文章核心观点 - REITs行业过去一年多表现不佳，但情况会随时间改善，当前市场追逐AI科技股，价值和收益型投资者可关注低估且有稳定现金流的REITs公司，推荐Realty Income Corp.和Highwoods Properties，二者估值低于均值且收益率高，有投资价值 [1][2][3] 分组1：Realty Income Corp.情况 - 公司是目前市场上最大的净租赁REIT，企业价值650亿美元，拥有超15000处商业地产，业务多元化，89%租金来自抗衰退和电商的租户 [3] - 美国独立零售市场规模约1.5万亿美元，工业地产市场规模约2万亿美元，公司拓展数据中心、医疗和博彩领域，美国市场机会达5.4万亿美元，欧洲达8.5万亿美元 [4] - 2023年第四季度新投资27亿美元，初始加权平均现金收益率7.6%，高于此前低通胀年份，2023年全年平均收购资本化率为7.1%，投资加速，同时投资组合入住率达98.6% [5] - 管理层预计2024年调整后每股运营资金（AFFO）中点为4.23美元，较2023年的4美元增长5.8%，可能得益于高入住率和新市场进入，如进入法国、德国和葡萄牙，以及与Digital Realty Trust合作进入数据中心领域 [6] - 公司是少数获标普A - 信用评级的REIT之一，净债务与调整后EBITDAre比率为5.5倍，股息收益率5.7%，派息率74%，去年成为股息贵族，连续26年提高股息，5年股息复合年增长率3.6% [7] - 当前股价53.71美元，远期市盈率与运营资金比率（P/FFO）为12.7倍，略高于2月的12.5倍，远低于历史的17.3倍，分析师维持买入评级，认为公司可实现中个位数的长期每股运营资金（FFO）增长率，结合股息可产生市场水平回报，且波动性小、收益高 [8][9] 分组2：Highwoods Properties情况 - 公司是一家上市30年的办公REIT，在阳光地带的最佳商业区拥有物业，该地区自2020年以来拥堵程度低、人口增长快 [10] - 尽管过去一年多办公物业因远程和混合办公面临风险，但公司较年轻的物业基础表现良好，2024年第一季度同物业现金净营业收入（NOI）增长0.3%，平均在租现金租金增长5.7%，季度末在役入住率88.5%，较去年同期仅下降110个基点，股价过去12个月上涨15% [11][12] - 管理层预计2024年同物业现金NOI中点增长1.25%，每股运营资金（FFO）中点为3.54美元，低于2023年的3.83美元，主要因北卡罗来纳州罗利市物业销售的短期摊薄效应，公司有5.06亿美元的开发项目，预计未来每股FFO将恢复 [13] - 公司获标普BBB信用评级，净债务与EBITDAre比率为6.1倍，预计随开发项目上线和稳定该比率将下降，当前股息收益率7.8%，派息率56%，自2003年以来持续分红，优于部分同行 [14][15] - 当前股价25.68美元，远期P/FFO为7.2倍，虽高于1月的6.2倍，但当时是市场定价错误，分析师维持买入评级，公司估值远低于历史的12.4倍，当前股价反映市场认为公司FFO无增长或下降，但分析师预计明年FFO降幅将收窄，之后恢复4 - 5%的年增长率，投资者可低价获得优质物业和可观收益 [16][17] 分组3：投资建议 - 两家公司股价低于历史估值，投资者可获得高于标普500和其自身历史水平的收益率，长期来看有资本增值潜力，适合逆向投资者 [19]

财务数据和关键指标变化 - 公司交付了每股FFO 0.89美元的优秀业绩,同比现金NOI增长0.3% [15] - 2024年FFO指引中值下调1.5美分,主要受到利率上升和非核心资产出售的影响,但部分被更高的预期NOI抵消 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司签署了922,000平方英尺的二代租赁,其中包括超过400,000平方英尺的新租赁和36,000平方英尺的净扩租 [8] - 公司在开发管线中签署了157,000平方英尺的一代租赁,开发管线现已达到41%的租赁率 [9][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕、亚特兰大和罗利三个市场签署了总量的三分之二,平均租期达7.5年 [36] - 坦帕市场签署了267,000平方英尺,是该市场最活跃的次中心商务区 [40][41] - 亚特兰大市场签署了199,000平方英尺,其中160,000平方英尺为新租赁,是公司最大的新租赁份额 [43] - 罗利市场签署了201,000平方英尺,平均租期近8年,过半为新租赁 [44] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续出售非核心资产,预计全年最多出售1.5亿美元,以提高资产质量和现金流增长 [17][18] - 公司暂无新的开发项目计划,主要是由于建筑成本和利率仍然较高,以及其他开发商资金受限 [29][30] - 公司认为缺乏新供给将有利于公司,因为用户将寻求资金实力雄厚的优质房东 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景保持乐观,认为公司的高质量阳光带投资组合和强大的资产负债表将为公司带来优势 [31][32][59] - 公司预计租赁势头将持续,因为其市场人口和就业增长强劲,加上公司作为长期房东的优势 [12][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Camille Bonnel提问** 询问公司提高同店NOI指引下限的原因,以及如果出现经济下滑,公司对此的信心程度 [63][64][65] **Brendan Maiorana回答** 公司提高同店NOI指引下限主要是由于预期平均租占率略有提升,以及一些费用节省,公司对今年剩余时间的租赁势头保持乐观 [64][65] 问题2 **Blaine Heck提问** 询问公司在租赁中是否因资金实力优势而获得优势,以及公司是否考虑出售匹兹堡资产 [82][83][84] **Ted Klinck回答** 公司的资金实力确实是一大优势,使其能为客户提供所需的装修资金。公司目前暂无出售匹兹堡资产的计划,而是将继续专注于出租和管理这些资产 [85][86] 问题3 **Michael Griffin提问** 询问公司租赁续租率和租赁面积变化情况 [90][91] **Ted Klinck和Brendan Maiorana回答** 公司续租率有所下降,但扩租仍大于缩租。公司签署的租约平均面积在5,000-15,000平方英尺之间,体现了中小客户的需求旺盛 [91][92]

文章核心观点 公司2024年第一季度运营有喜有忧，资金运营情况未达预期且同比下降，虽租金收入超预期但同比微降，运营费用上升、入住率下降，不过租赁业务表现良好，公司还修订了2024年业绩指引 [1][2][8] 各部分总结 财务业绩 - 2024年第一季度每股运营资金为89美分，未达预期且低于去年同期的98美分，同比下降9.2% [1] - 租金及其他收入为2.113亿美元，超预期但同比微降 [1] - 运营费用为1.566亿美元，同比增长5.3% [3] - 同店现金净运营收入微增至1.415亿美元 [5] 租赁业务 - 第一季度租赁92.2万平方英尺二代办公空间，含42.3万平方英尺新租约，年初二代新租超40万平方英尺，一代租约15.7万平方英尺 [2] - 平均每平方英尺现金租金同比上涨5.7%，美元加权平均租期6.7年 [4] 物业情况 - 报告期末在役物业入住率同比下降110个基点至88.5% [5] - 第一季度处置罗利两处非核心办公楼，总价1690万美元，年初四个月出售近8000万美元非核心物业 [2][6] - 目前开发项目总规模5.06亿美元，按美元加权计算已预租41% [2] 资产负债表 - 第一季度末现金及现金等价物为1640万美元，低于2023年底的2510万美元 [7] - 净债务与调整后EBITDAre比率为6.09，低于2023年底的6.13 [7] 业绩指引 - 公司将2024年每股运营资金预期范围修订为3.46 - 3.61美元 [9] - 预计同店现金净运营收入（不含终止费）增幅在0.5% - 2%，平均入住率在87% - 89% [10] 其他REITs业绩预期 - Welltower 2024年第一季度每股运营资金预计为94美分，同比增长10.6% [12] - SBA Communications 2024年第一季度每股运营资金预计为3.30美元，同比增长5.4% [13]

财务表现 - Highwoods Properties在2024年第一季度报告的营收为2.1128亿美元，同比下降0.7%[1] - 每股收益为0.89美元，较去年同期的0.42美元有所增长[1] - 公司的营收超出了Zacks Consensus Estimate 2.09%[1] - 公司的EPS与分析师预期相比有-1.11%的惊喜[1] - 公司的占用率为88.5%，略低于两位分析师平均预期的88.7%[4] - 租金和其他收入中，租约终止费净额为0.53百万美元，低于两位分析师平均预期的0.36百万美元[5] - 租金和其他收入中，合同租金净额为1.7519亿美元，略低于两位分析师平均预期的1.7615亿美元[6] - 租金和其他收入中，其他杂项营业收入为1.1亿美元，高于两位分析师平均预期的0.984百万美元[7] - 租金和其他收入中，根据租赁安排计费的成本回收净额为2.122亿美元，高于两位分析师平均预期的1.742亿美元[8] - 租金和其他收入中，直线租金收入净额为0.334百万美元，低于两位分析师平均预期的0.346百万美元[9] - 每股收益为0.25美元，高于四位分析师平均预期的0.15美元[9] 市场表现 - Highwoods Properties股票在过去一个月中回报率为-1.7%，略优于Zacks S&P 500综合指数的-4.2%变化[10]

财务表现 - Highwoods Properties (HIW)第一季度每股FFO为0.89美元，低于Zacks Consensus Estimate的0.90美元[1] - 公司在过去四个季度中，只有一次超过了FFO预期[2] - Highwoods Properties第一季度营收为2.1128亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate的2.09%[3] - 公司股价自年初以来上涨了约7.6%[5] - 预计未来季度和当前财年的FFO预期为0.91美元和3.57美元[9] 股价展望 - 公司的FFO展望对于投资者来说是一个可靠的衡量标准[6] - 根据最近发布的数据和未来FFO预期，股价的持续性将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[4] 估值和行业前景 - Highwoods Properties的估值修订趋势为混合[8] - 行业前景对股票表现有重要影响[10]

公司业务概况 - 公司是一家完全集成的办公地产投资信托(REIT)，主要在亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕等最佳商业区域拥有、开发、收购、租赁和管理物业[1] - 公司的主要经营活动通过运营合作伙伴进行，由公司作为唯一的普通合伙人进行管理[1] 财务状况 - 公司的主要资金来源是租金和其他收入，以满足短期流动性需求[1] - 公司的主要支出包括租赁物业费用、折旧和摊销、一般和行政费用以及利息费用[1] - 公司的长期流动性需求主要包括偿还或再融资到期债务、资助建筑改善、新建筑开发和土地基础设施项目以及收购建筑和开发用地[1] - 公司没有计划在2026年之前到期的债务，一般相信将能够通过现有现金、借款、发行其他无抵押债务、抵押债务和/或出售额外的非核心资产来满足未来义务[1] 租赁情况 - 公司预计2024年剩余时间内办公室组合的平均占用率将在87.0%至89.0%之间[1] - 公司的GAAP租金在2024年第一季度签署的新租约和续租租约中为每可租赁平方英尺30.69美元，较之前租约提高了6.6%[1] - 公司的同一物业组合净营业收入在2024年第一季度较2023年下降了3.2%，主要是由于同一物业支出增加了610万美元，而同一物业收入增加了150万美元[1] - 公司预计2024年剩余时间内的同一物业净营业收入将较2023年下降，主要是由于同一物业支出预计增加和预计平均占用率降低[1] 财务表现 - 2024年第一季度，公司的租金和其他收入较2023年同期下降了150万美元，主要是由于物业处置导致的收入损失[1] - 2024年第一季度，公司的租赁物业和其他费用较2023年同期增加了470万美元，主要是由于同一物业运营费用增加，包括物业税、维修和维护费用等[1] - 2024年第一季度，公司的利息支出较2023年同期增加了350万美元，主要是由于平均利率和平均债务余额上升[1] - 2024年第一季度，公司的其他收入较2023年同期增加了100万美元，主要是由于来自卖方融资和2827 Peachtree合资企业贷款的利息收入增加[1] - 2024年第一季度，公司处置物业的收益较2023年同期增加了680万美元[1] 股息政策 - 公司必须支付股东至少其年度REIT应税收入的90.0%的股息[1] - 公司于2024年4月17日宣布每股普通股0.50美元的现金股息[1] - 公司于2024年第一季度宣布并支付每股普通股0.50美元的现金股息[1] 现金流和资本结构 - 公司预计可用现金、经营活动现金流量和其他融资来源足以满足短期流动性需求[1] - 公司拥有截至2024年3月31日的1640万美元现金及现金等价物[1] - 公司拥有截至2024年3月31日和4月16日的679.9万美元和739.9万美元的未使用循环信贷额度[1] 其他信息 - 公司预计在2024年剩余时间内将出售最多1.5亿美元的不再被视为核心资产的物业[1] - 公司相信FFO、FFO可供普通股股东使用和每股FFO可供普通股股东使用是有益于管理和投资者的指标[1] - 公司认为FFO、FFO可供普通股股东使用和每股FFO可供普通股股东使用不应被视为衡量公司运营绩效的替代指标[1] - 公司的FFO、FFO可供普通股股东使用和每股FFO可供普通股股东使用为0.89美元和0.98美元[1]

公司股息 - Highwoods Properties, Inc.宣布每股普通股现金股息为$0.50，年化股息为$2.00[1] - 公司还宣布每股8 5/8% A系列累积可赎回优先股的现金股息为$21.5625[2] 公司背景 - Highwoods Properties, Inc.是一家总部位于Raleigh的房地产投资信托公司，主要在亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、奥兰多、罗利、里士满和坦帕等最佳商业区域拥有、开发、收购、租赁和管理物业[3]

高伍兹公司资产处置 - 公司宣布了在Raleigh进行的7,940万美元的非核心资产处置[1] - 公司通过出售位于Raleigh西部次市场的八栋办公楼和一个位于Research Triangle Park旁边的一栋办公楼来执行这一策略[2] - 公司已经关闭了价值16.9百万美元的非核心资产销售，剩余的销售预计将在2024年第二季度初完成[3] 资产处置资金运用 - 公司利用处置资产的现金收益支付了旋转信贷设施的未偿余额和用于一般公司用途[4] - 公司还提供了620万美元的无追索第一抵押卖方融资，可以在2025年2月到期前随时提前偿还而不会产生罚款[5] 预期收益和资本回收计划 - 这些合并的物业总共占用了85%，预计2024年这些物业将提供600万美元的GAAP和现金净营业收入（NOI）[6] - 高伍兹公司的资本回收计划突显了其谨慎的资本管理实践，使其能够在长期增长机会中获利，同时增强其资产负债表实力[7] 市场表现 - 过去三个月，这家Zacks排名第3（持有）公司的股价上涨了3.9%，而行业下跌了5.6%[11]

非核心物业出售 - Highwoods Properties, Inc.在Raleigh出售了非核心物业，总收益为$79.4 million[1] - 在2024年第一季度关闭的处置物业总收益为$16.9 million，剩余部分在第二季度初关闭[2] - 公司在一栋建筑的销售中提供了$6.2 million的无追索第一抵押卖方融资[4] 物业综合情况 - 这些物业的综合占用率为85%，预计2024年将产生$6.0 million的GAAP和现金净营业收入[3]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度实现FFO每股0.99美元,全年FFO每股3.83美元,扣除一次性项目后2023年核心FFO每股3.75美元,超出初始指引中值1美分 [45][46] - 公司预计2024年FFO每股为3.46-3.64美元,同比下降,主要由于融资成本上升和对Cool Springs V的租赁修改 [56][57][58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度公司签约698,000平方英尺,平均租期6.6年,其中亚特兰大、纳什维尔和罗利占三分之二 [27] - 夏洛特和奥兰多的物业占用率最高,分别为95.6%和93.5% [27] - 2023年第四季度租金上涨2.7% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场第四季度负吸收率有所改善,Buckhead地区实现240,000平方英尺的正吸收 [31] - 纳什维尔市场第四季度实现170,000平方英尺的正吸收,公司在Brentwood和Franklin地区的物业表现出色 [34][35] - 坦帕市场2023年排名全国第三,公司在Tampa Bay Park的物业表现良好 [42] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续提升资产组合质量,专注于拥有在各个经济周期中都具有抗风险能力的优质物业 [10][11] - 公司将继续巩固租赁组合,尽早谨慎地续租客户,并填补现有物业的空置 [12] - 公司将为未来投资机会做好准备,预计将在高增长市场的黄金商务区获得优质资产 [13] - 公司将继续维持最佳资产负债表,拥有充足的流动性和多渠道的资本来源 [14] - 公司预计未来几年内新增供给将大幅减少,有利于公司出租高质量的空置面积 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司所在的Sunbelt市场和黄金商务区的长期前景保持乐观 [18][24] - 管理层认为公司现有资产组合的有机增长潜力、开发管线的贡献以及良好的资产负债表将为公司创造价值 [24] - 管理层对公司员工的敬业精神和辛勤工作表示感谢,认为他们是公司未来成功的关键 [25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司当前的租赁管线情况,包括规模、新老租约占比以及行业构成的变化 [64] **Ted Klinck 回答** - 公司第四季度签约698,000平方英尺,其中44个为新租约,有7个新进入市场的客户 [65] - 公司看到优质物业和优质业主的需求增加,一些客户对资产负债状况较差的物业失去兴趣 [66][67] - 公司看到较大客户缩减,而中小型客户增长较快的趋势 [68] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 询问公司是否看到其他业主为了获得入驻而过度付出,是否影响了租金水平 [96] **Ted Klinck 回答** - 公司认为当前市场处于租户市场,一些业主可能出现了不理性的租赁行为 [97] - 公司将保持竞争力,但整体市场呈现租户主导的特点,这是每个10-15年经济周期中常见的情况 [97] 问题3 **Georgi Dinkov 提问** 询问公司2024年的占用率走势以及未来两年的主要退租情况 [138] **Brendan Maiorana 和 Ted Klinck 回答** - 公司预计2024年平均占用率将在87%-89%之间,第一季度会有季节性下降,之后会保持稳定甚至小幅上升 [139][140] - 公司已签约但未入驻的320,000平方英尺租赁将在2025年陆续入驻 [140][141] - 公司2024年底和2025年初将面临Novelis、EQT和佐治亚州税务局等大客户的退租,公司正在积极应对 [142][143][144][145]