公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[70] 公司物业情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有27处物业，包含65座办公楼，净可出租面积约570万平方英尺[71][77] - 截至2019年6月30日，公司物业的出租率约为93.4%[71] - 公司大部分物业租赁为全服务毛租或净租，部分租户为三净租，AmberGlen物业还有一项完全所有权土地租赁[72][74] - 截至2019年6月30日，公司总可出租面积（NRA）为570.8万平方英尺，平均出租率为93.4%，年化每平方英尺基础租金为24.36美元，年化每平方英尺租金为27.00美元，年化基础租金总计1.29797亿美元[78] 公司目标市场情况 - 公司目标市场具有经济增长趋势良好、人口增长、就业增长预测高于平均水平等特点[75] - 公司关注在目标市场拥有和收购办公物业，利用管理层的市场知识和关系以及当地房地产运营商和投资伙伴的专业知识寻找收购机会[75] - 公司认为目标市场有吸引力是因为所有权通常集中在当地房地产运营商手中，大型机构投资者参与度相对较低，能带来有吸引力的定价水平和风险调整后的回报[75] 公司租赁收入情况 - 公司净租金收入取决于维持现有租赁空间的入住率、租赁可用空间、维持或提高租金率以及收购符合投资标准的额外物业的能力[76] - 公司租赁收入的负面趋势可能受经济或区域衰退、租户行业低迷、租户破产等因素影响[76] - 公司租赁收入的增长部分取决于收购符合投资标准的额外物业的能力[76] - 2019年第二季度，公司租赁及其他收入为4120万美元，较2018年同期的3020万美元增加1100万美元，增幅36%[82] - 2019年上半年租赁及其他收入增至7830万美元，较2018年同期增加1650万美元，增幅27%[89] - 收入增长主要源于2018 - 2019年收购的物业，如Circle Point、The Quad等，部分被Plaza 25出售导致的收入减少070万美元抵消，另有260万美元一次性转让合同收入[82] 公司运营费用情况 - 2019年第二季度，公司总运营费用为3250万美元，较2018年同期的2550万美元增加700万美元，增幅27%[83] - 2019年第二季度，公司物业运营费用为1450万美元，较2018年同期的1170万美元增加280万美元，增幅24%[85] - 2019年第二季度，公司一般及行政费用为340万美元，较2018年同期的200万美元增加140万美元，增幅71%[86] - 2019年第二季度，公司折旧及摊销费用为1460万美元，较2018年同期的1180万美元增加280万美元，增幅24%[87] - 2019年上半年总运营费用增至6310万美元，较2018年同期增加1210万美元，增幅24%[91] - 运营费用增加主要因上述物业收购，Park Tower因入住率提高费用增加030万美元，Plaza 25因出售费用减少080万美元，一般及行政费用中有110万美元一次性费用和应计费用[83] - 物业运营费用增加主要因物业收购，Park Tower因入住率提高费用增加020万美元，Plaza 25因出售费用减少040万美元，其余物业运营费用净增加070万美元[85] - 折旧及摊销费用增加主要因新增物业，部分被Plaza 25出售导致的减少抵消[87] 公司利息费用情况 - 2019年第二季度利息费用增至780万美元，较2018年同期增加240万美元，增幅44%[88] - 2019年上半年利息费用增至1530万美元，较2018年同期增加400万美元，增幅36%[95] 公司现金情况 - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，现金、现金等价物和受限现金分别为3090万美元和3260万美元[97] - 2019年上半年经营活动产生的净现金增至1860万美元，较2018年同期增加720万美元[98] - 2019年上半年投资活动使用的净现金增至3860万美元，较2018年同期增加5680万美元[99] - 2019年上半年融资活动提供的净现金增至1760万美元，较2018年同期增加4950万美元[100] - 截至2019年6月30日，公司约有1160万美元现金及现金等价物和1930万美元受限现金[101] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日，公司约5.65亿美元（占比79%）的债务为固定利率，约1.5亿美元（占比21%）为可变利率[113] - LIBOR上涨10%，公司2019年6月30日的未偿债务年利息成本将增加约40万美元，未偿债务公允价值将下降，未来债务发行或无担保信贷安排下的借款利息成本将增加[114] - LIBOR下降10%，公司2019年6月30日的未偿债务年利息成本将减少约40万美元，未偿债务公允价值将上升，未来债务发行或无担保信贷安排下的借款利息成本将降低[114]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入为2970万美元，较上季度的2580万美元增加390万美元，主要因终止费用增加450万美元 [19] - 第三季度共录得600万美元终止费用，最大一笔为Park Tower的BB&T贡献的530万美元 [20] - 核心FFO为1410万美元，合每股0.32美元，较上季度减少120万美元，较高的终止费用收入被较高的一般及行政费用抵消 [21] - 第三季度AFFO为850万美元，合每股0.19美元，最大影响因素是Sorrento Mesa物业支付的150万美元租赁佣金 [22] - 第三季度同店现金NOI增长为正1.4%，与去年第三季度相比，2020年签署的租约是主要驱动因素 [24] - 预计未来几个季度同店业绩将下降，9月30日总债务为6.03亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为6.1倍 [25] - 季度末总债务加权平均到期期限为四年，86%的债务为有效固定利率，加权平均利率为3.6%，2023年前无物业债务到期 [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署三份重要租约，包括Sorrento Mesa物业6.9万平方英尺、12年租约续约，AmberGlen物业7.2万平方英尺、三年租约续约，Papago Tech物业4.1万平方英尺、五年租约续约 [22][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今，公司普通股市值几乎翻倍，股东总回报率达91%，成为所有房地产REITs中表现前五的公司 [5] - 今年第一季度市场负吸纳量约600万平方英尺，第二季度降至约250万平方英尺，目前降至约100万平方英尺 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将出售圣地亚哥所有生命科学资产，总售价5.76亿美元，预计获利约4.3亿美元，合每股近10美元 [6] - 公司计划将出售所得资金重新投资于美国南部和西部高增长城市的顶级子市场，目标是新建、配套设施完善、租户装修优质的物业 [7][8] - 公司已对超20亿美元潜在收购项目进行尽职调查，目前有超6亿美元潜在收购项目符合标准，仍在尽职调查阶段 [9][10] - 公司计划通过样板间计划、公共区域升级和对部分建筑进行重新定位等方式，对现有物业进行投资，以加速租赁并提高市场份额 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业内租户空间利用率低，影响新租约和续约交易执行，但公司物业所在城市发展良好，需求有望随时间回升 [11] - 公司租赁活动持续改善，但当前环境下完成租约仍需更长时间，租户希望员工返回办公室，但可能最初采用混合办公模式，且不确定如何配置办公室 [12][13] - 预计2022年情况将改善，租户希望获得现代化、动态的办公空间，公司因此在收购和租赁策略中注重此类物业 [14][15] 其他重要信息 - 公司在新闻稿中提供了更新后的指引，唯一变化是一次性500万美元的一般及行政费用预提，这也影响了核心FFO [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 重新部署Sorrento Mesa出售所得资金预计完成多少笔交易 - 公司目前有超6亿美元的潜在收购项目，代表三笔交易，均在尽职调查阶段 [28] 问题2: 优质办公资产的收购资本化率应如何考虑 - 公司考虑的物业位于顶级子市场、位置不可替代、新建、配套设施优质、有长期租约，目前市场资本化率约为5% [29] 问题3: AmberGlen资产的计划，以及2022年SanTan和Pima的情况和2023年的大型租约滚动情况 - 年底将收回Florida Research Park 4.6万平方英尺空间，计划将其改造成多租户建筑并提升配套设施，有望在2022年晚些时候出租 [30] - 明年8月底将收回SanTan的Toyota空间，未来四个季度内仅此两处和Florida Research Park的GSA租户租约超过3万平方英尺，GSA租户续约讨论初步展开，公司持乐观态度 [31] 问题4: 加速条款如何运作，是否有灵活性 - 北部物业定于12月2日完成交易，南部1.81亿美元的物业可提前45天通知加速交易，公司基于收购计划和时间安排，决定将其提前至今年 [33] 问题5: 截至9月公司占用率为88.7%，承诺并占用率为91.1%，年底承诺并占用率应如何考虑 - 最大的承诺租约是Park Tower的金融科技租户，预计5月入住，该租约年底仍将计入承诺栏，预计年底这两个数字不会有显著变化 [36] 问题6: 与租户讨论时，目前租户对装修和租赁成本的需求与疫情前相比有何变化 - 租金保持稳定，让步成本上升，市场租赁情况总体改善，但建筑成本较高，租户希望获得更有影响力的空间以吸引员工返回办公室，这促使公司投资建设优质样板间 [38][39] 问题7: 除本季度的租约终止外，是否与其他考虑提前迁出的现有租户进行讨论 - 公司完成预算和战略审查，目前只有少数租约有重大终止费用选项，预计2022年初可能还有一到两笔，目前没有重大情况 [41] 问题8: 如何考虑快速部署即将到手的资金，是2022年第一季度还是年中 - 公司预计第四季度将有大量交易完成 [44] 问题9: 资金缺口如何填补，对这些交易的杠杆使用有何考虑 - 预计Sorrento Mesa出售所得约5.46亿美元，潜在收购项目超6亿美元，可能有5000万美元左右的资金需要融资，公司目前有2.5亿美元的信贷额度，9月30日已使用8800万美元，且信贷额度续约进展顺利，这是最有可能的融资方式 [46] 问题10: 除首批收购外，是否考虑增加杠杆以购买更多资产，未来资产负债表杠杆情况如何 - 完成收购后将产生超过股息的多余现金流，从而逐步降低整体杠杆，短期内资产负债表将保持现状，长期来看有能力进行更多收购 [47][48] 问题11: 对旧建筑进行改造的预期内部收益率是多少，劳动力和材料成本是否会影响内部收益率 - 公司虽无具体内部收益率数据，但认为将空置空间投入资金改造可带来健康租金和整体回报，成本上升已纳入规划，预计可加速租赁并获得良好资本回报 [49]

财务状况 - CIO计划以5.76亿美元出售其圣地亚哥生命科学资产，预计净收益约为5.46亿美元（每股12.38美元）[7] - 预计此次交易将产生约4.3亿美元的收益（每股9.75美元），基于116百万美元的成本基础[7] - 截至2021年9月30日，CIO的总债务与此次交易的净收益几乎相等，显著改善财务状况[7] - 截至2021年9月30日，现金及现金等价物为1800万美元，受限现金为5200万美元[17] - 截至2021年9月30日，债务余额为6.062亿美元，平均利率为3.6%[18] - 预计Sorrento Mesa的净销售收益为5.46亿美元，几乎等于公司的全部债务余额[18] 业绩总结 - 第三季度净收入为1,244万美元，较第二季度的1,852万美元下降了32.8%[27] - 第三季度净运营收入（NOI）为29,709万美元，较第二季度的25,785万美元增长了15.0%[27] - 2021年第三季度核心每股FFO为0.32美元，AFFO为0.19美元[14] - 同店现金NOI增长为3.0%[14] - 2021年全年的净运营收入预期为1.045亿至1.060亿美元[14] - 2021年12月31日的入住率预期为87.0%至89.0%[14] 用户数据 - CIO在2021年9月30日的净可出租面积为5578千平方英尺，整体入住率为88.7%[5] - CIO的租赁期剩余平均为4.4年，显示出稳定的租赁收入来源[5] - Pima Center, Phoenix季度末入住率为67.9%[13] - Camelback Square, Phoenix季度末入住率为78.4%，完成300万美元的增值改善计划[13] - Circle Point, Denver季度末入住率为83.6%[13] 市场扩张与收购 - CIO在2021年8月以来已审核超过20亿美元的收购机会，正在推进超过6亿美元的潜在收购[10] - CIO的目标是通过收购优质物业来增强现金流，专注于高增长城市的市场[10] - CIO的投资组合包括64栋建筑，分布在多个高增长城市，涵盖了18小时城市的高质量办公物业[5] 负面信息 - 第三季度净亏损为98.9万美元，相较于第二季度的净亏损19.3万美元有所增加[28] - 每股稀释净（亏损）收入为-0.02美元，较第一季度的0.00美元有所下降[27] - 核心每股基金（Core FFO）为0.32美元，较第二季度的0.35美元下降了8.6%[27] - 每股调整后的基金（AFFO）为0.19美元，较第二季度的0.22美元下降了13.6%[27] 股东回报 - CIO的股东年初至今总回报率为91%[5] - 期末股价为17.86美元，较第二季度的12.43美元增长了43.5%[27] - 市场价值为787,854万美元，较第二季度的548,272万美元增长了43.6%[27] - 净债务（CIO份额）为530,818万美元，较第二季度的574,088万美元下降了7.5%[27]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[79] - 公司专注于在目标市场拥有和收购办公物业，目标市场具有人口增长、就业增长前景好等特点[90] 物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有24处房产，包含64座办公楼，净可出租面积约560万平方英尺，出租率约88.7%[80][93] - 截至2021年9月30日，公司物业净可出租面积（NRA）为5178千平方英尺，整体出租率89.0%，加权平均每平方英尺年化基础租金25.94美元，年化租金收入11946.2万美元；2021年9月30日对应数据分别为5578千平方英尺、88.7%、26.32美元和13014.0万美元[94] 资产使用及租赁情况 - 2021年第三季度，公司资产使用率显著低于正常水平，未来资产使用率难以预估[83] - 截至2021年9月30日的三个月，公司从租户处收取了超99%的合同规定基本租金，并为约0.1%的合同规定基本租金提供了租金减免[85] - 公司为四个租户提供了租金减免，占公司已占用净可出租面积的约0.1%[84] - 公司物业的净租赁收入主要取决于维持现有租赁空间的入住率、租赁可用空间以及维持或提高租金的能力[91] - 公司多数物业租赁为全服务毛租或净租，部分租户采用三净租，AmberGlen物业还有一项完全所有权土地租赁[81] - 新冠疫情对公司租户支付租金能力产生负面影响，租赁活动普遍缓慢，除生命科学领域外[82][86] - 公司认为自新冠疫情初期以来，经济状况、租赁活动和收购前景已大幅改善[88] 收入情况 - 2021年第三季度，租赁及其他收入为4490万美元，较2020年同期的4130万美元增加360万美元，增幅9%，主要因Park Tower和SanTan物业的终止费收入及Sorrento Mesa物业收购，部分被Cherry Creek处置抵消[99] - 2021年前三季度，租赁及其他收入为12440万美元，较2020年同期的12100万美元增加340万美元，增幅3%，主要因Park Tower和SanTan物业终止费收入、部分物业租赁交易及Sorrento Mesa物业收购，部分被Cherry Creek处置及部分物业入住率下降抵消[106] - 2021年前三季度出售房地产净收益为4740万美元[113] 运营费用情况 - 2021年第三季度，总运营费用为3770万美元，较2020年同期的3260万美元增加510万美元，增幅16%，主要因Sorrento Mesa出售交易的一次性奖金计提及Sorrento Mesa物业收购，部分被Cherry Creek处置抵消[100] - 2021年第三季度，物业运营费用为1520万美元，较2020年同期的1490万美元增加30万美元，增幅2%，主要因Sorrento Mesa物业收购，部分被Cherry Creek处置抵消[101] - 2021年第三季度，一般及行政费用为790万美元，较2020年同期的250万美元增加540万美元，增幅210%，主要因Sorrento Mesa出售交易的一次性奖金计提及专业费用增加[103] - 2021年第三季度，折旧及摊销为1460万美元，较2020年同期的1520万美元减少60万美元，降幅4%，主要因Cherry Creek处置[104] - 2021年第三季度，利息费用为590万美元，较2020年同期的690万美元减少100万美元，降幅15%，主要因Cherry Creek出售所得用于偿还债务[105] - 公司运营费用主要包括公用事业、物业税、保险和场地维护成本，全服务毛租赁物业中超出租户基准年的费用通常转嫁给租户，净租赁物业中由租户全额支付[96] - 2021年前三季度总运营费用为1.013亿美元，较2020年同期减少440万美元，降幅4%[107] - 2021年前三季度物业运营费用为4350万美元，较2020年同期减少20万美元，降幅0%[108] - 2021年前三季度一般及行政费用为1380万美元，较2020年同期增加580万美元，增幅72%[110] - 2021年前三季度折旧及摊销费用为4400万美元，较2020年同期减少120万美元，降幅3%[111] - 2021年前三季度利息费用为1840万美元，较2020年同期减少240万美元，降幅11%[112] 现金及债务情况 - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，现金、现金等价物及受限现金分别为7020万美元和5640万美元[114] - 截至2021年9月30日，公司无抵押信贷安排下未偿还借款约8800万美元，有420万美元信用证[120] - 截至2021年9月30日，约4.682亿美元（77.2%）的债务为固定利率，约1.38亿美元（22.8%）为可变利率[132] - 1.38亿美元可变利率债务中，5000万美元与定期贷款相关，公司已对其应用利率互换[132] - 利率互换将30天伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）有效固定在约1.27%直至定期贷款到期[132] - 考虑利率互换后，截至2021年9月30日，约85.5%的债务为固定利率债务，14.5%为可变利率债务[132] 利率风险情况 - 若LIBOR上升10%，公司2021年9月30日未偿还债务的年利息成本将名义增加，未偿还债务公允价值将下降[132] - LIBOR上涨10%将使公司截至2021年9月30日的未偿债务年利息成本名义增加，降低未偿债务公允价值，增加未来债务发行或无担保信贷安排下借款的利息成本[132] - LIBOR下降10%将使公司截至2021年9月30日的未偿债务年利息成本名义减少，增加未偿债务公允价值，降低未来债务发行或无担保信贷安排下借款的利息成本[132] - 利率风险金额是公司管理层基于公司资本结构的估计，分析未考虑整体经济活动变化的影响[133] - 分析假设公司财务结构无变化，因不确定具体行动及其可能影响[133] 疫情影响情况 - 2021年前九个月及之后，新冠疫情对全球金融市场和经济造成显著波动[133] - 这种波动对公司的长期影响不确定且无法估计，取决于疫情的范围、严重程度和持续时间[133] - 公司运营所在市场的经济或其他条件变化，包括州预算短缺、就业率、自然灾害等，以及新冠疫情可能对公司整体业绩、租户和业务战略执行产生重大影响，影响程度目前无法合理估计[97]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司在64栋建筑中拥有5578千平方英尺的可出租面积，整体入住率为89.7%[5] - 2021年第一季度，某物业以9500万美元出售，处置资本化率约为5.8%[10] - 2021年第二季度的净收入为185.2万美元，较2021年第一季度的4900.9万美元有所下降[29] - 2021年第二季度的资金运营（FFO）为14611万美元，第一季度为13827万美元，增长了5.6%[30] - 核心资金运营（Core FFO）为15277万美元，较第一季度的14472万美元增长5.6%[30] 用户数据 - 2021年第二季度同店现金净运营收入（NOI）增长2.7%，较去年同期的2.3%有所上升[14] - 截至2021年6月30日，CIO的占用率为89.7%，较去年同期的91.9%有所下降[14] - 2021年全年的净运营收入预期在9850万美元至1.06亿美元之间[17] 财务状况 - 公司财务状况强劲，流动性高[5] - 截至2021年6月30日，CIO的净债务与年化调整后EBITDA比率为6.2倍，杠杆率为46.5%[20] - 公司现金及现金等价物为1300万美元，受限现金为2300万美元[20] - 公司总企业价值（包括净债务）为1234360千美元，较2021年第一季度的1118150千美元有所上升[29] - 公司平均债务到期年限为4.2年，较2021年第一季度的4.7年有所下降[29] 市场扩张与收购 - 计划在2021年收购总价值为15亿美元的房地产[8] - CIO在2021年以4330万美元收购了位于Sorrento Mesa的两处物业，土地面积为5.3英亩，潜在开发密度超过100万平方英尺[12] - 通过九项处置交易，公司实现了1.22亿美元的收益[10] 新租约与续租 - CIO在2021年第二季度执行了约249,000平方英尺的新租约和续租，包括一项66,000平方英尺的新租约[14] - 公司在Park Tower执行了一项66,000平方英尺的租约，预计将于2022年5月开始[16] 负面信息 - 第二季度净亏损为193,000美元，第一季度净收入为46,962,000美元[30] - 截至2021年6月30日，公司净债务为574,088千美元，较2021年第一季度的537,578千美元有所增加[29] - 调整后的资金运营（AFFO）为9911万美元，第一季度为11235万美元，下降11.7%[30]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入为2580万美元，比上一季度的2540万美元增加40万美元，主要因终止费用增加，但被上一季度中期樱桃溪物业出售导致的收入减少所抵消，本季度共记录150万美元终止费用 [16] - 核心资金营运能力（FFO）为1530万美元，即每股0.35美元，比第一季度增加80万美元，原因与净营业收入增加相同，且因使用樱桃溪物业出售所得款项降低整体杠杆，利息费用也有所降低 [18] - 第二季度调整后资金营运能力（AFFO）为990万美元，即每股0.22美元，对AFFO影响最大的是公园塔物业租赁交易的租赁佣金，相当于每股0.03美元，与该租赁相关的360万美元租户改进预计将在第四季度开始影响AFFO，大部分预计在2022年上半年体现 [19] - 截至6月30日，总债务为6.13亿美元，较上一季度增加4000万美元，原因是本季度为索伦托梅萨物业收购从信贷安排中提取资金；净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为健康的6.2倍；季度末，总债务加权平均到期期限为4.2年，84%的债务为有效固定利率；加权平均利率为3.6%，且直到2023年都没有物业债务到期 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度完成24.9万平方英尺的新租和续租，租金收取率接近100%，且已基本收回疫情期间延期支付的租金；现金续租租金较到期租金增长4%；季度末入住率略有下降，但同店现金净营业收入（NOI）增长2.7% [7] - 公园塔物业方面，完成5.1万平方英尺闲置空间的回填，并与BB&T银行协商终止租赁，获得约540万美元终止费用，BB&T将继续支付租金至2021年11月30日；新租户为一家快速发展的金融科技公司，签订8年租约，自2022年5月起租，考虑招牌租金后，新租户每平方英尺租金比原租户高约5% [9][10] - 索伦托梅萨物业方面，本季度收购了相邻的两处物业，有助于释放生命科学资产的更大开发潜力和价值；租金处于历史高位，空置率低于5%，租户需求强劲且不断增长，CBRE估计实验室租户需求约280万平方英尺，而可用面积仅90万平方英尺 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室行业方面，劳动节后预计租户对办公空间的利用率将显著增加，且随着2021年底临近将加速提升；目前许多小租户已开始返回办公室，大租户返回速度较慢，但表示有意在秋季提高利用率 [6] - 圣地亚哥生命科学市场方面，租金创历史新高，空置率低于5%，租户需求强劲且受创纪录的风险资本资金推动不断增长，CBRE估计实验室租户需求约280万平方英尺，而可用面积仅90万平方英尺 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司下半年将继续推进索伦托梅萨物业的相关流程，通过续租和出租空置空间实现租赁成功，并在租户返回办公环境时建立收购管道 [15] - 对于索伦托梅萨物业组合，公司正在考虑出售整个组合或与经验丰富的运营商合作开发土地，目前所有方案都在考虑中，且正在认真考虑出售整个组合 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为随着租户返回办公室，公司在推进索伦托梅萨物业流程、实现租赁成功和建立收购管道等方面处于有利地位 [15] - 对于租赁市场，管理层预计随着时间推移，租赁活动将增加，特别是在今年晚些时候和明年年初；一般来说，租赁优惠与过去相比不会有太大差异，可能会有更多的免租期；建筑成本可能会略高，但总体与近期情况相符 [29] 其他重要信息 - 公司减少了与租金收取率和受COVID - 19影响的特定行业敞口相关的披露，因为目前没有收款问题，且预计收款率不会有重大变化 [22] - 公司在新闻稿中提供了更新后的2021年全年指引，主要驱动因素是公园塔物业的终止费用收入，这对预测的净营业收入和核心FFO有积极影响；由于BB&T预计在2021年离开，而替代租户要到2022年5月才入住，因此年底入住率指引有所降低 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若出售索伦托梅萨物业组合，所得款项如何使用 - 公司表示若完成交易将提供更多细节，但会继续深化现有市场业务并拓展新市场，认为秋季和2022年租户返回办公室时，持有资金是个好时机 [26] 问题2: 当前资产定价情况 - 公司认为目前处于夏季淡季，预计秋季市场会活跃起来；高质量、信用良好、新建且位置优越的资产价格长期来看仍对公司有利 [27] 问题3: 除公园塔物业外，是否还有其他租户支付租金但未占用大量或全部空间的情况 - 公司称BB&T是此类情况中规模最大的，目前投资组合的利用率约为30%，没有其他已知租户完全空置的重大区域 [28] 问题4: 下半年租赁情况及租户改进、租赁佣金等资金需求情况 - 公司预计租赁活动将在今年晚些时候和明年年初增加，租赁优惠与过去差异不大，可能有更多免租期；建筑成本略高，但总体与近期情况相符 [29] 问题5: 索伦托梅萨物业组合的选择方案是否为出售整个组合或成立合资企业开发可用土地 - 公司确认是这两个方案，最初主要考虑寻找合资伙伴开发土地，但鉴于生命科学市场强劲，也考虑了出售整个组合，目前重点已转向出售 [32][33] 问题6: 是否因潜在收购方希望获得整个索伦托梅萨物业组合（包括土地）才考虑出售 - 公司表示可以选择任何方案，但该物业组合既有良好的现有现金流，又有超过100万平方英尺的潜在开发面积，整体打包很有吸引力，所以决定朝此方向推进 [34] 问题7: 索伦托梅萨物业100万平方英尺可开发土地的价值是否与每可开发平方英尺200美元的市场价格相符 - 公司称鉴于目前所处阶段，暂不提供关于价值的进一步评论 [35] 问题8: 索伦托梅萨物业的可用区域是公司正在寻求出租，还是潜在收购方希望自行出租 - 公司表示正在积极寻求长期租户，一些潜在买家也喜欢有闲置空间，因为这有助于在启动开发时确保租户；若决定出售物业，情况可能会改变 [36] 问题9: 租赁到期时间表中，Ally和Toyota的租赁是否仍反映在2022年和2023年到期情况中，Ally何时正式续租 - 公司称若在报告日期（6月30日）前签订租约，会更新到期时间表以反映新的到期日期；Ally于去年第四季度正式续租 [37][38] 问题10: 修订后的指导范围高端是否包括额外收购 - 公司称指导范围低端反映已投入的4300万美元，高端反映第四季度后期完成的额外5700万美元收购，对整体结果影响不大 [41] 问题11: 本季度租赁量加速，特别是新租赁方面，活动是来自之前就有讨论的租户还是新租户 - 公司称由于COVID - 19等原因，一切进展较慢，讨论通常持续时间较长，目前周期稍长 [42] 问题12: 租户是否因Delta疫情爆发而推迟返回办公室计划 - 公司称部分租户有推迟计划，一些租户将返回时间推迟到今年晚些时候，一些仍计划劳动节后返回；公司认为劳动节后返回办公室的趋势将加速，并在今年剩余时间持续 [44] 问题13: 与一年前相比，租户对办公空间的承诺不确定性如何 - 公司称目前没有明确答案，一年前流行的混合办公或远程办公说法在公司市场已减弱，租户有返回办公室的意愿，但对于是每周五天、三天还是如何逐步返回存在不确定性，整体情况比一年前好，但仍有一些时间和实施方面的不确定性 [45] 问题14: 公园塔物业5%的租金增长看似温和，实际经济情况与最初承保情况相比如何 - 公司称BB&T在该空间已租赁很长时间，2019年续租时租金已按市场情况调整；新租约起租点为每平方英尺30美元的全服务毛租金，每年有近3%的递增，还有可观的招牌租金，从整体成本基础和回报来看，该资产表现良好 [46] 问题15: 公园塔物业的运营是否符合购买时的预期 - 公司称整体符合或超过预期，翻新加速了租金增长，尽管COVID - 19使市场放缓，但对该物业交易和其他业务的经济情况感到满意 [47]

公司物业基本情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有24处物业，包含64座办公楼，净可出租面积约560万平方英尺[75][88] - 截至2021年6月30日，公司物业的出租率约为89.7%[75] - 截至2021年6月30日，公司物业总可租赁面积（NRA）为557.8万平方英尺，平均入驻率89.7%，每平方英尺年化基础租金26.40美元，年化租金29.35美元，年化基础租金总计13.1949亿美元[89] 公司业务受疫情影响情况 - 2021年第二季度公司资产使用量显著低于正常水平，近期资产使用情况难以估计[78] - 2021年第二季度公司未因新冠疫情等因素受到重大干扰，为占公司已占用净可出租面积约0.1%的两个租户提供租金减免[79] - 截至2021年6月30日的三个月内，公司收取了超过99%的合同约定基本租金，并为约0.1%的合同约定基本租金提供了租金减免[80] - 除生命科学领域外，租赁活动总体缓慢，预计新冠疫情将持续影响租赁活动[81] - 市场的经济或其他状况变化，以及新冠疫情可能影响公司整体表现，影响程度尚不确定[92] - 2021年上半年及之后新冠疫情给全球金融市场和经济带来显著波动[127] - 这种波动对公司的长期影响不确定且无法估计[127] - 长期影响取决于疫情的范围、严重程度和持续时间[127] 公司业务战略与收入影响因素 - 公司专注于在目标市场拥有和收购办公物业，目标市场具有人口增长、就业前景好等特点[85] - 公司物业的净租赁收入主要取决于维持现有租赁空间的入住率、租赁可用空间以及维持或提高租金的能力[86] - 公司物业平均租金与当前市场平均报价持平或略低[86] - 未来经济或地区性衰退、租户行业低迷等因素可能影响公司维持或提高租金的能力[86] 2021年第二季度财务数据关键指标变化 - 2021年第二季度，租赁及其他收入为4000万美元，较2020年同期增加40万美元，增幅1% [94] - 2021年第二季度，总运营费用为3220万美元，较2020年同期增加30万美元，增幅1% [95] - 2021年第二季度，物业运营费用为1420万美元，较2020年同期增加10万美元，增幅1% [96] - 2021年第二季度，一般及行政费用为310万美元，较2020年同期增加40万美元，增幅14% [98] - 2021年第二季度，折旧及摊销费用为1500万美元，较2020年同期减少10万美元，降幅1% [99] - 2021年第二季度，利息费用为590万美元，较2020年同期减少120万美元，降幅17% [100] 2021年上半年财务数据关键指标变化 - 2021年上半年，租赁及其他收入为7950万美元，较2020年同期减少20万美元，降幅0% [101] - 2021年上半年总运营费用降至6350万美元，较2020年同期减少80万美元，降幅1%[102] - 2021年上半年物业运营费用降至2830万美元，较2020年同期减少50万美元，降幅2%[103] - 2021年上半年一般及行政费用增至590万美元，较2020年同期增加40万美元，增幅7%[105] - 2021年上半年折旧及摊销降至2940万美元，较2020年同期减少60万美元，降幅2%[106] - 2021年上半年利息费用降至1250万美元，较2020年同期减少130万美元，降幅10%[107] - 2021年上半年出售房地产净收益为4740万美元，与2021年2月出售樱桃溪物业有关[108] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，现金、现金等价物和受限现金分别为3630万美元和8310万美元[109] - 2021年上半年经营活动净现金增至3570万美元，较2020年同期增加440万美元[109] - 2021年上半年投资活动净现金增至3740万美元，较2020年同期增加5560万美元[110] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，约4.696亿美元（76.3%）的债务为固定利率，约1.46亿美元（23.7%）为可变利率[126] 利率风险分析相关 - 利率风险金额是公司管理层基于公司资本结构的估计[127] - 分析未考虑整体经济活动变化的影响[127] - 分析假设公司财务结构无变化[127] 运营费用构成 - 运营费用主要包括公用事业、物业税、保险和场地维护成本，费用增加通常转嫁给租户[91]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2540万美元，比上一季度的2520万美元增加20万美元，主要因Carillon Point物业直线租金增加、部分物业运营费用降低和终止费收入略高，抵消了Cherry Creek出售带来的收入减少 [17][18] - 核心FFO为1450万美元，即每股0.33美元，比第四季度增加40万美元；第一季度AFFO为1120万美元，即每股0.26美元，最大影响因素是Carillon Point物业支付的130万美元租赁佣金 [20] - 第一季度同店现金NOI增长5.0%，主要得益于2020年签订的租约和较低的物业运营费用 [21] - 3月31日总债务为5.73亿美元，较年末减少1.04亿美元，主要是用Cherry Creek出售所得偿还8300万美元贷款；净债务（含受限现金）与EBITDA之比为6.0倍；总债务加权平均期限为4.7年，91%的债务为固定利率，加权平均利率为3.7%，2023年前无物业债务到期 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，过去12个月租约续约率达77%，2021年第一季度是疫情以来新租赁业务最强劲的季度，签署7.2万平方英尺新租约，包括5个扩租和3个超1万平方英尺的租约 [10] - 物业销售方面，以9500万美元出售Cherry Creek物业，资本化率5.8%，产生4700万美元收益，为公司历史上最大的出售收益 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥生命科学市场，第一季度末空置率降至创纪录的4.3%，租金持续创新高，2020年租金增长率为7%，过去10年增长96% [16] - 从市场活跃度来看，凤凰城、达拉斯、坦帕、奥兰多市场的租赁活动较为领先，圣地亚哥生命科学市场非常活跃 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续看好阳光地带城市的长期发展，但预计会有一定租户更替 [11] - 积极寻找潜在收购机会，已获得圣地亚哥两处相邻物业的非公开收购机会，预计本月底完成交易，收购后将运营现有建筑以最大化现金流，并考虑与经验丰富的合作伙伴进行分阶段开发 [13][16] - 行业收购市场交易缓慢，优质稳定建筑估值较高，有大量私人资本寻求投资机会，公司寻找有吸引力的切入点受限 [13][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩和2021年剩余时间的预期呈积极趋势，核心FFO和AFFO增长强劲，股息有保障，长期有望产生超过股息的现金 [6] - 租金收取情况良好，自疫情开始以来每季度合同基本租金收取率超过99%，2020年给予的33.1万美元租金延期支付，目前已收回84%，预计第三季度末收回剩余部分 [7] - 对办公室大规模回归的时间越来越乐观，基于与租户的讨论，疫苗接种水平和秋季开学有望使劳动节后办公空间利用率提高，进一步刺激新租赁活动 [10] 其他重要信息 - 丰田汽车信贷公司将其在凤凰城SanTan物业的13.3万平方英尺建筑租约提前两年至2022年8月31日到期，将继续支付全额租金并支付380万美元终止费，公司有16个月时间寻找替代租户 [11][12] - 第二季度，佛罗里达研究园有6.5万平方英尺租约到期，预计签署约一半面积的租约，将收回超3万平方英尺；年底预计收回该园区4.6万平方英尺 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购完成后Sorrento Mesa的计划是什么 - 公司现有5.9万平方英尺空置建筑的租赁前景开始改善，希望尽快出租以增加现金流；对于开发用地，目前处于早期阶段，所有选项都在考虑中，包括与经验丰富的开发商进行分阶段开发 [26][27] 问题2: 目前已知的租户迁出或缩租情况有哪些 - 第二季度，佛罗里达研究园有6.5万平方英尺租约到期，预计签署约一半面积的租约，将收回超3万平方英尺；年底预计收回该园区4.6万平方英尺 [28][29] 问题3: 第二季度收回的空间，当前租户是否继续留用，是否有新租户，是否有重大改进 - 当前是GSA租户，将归还一半空间，公司将以合理条款与现有租户续约 [30] 问题4: 完成收购后资本状况如何，今年剩余时间可用于投资的资本有多少 - 公司从指导上限1亿美元中还有约5700万美元可用于投资，仍可适度超过该金额；内部模型预计后续收购时间为第四季度中期，但实际时间不确定 [31] 问题5: 丰田租户为何要离开SanTan物业，该空间的前景如何 - 丰田将全国三处物业的大部分员工转为远程办公，所以提前终止租约；公司有近16个月时间寻找替代租户，已启动租赁团队，考虑将该建筑改为多租户模式，当地有大型用户寻找空间，英特尔的投资可能带来附带效益 [35][36] 问题6: Sorrento Mesa的重建机会如何，传统办公空间改造成实验室是否困难，最终开发计划是什么 - 公司五栋建筑中四栋已是生命科学实验室，一栋租给高通的研发楼基础设施可轻松改造成实验室；收购的两栋建筑将最大化持有收入，可能进行分阶段开发，数年后拆除并入整体开发 [38] 问题7: FRP GSA租约讨论情况如何，租户为何决定归还部分空间，剩余3万平方英尺空置空间的租赁前景如何 - 讨论围绕其他部门是否使用该空间，最终未能达成协议，将对一半空间进行两个月短期延期，然后租户将搬离；佛罗里达研究园周边有军事基地，承包商需求稳定，预计今年剩余时间有空置期，希望新年有替代租户支付租金 [39][40] 问题8: 哪些市场的租赁和流量恢复到疫情前水平，哪些市场表现更强或更弱 - 办公空间利用率略有上升，但仍处于20%左右；从租户反馈来看，夏季、秋季和劳动节前后回归办公室的计划增加，市场信心增强；凤凰城、达拉斯、坦帕、奥兰多和圣地亚哥生命科学市场表现领先；公司正在关注一些利用率不高的大面积空间，引入替代租户的活动有所增加，预计年底前租赁业务将有显著进展 [42][44] 问题9: 丰田汽车信贷租约剩余终止费将如何确认 - 从现在到2022年8月将直线确认，3月底收到通知，所以第一季度仅确认5.7万美元 [45] 问题10: 收购市场难以找到有吸引力切入点的原因是什么 - 一方面符合公司要求的交易较少，另一方面有很多竞争对手，价格上涨，部分交易价格超出初始报价；市场上有大量资本等待优质资产，公司将保持谨慎，确保投资有价值 [46][47]

业绩总结 - 公司在2021年第一季度的净收入为49,009千美元，较2020年第四季度的461千美元大幅增长[35] - 每股稀释净收入为1.07美元，较2020年第四季度的-0.03美元显著改善[35] - 2021年第一季度的核心FFO每股为0.33美元，AFFO每股为0.26美元[13] 用户数据 - 截至2021年3月31日，公司在18个市场拥有62栋高质量办公物业，总建筑面积为5,475,000平方英尺，年化总租金为每平方英尺29.20美元，整体入住率为90.5%[5] - 2021年第一季度总占用率为90.5%，较2020年同期的92.2%有所下降[14] - 公司在2021年第一季度收取了99%以上的合同基础租金[24] 未来展望 - 预计2021年净运营收入为9850万美元至1.005亿美元[18] - 预计2021年核心FFO每股为1.28美元至1.31美元[18] - 2021年预计在南部和西部城市的就业增长为7.5%，人口增长为6.5%[6] 新产品和新技术研发 - 公司在生命科学投资组合中专注于释放现金流潜力，已实现1.22亿美元的处置收益[27] 市场扩张和并购 - 公司在2021年收购的总房地产价值为15亿美元，目标是收购价值在2500万到1亿美元之间的物业[8] - 2017年，公司以1.75亿美元收购了位于圣地亚哥的10栋建筑组合，经过战略租赁和翻新，显著提升了物业价值[9] 负面信息 - 公司在2021年第一季度的净债务与EBITDA比率为6.0倍，较2020年同期的5.9倍有所上升[14] - 净债务为537,578,000美元，较上季度的628,348,000美元减少14.5%[36] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在南部和西部的多元化投资组合覆盖550万平方英尺，专注于高增长市场[27] - 公司拥有3亿美元的无担保信贷额度，确保流动性和资本获取的灵活性[28] - 公司在2021年第一季度执行了约208,000平方英尺的新租约和续租，包括在坦帕的Carillon Point物业的93,000平方英尺的八年续租和扩展[13]

公司基本信息 - 公司于2013年11月26日成立为马里兰州公司，2014年4月21日完成普通股首次公开募股[74] 物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有24处物业，包含62座办公楼，净可出租面积约550万平方英尺，物业出租率约90.5%[75] - 截至2021年3月31日，公司拥有24处房产，包含62座办公楼，可租赁净面积约550万平方英尺[91] 物业租赁业务情况 - 公司大部分物业租赁为全服务毛租或净租，部分租户采用三净租约[76] - 2021年第一季度，公司向占已占用净可出租面积约0.1%的4个租户提供了租金减免，形式多为租金延期或减免[79] - 受新冠疫情影响较大的行业占公司投资组合面积约3%[80] - 截至2021年3月31日的三个月，公司从租户处收取了超过99%的合同规定基本租金，并为约0.1%的合同规定基本租金提供了租金减免[81] - 除生命科学领域外，租赁活动普遍缓慢，可能减少公司预期租金收入[84] - 公司专注于在目标市场拥有和收购办公物业，利用管理团队和合作伙伴的专业知识寻找机会[87] - 公司净租金收入取决于维持现有租赁空间入住率、出租可用空间、维持或提高租金率以及收购符合标准的物业的能力[88] 新冠疫情影响 - 新冠疫情导致公司资产使用量在2021年第一季度显著低于正常水平，未来资产使用情况难以估计[78] 财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司租赁及其他收入为3950万美元，较2020年同期减少60万美元，降幅2%[97] - 2021年第一季度，公司总运营费用为3130万美元，较2020年同期减少110万美元，降幅3%[98] - 2021年第一季度，公司物业运营费用为1410万美元，较2020年同期减少60万美元，降幅4%[99] - 2021年第一季度，公司折旧和摊销费用为1440万美元，较2020年同期减少60万美元，降幅4%[102] - 2021年第一季度，公司利息费用为660万美元，较2020年同期减少10万美元，降幅2%[103] - 2021年第一季度，公司出售房地产净收益为4740万美元，源于2月出售樱桃溪房产[104] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别为3320万美元和1.648亿美元[105] - 2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金为1550万美元，较2020年同期增加480万美元[106] - 2021年第一季度，公司投资活动产生的净现金为8510万美元，较2020年同期增加9040万美元[107] 债务相关情况 - 2018年3月15日公司签订无担保信贷安排协议，承贷额度最高2.5亿美元，可扩充至5亿美元，2022年3月到期，满足条件可延至2023年3月，截至2021年3月31日有5500万美元未偿贷款及480万美元信用证[110] - 2019年9月27日公司签订5000万美元定期贷款协议，无担保信贷安排承贷额度从2.5亿美元增至3亿美元，同时签订5000万美元利率互换协议，固定利率约1.27% [112] - 截至2021年3月31日，公司抵押**贷款本金支付总额为5.76141亿美元，2021年需支付44.83万美元，2022 - 2023年需支付1100.58万美元等[119] - 截至2021年3月31日，公司债务中约4.711亿美元（81.8%）为固定利率，约1.05亿美元（18.2%）为可变利率，考虑利率互换后约90.5%为固定利率，9.5%为可变利率[123] - LIBOR上升10%会使2021年3月31日未偿债务年利息成本名义增加，降低未偿债务公允价值，增加未来债务发行或无担保信贷安排借款利息成本[123] - LIBOR下降10%会使2021年3月31日未偿债务年利息成本名义减少，增加未偿债务公允价值，降低未来债务发行或无担保信贷安排借款利息成本[123] 股权发售情况 - 2020年2月26日公司与销售代理签订股权分销协议，可不时发售最多1500万股普通股和100万股A类优先股，2021年第一季度未发售[113] 流动性需求及应对 - 公司短期流动性需求预计通过运营净现金、现有现金储备、公开发行收益、抵押贷款和无担保信贷安排借款来满足[114] - 公司长期流动性需求预计通过运营净现金、长期有担保和无担保债务、股权和债务证券发行来满足，也可用无担保信贷安排为物业收购和非经常性资本改进提供资金[115] 通胀影响应对 - 公司大部分办公室租约有房地产税和运营费用调整以及固定年租金增长条款，认为可部分抵消通胀影响[121]