财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为170万美元，2022年为110万美元，增加60万美元；归属于普通股股东的每股净收入为0.02美元，2022年为0.00美元，增加0.02美元 [11] - 2023年第一季度调整后资金营运（AFFO）为160万美元，2022年为210万美元，减少60万美元；AFFO每股加权平均为0.03美元，2022年为0.04美元，减少0.01美元 [11] - 2023年第一季度运营费用比2022年降低170万美元，主要因商品销售成本、一般及行政费用和法律会计费用降低；物业运营费用因一次性约15万美元的物业税费用而增加，该税由租户报销，租户报销费用也相应增加 [11] - 2023年第一季度处置收益比2022年增加120万美元，利息费用因利率上升比2022年增加110万美元 [11] - 截至2023年3月31日，总债务约为4.436亿美元；截至4月28日，完全稀释后的股份数量为5310万股 [12] - 预计2023年固定农场租金净减少约100 - 130万美元；太阳能、风能和休闲业务有小变化；租户报销费用增加；直接运营收入项目暂无变化；其他项目因拍卖和经纪费用收入降低而减少；商品销售成本预计略高；物业运营费用因一次性物业税项目增加；一般及行政费用暂无变化；法律和会计费用减少；利息费用因潜在资产出售、定价和远期曲线更新而略有减少；预计剩余的MetLife贷款10号利率重置在5.5% - 5.6%区间；加权平均股数因预计的股票回购而减少；AFFO和加权平均股数减少，AFFO每股预计在0.17 - 0.25美元，略高于2月预测 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因期间内收购物业和续租增加，因农场处置减少；太阳能业务2023年较2022年增加，因伊利诺伊州一个大型项目于去年末进入建设阶段；租户报销费用因一次性15万美元物业税评估及相关租户报销而增加 [13] - 2023年第一季度利息收入增加，因2022年第四季度收购俄亥俄州约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [14] - 可变付款减少50万美元，因葡萄和行作物表现不佳，主要是特定农场第四季度收获期产量降低 [14] - 直接运营（作物销售、作物保险和商品销售成本总和）2023年第一季度减少110万美元，因作物保险付款和作物销售（主要是柑橘）较2022年降低 [14] - 其他项目减少30万美元，因子公司Murray Wise Associates本季度拍卖和经纪活动较2022年减少 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田市场价格在过去一年半到两年显著上涨，近期涨幅放缓或趋于平稳；交易成交量有所下降，因优质待售资产稀缺 [9] - 专业贷款机构在该市场业务活跃，房地产交易市场和信贷市场健康 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以高价出售农场，回购股票并偿还债务，直至缩小股票公允价值与交易价格的差距 [5][6] - 出售资产会考虑长期增值和收益情况，倾向出售未来增值较慢的农场，可能减少有长期水资源风险的农场 [6] - 公司致力于在健康活跃的私人资产市场和动荡的公开股票市场之间进行套利，为股东创造价值 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经济环境对除农田外的各类资产都很艰难，农田市场持续强劲，但公司股价受市场整体动荡影响 [5] - 美国农业部预计2023年是农民盈利能力第二好的年份；行作物方面，春季作物保险定价处于历史第二或第三高，且单产因技术和农业实践不断提高，农民收入增加；永久作物因作物多样性难以一概而论，公司在加州的投资组合目前未受洪水和降水广泛破坏，但仍在密切监测 [8] - 公司认为市场仅基于当前收益率对其估值是错误的，农田资产约三分之二的回报来自增值，三分之一来自当前收益率 [5] 其他重要信息 - 公司已出售约1000万美元的农场，4200万美元的销售已签订合同，约4000万美元的农场计划在今春和夏季拍卖，这些销售均有可观收益，所得款项将用于偿还债务和回购股票 [6] - 公司已回购约260万股股票，平均价格为10.33美元 [6] - 2023年有1.74亿美元的MetLife债务利率重置，第一季度已重新协商约1.09亿美元贷款的利率，第二季度已同意将1570万美元的MetLife贷款7号利率重置为5.87%，第四季度约4900万美元的贷款10号将重置利率；Rutledge Farm信贷额度自4月1日起利差降低 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价值4200万美元的11个农场预计何时完成交易，拍卖流程如何安排，约8000万美元的处置主要针对哪些作物和地区 - 大部分4200万美元的交易将在第二季度完成，部分会推迟到第三季度；拍卖流程在第二和第三季度进行；大部分销售是美国其他地区的行作物农场，拍卖的主要是科罗拉多州东部和内布拉斯加州有水资源风险的资产，未来可能考虑出售一些特色作物农场 [16][18] 问题2: 出售所得款项偿还债务的优先级如何 - 一般会先偿还成本最高的债务，目前是一些浮动利率贷款，其次是Farm Credit Mid America Line和Farmer Mac Line；已在2023年重置利率的MetLife贷款，每年可偿还约40%的原始本金余额，其余部分每年可偿还约20% [20] 问题3: Saberpoint诉讼的最新进展 - 目前处于上诉阶段，等待结果，过去几个月没有新进展 [22] 问题4: 如何平衡业务扩张和以折扣价回购股票，是否有上限 - 公司认为目前最便宜的农田资产是自家股票，会积极回购；回购股票是因为市场环境和市场不认可农田增值对价值的重要驱动作用，公司认为股票被严重低估 [24][25] 问题5: 待售资产是否存在现金流低谷、低资本化率的情况 - 会关注长期增值和租金增长机会低于其他资产的农场，相对低资本化率的资产可能在出售名单上，但农田投资更看重总回报而非单一资本化率；市场对某些资产的估值与公司出售价格存在差距，公司将此视为机会 [27] 问题6: 今年是否预计有天气相关影响 - 加州大量降雨和降雪总体是好事，虽会有局部负面事件，但对农业、饮用水储备等有益，公司农场预计安全；西部谷物带部分地区干旱情况有所改善，全国大部分地区种植开局良好，公司大部分采用现金租金模式，受天气直接影响较小 [29] 问题7: 本季度续租的租金增长情况及对全年的预期 - 公司租金租赁期限约为三年，目前考虑的是2024年初开始的续租；预计这仍是一个相对强劲的续租周期，但尚未全面开始；过去两年行作物租金有10% - 16%的增长，预计今年仍会有强劲增长，但可能不如去年 [32][33] 问题8: 与租户讨论时，是否预计参与式租金会增加 - 租赁协议结构因地区和作物而异，不同环境和农场盈利能力不会导致结构变化；公司在行作物方面主要采用现金租金模式，因其管理更稳定、简单，且从长期来看风险调整后的回报更高；现金租金业务一般在种植前（第一季度）收取50% - 100%的租金，比参与式租金（收获后第四季度）现金流更稳定、风险更低 [35][36][37] 问题9: 约4000万美元资产的拍卖由谁处理，是否包含在指导范围内 - 许多资产销售基于公司与潜在买家的关系，产生的经纪服务费用较少；MWA负责内布拉斯加州资产的拍卖，在科罗拉多州资产拍卖中与过去合作过的伙伴合作，具体参与程度取决于MWA在该州的许可和经验；拍卖相关数字在指导范围内，属于外部收入来源，内部收入会合并处理，公司会按公平市场价格支付租金以遵守规定，并会根据情况更新预测 [39][40]

公司贷款和融资 - 公司贷款和融资应收款项包括两种类型的贷款和融资应收款项：公司的贷款计划下的贷款（“FPI贷款计划”）和作为融资应收款项计入的出售-租赁交易[24] - 对于FPI贷款计划下的贷款，当管理层确定贷款受损或利息收取存在疑虑时，贷款将被置于非应计状态。贷款的利息计提在贷款协议规定的本金或利息可能无法收回时停止。任何收到的非应计贷款款项将在收到款项时记录为利息收入。[25] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日持有的贷款和融资应收款项总额为21,959千美元和21,921千美元[52] - 公司对贷款和融资应收款项的信用损失准备为92千美元，占总贷款和融资应收款项的0.42%[54] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日的贷款和融资应收款项的公允价值分别为16.1百万美元和19.6百万美元[56] 库存管理 - 库存包括在TRS直接经营的农场上种植的作物相关成本，分为生长中的作物库存、已收获的作物库存或一般库存[29] 租赁管理 - 公司租赁的大部分农场租约为固定租金，租金收入按照直线法分摊[40] - 公司租约通常为一至三年，有些可延长至40年，预付款项计入递延收入[40] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司递延收入分别为1080万美元和不到0.1万美元[40] - 2023年3月31日，公司未来五年及以后的固定租金支付总额为117465千美元[41] - 公司租约涉及的地理位置包括Corn Belt、Delta and South、High Plains、Southeast和West Coast[44] 其他收入和交易 - 公司通过房地产经纪佣金、物业管理收入和利息收入等方式获得其他收入[42] - 公司与相关方进行了一些交易，包括与公司执行主席之间的税收保护协议和与OZ基金的长期管理协议[46,49] - 公司在2023年第一季度完成了一项收购和两项处置，涉及的地区包括Corn Belt和Delta and South[50] 股东回报和财务管理 - 2023年第一季度，公司回购了1458386股普通股，平均价格为9.99美元/股[84] - 2023年第一季度，公司向普通股股东和持有普通股单位的股东宣布并支付了每股0.0600美元的股息[82] - 截至2023年3月31日，公司未实现的股票奖励相关的总补偿成本为370万美元，预计将在平均2.4年的时间内确认[86] 财务工具和税务 - 公司的利率互换合约总名义金额为3320万美元[95] - 2023年3月31日，公司的衍生工具的公允价值为1612千美元[95] - 2023年3月31日，公司的非现金收益净额为160万美元[95] - 公司的利率互换协议的公允价值是通过市场标准方法确定的[95] - 公司在2023年3月31日的其他综合收益账户中的变动[95] - 公司的延迟所得税反映了资产和负债的账面金额与用于所得税目的的金额之间的暂时差异[96] - TRS的所得税准备金（利益）的有效税率与联邦法定税率有所不同[97] 股票回购和收购 - 公司董事会宣布每股普通股和普通单位的季度现金股息为0.06美元[98] - 公司回购了额外1179556股普通股，加大了股票回购计划的可用容量[99] - 公司在Delta和South地区完成了一项农场收购，总计890万美元[100]

业绩总结 - 2022年净收入为$11,960千，同比增加16.6%[34] - 2022年调整后的每股基金运营收益(AFFO)为$0.30，同比增加410%[34] - 2022年总运营收入为$61,210千，同比增加18.3%[34] - 2022年净运营收入(NOI)为$47,054千，同比增加9.7%[34] 用户数据 - 公司在其投资组合中实现了0%的空置率[5] - 97%的租户投资于改善土壤健康，94%采用保护性耕作技术[37] 市场展望 - 美国农业的总可寻址市场规模约为3.4万亿美元[49] - 美国农业的机构投资者渗透率低于5%[49] - 农田的基本驱动因素是面对土地稀缺的食品需求增长[49] 新产品和新技术研发 - 2022年太阳能项目产生的收入约为$1.6百万，是农场租赁收入的3倍[32] - 2022年风能租赁收入约为$0.3百万，几乎不影响农业用地[33] - 2022年FPI支持的太阳能项目总容量为214 MW，风能项目为47 MW[32][33] 财务数据 - 截至2022年12月31日，总债务为$436,875千，平均债务成本为4.07%[36] - 公司在约170百万美元的处置中实现了约8.1%的未杠杆内部收益率（IRR）[15] - 2022年农业土地的年均增值率为6.5%[34] 其他新策略 - 公司自2014年首次公开募股以来，已收购超过300个物业[6] - 公司在2022年共进行了81.3百万美元的收购，目标是4%的综合毛收益率[28] - 公司管理的机会区基金超过6000万美元[6] 行业背景 - 公司在农业地产市场中，面临的风险相对较低，且土地的生产力通常随着时间的推移而提高[8] - 农田是一个几乎没有空置率的大规模行业，现金流风险较低且受到政府支持[48] - 近年来流入新兴房地产领域的公共市场资本超过1000亿美元[49]

业绩总结 - 2022年公司净收入为1200万美元，每股收益为0.16美元，相较于2021年的1030万美元（每股亏损0.17美元）增长了16.6%[5] - 2022年公司调整后的基金运营收入（AFFO）为1580万美元，每股收益为0.30美元，而2021年为40万美元（每股0.01美元）[5] - 2022年公司总运营收入为61210万美元，较2021年的51739万美元增长18.3%[9] - 2022年第四季度公司净收入为670万美元，每股收益为0.11美元，较2021年同期的1330万美元（每股0.14美元）下降49.6%[10] - 2022年第四季度调整后的基金运营收入（AFFO）为1003万美元，每股收益为0.18美元，较2021年同期的890万美元（每股0.19美元）增长12.7%[10] 财务状况 - 2022年公司总债务减少7390万美元，从2021年12月31日的5.134亿美元降至4.395亿美元[11] - 截至2022年12月31日，公司流动性增加至1.767亿美元，较2021年的302万美元显著提升[11] - 2022年总资产为1,160,149千美元，较2021年的1,121,525千美元增长3.4%[20] - 2022年总负债为455,935千美元，较2021年的528,939千美元下降13.8%[20] - 2022年现金及现金等价物为7,654千美元，较2021年的30,171千美元下降74.6%[20] 租金和收入 - 2022年租金收入为45,615千美元，较2021年的45,251千美元增长0.8%[22] - 2022年固定农租收入为32,900千美元，较2021年的30,800千美元增长6.8%[46] - 2022年每股可分配资金（AFFO）为10,033千美元，较2021年的8,903千美元增长了12.6%[42] - 2022年农作物销售收入为5,400千美元，较2021年的900千美元显著增长[46] 未来展望 - 2023年总收入预测范围为605百万美元至628百万美元，较2022年的612百万美元略有下降[51] - 2023年每股AFFO预计在0.17美元至0.24美元之间，较2022年的0.30美元有所下降[51] - 2023年预计的作物销售收入为3.7百万美元至4.0百万美元，较2022年的5.4百万美元有所下降[51] 其他信息 - 2022年公司完成了20项房地产收购，总金额为5440万美元，并完成了5项物业处置，现金收入为1700万美元[11] - 公司董事会宣布每股现金股息为0.06美元，计划于2023年4月17日支付[13] - 2022年每股分红为0.23美元，较2021年的0.20美元增长15%[22] - 2022年利息支出为16,100千美元，与预期一致[49] - 2022年物业运营费用为8,200千美元，高于预期的7,500千美元[49]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年净收入为1200万美元，相比2021年的1030万美元增加了170万美元 [18] - 2022年全年AFFO（调整后运营资金）为1580万美元，相比2021年的40万美元大幅增加了1540万美元 [18] - 2022年第四季度净收入为670万美元，相比2021年第四季度的1330万美元减少了660万美元，主要原因是资产处置收益减少了720万美元 [19] - 2022年第四季度AFFO为1000万美元，相比2021年第四季度的890万美元增加了110万美元 [20] - 2022年全年固定租金收入增加，主要由于新租赁协议的签署和资产收购 [23] - 2022年第四季度可变租金收入下降，主要由于树坚果和葡萄的价格和产量下降 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司在大田作物（row crop）方面的固定租金收入增长了16%，主要由于高通胀和高作物价格 [9][31] - 永久作物（permanent crop）业务在2022年表现不佳，主要由于加州干旱导致低产量和全球市场需求疲软 [10] - 2022年公司收购了四家位于俄亥俄州的农业设备经销商，这些收购被归类为融资交易，增加了利息收入 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国农业在2022年表现强劲，主要由于全球粮食需求增加和高作物价格 [8] - 加州干旱对2023年的永久作物业务产生了负面影响，预计2024年才会恢复 [12] - 大田作物资产价值在2022年大幅升值，主要由于通胀和强劲的农业经济 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在考虑退出永久作物业务，以减少业务波动对财务表现的影响 [15][34] - 公司计划通过资产出售和股票回购来优化资本结构，特别是在当前股价低估的情况下 [16][48] - 公司将继续专注于大田作物业务，认为这是长期价值存储的最佳选择 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年将是充满挑战的一年，主要由于加州干旱和利率上升的影响 [12][17] - 预计2024年永久作物业务将大幅恢复，主要由于干旱缓解和产量回升 [13] - 管理层认为当前股价低估了公司资产的实际价值，特别是大田作物资产 [14][16] 其他重要信息 - 公司总债务在2022年底为4395亿美元，相比2021年减少了超过7000万美元 [21] - 公司预计2023年AFFO将在930万至1350万美元之间，相比2022年的1580万美元有所下降 [28] - 公司预计2023年利息支出将增加，主要由于浮动利率债务的利率重置 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 永久作物业务对公司的影响及未来计划 - 管理层表示正在考虑退出永久作物业务，以减少业务波动对财务表现的影响 [31][34] - 永久作物业务的收入波动较大，主要由于干旱和全球供需失衡 [32] 问题: 资产价值与利率上升的关系 - 管理层认为高利率将对资产价值增长产生抑制作用，但不会导致资产价值大幅下降 [36] - 大田作物资产价值主要由农民购买驱动，因此受利率影响较小 [37] 问题: 农业设备经销商收购的战略意义 - 收购农业设备经销商的主要目的是获得较高的当前收益率，并加强与农民的关系 [40][41] - 这些收购不会成为公司核心业务，公司仍将专注于大田作物业务 [42] 问题: 债务重置和利率风险管理 - 公司正在考虑使用利率互换或利率上限来管理未来的债务重置风险 [45] 问题: 资产出售计划 - 公司计划出售部分表现不佳的资产，并将资金用于债务减少或股票回购 [48]

财务表现 - 2022年全年运营收入增长18.3%，达到6.12亿美元[33] - 2022年全年净收入增长16.6%，达到1.2亿美元[33] - 调整后的资金运营（AFFO）从2021年底的400万美元增长至2022年底的1.58亿美元[33] - 总负债从2021年底的5.134亿美元减少至2022年底的4.395亿美元[33] 农作物种植 - 美国最广泛种植的作物是玉米，约8700万英亩[37] - 美国第二大种植作物是大豆，约8700万英亩[37] - 美国第三大种植作物是小麦，约4700万英亩[37] 农田投资 - 美国农田投资具有较低的杠杆比率，债务与净资产比率为11%[40] - 美国拥有世界上最大、成本最低的粮食运输基础设施[40] - 美国农场租赁土地占总耕地面积的35%至45%[44] 公司运营 - 公司在2022年完成了17项收购，涉及20个物业，总现金支付为54.4百万美元[60] - 公司拥有约165,200英亩的农场，分布在多个州[60] - 公司计划在2023年采纳书面ESG政策并发布首份ESG重点报告[74] - 公司的员工对于公司的成功至关重要，公司通过吸引、培养和留住员工来确保拥有合适的人才[76]

业绩总结 - 公司第三季度净收入为110万美元，每股收益为0.01美元，相较于2021年同期的净亏损270万美元（每股亏损0.17美元）有所改善[5] - 2022年第三季度的总运营收入为13,140,000美元，较2021年第三季度的10,105,000美元增长30.1%[21] - 2022年第三季度的EBITDAre为6,756,000美元，较2021年同期的3,368,000美元增长了100.0%[24] - 2022年第三季度的AFFO为2,498,000美元，而2021年同期为亏损3,236,000美元[23] - 2022年第三季度的每股基本净收入为0.01美元，而2021年第三季度为-0.17美元[21] 用户数据 - 2022年第三季度的租金收入为9,081,000美元，较2021年第三季度的8,850,000美元增长2.6%[21] - 截至2022年9月30日，公司拥有和管理约190,600英亩的农田，分布在18个州[16] - 公司的投资组合覆盖18个州，涉及约26种作物类型和超过100个租户，空置率为0%[49] 财务状况 - 截至2022年9月30日，总资产为1,127,876,000美元，较2021年12月31日的1,121,525,000美元增长0.6%[19] - 截至2022年9月30日，总负债为427,473,000美元，较2021年12月31日的528,939,000美元减少19.2%[19] - 截至2022年9月30日，公司的现金余额为8,869,000美元，较2021年12月31日的30,171,000美元减少70.6%[19] - 截至2022年9月30日，公司的加权平均债务成本为3.59%[42] 未来展望 - 公司将2022年AFFO指导范围的下限和上限分别提高至0.27美元至0.31美元，之前为0.26美元至0.30美元[5] - 2022年全年的AFFO（每股稀释后收益）预计范围为0.27至0.31美元[48] - 2022年全年的固定支付预计范围为386百万至396百万美元，变动支付预计范围为100百万至103百万美元[48] 其他信息 - 公司在2022年前九个月完成了12项物业收购，总金额为3690万美元[11] - 公司在2022年前九个月完成了5项物业处置，现金收入为1690万美元，销售总收益为390万美元[11] - 公司董事会宣布每股普通股和每个A类普通OP单位的季度现金股息为0.06美元，将于2023年1月17日支付[13]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，净收入为正110万美元，而2021年第三季度为负270万美元，增加了380万美元；摊薄后每股净收入为正0.01美元，而2021年第三季度为负0.17美元，增加了0.18美元；调整后基金营运现金流（AFFO）为正250万美元，而2021年第三季度为负320万美元，增加了570万美元；摊薄后每股AFFO为正0.05美元，而2021年第三季度为负0.09美元，增加了0.14美元 [16] - 2022年前9个月，净收入为正520万美元，而2021年为负310万美元，增加了830万美元；摊薄后每股净收入为正0.05美元，而2021年为负0.39美元，增加了0.44美元；AFFO为正580万美元，而2021年为负850万美元，增加了1430万美元；摊薄后每股AFFO为正0.11美元，而2021年为负0.26美元，增加了0.37美元 [17] - 截至2022年9月30日，总债务为4.1亿美元，自2021年12月31日以来，净债务减少了超过8000万美元；本季度额外偿还了50万美元的A类优先股，截至2022年9月30日，A类优先股余额为1.09亿美元；截至10月21日，完全摊薄后的股份数量为5580万股 [18] - 2022年全年AFFO预计在1430万 - 1610万美元之间，而7月预测为1340万 - 1560万美元；摊薄后每股AFFO预计在0.27 - 0.31美元之间，而7月预测为0.26 - 0.30美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金方面，50% - 100%的年度租约在种植前支付，通常在第一季度，公司在一年的大部分时间里营运资金为正；有一份约650万美元的大型可变租金合同，由农场收入很好地覆盖；固定付款加上这份大型可变租金合同占收入减去销售成本项目总额的80%以上 [20] - 2022年第三季度，收入减去销售成本为1140万美元，而2021年第三季度为970万美元；2022年前9个月，收入减去销售成本为3480万美元，而2021年前9个月为3040万美元 [21][23] - 固定付款方面，2022年第三季度较2021年第三季度，相同行作物农场表现增加了20万美元，与收购、处置和其他项目相关的固定付款增加了90万美元；2022年前9个月较2021年前9个月，相同行作物农场增加了60万美元，与收购、处置和其他项目相关的固定付款增加了170万美元 [22][24] - 可变付款方面，第三季度的差异基本符合预期，山核桃的正向差异是由于东南部的山核桃，柑橘的负向差异是由于柑橘农场在本季度直接运营，未产生可变租金，所有其他作物的下降主要是由于2022年出售了一个农场；前9个月，山核桃下降是由于2020年第四季度收获后的收入滑入2021年第一季度，而2022年第一季度没有受益于上一季度的收入下滑，柑橘下降是由于2022年没有第三方租赁的柑橘农场支付可变租金，葡萄下降是由于时间和表现不佳，所有其他作物下降是由于2022年出售了一个农场 [23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年，伊利诺伊州农田价值上涨12.7%，过去两年上涨20.3%；爱荷华州过去一年上涨21.5%，过去两年上涨33%；即使面临干旱挑战的加利福尼亚州，过去一年价值也上涨了10.1%，过去两年上涨了20% [10] - 全国范围内，过去一年农田房地产价值上涨12.4%，过去两年上涨20.3% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购活动上会更加谨慎和有选择性，但仍会继续进行，尤其是遇到有吸引力的机会，如潜在回报预期高、有战略因素（如购买临近或相邻的农场）时会出手 [14] - 公司会继续发展Murray Wise Associates业务，包括农场管理、经纪和拍卖业务，可能通过小型收购和有机增长的方式，预计2023年该业务在整体收入和盈利能力中的占比会略有提高 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度公司业绩强劲，收入和AFFO上升，营业收入较2021年第三季度增长超过200%，这一趋势预计在第四季度将持续，因为农民盈利能力高且将保持高位，受全球主要商品供应短缺、乌克兰局势不稳定以及西欧、南美和美国的天气挑战等因素驱动 [7] - 过去9个月农田增值强劲，2021年更是如此，预计2023年增值速度可能放缓，但农田价值仍将保持增长 [8] - 公司目前拥有约1.2亿美元的可用流动性，处于强势和安全的地位，尽管对通胀和利率上升的前景感到担忧，但认为农业经济将较好地应对未来的挑战 [8] - 农田市场的周期通常为3 - 5年，目前处于市场好转的1.5 - 2年，预计2023年谷物价格将保持高位，因为主要作物的库存相对较低，且短期内难以恢复到过剩状态；优秀的农民已提前出售了大部分2023年甚至部分2024年的谷物，能在市场低迷的前1 - 2年免受影响 [48][49][50] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，包括与投资组合未来表现、收购和处置、业务发展机会以及业务、租金和农业市场前景相关的陈述，同时会讨论某些非GAAP财务指标，这些陈述存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 公司提醒听众，电话中的言论截至2022年10月25日，之后不会更新；非GAAP指标的定义和与最可比GAAP指标的对账包含在公司宣布第三季度收益的新闻稿中，可在公司网站上查看 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已续签2022年到期租约的60%，剩余40%情况如何，是否有特定作物或地区的租约讨论更具挑战性？ - 目前60%的续签率符合预期，预计不会有困难，最终所有行作物地区的续签率将超过15%，很多租约尚未到期，农民忙于田间工作 [27] 问题2: 农田价值上升，租金率如何变化，与农田价值上升幅度相比如何？ - 农田价值快速上升时会出现一定程度的利率压缩，因为租金调整速度较慢，但目前农田租金也在快速上涨 [29] 问题3: 考虑到农田价值上升、租金上升但可能滞后、名义上的资本化率下降以及债务成本上升，公司在今年下半年和2023年初如何考虑资本部署？ - 由于资本成本问题，公司会非常谨慎，但从总回报模式来看，仍相信农田的长期增值潜力；目前资本化率是考虑因素之一，但不是唯一决定因素，公司会进行收购，但规模会较小 [32] 问题4: 2023年初，MetLife的几笔贷款和Rutledge贷款安排有调整日期，这些贷款的利率会如何变化，对Rutledge贷款安排的预期如何？ - 有超过1.5亿美元的债务在2023年重置，部分债务可能用现金流偿还，但无法全部偿还；MetLife贷款协议允许公司在重置日期全额偿还贷款，有一定谈判杠杆，预计利率会上升，但具体幅度无法确定；Rutledge贷款的利差在周年日重置，范围在SOFR上加1.8% - 2.25%，目前为1.95%，根据运营情况可能会调整到更高层级以降低利差 [35][36][37] 问题5: 今年到期的农场租约占总农场的百分比是多少？ - 每年约有三分之一的农场租约到期，今年略低于三分之一，因为最常见的租约是3年期租约 [40] 问题6: 收购Murray Wise Associates已满一年，公司内部对此次收购的评价如何，是否为收购提供了更多机会？ - 这是公司有史以来最好的收购之一，在财务表现上，前12个月的收入和盈利能力高于预期；在业务拓展方面，为公司提供了更广泛的收购机会，减少了公司内部的人员成本 [43] 问题7: 如果收购变得不那么有吸引力，是否有机会增加对Murray Wise Associates的投资？ - 公司会继续发展Murray Wise Associates业务，包括农场管理、经纪和拍卖业务，可能通过小型收购和有机增长的方式，预计2023年该业务在整体收入和盈利能力中的占比会略有提高 [45][46] 问题8: 除2023年外，更长远来看，农业市场处于周期的什么位置，未来情况如何？ - 农田价值通常不会下降，市场周期表现为资产价值的激增和平台期交替；一般农场经济周期为3 - 5年，目前处于市场好转的1.5 - 2年，预计2023年谷物价格将保持高位，因为主要作物的库存相对较低，且短期内难以恢复到过剩状态；优秀的农民已提前出售了大部分2023年甚至部分2024年的谷物，能在市场低迷的前1 - 2年免受影响 [48][49][50] 问题9: 公司农民提前出售作物的比例是多少？ - 公司未进行具体调查，但绝大多数行作物农民至少会提前出售部分作物，预计2023年他们已预售了30% - 50%的作物，2024年预售比例约为20% [53] 问题10: 与今年第三季度相比，明年第三季度利息费用的增加是否可能在20% - 25%的范围内？ - 无法确定具体的利率重置情况，公司会根据市场数据和与贷款伙伴的沟通来评估，但预计利率会上升；并非所有借款都将重置，公司有大量借款仍锁定在有利的利率水平，同时还有超过1亿美元的优先股股息率为3%；利率上升对公司2023年的现金流不利，但公司并不特别担心，因为通胀推动的农田价值增值是财富创造的关键驱动因素 [55][56][58] 问题11: 公司的收购管道情况如何，是否有预计在年底前完成的收购数量？ - 公司有一些收购项目在管道中，但规模较小；公司在夏季放缓了收购进程，但会履行已承诺的收购交易；会继续进行小型的相邻地块收购，目前收购速度比6 - 12个月前慢，这与资本成本有关 [60][61] 问题12: 从长远来看，拥有农田的理由充分，为何不加大收购力度，尤其是考虑到当前股票的市盈率倍数使得收购在股权层面具有增值性？ - 公司认为如果无限制的增长能得到市场回报，会加大收购力度，但过去7年的上市经验表明，公司因创造价值而得到回报；目前公司股票交易价格略低于其清算价值，不想稀释现有股东权益；虽然股票市盈率倍数有吸引力，但考虑到潜在的资产价值，公司会采取平衡的方法 [66] 问题13: 是否预计飓风伊恩会导致作物损失？ - 公司在佛罗里达州只有少数农场，所有农场都受到了大风和降雨的一定影响，但没有与该事件相关的重大可衡量损失 [69] 问题14: 鉴于第三季度和第四季度初利率的显著变动，农田收购的资本化率是否发生变化，还是仍然保持稳定？ - 资本化率非常稳定，因为农田收购方面的杠杆率很低，美国农田总借款占比约为13%；许多农场用现金或自有股权购买，即使借款也是利用已有农场的增值部分；没有看到因利率上升而导致高杠杆农场主进行困境出售的情况 [71][72] 问题15: 在考虑收购时，是更注重收购当天债务成本的正利差，还是更看重总回报和增值潜力？ - 公司以总回报为导向，相信农田的长期增值潜力，会进行不考虑当前收益率的收购，但数量不会太多，因为要考虑损益表；当遇到当前收益率为5% - 6%的收购机会时，会优先考虑，因为这些项目能覆盖借款成本 [74]

资产与负债 - 截至2022年9月30日，公司持有4.084亿美元的抵押贷款和其他债务，对应净账面价值为11亿美元的房地产资产组合[43] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款和债券应付总额为4.084亿美元，较2021年底的5.113亿美元有所下降[95] - 截至2022年9月30日，公司长期债务的到期总额为4.10486亿美元，其中2026年及以后的到期金额为2.96697亿美元[105] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款的公允价值为3.733亿美元，较2021年12月31日的5.227亿美元有所下降[106] - 截至2022年9月30日，公司租赁负债为368万美元，未来最低租金支付总额为385万美元[109] - 截至2022年9月30日，公司A系列优先股的清算价值为1.094亿美元，较2021年12月31日的1.205亿美元有所下降[121] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为890万美元，较2021年同期的2140万美元减少[236] 股权与融资 - 公司在2022年前九个月通过ATM计划筹集了1.213亿美元的股权资本[43] - 公司在2022年9月30日赎回5,000股A系列优先股，支付了500万美元加上应计股息，总计510万美元[121] - 截至2022年9月30日，公司A系列优先股的清算价值为1.094亿美元，较2021年12月31日的1.205亿美元有所下降[121] - 公司在2022年9月30日未偿还的A系列优先股为107,000股[121] - 公司在2022年9月30日应计股息为240万美元，将于每年1月15日支付[130] - 公司在2022年9月30日的股票回购计划中仍有约4050万美元的可用额度[133] - 公司在2022年9月30日未归属的限制性股票为265,000股，加权平均授予日公允价值为10.86美元[138] - 公司在2022年9月30日未确认的股票奖励补偿成本为210万美元，预计将在1.8年内确认[139] - 公司在2022年9月30日的股票激励计划中仍有60万股可供未来授予[134] - 公司通过ATM计划在2022年前九个月出售了8,594,940股普通股，总收益为1.227亿美元，净收益为1.213亿美元[140] - 公司在2022年前九个月的发行成本为10万美元，而2021年同期为20万美元[141] 收入与利润 - 2022年前九个月，公司归属于普通股股东的净收入为266万美元，而2021年同期为净亏损1214.5万美元[143] - 2022年前九个月，公司基本每股收益为0.05美元，稀释每股收益为0.05美元，而2021年同期分别为-0.39美元和-0.39美元[143] - 2022年第三季度总收入为1314万美元，同比增长30%[212] - 2022年第三季度作物销售额为247.1万美元，同比增长843.1%[212] - 2022年第三季度其他收入为70.5万美元，同比增长434.1%[212] - 2022年第三季度运营收入为472.5万美元，同比增长229.5%[212] - 2022年第三季度净收入为111.9万美元，去年同期为净亏损266.9万美元[212] - 2022年前九个月净收入为525万美元，去年同期为净亏损305.5万美元[220] - 租金收入增加40万美元，同比增长1.5%，主要得益于太阳能租金、固定农场和娱乐租金的增加，部分被可变租金和西海岸地区某些农场转为直接运营所抵消[221] - 作物销售收入增加360万美元，同比增长503.6%，主要由于直接运营物业的作物销售量增加[221] - 其他收入增加380万美元，同比增长408.3%，主要由于拍卖和经纪收入、直接运营农场的作物保险收益、管理费和贷款利息收入增加[222] - 资产处置收益增加60万美元，同比增长17.7%，主要由于2022年出售农场的售价高于账面价值[226] 收购与处置 - 公司于2021年1月20日与OZ基金达成协议，出售10个农场，获得1910万美元现金和240万美元的可转换票据[46] - 2021年11月15日，公司以810万美元收购了Murray Wise Associates, LLC，其中包括530万美元的收盘对价和280万美元的收盘调整[56] - 收购MWA后，公司确认了270万美元的商誉、190万美元的商标和10万美元的客户关系[57] - 2022年前九个月，公司在玉米带地区完成12项收购，总对价为3690万美元[86] - 2022年前九个月，公司完成5项资产处置，获得1690万美元现金，并确认390万美元销售收益[86] - 2021年前九个月，公司完成9项资产处置，获得2870万美元现金和240万美元可转换票据，确认340万美元销售收益[87] - 公司在2022年9月30日后完成了两笔玉米带地区的农场收购，总对价为340万美元[167] 风险管理 - 公司通过管理资金的数量、来源、期限和利率风险来管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险[65] - 公司与Rabobank签订了一项利率互换协议，以稳定利息支出并管理利率波动风险[66] - 公司采用ASU 2020-04会计准则，允许在不重新评估合同的情况下修改债务、衍生品和租赁合同中的参考利率[67] - 公司允许在衍生品对冲文件中更改参考利率和其他关键条款，而无需取消对冲关系[68] - 公司通过利率互换协议管理利率风险，截至2022年9月30日，互换协议的名义金额为3320万美元[153] - 2022年前九个月，公司因利率互换协议产生的非现金损失为200万美元，而2021年同期为30万美元[154] - 截至2022年9月30日，公司累计衍生工具收益或损失为320.5万美元，较2021年12月31日的27.9万美元大幅增加[156] 农田与租赁 - 截至2022年9月30日，公司拥有约160,800英亩的农场，管理约29,800英亩的农场，70%的资产组合用于种植主要作物，30%用于种植特种作物[172] - 公司农田租赁收入主要来自固定租金，2022年剩余三个月的租赁到期面积为25,881英亩，占总租赁面积的16.1%，租金为1,210万美元，占总租金的29.7%[197] - 公司农田租赁合同通常为1至3年，部分合同可延长至40年，且大多数合同不提供租户续租的合同权利，但通常会给予现有租户续租机会[198] - 公司农田租赁合同中，租户需在春季种植季节前支付至少50%的固定租金，以减轻租户信用风险[199] - 公司农田管理成本具有显著的规模经济效应，随着农田数量的增加，管理成本预计不会显著增加[203] 市场与行业趋势 - 全球粮食需求预计将持续增长，到2050年全球粮食产量需增加超过10亿吨，较2005-2007年水平增长43%[189] - 全球人均GDP增长，特别是发展中国家，将显著推动对主要作物的需求，预计将导致作物价格上涨和农田租金增加[187][189] - 全球可耕地面积预计到2050年仅增加1.73亿英亩，增幅约5%，而全球人口预计增长近40%，导致人均耕地面积减少[191] - 美国农田租金在2021年续租时实现了超过10%的增长，预计2022年将继续受益于强劲的农场经济[195] - 2022/2023年度美国农业部预计玉米和大豆的产量将略有下降，部分原因是晚播和不利天气条件[204] - 美联储的利率上调对所有借款利率产生影响，特别是对可变利率债务和定期重置利率的债务有直接和相对即时的影响[206] - 公司预计未来利率变化将影响整体运营表现，特别是借款成本和租户的借款成本[207] - 2021/2022年度玉米出口预计下降10%，2022/2023年度预计再下降8%[208] - 2021/2022年度大豆出口预计下降5%，2022/2023年度预计再下降3%[208] - 2022财年对中国的出口预计达到创纪录的360亿美元，同比增长8%[209] 其他财务信息 - 截至2022年9月30日，公司库存包括232,000美元的收获作物和2,891,000美元的种植作物，总计3,123,000美元[52] - 2022年前九个月，公司收获作物的销售成本为440万美元，而2021年同期为130万美元[50] - 截至2022年9月30日，公司应收账款坏账准备不足10万美元[49] - 公司在2022年前九个月记录了40万美元的股票激励费用，用于MWA员工的激励计划[56] - 截至2022年9月30日，公司持有的应收票据总额为591万美元，其中应收利息为9.3万美元[91] - 公司预计借款方根据农业运营和其他资本来源按时偿还贷款[89] - 公司预计其应收票据本金余额的信用损失为零，2022年前九个月未记录任何信用损失费用[89] - 截至2022年9月30日，公司在Farmer Mac贷款下的未偿还金额为2500万美元，且符合所有相关财务条款，包括最大杠杆比率不超过60%[96] - 截至2022年9月30日，公司在MetLife贷款下的未偿还金额为2.62亿美元，较2021年12月31日的3.169亿美元有所减少，且符合所有贷款条款[97] - 截至2022年9月30日，公司在Rabobank抵押贷款下的未偿还金额为5950万美元，与2021年12月31日持平，且符合所有相关条款[99] - 截至2022年9月30日，公司在Rutledge信贷额度下的未偿还金额为6400万美元，较2021年12月31日的1.12亿美元减少，且仍有4800万美元可用额度[100] - 截至2022年9月30日，公司拥有约830万美元的未行使回购期权资产净账面价值，以及1580万美元的已行使回购期权资产[113] - 截至2022年9月30日，公司在运营合伙企业中持有97.7%的权益，非控股权益占比为2.3%[116] - 截至2022年9月30日，公司有120万股普通股因赎回请求而发行，较2021年12月31日的281,453股有所增加[117] - 公司在2022年9月30日的非控制性权益增加了80万美元，而2021年同期减少了不到10万美元[120] - 公司在2022年9月30日的A系列优先股赎回导致非控制性权益减少了1000万美元[126] - 截至2022年9月30日，公司持有的未归属限制性股票奖励为265股，较2021年12月31日的297股有所减少[148] - 公司截至2022年9月30日的净经营亏损为295.8万美元，联邦税后净经营亏损不会过期[163] - 公司截至2022年9月30日的递延税资产为68万美元，递延税负债为63万美元，净递延税为-13万美元[160] - 公司截至2022年9月30日的估值津贴增加了20万美元，与股票激励安排相关的递延税资产估值津贴为50万美元[162] - 公司截至2022年9月30日的总税率为4.91%，其中法定税率为21%，州税率为5.87%，估值津贴为-21.96%[164] - 公司于2022年10月24日宣布每股普通股和普通单位的季度现金股息为0.06美元，将于2023年1月17日支付[166] - 公司于2022年10月13日与MetLife Investment Management, LLC的附属公司签订了7500万美元的信贷协议，初始利率为三个月SOFR加2.10%，最低利率为3.25%[168] - 公司在2022年9月30日后从Rutledge Facility额外借款700万美元[169] - 公司计划继续收购更多农田以实现规模化和多样化，并可能选择性处置资产[178] - 公司截至2022年9月30日没有任何表外安排[241] - 公司采用Nareit标准计算FFO（运营资金），作为衡量运营绩效的补充指标[241] - FFO不包括折旧和摊销，也不反映物业价值变化或资本支出水平，作为绩效衡量指标存在局限性[242] - FFO不应用于衡量公司流动性或现金需求能力，也不应替代GAAP下的经营活动现金流[242] - 公司提醒投资者，FFO仅作为净收入的补充指标，不应作为主要绩效衡量标准[242]

财务数据和关键指标变化 - 2022年Q2净收入为300万美元，而2021年Q1为 - 290万美元，增加了590万美元；摊薄后每股净收益为0.04美元，而2021年Q1为 - 0.19美元，增加了0.23美元 [13][14] - 2022年Q2调整后资金营运（AFFO）为110万美元，而2021年Q1为 - 360万美元，增加了480万美元；摊薄后每股AFFO为0.02美元，而2021年Q1为 - 0.11美元，增加了0.13美元 [14] - 2022年上半年净收入为410万美元，而2021年为 - 40万美元，增加了450万美元；摊薄后每股净收益为0.05美元，而2021年为 - 0.21美元，增加了0.26美元 [15] - 2022年上半年AFFO为330万美元，而2021年为 - 530万美元，增加了850万美元；摊薄后每股AFFO为0.07美元，而2021年为 - 0.16美元，增加了0.23美元 [15] - 截至2022年6月30日，总债务为4.26亿美元，自2021年12月31日以来，净债务减少了超过7500万美元；本季度偿还了50万美元的A类优先股，截至6月30日，A类优先股余额为1.137亿美元 [16] - 2022年AFFO预计在1340万 - 1560万美元之间，而5月预计为1140万 - 1400万美元；摊薄后每股AFFO预计在0.26 - 0.30美元之间，而5月预计为0.22 - 0.28美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年Q2固定支付、可变支付、直接运营、毛利润及其他项目的收入减去销售成本为1100万美元，而2021年Q2为930万美元 [17] - 2022年上半年固定支付、可变支付、直接运营、毛利润及其他项目的收入减去销售成本为2350万美元，而2021年上半年为2070万美元 [20] - 2022年固定支付因新收购和签订的租约而增加，可变支付略有增加，直接运营毛利润因柑橘定价变化而减少，其他因Murray Wise Associates的额外拍卖业务而增加 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田市场价格强劲，处于升值状态，2021年快速升值，2022年升值有所放缓但仍较强劲 [33][34] - 当农业经济强劲、农田价格上涨时，优质农田会进入市场，交易量增加；经济困难时，交易量下降，且出售的多为非优质农田 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续适度使用股权增发（ATM）计划，平衡稀释股权和获取高回报投资机会，同时致力于降低杠杆率 [48][49] - 公司计划在下半年继续成为净收购方，目标是维持整个投资组合约4%的资本化率 [58] - 公司将继续在中西部地区投入更多资金，同时适当增加在三角洲、东南部和加利福尼亚州的资产配置以保持多元化 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度是公司有史以来表现最强劲的季度之一，资产价值持续显著增长，预计同比资产增值将达10%以上 [9] - 农业经济强劲，农作物价格处于历史高位，农民盈利能力强，公司作为受益者，租金续约率有望达到15%或更高 [31][42] - 全球关键粮食商品预计在2022年剩余时间和2023年仍将短缺，农作物价格将在较长时间内保持相对高位 [44][45] 其他重要信息 - 公司于5月31日被纳入MSCI REIT指数（RMZ指数），这是公司发展的重要里程碑 [11] - 公司在资本市场通过ATM计划积极筹集资金，年初至今已发行约1亿美元 [11] - 公司将加强在社交媒体上的推广，并推出新网站以更好地传达公司在ESG战略方面的情况 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 续约的租约期限及原租约的年度涨幅情况 - 续约租约的涨幅通常是基于约三年前（2018年）签订的租约，当时的租约一般每年有1%的涨幅 [26][27] 问题2: 未续约的农场是否会续约，以及租户的盈利情况 - 公司预计未续约的农场最终会续约，目前农场经济强劲，农作物价格高，农民盈利能力强，预计不会出现租金收取困难或农民盈利问题 [30][31] 问题3: 第二季度收购情况及农田市场现状 - 农田市场价格强劲且处于升值状态，优质农田在农业经济强劲时会进入市场，公司虽面临高价，但仍会因长期投资和资产质量而参与市场收购 [33][34] 问题4: 公司目前重点投资的市场和作物 - 公司将在中西部地区投入更多资金，因其资产增值和总回报表现良好，但资本化率较低；同时会继续在三角洲、东南部和加利福尼亚州进行投资以保持多元化，加利福尼亚州虽有水资源风险，但种植高价值特色作物仍有较好的当前收益率 [36][37] 问题5: 与对冲基金诉讼的当前状态和重要日期 - 该诉讼目前处于得克萨斯州的上诉阶段，对方试图以管辖权等技术问题脱身，但公司认为其不会成功，第三季度预计不会有太多进展，第四季度上诉法院可能会有结果，公司仍对为股东成功追回损失持乐观态度，且法律费用已大幅减少 [39] 问题6: 近期商品价格下跌是否影响农场续约率 - 公司预计续约率将达到15%或更高，目前谷物价格虽从高位回落，但仍处于历史高位，且全球粮食供应预计仍将短缺，价格将在较长时间内保持相对高位 [42][44] 问题7: 在股票仍折价交易的情况下，下半年对ATM计划的使用策略 - 公司将继续适度使用ATM计划，会平衡稀释股权和获取高回报投资机会，同时致力于降低杠杆率，认为这样能为股东创造更多价值 [48][49] 问题8: 运营指导上调的原因 - 固定支付方面，主要是由于收购和相关新租约；可变支付略有增加；其他项目因Murray Wise Associates的拍卖和经纪活动增加而上升 [54][55] 问题9: 下半年是否继续净收购资产，以及目标资本化率和趋势 - 公司计划下半年继续成为净收购方，目标是维持整个投资组合约4%的资本化率，随着租金上涨，相对于原始购买价格的资本化率正在上升 [58] 问题10: 资产出售的考虑因素 - 公司会平衡资产收购和出售，以降低杠杆率和提高总回报，目前公司杠杆率不高，但会在合适时机减少债务，同时抓住高回报的收购机会，具体操作将根据市场情况灵活调整 [61][62][63]