运营合伙企业股权结构 - 截至2023年12月31日，公司持有运营合伙企业全部优先股和1.053亿股（占比98.0%）普通股，有限合伙人持有剩余220万股普通股[24] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业全部优先股和1.053亿股（占比98.0%）普通股[24] 资产收购、开发与出售情况 - 自2019年初以来，公司收购400万平方英尺优质办公资产，总投资19亿美元；投入使用210万平方英尺预租新办公开发项目，总投资7.62亿美元；出售750万平方英尺非核心资产，售价12亿美元[31] - 截至2023年12月31日，公司全资和合资开发项目预计总投资9.286亿美元[31] - 自2019年初以来，公司收购400万平方英尺的优质办公资产，总投资19亿美元；投入使用210万平方英尺的新办公开发项目，总投资7.62亿美元；出售750万平方英尺的非核心资产，收入12亿美元[31] - 截至2023年12月31日，公司全资和合资开发项目的预计总投资为9.286亿美元[31] 员工数量与变化 - 截至2023年12月31日，公司有349名全职员工，比2022年12月31日增加4人[40] - 截至2023年12月31日，公司有349名全职员工，较2022年多4人[40] - 自2018年初以来，公司通过简化和精简运营，员工总数减少了近100人[53] 员工离职率 - 过去三年，公司员工年均离职率为17%，低于美国劳工统计局报告的全国行业平均离职率26%；2023年离职率为13%[40] - 过去三年公司平均年员工流失率为17%，低于全国行业平均的26%；2023年流失率为13%[40] 员工基本信息 - 截至2023年12月31日，公司员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[40] - 截至2023年12月31日，员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[40] 员工成本 - 2023年，公司员工总成本约为5900万美元[41] - 2023年公司员工总成本约为5900万美元[41] 员工分布 - 公司约70%的员工在分部办公室工作，约2%在公司开发部门，约3%为租赁专业人员[41] 员工奖金情况 - 公司近50%的员工有资格获得年度奖金，通常为基本工资的5% - 30%[46] - 公司约15% - 30%的员工通常每年会获得一笔500 - 2000美元的酌情奖金[46] - 近50%的员工有资格获得年度奖金，奖金通常为基本工资的5% - 30%；约15% - 30%的员工每年获得酌情奖金，金额通常在500 - 2000美元[46] 员工长期股权奖励与福利 - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权奖励薪酬[47] - 公司所有全职员工时薪不低于15美元[47] - 超97%的员工参与401(k)退休储蓄计划，公司提供有竞争力的匹配缴款[47] - 近29%的员工参与员工股票购买计划，购买普通股可享受15%的折扣[47] - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权奖励[47] - 超97%的员工参与401(k)退休储蓄计划，公司提供有竞争力的匹配；近29%的员工参与员工股票购买计划，可享受15%的普通股购买折扣[47] 发展现金激励计划 - 发展现金激励计划的支付金额通常在1000美元至10000美元之间[49] 员工多元化情况 - 截至2023年12月31日，37%的员工为女性，28%的员工为有色人种；2023年新招聘员工中，45%为女性，41%为有色人种[55] - 截至2023年12月31日，37%的员工为女性，28%的员工为有色人种；2023年新招聘员工中，45%为女性，41%为有色人种[55] 年化GAAP收入占比情况 - 截至2023年12月31日，仅美国银行（4.0%）和Asurion（3.5%）占公司年化GAAP收入的比例超过3%[51] - 截至2023年12月31日，仅美国银行（4.0%）和Asurion（3.5%）占公司年化GAAP收入超过3%[51]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第三季度交付FFO为每股0.93美元,同比增长 [12] - 公司同店现金NOI增长2% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第三季度签署了655,000平方英尺的二代租赁,较过去5个季度的平均水平下降19% [12] - 公司的净有效租金持续保持韧性,今年到目前为止的平均水平有望超过历史高点,并较2019年高出5% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在佛罗里达州的坦帕市签署了150,000平方英尺的租赁,是该市场第三个季度连续实现正吸纳 [25] - 公司在北卡罗来纳州的罗利市签署了144,000平方英尺的租赁,整个市场实现了248,000平方英尺的正吸纳 [27] - 公司在亚特兰大市签署了127,000平方英尺的租赁 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续出售非核心资产,尽管当前环境具有挑战性,但公司相信仍将有买家对稳定资产感兴趣,特别是中等规模的交易 [10] - 公司将进一步增强其已经很强的资产负债表,提高流动性 [10] - 公司正在密切关注市场,寻找未来的增长机会 [10][20] - 公司相信拥有高质量、抗风险的投资组合和强大的资产负债表,将使其能够在下一个周期到来时把握长期增长机会 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计运营环境和资本市场,特别是办公楼行业,将继续面临挑战一段时间 [8] - 公司相信在当前资本受限的环境中,拥有高质量、有韧性的投资组合和强大的资产负债表,将使其能够经受住当前环境的考验,并在下一个周期到来时脱颖而出 [11][22][23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Camille Bonnel提问** 公司的整体组合保留率看起来很健康,但租赁量继续放缓。公司是否看到客户在决策过程中受到整体经济环境的影响,是否有客户开始缩回对公司市场的扩张计划,转而更多关注沿海总部? [46][47][48][49][50][51] **Ted Klinck回答** 公司确实看到客户决策过程正在延长,CEO们对当前的经济环境存在一些犹豫。公司仍在看到新客户进入市场,但决策过程变得更加缓慢。[47][48][49] **Brian Leary补充** 公司尚未看到客户将注意力从阳光带市场转回到沿海总部的迹象,仍有企业继续从其他地区迁移至公司的市场。[50][51] 问题2 **Avery Tiras提问** 公司为什么决定为Midtown West项目进行5年期抵押贷款融资?公司未来是否会继续利用担保债务融资,并对此设置一个上限? [59][60][61][62][63] **Brendan Maiorana回答** 这是合资伙伴的决定,为了为该项目提供长期永久性融资。公司未来可能会考虑更多的担保融资,但更倾向于通过无担保渠道筹集资金,因为公司目前无担保NOI占比较高。[60][61][62] 问题3 **Yang Ku提问** 公司本季度同店NOI指引上调,但年末直线入账率和FFO指引未变,这两者之间有何差异? [68][69][70][71] **Brendan Maiorana回答** 这主要是NOI略好而利息费用略高所致,使得两者相抵。公司也可能会将直线入账率指引略微收窄,但决定保持原有范围,给自己一些空间。[69][70]

办公室投资组合入住率情况 - 公司办公室投资组合的入住率从2022年12月31日的91.0%降至2023年9月30日的88.6%，预计2023年剩余时间平均入住率约为88.0% - 89.0%[123] 办公新租约和续租约租金情况 - 2023年第三季度签订的二代办公新租约和续租约的年化GAAP租金为每可出租平方英尺31.04美元，较同办公空间之前的租约高出10.2%[124][125] 主要客户占比情况 - 截至2023年9月30日，美国银行和Asurion分别占公司年化GAAP收入的4.0%和3.5%[126] 同店净营业收入情况 - 2023年第三季度同店净营业收入为110万美元，较2022年下降0.8%，主要因同店费用增加[128] 净营业收入情况 - 2023年第三季度净营业收入为80万美元，较2022年下降0.5%，主要因同店净营业收入降低、物业处置损失及合资企业合并减少，部分被物业收购和开发项目抵消[129] 公司现金及信贷安排情况 - 截至2023年10月17日，公司有1600万美元现金，在7.5亿美元循环信贷安排中已提取2.05亿美元，该信贷安排将于2025年3月到期，可选择延长两次，每次6个月[133] - 截至2023年10月17日，循环信贷安排可用额度为5.441亿美元[135] - 公司7.5亿美元无担保循环信贷安排将于2025年3月到期，目前可额外借款2亿美元，截至2023年9月30日和10月17日，未使用额度为5.441亿美元[173][184] 公司杠杆率及股数情况 - 截至2023年9月30日，公司杠杆率为41.9%，摊薄后普通股股数为1.079亿股[134] 公司债务到期情况 - 除2亿美元两年期无担保银行定期贷款将于2024年10月到期（可选择延长一年）外，公司在2025年前无到期债务[138] 公司流动性需求满足方式 - 公司计划通过经营活动现金流、发行债务证券、担保债务、银行定期贷款、循环信贷安排借款、发行股权证券和处置非核心资产来满足长期流动性需求[139] 合营企业核算方式变更 - 自2023年1月1日起，公司对Markel合营企业采用权益法核算，不再合并报表，公司持有其50.0%的权益[141] 租金及其他收入情况 - 2023年第三季度，租金及其他收入与2022年相比基本持平，收购SIX50和开发物业投入使用分别增加收入210万美元和110万美元，Markel合营企业不再合并报表和物业处置分别减少收入160万美元和140万美元[142] - 2023年前三季度，租金及其他收入较2022年增加990万美元，增幅1.6%，收购SIX50、同物业收入增加和开发物业投入使用分别增加收入890万美元、700万美元和470万美元，物业处置和Markel合营企业不再合并报表分别减少收入600万美元和440万美元[151] - 2023年第三季度，非同店物业组合的租金及其他收入为550万美元，2022年同期为590万美元；2023年前九个月为1910万美元，2022年同期为1620万美元[199] 公司现金流情况 - 2023年前三季度，经营活动产生的净现金为2.84171亿美元，较2022年减少3570.8万美元；投资活动使用的净现金为1.30967亿美元，较2022年减少2.10626亿美元；融资活动使用的净现金为1.52213亿美元，较2022年增加1.71822亿美元[165] 公司资本及资产占比情况 - 截至2023年9月30日，公司的抵押贷款和应付票据及未偿还优先股占总资本的59.3%，占资产未折旧账面价值的41.9%[168] 公司办公物业开发情况 - 截至2023年9月30日，公司正在开发80万平方英尺的办公物业，预计总投资5.55亿美元，已投资1516.44万美元[170] 公司股权分销协议情况 - 2023年第一季度，公司与多家机构签订股权分销协议，可不时出售总计不超过3亿美元的普通股[172] 租赁物业及其他费用情况 - 2023年第三季度，租赁物业及其他费用较2022年增加90万美元，增幅1.3%[143] 折旧和摊销情况 - 2023年前三季度，折旧和摊销较2022年增加800万美元，增幅3.7%[153] 利息费用情况 - 2023年前三季度，利息费用较2022年增加2560万美元，增幅33.8%[156] - 2023年第三季度利息费用为34247千美元，2022年同期为26392千美元；2023年前三季度利息费用为101408千美元，2022年同期为75812千美元[200] 合资企业贷款情况 - 公司持有中城西区合资企业80%的权益，该合资企业于2023年10月23日获得4500万美元、为期五年的有担保抵押贷款，固定利率为7.29%，预计产生80万美元债务发行成本[174] 公司股息情况 - 公司需支付至少90%的年度REIT应税收入作为股息以维持REIT资格，2023年10月18日宣布每股0.5美元现金股息，将于12月12日支付[179][181] - 2023年第三季度，公司宣布并支付每股0.5美元现金股息[182] 公司现金及现金等价物情况 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1690万美元[184] 公司非核心资产出售计划 - 2023年剩余时间，公司预计出售至多1.5亿美元非核心资产[187] 公司资金运营情况 - 2023年第三季度，公司资金运营为1.00433亿美元，2022年同期为1.12257亿美元；2023年前九个月为3.08415亿美元，2022年同期为3.32038亿美元[196] - 2023年第三季度，可供普通股股东使用的资金运营为9981.1万美元，2022年同期为1.11636亿美元；2023年前九个月为3.06551亿美元，2022年同期为3.30174亿美元[196] 公司同店物业组合情况 - 截至2023年9月30日，公司同店物业组合包括155处物业，可出租面积2670万平方英尺；截至2022年12月31日，包括148处物业，可出租面积2440万平方英尺[198] 公司净收入情况 - 2023年第三季度净收入为23171千美元，2022年同期为40110千美元；2023年前三季度净收入为111995千美元，2022年同期为134815千美元[200] 公司固定利率债务情况 - 截至2023年9月30日，公司有247230万美元固定利率债务未偿还，较2022年12月31日增加19470万美元，其估计总公允市场价值为205460万美元[203] - 若利率提高100个基点，公司固定利率债务的总公允市场价值将降低9920万美元；若利率降低100个基点，将增加10560万美元[203] 公司可变利率债务情况 - 截至2023年9月30日，公司有75500万美元可变利率债务未偿还，较2022年12月31日减少18100万美元[204] - 若可变利率债务的加权平均利率提高或降低100个基点，截至2023年9月30日的年度利息费用将增加或减少760万美元[204]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度交付了每股0.94美元的FFO,符合预期 [33] - 同店现金NOI同比下降1.1%,主要是由于吸收了Tivity搬出带来的较低占用率和较高的运营成本 [15] - 公司下调了2023年全年处置资产的预期,从之前的300百万美元降至200百万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度签署了918,000平方英尺的二代租赁,其中包括222,000平方英尺的新租赁,这是过去5个季度的平均水平 [24] - 公司在第二季度签署了110份租赁合同,其中包括39份新租赁 [13] - 租赁经济保持健康,GAAP租金上涨14.7%,现金租金上涨0.5% [14] - 公司投资组合的平均租金水平同比增长3% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 北卡罗来纳州的罗利市场在第二季度录得139,000平方英尺的正吸纳量 [27] - 夏洛特市场的BBD地区经历了正吸纳和季度环比租赁活动的增加 [28] - 田纳西州纳什维尔市场在第二季度录得744,000平方英尺的正吸纳量 [29] - 奥兰多市场的占用率已达到90.7%,租赁管线也有200个基点的增长 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极处置非核心资产,以提高投资组合质量和平衡表 [6][16] - 公司518百万美元的开发管线进展顺利,已经实现23%的预租赁,预计在稳定后将产生40百万美元的年度NOI [17][18] - 公司看好长期来看其阳光带投资组合的表现,因为该地区拥有最强劲的人口和就业增长 [22][23] - 行业面临混合办公、利率上升、为办公楼融资困难等挑战,但公司相信其高质量的办公资产将继续表现出色 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所在的市场继续吸引人才,每个核心市场所在州在CNBC的商业排名中都位列前8名 [7][8][9] - 尽管可租用率处于周期性高点,但新开工量较过去5年平均水平下降75%,低质量办公楼也以前所未有的速度被淘汰 [11] - 公司客户正在大量将员工召回办公室,并在确定长期空间需求 [12][13] - 公司预计2023年全年FFO为3.69-3.81美元/股,中值与4月份的指引持平 [20] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Camille Bonnel提问** 亚特兰大一直是公司投资组合的关键市场,其占用率从未超过90%。公司是否认为该市场的占用率可以达到更高的稳定水平? [48] **Ted Klinck回答** 亚特兰大的巴克黑德地区在过去几年确实面临一些挑战,但我认为在良好的市场环境下,公司的投资组合在该市场的占用率可以达到92%-93%的水平 [49] 问题2 **Blaine Heck提问** 公司下调了年末占用率指引,是否可以详细说明这一变化的原因? [61] **Brendan Maiorana回答** 主要有两个原因:1)有几个我们之前预计会在年底前入驻的租户,现在预计要到2024年初才会正式入驻;2)我们在匹兹堡主动提前收回了一些空间进行长期续租 [62][63] 问题3 **Michael Griffin提问** 公司本季度的AFFO略低于共识预期,未来这些项目的运营情况会如何? [79] **Brendan Maiorana回答** 本季度租赁资本支出较过去5个季度平均水平高6百万美元,这种波动性是正常的。同时,我们预计未来几个季度的直线租金摊销也会下降,这将带来更多现金流 [80][81]

办公物业入住率情况 - 公司办公物业组合的入住率从2022年12月31日的91.0%降至2023年6月30日的88.9%，预计2023年剩余时间平均入住率约为88.5% - 89.5%[118] 办公物业租约租金情况 - 2023年第二季度签订的新租约和续租约的年度综合公认会计原则租金为每可出租平方英尺34.50美元，比同一办公空间的先前租约高出14.7%[120] 客户收入占比情况 - 截至2023年6月30日，美国银行和Asurion分别占公司年化公认会计原则收入的3.8%和3.5%[121] 同店净营业收入情况 - 2023年第二季度同店净营业收入为220万美元，较2022年下降1.6%，预计2023年剩余时间同店净营业收入将低于2022年[123] 净营业收入情况 - 2023年第二季度净营业收入为50万美元，较2022年下降0.3%，预计2023年剩余时间净营业收入将低于2022年[124] 公司现金及信贷情况 - 截至2023年7月18日，公司有2200万美元现有现金，在7.5亿美元循环信贷安排中提取了1.85亿美元，该信贷安排将于2026年3月到期[129] - 截至2023年7月18日，循环信贷安排可用额度为5.641亿美元[130] - 截至2023年6月30日，公司有1700万美元现金及现金等价物，循环信贷安排未使用额度为5.591亿美元[183] 公司杠杆率及股数情况 - 截至2023年6月30日，公司杠杆率为42.0%，摊薄后普通股股数为1.078亿股[129] 公司债务到期情况 - 除2亿美元两年期无担保银行定期贷款（若行使延期选择权将于2025年10月到期）外，公司在2026年前无到期债务[133] 公司流动性需求满足方式 - 公司计划通过经营活动现金流、发行债务证券、担保债务、银行定期贷款、循环信贷安排借款、发行股权证券和处置非核心资产等方式满足长期流动性需求[134] 租赁及其他收入情况 - 2023年第二季度租赁及其他收入比2022年高350万美元，即1.7%；前六个月高980万美元，即2.4%[139][149] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，非同一物业组合的租赁及其他收入分别为630万美元和500万美元；六个月分别为1370万美元和1030万美元[197] 运营费用情况 - 2023年第二季度运营费用比2022年高390万美元，即6.3%；前六个月高820万美元，即6.7%[140][150] 折旧和摊销情况 - 2023年第二季度折旧和摊销比2022年高530万美元，即7.6%；前六个月高620万美元，即4.5%[141][151] 减值费用情况 - 2022年第二季度和前六个月均记录了3500万美元的减值费用，2023年无此类减值[142][152] 利息费用情况 - 2023年第二季度利息费用比2022年高900万美元，即36.1%；前六个月高1770万美元，即35.9%[144][154] - 若截至2023年6月30日可变利率债务的加权平均利率提高或降低100个基点，年度利息费用将增加或减少740万美元[203] 处置物业收益情况 - 2023年前六个月处置物业收益比2022年低3430万美元；第二季度低3070万美元[146][156] 非合并附属公司收益情况 - 2023年前六个月非合并附属公司收益比2022年高90万美元；第二季度高50万美元[147][158] 摊薄后每股收益情况 - 2023年前六个月摊薄后每股收益比2022年低0.04美元；第二季度低0.08美元[148][159] 现金流量情况 - 2023年前六个月经营活动净现金比2022年减少2077.8万美元，投资活动净现金减少169.5万美元，融资活动净现金减少1874.5万美元[162] 资本及资产占比情况 - 截至2023年6月30日，公司抵押贷款和应付票据及优先股占总资本的55.6%，占资产未折旧账面价值的42.0%[165] 办公物业开发情况 - 截至2023年6月30日，公司正在开发160万平方英尺可出租办公物业，预计总投资9.286亿美元[170] 股权分销协议情况 - 2023年第一季度，公司与多家机构达成股权分销协议，可出售总计不超过3亿美元普通股[172] 循环信贷安排情况 - 公司7.5亿美元无担保循环信贷安排将于2025年3月到期，有2亿美元增额借款能力，截至2023年6月30日和7月18日，分别有1.9亿美元和1.85亿美元未偿还借款[173] REIT资格股息要求 - 为维持REIT资格，公司需支付至少90%年度REIT应税收入作为股息给股东[178] 股息宣布及支付情况 - 2023年7月19日，公司宣布每股0.5美元现金股息，将于9月12日支付给8月21日登记在册股东[180] - 2023年第二季度，公司宣布并支付每股0.5美元现金股息[181] 非核心资产出售计划 - 2023年剩余时间，公司预计出售不超过1.5亿美元非核心资产[186] 资金运营现金流情况 - 2023年第二季度，公司资金运营现金流为1.01647亿美元，上半年为2.07982亿美元[193] - 2023年第二季度，公司可供普通股股东的资金运营现金流为1.01026亿美元，上半年为2.0674亿美元[193] 同物业组合情况 - 截至2023年6月30日，公司同物业组合有155处运营中物业，可出租面积2670万平方英尺；截至2022年12月31日，有148处运营中物业，可出租面积2440万平方英尺[196] 非同一物业组合费用情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，非同一物业组合的租赁物业及其他费用分别为180万美元和220万美元；六个月分别为440万美元和480万美元[197] 公司不同类型净营业收入对比情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司净营业收入分别为1.40984亿美元和1.41472亿美元；六个月分别为2.88005亿美元和2.86428亿美元[198] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司同一物业净营业收入分别为1.36481亿美元和1.38661亿美元；六个月分别为2.7876亿美元和2.80927亿美元[198] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司同一物业现金净营业收入分别为1.32694亿美元和1.34145亿美元；六个月分别为2.69046亿美元和2.68936亿美元[198] 固定利率债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有247.41亿美元固定利率债务未偿还，较2022年12月31日增加1.965亿美元[202] - 截至2023年6月30日，公司固定利率债务的估计总公允市值为207.15亿美元；若利率提高100个基点，其公允市值将降低1.06亿美元；若利率降低100个基点，其公允市值将增加1.132亿美元[202] 可变利率债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有74亿美元可变利率债务未偿还，较2022年12月31日减少1.96亿美元[203]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度交付了FFO每股0.98美元,同比增长 [15][36] - 同店现金NOI增长0.8%,但受到一家大客户搬出的负面影响 [15] - 季末占用率为89.6% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动总体保持稳定,签署了约100份租约,其中新租赁220,000平方英尺 [16][17] - 租赁续约和扩租超过收缩5倍,体现了中小客户的需求 [17][28] - 租金上涨,现金租金上涨2%,平均租金比一年前高3% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕市场租赁活跃,签署了112,000平方英尺的租约,并有新项目Midtown East获得良好市场反响 [29][30] - 亚特兰大市场签署了81,000平方英尺的租约,其中包括2827 Peachtree项目已达88%预租 [30] - 北卡罗来纳州的夏洛特和罗利市场表现良好,夏洛特的650 South Triumph大楼已达88%出租,罗利的6.3万平方英尺组合也达到90.4%出租 [31][33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持多元化、高质量的投资组合策略,在经济下行中保持较强的抗风险能力 [9][12] - 公司认为高质量的办公物业和优质的业主将更受青睐,公司的物业表现优于市场平均水平 [11][12] - 公司正在积极处置非核心资产,为未来投资机会做准备 [17] - 公司518百万美元的开发管线进展顺利,预计将带来约40百万美元的NOI [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求将受到负面影响,但高质量物业将更受青睐 [13][24] - 公司预计2023年全年FFO为3.68-3.82美元/股,同店现金NOI增长-0.5%至1.0% [20] - 公司的资产负债表强劲,有充足的流动性支持未来发展 [39][41]

办公物业入住率情况 - 公司办公物业组合的入住率从2022年12月31日的91.0%降至2023年3月31日的89.4%，预计2023年剩余时间平均入住率约为89.0% - 90.0%[110] 办公物业租约情况 - 2023年第一季度签订的新租约和续租约的年度综合公认会计原则租金为每可出租平方英尺33.30美元，较同一办公空间的先前租约高出15.9%[112] - 2023年第一季度签订的二代办公新租约可出租面积为219,510平方英尺，续租约为302,349平方英尺，所有办公租约共计521,859平方英尺[111] - 佐治亚州税务局租约2024年12月到期，预计到期后减少约60%办公空间需求[128] 主要客户占比情况 - 截至2023年3月31日，美国银行（3.8%）和Asurion（3.5%）占公司年化公认会计原则收入的比例超过3%[113] 净营业收入情况 - 2023年第一季度同一物业净营业收入较2022年增加0.3百万美元，即0.2%，预计2023年剩余时间同一物业净营业收入将低于2022年[115] - 2023年第一季度净营业收入较2022年增加2.1百万美元，即1.4%，预计2023年剩余时间净营业收入将低于2022年[116] - 2023年第一季度净营业收入为1.47021亿美元，2022年同期为1.44956亿美元[183] - 2023年第一季度同店净营业收入为1.43253亿美元，2022年同期为1.42993亿美元[183] - 2023年第一季度同店现金净营业收入为1.36777亿美元，2022年同期为1.35688亿美元[183] 公司资金及债务情况 - 截至2023年4月18日，公司约有2000万美元现有现金，在7.5亿美元循环信贷安排中提取了2.57亿美元，该信贷安排将于2026年3月到期[121] - 截至2023年4月18日，循环信贷安排的可用额度为4.921亿美元[122] - 截至2023年3月31日，公司杠杆率为42.8%，摊薄后普通股股数为1.078亿股[121] - 除2亿美元两年期无担保银行定期贷款将于2025年10月到期外，公司在2026年前无到期债务[125] - 公司7.5亿美元无担保循环信贷安排将于2025年3月到期，有额外2亿美元借款额度，截至2023年3月31日和4月18日，分别有2.55亿美元和2.57亿美元未偿还，未使用额度分别为4941万美元和4921万美元[155] - 2023年第一季度公司获得第三方2亿美元五年期有担保抵押贷款，固定利率5.69%，2028年4月到期，产生130万美元债务发行成本[156] - 截至2023年3月31日，固定利率债务本金余额为24.759亿美元，较2022年12月31日增加1.983亿美元[186] - 截至2023年3月31日，固定利率债务的估计总公允市场价值为20.899亿美元，利率上升100个基点，其公允市场价值将降低1.093亿美元；利率下降100个基点，其公允市场价值将增加1.169亿美元[186] - 截至2023年3月31日，浮动利率债务余额为8.05亿美元，较2022年12月31日减少1.31亿美元[187] - 截至2023年3月31日，浮动利率债务加权平均利率上升或下降100个基点，年度利息费用将相应增加或减少810万美元[187] 公司收入及费用变化情况 - 2023年第一季度租赁及其他收入比2022年增加640万美元，即3.1%[133] - 2023年第一季度运营费用比2022年增加430万美元，即7.0%[134] - 2023年第一季度折旧和摊销比2022年增加100万美元，即1.4%[135] - 2023年第一季度一般及行政费用比2022年减少110万美元，即8.4%[136] - 2023年第一季度利息费用比2022年增加870万美元，即35.7%[137] - 2023年第一季度处置物业收益比2022年减少370万美元[139] - 2023年第一季度马克尔合资企业脱表确认收益1180万美元[140] - 2023年4月21日，公司从麦金尼&奥利夫合资企业赎回短期优先股获得4000万美元净收益[151] - 2023年和2022年第一季度，非同一物业组合的租赁及其他收入分别为600万美元和410万美元，租赁物业及其他费用分别为220万美元和210万美元[182] 公司物业开发情况 - 截至2023年3月31日，公司正在开发160万可出租平方英尺的办公物业[152] 公司股权相关情况 - 2023年第一季度公司与多家机构签订股权分销协议，可出售至多3亿美元普通股，但该季度未发行[154] 公司股息情况 - 2023年4月19日公司宣布每股0.5美元现金股息，6月13日支付给5月22日登记股东；2023年第一季度已宣布并支付每股0.5美元现金股息[163][164] 公司现金及等价物情况 - 截至2023年3月31日公司有1570万美元现金及现金等价物[166] 公司资产出售计划 - 2023年公司预计出售至多4亿美元非核心资产[169] 公司资金运营情况 - 2023年第一季度公司资金运营情况：净收入4495.4万美元，资金运营总额1.06335亿美元，可供普通股股东的资金运营额1.05714亿美元，每股可供普通股股东的资金运营额0.98美元[177] 公司同性质物业组合情况 - 截至2023年3月31日，公司同性质物业组合包括158处运营中物业，可出租面积2700万平方英尺；截至2022年12月31日，包括148处运营中物业，可出租面积2440万平方英尺[179][181] 公司净收入情况 - 2023年第一季度净收入为4495.4万美元，2022年同期为4210.3万美元[183] 信贷安排违约情况 - 循环信贷安排违约时，拥有至少51%总承诺的贷款人可加速未偿还借款；运营合伙契约下，至少25%本金的受托人或持有人可在违约60天未治愈后加速本金偿还[158][159]

项目开发与投资 - 2827 Peachtree项目预计在2025年完成，投资额为4000万美元，已租赁率为75%，总面积为135,000平方英尺[1] - Four Morrocroft项目预计在2024年完成，投资额为1200万美元，已租赁率为100%，总面积为18,000平方英尺[1] - 公司的开发潜力总计约为18亿美元，其中包括在纳什维尔、亚特兰大、拉利、夏洛特、奥兰多和坦帕的多个项目[5] - 公司的开发管道总面积为1.6百万平方英尺，预计将为未来的收入增长提供支持[24] - 2023年开发项目中，Granite Park Six的投资额为4200万美元，租赁率为2%[64] 财务表现 - 截至2022年12月31日，公司的总租赁面积为28.8百万平方英尺，整体出租率为91.1%[17][19] - 2022年，公司的同物业现金净营业收入（NOI）增长率为4.0%[24] - 2022年新租赁面积达到1.6M平方英尺，超过疫情前的峰值[34] - 2022年净有效租金（NER）较2019年增长19%[36] - 2022年年末占用率为89%，预计2023年将达到91%[56] - 2023年每股FFO预期在3.66美元至3.84美元之间[56] - 预计2023年每股土地销售收益为0.13美元[56] 市场与租赁情况 - 公司的市场吸收率在2022年为14.0%，显示出强劲的市场需求[26] - 公司的投资组合中，CBD（中央商务区）市场占比为95%，显示出对优质资产的集中投资策略[28] 收购与处置 - 2022年收购总额为36亿美元，处置总额为28亿美元[38] - 2022年开发项目总额为20亿美元[39] 债务与利率 - 2022年公司债务与优先股占总资产的比例为41.6%[58] - 2022年加权平均利率为4.1%[58] 未来展望 - 在建开发项目预计在稳定后每年产生约4000万美元的净营业收入（NOI）[3]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年FFO为每股4.03美元，处于10月上调后指引的中点，较原2022年FFO指引高出0.19美元；剔除每股0.13美元的土地出售收益后，2022年核心FFO为每股3.90美元，较初始指引中点高出0.06美元 [21] - 第四季度实现净利润2760万美元，即每股0.26美元；FFO为1.031亿美元，即每股0.96美元 [43] - 2023年FFO展望为每股3.66 - 3.82美元，预计利息费用将显著增加，同店现金NOI增长预计在中点持平，低于历史平均水平 [141] - 截至2022年底，债务与EBITDA比率为5.9倍，因收购McKinney & Olive和开发项目投资增加，但总体仍处于较低水平 [22] - 预计2023年利息费用每股将增加0.25 - 0.30美元，2022年CAD派息比率低于75%，有充足现金流用于再投资 [23][149] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年签署了150万平方英尺的新租约，为2014年以来最多；第四季度签署了33.7万平方英尺的新租约和92.4万平方英尺的二代租约 [10] - 第四季度签署28份扩张租约，扩张与收缩比例为3.5:1，净扩张面积达8.1万平方英尺；还签署了一份31.2万平方英尺的续约租约 [138] - 2022年投资4亿美元在夏洛特和达拉斯收购了一流资产，第四季度在达拉斯收购了McKinney & Olive，总投资1.97亿美元 [5][129] - 2022年出售了1.33亿美元的非核心土地和建筑物，计划2023年出售多达4亿美元的非核心资产 [11][13] - 开发项目方面，第四季度将坦帕的Midtown West投入使用，出租率达97%；宣布了Midtown East开发项目，面积14.3万平方英尺 [6][140] - 160万平方英尺的开发管道总投资5.18亿美元，已预租21%；其中三个项目约80万平方英尺、投资2.34亿美元计划2023年交付，但预计2025年第一季度至2026年第一季度才能稳定 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利市场签署了26.3万平方英尺租约，季度末出租率92%，市场租金同比增长5.1% [17] - 达拉斯市场的McKinney & Olive大楼面积55万平方英尺，出租率99%，预计完成并稳定后将为公司NOI贡献6% [19] - 全国市场本季度实现正净吸纳量，市场租金同比增长4.7% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为投资组合应多元化，避免过度依赖单一客户、市场、行业或租约规模，以实现长期可持续回报 [34] - 计划2023年成为净卖家，出售非核心资产，同时不太可能进行收购；将利用处置收益偿还债务，减少浮动利率敞口 [13][56] - 基于成功经验，将以Highwoods Commons品牌正式推出多种灵活办公选项 [15] - 继续实施BBD战略，升级市场和资产，将业务拓展至阳光地带高增长市场 [142] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不佳，第四季度租赁情况良好；2023年FFO展望低于2022年实际结果，但公司过去12年实现了每股正常化FFO的复合年均增长 [7][137] - 随着Tivity租户搬离和替代租户租约2024年初才开始，2023年入住率和同店现金NOI将受到负面影响 [4] - 公司对投资组合的质量和弹性充满信心，认为其能够吸引优质客户，实现长期增长 [16] 其他重要信息 - 公司今日提交了新的S - 3货架注册声明，并更新了ATM计划；FFO展望假设2023年无ATM发行 [24][46] - 自2019年以来，公司现金NOI增长16%（7500万美元），资本支出下降8%（1200万美元），投资组合产生的现金增加8700万美元，CapEx与NOI比率改善15% [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI展望中剔除第一季度大型租户搬离影响后的留存率是多少 - 2023年考虑Tivity搬离后留存率约为40%，剔除该因素后略低于50% [25] 问题: 阳光地带市场的返岗情况如何，是否有市场或租户类型返岗更强 - 阳光地带市场比大型门户市场返岗更快，主要是小客户和郊区客户先返岗，大公司返岗较慢 [52] 问题: 2024年回填租金与Tivity支付租金相比如何 - 现金基础上有适度增长，GAAP基础上有两位数增长，公司对租赁执行情况满意 [53] 问题: 灵活办公选项的具体情况，哪些建筑或市场适用，多少办公空间可转换为灵活用途 - 在纳什维尔按楼层推出普通样板套房取得成功，不同市场和客户对灵活空间需求不同，难以确定可转换比例 [55][78] 问题: 2023年新租赁量的预期如何 - 2022年租赁情况良好，签署了330万平方英尺租约，其中150万平方英尺为新客户；2023年第一季度开局良好，租赁管道活跃，但多为小交易 [48] 问题: 小或中型租户主要是哪些类型 - 包括来自外地的律师事务所、金融服务和工程公司等 [49] 问题: 2023年入住率的轨迹如何，高低端指引的影响因素是什么 - 由于Tivity搬离和其他租户到期，入住率将受到影响；2024年初Tivity的回填租户将入驻，预计2023年底入住率比2022年底低100个基点 [83][85][59] 问题: 转租市场的趋势如何，公司投资组合中的情况怎样 - 罗利市场转租空间占可用空间比例最大，但公司在该市场无相关暴露；纳什维尔市场转租空间减少；多数市场转租量季度间保持稳定，同比有所上升 [87][88] 问题: 2023年建筑改善和二代费用的预期是多少 - 该数字波动较大，预计租赁相关费用相对稳定，具体取决于租赁量和性质 [64] 问题: 2023年处置是否会集中在下半年，是否有上半年可完成的交易 - 处置金额高度依赖投资销售市场稳定，可能集中在下半年；目前有几处建筑和土地交易进展良好，上半年可能完成部分交易 [90] 问题: 公司资本需求如何，是否会发行额外债务，杠杆率趋势如何 - 公司资本结构灵活，无债务到期压力；可能会进行融资以减少浮动利率敞口，将根据情况灵活操作 [79][80] 问题: 租金情况如何，平均交易规模约1万平方英尺，大交易租金是否有压力 - 目前租金保持稳定，有免租期；大交易租金情况因具体情况而异，数据点不足难以判断 [109][112] 问题: 大型交易是否更多集中在郊区市场 - 数据点不足，难以得出明确结论 [120] 问题: 2023年租赁和维护资本支出预期如何 - 预计与2022年基本一致，但难以准确衡量 [122] 问题: 匹兹堡投资组合出售情况如何，是否会推迟到2024年 - 出售取决于债务和投资销售市场恢复，目前已聘请经纪人准备上市；在此期间，当地租赁活动良好，可能会等待市场改善 [91] 问题: 自年初以来，随着更多公司制定明确返岗计划，利用率是否有提升 - 小和中型客户早已返岗，大公司也有明确计划，利用率在周二、周三、周四较高 [106][73] 问题: 开发项目租赁管道目前情况如何 - 不同项目情况不同，部分项目预租情况良好，部分项目仍在推进中；对部分项目的承保预期仍有信心 [161][162][154] 问题: 与沿海竞争对手相比，公司市场是否有业务信心和决策意愿提升的迹象 - 公司市场和客户已领先于曲线，小和中型及郊区客户较早返岗；目前多数公司有明确的每周三天返岗计划 [170][171] 问题: 公司投资组合中城市与郊区的分布情况，两者运营表现是否有差异 - 投资组合分为CBD、填充区和郊区，郊区约占四分之一，填充区和CBD大致平分；公司的CBD与门户市场的CBD有不同特点 [185][186]

公司股权结构 - 截至2022年12月31日，公司持有运营合伙企业全部优先股和1.048亿股（占比97.8%）普通股，有限合伙人持有剩余240万股普通股[26] - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业全部优先股和1.048亿股（占比97.8%）普通股，有限合伙人持有剩余240万股普通股[26] 资产运营与投资 - 2019年初以来，公司收购400万平方英尺优质办公资产，总投资19亿美元；交付210万平方英尺预租新办公项目，总投资7.62亿美元；出售710万平方英尺非核心资产，收入11亿美元[33] - 自2019年初以来，公司收购400万平方英尺优质办公资产，总投资19亿美元；投入使用210万平方英尺新办公开发项目，总投资7.62亿美元；出售710万平方英尺非核心资产，售价11亿美元[33] - 截至2022年12月31日，公司全资和合资开发项目预计总投资9.286亿美元[33] - 截至2022年12月31日，公司全资和合资开发项目预计总投资9.286亿美元[33] 员工数量与结构 - 截至2022年12月31日，公司有345名全职员工，较2021年减少3人[44] - 截至2022年12月31日，公司有345名全职员工，较2021年减少3人[44] - 约69%的员工在分公司工作，约2%的员工在公司开发部门，约3%的员工为租赁专业人员[46] - 约69%的员工在分公司办公室工作，约2%在公司开发部门，约3%为租赁专业人员[46] - 公司约33%的员工为高技能专业人员，平均年龄为51岁，比其他员工平均年龄大4岁[47] - 约33%的员工是高专业化和技能化的行业专业人员，平均年龄为51岁[47] - 截至2022年12月31日，36%的员工为女性，26%的员工为有色人种；2022年新招聘员工中，39%为女性，39%为有色人种[63] - 截至2022年12月31日，公司36%的员工为女性，26%为有色人种；2022年新招聘员工中，39%为女性，39%为有色人种[63] 员工离职率 - 过去三年，公司员工年均离职率为14%，低于全国行业平均水平24.3%；2022年离职率为21%，低于全国行业平均水平25.8%[44] - 过去三年，公司平均年员工流失率为14%，低于全国行业平均的24.3%；2022年流失率为21%，低于全国行业平均的25.8%[44] 员工任期与年龄 - 截至2022年12月31日，公司员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[45] - 截至2022年12月31日，公司员工平均任期为10年，平均年龄为49岁[45] 员工成本 - 2022年，公司员工总成本约为6100万美元[46] - 2022年，公司员工总成本约为6100万美元[46] 员工薪酬激励 - 近50%的员工有资格获得年度奖金，奖金通常为基本工资的5% - 30%；约15% - 30%的员工每年会获得500 - 2000美元的酌情奖金[52] - 近50%的员工有资格获得年度奖金，通常为基本工资的5% - 30%；约15% - 30%的员工每年获得酌情奖金，通常为500 - 2000美元[52] - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权奖励薪酬[53] - 约8%的员工（包括管理人员）有资格获得长期股权激励补偿[53] - 除高管外的所有员工可从开发激励池中获得现金奖励，奖励金额通常在1000 - 10000美元之间[55] 员工福利 - 超95%的员工参与401(k)退休储蓄计划，公司提供匹配缴款；近35%的员工参与员工股票购买计划，可享受15%的普通股购买折扣[58] 员工职业发展 - 过去五年，公司通过简化和精简运营，减少了近100名员工；近三分之一的现有员工在任职期间有显著的职业晋升[61] 公司核心投资组合位置 - 公司核心投资组合主要位于亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕等城市的商务区[34] 公司收入占比 - 截至2022年12月31日，仅美国银行（3.8%）和Asurion（3.6%）占公司年化GAAP收入的比例超过3%[57] - 截至2022年12月31日，美国银行和Asurion分别占公司年化GAAP收入的3.8%和3.6%[57]