AMH Table of Contents | Summary | | | --- | --- | | Earnings Press Release | 3 | | Select Non-GAAP Reconciliations – Core Net Operating Income | 7 | | Fact Sheet | 9 | | Financial Information | | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 10 | | Funds from Operations | 11 | | Core Net Operating Income – Total Portfolio | 12 | | Same-Home Results | 13 | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 16 | | Debt Summary | 17 | | Capital Structure and Credit Metrics | 18 | | Property and Other Information ...

核心观点 - AMH在2025年第一季度表现强劲，核心FFO每股0.46美元，同比增长6.6% [3] - 公司拥有投资级资产负债表、多元化投资组合和领先的运营平台，具备强大的行业基础和业务模式 [3] - 2025年第一季度净收入为1.1亿美元，与2024年同期基本持平 [4] - 租金和其他单户房产收入增长8.4%至4.593亿美元，主要受平均出租房产数量增加和租金上涨推动 [5] - 核心NOI增长8.9%至2.588亿美元，主要由于核心收入增长8.0% [6] - 同店核心收入增长4.3%至3.578亿美元，平均月实现租金增长4.5% [7] - 2025年4月同店平均出租天数比例达到96.3%，新租约租金增长3.9%，续租租金增长4.4% [8] - 第一季度通过AMH开发计划交付了545套高质量、节能的新建住宅 [8] - 2025年4月，标普全球评级确认公司"BBB"发行人信用评级，并将展望从"稳定"调整为"正面" [8] 财务业绩 - 2025年第一季度净收入1.1亿美元，每股0.30美元，与2024年同期基本持平 [4] - 租金和其他单户房产收入增长8.4%至4.593亿美元 [5] - 核心NOI增长8.9%至2.588亿美元 [6] - 同店核心NOI增长4.4%至2.361亿美元 [9] - 核心FFO增长6.6%至1.947亿美元，合每股0.46美元 [10] - 调整后FFO增长5.4%至1.766亿美元，合每股0.42美元 [10] - 截至2025年3月31日，公司拥有现金及等价物6970万美元，总债务50亿美元，加权平均利率4.5% [14] 投资组合 - 平均出租天数比例为94.8%，较2024年第四季度的94.2%有所提高 [11] - 截至2025年3月31日，公司拥有60,700套单户住宅，较2024年底增加169套 [12] - 第一季度通过AMH开发计划向全资投资组合和非合并合资企业交付545套新建住宅 [12] - 截至2025年3月31日，有661套待售房产和3,487套在非合并合资企业中的房产 [12] 资本活动 - 2025年第一季度偿还了约4.932亿美元的AMH 2015-SFR1资产支持证券 [13] - 第一季度产生4950万美元的留存现金流，出售416套房产获得1.345亿美元净收益 [14] - AMH 2015-SFR2证券化余额4.29亿美元，预计2025年偿还 [14] 2025年指引 - 2025年全年核心FFO指引为每股1.80-1.86美元，增长1.7%-5.1% [16] - 同店核心收入增长预期2.5%-4.5%，核心物业运营费用增长3.0%-5.0%，核心NOI增长2.25%-4.25% [17] - 全资开发交付量预计1,800-2,000套，投资7-8亿美元 [17] - 开发管道、合资企业按比例投资和物业增强资本支出预计1-2亿美元 [17] - 总资本投资(全资和按比例合资)预计8-10亿美元 [17]

文章核心观点 贸易战中首席“纵火者/消防员”宣布对多数国家关税暂停90天，世界暂时脱离危机，同时宣传房地产投资社区的免费试用活动 [1] 行业情况 - 贸易战中首席“纵火者/消防员”宣布对多数国家关税暂停90天，世界暂时脱离危机 [1] 公司情况 - 公司是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区，有超2000名成员，400多条评论中评分为满分5分 [1] - 提供2周免费试用，限时可大幅优惠加入 [1][2]

文章核心观点 - 房地产投资需考虑位置、供应和需求三个要素，坦帕房地产市场体现了供应和需求对房地产价值的重要影响，投资应关注坦帕购物中心REITs，避开单户住宅REITs，其他市场也存在基于三要素的投资机会 [1][12][24] 坦帕房地产市场总体情况 - 坦帕是优质房地产市场，人口预计到2030年增长5.7%，家庭收入预计增长12.13%，但不同类型房地产表现差异大 [3][5] 坦帕住房市场情况 - 住房市场表现不佳，Case Shiller报告显示坦帕是住房增值最差的MSA，涨幅为 -1.51%，而全国为4.08% [5] - 住房供应增加，公寓和单户住宅建设多，现有房屋新挂牌量激增，2024年1月至2025年活跃库存增加33% [8][9] - 佛罗里达州房屋保险和HOA费用大幅上涨，促使部分业主出售房屋，卖家降价出售 [9] 坦帕零售房地产市场情况 - 零售房地产表现出色，Marcus和Millichap将坦帕列为零售第三佳MSA，2025年购物中心租金预计上涨5.1% [6] - 零售新供应少，新竣工量持续低于现有库存的1%，需求超过供应，空置率降至约3%，租金从10年前的不足15美元/英尺涨至近25美元/英尺 [10][11] 坦帕房地产投资建议 - 建议投资坦帕购物中心，Kimco Realty Corporation、Brixmor Property Group Inc.、Kite Realty Group Trust、Saul Centers, Inc.和Slate Grocery REIT处于有利地位 [15][16] - 建议避开坦帕单户住宅，Invitation Homes Inc.和American Homes 4 Rent估值较高，Tricon被Blackstone Inc.收购 [17][19] 其他市场投资机会 - 菲尼克斯与坦帕情况类似，Whitestone REIT受益于人口和就业增长及购物中心新供应少的情况 [21] - 美国中西部部分市场公寓建设量少，Midwestern公寓REITs如Centerspace有投资机会 [22] - 弗吉尼亚、亚利桑那和佐治亚是数据中心增长中心，现有发电设施分别由Dominion Energy, Inc.、Pinnacle West Capital Corporation和The Southern Company大量持有 [23]

文章核心观点 - 美国房屋租赁公司AMH宣布将于2025年5月1日收市后发布第一季度财务和运营业绩，并于5月2日举行电话会议讨论相关结果 [1] 公司信息 - 公司是一家领先的单户租赁住宅的大型综合所有者、运营商和开发商，是一家内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业，目标是简化租房体验并为全国的家庭带来安心 [4] - 近年来，公司被评为2024年最佳工作场所、2024年美国百强房屋建筑商以及2025年美国最值得信赖的公司之一 [5] - 截至2024年12月31日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有超过61,000套单户住宅 [5] - AMH指美国房屋租赁公司及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或美国房屋租赁公司名义运营 [6] 财务与运营结果发布 - 公司将于2025年5月1日收市后发布2025年第一季度财务和运营业绩 [1] 电话会议安排 直播电话会议 - 时间为2025年5月2日下午12点（东部时间），免费电话号码为(877) 451 - 6152（美国国内），直拨电话号码为(201) 389 - 0879（国际），无需密码，同步音频网络直播链接为www.amh.com的“投资者关系”板块 [1][2] 电话会议回放 - 免费电话号码为(844) 512 - 2921（美国国内），直拨电话号码为(412) 317 - 6671（国际），密码为13752374，网络直播链接为www.amh.com的“投资者关系”板块，可访问至2025年5月16日 [3] 公司联系方式 - 媒体关系联系人Brian Nelson，电话(855) 774 - 4663，邮箱[email protected] [7] - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794 - 2447，邮箱[email protected] [7]

文章核心观点 公司管理层将参加2025年花旗全球房地产CEO会议的圆桌讨论，会议将进行网络直播并提供回放 [1][2] 公司参会信息 - 公司管理层将于2025年3月4日上午11点（东部时间）参加2025年花旗全球房地产CEO会议的圆桌讨论 [1] - 会议演示的直播音频将在公司网站“投资者”板块提供，回放至2025年3月18日 [2] 公司概况 - 公司是单户出租房屋的大型综合所有者、运营商和开发商，是一家内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋 [3] - 公司目标是简化租房体验，为全国的家庭带来安心 [3] 公司荣誉与规模 - 公司近年获得多项荣誉，包括被评为2024年美国新闻最佳房地产工作公司之一等 [4] - 截至2024年12月31日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有超过6.1万套单户房产 [4] 公司名称说明 - AMH指美国房屋4租赁等公司及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或美国房屋4租赁运营 [5] 公司联系方式 - 媒体关系联系人Brian Nelson，电话(855) 774 - 4663，邮箱[email protected] [6] - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794 - 2447，邮箱[email protected] [6]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO每股增长6.6%，全年核心收入增长5%，第四季度和全年同店核心NOI分别增长3.6%和5.3% [6][9][10] - 2024年全年净收入3.985亿美元，摊薄后每股1.08美元，核心资本每股1.77美元，同比增长6.6% [22] - 2025年同店核心收入增长预期中点为3.5%，核心FFO每股预期在1.8 - 1.86美元，中点同比增长3.4%，同店核心NOI增长预期中点为3.25% [11][27] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 2024年第四季度交付463套房屋，全年交付2356套，略高于预期中点 [22][23] - 2025年预计交付约2300套房屋，投入10 - 12亿美元资本，新增2200 - 2400套新建房屋 [14][28] 收购业务 - 2024年第四季度收购近1700套房屋组合，花费约4.8亿美元 [23] 处置业务 - 2024年第四季度出售587处房产，全年出售1705处，净收益分别约为1.8亿美元和5.3亿美元，平均处置资本化率在3%左右 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年1月同店平均入住天数为95.6%，新租价差加速0.7%，续租增长稳定在4.5%，混合租金增长3.3% [10][11] - 预计2025年全年平均入住率在96%左右，平均每月实际租金增长在3%以上 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注核心业务，通过垂直整合开发计划实现增长，引入领先技术提升居民体验 [4] - 开发是主要增长渠道，2025年预计交付约2300套房屋，初始收益率全年平均在5%左右 [14] - 因当前定价和资本成本环境，2025年不考虑重大传统或全国性建筑商收购，将继续进行股票回购和资产处置 [15][16] - 行业受益于优质住房供应有限、可负担性差距大、市场人口增长等长期基本面因素 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 单户住宅行业长期基本面强劲，公司有望延续优异表现 [5] - 2024年第四季度租赁势头延续至2025年1 - 2月，对全年充满信心 [10] - 公司有纪律的战略和对核心业务的专注将使其在2025年继续创造价值 [34] 其他重要信息 - 公司宣布领导层变动，Sarah Bolt Lowell晋升为首席行政官，Zach Johnson晋升为执行副总裁兼首席投资官，Lincoln Palmer晋升为执行副总裁兼首席运营官 [18][19] - 2025年公司预计通过留存现金流、资产负债表现金和处置回收资本为9亿美元的资本需求提供资金 [30] - 2025年公司将对剩余两笔证券化贷款进行再融资，之后资产负债表将100%无抵押 [31] 问答环节所有提问和回答 问题: 2025年开发收益率及关税影响 - 2025年收益率预计在春季租赁季加速，Q1受去年Q3 - Q4定价变化影响，公司会合理管理库存以优化收入 [37][38] - 公司密切关注关税和移民政策变化，认识到劳动力和材料成本增加可能带来挑战，但超半数计划交付新房的成本已锁定 [39][41] 问题: 供应情况及对定价权的影响 - 公司资产供应情况较复杂，部分市场如中西部和卡罗来纳州过去几年供应压力小，西南部分市场如凤凰城和坦帕有供应压力缓解迹象 [43][44][45] 问题: 入住率和混合租金增长预期 - 公司看到良好迹象，Q4入住率提升，Q1租赁活动持续，预计2 - 3月入住率和新租率增长将继续改善 [47][48][49] 问题: 混合租金增长预期分解及新租预测依据 - 2025年新租预期增长3%左右，续租4%左右，新租预期基于与上季度相近的低个位数租金损失和市场租金约3%的增长 [52] 问题: 租金增长最弱和最强市场及差异 - 市场租金增长差异较大，2024年11月部分市场租金增长超6%，预计2025年中西部、卡罗来纳州、萨凡纳和查尔斯顿等市场将继续表现良好，凤凰城等市场有改善迹象 [54][55][56] 问题: 未将收购纳入指导的原因及未来收购可能性 - 公司密切关注收购市场，单户收购市场目前吸引力不足，筛选的新建房产超80%不符合收购标准，符合标准的平均收益率在4%左右 [60][61] - 公司对组合收购机会持乐观态度，但坚持收购标准，目前未将收购纳入指导 [62][63] 问题: 坏账改善情况及受影响市场 - 2025年坏账预计维持在1%左右，主要受部分市政和法院系统处理时间长影响，多数市场坏账接近长期预期 [66][68] - 亚特兰大部分县是主要受影响市场，公司正与当地合作缩短处理时间以改善坏账情况 [69] 问题: 开发收益率及与资本成本对比 - 5.5%是初始收益率，未包含特殊激励等，随着社区成熟收益率会提升，公司看好开发项目长期回报 [72][73] - 开发项目规模经过战略规划，主要通过留存现金、处置回收资本和适度债务融资，无需额外股权融资 [74][75] 问题: 稳定收益率及NOI利润率扩张 - 稳定收益率呈上升趋势，公司对开发房屋长期前景满意，因其质量高、位置好且市场上难以以相同价格购买 [77][79] - NOI利润率扩张来自开发项目效率提升、资产管理决策优化和核心业务增长及费用控制 [80][81][82] 问题: 来自房屋建筑商的收购机会 - 目前判断还为时尚早，公司与大型建筑商关系成熟，会密切关注市场 [85][86] 问题: 续租指导保守原因及定价能力变化 - 公司对过去续租结果满意，客户保留率高，投资的沟通平台取得成效，预计Q1续租率增长将持续，Q2会略有缓和，4%的预期综合考虑了市场租金增长和租金损失 [88][89][90] 问题: 财产税关键驱动因素及预算压力影响 - 2024年财产税增长因部分大州最终估值和税率好于预期降至5%左右，预计2025年将进一步缓和至4 - 5% [96] - 公司密切关注预算压力，特别是德州财产税改革情况，目前对2025年情况持乐观态度 [97][98][99] 问题: 非租赁收入情况 - 2024年非租赁收入对同店收入贡献为8 - 10个基点，预计2025年略有增长，与整体租金增长同步 [101] 问题: 开发项目早期房屋第三年收益率与初始收益率差异 - 早期项目有测试阶段，随着社区稳定，收益率从5%提升至6%，且考虑了稳定的费用和物业税重置 [103][104][106] 问题: 中西部市场优势驱动因素 - 中西部市场资产质量高，为单户独立住宅且有大院子，供应有限，过去几年人口迁入带来需求增长，公司去年底的收购增加了该地区房屋数量 [111][112][113] 问题: 2025年与疫情前对比及不同驱动因素 - 租金增长预期与疫情前相似，但入住率预期从95%提升至96%，这得益于行业和公司平台的变化 [116][117] - 公司在新租方面有优势，目前估计符合市场租金增长和租金损失预期 [117] 问题: 需求方面内部指标情况 - 新居民财务状况良好，申报收入超15万美元，收入租金比为5.5倍 [123] - 第四季度入住率稳定后，1 - 2月市场表现良好，房屋人流量1月较第四季度增长30%，同比增长15%，对租赁旺季有信心 [124][125] 问题: 新租率增长预期信心来源 - 信心来自需求势头、良好的入住率和优质的资产及位置，预计春季租赁季租金和入住率将继续增长 [128] 问题: 偿还证券化贷款计划及对利息费用影响 - 预计4月偿还第一笔证券化贷款，下半年偿还第二笔，计划再融资为无担保债券，使资产负债表100%无抵押 [132][133] - 指导中考虑了两笔无担保债券发行，时间取决于市场条件，预计十年期无担保债券成本略高于5% [133][134] - 指导中9美分的融资成本稀释包括2美分增长融资、4美分收购组合融资成本和3美分再融资逆风 [136][137][138] 问题: 新CEO对业务的早期见解和计划 - 过渡顺利，公司战略良好，将继续专注核心业务、居民体验、创新和优化，无重大战略变化 [141][142] 问题: 开发成本锁定情况及未锁定成本 - 2025年超半数预期交付房屋已开始施工，部分材料和劳动力价格已锁定，若关税或就业受限，影响可能在下半年显现 [144][145] 问题: 2024年核心FFO增长超200个基点是否可复制及风险 - 应参考指导范围，目标是尽力超越指导，2024年是执行良好的例子 [147][148] 问题: 开发成本上升对收益率和平台规模影响 - 目前引用的是初始收益率，开发项目长期回报好，预计成本上升约2%，不是重大影响因素，公司可通过调整采购模式缓解影响 [152][153] 问题: 销售市场回升对入住率和收入费用影响 - 居民购房搬出是主要搬出原因，但销售市场变化影响可能不显著，目前购房与租房成本差距大，公司将提升居民体验以提高留存率 [155][156] 问题: 续租租户反馈及监管环境变化 - 未看到租户对续租的明显反馈，定价和沟通改善使续租流程更顺畅 [158] - 未看到监管环境变化对公司的影响，公司运营质量高，积极透明与各方沟通 [161] 问题: 重新出租天数统计及与疫情前对比 - 第四季度入住率提升是对第三季度活动放缓的弥补，预计春季租赁季重新出租天数将压缩 [165] 问题: 公司董事会长期规模和达成时间 - 这是董事会整体考虑的问题，目前正在讨论，公司会关注进展 [167] 问题: 新CEO与前任战略差异及董事会反馈 - 公司领导团队合作多年，战略稳健，将继续专注核心业务、创新和优化，无重大战略变化 [170][171] 问题: 入住率预期提升原因 - 行业方面，单户住宅价值得到更多认可，机构运营商注重居民体验 [173][174] - 公司方面，技术和服务平台改进使租赁更便捷，沟通和服务提升了居民留存率 [174][175]

文章核心观点 分析师分享投资经历、策略及研究覆盖领域 [1] 投资经历 - 2011年高中时开始投资，主要投资REITs、优先股和高收益债券 [1] 投资策略 - 近期将股票多头头寸与备兑看涨期权和现金担保看跌期权相结合 [1] - 从基本面长期角度进行投资 [1] 研究覆盖领域 - 在Seeking Alpha上主要研究REITs和金融行业，偶尔撰写基于宏观交易理念的ETF和其他股票相关文章 [1]

财务成本与收益影响 - 自2022年起利率处于高位，增加公司新债务或优先股资本成本及信贷安排下的借款成本，影响普通股股息收益率吸引力[109] - 租户救济法、租金控制法等可能影响公司租金收入和盈利能力[118] 股权结构与投票权 - 公司高级管理层、受托人及其关联方持有的A类和B类普通股代表约19.3%的投票权，假设A类单位全部转换为A类普通股，将拥有约28.3%的投票权（截至2024年12月31日）[125] - 公司高级管理层、受托人和关联方持有A类普通股，拥有公司19.1%的投票权[127] 财报内容与合规 - 公司财报提供公司和运营合伙企业的单独合并财务报表及相关附注，还有合并的管理层讨论与分析部分[19] - 财报包含公司和运营合伙企业单独的“控制与程序”部分及相关认证，以确保符合相关法规[20] 业务与投资限制 - 公司循环信贷安排、无担保优先票据和证券化包含财务和运营契约，可能限制业务和投资活动[110] 外部风险影响 - 疫情等公共卫生紧急事件可能对公司业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[113] - 公司使用人工智能可能面临操作挑战、声誉风险和法律风险[114] - 环境危险状况可能对公司财务状况、现金流和运营结果产生不利影响[116] - 气候变化的直接和间接影响可能对公司业务产生不利影响[122] 商业合并法规限制 - 马里兰州法律规定，“商业合并”条款禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上有表决权股份的投票权的任何人）进行某些商业合并[133] REIT资格与税收影响 - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，将按普通公司纳税，无法扣除向股东支付的股息，需按现行21%的公司税率缴纳美国联邦所得税[140] - 若公司未能符合REIT资格且不符合某些法定救济条款，将无法在未能符合资格的年份后的第五个日历年之前重新选择REIT身份[140] - 若公司实际分配给股东的金额低于税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可扣除消费税[137] - REIT的“禁止交易”收入需缴纳100%的税，公司处置持有的不动产可能需缴纳此税[139] - 税法规定，REIT资产价值中，由一个或多个应税子公司（TRS）的股份或证券构成的比例不得超过20%[144] - 纳税人（包括TRS）扣除净商业利息的能力通常限于调整后应税收入的30%[144] - 税法对TRS与其母公司REIT之间某些非公平交易征收100%的消费税[144] - 为符合REIT资格，自2013年12月31日结束的纳税年度起，任何纳税年度的后半年内，不得有超过5名个人实益或推定拥有公司已发行和流通在外的股权价值的50%以上[145] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%，将对未分配应税收入缴纳企业所得税；若分配少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前一年未分配收入的100%之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[148] - 若第1031条税收递延交换交易被判定应纳税，或无法完成合适替代房产的收购，公司应税收入会增加，可能需借款支付额外股息或税款，导致可分配给股东的现金减少[149] - 美国国税局、财政部和国会常审查联邦所得税立法等，新税法可能对公司或股东产生不利影响，未来立法可能使REIT税收优势减少[150] 优先股认定与税收影响 - 若公司在增发优先股时发行价格超过赎回价格一定金额，这些优先股可能被视为“快速支付股票”[151] - 若优先股被认定为“快速支付股票”，持有此类股票的股东收到的股息通常可被视为其他股东的额外股息收入，以及此类股东的全部或部分普通收入[154] - 涉及“快速支付股票”安排的交易被视为“上市交易”，公司和股东需每年在联邦所得税申报表上报告参与情况，未遵守披露要求会面临罚款[154] - 若交易被认定为“上市交易”，公司的某些“重要顾问”也需向美国国税局提交披露声明[154]

文章核心观点 - 介绍美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）2024年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及分析师预期对比，还提及关键指标对判断公司表现的作用和公司近一个月股价表现及评级 [1][2][3] 财务数据 - 2024年第四季度营收4.3659亿美元，同比增长6.8%，比Zacks共识预期的4.3274亿美元高出0.89% [1] - 该季度每股收益（EPS）为0.45美元，去年同期为0.21美元，达到共识预期无EPS惊喜 [1] - 同屋核心收入3.3467亿美元，四位分析师平均预期3.3853亿美元，同比变化+10.6% [4] - 租户退款收入4911万美元，四位分析师平均预期5007万美元，同比变化+1.2% [4] - 核心收入3.8749亿美元，四位分析师平均预期3.8693亿美元，同比变化+7.6% [4] - 非同屋核心收入5281万美元，四位分析师平均预期4840万美元，同比变化 - 8.1% [4] - 摊薄后每股净收益0.33美元，五位分析师平均预期0.15美元 [4] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为+1.2%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为+2.6% [3] - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [3] 关键指标作用 - 一些关键指标能更好洞察公司潜在表现，对比这些指标的同比数据和分析师预期，有助于投资者更好预测股价表现 [2]