财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股FFO 0.87美元，净收入3940万美元或每股0.38美元 [10][41] - 调整2019年FFO展望至每股3.32 - 3.38美元，中点提高0.01美元至每股3.35美元 [11][43] - 保持2019年同店现金NOI增长展望在0.5% - 1.5%，直线租金收入展望提高超100万美元 [44] - 债务与EBITDA比率为4.74倍，低于4.5 - 5.5倍的舒适区间中点，杠杆率为35.9% [23][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁110万平方英尺，包括32.9万平方英尺新租约和10.8万平方英尺扩租，GAAP租金价差为正16.8%，现金租金价差为正2.5%，净有效租金为每平方英尺16.69美元，比前五个季度平均水平高6% [10] - 同店NOI增长3.1%，尽管平均入住率同比下降100个基点 [29] - 开发项目方面，二季度两个物业投入使用，总投资2.03亿美元，面积52.4万平方英尺，开发管道目前为5.03亿美元且80%已预租 [15][19] - 非核心资产处置方面，二季度初出售奥兰多郊区的MetroCenter，季末后出售罗利的Dogwood和亚特兰大53英亩工业用地，预计2019年非核心建筑处置额为1 - 1.5亿美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大年初至今净吸纳量为93万平方英尺，整体要价租金为每平方英尺30美元，A类为32美元，在建多客户办公开发项目360万平方英尺，预租27% [34] - 罗利一季度要价租金达每平方英尺40美元，同比增长7%，A类市场入住率季度末为90%，在建约120万平方英尺，预租26% [36] - 纳什维尔二季度年初至今净吸纳量超25万平方英尺，要价租金同比增长2.7%，整体空置率持平，A类空置率降至7.6%，在建250万平方英尺，预租25% [38] - 坦帕市中心A类租金上涨8.7%，西岸上涨11.3%，在建93万平方英尺，预租41% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本，以提高运营指标 [24] - 持续寻找有吸引力的市场内外投资机会，保持2019年物业收购展望在0 - 2亿美元 [22] - 关注混合用途项目机会，如参与坦帕Midtown项目，未来有机会在该地建造另外60万平方英尺的两座办公楼 [16][17][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，需求稳定，供应可控，市场入住率良好，支持租金持续增长，“ Goldilocks ” 条件预计将持续，支持NOI、FFO和现金流增长 [8][9] - 尽管二季度入住率下降30个基点至90.9%，但预计年底将改善，年底入住率展望提高至91.5% - 92.3%，中点为91.9% [12][31] - 公司发展管道强劲，已交付和高度预租的项目将推动FFO和现金流增长，土地储备可支持约20亿美元的未来开发 [24] 其他重要信息 - 7月1日公司宣布一系列管理层继任变动，Ed Fritsch将于9月1日退休，Ted Klinck将接任CEO，Brendan Maiorana晋升为财务和投资者关系执行副总裁，Brian Leary被聘为首席运营官 [25][26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 谁将继承Ed的创造力和公司文化 - 公司是协作环境，决策由团队共同做出，相信公司有足够的创造力、智慧、动力和奉献精神 [54] 问题: Ted接任CEO后公司战略是否有变化 - 公司有明确战略且已实施很久，预计未来不会有重大变化，将继续保持现有做法 [56] 问题: 指导提升是否由GAAP或直线租金推动，有无具体因素 - 纳什维尔的Vanderbilt租约提前签订是一个因素，整体租金增长和费用时间安排也是主要驱动因素，还有一些已签订但未开始的租约推动了年底入住率展望改善和直线租金上升，这些租约的现金收益将在2020年体现 [57][58] 问题: 当前开发管道的预期稳定收益率和新开发项目的门槛率 - 开发管道的GAAP回报率一直稳定在8%以上 [60] 问题: 土地成本对未来开发项目收益率的影响 - 土地储备的优势在于能让公司在潜在客户面前展示有可用土地，而非成本优势，租金上涨与建筑成本上升同步对实现回报很重要 [62][63] 问题: 鉴于本季度资本支出和租户改进费用较高，何时能恢复到正常水平 - 预计未来承诺水平将与费用水平在每个季度或全年内达到平衡，这使公司对现金流前景有信心 [64] 问题: 今年剩余时间的资产处置情况 - 已完成部分处置，还有一些在合同中，预计能达到指导范围的高端，且不会有重大稀释 [65] 问题: 同店NOI本季度因费用推迟到三季度，Q3是否会有明显下降，下半年还有其他影响因素吗 - 从Q2到Q3，运营利润率通常会下降130 - 140个基点，今年因部分费用推迟到Q3，可能会比正常季节性下降更多，此外，去年三季度收到Fidelity的租金，今年三季度会有对比压力 [69][70] 问题: T-Mobile的情况及剩余空间的兴趣 - T-Mobile可能会多留几个月，之前的潜在租户讨论暂停，目前没有其他活跃潜在租户，希望T-Mobile多留些时间 [71] 问题: 上季度提到的潜在开发项目谈判进展及年底前是否会有新开发项目宣布 - 预计仍会有活动，维持1.12 - 3.75亿美元的指导范围，希望一些正在进行的谈判能达成协议 [72] 问题: LSI空间的医疗用户谈判深度及何时决定下一步 - 正在与潜在医疗用户进行谈判，希望充分探讨后再决定是否将建筑转换为多客户办公环境，预计未来60天左右有结果，若不成功，10月可能决定转换，同时也在与办公用户保持联系 [79][80] 问题: 是否有足够传统办公需求填满整个建筑 - 有一些潜在办公用户，但目前处于早期阶段，坦帕需求良好，预计做出决定后能填满建筑 [81] 问题: 从发展管道看，是否会有更多类似Midtown One的混合用途项目，如何看待土地储备与这类投资的关系 - 公司正在各市场寻找不同机会，混合用途项目符合办公市场变化趋势，会持续评估土地储备，希望参与更多此类项目 [82] 问题: 其他项目是混合用途还是独立定制项目 - 两种情况的谈判都有 [84] 问题: 坦帕不同子市场建筑需求差异的驱动因素 - 主要是地理位置、价格点和时间因素，T-Mobile所在位置是郊区的后台办公地点，价格较低，另外两个在西岸，价格和可用性不同 [86] 问题: 亚特兰大巴克黑德新建筑的价格点及公司竞争力 - 巴克黑德有一座34万平方英尺的建筑在建，要价在50美元左右，公司在该地资产价格接近40美元，有较大价格差异，有信心竞争 [87] 问题: 纳什维尔因亚马逊入驻，与其他潜在租户的谈判情况及该地土地开发可能性 - 亚马逊入驻对纳什维尔市场有积极影响，公司在该地的1100 Broadway项目已向多个潜在租户展示，有机会在未来几年开发，但也需保持合理预期 [93][94][95] 问题: 公司对收购大型办公投资组合的意愿 - 公司一直在寻找机会，包括单个物业、投资组合或公司收购，如果有合适机会且能实现盈利，有能力和资源去追求 [97] 问题: 公司投资组合的满租率预期 - 公司认为平衡入住率在92.5% - 93.5%之间，目前租赁情况良好，2021年到期租约的续约概率较高，对未来前景乐观 [99] 问题: Ovation场地所有权变更情况 - 贷款人在7月1日左右接管了该场地，公司与他们保持联系，关注其战略，该场地共143英亩，公司拥有66英亩，进入止赎的约35英亩 [104][105] 问题: 郊区资产与BBD市场在净有效租金增长和GAAP定价方面的差异 - 净有效租金增长在多数建筑中持续，郊区资产增长可能稍慢，但需求仍然强劲 [106][107] 问题: 资产处置定价与原承销是否有重大变化 - 定价与预期一致，竞标者数量较两三年前有所减少，但仍有足够数量形成市场 [108]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION HIGHWOODS PROPERTIES, INC. Washington, D.C. 20549 (Exact name of registrant as specified in its charter) FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO展望更新为每股3.29 - 3.39美元，中点3.34美元较之前预期下降0.16美元，主要受Laser Spine全年影响0.17美元和出售MetroCenter稀释0.01美元，其余业务改善0.02美元部分抵消 [12] - 同店物业现金NOI增长展望降至0.5% - 1.5%，Laser Spine造成150个基点影响，排除后展望为2% - 3% [13][40] - 直线租金收入展望下降400万美元，因Laser Spine相关450万美元直线租金信贷损失 [41] - G&A展望降低100万美元至3950 - 4150万美元，主要因预期激励薪酬费用降低 [42] - 一季度净收入每股0.07美元，FFO每股0.72美元，含Laser Spine相关FFO费用每股0.12美元 [35] - 债务与EBITDA比率升至5倍，排除Laser Spine后处于4.5 - 5.5倍舒适区间中部 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度租赁72.3万平方英尺，GAAP租金价差17.5%，现金租金价差4.3%，净有效租金每平方英尺16.64美元，较前5个季度平均高8% [13] - 开发业务：开发项目提前1.5年投入使用，2处物业合计99%出租，总投资5600万美元；开发管道规模6.35亿美元，93%已预租 [15][16] - 处置业务：季度末后出售MetroCenter，2栋楼18.3万平方英尺，售价3250万美元；2018年非核心资产处置展望为1 - 1.5亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：一季度净吸纳量58.3万平方英尺，350万平方英尺多客户开发项目在建，约28%预租；公司签署20.8万平方英尺二代租约，GAAP租金价差28% [26][27] - 罗利：一季度净吸纳量61.1万平方英尺，A类要价同比上涨9%，A类市场整体入住率略降，季度末为89%；公司签署11.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差12.7% [28][30] - 奥兰多：一季度净吸纳量25.2万平方英尺，市场入住率自去年底提高20个基点至91.3%，中央商务区租金过去一年上涨3.6%；公司签署8.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差16% [31] - 坦帕：一季度净吸纳量14.1万平方英尺，中央商务区和西岸A类租金同比各上涨6.5%，这两个子市场合计入住率93.7%；公司签署10.5万平方英尺二代租约，GAAP租金价差24.9% [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本以提高运营指标 [20] - 开发项目保持高预租率，未来将推动FFO和现金流增长；继续评估市场机会，谨慎投资 [16][18][20] - 行业内BBD地段A类办公物业定价竞争激烈，资本化率为5% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，租金持续上涨，现有和潜在客户需求稳定；预计经济将保持2% - 2.5%的低至中等增长，支撑需求并抑制投机性供应 [7] - 尽管Laser Spine关闭对2019年财务造成冲击，但影响可控，公司有信心实现同店物业NOI正增长并覆盖股息 [9] - 对租赁市场前景乐观，预计年底入住率将改善；开发管道将在未来几年提供可观现金流 [14][16][20] 其他重要信息 - Laser Spine于3月1日突然关闭，公司在3月3日新闻稿和一季度财报中披露其财务影响；相关FFO费用1210万美元，包括应收账款信贷损失、应收票据冲销等；还冲销1160万美元租户改进和递延租赁成本，仅影响净收入 [8][35][36] - 公司设计物业结构以提供长期灵活性，5332 Avion虽近半租户改进用于医疗空间，但有传统办公结构，目前收到大量优质租户的主动咨询 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 修订同店NOI指引的考虑因素 - 入住率展望为年底数据，大部分入住预计在年底实现，对全年现金影响不大，同店NOI展望调整仅归因于Laser Spine [48][49][50] 问题2: T-Mobile相关情况 - T-Mobile租约2020年4月到期，公司对该建筑一半至全部面积有良好潜在租户，预计不会有长时间空置，但难以预测签约时间 [53] 问题3: 纳什维尔土地开发情况 - 公司在纳什维尔有土地开发项目，为Asurion建设总部，另一块土地有完整设计概念，已向多个潜在用户展示，设计灵活，有竞争力 [56] 问题4: 其他市场潜在开发项目情况 - 公司前5大潜在机会分布在4个不同市场，处于不同兴趣阶段，基于租户需求和增长预测，有信心启动建设 [59] 问题5: 供应对租金增长的影响 - 一代和二代租金差距在20% - 35%，新建筑成本上升使差距持续存在，抑制新开发，部分租户选择二代空间租金上涨，预计租金增长在2% - 5% [60][61] 问题6: 对Laser Spine事件的反思 - 公司有常规客户财务审查和信用监控流程，虽关注到Laser Spine财务问题，但未料到其突然关闭，将继续完善流程 [63] 问题7: Laser Spine建筑最佳情况及投资和时间问题 - 建筑回填可能性多样，目前未将其纳入修订展望，公司有多种方案成本估算，有大量主动咨询，待进一步明确再提供确切信息 [65][66] 问题8: 年底入住率提升的信心来源 - 基于大量客户参观和需求，虽仍有工作要做，但对年底入住率提升有信心；同店NOI增长预计二、三季度较低，四季度较强，开发管道也将带来增长 [69][70] 问题9: 租户需求类型 - 租户需求广泛，主要集中在科技、金融、专业服务和共享办公领域，且一定程度上受市场影响 [71] 问题10: 波士顿相关及并购兴趣 - 公司未作评论 [72] 问题11: Laser Spine对2020年的影响及潜在价值 - 目前情况复杂，难以给出潜在价值范围，公司将谨慎寻找合适租户，确定后会及时公布 [75]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________ FORM 10-Q QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction (Commission File Number) 919-872-4924 (Registrants' telephone number, including area code) ______________ (I.R.S. Employer Identification Nu ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年公司每股FFO为3.45美元，接近原预期3.35 - 3.47美元的高端 [12] - 2018年同店物业现金NOI增长0.7%，调整后为1.1%，原预期范围为1% - 2% [12] - 2018年二代办公租赁现金租金价差为4%，GAAP租金价差为19% [13] - 2018年宣布2.85亿美元98.3%预租开发项目，交付8500万美元99.6%租赁项目 [13] - 2018年出售8600万美元非核心物业 [14] - 2018年第四季度每股FFO为0.86美元，同店物业现金NOI增长1.5% [15] - 2018年年底投资组合入住率为91.9% [15] - 2018 - 2019年连续第三年提高股息至每股年化1.90美元，自2017年初以来股息增长12% [16] - 2019年每股FFO初始展望为3.44 - 3.56美元，中点为3.50美元 [16] - 调整后2019年每股FFO中点增长3.8% [17] - 2019年同店物业现金NOI增长展望为2% - 3% [18] - 2019年处置物业展望为1 - 1.5亿美元，收购物业展望为0 - 2亿美元，开发展望为1 - 3.75亿美元 [18][19] - 2019年第四季度净收入为每股0.51美元 [47] - 2019年G&A预计在4050 - 4250万美元，调整后中点下降2% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度二代办公租赁签约91.8万平方英尺，现金租金价差5.8%，GAAP租金价差20.2% [15] - 2019年第四季度新二代租赁38.4万平方英尺，净有效租金每平方英尺16美元，GAAP租金价差20.2%，现金租金价差5.8% [29] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 2018年第四季度净吸纳量为33.1万平方英尺，有330万平方英尺开发项目在建，约30%预租 [35] - 2018年第四季度签约30万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差16.9% [35] 罗利 - 2018年第四季度净吸纳量为94.4万平方英尺，甲级要价同比上涨8%，甲级市场入住率年末为90% [37] - 有220万平方英尺办公空间在建，约55%预租 [38] - 2018年第四季度签约9.3万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差21.1% [39] 纳什维尔 - 2018年第四季度净吸纳量为18.1万平方英尺，市场入住率年末为90%，较上季度提高20个基点 [40][41] - 有250万平方英尺竞争性投机空间，约17%预租，预计2019年交付100万平方英尺，目前39%预租 [41] - 2018年第四季度签约12万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差32.1% [41] 坦帕 - 2018年净吸纳量为13.6万平方英尺，甲级租金同比上涨3.6%，约58万平方英尺在建 [43] - 2018年签约18.9万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差23.8%，年末入住率为95.3% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以开发为关键增长引擎，持续筛选投资组合，出售非核心物业，改善资产负债表 [13][14] - 公司致力于在目标债务与EBITDAre比率4.5 - 5.5倍的范围内增长，有灵活性为开发管道剩余3.3亿美元提供资金 [55] - 公司在寻找收购机会时，因资产质量和价格回报问题未找到合适项目，也会常规考察新市场 [76][77][78] - 对于纳什维尔120万平方英尺土地，公司希望有重要锚定客户后再开发，可分小部分建设 [68] - 公司在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡等地就定制开发项目与潜在用户进行常规对话 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场波动是新常态，但经济基本面有利于增长，公司市场需求健康，新供应风险可控，租金持续上涨 [5][6][7] - 公司对纳什维尔前景感到兴奋，对投资组合表现满意，对其前景感到鼓舞 [7][11] - 2019年公司预计同店物业NOI增长加速，入住率年初下降后下半年回升，年末目标为91.25% - 92.75% [30][33] - 公司认为市场环境健康，对优质、位置好的办公产品需求将持续 [45] 其他重要信息 - 公司宣布开发罗利西部7号格伦湖项目，造价4100万美元，12.6万平方英尺，2019年第二季度动工，2020年第三季度完工，2021年第四季度稳定，目前28%预租 [20][21] - 公司获得2.25亿美元远期利率互换，锁定美国10年期国债利率2.86%，若融资将用于偿还2020年6月到期的2.25亿美元定期贷款并减少信贷额度借款 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑填补较大空置空间的指导 - 公司年末入住率指导范围91.25% - 92.75%，包含多种租赁情景，预计填补部分较大空置空间，世纪中心FBI空间约83%已签意向书 [59][60][61] 问题2: FBI空间是否包含在指导中 - 已包含，约83%签意向书的部分将在年末入住 [61] 问题3: T - Mobile空间对NOI的影响 - 2019年无影响，若2020年腾空且无回填，同店NOI全年影响约60 - 75个基点，2020年有部分NOI [62][63] 问题4: 2020年是否有其他较大规模迁出 - 2020年只有三份超10万平方英尺租约到期，两份情况良好，T - Mobile将迁出 [66] 问题5: 纳什维尔120万平方英尺土地的开发策略 - 公司希望有重要锚定客户后再开发，目前市中心有大量投机性建设，会谨慎对待，但有合适客户可随时动工 [68][69] 问题6: 定制开发项目可能所在市场 - 主要在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡，公司有土地和设计，正与潜在用户常规对话 [70] 问题7: 未进行收购的原因及是否考虑新市场 - 未收购是因资产质量和价格回报问题，公司会常规考察新市场，需合适价格和规模机会进入 [76][77][79] 问题8: 租户需求中跨市场或新进入市场租户情况及租户迁出市场情况是否变化 - 因市场而异，第四季度部分新交易有跨市场租户，亚特兰大、纳什维尔和罗利有较多跨市场迁入，租户迁出市场情况无明显变化 [80][81] 问题9: 4.87亿美元开发管道的稳定收益率预期及新格伦湖项目情况 - 公司未按项目披露回报，开发项目实现A + %的GAAP回报并持续以此为目标 [87] 问题10: 材料和劳动力成本增加的影响 - 增加了用户成本，但公司未降低回报要求 [88] 问题11: 同店NOI指导中费用是否会回归较低水平 - 预计运营费用增长约2.5%，为通胀和正常增长水平 [89] 问题12: 如何在劳动力市场紧张情况下控制G&A费用 - 公司有强大系统和人员基础，减少了总建筑面积和建筑数量，向单一地址集中，延长了租约期限 [91] 问题13: 2019年主要市场租金增长预期及排名 - 最强市场为纳什维尔、罗利、坦帕，其次是亚特兰大，其他市场增长较慢，整体租金增长2% - 5% [95] 问题14: 同店NOI全年节奏及免租期结束时间和下半年加速情况 - NOI预计全年加速增长，随着直线租金和优惠结束及控制运营费用，下半年将提升，2019年同店入住率同比略低，年初入住率逆风更明显 [98][99][101] 问题15: 租户决策时间是否变化 - 整体变化不大，与GSA的续约讨论近期放缓，租户决策时间因交易而异，自金融危机后决策更谨慎 [104][105] 问题16: 建筑成本和土地成本变化情况 - 建筑成本每年约增长0.5%，因项目而异，劳动力是重要因素，全国差异不大 [106] 问题17: 收购竞标者减少是否会促使公司更积极处置非核心资产 - 收购和处置的买家群体不同，处置资产的资本化率在7.5% - 8.5%，规模较小，部分处置销售周期可能较长 [109][111] 问题18: 对联合办公或灵活租赁供应商的看法及市场接受度变化 - 联合办公行业发展迅速，模式从针对小企业转向企业客户，更多房东感兴趣并寻求合作，公司已进行六笔交易，占年收入0.85%，会注意客户组合和规模，传统房东可一定程度复制 [115][116][120] 问题19: 复制联合办公空间是否需要额外资本支出 - 若公司开展相关业务，可能采用小开放套房加公共区域形式，目前交易为直接租赁，管理协议租赁需谨慎考虑资本支出和回报 [122][123] 问题20: 是否会采用管理协议类型租赁 - 目前未采用，但不排除未来可能性 [124]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K [X] Annual Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR [ ] Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from________ to___________ HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (Commission File Number) Maryland 001-13100 56-1871668 (I.R.S. Emplo ...