City Office REIT概况 - City Office REIT自2022年以来股价持续下跌，但可能为收购高度困境资产提供了机会[2] - City Office REIT拥有多元化的办公楼物业组合，主要集中在美国的Sun Belt市场[5] - City Office REIT在2023财年第三季度实现了4420万美元的营收，但净利润为负[6] - City Office REIT的核心FFO为1370万美元，每股约为0.34美元，覆盖了股息[8] - City Office REIT的租约到期时间分布合理，有足够时间执行新租约[15] - City Office REIT需要进一步处置资产，尽管拥有价值3.3亿美元的无担保物业[17]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净运营收入为2660万美元,较上一季度减少80万美元,主要是由于190 Office Center在第二季度被取消合并,以及季度内占用率略有下降和运营成本上升 [24] - 第三季度核心FFO为1370万美元或每股0.34美元,较上一季度减少50万美元,主要原因与净运营收入变化一致 [24] - 第三季度AFFO为630万美元或每股0.15美元,主要受到一项3700万平方英尺租户的1.5百万美元装修费用的影响 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店现金NOI同比增长2.2%或500万美元,主要由于Raleigh的Block 83和坦帕的Park Tower的占用率略有上升以及去年同期存在租金优惠 [26] - 2023年全年同店现金NOI预计增长3%至4% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰的Cascade Station资产仍然是一个挑战市场,公司已经开始与贷款人进行讨论,如果无法获得重大贷款让步,很难再投入更多股权 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为新建成的高品质办公楼将继续主导租赁,尽管占整个办公楼存量的比例较小,但租赁需求集中在这一细分市场 [10][11] - 由于行业不确定性和资本缺乏,未来新开发项目将大幅减少,这将导致高端办公楼供给减少,租金上涨和运营基本面强劲 [11] - 公司最近三个收购的资产都是高端物业,位置优越,配套设施领先,非常适合当前的租赁市场 [12] - 公司正在投资翻新和装修一些优质但略低于顶级的资产,以满足租户对优质空间的需求 [14][15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计2024年宏观环境仍将充满挑战,利率高位运行和经济疲软,但认为某些细分市场的办公楼将表现良好 [9] - 管理层认为WeWork在公司最优质的资产上的表现良好,即使他们退出也有其他合作办公运营商和传统租户的强烈兴趣 [33][34][35] - 管理层对公司的优质资产和专注于创造价值的策略表示乐观,相信将为股东带来长期回报 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 公司如何应对WeWork破产重组?[32] **James Farrar 回答** WeWork正试图从所有房东那里获得让步,公司认为WeWork是优秀的运营商,即使他们退出也有其他合作办公运营商和传统租户的兴趣,公司已做好各种应对准备 [33][34][35] 问题2 **Barry Oxford 提问** 公司是否仍在寻找收购和改造机会?[54] **James Farrar 回答** 公司一直在积极寻找机会,但目前市场上还没有太多被迫出售的资产,因为贷款人还在配合业主,2024年可能会出现更多机会 [55] 问题3 **William Crow 提问** 公司预计这种顶级物业被迫进入次级物业的过程需要多长时间?[76] **James Farrar 回答** 过去两年的吸纳量都集中在顶级物业,这些物业正在快速被租赁,加上新开发项目大幅减少,这一趋势在2024年将开始惠及优质但略低于顶级的物业 [77][78][79]

租赁业务收入与费用 - 2022年前9个月，公司在Lake Vista Pointe物业的销售型租赁中确认利息收入60万美元和可变租赁付款20万美元[93] - 2023年第三季度和前9个月，运营租赁费用分别为20万美元和70万美元，2022年同期分别为30万美元和80万美元；2023年第三季度和前9个月，融资租赁费用分别为10万美元和30万美元，2022年同期相同[95] - 2023年第三季度，租赁及其他收入减少130万美元，降幅3%，至4420万美元[121] - 2023年前九个月，租赁及其他收入减少110万美元，降幅1%，至1.348亿美元[126] - 公司与WeWork子公司的三份租约在2023年前九个月带来670万美元租金及其他收入，截至2023年9月30日，三处物业直线租金应收款余额分别为30万、40万和80万美元[143] 租赁期限与付款 - 截至2023年9月30日，公司作为承租人的地面和办公室租赁剩余期限为3至65年，加权平均剩余租赁期限为50年，未来最低租赁付款总额为3645.9万美元（运营租赁2948.8万美元+融资租赁697.1万美元）[94][96] 股权激励计划 - 公司股权激励计划规定可发行至多3763580股普通股[100] - 2023年第一季度，2020年1月授予的绩效受限股票单位奖励，基于总股东回报率达到或超过2020年同行组第75百分位，按目标授予股份数量的150%获得[101] - 截至2023年9月30日，受限股票单位（RSUs）数量为633，绩效受限股票单位（Performance RSUs）数量为391，总计1024；2022年同期RSUs为652，Performance RSUs为340，总计992[105] - 2023年前9个月，RSUs公允价值为191万美元，Performance RSUs公允价值为116.1万美元，总计307.1万美元；2022年同期分别为190.2万美元、98.5万美元和288.7万美元[105] 公司发展历程 - 公司于2013年11月26日成立为马里兰州公司，2014年4月21日完成普通股首次公开募股（IPO）[109] 物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有24处物业，包含58座办公楼，可租赁净面积约570万平方英尺[116] - 截至2023年9月30日，公司拥有24处物业，包含58栋办公楼，净可出租面积约570万平方英尺，出租率约85.4%[138] 运营费用情况 - 2023年第三季度，总运营费用减少60万美元，降幅2%，至3590万美元[122] - 2023年第三季度，物业运营费用增加20万美元，增幅1%，至1760万美元[123] - 2023年第三季度，折旧和摊销减少90万美元，降幅5%，至1470万美元[124] - 2023年前九个月，总运营费用增加100万美元，增幅1%，至1.094亿美元[127] - 2023年前九个月，一般及行政费用增加40万美元，增幅4%，至1100万美元[129] - 2023年前九个月，公司一般及行政费用为350万美元，与上期持平[147] - 2023年前九个月，公司物业运营费用增加190万美元，即4%，达到5260万美元[151] - 2023年前九个月，公司折旧和摊销减少130万美元，即3%，降至4580万美元[152] 利息费用情况 - 2023年第三季度，利息费用增加130万美元，增幅19%，至820万美元[125] - 2023年前九个月，公司利息费用增加560万美元，即29%，达到2480万美元[153] 现金流量情况 - 2023年前九个月，经营活动产生的净现金减少4900万美元，至4820万美元[132] - 2023年前九个月融资活动净现金使用量降至930万美元，较2022年同期的6150万美元减少5220万美元[155] 现金及等价物情况 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金分别为5230万美元和4170万美元[154] - 截至2023年9月30日，公司有现金及现金等价物约3670万美元，受限现金1560万美元[156] 合同义务支付情况 - 公司合同义务本金支付总额为674314美元，其中2023年为1614美元，2024 - 2025年为363601美元，2026 - 2027年为207213美元，超过5年为101886美元[137] - 公司利息支付总额为91713美元，其中2023年为8146美元，2024 - 2025年为58291美元，2026 - 2027年为21393美元，超过5年为3883美元[137] - 公司租户相关承诺为10470美元，其中2023年为7556美元，2024 - 2025年为2914美元[137] 债务情况 - 截至2023年9月30日，约6.143亿美元（占比91.1%）的债务为固定利率，6000万美元（占比8.9%）为可变利率[162] - 固定利率债务中的5000万美元定期贷款、2500万美元定期贷款、1.4亿美元无担保信贷安排、2620万美元FRP Collection贷款和1450万美元Carillon Point贷款使用了利率互换[162] - SOFR上升1%，公司2023年9月30日未偿还债务的年利息成本将增加60万美元[162] - SOFR下降1%，公司2023年9月30日未偿还债务的年利息成本将减少60万美元[162]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度核心运营资金（Core FFO）为1420万美元，即每股0.35美元，较一季度减少80万美元，主要因190 Office Center的净营业收入（NOI）降低 [7] - 二季度同店现金NOI变化为正7.5%，即170万美元，与2022年二季度相比有所增长，预计下半年同店业绩将有所缓和，2023年同店现金NOI预计增长3% - 4% [8] - 二季度净营业收入为2740万美元，较一季度减少80万美元，主要因二季度对190 Office Center进行了非合并处理，同店运营费用同比增长7% [25] - 二季度调整后运营资金（AFFO）为730万美元，即每股0.18美元，对即租型样板套房和空置房装修的持续投资对AFFO影响最大，二季度此项投资总计190万美元，即每股0.05美元 [26] - 截至季度末，公司投资组合入住率为85.6%，若计入8.3万平方英尺已签约但尚未开始的租约，入住率为87%，截至6月30日，总债务为6.78亿美元，净债务（含受限现金）与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.5倍，190 Office Center的非合并处理使其总债务减少3860万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年已租赁1.6万平方英尺样板套房，截至6月30日，库存中有5.4万平方英尺已建成样板套房，约3.1万平方英尺正在建设或交付中，超过6.9万平方英尺计划于2023年下半年开工建设 [4] - 二季度完成22.4万平方英尺的总租赁活动，续租现金租金较到期租金提高7.2%，季度环比来看，9处物业入住率增加，11处保持不变，仅4处资产入住率下降 [60] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于提高整体入住率，特别是在租金最高的优质资产上，即租型现代样板套房是租赁活动的驱动力，公司将新库存决策集中在预计最快被消化的地点 [4] - 商业房地产行业，特别是办公房地产领域面临逆风，但公司认为其位于阳光地带的优质物业组合能够抵御这些逆风并表现出色，下半年将继续优化物业以实现租赁，同时保持战略和保守的运营方式，确保充足的流动性并灵活把握机会 [5] - 租户将继续确定租赁计划，关注最佳位置、配套设施完善且财务状况良好的建筑，公司认为自身将从中受益，随着一些高杠杆、资金不足的物业归还给贷款人，租赁将集中在行业的有限子集内，且此时几乎没有新开发项目启动 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 银行业已开始企稳，贷款人更愿意与优质借款人合作，这有助于实力较强的借款人保持整体稳定，但商业抵押担保证券（CMBS）贷款可能面临更大挑战 [32] - 对于位置优越、定位良好的资产，租赁业务开始好转，租户在新冠疫情开始后的3.5年里推迟了很多租赁决策，且希望员工大部分时间回到办公室，公司拥有约300个租户，平均租户规模较小，物业位置优越、配套设施完善且财务状况良好，处于有利地位 [33] - 未来6 - 12个月，办公行业交易可能受限，无法融资或与现有贷款人合作的业主将面临压力，更多资产可能归还给贷款人，优质且位置优越、由资金充足的业主持有的资产将有机会提高租金收入并赢得租户，所有业主都需要在未来一段时间内调整租户规模，资金雄厚的业主将有机会增加现金流和提升地位 [51][52] 其他重要信息 - 二季度完成了丹佛Circle Point园区相连公园设施的翻新，约400万美元的翻新费用通过特殊税收融资解决，无需公司自掏腰包，公园更新后，Circle Point在租赁方面处于有利地位 [23] - 公司有两笔较小的贷款将于2023年秋季到期，均由优质物业担保，目前正与现有贷款人就这两笔贷款进行续约谈判，预计有效利率将在6%以上 [61] - 截至6月30日，公司信贷额度中有约9000万美元未提取，季度末现金及受限现金为5300万美元 [61] - 公司预计到年底入住率将基本保持不变 [62] - 二季度最重大的会计交易是将达拉斯190 Office Center物业的控制权交给贷款人，基于对该物业价值和未来前景的评估，公司做出了战略决策，此交易导致该物业相关资产价值和3860万美元的相应债务被非合并处理，由于2022年已对该物业价值进行减记，本季度此交易仅造成13.4万美元的账面损失 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 190 Office Center和Cascade Station的后续策略 - 公司正在对Cascade Station进行营销，目前评论还为时尚早，预计下个季度会有更多更新 [12] 问题2: 新贷款获取情况及对行业的影响 - 目前获取新贷款极其困难，贷款人希望减少整体办公物业敞口，更倾向于处理现有贷款，新贷款意愿较低，业主必须与现有贷款人进行再融资，市场上几乎没有其他选择，购买新办公资产的可用债务也很少，许多卖家若想交易且拥有无抵押物业，会考虑提供卖方融资 [14] 问题3: 续租利率是否受更新利率影响 - 续租利率已包含在高6%的范围内，公司将进行5年期浮动利率债务并进行相应掉期以固定利率，最终利率将根据市场情况而定 [17] 问题4: 样板套房租金是否符合预期 - 公司对样板套房的租金率感到满意，特别是在建造优质样板套房时，租金率符合预期，且公司将项目集中在优质、易租赁的资产上 [37] 问题5: 样板套房租赁速度较慢的原因及是否需要担忧 - 年初银行倒闭导致租赁活动冻结，随着过去几个月市场稳定，业务似乎正在恢复正常，公司推迟了对租赁目标的预期，但情况正在改善 [41] 问题6: 二季度样板套房和空置房装修的费用及下半年预算 - 年初至今，样板套房和空置房装修总支出为320万美元，其中一季度130万美元，二季度190万美元，预计下半年还将支出约600万美元，此前存在许可和施工延误情况，预计下半年将赶上进度 [44] 问题7: Pima和Camelback的装修费用处理方式 - Camelback的装修已于去年完成，不在今年数据内，Pima的装修正在进行中，部分费用在上半年产生，其余在下半年 [46] 问题8: 是否有其他可能交回钥匙的资产 - 目前没有其他明确表示若情况无重大改善就会交回钥匙的资产，近期主要是FRP和Carillon Point这两处资产 [50] 问题9: 如何看待未来6 - 12个月办公行业的现状 - 未来一段时间内，办公行业交易将受限，无法融资或与现有贷款人合作的业主将面临压力，更多资产可能归还给贷款人，优质且位置优越、由资金充足的业主持有的资产将有机会提高租金收入并赢得租户，所有业主都需要在未来一段时间内调整租户规模，资金雄厚的业主将有机会增加现金流和提升地位 [51][52] 问题10: 计划在下半年建设的6.9万平方英尺样板套房资金投入情况 - 目前有3.1万平方英尺正在建设中，另外6.9万平方英尺处于规划阶段，预计年底前开工，但可能无法全部完成 [53] 问题11: 西南地区极端高温是否会对本季度NOI产生重大影响 - 公司预计不会有重大变化，许多租约有费用转嫁条款，因此影响不大 [58]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立为马里兰州公司，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[107] 公司业务定位 - 公司专注于在阳光地带的增长市场拥有和收购办公物业[115] 公司房产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有24处房产，包含58座办公楼，净可出租面积约570万平方英尺[108][118] - 截至2023年6月30日，公司房产的出租率约为85.6%[108] - 截至2023年6月30日，公司物业总可出租面积（NRA）为569.2万平方英尺，平均出租率85.6%，年化每平方英尺基础租金29.19美元，年化租金32.44美元，年化租金总收入1.41909亿美元[119] 公司租赁模式 - 历史上公司物业租赁多为全服务毛租或净租，未来预计继续采用[109] 外部环境影响 - 经济环境不稳定，通胀上升使美联储采取紧缩措施，利率上升，影响公司运营活动[110] - 新冠疫情影响公司业务，2023年第二季度资产使用量低于疫情前但同比增加[112] - 租赁活动受新冠疫情影响，新租赁变慢，现有租户长期空间需求不确定[113] 公司业务策略 - 公司将根据当前经济和行业状况积极评估业务运营和策略[114] 净租赁收入影响因素 - 净租赁收入取决于维持现有空间入住率、出租可用空间及维持或提高租金的能力[116] 租赁及其他收入变化 - 2023年第二季度，租赁及其他收入为4460万美元，较2022年同期减少90万美元，降幅2%[123] - 2023年上半年，租赁及其他收入为9060万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅0.2%[129] 总运营费用变化 - 2023年第二季度，总运营费用为3670万美元，较2022年同期增加50万美元，增幅1%[124] - 2023年上半年，总运营费用为7350万美元，较2022年同期增加160万美元，增幅2%[130] 一般及行政费用变化 - 2023年第二季度，一般及行政费用为370万美元，较2022年同期增加10万美元，增幅1%，主要因股票薪酬费用增加[127] 物业撤资情况 - 2023年第二季度，公司对190 Office Center物业进行了撤资，确认撤资损失10万美元[128] 部分物业收入变化 - 圣坦物业因上一年确认终止费及当前入住率降低，2023年第二季度收入减少140万美元，上半年减少290万美元[123][129] - 2021年12月收购的Bloc 83、Block 23和The Terraces物业，2023年第二季度分别增加收入120万美元、40万美元和20万美元，上半年分别增加250万美元、100万美元和40万美元[123][129] - 公园塔、Circle Point、城市中心和FRP Collection物业因入住率提高，2023年第二季度分别增加收入60万美元、50万美元、30万美元和20万美元，上半年分别增加150万美元、90万美元、40万美元和60万美元[123][129] 折旧与摊销变化 - 2023年上半年折旧与摊销减少40万美元，即1%，从2022年同期的3150万美元降至3110万美元[131] - 2023年第二季度折旧与摊销增加10万美元，即0.4%，从2022年同期的1570万美元增至1580万美元[133] 物业运营费用变化 - 2023年第二季度物业运营费用增加40万美元，即2%，从2022年同期的1680万美元增至1720万美元；上半年增加170万美元，即5%，从3330万美元增至3500万美元[132][138] 利息费用变化 - 2023年第二季度利息费用增加200万美元，即32%，从2022年同期的630万美元增至830万美元；上半年增加430万美元，即34%，从1230万美元增至1660万美元[134][141] 合并及出售物业收益情况 - 2023年上半年公司确认10万美元的合并损失，2022年出售Lake Vista Pointe物业获得2170万美元的净收益[142] 现金及等价物情况 - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，现金、现金等价物和受限现金分别为5270万美元和6940万美元[143] 经营活动净现金变化 - 2023年上半年经营活动提供的净现金减少4740万美元，降至2760万美元[144] 投资活动净现金变化 - 2023年上半年投资活动使用的净现金增加260万美元，增至2380万美元[145] 融资活动净现金变化 - 2023年上半年融资活动提供的净现金增加3120万美元，增至460万美元[146] 无担保信贷安排情况 - 截至2023年6月30日，公司无担保信贷安排下约有2.057亿美元未偿还，并有42万美元的信用证[148]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2820万美元,比第四季度增加60万美元 [25] - 第一季度核心FFO为1500万美元或每股0.37美元,比第四季度减少40万美元 [26] - 第一季度AFFO为820万美元或每股0.20美元 [27] - 第一季度同店现金NOI增长3%,比2022年第一季度增加70万美元 [28] - 截至3月31日,总债务为7.08亿美元,净债务/EBITDA比率为6.5倍 [30] - 截至3月31日,未使用的信贷额度为1亿美元,现金和受限现金为5200万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店现金NOI增长主要来自Block 83、Block 23和Park Tower,由于入住率提高 [28] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] - 第一季度投资于准备出租的套房和空置装修共计130万美元或每股0.03美元 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估市场状况,谨慎和战略性地运营,以保持优质的核心阳光地带投资组合,增强流动性,并提供灵活性以抓住机遇 [22] - 公司宣布将季度股息从每股0.12美元降至0.10美元,以保留每年1600万美元的额外现金,用于战略投资、去杠杆化或股票回购 [21] - 公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] - 公司预计,随着时间的推移,城市中利用率的提高将转化为更高的租赁活动 [16] - 公司认为,在当前环境下,其强劲的财务状况将有助于提高入住率 [18] - 公司继续执行其业务计划,在投资组合中进行装修和准备出租的套房 [19] - 公司预计,190 Office Center的潜在处置将使其总债务减少约3900万美元,净债务/EBITDA比率略有改善 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司继续跟踪其运营和每股业绩的预期,并重申了所有指导,包括强劲的核心FFO每股预期和积极的同店现金NOI增长 [12] - Farrar指出,St. Petersburg的City Center物业是一个很好的案例研究,展示了与阳光地带位置相关的顺风 [15] - Farrar表示,公司预计,随着时间的推移,城市中利用率的提高将转化为更高的租赁活动 [16] - Farrar认为,在当前环境下,其强劲的财务状况将有助于提高入住率 [18] - Farrar表示,公司将继续评估市场状况,谨慎和战略性地运营,以保持优质的核心阳光地带投资组合,增强流动性,并提供灵活性以抓住机遇 [22] - 首席财务官Tony Maretic表示,第一季度净营业收入增加主要是由于Block 23和Block 83物业的入住率提高 [25] - Maretic指出,第一季度核心FFO下降主要是由于更高的利息成本和更高的G&A,抵消了净营业收入的增加 [26] - Maretic表示,第一季度AFFO受到继续投资于准备出租的套房和空置装修的重大影响 [27] - Maretic指出,第一季度同店现金NOI增长符合预期,主要来自Block 83、Block 23和Park Tower,由于入住率提高 [28] - Maretic表示,截至3月31日,总债务为7.08亿美元,净债务/EBITDA比率为6.5倍 [30] - Maretic指出,190 Office Center的潜在处置将使其总债务减少约3900万美元,净债务/EBITDA比率略有改善 [31] - Maretic表示,截至3月31日,未使用的信贷额度为1亿美元,现金和受限现金为5200万美元 [32] - Maretic指出,公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] 其他重要信息 - 公司宣布将季度股息从每股0.12美元降至0.10美元,以保留每年1600万美元的额外现金,用于战略投资、去杠杆化或股票回购 [21] - 公司董事会批准了一项新的5000万美元股票回购计划,但尚未进行任何回购 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 股票回购计划 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司将股票回购视为一种工具,但首要任务是建立额外的流动性,然后再考虑所有选择 [40] - Farrar表示,公司目前的市场是冻结的,不是处置资产的理想时机,因此将保持这些选择的开放,但将在市场条件改善时考虑 [42] 问题: 股息和应税收入 - 首席财务官Tony Maretic表示,2023年新股息水平略高于最低水平,并有一些加速折旧的灵活性,以在未来几年进一步降低该金额 [44] 问题: 特定物业的入住率下降 - 首席财务官Tony Maretic表示,第一季度入住率下降的主要驱动因素是5090 Phoenix和Denver Tech的两个大租户迁出 [49] - 首席执行官Jamie Farrar提供了未来四个季度的续租时间表,并指出190 Office Center的潜在迁出 [51] 问题: 新租赁趋势和TI谈判 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司看到较小的租户在续租方面更加一致,而较大的租户则在评估他们的选择,在许多情况下,寻求搬到更高质量的物业 [53] - Farrar指出,目前租赁最好的空间是最高质量的空间,因此TI成本一直在增加,公司正在其spec suite计划中考虑这一点 [55] 问题: spec suite计划的支出 - 首席财务官Tony Maretic表示,公司没有打算放慢spec suite计划的步伐,尽管第一季度的支出略高于预期,但仍预计到年底将达到1000万美元 [59] 问题: 优先股的潜在回购 - 首席执行官Jamie Farrar表示,公司有灵活性购买普通股和优先股,并正在考虑这一点 [62]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[42] 物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有25处物业，包含60座办公楼，净可出租面积约600万平方英尺[44] - 截至2023年3月31日，公司拥有25处房产，包含60座办公楼，可租赁净面积约600万平方英尺[51] 物业出租情况 - 截至2023年3月31日，公司物业的出租率约为84.9%[44] 外部环境影响 - 经济环境不稳定，通胀上升使美联储采取紧缩措施，利率上升，影响公司运营活动，如资本配置决策、资本成本和租户租赁[46] - 新冠疫情影响公司业务，2023年第一季度资产使用率低于疫情前，但逐年增加，租赁活动受影响，可能减少预期租金收入[47] 业务战略 - 公司专注于在阳光地带的增长市场拥有和收购办公物业，利用管理团队的市场知识和当地专业人员寻找收购机会[49] 净租金收入影响因素 - 净租金收入取决于维持现有租赁空间的入住率、租赁可用空间、维持或提高租金率以及收购符合投资标准的额外物业的能力[50] 财务收入指标变化 - 2023年第一季度租赁及其他收入为4600万美元，较2022年同期增加110万美元，增幅2%[55] 财务运营费用指标变化 - 2023年第一季度总运营费用为3680万美元，较2022年同期增加100万美元，增幅3%[56] - 2023年第一季度物业运营费用为1770万美元，较2022年同期增加120万美元，增幅7%[57] - 2023年第一季度一般及行政费用为380万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅9%[57] - 2023年第一季度折旧及摊销费用为1530万美元，较2022年同期减少50万美元，降幅3%[57] - 2023年第一季度利息费用为830万美元，较2022年同期增加220万美元，增幅37%[58] 现金相关指标 - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为5220万美元和4760万美元[59] - 截至2023年3月31日，三处房产的受限现金总额为690万美元[63] 现金流指标变化 - 2023年第一季度经营活动净现金流为1390万美元，较2022年同期减少80万美元[60] - 2023年第一季度投资活动净现金流为 -1240万美元，较2022年同期增加550万美元[60] 信贷与融资安排 - 公司无担保信贷安排的总授权借款从2.5亿美元增至3.75亿美元，截至2023年3月31日，未偿还金额约为1.957亿美元，另有420万美元信用证[63] - 公司ATM计划可发行出售最多1500万股普通股和100万股A类优先股，2023年第一季度未发行任何股份[63] 合同义务与负债情况 - 截至2023年3月31日，公司的合同义务和长期负债总计8.60042亿美元，其中2023年需支付8512.8万美元[65] 利率过渡情况 - 公司预计所有与自身相关的LIBOR设定在2023年6月30日后将停止发布，截至2023年3月31日，基于LIBOR的借款和5000万美元利率互换已过渡到SOFR[67] 债务利率结构 - 截至2023年3月31日，公司约6.564亿美元（92.2%）的债务为固定利率或有效固定利率，5570万美元（7.8%）为可变利率[68] - 6.564亿美元固定利率债务包括5000万美元定期贷款、2500万美元定期贷款和1.4亿美元无担保信贷安排，已应用利率互换[69] 利率变动对利息成本影响 - SOFR每上升1%，公司2023年3月31日未偿还债务的年利息成本将增加60万美元；每下降1%，年利息成本将减少60万美元[70] 流动性需求满足方式 - 公司短期流动性需求预计通过运营净现金和现有现金储备满足，长期流动性需求预计通过运营净现金、长期有担保和无担保债务以及发行权益和债务证券满足[63] 衍生金融工具使用目的 - 公司使用衍生金融工具管理或对冲借款利率风险，不用于交易或投机目的[67]

业绩总结 - 整个投资组合在疫情期间的租金收款率超过99%[9] - 自疫情开始以来，核心每股基金运营收益（Core FFO per share）增长52%[9] - 2022年第四季度的净收入（损失）为-1.22万美元，而2021年第四季度为24.69万美元[58] - 2022年第四季度的净运营收入（NOI）为27610万美元，较2021年第四季度的25143万美元有所增长[58] - 2022年第四季度的每股稀释净收入（损失）为-0.36美元，而2021年为0.51美元[58] - 2022年第四季度的运营资金（FFO）为14,437万美元，较2022年第三季度的15,539万美元下降约7.1%[59] - 2022年第四季度的核心运营资金（Core FFO）为15,429万美元，较2022年第三季度的16,531万美元下降约6.7%[59] - 2022年第四季度的调整后运营资金（AFFO）为4,965万美元，较2022年第三季度的7,662万美元下降约35.3%[59] - 2022年第四季度每股运营资金（FFO per share）为0.36美元，较2022年第三季度的0.37美元下降约2.7%[59] - 2022年公司预计2023年将恢复正增长的同店现金净运营收入（Same Store Cash NOI）[63] 用户数据 - 2022年同店现金净运营收入（Same Store Cash NOI）预计增长2%至4%[36] - 2023年12月31日的预计入住率为85%至87%[36] - 2022年总租赁面积为5,992,000平方英尺，整体入住率为86.2%[71] - 在凤凰城，Block 23的入住率为94.0%[71] - 在丹佛，Denver Tech的入住率为93.2%[71] - 在达拉斯，The Terraces的入住率为99.0%[71] - 在奥兰多，Florida Research Park的入住率为87.9%[71] - 在坦帕，Park Tower的入住率为88.7%[71] 市场扩张与并购 - 2022年共执行新租约和续租约约108,000平方英尺，总计777,000平方英尺[36] - 2021年收购的三处物业总价值为6.14亿美元，增强了投资组合的多样性[23] - 公司自2010年以来已完成超过30亿美元的房地产收购[69] 财务状况 - 2022年第四季度的总债务余额为6.938亿美元，平均利率为4.4%[58] - 截至2022年12月31日，公司的流动性为2800万美元，未偿还的信用额度为3.75亿美元[68] - 截至2022年12月31日，公司的加权平均利率为4.4%，加权平均债务到期时间为3.2年[68] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.4倍[83] 新产品与技术研发 - 2022年安装了1,368个太阳能电池板于Mission City，圣地亚哥[81] - 2022年ESG报告于2022年11月发布[81] 负面信息 - 2022年第四季度的市场价值为339009万美元，较2021年第四季度的869929万美元下降[58] - 2022年第四季度，普通股东归属的净亏损为14,274万美元，相较于2021年第四季度的净收入431,194万美元大幅下降[59] - 2022年第四季度的FFO支付比率为56%，较2022年第三季度的54%有所上升[59]

财务数据和关键指标变化 - 2022年公司实现历史最高年度核心每股运营资金（FFO），达1.57美元/股，较上一年增长15% [8] - 2022年公司完成5000万美元的股票回购计划，平均价格为12.48美元/股，对每股收益和每股净资产均有增值作用 [9] - 2022年出售达拉斯的Lake Vista Pointe物业，获得2200万美元收益 [9] - 2022年第四季度净营业收入（NOI）为2760万美元，较第三季度减少50万美元 [22] - 2022年第四季度核心FFO为1540万美元，即0.38美元/股，较第三季度减少110万美元 [23] - 2022年第四季度调整后运营资金（AFFO）为500万美元，即0.12美元/股 [23] - 2022年第四季度对190 Office Center和Cascade Station两处物业进行1340万美元的非现金减值处理 [24] - 截至2022年12月31日，公司总债务为6900万美元，净债务（含受限现金）与EBITDA之比为6.4倍 [26] - 截至2022年12月31日，公司信贷额度未使用额度超9500万美元，现金及受限现金为4400万美元 [27] - 公司预计2023年核心FFO为1.38 - 1.43美元/股，中点较2022年下降0.16美元/股 [29] - 公司预计2023年物业处置额在2500 - 7500万美元之间，无收购计划 [30] - 公司预计2023年同店现金NOI增长2% - 4% [30] - 公司预计2023年AFFO可能受最高1000万美元的影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司完成约80万平方英尺的新租约和续租约，其中第四季度完成10.8万平方英尺 [10] - 2022年公司的样板间项目签署9.3万平方英尺新租约，完成空置条件处理的空间签署8.2万平方英尺新租约 [11] - 截至2022年底，公司有1.8万平方英尺样板间库存，2023年计划建设或在建超15万平方英尺样板间 [15] - 2023年公司已在皮马中心租赁约1.7万平方英尺空间 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度同店现金NOI变化为 - 1.2%，较2021年第四季度减少20万美元 [26] - 投资销售市场缓慢，优质资产交易少，如Highwoods在12月中旬收购达拉斯麦金尼物业，现金资本化率为5.5%，每平方英尺超700美元 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过完成选择性翻新和建设可租赁样板间来增加物业层面的净营业收入 [15] - 公司计划选择性剥离约90万平方英尺的非核心资产，2023年预计处置额在2500 - 7500万美元之间 [17] - 行业面临利率快速上升、资本市场波动和写字楼行业逆风等挑战 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前股价被低估，未反映公司内在价值 [18] - 公司认为已在优质阳光地带物业市场占据有利地位，积极举措将有助于释放价值，缩小股价差距 [21] - 公司对当前股息水平感到满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 其他重要信息 - 公司宣布董事会人事变动，John Sweet成为董事会主席，Michael Mazan被任命为董事会成员，Will Flatt卸任 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年AFFO受1000万美元影响是与2022年相比还是总体情况 - 这是2023年的总计影响，较2022年有显著增加 [33] 问题2: 2023年在AFFO项目上的支出预计是多少 - 支出很大程度取决于租赁活动，资本支出与过去几个季度相当或略高，租户改善和租赁佣金取决于租赁情况 [34] 问题3: 2023年全年的入住率会如何波动 - 入住率将在85% - 87%的区间内波动，不会有大幅波动，预计的迁出和新租面积会相互抵消 [40] 问题4: 2023年2% - 4%的同店NOI增长主要由入住率还是续租租金驱动 - 增长是两者的混合，很大一部分来自2021年12月收购的三个物业，随着免租期结束，这些物业将推动增长 [36] 问题5: 董事会如何看待当前普通股股息 - 公司对当前股息水平满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 问题6: 2023年资本支出预算和预期在各项目上的分配情况 - 皮马中心的支出符合预期，圣坦项目因重新定位不会对AFFO产生影响，支出可能更高，公司还会在其他物业增加设施，样板间项目也会有支出 [45] 问题7: 是否将待处置资产推向市场，市场需求如何 - 尚未将资产推向市场，投资销售市场缓慢，交易少 [49] 问题8: 第三、四季度到期债务的再融资情况如何 - 已与区域银行进行初步续约讨论，并开始寻找其他潜在贷款人，预计再融资利率在6%左右，因物业入住率和租约情况良好，再融资预计无问题 [50]

业绩总结 - 公司在2022年第四季度净亏损为12,238千美元，相较于2021年第四季度的净收入24,691千美元[76] - 2022年第四季度的净营业收入（NOI）为27,610千美元，较2021年第四季度的25,143千美元有所增长[76] - 2022年第四季度的EBITDA为24,952千美元，较2021年第四季度的23,722千美元有所增加[76] - 2022年第四季度核心资金流（Core FFO）每股为0.38美元，较2021年第四季度的0.36美元有所上升[76] - 2022年第四季度的在位出租率为86.2%，较2021年第四季度的84.9%有所提升[76] - 公司的总租金收入自2014年首次公开募股以来增长了60%[38] 用户数据 - 整个投资组合在疫情期间的租金收缴率超过99%[10] - 目前投资组合的在租率为86.2%[7] - 2022年第四季度每股净亏损为0.36美元，2021年第四季度每股收益为9.76美元[76] 未来展望 - 2023年净运营收入预计在1.09亿至1.11亿美元之间[43] - 2023年核心每股FFO预计在1.38至1.43美元之间[43] - 2023年12月31日的入住率预计在85%至87%之间[43] - 同店现金净运营收入预计增长2%至4%[43] 新产品和新技术研发 - 公司计划在2023年建设超过150,000平方英尺的额外规格套件[39] 市场扩张和并购 - 2021年12月，公司在拉雷、凤凰城和达拉斯收购了三处物业，交易总额为6.14亿美元，增强了投资组合的多样性[14] - 自2010年以来，公司已完成超过30亿美元的房地产收购[73] 负面信息 - 2022年第四季度的市场价值为339,009千美元，较2021年第四季度的869,929千美元下降[76] - 2022年第四季度的总企业价值（包括净债务）为1,094,576千美元，较2021年第四季度的1,593,147千美元下降[76] - 2022年第四季度的净债务为643,567千美元，较2021年第四季度的611,218千美元有所增加[76] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年公司通过十次处置获得超过5.7亿美元的收益[27] - 2021年出售生命科学投资组合时获得了4.29亿美元的收益[20] - 截至2022年12月31日，净债务与年化调整后EBITDA比率为6.4倍[48] - 2022年加权平均利率为4.4%[62] - 2022年公司拥有1600万美元的限制现金[71] - 2023年无重大债务到期[48]