文章核心观点 AMH宣布将于2024年10月29日收盘后发布2024年第三季度财务和运营业绩，并于10月30日举行电话会议回顾业绩、讨论近期事件及进行问答环节 [1] 公司信息 - 公司是领先的单户出租房屋大规模综合所有者、运营商和开发商，是一家内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业，目标是简化租房体验并让全国住户安心 [2] - 截至2024年6月30日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [2] - 公司近年来获得多项荣誉，包括被评为《财富》2023年房地产领域最佳工作场所之一、2024年最佳工作场所、2024年最受喜爱工作场所、Builder100评选的2024年美国顶级房屋建筑商，以及被《新闻周刊》和Statista Inc.评为2024年美国最负责任公司和2024年美国最值得信赖公司 [2] - AMH指American Homes 4 Rent、American Homes 4 Rent, L.P.及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或American Homes 4 Rent名义运营 [3] 业绩发布及会议安排 - 公司将于2024年10月29日收盘后发布2024年第三季度财务和运营业绩 [1] - 公司将于2024年10月30日下午12点（东部时间）举行电话会议，回顾第三季度业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [1] 会议联系方式 直播电话会议 - 免费电话：(877) 451 - 6152（美国国内拨打） [1] - 直拨电话：(201) 389 - 0879（国际拨打） [1] - 无需密码，同步音频网络直播链接：www.amh.com“投资者关系”板块 [1] 电话会议回放 - 免费电话：(844) 512 - 2921（美国国内拨打） [1] - 直拨电话：(412) 317 - 6671（国际拨打） [1] - 密码：13748660，网络直播链接：www.amh.com“投资者关系”板块，可访问至2024年11月13日 [1] 公司联系方式 媒体关系 - 电话：(855) 774 - 4663 [3] - 邮箱：[email protected] [3] 投资者关系（Nicholas Fromm） - 电话：(855) 794 - 2447 [3] - 邮箱：[email protected] [3]

文章核心观点 - 尽管飓风海伦造成了严重的财产损失,但对房地产投资信托公司(REITs)的影响可能并不如表面上那么严重 [8][9][10] - 大部分REIT拥有的商业房地产结构较为坚固,抗灾能力较强,受损程度较小 [8][9] - REITs通常都有充分的保险保障,可以获得全额赔付,但保险费用可能会上升 [9][10] - 一些酒店REITs可能会因灾后临时住房需求而获得收益提升 [11] 亚什维尔市场分析 - 亚什维尔是受灾较重的地区之一,当地有多家REIT拥有物业 [4][5][6] - 主要受影响的REIT包括:Realty Income(O)、Omega Healthcare(OHI)、Global Net Lease(GNL)、NNN REIT(NNN) [6] 亚特兰大市场分析 - 亚特兰大也是受灾较重的地区,当地有多家REIT拥有大量物业 [7] - 主要受影响的REIT包括:Invitation Homes(INVH)、American Homes 4 Rent(AMH)、Extra Space Storage(EXR)、Blackstone REIT(BX)等 [7]

核心观点 - 收入投资者主要关注通过股息等投资方式产生稳定的现金流 股息在长期回报中占据重要比例 许多情况下股息贡献超过总回报的三分之一 [1] - 美国住宅租赁公司（AMH）是一家总部位于拉斯维加斯的金融行业公司 其股价自年初以来上涨了10.01% 目前每股股息为0.26美元 股息收益率为2.63% [2] - AMH的股息增长表现强劲 当前年度股息为1.04美元 较去年增长18.2% 过去五年中 公司股息平均每年增长52.30% 未来股息增长将取决于盈利增长和派息比率 当前派息比率为60% [2] - AMH的盈利增长前景良好 2024年Zacks一致预期每股收益为1.76美元 同比增长6.02% [3] - AMH是一个具有吸引力的投资机会 不仅股息表现强劲 且当前Zacks评级为3（持有） [4] 行业比较 - AMH的股息收益率为2.63% 低于REIT和住宅信托行业的3.11% 但高于标普500指数的1.55% [2] 股息增长 - AMH过去五年中四次提高股息 平均每年增长52.30% [2] - 当前年度股息为1.04美元 较去年增长18.2% [2] 盈利预期 - 2024年Zacks一致预期每股收益为1.76美元 同比增长6.02% [3] 投资机会 - AMH是一个具有吸引力的投资机会 不仅股息表现强劲 且当前Zacks评级为3（持有） [4]

文章核心观点 AMH公司管理层将参加2024年9月11日美东时间上午10:20的美国银行证券2024全球房地产会议圆桌讨论，会议直播和回放信息可在公司网站查询 [1] 公司信息 - 公司是领先的单户出租房屋大规模综合所有者、运营商和开发商，是内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业，目标是简化租房体验并让全国住户安心 [2] - 公司近年来获多项荣誉，如《财富》2023年房地产最佳工作场所、2024年最佳工作场所等 [2] - 截至2024年6月30日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [2] - AMH指美国房屋4租赁等及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或美国房屋4租赁运营，详情见www.amh.com/dba [3] 会议信息 - 公司管理层将参加2024年9月11日美东时间上午10:20的美国银行证券2024全球房地产会议圆桌讨论 [1] - 会议直播音频将在公司网站www.amh.com“投资者关系”标签下提供，回放截至2024年9月25日 [1] 联系方式 - 媒体关系电话(855) 774-4663，邮箱[email protected] [4] - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794-2447，邮箱[email protected] [4]

文章核心观点 - 认为鲍威尔在通胀问题上反应滞后，造成损害；当前REITs行业极具吸引力，是最佳风险调整板块，推荐三只REITs股票 [3][9][29] 鲍威尔通胀决策评价 - 2021年分析师多次预警通胀，鲍威尔坚称通胀是暂时的，美联储4个月后才调整政策，损害美国民众和其声誉 [2][3] - 今年2月分析师指出通胀接近目标，鲍威尔8月才意识到，分析师认为鲍威尔是反应型政策制定者 [3] REITs行业分析 - 鲍威尔暗示9月降息25个基点，当日Real Estate Select Sector SPDR ETF（XLRE）上涨1.93%，形成18个月突破新高走势，技术形态看涨 [4] - 首次降息将引发更多降息预期，REITs作为收益型工具对低利率反应良好；美国经济强劲，REITs进入降息周期时估值相对低迷，但供需格局良好 [5] - 各REITs行业建筑开工率降至十年低点，房东定价权增强，此时入住率仍处历史高位 [5][7] - 相对于全球股票，REITs的价格现金流比率处于20年最低；自2021年12月市场峰值以来，REITs的远期市盈率降幅最大 [8][9] REITs早期投资成果 - 两周前推荐的Cohen & Steers Quality Income Realty基金（RQI）两周内上涨6.1% [10] - 一个月前推荐的12只REITs中，9只跑赢标普500，American Homes 4 Rent（AMH）表现最佳 [10] - 6周前推荐的Omega Healthcare（OHI）上涨15%；10周前推荐的Extra Storage Space（EXR）上涨22% [11] 低收益REITs推荐 - AMH - AMH是美国最大的单户租赁综合开发商，股价38.6美元，股息率2.7%，自2015年分红，2021年起每年大幅提高股息，2024年提高18.2% [12] - 拥有58,615处房产，分布在21个州，入住率96.2%；二季度租金同比增长7.1%，核心FFO同比增长8.5%至每股0.45美元 [12][14] - 管理层将2024年FFO指引上调至中点增长6%；计划2024年交付2,200 - 2,400套新建房屋 [16] - 预计未来股息增长会有所下降，但未来2 - 3年仍高于FFO增长，派息率55%，有调整空间 [17] 中等收益REITs推荐 - CUBE - CubeSmart是8月十大推荐股之一，三周内上涨9.37%，是表现第三好的股票 [18][19] - 公司在纽约市场的战略布局使其表现良好，但因住房交易减少和供应增加，自存仓市场面临挑战，公司将全年收入指引收窄至 - 0.75%至 + 0.25% [19][20] - 随着利率下降，预计购房者将推动自存仓需求；股价51.5美元，股息率3.96%，为10年中值，设定买入目标价低于52美元 [20][21] - 今年股息仅增长4%，低于过去几年两位数增长，但对买入时股息率4% - 5%的股票来说足够；预计股价将挑战56美元的历史高位，突破后可能涨至75美元 [21] 高收益REITs推荐 - DEA - Easterly Government Properties此前表现不佳，但2024年第二季度财报显示其战略平衡表现令人鼓舞，股价13.4美元，股息率7.9% [22] - 若股价突破14美元，理想情况下收复15美元，有望在一年内回到17 - 20美元区间 [22][23] - 资产负债表强劲，净债务与总企业价值比率为50.9%，约96.6%的债务为固定利率，债务到期时间大多在2026年后 [23] - 公司续签了几份关键租约，包括奥马哈的FBI设施，现金租赁利差达两位数；2024年有一处租约到期，2025年有四处，分别占年租赁收入的1.4%和4.4% [23][25] - 空置率保持在最低水平，6月30日入住率达97.5%，FFO为0.29美元，完全覆盖股息 [27] - 利率下降将增加FFO，增强对股息的信心，分析师对其看法从谨慎转为积极，认为是高收益优质选择 [28]

文章核心观点 - 7月REIT行业复苏加速，各规模和类型表现有差异，部分公司表现突出或不佳，行业估值、股息和做空情况受关注，未来有成为重要收益来源潜力 [1][38] REIT整体表现 - 7月REIT行业复苏加速，涨幅8.33%，跑赢大盘，VNQ涨幅7.94%，年初至今表现优于行业平均 [1] - 2024年前7个月行业平均总回报率3.83%，与2023年前7个月的3.95%接近 [8] 不同市值REIT表现 - 7月小市值和大市值REIT涨幅居前，分别为9.91%和9.77%，前7个月大市值跑赢小市值165个基点 [2] - 7月大市值和小市值REIT的2024年FFO倍数差距缩小，投资者购买大市值REIT需多付27.7% [1] - 市值与FFO倍数、Price/NAV呈正相关，大市值和中市值接近NAV，小市值和微市值折价交易 [21][22] 不同物业类型REIT表现 - 7月所有物业类型REIT均获正回报，基础设施类以21.55%居首，单户住宅类以0.67%垫底 [3] - 年初至今数据中心和广告类表现最佳，基础设施、木材和酒店类表现不佳 [4][5] - 7月行业平均P/FFO升至14.2x，88.9%物业类型倍数扩张，土地、数据中心等倍数较高，酒店、办公和商场类为个位数 [5] 个别证券表现 - 7月冷存储REIT Lineage上市，3只微市值REIT领涨，Wheeler REIT表现最差，过去12个月回报率-99.33% [8] - 7月86.84%的REIT获正回报 [8] 股息收益率 - 股息是REIT总回报重要组成，部分REIT因股价低于NAV股息率高，存在投资机会 [11] - 7月8只REIT宣布股息增加，Medalist Diversified RETT增幅25%，前7个月共53只宣布增加 [38] - 列出支付月度股息的REIT排名 [18] 估值 - 提供按物业类型和市值排名的REIT相对于NAV的溢价/折价数据表格 [19][22] 破产与做空情况 - 7月破产申请降至2月以来最低，但前7个月数量略高于去年同期，高于2022年和2021年多数月份 [24] - 7月行业平均空头兴趣升至3.6%，办公和酒店类最高，农田类环比增幅最大 [26] - 7月Wheeler REIT等空头兴趣增加最多，Office Properties Income Trust等减少最多 [28][32] - 列出空头兴趣最高的REIT排名，医疗物业信托最受做空 [36][37] 潜在收益来源 - 随着美联储降息国债收益率下降，股息增长的REIT可能吸引投资者，推动股价上涨，未来有跑赢市场潜力 [38]

文章核心观点 - 投资者看重投资回报，收益型投资者更关注现金流，股息是现金流重要来源且在长期回报中占比大，美国房屋4租赁公司（AMH）是有吸引力的投资机会 [1][4] 美国房屋4租赁公司（AMH）情况 基本信息 - 公司总部位于拉斯维加斯，属金融行业 [2] 股价与股息 - 年初至今股价变化7.42% [2] - 目前每股股息0.26美元，股息收益率2.69%，低于房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业的3.44%，高于标准普尔500指数的1.58% [2] 股息增长 - 当前年化股息1.04美元，较去年增长18.2% [2] - 过去五年中，股息同比增长4次，年均增长率52.30% [2] 盈利与派息率 - 2024年Zacks共识预期每股收益1.76美元，同比增长率6.02% [3] - 当前派息率60%，即过去12个月每股收益的60%用于支付股息 [2] 投资分析 - 股息可提高股票投资利润、降低投资组合风险和具有税收优势，但并非所有公司都提供季度派息，科技初创公司或高增长企业较少提供股息，高收益股票在利率上升期间表现不佳，AMH是有吸引力的投资机会，不仅是强劲的股息投资标的，目前Zacks评级为3（持有） [4]

行业表现 - 房地产投资信托基金（REITs）近期表现强劲，过去30天上涨4.17%，过去3个月上涨7.93% [1] - REITs的表现仅次于公用事业和消费品行业，且在信息技术行业之后排名第二 [1] - 近期经济数据显示经济放缓，市场对降息的预期增加，推动REITs行业情绪迅速转变 [2][3] 利率影响 - 利率上升对REITs造成压力，但随着利率下降，REITs的基本面和需求将得到显著改善 [3] - 许多投资者在REITs估值低迷时大量买入，现在已从中获益 [3] - 市场对REITs的乐观情绪可能导致部分股票估值过高，但仍有一些股票具有吸引力 [3] 蓝筹REITs分析 - 文章聚焦于高质量蓝筹REITs，因其在市场波动时更具安全性 [4] - 通过iREIT® + Hoya风险评级筛选出10只风险评级低于2.0的REITs，这些公司近期表现良好，30天平均涨幅4.2%，年初至今平均涨幅7.1% [5][6] - 这些REITs主要集中在多户住宅、自助仓储和工业地产等子行业 [7] 估值与增长潜力 - 部分蓝筹REITs的估值已接近长期平均水平，但仍有一些股票估值较低，如UDR、REXR和INVH [8] - UDR的当前P/AFFO比率为19.3x，低于其10年平均21.9x，INVH的当前P/AFFO比率为22.8x，低于其5年平均25.1x [9] - REXR和INVH的预期增长与历史平均水平接近，REXR的3年预期AFFO增长率为13.7%，接近其10年平均14.10%，INVH的3年预期AFFO增长率为5.7%，高于其5年平均4.8% [10] 投资机会 - REXR和INVH的股价仍低于历史平均估值，未来可能通过均值回归实现显著回报 [11][13] - REXR未来2.5年的年化回报率可能接近30%，总回报率约85%，INVH的年化回报率可能超过13%，总回报率约35% [11][13] - 尽管REITs行业整体估值上升，但仍有一些股票具有吸引力，投资者需保持耐心和选择性 [14]

行业现状 - 近年来持有房地产投资信托基金（REITs）的投资者投资组合表现不佳，行业受利率上升影响，借贷成本增加，投资者偏好转向固定收益资产，REITs面临债务融资成本上升、利润率受挤压、股价下跌等问题 [1] - 尽管部分投资者希望年底前降息能重振REITs市场情绪，但部分REITs仍被高估且缺乏增长前景 [2] 美国房屋4出租公司（American Homes 4 Rent，AMH） - 该公司专注于收购、开发和管理单户出租房屋，在21个州拥有近59493处单户房产 [3] - 二季度营收增长7.1%至4.235亿美元，运营资金（FFO）每股涨至0.45美元，入住率达96.6%，混合租金增长率为5.3% [3] - 虽业绩良好且预计全年FFO/股创新高，但当前股价约为FFO/股预估中值1.76美元的22倍，被高估 [4] NNN房地产投资信托公司（NNN REIT，NNN） - 公司在美国拥有并管理约3500处单租户净租赁零售物业，专注优质零售租户，收入稳定增长 [6] - 二季度营收同比增长7%至2.168亿美元，FFO/股从0.80美元增至0.83美元，入住率达99.3%，加权平均剩余租期为10年 [6] - 尽管业绩出色，但在高利率下股价创52周新高，当前市盈率约为14倍，未来FFO/股增长为个位数，存在下行风险 [7] 丽晶中心公司（Regency Centers，REG） - 公司专注零售物业，拥有或部分持有481处物业，主要由大型连锁杂货店锚定，在高流量地段拥有约5700万平方英尺优质零售空间 [8] - 二季度净利润增长14.4%至9930万美元，同店物业出租率达95.8%，Nareit FFO同比增长11.1%至1.964亿美元，FFO/股微涨至1.06美元 [8] - 虽业绩良好且预计2024财年FFO/股在4.21 - 4.25美元，但当前股价约为管理层指引中值的16.6倍，未来缺乏显著增长，估值过高 [9]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了8.5%的核心FFO每股增长 [6][22] - 公司增加了2024年全年核心FFO每股指引,中值从1.73美元提高至1.76美元,增长6% [6][33] - 公司在第二季度出售了391套房产,获得约1.25亿美元净收益,平均经济处置收益率在中3%区间 [24][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了5.5%的同店核心收入增长,超出预期 [14][17] - 公司在第二季度实现了5.9%的同店核心NOI增长 [15] - 公司预计全年同店核心NOI增长率将提高50个基点至4.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在凤凰城市场面临一些新建租赁房供给压力,但公司自建的单户独立产品表现良好,入住率超过97% [40][41] - 公司在中西部市场如密尔沃基表现出色,主要得益于对单户独立产品的强劲需求 [54][55] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎和纪律的资本配置策略,维持健康的资产负债表 [7][25][26] - 公司将继续专注于自主开发项目,今年计划交付2,200至2,400套新房,平均经济收益率在高5%区间 [18][22] - 公司拥有11,000多个地块的土地储备,可以为未来几年的增长提供支撑,降低对二手房市场和其他建筑商的依赖 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住房基本面继续支撑单户租赁的价值主张,人口结构和供需失衡将持续推动对高品质单户租赁的需求 [9][10][61][62] - 公司认为即使在利率下降的情况下,由于供给短缺,对租赁房的需求仍将保持强劲 [59][60][61] 其他重要信息 - 公司在6月成功发行了5.5%利率的10年期无抵押债券,筹集5亿美元,将用于偿还2014-SFR3资产证券化 [26] - 公司新签署了12.5亿美元的5年期循环信贷额度,利率略有下降,并增加了可持续性挂钩特征 [28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问7月份的租赁情况,新租金增长和续租增长情况 [36] **Bryan Smith 回答** 7月新租金增长6.2%,续租增长5%,公司正在以低5%左右的水平发出续租 [37][38] 问题2 **Eric Wolfe 提问** 询问坏账率预期下降对收入的影响 [43] **Chris Lau 回答** 坏账率预期从1.2%下降至1%,约占收入增长25个基点,另外25个基点来自租金增长预期的上调 [44][45] 问题3 **Jamie Feldman 提问** 询问对佛罗里达和乔治亚州的税收预期 [49] **Chris Lau 回答** 佛罗里达州税收主要在第三四季度确定,目前还没有太多可见度;乔治亚州初步评估值略低于预期,但仍在上诉期 [50][51][52][53]