文章核心观点 公司董事会宣布普通股每股0.085美元的季度现金股息，将于2024年1月16日支付给2024年1月2日收盘时登记在册的股东 [1] 公司情况 - 公司是一家房地产投资信托公司，在美国各地充满活力的社区拥有、运营和开发优质多户住宅和创意办公资产 [1] - 公司是创意办公领域的领导者，收购和开发迎合科技、媒体和娱乐等快速发展行业的物业 [1] - 公司将CIM的专业知识应用于顶级多户住宅物业的收购、开发和运营，这些物业位于与创意办公投资具有相似商业和就业特征的动态市场 [1] - 公司在北加州拥有一家酒店和一个贷款平台，该平台根据美国小企业管理局的7(a)贷款计划发放贷款 [1] - 公司由CIM Group的附属公司运营，CIM Group是一家垂直整合的实物资产所有者和运营商，具备多学科专业知识和内部研究、收购、信用分析、开发、融资、租赁和现场物业管理能力 [1] 前瞻性声明 - 新闻稿包含前瞻性声明，可通过“可能”“将”等前瞻性术语识别，包括公司未来增长和前景的计划和目标 [2] - 前瞻性声明基于公司管理层根据经验和对未来发展的预期所做的特定假设，反映管理层判断，涉及诸多风险和不确定性，可能导致实际结果与声明有重大差异 [2] - 风险和不确定性包括公司开发活动的时间、形式和运营影响，提高现有租金至市场租金并维持或提高入住率的能力，市场租金波动，通胀和高利率对公司运营和盈利能力的影响，以及总体经济、市场和其他条件 [2] - 前瞻性声明基于当前预期，无法保证能实现，相关假设涉及对未来经济、竞争和市场条件及未来商业决策的判断，难以准确预测且很多超出公司控制 [2] - 尽管认为假设合理，但任何假设都可能不准确，不能保证前瞻性声明准确，鉴于声明固有的重大不确定性，不应视为公司或其他人表示公司目标和计划将实现 [2] - 前瞻性声明仅代表发布日期的情况，公司不承担更新责任以反映发布日期后发生的变化 [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度总体NOI增加至1.12亿美元,较上年同期增加1.1亿美元 [29] - 办公物业NOI增加至9300万美元,较上年同期增加2800万美元,主要由于合资办公物业收益增加和某些物业租金收入及房地产税费用下降 [30] - 酒店NOI下降至190万美元,较上年同期下降500万美元,主要由于餐饮收入下降 [31] - 新增的多户型住宅物业NOI为负400万美元,主要由于两处新收购物业仍处于租赁初期 [31] - 贷款业务NOI下降至40万美元,较上年同期下降80万美元,主要由于利息费用增加和人工成本分摊增加 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户型住宅物业整体出租率为84.1%,较上季度提升20个基点 [22][25] - 其中,新收购的奥克兰两处物业出租率分别为77.5%和90.3%,仍处于租赁初期 [22][25] - 洛杉矶Echo Park的1902 Park物业出租率提升至89.3%,较上季度增加400个基点,反映了该资产的强劲需求 [25][26] - 办公物业出租率为82.6%,较上季度下降40个基点,租赁率为84.3%,较上季度下降20个基点,但租金水平仍保持上涨 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰市场近年来新增供给较多,但公司认为在租金大幅上涨前新建项目不太可能启动,公司新收购的物业有较大增值空间 [23][24] - 洛杉矶Echo Park地区的1902 Park物业租金水平明显低于市场,公司正在以大幅提升的租金续租新租户 [25][26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续执行增加多户型住宅物业占比的战略,通过收购和开发项目不断扩大住宅资产规模 [8][9][10][17][19] - 公司在洛杉矶Culver City、洛杉矶Hancock Park和洛杉矶Jefferson Park等地区有多个住宅开发项目正在推进 [15][17][19] - 公司还在洛杉矶Echo Park地区开始一个36套公寓的开发项目,并计划在Culver City重新开发一处办公楼 [15][17][19] - 公司表示将在开发项目中引入合作投资者,以增加多元化和获得开发管理费收入 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为奥克兰市场新增供给已基本消化,在租金大幅上涨前不太可能有新的开发项目启动,有利于公司新收购物业的增值 [23][24] - 公司表示洛杉矶Echo Park地区的1902 Park物业租金水平明显低于市场,有较大提升空间 [25][26] - 公司认为Culver City是一个供给受限、高租金的优质次市场,具有较大发展潜力 [15][16][17] - 公司表示新收购的多户型住宅物业处于租赁初期,未来有望带来显著的NOI增长 [10][35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ellie Jiang 提问** 公司在多户型住宅物业投资方面的具体计划是什么 [8][9][10] **Jiazhen Zhao 回答** 公司将继续执行增加多户型住宅物业占比的战略,通过收购和开发项目不断扩大住宅资产规模。公司在洛杉矶多个地区有多个住宅开发项目正在推进,未来有望带来显著的NOI增长。[10][17][19] 问题2 **Yang Bai 提问** 公司在Culver City的开发项目有什么特点 [15][16][17] **Jiazhen Zhao 回答** Culver City是一个供给受限、高租金的优质次市场,公司在此地区的开发项目包括重新开发一处办公楼,具有较大发展潜力。该项目位置优越,紧邻轻轨站,周边有众多知名科技公司入驻。[15][16][17] 问题3 **Joyce Ju 提问** 公司如何看待奥克兰市场的发展前景 [23][24] **Lei Chen 回答** 公司认为奥克兰市场新增供给已基本消化,在租金大幅上涨前不太可能有新的开发项目启动,这有利于公司新收购的奥克兰物业未来的增值。公司表示这些资产的定价具有较大优势,未来有望带来显著收益。[23][24]

融资方式 - 公司可通过发行股票、使用信贷工具、增加债务、出售资产、合作投资和运营现金流等方式融资[427] SBA 7(a)贷款项目情况 - 公司SBA 7(a)贷款项目最大贷款额为500万美元，多数贷款期限约25年[430] 各业务线收入情况 - 2023年三季度办公室业务收入14049美元，2022年同期为14043美元；2023年前九月收入41511美元，2022年同期为42225美元[432] - 2023年三季度酒店业务收入7948美元，2022年同期为8456美元；2023年前九月收入31108美元，2022年同期为25825美元[432] - 2023年三季度多户住宅业务收入3331美元，2023年前九月收入8632美元，2022年无相关数据[432] - 2023年三季度贷款业务收入2570美元，2022年同期为2353美元；2023年前九月收入8243美元，2022年同期为7987美元[432] 各业务总净营业收入情况 - 2023年三季度各业务总净营业收入为11214美元，2022年同期为10087美元；2023年前九月为36190美元，2022年同期为35079美元[432] 财务报告内部控制情况 - 截至2023年9月30日季度，公司财务报告内部控制无重大变化[161] 合资企业权益情况 - 公司拥有4750 Wilshire合资企业20%权益，该项目预计总成本约3100万美元[163] 信贷安排情况 - 2018年循环信贷安排允许公司最多借款2.095亿美元，2022年新信贷安排包括5620万美元定期贷款和最高可借1.5亿美元的循环信贷额度[165] - 截至2023年9月30日，2022年信贷安排的未偿金额为1.332亿美元，可用于未来借款的金额约为7300万美元；截至2023年11月8日，未偿金额为1.432亿美元，可借款金额约为6300万美元[165] - 2022年信贷安排的可变利率截至2023年9月30日为7.92%，利率为基准利率加1.50%或SOFR加2.60%[165] 证券化业务情况 - 2023年3月9日，公司贷款部门完成证券化，发行5410万美元无担保SBA 7(a)贷款支持票据，净收益约4330万美元，截至2023年9月30日，可变利率为8.14%[166] 次级附属票据情况 - 截至2023年9月30日，次级附属票据本金余额为2710万美元，利率为三个月SOFR加3.51%[167] 优先股认股权证情况 - 截至2023年9月30日，有2141183份A系列优先股认股权证，可购买551550股普通股[168] 优先股发行情况 - 截至2023年9月30日，公司发行9088485股A1系列优先股、8251657股A系列优先股和56857股D系列优先股，获得净收益3.932亿美元[169] 优先股股息率情况 - A1系列、A系列和D系列优先股的股息率分别为最高6.0%、5.50%和5.65%[170] 优先股赎回情况 - 2023年1月25日，公司赎回所有剩余的L系列优先股，总成本8380万美元，2022年确认赎回费用790万美元[171] L系列优先股股息支付情况 - 截至2022年12月31日，L系列优先股累计未支付股息为每股1.56美元，总计460万美元，于2023年1月25日支付[173]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度偿还信贷安排3000万美元，主要使用A1系列优先股发行所得款项 [6] - 酒店净营业收入（NOI）较上年同期增长28%，达到410万美元，主要得益于入住率从78%提高到81%，平均每日房价（ADR）从每间176美元提高到201美元 [6][11] - 多户住宅部门本季度净营业收入略高于50万美元 [6][11] - 贷款部门净营业收入受到第一季度证券化杠杆的影响，从上年同期的170万美元降至52.4万美元 [11][32] - 非现金费用增加，主要是奥克兰新多户住宅物业的已收购在租租约无形资产摊销增加，剩余约940万美元的资产余额将在2023年剩余时间内消化；非部门分配利息费用增加约510万美元，主要由于市场利率上升、承担两笔抵押贷款以及为收购奥克兰多户住宅物业而进行的循环贷款 [12] - 本季度资金从运营（FFO）为每股摊薄亏损0.19美元，而上年同期为每股盈利0.11美元；核心FFO为每股摊薄亏损0.17美元，上年同期为每股盈利0.11美元 [12] - 本季度通过出售A1系列优先股获得约2740万美元净收益，截至6月30日，公司还有约5800万美元的额外借款能力 [13][33] - 公司第二季度各部门净营业收入降至1200万美元，较上年同期的1280万美元有所下降，主要由于贷款部门净营业收入减少120万美元和办公部门净营业收入减少110万美元，部分被酒店部门增加的90万美元和新收购多户住宅部门贡献的50万美元所抵消 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第一季度收购奥克兰2处和洛杉矶1处多户住宅资产，新增696个单元 [5] - 截至第二季度末，整体多户住宅入住率提高至83.9%，较上一季度提高320个基点，主要得益于奥克兰资产入住率提高 [23][29] - 奥克兰Channel House公寓楼入住率在季度末提高至81.4%，较第一季度末提高1.5个百分点；1150 Clay公寓楼入住率在季度末提高至86.5%，较第一季度末提高6.5个百分点 [9][10][29] - 洛杉矶1902 Park公寓楼的现有租金远低于市场水平，公司正在以更高的租金与新租户签订新租约 [10] 办公业务 - 第二季度租赁约29000平方英尺办公空间 [10] - 截至第二季度末，办公入住率为83%，较上一季度提高170个基点；租约比例为84.5%，较上一季度提高10个基点 [10] - 年初至今，现金租赁利差约提高20个基点，公认会计原则（GAAP）租赁利差约提高3.3% [10] - 位于洛杉矶日落大道1910号的创意办公楼目前出租率为94%，高于一年前的74% [8] 酒店业务 - 酒店净营业收入持续呈季度环比上升趋势，从上年同期的320万美元增至410万美元 [11] 贷款业务 - 贷款部门净营业收入受到第一季度证券化杠杆的影响，从上年同期的170万美元降至52.4万美元 [11][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰市场在2018 - 2022年期间供应显著增长，但新开发项目管道远低于美国前25大市场平均水平，当地租金需大幅上涨才会有大量多户住宅建设重启 [9][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大多户住宅资产组合，以实现创意办公和多户住宅资产之间的平衡 [5] - 对于开发资产，公司将在有利时引入共同投资者，以增加多元化并通过产生费用收入来补充回报 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为随着多户住宅资产继续完成招租，有机会大幅增加多户住宅净营业收入 [23][24][33] - 公司对奥克兰1 Kaiser物业的前景感到乐观，认为其是奥克兰最好的建筑，租户Kaiser Permanente有公开表示留在奥克兰的计划 [35] 其他重要信息 - 奥斯汀东7街项目在6月获得多户住宅开发许可，可在相邻两处物业上建造多达145套多户住宅单元，目前处于规划阶段 [25][26] - 奥斯汀Penn Field园区在7月成功变更分区，整个16英亩园区现在可用于多户住宅开发，将为投资组合增加68套住宅单元 [7] - 洛杉矶Jefferson Park的40套多户住宅项目和Echo Park的36套多户住宅开发项目（与国际机构投资者的合资项目）已获得全部开发许可，目前正在获取建筑许可，有机会在今年开工建设 [8] - 洛杉矶威尔希尔大道4750号的部分办公物业向多户住宅的转换工作正在进行中，预计项目将于2024年第四季度开始招租 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否提供Kaiser Permanente租约到期的最新情况 - Kaiser的租约部分到2025年到期，部分到2027年到期，他们已公开表示留在奥克兰的计划，公司对1 Kaiser物业和该建筑的前景感到乐观，但暂无更多信息可报告 [35] 问题2: 能否详细说明目标资本结构的时间展望 - 目标资本结构是长期目标，目前由于第一季度的收购，公司略低于该目标，没有严格的时间规定何时恢复到目标水平，但随着时间推移，公司希望遵循这一指导方针，该资本结构基于资产的公允价值，公司认为资产有一定的上行空间 [36] 问题3: 本季度无形资产冲销的会计处理是怎样的 - 公司在收购多户住宅资产时，使用独立公司进行购买价格分配，会对在租租约赋予价值，这部分价值作为无形资产处理。由于多户住宅租约通常为1年，平均约6个月的租期，所以这些无形资产会相对较快地被冲销。目前奥克兰资产剩余约940万美元的无形资产将主要在第三季度和少量在第四季度消化，这只是一种会计上的特殊情况 [16][39][40]

房地产投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合包含25项资产，13处办公物业共约130万可出租平方英尺，入住率83.0%，1家酒店RevPAR为163.18美元，3处多户住宅物业入住率83.9%，另有7个开发地块[315] 租金减免情况 - 2023年和2022年截至6月30日的十二个月内，总租金减免分别约为280万美元和220万美元[322] 租约签订情况 - 2023年3月和6月，公司分别签订了租期超过12个月、面积为29,212平方英尺和73,099平方英尺的租约[322] 第二季度整体财务数据变化 - 2023年第二季度总营收为3276万美元，较2022年同期的2640.3万美元增长24.1%；总费用为5005.8万美元，较2022年同期的2341.1万美元增加2664.7万美元；净亏损为1836.1万美元，而2022年同期净利润为293.1万美元[327] - 2023年第二季度归属于普通股股东的FFO为 - 420万美元，较2022年同期的260万美元减少680万美元[332] 第二季度各业务线收入变化 - 2023年第二季度酒店收入增至1170万美元，较2022年同期的960万美元增长21.8%[334] - 2023年第二季度多户住宅收入为410万美元，因物业于2023年上半年收购，2022年同期无可比收入[335] - 2023年第二季度贷款收入300万美元，较2022年同期的280万美元增长21万美元，增幅7.7%[356][359] 第二季度费用相关变化 - 2023年第二季度支付给关联方的资产管理及其他费用为62.7万美元，较2022年同期的92万美元减少31.8%[339] - 2023年第二季度未分配到运营部门的利息费用增至740万美元，较2022年同期的230万美元增加[340] - 2023年第二季度所得税拨备降至15.9万美元，较2022年同期的32.1万美元减少50.5%[342] - 2023年第二季度酒店支出760万美元，较2022年同期的630万美元增长120万美元，增幅19.4%[356][360] - 2023年第二季度贷款费用增至240万美元，2022年同期为110万美元[361] - 2023年第二季度向关联方的公司费用报销增加28.7%，达到67.7万美元，2022年同期为52.6万美元[362] - 2023年第二季度折旧和摊销费用增至2050万美元，2022年同期为500万美元[365] 上半年整体财务数据变化 - 2023年上半年总收入6.17亿美元，较2022年同期的5.12亿美元增长1.05亿美元，增幅20.5%[343] - 2023年上半年总支出8.82亿美元，较2022年同期的4.57亿美元增长4.25亿美元，增幅92.9%[343] - 2023年上半年净亏损2590万美元，而2022年同期净利润为520万美元，减少3120万美元[343] - 2023年上半年归属于普通股股东的FFO为 - 900万美元，较2022年同期的480万美元减少1380万美元[345] 上半年各业务线收入及支出变化 - 2023年上半年酒店收入2320万美元，较2022年同期的1740万美元增长580万美元，增幅33.3%[347][348] - 2023年上半年多户住宅收入530万美元，因物业于该期间收购，2022年同期无可比收入[347][349] - 2023年上半年多户住宅支出470万美元，因物业于该期间收购，2022年同期无可比支出[347][350] - 2023年上半年办公收入降至2750万美元，降幅2.6%，2022年同期为2820万美元[370] - 2023年上半年酒店费用增至1490万美元，增幅27.1%，2022年同期为1170万美元[373] 上半年其他费用及现金流变化 - 2023年上半年向关联方的公司费用报销增加27.1%，达到120万美元，2022年同期为90万美元[347][351] - 2023年上半年资产和其他关联方费用降至130万美元，降幅26.8%，2022年同期为180万美元[374] - 2023年上半年所得税拨备降至41.5万美元，降幅33.9%，2022年同期为62.8万美元[378] - 2023年上半年经营活动净现金减少1590万美元[379] - 2023年上半年融资活动净现金增加5460万美元[380] 抵押贷款及资产负债表情况 - 截至2023年6月30日，公司抵押贷款协议未偿还余额为2.628亿美元[385] - 截至2023年6月30日，公司没有任何资产负债表外安排[394] 优先股赎回情况 - 2023年第二季度，公司赎回183,809股A类优先股、11,200股A1类优先股和410股D类优先股[392] 法律诉讼情况 - 公司目前没有重大未决或潜在法律诉讼，日常业务中的常规诉讼不会对公司产生重大不利影响[438] 风险因素情况 - 2022年“风险因素”披露的风险因素没有重大变化[439] 普通股回购情况 - 2022年5月，公司董事会批准最高1000万美元普通股回购计划，截至2023年6月30日，已回购662,462股普通股，花费470万美元，2023年第二季度和上半年无回购[440] 高管和董事证券交易情况 - 2023年第二季度，公司高管和董事没有符合规则10b5 - 1(c)肯定抗辩条件的证券买卖合同、指示或书面计划[442]

费用类关键指标变化 - 2023年第一季度办公室费用增至660万美元，同比增长6.6%[329] - 2023年第一季度与关联方的资产管理及其他费用降至72万美元，同比减少21.8%[330] - 2023年第一季度向关联方的公司费用报销增至52.8万美元，同比增长25.1%[330] - 2023年第一季度折旧和摊销费用增至950万美元，同比增长89.9%[332] - 2023年第一季度贷款费用增至140万美元，同比增长19.0%[333] - 2023年第一季度利息费用增至600万美元，2022年同期为210万美元[334] 现金流量关键指标变化 - 2023年第一季度经营活动净现金减少590万美元[335] - 2023年第一季度融资活动净现金增加5620万美元[336] 未偿还金额关键指标 - 截至2023年3月31日，公司未偿还贷款承诺为800万美元[339] - 截至2023年3月31日，2022年信贷安排下未偿还金额为1.782亿美元[342]

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度核心FFO为负0.06美元/股，去年同期为正0.10美元/股，主要因Channel House收购带来更高利息费用 [22] - 公司FFO为负0.21美元/摊薄后每股，去年同期为正0.09美元/股，主要受线下转让税和利息费用增加影响 [37] - 公司净营业收入增至1300万美元，去年同期为1220万美元 [32] - 公司非部门费用中，折旧和摊销费用增加450万美元，交易相关成本增加340万美元，非部门分配利息费用增加390万美元，部分被4750 Wilshire物业出售80%权益获得的110万美元收益抵消 [33][34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - NOI从去年同期的240万美元增至410万美元，入住率从69%增至81%，平均每日房价从173美元/间增至202美元/间 [47] 办公业务 - NOI从去年同期的800万美元降至680万美元，主要因洛杉矶和旧金山办公物业入住率下降以及比佛利山庄物业非可报销运营费用增加 [45] - 一季度租赁约4.4万平方英尺，一季度末入住率为81.3%，租赁率为84.4%，约有5.1万平方英尺已签约但未开始的租约 [18] 多户住宅业务 - 2023年一季度开始报告NOI，为67.5万美元，截至3月31日，入住率为80.7%，每间入住单元月租金为2852美元 [47] 贷款业务 - NOI从去年同期的170万美元降至140万美元，主要因新SBA 7(a)贷款支持票据发行带来的分配工资费用增加、债务利息费用增加以及贷款销售减少导致的保费收入降低 [48] 各个市场数据和关键指标变化 奥克兰市场 - 2008 - 2022年供应显著增长，目前新供应正在被消化，新开发管道远低于美国前25大市场平均水平，租金需大幅上涨才具备开发经济性，租房成本远低于购房成本 [27] 洛杉矶市场 - Echo Park的1902 Park Avenue公寓楼，在租租金远低于市场水平，新租户租约比在租租金高20%以上 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行此前宣布的计划，发展多户住宅业务，实现创意办公和多户住宅业务的平衡，一季度完成奥克兰两处和洛杉矶一处多户住宅资产的收购，增加696个单元 [12] - 公司对价值增值和开发资产，将寻求共同投资以增加多元化，并在有利时通过产生费用收入补充回报，如4750 Wilshire项目 [21] - 公司对酒店资产进行评估，考虑翻新后出售或直接出售 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为奥克兰市场当前挑战为收购资产提供机会，以大幅低于当前重置成本的价格收购资产 [15] - 公司认为在洛杉矶的两个多户住宅开发项目位于增长区域，有增长潜力 [16] - 公司认为多户住宅资产入住率有望在未来12个月达到稳定水平，但租金仍有增长空间 [65] 其他重要信息 - 公司完成贷款组合证券化，获得约4330万美元净收益，一季度通过Aeries A1优先股发行获得2360万美元收益 [13] - 公司在洛杉矶4750 Wilshire的豪华多户住宅部分已开工建设，将增加68个住宅单元 [1] - 公司在奥克兰收购Channel House和1150 Clay两处多户住宅资产，基础成本分别约为41.5万美元/门和53.5万美元/门 [15] - 公司在洛杉矶Echo Park和Jefferson Park有两个多户住宅开发项目已获得全部授权，正在申请建筑许可，今年有开工建设的选择 [16] - 公司在洛杉矶Echo Park收购1902 Park Avenue 75单元公寓楼50%权益，基础成本约为30万美元/门 [25] - 公司对1902 Park Avenue公寓楼进行景观、照明和公共设施升级，预计提升租户吸引力和租金水平 [26] - 公司对2022年收购的Echo Park的1910 Sunset Boulevard办公资产进行升级，租赁率从去年底的80%增至90% [28] - 公司2023年到期租约占比降至11%，预计续租率超70%，2023年只有一个超1万平方英尺的租户租约到期 [30] - 公司一季度流动性增强，完成证券化并通过出售A1优先股获得2360万美元净收益，循环信贷额度新增借款1.22亿美元，截至3月31日，剩余借款额度2800万美元，目前信贷额度借款能力为4500万美元 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何现在不是变现Sheraton Grand资产的合适时机，以及如何看待收获和播种周期 - 公司曾在2021年底对该物业进行市场推广，但基于当时价值决定持有等待复苏，目前酒店业绩显著提升，2023年团体预订趋势良好，公司正在评估酒店下一步计划，考虑翻新后出售或直接出售 [51] 问题2: 如果变现酒店资产，资金用途是什么 - 公司表示若接近实现收益，会重新评估，目前内部重点是发展多户住宅业务，增加现金流，同时继续评估去年宣布的股票回购计划，会在回购股票和内部投资之间进行平衡 [59] 问题3: 多户住宅资产何时能稳定 - 公司预计从入住率角度，未来12个月可达到稳定水平，但租金仍有增长空间，奥克兰市场供应正在被消化，预计一段时间内不会有大量新供应 [65] 问题4: 2023年办公租约到期时间分布在哪些季度 - 公司未明确回答该问题 [70]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度公司净亏损890万美元，2021年同期为430万美元，主要因790万美元的可消耗优先股赎回成本 [19] - 2022年第四季度FFO降至负0.61美元/摊薄股，2021年同期为正0.038美元/摊薄股 [19] - 2022年公司核心FFO为0.11美元 [27] - 2022年公司企业间接费用降低28%，主要因管理团队永久缩减 [30] - 公司2022年第四季度净营业收入降至1170万美元，2021年同期为1210万美元 [39] - 2022年第四季度公司宣布或累计优先股股息约180万美元，2021年同期为500万美元 [41] - 截至电话会议日期，公司信贷安排有1.78亿美元未偿还，约2800万美元可用于未来借款 [42] - 2022年第四季度公司A1系列优先股发行增加，产生约6900万美元现金收益 [42] - 资产管理费减少约140万美元，降至略超80万美元，公司层面利息费用增加约65万美元，一般及行政费用增加约30万美元 [62] - 2022年12月公司循环信贷安排重铸，总借款能力达2.062亿美元，截至12月底，信贷安排有5620万美元未偿还，1.5亿美元可用于未来借款 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 办公业务NOI从2021年同期的660万美元增至690万美元，主要因奥斯汀一处办公物业房地产税费用减少，部分被旧金山一处办公物业租金收入和入住率下降抵消 [17] - 2022年全年公司租赁约15.7万平方英尺办公空间，租赁率从80.5%增至84.5%，年底约有4万平方英尺已签约租约未开始 [16] - 2022年第四季度签约约3.8万平方英尺租约，2023年前两个月签约3.1万平方英尺 [16] 酒店业务 - 酒店业务NOI从2021年的180万美元增至310万美元，入住率从70%升至72%，平均每日房价从154美元增至179美元 [40] 贷款业务 - 贷款部门NOI在2022年第四季度降至180万美元，2021年同期为360万美元，因2021年政府对SBA 7(a)贷款产品的额外支持结束 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰子市场2018 - 2022年供应显著增长，但未来新开发项目管道远低于美国前25大市场平均水平 [33] - 回声公园住房供应受限，1902公园大道租金远低于市场水平 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行此前宣布的计划，增加多户住宅投资组合，实现创意办公和多户住宅业务平衡，寻求新的、配套设施完善的优质多户住宅资产，如2023年第一季度在湾区和洛杉矶收购三处多户住宅资产，共696套单元 [7] - 公司对增值和开发资产考虑共同投资，以增加多元化并在有利时通过产生费用收入补充回报 [8] - 公司采取措施改善流动性和资产负债表，以应对当前资本稀缺且昂贵的环境 [9] - 公司对投资组合进行广泛审查，认为可在已拥有土地上开发超1500套多户住宅单元，2023年有在洛杉矶启动两个新建项目的选择 [13] - 公司与三家国际机构投资者完成对洛杉矶威尔希尔大道4750号办公楼的共同投资，将其未租赁部分改造成豪华多户住宅公寓 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全国办公行业面临逆风且年初有大量租约到期，但公司2022年办公租赁率仍有所增加，表明公司投资组合和租赁团队质量高 [6] - 公司认为奥克兰两处资产价格有吸引力，尽管湾区面临一些困难，但作为收购方认为价格合适 [1] - 公司预计1902公园大道和奥克兰两处资产净营业收入将显著增加 [33] - 公司认为威尔希尔大道4750号项目有吸引力，因其位于洛杉矶汉考克公园富裕住宅子市场，住房供应受限 [37] - 公司预计续租超70%的到期租约，2023年只有一个超1万平方英尺的租户租约到期 [38] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述，实际结果受已知和未知风险、趋势、不确定性和因素影响，可能与预期有重大差异 [5] - 公司电话会议将在公司网站投资者关系板块临时存档，收益报告包含非GAAP财务指标的对账信息 [25] - 潜在风险详细描述可参考公司在SEC的文件，可在公司网站投资者关系板块找到 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购项目的资本化率及是否有增值机会 - 奥克兰两处资产正在招租，当前资本化率不太相关，中期目标是成本回报率达6%，长期达7%，收购时入住率约75%；回声公园项目已稳定运营，但租金远低于市场水平，中期目标成本回报率达6% [44][64] 问题: 收购项目承担债务的票面利率和条款 - 公司承担的两笔抵押贷款有吸引力，利率低于市场水平，海峡之家为SOFR加336，克莱为SOFR加350，到期日约为2025年年中，有展期选项 [47] 问题: 稀释股份数量变化及后续影响 - 稀释股份数量变化因股价而非认股权证，计算时假设优先股按当前股价转换为普通股，但公司目前无意转换，转换由公司决定 [49][50] 问题: 截至3月31日的流动性状况及回购计划 - 公司目前现金约1500万美元，加上信贷额度可用资金；公司会继续寻找机会回购股票，但会平衡资本需求和市场机会，过去曾有回购行动 [54][55] 问题: 威尔希尔大道1450号项目的政府障碍或重新分区问题 - 该项目需将物业从办公用途重新授权为多户住宅用途，社区支持该转换，去年已获得授权，目前正在办理施工许可，预计3月开工，工期约18个月 [56] 问题: 未来两到四年的资金结构 - 短期内公司预计使用优先股、抵押贷款和循环信贷安排的组合；理想情况下，公司希望扩大规模，增加多户住宅资产，以获得更稳定现金流，未来可能使用无担保融资 [70] 问题: 收购项目的美元金额 - 1902公园大道项目约2250万美元，公司占50%权益；海峡之家公司部分约1.23亿美元；克莱公司部分约1.43亿美元 [73] 问题: 近期贷款环境及银行关系是否收紧 - 目前抵押贷款利率为SOFR加336至350，但远期曲线显示利率将大幅下降 [78] 问题: 第一季度多户住宅项目近期引入共同投资者的前景及市场环境影响 - 公司希望随着时间推移引入共同投资者，但目前私募市场对商业房地产存在不确定性，可能不会立即引入 [80] 问题: 用优先股为收购项目融资且无共同投资者时业务计划是否合理 - 公司认为即使没有共同投资者，奥克兰资产预计回报率也在低两位数，有吸引力；引入共同投资者可通过管理费和潜在提成大幅提高回报 [82]

人员相关风险 - 公司未来成功依赖管理员、运营商及其关键人员表现，关键人员离职或不可用可能产生重大不利影响[135][136] - 公司若将管理职能内部化，可能产生不确定且高昂的成本，还可能失去关键人员[137][138] 保险相关情况 - 公司为投资组合中的所有物业购买了商业责任、特殊形式/全风险和业务中断保险，但不能保证不会发生未投保或超出保单限额的损失[139] 疫情影响 - 未来疫情爆发可能继续对公司业务、财务状况、经营成果和现金流产生负面影响[145] - 新冠疫情始于2019年第四季度，经济放缓等情况或使租金下降、违约增加[206] - 公司酒店运营受客人出行意愿和能力影响，如2021 - 2022年部分时间，新冠疫情影响了萨克拉门托酒店运营[300] 协议相关风险 - 《主服务协议》和《投资管理协议》限制公司终止协议的权利，管理员在某些情况下可不经公司同意转让协议，可能产生重大不利影响[147] - 《投资管理协议》和《主服务协议》未阻止运营商和管理员及其关联方经营与公司竞争的房地产资产或参与相关机会[155] - 《马里兰商业组合法》规定，“利益相关股东”在成为该身份后五年内禁止与公司进行“业务组合”，五年后需董事会推荐并经至少80%有表决权股份持有者和三分之二非利益相关股东投票通过[160] - 《马里兰控制权股份收购法》规定，控制权股份收购者在未获三分之二有表决权股份持有者投票批准前无投票权，若获批准且收购者拥有多数投票权，其他股东可行使评估权[161][164] - 为维持REIT资格，公司章程禁止任何人（除非获董事会豁免）直接或间接持有超过6.25%的公司股份或普通股[166] - 董事会可不经股东批准撤销REIT选举，撤销后公司将缴纳所得税，可能影响普通股股东总回报[169] - 管理员根据主服务协议的累计责任上限为最近两个日历年支付的基本服务费和交易费总和[171] - 主服务协议每年自动续签，管理员可不经公司同意转让协议，公司一般仅在重大违约等情况下可终止协议[181] - 移除Urban GP Administrator作为CIM Urban GP的经理需“有因”且获至少66 2/3%流通普通股股东批准[189] - 公司董事会已选择不适用MGCL的商业合并条款，但未来可能撤销该选择[193] - 公司已根据章程细则选择不适用MGCL的控制股收购条款，但未来董事会可能选择适用[197] - 公司章程细则包含股东提出新业务和提名董事的提前通知程序，可能阻碍代理权争夺[198] 激励补偿相关 - 公司可能需在特定季度净亏损时向运营商支付季度激励补偿[150] - 若季度预激励费FFO超过调整后普通股权益的1.75%（年化7.0%），运营商有权获得激励补偿[183] - 运营商有权根据公司归属于普通股股东的净资产价值收取资产管理费[184] 地区依赖风险 - 公司大量物业按净营业收入和面积计位于加州，依赖加州房地产市场和经济[174] 物业交易情况 - 2021年7月13日，公司以290万美元收购洛杉矶一处4900平方英尺的办公物业[235] - 2022年公司无物业处置交易[236] - 2021年公司从第三方收购一处物业，交易成本资本化金额为3.3万美元[236][237] - 2021年公司无物业处置交易[238] - 2022年收购物业的土地价值为1049.1万美元，净收购资产为1078.7万美元[239] - 2021年收购物业的土地价值为183.9万美元，净收购资产为293.3万美元[239] - 2022年2月，公司收购一处办公物业约44%的权益[235] - 2023年1月31日，公司以1.204亿美元、20万美元和220万美元分别收购Channel House、土地地块F - 3和土地地块Site D的89.42%权益[286] - 2023年2月17日，公司间接全资子公司宣布完成一项共同投资交易，三家国际共同投资者以约3440万美元收购位于洛杉矶威尔希尔大道4750号一处房产80%的权益[317] - 2023年3月28日，公司间接全资子公司以1.427亿美元（包括承担7830万美元的抵押贷款）从关联方手中收购了加利福尼亚州奥克兰市中心Eleven Fifty Clay公寓楼98.05%的权益[318] 金融市场影响 - 2023年3月美国三家银行被接管，一家国际金融机构被收购，或影响公司获取资金和增加资本成本[227] 交易成本情况 - 收购物业资本化的交易成本分别为1.1万美元、5.2万美元、19.2万美元和2.2万美元，均未包含在收购价格中[240] 开发计划 - 公司计划2024年开始重新开发约7个商业单元（共5635平方英尺可出租面积）和6个停车位，还计划2024年开发约119个住宅单元，2023年开发约40个住宅单元[240] 非合并合资企业投资情况 - 2022年2月，公司与CIM JV Partner投资非合并合资企业，以约5100万美元总价购买洛杉矶一处办公物业，公司初始出资约2240万美元[241] - 公司对非合并合资企业的股权投资中，1910 Sunset Boulevard物业所有权权益为44%，2022年12月31日账面价值为1238.1万美元[242] - 2022年公司因对非合并合资企业的投资确认收入16.4万美元，收到分配款1040万美元（其中16.4万美元为投资回报，1030万美元为投资返还），并额外出资24.2万美元，年末投资余额为1240万美元[243][244] - 2022年9月，非合并合资企业通过1910 Sunset Mortgage Loan获得2390万美元融资，公司为其提供担保[245] 贷款应收款情况 - 2022年和2021年12月31日，公司贷款应收款净额分别为6254.7万美元和7354.3万美元[247] 贷款信用风险情况 - 2022年和2021年12月31日，公司受信用风险影响的贷款分别有99.9%和99.8%集中在酒店行业，98.4%和100.0%为当期贷款，分类为次级类别的贷款分别为100万美元和110万美元[252] 无形资产情况 - 2022年和2021年12月31日，公司无形资产净额分别为446.1万美元和525.1万美元，无形资产租赁负债分别为2万美元和23.7万美元[254] - 2022年和2021年，公司无形资产和负债的摊销额分别为：收购的高于市场租金的租赁摊销1.2万美元、收购的现有租赁摊销84.6万美元、收购的低于市场租金的租赁摊销25.4万美元和1.2万美元、105万美元、35万美元[255] 债务情况 - 截至2022年12月31日，公司总债务净额为1.84267亿美元，2021年为2.01145亿美元，2022年发行债务1.6623亿美元，偿还债务1.83392亿美元， accretion和摊销为28.4万美元[258] - 2022年12月31日，公司应付抵押贷款固定年利率为4.14%，每月仅支付利息，到期日为2026年7月1日[258] - 截至2022年12月31日，公司政府担保贷款中，360万美元贷款销售有溢价和超额利差，加权平均票面利率6.88%；240万美元贷款销售有超额利差，加权平均票面利率4.57%[259] - 2018年循环信贷安排经修订后可借款最高2.095亿美元，2022年10月延期至2023年10月，12月被2022年信贷安排取代[260][261] - 2022年信贷安排包括5620万美元定期贷款和最高1.5亿美元循环贷款，截至2022年12月31日，定期贷款余额5620万美元，循环贷款无余额，可用额度1.5亿美元，可变利率6.93%[262] - 截至2022年12月31日，所有SBA 7(a)贷款支持票据已还清，2021年余额为767万美元，2021年可变利率为1.49%[258][264] - 截至2022年12月31日，薪资保护计划流动性工具借款余额为0，2021年为500万美元[265] 关联方费用情况 - 2022年公司向关联方支付费用和报销总计315.5万美元，2021年为454.1万美元[270] 租赁收入情况 - 2022年和2021年，公司从CIM集团租户获得租赁及其他物业收入均为150万美元[271] 高管协议情况 - 公司与一名高管的雇佣协议规定，特定情况下有相当于年薪的遣散费，以及两倍和一倍年薪的死亡和残疾赔偿金[273] 递延所得税情况 - 2022年递延所得税资产总值为286.3万美元，2021年为258.4万美元；2022年递延所得税负债为7.1万美元，2021年为9.6万美元；2022年净递延所得税资产为12.2万美元，2021年为11.8万美元[280] - 2022年估值备抵增加30万美元[280] 财务关键指标变化 - 2022年总部门净营业收入为4682.4万美元，2021年为4706.1万美元；2022年净收入为594.5万美元，2021年净亏损为85.1万美元[284] - 2022年资产总计69024.8万美元，2021年为66086.6万美元[284] - 2022年资本支出和贷款发放总计5012.7万美元，2021年为13919.7万美元[284] 2023年业务动态 - 2023年3月，公司对Channel House抵押贷款进行了1600万美元的本金还款[286] - 2023年3月9日，公司贷款部门完成证券化，发行5410万美元无担保SBA 7(a)贷款支持票据，净收益约4330万美元[287] - 2023年3月20日，公司宣布每股普通股现金股息为0.085美元，4月11日支付[289] 办公室组合情况 - 截至2022年12月31日，公司办公室组合可租赁面积的15.5%可供出租，已占用面积的11.2%租约将于2023年到期[296] SBA 7(a)贷款情况 - SBA 7(a)贷款涉及多个州，如俄亥俄州有21笔贷款，账面价值达8208美元；德克萨斯州20笔，账面价值6553美元等[294] - SBA 7(a)贷款的利率范围大多在7.75% - 9.00%之间[294] - 政府担保部分为117美元，SBA 7(a)贷款受担保借款影响的金额为5979美元[294] - 贷款总储备为 - 1176美元，所有贷款账面价值总计62547美元，拖欠本金或利息为104美元[294] 酒店业务风险 - 酒店行业具有季节性，可能导致公司季度收入、入住率、房价、运营费用和现金流波动[301] - 公司部分酒店房间通过在线旅游中介预订，若此类销售大幅增加，房间收入可能低于预期[302] - 企业增加使用远程会议技术可能导致商务旅行减少，进而影响酒店房间需求[303] - 公司净营业收入很大一部分预计来自酒店，经营业绩受酒店行业周期性影响[327] 公寓租赁业务风险 - 公司公寓租赁业务面临租客不续租、续租或转租条款不利等风险，影响业务和财务状况[305] 应付应计利息和未使用承诺费情况 - 截至2022年和2021年12月31日，应付应计利息和未使用承诺费分别为56.2万美元和46.7万美元[313] 房产转换融资情况 - 威尔希尔大道4750号房产的转换总成本预计约为3100万美元，将通过公司和共同投资者的股权出资以及银行3850万美元的抵押贷款进行融资[317] 累计折旧情况 - 2022年末累计折旧余额为15840.7万美元，2021年末为14471.8万美元，2022年折旧增加1728.2万美元，资产报废减少359.3万美元[323] - 2021年末累计折旧余额为14471.8万美元，年初为13116.5万美元，2021年折旧增加1689.6万美元，资产报废减少334.3万美元[323] 房地产流动性风险 - 房地产资产流动性较差，经济低迷时更甚，可能导致公司无法及时调整投资组合，影响业务和财务状况[311] 资金筹集风险 - 公司可能无法为未来长期流动性需求筹集资金[312] 办公空间租赁风险 - 公司可能无法续租或出租空置办公空间[326] 客户租金占比情况 - 2022年Kaiser占公司年化租金收入的29.8%[211]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为负0.07美元/稀释股，上年同期为正0.08美元，主要因细分市场NOI减少和优先股发行分配所致 [6][23] - 第三季度细分业务NOI降至1010万美元，上年同期为1330万美元，其中贷款业务NOI减少370万美元，办公业务减少100万美元，酒店业务增加150万美元 [23] - 第三季度净亏损4.5万美元，上年同期利润为257万美元，主要因资产管理费减少 [26] - 第三季度优先股股息约660万美元，上年同期为470万美元，因A系列和A1系列优先股新发行 [27] - 截至季度末循环信贷额度约8500万美元，预计可用额度1.2亿美元，信贷工具将于2023年末到期，预计不久后重铸 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁约5.9万平方英尺，高于第二季度的约3.9万平方英尺，全年迄今至少租赁约12万平方英尺 [10][18] - 2022年前9个月所有定期租赁现金租赁利差略降至负1.2%，不包括贝弗利山物业近期零售租赁 [18] - 2022年约15%的租约到期，约15.1万平方英尺，目前已执行、意向或预计续签的租约超过该数量，2023年租约到期率降至11.9%，2024年降至6.6% [19] 贷款业务 - 2022年第三季度贷款业务NOI降至120万美元，上年同期为490万美元，因2021年贷款发放和销售大幅增加，政府对SBA 7(a)贷款产品的额外支持于2021年结束 [24] 办公业务 - 2022年第三季度办公业务NOI从上年同期的750万美元降至650万美元，同店办公物业NOI相对稳定，非同一物业NOI减少约90万美元，还包括2022年2月收购的合资企业投资损失约20万美元 [25] 酒店业务 - 2022年第三季度酒店业务NOI从上年同期的约90万美元增至240万美元，入住率从67%升至74%，平均每日房价从137美元增至约164美元 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 致力于平衡创意办公和多户住宅资产组合，目前专注发展多户住宅业务以实现平衡 [8] - 对资产组合进行全面审查，认为可基于已拥有土地开发超1500套多户住宅单元 [11] - 采用轻资产模式，通过与机构投资者共同投资增加多元化，通过产生费用收入补充回报 [8][36] - 努力重铸信贷工具以增加财务灵活性，利用优先股发行所得资金偿还债务、赎回优先股及把握潜在收购机会 [31][40] - 控制成本结构，包括降低管理费，预计每年节省成本约0.21美元/股 [33] - 借助CIM集团的分销和开发能力，CIM拥有超180家全球机构投资者，在美国开发超110亿美元资产，开发团队超100名专业人员 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第三季度核心FFO为负，但租赁活动持续强劲，为明年奠定良好基础，部分新租约将于2023年开始产生收入 [5][6] - One Hotel业绩同比持续改善，基于团体预订增加，2023年前景乐观 [6] - 由于借贷成本上升、信贷可用性降低和资本化率扩大，预计整体开发将放缓，开发成本可能下降 [16] - 对2023年和2024年租赁活动增加和到期租约减少感到鼓舞，增长管道具有吸引力，开发和建设活动取得切实进展 [35][36] 其他重要信息 - 2022年第二季度宣布1000万美元普通股回购计划，已回购470万美元普通股，其中第三季度回购440万美元，平均价格7.10美元/股 [20] - 第三季度以3.4%的折价回购约6700万美元L系列优先股，认为这两项交易对普通股股东具有高度增值作用 [20] - 2022年第三季度发行优先股产生约5700万美元现金收益，10月收益为3800万美元，第四季度迄今A1系列优先股净收益约4650万美元 [29][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待多户住宅开发管道和收购机会，以及与开发管道收益率的比较 - 鉴于资本化率上升，开发门槛提高，但市场租金持续增长，预计开发成本可能下降，多户住宅开发通常目标成本回报率约6%，仍有足够利差创造价值，同时也在寻找稳定和增值型多户住宅交易机会 [38][39] 问题2: 第四季度优先股融资所得现金的用途 - 可用于偿还循环信贷额度欠款，第四季度末可赎回约8000万美元L系列优先股，也可用于把握其他增长机会和加强流动性 [40][41] 问题3: 奥克兰多户住宅项目情况，包括合适的资本投入和外部资金引入，以及是否位于机会区 - 奥克兰土地适合多户住宅开发，预计18 - 24个月完成相关流程，届时评估引入共同投资的金额，土地无债务，成本低；不确定是否位于机会区，即使在也无太大益处 [43][44]