文章核心观点 - 推荐投资者考虑将Realty Income和EPR Properties两只股息可靠且不断增长的股票纳入投资组合，它们能为股东提供可靠的月度股息和房地产投资机会 [7][11] Realty Income公司情况 - 该公司重视月度股息，自称“月度股息公司”，拥有多元化房地产投资组合，租赁给不同行业租户，作为REIT每年需以股息形式向股东分配至少90%应税收入，且已连续27年增加派息 [1] - 过去一年其股价下跌12%，但股息率升至5.8%，远高于大盘平均收益率1.35%，甚至高于多数高收益储蓄账户，对寻求定期收入的投资者有吸引力 [2] - 该股票适合想在经济困难时为投资组合增加稳定性的投资者，约90%租金来自抗经济衰退的租户，73%投资组合租给非 discretionary、低价和/或服务导向型零售公司 [3] EPR Properties公司情况 - 该公司是另一家支付月度股息的REIT，拥有体验式和教育领域的房地产，采用长期三网租赁，约93%房产租给体验式租户，包括电影院、游乐园和Top Golf等吃喝玩乐企业 [8] - 管理层希望进一步多元化投资组合以减少对电影院业务的风险敞口，2024年第一季度电影院业务占年化调整后收益的37%，低于2023年第一季度的41%，第一季度购买了一处景点房产和两块用于吃喝玩乐开发的土地，预计未来两年再投入2.2亿美元实现投资组合多元化 [5] - 该公司过去几年发展艰难，疫情对其产生负面影响，2020年春季暂停股息，2021年12月以较低水平恢复，当前股价下股息率为8.1% [10]

文章核心观点 - 公司作为三重净租赁房地产投资信托基金，受益于美国经济增长和休闲消费支出增加，虽一季度调整后运营资金有所下降，但仍有能力支撑股息，且有望实现增长，具有投资价值 [1][2] 公司业务与市场表现 - 公司投资多种体验式设施，截至3月季度末拥有超68亿美元房地产资产，358处物业出租率达99% [6] - 一季度调整后运营资金为8960万美元，同比下降10%，主要因资产出售 [12] - 4月底公司将股息提高3.6%至每股3.42美元（年化），收益率达8.4% [9] 行业趋势与公司优势 - 美国经济强劲、劳动力市场有韧性，推动休闲消费支出增长，千禧一代是休闲消费的主要驱动力 [6] - 公司租约包含价格调整条款，每年租金增长1.5 - 2.0%，可对冲通胀并实现有机现金流增长 [18] 公司发展规划与预期 - 2023财年公司计划最多投入3亿美元进行新收购，预计2024财年运营资金将反弹 [12] - 公司预计调整后运营资金为每股4.76 - 4.96美元，同比增长3.2%，部分增长将来自新收购项目 [24] - 预测2025财年调整后运营资金约为每股5美元，市盈率为8.2倍，调整后运营资金收益率为12%，合理市盈率为12倍时，公允价值估计为60美元，有50%的重估潜力 [24] 风险因素 - 新冠疫情曾导致公司设施关闭、经济活动和现金流大幅下降，被迫暂停股息并以较低利率恢复，新疫情风险需纳入股息投资者的风险分析 [21]

文章核心观点 - 房地产投资存在对REITs的误解，实际上REITs是更有回报且更安全的投资 [5][16] 房地产投资对REITs的误解及分析 误解1：投资REITs不能使用杠杆 - 房地产投资者认为买REITs不能用杠杆，无法获得与租赁房产投资相同回报 [18] - 实际上REITs能享受杠杆好处，投资者买REITs股票提供的资金相当于首付，REITs会加债务进行杠杆操作，且REITs能获得更多样资本、更好条款，还能保护投资者个人责任 [18] 误解2：REITs税收效率不高 - 房地产投资者认为REITs股息按“普通收入”征税，税收效率不如私人房地产投资 [8] - 实际上REITs不缴纳公司税，会保留30 - 50%现金流用于再投资，部分分配被归类为“资本回报”不征税，“普通收入”部分有20%扣除，还会投资于有税收递延的增长型资产，有能力应对财产税上调，能避免财产转让税，也可放入税收递延账户 [8] 误解3：REITs收益率太低 - 房地产投资者看到主要REIT ETFs股息收益率仅4 - 5%，认为REITs是糟糕投资 [20] - 实际上股息收益率不等于现金流收益率，REITs保留现金流用于再投资会增加税收效率和未来现金流及股价，主要REIT ETFs低收益率是因其投资于低杠杆、增长型资产，REITs行业也有股息收益率超8%的公司 [20] 误解4：投资租赁房产能获得20%以上回报 - 房地产投资者认为投资租赁房产能获得20%以上年总回报，REITs远不及 [10] - 实际上他们常挑选特定房产与REITs行业平均比较，且未考虑自身时间和劳动价值，房地产回报不稳定，全周期实际平均年回报远低于好年景，考虑调整因素的研究表明REITs回报更高，若租赁房产能轻松获得20%以上回报，会有更多资本进入使回报降低 [10][13] 误解5：REITs只是纸质资产 - 房地产投资者认为REITs是“纸质”资产，缺乏吸引力且风险高 [4] - 实际上一切资产都以某种纸质形式为支撑，REITs的公司结构可限制责任风险，上市能使其更高效筹集资金、加速增长、提高盈利能力和总回报，投资者可查看REITs房产列表，过去几十年只有少数REITs破产，而每年有无数房地产投资者破产或受骗，REITs受SEC监管、有分析师密切监测，更安全 [4] REITs的优势 回报方面 - 具有显著规模经济、更好的资本获取渠道、开发能力、服务收益、良好关系、优秀人才，可通过发行或回购股票实现更快增长 [16] 安全方面 - 具有流动性、多元化、专业管理、保守融资特点，股东享受有限责任 [16] 其他方面 - 投资者可专注职业发展、保持地理自由、不影响生活方式 [6] 相关案例及数据 - Innovative Industrial Properties在2017 - 2022年为股东带来17倍回报，10万美元在5年内接近变成200万美元 [10][11] - 研究显示FTSE NAREIT Equity REIT Index年回报率12.4%，S&P 500年回报率10.9%，NCREIF Property Index年回报率8.7%，NCREIF/Townsend Opportunistic年回报率8.4%，ODCE年回报率7.7%，NCREIF/Townsend Value Added年回报率6.4%，平均而言REITs每年比私人房地产投资高出2 - 4% [21][26]

文章核心观点 文章围绕37只ReFa/Ro股票展开分析，通过股息收益率、分析师目标价等指标评估投资潜力，指出部分股票有较高收益预期，同时探讨选股策略及读者建议与反馈 [1][2][5] 分组1：ReFa/Ro股票整体情况 - 37只ReFa/Ro股票涵盖10个晨星行业、8个封闭式投资公司和2个ETF [2] - 分析师通过目标价估算股票上涨潜力，结合高股息指标挖掘投资机会 [5] - 37只股票由Seeking Alpha成员在评论中提交 [15] 分组2：按股息收益率排名情况 - 5月股息收益率前十的股票中，ETF YieldMax META Option Income Strategy居首，Eagle Point Credit Co Inc等五只封闭式投资公司和TriplePoint Venture Growth BDC Corp等三只金融服务股也在前十 [2][3][4] - 前十股票平均股息收益率为17.74%，包括4只金融股、1只ETF和5只封闭式投资公司 [7] 分组3：按价格上涨潜力排名情况 - 2024 - 2025年ReFa/Ro价格上涨潜力前十的股票涨幅在12.42% - 21.16%之间，平均涨幅16.05% [5] - 分析师目标价估算为股票上涨潜力提供“市场情绪”衡量指标 [5] 分组4：低价高股息股票情况 - 五只低价高股息ReFa/Ro股票预计到2025年5月净收益比全部10只股票高4.26%，Orchid Island Capital预计净收益最高达28.47% [8][9][11] - 五只低价股票为Dividend 15 Split Corp、Oxford Lane Capital Corp、abrdn Income Credit Strategies、Financial 15 Split Corp、Orchid Island Capital Inc，价格在5.10 - 8.45美元之间 [12] 分组5：分析师预测股票净收益情况 - Ready Capital Corp等十只股票预计到2025年6月14日有净收益，平均净收益22.94%，受平均风险/波动性比市场高36%，其中六只为“rogue”，四只为“fave” [20][21][22] 分组6：读者建议与反馈 - 读者对选股策略、高股息与高风险关系、低价股偏好等提出建议和看法 [26][27][28] - 读者提及29只股票股息收益超单股价格，被列为理想股息股 [18][30]

文章核心观点 - 公司认为EPR Properties风险回报佳，重申买入评级，尽管此前表现不佳，但电影剧院业务复苏、估值有吸引力且重大风险难实现，现金流有望稳定 [20] 公司业务 - EPR Properties是专注于体验式地产投资的REIT，持有多种类型物业，包括电影院、餐饮娱乐场所、景点、滑雪度假村等，还有7%的幼儿教育设施和私立学校少数股权，管理层欲从教育板块转向体验式经济 [1] - 公司投资组合包括体验式和教育板块，体验式板块含影院、餐饮娱乐等多种类型，教育板块含幼儿教育和私立学校，公司战略是减少影院和教育板块占比，增加其他体验式板块占比 [2] 投资建议与表现 - 公司曾多次发表看好EPR Properties股票的文章，去年5月建议买入电影院相关股票，11月建议通过优先股投资，推荐C系列优先股，其股息收益率达7%，与普通股有1对1上行空间且下行风险低 [3][4] - 自上次文章发布后，股票表现不佳，总回报率为 -8%，而标普500回报率为24%，C系列优先股回报率为 -3%（含股息） [5] 买入原因 电影剧院业务复苏 - 电影剧院占公司近70亿美元投资组合超三分之一，此前受疫情冲击大，两大运营商支付租金困难，导致投资者恐慌，股票市场低估影院物业价值，但问题已过去，这是买入机会 [8][11] - 2023年剧院业务在《芭比》和《奥本海默》等影片推动下显著复苏，票房收入同比增长近30%达89亿美元，虽仍低于2019年水平，但租金覆盖率升至1.7倍，与2019年持平，非剧院物业租金覆盖率也高于2019年 [12] - 今年票房收入开局缓慢，第一季度同比下降6.6%，但预计第二季度随着多部影片上映将改善，全年票房收入预计为80 - 84亿美元，虽略低于去年但仍能支持良好租金覆盖率，且近期租约到期率低、利率对冲高，租金覆盖率和收款情况对现金流影响大 [13] - 苹果和亚马逊投入巨资制作院线电影，表明电影剧院仍是大片变现关键部分，行业将整合，部分位置不佳的影院将关闭，但优质影院将继续运营，公司已降低影院业务占比，预计投资组合将逐渐从影院和教育转向纯体验式，但过程缓慢 [13] 估值有吸引力 - 尽管电影剧院业务复苏，但股票市场仍以较低估值定价，远期FFO倍数为8.2倍，隐含资本化率为8.6%，与10年期国债收益率利差超400个基点，对于BBB - 评级公司而言过高，且预计每股FFO稳定，租金覆盖率改善 [14] - 估值打折，若利率和收益率下降，有显著两位数上行潜力，保守假设下每股FFO持平、10年期收益率降至4.0%，有较大上行空间，公司认为市场意识到影院并非注定失败时，利差压缩至至少300个基点，可带来高达43%的上行空间 [15] - 悲观情况下，假设未来两年每股FFO下降10%，若利率降至4%且与国债收益率利差维持400个基点，预期下行风险小于10%（确切为5.3%） [17] 重大风险难实现 - 市场已对电影剧院业务完全失败进行定价，降低了租户问题带来的下行风险，但需考虑利率风险，若通胀回升、美联储加息，股价可能下跌 [19][20] - 投资者可获得8.5%的高股息收益率，派息率为70%，即使在悲观情况下也能保证股息支付 [19]

文章核心观点 - 收益型投资者应关注房地产投资信托基金（REITs）股息增长能力 EPR Properties和W. P. Carey能维持并增加股息，是值得购买的REITs 而Annaly Capital Management难以维持股息，投资者应避免 [1][2][11] 行业情况 - REITs是产生被动收入的优质投资选择 多数REITs股息收益率远高于标准普尔500指数平均的1.3%，行业平均超4% [1] 公司情况 Annaly Capital Management - 目前股息收益率超13%，是投资标准普尔500指数基金收益的10倍 但多年来无法维持股息，已多次削减派息 [3][6] - 一季度可分配收益为每股0.64美元，低于每股0.65美元的股息支付 去年因收益下降，股息削减近20% 若收益继续下滑，可能再次削减派息 [6][7] W. P. Carey - 目前股息收益率超6%，今年早些时候股息增长3.6%，现收益率约8.5% [2][10] - 去年退出办公领域并采取更保守股息支付比率后重置股息 已开始重建投资组合，计划今年投资至多20亿美元购置新物业，未来租金收入将稳步增长，有望增加股息 [9][12] - 已再次提高股息，增长速度快于退出办公领域前 未来将为投资者提供稳定增长的收入流 [13] EPR Properties - 目前股息收益率超6% 过去曾削减股息，疫情期间因对电影院行业的影响暂停派息 [2][14] - 今年计划投资2 - 3亿美元用于新物业，一季度已花费8570万美元 还安排了2.2亿美元的开发项目，预计未来两年完成 这些投资将使投资组合多元化并增加现金流，有望继续提高股息 [15][16]

文章核心观点 EPR Properties作为专注于体验式物业的净租赁REIT，在当前环境下虽面临资本成本挑战，但业绩出色 公司各业务板块表现良好，影院业务租金覆盖恢复到2019年水平，非影院业务比2019年增长30% 公司在投资和资产处置上保持谨慎和选择性，未来有提升股票估值的潜力 [3] 公司业务概况 - 公司是专注体验式物业的净租赁REIT，租户包括影院、滑雪度假村、主题公园、Topgolf等知名品牌 [3] - 影院业务租金覆盖水平恢复到2019年水平，非影院业务比2019年高30% [3] 各业务板块表现及前景 影院业务 - 影院业务在经济衰退时表现出色，因人们寻求逃避现实，观影是最受欢迎的户外娱乐活动 [5] - 与疫情前相比，影院收入结构发生变化，人均食品和饮料消费从4.5美元增至近7.75美元，利润率达80%，主要因引入酒精销售 [16] - 尽管电影发行数量因罢工减少，但由于收入结构变化和高利润率的食品饮料业务，EBITDA水平和租金覆盖保持不变 [17] - 主要运营商资产负债表改善，公司将两家最大租户纳入统一主租赁协议，对该业务组合前景乐观 [18][19] - 预计明年票房将达95 - 100亿美元，公司参与票房分成，预计收入将与或超过疫情前 [20] - 公司可能在适当时候出售影院资产以降低风险并增加投资组合多样性 [21] 餐饮娱乐业务 - 人均消费约40美元，Topgolf业务去年同店增长约2%，公司对该市场前景乐观 [23][24] - 公司新开设了达拉斯的Good Surf站立式波浪公园，还有保龄球、Bowlero等多种概念业务 [25][26][27] 滑雪和水上公园业务 - 滑雪业务因季票模式发生重大变化，公司可在11月前根据Epic雪票预测资产表现，且拥有投资级租户Vail [31] - 水上公园业务受降雨影响大，公司有高度可预测的模型评估业绩，但无法控制降雨天数 [32] 投资与收购策略 - 公司在高利率环境下收购资产时高度选择性，机会超过可用资金，注重资产长期可行性和增值潜力 [8] - 倾向参与5000 - 1亿美元的交易，与合作伙伴建立关系协议以获取更多投资机会，并支持现有客户增长 [10] 公司财务状况与策略 - 公司一直将债务与EBITDA比率控制在5 - 5.6，保持投资级评级，疫情后迅速恢复该评级 [34] - 疫情后将AFFO派息率调整至70%，2023年因延期支付降至60%，释放自由现金流用于投资 [35] - 公司有1亿美元信贷额度未使用，银行有现金，今年可进行2 - 3亿美元投资而无需进入资本市场 [36] - 今年债务到期1.36亿美元，2025年到期3亿美元，均可轻松偿还 [37] 股票估值与提升计划 - 公司股票目前以8 - 8.5倍AFFO交易，较同行有30% - 40%折扣 [41] - 公司计划适时剥离影院资产，认为该业务市场正在复苏，剥离可创造价值 [42][43] - 若实现2倍市盈率提升，总股东回报率可达30% - 35%，且当前股息率超8% [44] 其他业务相关 - 公司有小型教育投资组合，正在考虑出售 [59] - 公司对 pickleball 业务持谨慎态度，认为其进入门槛低，空间利用效率不如Topgolf [65]

会议主要讨论的核心内容 - 公司专注于体验型房地产,主要租户包括电影院、滑雪场、主题公园等知名品牌 [5] - 公司的电影院业务和非电影院业务的业绩均已恢复到2019年水平,体验型房地产受到消费者的青睐 [5] - 公司在成本资本方面面临挑战,但总体业绩表现出色 [5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问** 公司体验型房地产业务在经济环境恶化时的表现如何 [7] **回答** - 电影院业务在经济衰退时表现良好,因为观众需要逃避现实生活的压力 [8][9] - 其他体验型业务如滑雪场、主题公园等也能在经济衰退时保持较好表现,因为消费者会选择就近的"度假"方式 [9] - 公司在过去几次经济衰退中都表现良好,积累了丰富的经验 [10] 问题2 **提问** 公司在当前高利率环境下的收购策略如何 [11] **回答** - 公司目前的收购机会超过可用资本,因此采取高度选择性的收购策略 [12] - 公司关注收购标的的长期可持续性,而不仅关注短期收益 [12] - 公司与合作伙伴建立关系,以获得未来持续的投资机会 [14] 问题3 **提问** 公司电影院业务的现状如何,未来规划如何 [15][16] **回答** - 公司电影院业务的租金覆盖率已恢复到2019年水平,表现良好 [17][21] - 电影院业务的收入结构发生变化,食品饮料收入占比提高,毛利率提升 [20] - 公司未来可能会适当减少电影院业务的规模,以提高多元化程度 [27]

文章核心观点 - 投资股票应关注公司盈利能力和分红，而非仅依赖价格图表做决策，同时指出使用图表常见的错误及图表的作用和局限性 [3][39] 投资理念 - 投资股票应选择当前盈利、未来有盈利机会且分红的公司，而非依赖价格图表判断公司盈利情况 [3][4] - 投资应采用收入法，关注公司收入稳定性和可预测性，而非受市场波动影响的股价 [30] 使用图表的常见错误 错误一：过去回报不保证未来结果 - 过去10年图表表现最佳时，当前投资机会可能最差；表现最差时，当前投资机会可能最佳，应在价格低时买入 [10][11] 错误二：忽略股息 - 多数可获取的图表仅显示股价，未包含股息，股息是总回报重要组成部分，尤其对RICs公司，需将图表设置为“总回报”查看真实回报 [13][16][17] 错误三：忽略提款 - 多数图表软件无法模拟提款情况，实际提款会影响投资表现，股息可在股价下跌时提供现金流，避免低价抛售股票 [20][24][25] 价格图表的问题 - 投资者常关注股价目标，但股价波动大，不同时间退休按“4%规则”提款结果差异大，应关注公司收入 [27][28][30] 图表的作用和局限性 - 图表可直观呈现数据和趋势，但价格只是可测量的信息之一，应结合公司业务模式和驱动因素进行研究 [31][35] 结论 - 投资不应追求“快速致富”，应投资盈利且分红的公司，深入挖掘可发现市场忽视的优质公司投资机会 [36][38][39]

文章核心观点 - 尽管世界不断变化，但实体房地产仍是必需的，投资房地产投资信托基金（REITs）是较好选择，推荐NNN和EPR两只REITs [3][4] 分组1：行业趋势 - 世界处于不断变化中，但实体房地产仍是必需的，大型在线零售商也购置物业用于仓库和自提点，“线上购买、线下自提”趋势强劲，人们仍会前往实体场所寻求娱乐 [3] 分组2：NNN REIT, Inc.（NNN） - 是较老的上市REIT，采用“NNN”（三重净）投资策略，租户承担大部分物业费用，房东无需管理日常运营和承担费用上涨风险，租户租金较低且有更多自由修改或维修物业 [5] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股0.84美元，有望达到2024年指引高端，公司历史上增长缓慢而稳定，通过相对稳定的收购步伐扩大投资组合 [6] - 拥有长期租约，平均剩余租期为10年，将长期租约与长期债务相匹配，约15亿美元（约35%）的债券24年以上才到期，能提供极其稳定的回报，股息连续34年增长 [7][8][9] - 当前相对于近期历史估值较低，约为运营资金（FFO）每股的12倍，公司战略不变，资产负债表强劲，股东可对股息持续增长充满信心，可在衰退期间持有等待估值回归历史水平 [10][12] 分组3：EPR Properties（EPR） - 是投资体验式物业的REIT，最初专注于电影院，后迅速扩展到滑雪场和教育物业等其他体验式物业，一季度业绩符合管理层指引和年度目标，但收益较去年下降，预计全年也会下降，原因是去年收取了2020年递延的租金 [13] - 排除2023年的超额资金，预计2024年调整后运营资金（FFOAA）中点同比增长3.2%，租户已按约定偿还拖欠租金，递延租金将不再影响未来收益 [15] - 租户已恢复，电影院租金覆盖率与2019年相同，原因是虽然门票销售减少，但食品、饮料和其他附加产品收入增加，公司优先从电影院业务多元化，主要通过购买其他类型物业而非出售电影院实现 [16][17] - 通过资本循环和留存资本为投资提供资金，一季度末现金5950万美元，10亿美元循环信贷额度未动用，年度净收购指引约2亿美元，除非情况改变，否则不太可能大幅增加杠杆 [18] - 2024年有1.36亿美元债务到期，管理层打算用现金或循环信贷额度偿还，以等待利率下降后再发行新债，目前公司对资本成本不满意，不愿按当前价格发行股权或按当前利率发行债务，预计股息将以3%的速度增长，若资本成本改善可能更快增长 [19][21] 分组4：结论 - 投资NNN和EPR不仅拥有与重要零售商和娱乐物业相关的房地产，还能获得未来增长的收入流，投资REITs可获得真正的被动收入 [22]