何看待旧金山市场的租金调整以及未来现金NOI的走势 - 房东在调整租金时会考虑资产质量、贷款情况和维持入住率的需求，目前租户的租金仍低于市场价值，公司仍有一定的缓冲空间 [100][101] - 公司预计未来现金NOI将继续增长，尽管存在一些不利因素，但低于市场租金的租约续签将有助于提高现金NOI，随着免租期的结束和业务的恢复，仍有很大的增长空间 [104] 问题8: 如何看待工作室的出租率和日落工作室的开发计划 - 工作室的出租率下降是由于疫情导致部分非舞台办公用户的租约到期或未续签，随着制作活动的恢复，预计这些用户将重新回到工作室 [113][114] - 日落高尔工作室的开发项目预计最早在2022年第一季度开工 [116] 问题9: 如何看待传统办公室的收购和投资以及价值增值交易的情况 - 公司将继续进行股票回购，目前尚未看到商业办公市场有大量交易流入，但正在评估一些价值增值交易，这些交易的价格较一年前有所下降，具有吸引力 [121][122] - 公司看到更多的价值增值交易，且这些交易大多是场外交易，有一些有吸引力的机会正在进行评估 [123] 问题10: 如何看待员工离职的竞业限制和资本支持以及资本部署的决策 - 加利福尼亚州的法律对员工较为友好，不存在可执行的竞业限制协议，公司与员工签订的协议中包含标准的非招揽、保密和非诋毁条款 [128] - 离职员工目前关注的市场与公司不同，若他们带来合适的机会，公司会考虑提供支持，但不保证会进行投资 [129] - 公司在进行资本部署时会根据每个机会的具体情况做出决策，收购1918 Eighth是基于与租户的关系、资产质量和经济回报等因素的综合考虑 [131][132][133] 问题11: 工作室业务是否可以拯救一些闲置资产 - 非专用工作室的成本回报分析仍然具有挑战性，质量也难以保证，但随着娱乐和媒体行业技术的发展，一些小型舞台的转换空间可能适用，但这不会成为主流业务 [138]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...