财务表现 - 2023年第二季度，美国住宅4租金收入为39.55亿美元，同比增长9.3%[20] - 2023年第二季度，净利润为11.54亿美元，同比增长54.6%[20] - 2023年第二季度，每股基本净利润为0.27美元，同比增长68.8%[20] - 2023年第二季度，综合收入为11.53亿美元，同比增长54.5%[21] - 2023年第二季度，净资产为62.87亿美元，同比增长10.6%[22] - 截至2023年6月30日，公司的净收入为25.31亿美元，较去年同期的14.46亿美元增长[24] - 公司的单户家庭物业租金和其他收入为39.55亿美元，较去年同期的36.19亿美元增长[27] - 公司的综合收入为11.53亿美元，较去年同期的7.44亿美元增长[28] - 2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金增加至361,770,000美元[31] - 公司持有21个州的58,693套单户住宅物业，其中648套被归类为待售[34] - 公司截至2023年6月30日的房地产资产净值为11500988万美元[44] 资本结构 - 公司通过运营、债务或发行OP单位来获得所需资本[35] - 公司提供了20%的非追索担保，可能会在某些情况下成为公司的负债[60] - 公司负债情况：截至2023年6月30日，公司总债务为4,438,629千美元，较2022年12月31日的4,581,628千美元有所下降[61] - 债务到期情况：2023年6月30日，公司剩余2023年到期的债务为10,358千美元，2024年到期的债务为949,759千美元[63] - 利息支出：2023年6月30日，公司的利息支出为34,844千美元，较2022年同期的34,801千美元略有增加[64] - 公司在2023年6月30日前六个月的股票期权活动中，期权在期初为730,550股，期末为600,800股[77] 股票计划 - 公司于2023年6月进入了新的股票发行计划，最高可发行总额为10亿美元，用于偿还债务、开发新的单户住宅物业和社区等[66] - 公司董事会授权回购最多3亿美元的普通股和最多2.5亿美元的优先股，截至2023年6月30日，尚有剩余回购授权额度[68] - 公司的2021员工股票购买计划允许员工通过工资扣除购买公司的A类普通股[79] 风险管理 - 公司持有的风险投资基金投资价值为1350万美元，最大损失风险为1610万美元[40] - 公司与土地银行实体的存款价值为1450万美元，最大损失风险也为1450万美元[41] - 公司在2023年6月30日有承诺通过国家建筑商计划购买37个单户房产，以及163.1百万美元的土地购买承诺[90] 经营表现 - 公司在2023年6月30日有大约101个单户房产和265个土地批次的销售在托管中，总售价为6700万美元[91] - 公司于2023年7月1日至7月21日出售了67个物业，净收益约为2230万美元[96] - 公司在2023年第二季度的EBITDA为263,457千美元，较去年同期增长23.1%[178] - 公司在2023年第二季度的EBITDAre为201,757千美元，较去年同期增长11.6%[178] - 公司在2023年第二季度的Adjusted EBITDAre为213,046千美元，较去年同期增长9.0%[178] - 公司在2023年第二季度的Fully Adjusted EBITDAre为191,365千美元，较去年同期增长7.0%[178]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0.41美元，同比增长7.6%；调整后FFO每股0.36美元，同比增长5.3% [11][35] - 净收入9800万美元，摊薄后每股0.27美元 [34] - 全年核心FFO每股指引中点提高0.03美元至1.64美元，同比增长6.5% [12][51] - 净债务（含优先股）与调整后EBITDA比率为5.3倍，资产负债表有2亿美元现金，12.5亿美元循环信贷额度未动用 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 同屋组合新续约和综合租金增长率分别为9.4%、7%和7.7%，同屋核心收入增长6.5%，核心运营费用增长9.9%，核心NOI增长4.8% [22][23][24] - 全年同屋核心收入增长指引中点提高50个基点至6.5%，核心NOI增长指引中点提高75个基点至4.75% [25][27] 开发业务 - 年初至今交付1100套房屋，二季度向全资和合资组合交付634套房屋 [17][36] 处置业务 - 二季度出售超400处房产，平均资本化率在3% - 3.5%，净收益约1.27亿美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达市场表现出色，圣安东尼奥和拉斯维加斯市场相对疲软但仍强劲 [68] - 7月新租约租金增长8.5%，预计三季度和四季度略有放缓至7% [118][119] - 租金与收入比率维持在5倍左右，申请人收入同比增长约8% [132][133] - 前20大市场中，租房比买房便宜24.9% - 25% [135] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注通过内部开发项目谨慎投资，传统和全国建筑商渠道基本暂停，等待符合标准的机会 [15][17] - 与摩根大通资产管理公司旗下机构投资者成立第二个开发合资企业，获6.25亿美元长期资金，预计2024年及以后交付房屋 [19][46][47] - 单户租赁行业基本面稳固，需求增长、住房短缺和购房负担能力挑战推动行业发展，公司凭借优质资产和服务具有竞争优势 [13][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 单户租赁行业基本面持久稳定，预计经营环境将保持良好，公司将持续取得稳定业绩 [13][14] - 对租赁和需求环境有信心，上调全年指引反映运营环境强劲和团队执行能力 [31] 其他重要信息 - 除德克萨斯州外，已收到超50%投资组合的初步评估价值，并通过上诉程序挑战部分价值；德克萨斯州有财产税减免计划，但评估价值增加可能抵消税率降低影响，全年财产税预期不变 [38][39][41] - 穆迪投资者服务公司将公司评级上调至BAA2，展望稳定 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度客户流失率增加的原因及清理进度 - 原因一是季节性影响，二是二季度逾期租户解决程序推进导致额外迁出 [57][58] - 难以量化剩余清理量，问题集中在少数县，团队能快速周转房屋并以高租金重新出租 [60][61] 问题2: 综合续约预期及市场趋势 - 7月续约加速至近8%，预计三季度末略有放缓，8月接近7%，9月为6% - 7% [67] - 佛罗里达市场表现出色，圣安东尼奥和拉斯维加斯市场相对疲软但仍强劲 [68] 问题3: 下半年开发项目收益率及2024年交付预期 - 二季度符合预期，年底前难以达到6%收益率，但进展良好 [70] - 2024年交付量将高于2023年，但未给出具体指引 [128] 问题4: 运营费用指引未上调的原因及下半年客户流失预期 - 费用指引不变，全年物业税预期增长8% - 10%，其他费用增长10% - 11%，预计三季度维修和周转费用略有上升 [77][79] - 难以预测下半年客户流失情况 [76] 问题5: 保险成本情况及自保与风险平衡 - 今年保险续约费用增长20%以上，反映房地产保险市场困境，短期内难改善 [81][82] - 几年前成立自保公司，目前自保规模较小，未来有扩大使用空间以控制成本和风险 [84][85] 问题6: 是否考虑SREIT出售的投资组合及其他投资机会 - 熟悉该投资组合但未出价，因注重资产质量、位置和增长潜力，目前多数市场机会不符合要求 [89][90][92] 问题7: 若有大型交易机会，如何考虑资金来源及摩根大通合资企业规模 - 与摩根大通资产管理公司合作规模达15亿美元，可引入债务扩大规模 [95] - 战略上合资企业专注开发，考虑机会时会综合评估资本成本，资产负债表有一定负债空间 [96][97] 问题8: 德克萨斯州税收优惠未带来更大帮助的原因及20%评估上限影响 - 今年税收减免可能因评估价值增加而受限，但对2024年有积极影响 [100][101] 问题9: 平均经常性资本支出和维修周转成本同比上升的原因及遗留资产情况 - 客户流失导致资本支出增加，部分原因是通胀压力和逾期租户解决程序 [104][105] - 遗留资产维护成本较高，MLS收购房屋约850美元，全国建筑商房屋约400美元，开发项目房屋约350美元 [106][107] 问题10: 土地市场情况及如何决定项目归属 - 二季度土地收购规模较小，市场有改善但机会未达承保模型要求，公司有充足项目储备，可耐心等待合适机会 [109][110][111] - 项目在位置和质量上无明显差异，初始收益率略低但长期增长前景好的项目适合合资企业 [113][114][115] 问题11: 7月新租约情况及全年市场租金增长预期 - 7月新租约租金增长8.5%，预计三季度和四季度略有放缓至7% [118][119] - 租金与收入比率维持在5倍左右，市场租金增长预期与上季度一致，公司表现优于市场预期 [121][122] 问题12: 新合资企业是否会使用现有土地及2024年自有项目预期 - 新合资企业将从零开始 [125] - 2024年开发项目交付量将高于2023年，但未给出具体指引 [128] 问题13: 租金与收入比率情况及租金定价上限 - 申请人收入与租金增长同步，租金与收入比率维持在5倍左右，需求强劲，公司对收款情况有信心 [131][132][133] - 前20大市场租房比买房便宜24.9% - 25%，推动租赁需求 [134][135] 问题14: 合资企业稳定运营后各项费用收入预期 - 费用主要用于成本回收，有一定利润空间，但主要机会在于扩大开发项目和获得促进权益收益 [138][139] 问题15: 建筑成本同比变化及未来趋势 - 木材和建筑材料成本同比显著下降，从1600美元降至400 - 1000美元 [142] - 其他投入成本下降未达预期，但开发平台投资带来效率提升和成本控制，预计未来租金将因成本降低和效率提高而增加 [143][144][145] 问题16: 供应情况及出租自有房屋现象 - MLS库存显著减少，部分市场降至历史水平的50%，公司开发项目可在各经济周期实现增长，有机会收购在建土地 [148][149][157] - 多数市场建租库存下降，圣安东尼奥和拉斯维加斯有供应压力，导致当地入住率略低 [155][156] 问题17: 入住率与 affordability关系及替换非付费租户影响 - 历史上公司业务在租房比买房贵的情况下也表现良好，affordability对租金增长影响大于入住率，预计下半年入住率维持在96%左右 [161][162][163] - 难以量化替换非付费租户对入住率的影响 [164] 问题18: 当前资本化率及销售效率较高的市场 - 市场平均资本化率在5%左右，部分市场低于5%，MLS市场基本处于观望状态，有个别机会但非普遍趋势 [166][167] 问题19: 基于6%的租金损失和下半年租金增长预期，年底租金损失及2024年收益情况 - 租金损失预测需进一步观察，但收益预期判断正确 [170] 问题20: 处置业务超目标后继续出售的意愿 - 今年处置业务表现良好，因住房稀缺，出售资产能获得高价格和低资本化率，实现资本循环 [172][173] - 下半年交易活跃度可能季节性下降，全年处置收益预计在3.5亿 - 4亿美元 [175][176] 问题21: 合资企业股权资本管理目标及资产平台发展重点 - 无明确目标，优先考虑符合回报要求的机会，合资企业资本可确保开发项目资金，同时控制自有管道资产占比 [179][180][181] 问题22: 未来几年哪些市场有扩张或缩减机会 - 正在开发的市场有最大长期增长潜力，公司通过资产管理流程评估市场和资产，已在部分市场如芝加哥进行调整 [185][186][187] 问题23: 保险成本或自保对市场决策的影响 - 评估市场时综合考虑维护成本、保险成本、需求和租金增长潜力，不仅仅关注保险因素 [189][191]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了0.41美元的核心FFO每股,同比增长8.6% [5][6] - 公司在第一季度实现了1.175亿美元的净收益,每股0.32美元 [12] - 公司在第一季度实现了5.4%的同店NOI同比增长 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司内部开发项目在第一季度交付了466套房屋 [6] - 公司在第一季度出售了近670套非核心房产,获得约1.85亿美元的净收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第一季度同店平均入住率为97.2%,环比提升30个基点 [8] - 公司在第一季度新租、续租和综合租金增长分别为7.8%、6.8%和7.1% [8][9] - 公司在4月份同店平均入住率为97.1%,新租、续租和综合租金增长分别为9.4%、6.2%和7.1% [9] - 公司表示凤凰市场供给有所增加,但公司在该市场拥有优质资产,预计短期影响将是暂时的 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司表示内部开发项目仍是公司的主要增长引擎,其他两个收购渠道目前基本暂停 [6] - 公司表示单户出租行业基本面依然强劲,住房短缺和负担能力危机持续,单户出租的价值主张从未如此强大 [5] - 公司表示其投资级资产负债表、分散的到期期限和长期固定利率债务使其在资本市场不确定性时期更具抗风险能力 [5] - 公司表示其内部开发项目作为增长的支柱,无需依赖额外的普通股权融资,这是其在任何经济周期都能持续和可预测增长的关键 [12][94][97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表示2023年开局良好,进入春季租赁旺季后需求加速 [5][9] - 公司表示尽管面临宏观经济不确定性,但对单户出租行业的长期前景保持信心 [5] - 公司表示目前没有看到任何重大的潜在下行风险,但仍然为未来保持谨慎态度 [80][81] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria提问** 询问续租租金增长放缓的原因和未来走势 [17][18] **Bryan Smith回答** 续租租金增长放缓是由于续租报价的时间性造成的,未来续租租金增长有望加速至7%左右 [18] 问题2 **Chandni Luthra提问** 询问公司是否对2023年同店指引保持谨慎态度 [23][24] **Chris Lau回答** 公司目前维持原有指引,但如果当前趋势持续,下季度有望提供更积极的更新 [24] 问题3 **Steve Sakwa提问** 询问公司在不同市场的表现差异以及原因 [39][40] **Bryan Smith回答** 中西部市场受季节性影响较大,凤凰市场供给有所增加但公司资产质量较高,预计短期影响有限 [40]

财务表现 - 美国住宅4租房公司2023年第一季度净收入为137,699千美元，同比增长97.9%[19] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度每股基本净收入为0.33美元，同比增长106.3%[19] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度总营收为397,703千美元，同比增长11.7%[19] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度总支出为349,398千美元，同比增长12.5%[19] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度净收入归属普通股股东为117,465千美元，同比增长110.6%[19] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度综合收入为137,558千美元，同比增长96.6%[20] - 公司在2023年第一季度的净收入为137,699千美元，EBITDA为286,298千美元，调整后的EBITDAre为212,034千美元[162] 现金流 - 美国住宅4租房公司2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加为190,855千美元[23] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度经营活动净现金流为200,467千美元[23] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度投资活动净现金流为-72,912千美元[23] - 美国住宅4租房公司2023年第一季度融资活动净现金流为63,300千美元[23] 资产情况 - 2023年3月31日，公司总资产为124.20亿美元，较2022年底增加0.25亿美元[25] - 公司持有的房地产资产净值为11367660千美元，其中包括已出租的单户住宅物业、开发用地、正在开发中的单户住宅物业等[43] - 截至2023年3月31日，公司持有21个州的58,639套单一家庭物业，其中903套被归类为待售[33] 贷款和债务 - 公司的债务总额为444.49亿美元，其中包括资产支持证券化和无担保优先票据等各种债务[58] - 公司为J.P.摩根合资企业和机构投资者合资企业的贷款提供了惯例的无追索担保，但迄今为止这些担保尚未被启动[57] - 公司在2022年第一季度与J.P.摩根合资企业签订了一项贷款协议，最高可借款3.75亿美元，贷款利率为SOFR加1.5%[54] 股权和股票激励计划 - 公司设立了股份回购计划，最多可回购3亿美元的A类普通股和2.5亿美元的优先股[66] - 公司的2021年股权激励计划提供了通过授予各种奖励来发行A类普通股的机会，员工在2023年第一季度被授予了RSUs[69] - 公司在2021年股权激励计划下发行A类普通股时，运营合作伙伴向AMH发行了相应数量的A类单位[70]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO每股增长13%,连续两年实现两位数增长 [14] - 2023年预计核心FFO每股增长4.5%,中值为1.58-1.64美元 [55] - 2022年第四季度净收入归属普通股东为0.25美元每股,核心FFO为0.40美元每股,同比增长6.7% [45] - 2022年全年净收入归属普通股东为0.71美元每股,核心FFO为1.54美元每股,符合最新指引中值 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度同店核心NOI增长5.7% [33] - 2022年全年同店核心NOI增长9.1% [27] - 2023年同店核心收入预计增长6%,中值 [36] - 2023年同店核心运营费用预计增长9.75%,中值 [39] - 2023年同店核心NOI预计增长4%,中值 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司集中在高生活质量市场,大部分租户为双收入家庭,常见职业包括护士、消防员等抗压能力强的行业 [17] - 2023年1月同店平均入住率97%,新租和续租租金增长分别为7.2%和7.6%,综合租金增长7.5% [35] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司三管齐下的增长策略,不仅依赖于收购,还有自主开发和与建造商合作等渠道 [20] - 2022年自主开发项目交付2,183套房,2023年预计再交付2,200-2,400套 [60] - 收购渠道和与建造商合作渠道暂时搁置,因为收益率未达到公司要求 [18][19] - 公司正在优化现有资产组合,2022年出售近3亿美元房产,主要是个人买家 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年公司收入预计保持较强韧性,增长高于历史平均水平,但会有一定程度的放缓 [15] - 行业基本面向好,包括房源供给不足和租赁相对购房更加经济实惠 [15][16] - 公司正在进行"Resident 360"计划,提升客户服务和维修交付能力,预计将在2024年带来收益 [12][13][41] 其他重要信息 - 公司完成了品牌形象升级,推出了新的网站和移动端体验 [11] - 公司资产负债表稳健,净债务/EBITDA为6倍,有充足的资金实力 [51] - 公司与摩根大通资产管理公司的合资公司扩大至9亿美元,为未来增长提供资金支持 [53] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 什么情况下公司会更积极地进行收购? 当前房地产收益率水平如何? [69] **David Singelyn 回答** 当前收益率在中5%左右,对公司而言还不够吸引。公司会继续保持耐心和纪律,等待收益率进一步提升50个基点左右才会重新进入收购市场 [70][71] 问题2 **Juan Sanabria 提问** "Resident 360"计划对公司运营成本和管理费用的影响如何? [80] **David Singelyn 和 Christopher Lau 回答** "Resident 360"计划将在2023年产生一定投入,但预计从2024年开始会带来客户满意度提升、员工保留率提高、维修成本下降等收益 [81][89] 问题3 **Josh Dennerlein 提问** 2023年同店物业运营成本指引中,对租房周转率和租房成本的假设是什么? [100] **Christopher Lau 和 Bryan Smith 回答** 预计2023年租房周转率与2022年持平,租房成本受到一定通胀压力,但公司正采取措施控制成本增长 [103][104][105]

公司房产管理 - 公司在2022年12月31日持有58,993套单户住宅物业[22] - 公司通过内部的AMH开发计划和第三方开发商的国家建筑商计划，专注于开发“为出租而建”的住宅[23] - 公司相信自己已经成为单户住宅租赁行业的领导者，通过聚集地理多样化的高质量单户住宅组合，发展成为一个享有盛誉的国家品牌[23] - 公司通过快速响应对房屋进行翻新，提高了与当地社区和业主协会的关系，增强了“AMH”品牌的认知度和忠诚度[40] - 房屋翻新过程通常需要20至90天，取决于公司整体收购量以及施工劳动力和材料的可用性[41] - 公司直接管理所有房产，包括持有的非合并合资企业的房产，而不需要第三方管理者[42] - 公司负责制定租金标准、营销和出租房产，并收集和处理租金[43] - 公司通过多种渠道广告可供出租的房产，包括公司网站、在线市场、MLS、院子标识和当地经纪人[43] - 公司通过自助式展示技术展示大部分房产[43] - 公司对潜在租户进行标准化评估，包括信用评估、家庭收入评估和租户的租赁历史审查[44] - 公司通过自动清算系统或直接从租户的银行账户扣款的方式收取大部分租金[44] - 公司提供自动付款功能以便租户便捷支付租金[44] - 公司管理的房产维修和维护工作逐渐由内部员工执行，以最大化长期租金收入和现金流[47] 宏观经济风险 - 美联储在2022年大幅提高了基准联邦基金利率，并表示将在2023年继续增加[111] - 大流行病，包括持续的COVID-19大流行病，以及旨在防止其传播的措施，可能对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[114] - 大流行病和新变种的出现可能对全球经济、金融市场和国际贸易产生负面影响，从而可能对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生负面影响[115] - 环境有害条件可能对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响[116] 法律合规风险 - 我们可能受到与我们的物业相关的环境法律或法规的约束，例如涉及铅基油漆、霉菌、石棉、靠近电力线或其他问题的法律[118] - 租户救济法律可能限制我们提高租金率的能力，从而可能对我们的租金收入和盈利能力产生负面影响[119] - 集体诉讼、租户权利和消费者要求、诉讼和负面媒体宣传可能直接限制和约束我们的运营，并可能导致巨额诉讼费用[122] 股票发行与税务风险 - 公司可能会继续发行具有重新开放特性的优先股系列[157] - 如果任何优先股被确定为快速支付股票，持有这些股票的股东和其他股东的美国联邦所得税待遇将受到影响[158] - 快速支付股票安排的交易被视为美国联邦所得税目的上的“列出交易”[159] 公司治理风险 - 我们的高级管理人员、董事会成员及其关联方可能由于持有公司的股票而具有重大的投票影响力[129]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为5070万美元，摊薄后每股0.14美元，其中包括飓风伊恩造成的610万美元净损失 [17] - 剔除飓风伊恩影响，第三季度核心FFO每股0.39美元，同比增长11.6%；调整后FFO每股0.33美元，同比增长9.8% [18] - 全年同店核心运营费用增长预期中点上调200个基点至7.75%，同店核心NOI增长预期为9%，全年核心FFO每股1.54美元，FFO行业领先增长率为13.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度收到近25万份租赁咨询，网站流量同比增长21%，每处可出租房产的独特带看量比疫情前平均水平高60% [15] - 同店平均入住天数为97.1%，新租和续租租金增长率分别为12.5%和8.3%，综合租金增长率为9.5%，带动同店核心收入增长8.1% [15] - 核心运营费用率为6.1%，同店核心NOI增长9.3% [15] 开发业务 - 第三季度交付501套房屋，其中265套交付至全资投资组合，236套交付至合资投资组合 [19] 收购业务 - 第三季度收购145套房屋，全资投资组合新增410套房屋，预计总投资成本约1.55亿美元 [19] 处置业务 - 第三季度出售164处房产，净收入约4900万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前20大市场中，租房比买房便宜约15% [9] - 过去10年，单户租赁库存从1300万套增加到1700万套，平均每年增加40万套 [41] - 目前市场上有数千套建筑商房屋库存，上市房屋积压量不断增加，市场销售天数持续延长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取耐心和谨慎的方式收购房屋和土地，等待价格调整至合适水平 [10] - 开发项目是公司持续增长的最佳途径，公司拥有超1.5万宗地块的土地储备，将继续谨慎投资 [12] - 公司在可持续发展方面取得进展，已在便利设施中心安装太阳能系统，并开创太阳能租赁社区 [13] - 行业面临不确定经济时期，高通胀和高利率导致住房市场动荡，但单户租赁资产类别具有韧性 [8] - 住房供应短缺，需求持续增长，租房比买房更具性价比，为公司业务提供支撑 [9] - 建筑商放缓开发项目，公司开发项目成本有望降低，未来开发交付收益率将提高 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基于住房基本需求，供应短缺和需求增长使其在多元化市场中具有优势 [24] - 运营平台高效、可扩展，能够应对通胀环境 [25] - 增长项目由投资级资产负债表支持，开发项目和灵活收购渠道将为股东创造价值 [25] - 2023年，公司收入有望受益于今年签订的租约、预计收回的租金损失、持续强劲的需求和开发项目交付增加 [16] - 由于通胀短期内不会缓解，公司明年的首要运营任务是通过优化服务平台降低成本 [16] 其他重要信息 - 公司向飓风伊恩救援工作捐款，员工也积极参与社区援助 [7] - 2022年交付指引因佛罗里达州的施工延误略有下调，这是飓风导致的时间问题 [10] - 德克萨斯州非业主自住单户住宅2022年预计将面临大幅物业税增长，公司正在上诉评估价值 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化2023年预期收益以及当前和年底的租金损失情况 - 2023年预计收益增长4% - 5%，租金损失预计为个位数高位 [28] - 今年剩余时间续租租金增长率预计为8%，续约租金与10月水平一致 [28] 问题2: 2023年其他州是否有物业税升高风险，业主自住和非自住物业税是否会进一步分化 - 除德克萨斯州外，今年整体物业税增长符合5%的预期，部分州有上限或多年重新评估机制 [30] - 目前难以预测2023年物业税情况，但预计长期会与房价涨幅相关 [31] - 目前尚不清楚这是否是其他州的趋势，公司正在调查并与相关部门沟通 [33] 问题3: 建筑商市场受利率上升影响如何，是否会将待售房屋转为租赁，对公司业务有何影响 - 建筑商放缓开发对公司开发项目有利，可降低建设成本，目前已降低约10%，未来降幅更大 [38] - 市场上有大量建筑商库存，但多数不符合公司要求，价格也未达理想水平 [39] - 部分建筑商将房屋转为租赁，但多位于二三线市场，对公司影响不大，单户租赁需求强劲，库存将被消化 [41] 问题4: 开发平台的收益率预期如何，在高资本成本下如何投资 - 开发项目成本降低，土地和建筑成本均有下降，预计投入成本将降低20% - 25%，收益率将提高 [44] - 公司开发项目健康，多元化投资组合和多渠道收购为其提供优势 [46] 问题5: 德克萨斯州物业税情况是否会影响公司长期在该州的投资 - 目前判断为时尚早，公司将与税务部门沟通，进行教育宣传，展示相关规定的长期影响 [48] 问题6: 第四季度坏账指引是多少，2022年净坏账情况如何，2023年趋势怎样 - 第三季度坏账率处于低位1%左右，与预期一致，第四季度预计保持在该水平 [50] - 2022年全年坏账率预计为1% - 低1% [54] - 目前难以预测2023年情况，但租金援助减少的同时收款情况改善 [56] 问题7: 从租户人口统计数据中能看出什么，对租金和续约有何影响 - 租户收入租金覆盖率约为5倍，多数家庭有多个收入来源，近90%租户有大学学位 [58] - 租户主要从事医疗、教育、政府、军事等专业行业，经济压力下公司仍能快速出租房屋 [59] 问题8: 确认1%的坏账率是否已扣除300万美元的租金援助 - 是的，该坏账率已记录在损益表中，是扣除租金援助后的净额 [62] 问题9: 除物业税外，其他费用项目有何变化，通胀有何影响 - 第四季度非物业税费用增长预计放缓，主要受去年同期费用基数和薪资调整影响 [64] - 维修和保养费用增长低于通胀预期，团队通过内部工作和提前准备缓解成本压力 [66] - 物业管理方面，人员配备充足，为今年和明年的业务做好准备 [66] 问题10: 佛罗里达州和佐治亚州的物业税增长是否符合预期 - 是的，这两个州的市场价值增长在20% - 30%之间，符合公司之前的预期 [68] 问题11: 目前开发项目的收益率与历史6%相比如何，何时能受益于成本降低 - 目前交付的房屋收益率在5%左右，因前期商品价格和资本成本较高 [71] - 成本降低的效益存在时间滞后，未来房屋收益率有望提高 [72] 问题12: 短期内开发项目中合资项目和表内项目的比例如何，合资项目收益率是否更高 - 随着开发项目增长，预计表内项目比例将增加 [74] - 目前合资项目进展顺利，约60%的资金已投入，预计还需12 - 24个月完成 [74] 问题13: 本季度完成收购的房屋资本化率是多少，有何特点 - 本季度收购的房屋资本化率在5%左右，这些收购是第二季度签订的合同 [77] - 目前公司在收购市场持观望态度，等待价格调整 [77] 问题14: 德克萨斯州物业税中租户自住和业主自住房屋的差异是否有监管规定，高估值能否通过上诉维持 - 这一情况与德州物业税改革法案的3.5%上限有关，不同资产类别受到不同待遇 [79] - 这与历史情况不同，公司正在上诉评估价值 [79] 问题15: 请确认佛罗里达州和佐治亚州物业税增长情况，以及其他地区是否无增长 - 佐治亚州市场价值增长约20%，佛罗里达州部分增长约30%，整体为高个位数增长 [83] - 其他州有上限或多年重新评估机制，整体物业税增长为5%（除德州外） [84] 问题16: 除木材外，建筑成本是否下降 - 干墙施工前的建筑阶段成本已下降，降幅为个位数到低两位数 [86] - 预计未来成本将继续下降，回到历史趋势水平 [86] 问题17: 每套房的经常性资本支出同比增长24%的原因是什么 - 部分原因是处理受疫情影响的租户问题，更主要是第三方工作和材料的通胀增加 [89] 问题18: 目前一套房的正常维护成本是多少 - 长期来看，预计维护成本略低于3000美元，并随通胀增长 [92] 问题19: 土地银行机会如何，是否存在地区差异 - 近期土地银行有大量房产回流，但买卖价差较大，目前无交易 [95] - 西部市场机会最多，东南部机会相对较少 [95] - 首次出现可快速开发的空置熟地机会 [96] 问题20: 提到的建筑商库存是指房屋还是地块 - 指的是地块，建筑商取消了与土地银行的地块期权，土地银行重新控制土地 [98] 问题21: M&S渠道供应情况如何，是否对定价有压力 - 部分市场存在供应压力，但对公司房屋影响不大，公司房屋位置和质量更优 [101] - 公司保持高入住率和租金增长率，未使用租金优惠 [101] 问题22: 租户购买房屋的迁出情况如何 - 迁出率略有下降，预计将继续下降，降幅与整体房屋销售降幅相当（低两位数） [103] 问题23: 如果宏观环境恶化，公司是否会使用租金优惠策略 - 目前公司产品需求旺盛，网站流量和带看量高，无需使用租金优惠 [106] - 租金优惠是一种工具，公司过去曾使用过 [106] 问题24: 近期是否有辅助收入方面的新举措 - 目前主要是继续推广宠物项目，无重大变化 [108] 问题25: 公司市场的人口迁入趋势是否放缓 - 未放缓，来自加利福尼亚州的迁入同比增长30%，州外迁入居民数量也高于疫情前 [110] 问题26: 租户迁出的原因是什么 - 主要原因是购买房屋，其次是生活变化等，续约率略有上升 [112] 问题27: 单户租赁与多户租赁的关系如何，租户主要来源是哪里 - 多户租赁是公司租户的重要来源之一，占比约20%，目前已恢复到疫情前水平 [115] - 多数租户来自单户住宅，无论是自有还是租赁 [116] 问题28: 多户租赁新租需求放缓的原因是什么，是否会影响单户租赁市场 - 单户租赁和多户租赁的租户群体和产品不同，单户租赁提供更多空间和优质社区 [118] - 公司服务平台和产品价值得到认可，预计不会受多户租赁市场影响 [118] 问题29: 如果利率长期维持高位，业主将房屋出租是否会对公司造成压力 - 公司正在监测供应情况，目前这种情况不明显 [121] - 公司房屋与业主出租房屋在服务和质量上有差异，具有竞争优势 [121] 问题30: 如何看待凤凰城市场，房价下跌与租金强劲的差异能否持续 - 凤凰城是公司表现最好的市场之一，入住率、租金增长和收款情况都很好 [123] - 该市场受益于加州人口迁入和投资活动，供应增加的房屋与公司产品不构成直接竞争 [124] 问题31: 符合公司质量和位置要求但价格不合适的房屋，买卖价差有多大，业主能持有多久 - 目前价格已下降约5%，公司希望再下降15% - 20% [127] 问题32: 收购和开发项目的收益率差距是多少 - 历史上收购和开发项目的收益率差距约为100个基点，目前仍处于该水平 [129]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.38美元，同比增长16%；调整后FFO为0.34美元，同比增长16.8% [7][19] - 归属于普通股股东的净利润为5660万美元，摊薄后每股收益为0.16美元 [19] - 同店核心净营业收入（NOI）增长10.2%，连续多个季度实现两位数增长 [16][19] - 上调全年同店核心收入预期中点25个基点至8.5%，上调全年同店核心NOI增长预期中点50个基点至10%，但全年核心FFO预期保持在每股1.56美元不变 [16][23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度有超28.5万次租赁咨询，近50%为数字咨询；每套可出租房产的带看量接近疫情前的两倍 [15] - 同店平均入住天数达97.4%，新租、续租和综合租金价差分别为14.2%、7.4%和9.3%，带动同店核心收入增长9.4% [15] - 7月同店平均入住天数为97.2%，新租和续租价差分别为13.2%和8.1%，综合租金增长率为9.7% [16] 房产收购与开发业务 - 本季度全资投资组合新增928套房屋，合资投资组合新增214套房屋，其中529套来自AMH开发项目 [19] - 本季度出售197处房产，获得约6100万美元净收益 [19] - 截至季度末，拥有和期权土地储备超过1.5万宗，另有约7000宗土地正在进行尽职调查 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房短缺300 - 500万套，单户住宅开工量连续四个月下降 [8] - 部分MLS市场房价出现下跌，西雅图约下降6%，丹佛和波特兰约下降2%，奥斯汀约下降3% [33] - 租户申请收入同比增长约9%，申请租金涨幅略低于8%，租金与收入比有所改善 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 内部开发计划是增长战略的核心，可增加优质资产并控制开发过程，提供稳定可预测的增长渠道 [9][10] - 因利率上升和市场不确定性，暂时缩减一次性MLS交易，待市场重新平衡后再行动 [11] 行业竞争优势 - 是唯一拥有完全集成开发计划的上市单户租赁业主和运营商，不依赖MLS市场或第三方建筑商 [10] - 开发项目为自有投资组合建房，不受销售市场风险影响，能以低于市场价值的价格增加房屋，创造股东价值 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场供应短缺，单户租赁需求持续，公司处于有利地位 [8][9] - 内部开发计划优势凸显，随着建筑成本下降，收益率将提高 [27][55] - 市场调整期需保持耐心和纪律，未来将有更多收购机会 [28][39] - 对公司未来充满信心，单户租赁需求和差异化增长战略将助力公司长期领先 [14][137] 其他重要信息 - 公司被标准普尔评级上调至BBB，展望稳定，体现了其优秀的资产负债表和不断改善的信用状况 [20] - 截至季度末，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为6.2倍，12.5亿美元循环信贷额度未使用，1月股权发行还有约4.9亿美元可用 [21] - 本季度关闭9亿美元双档无担保债券发行，并赎回1.55亿美元5.875%系列F永久优先股 [21] - 预计2022年收购1500 - 1900套房产，资本投资约7亿美元，较之前预期减少约500套房产和2亿美元 [21] - 决定暂不赎回1.15亿美元5.875%系列G永久优先股，该系列赎回期权无到期日 [22] - 资本计划调整后，2022年公司资本需求降至约16亿美元，创造3 - 4亿美元的资金储备 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3 - 4亿美元资金储备的潜在增长机会及是否考虑收购和土地购买以外的机会 - 公司有三个收购渠道，开发项目仍在提供优质资产，随着建筑成本下降，收益率提高 [27] - 预计后期MLS市场和全国建筑商市场会出现机会，目前正在等待价格与资本成本匹配 [27] - 收到很多来自小业主和全国建筑商的咨询，但买卖双方出价差距仍较大 [28] 问题2: 新兴增长机会是否主要是获取房屋的渠道，而非拓展相关业务 - 目前主要机会是获取房屋的渠道，但不排除其他机会，市场价格调整后将出现有吸引力的机会 [30] 问题3: 公司是否完全退出MLS和建筑商收购市场，收购标准是什么 - 未完全退出，但收购量大幅减少，较年初减少超80% [33] - 目前在MLS市场有更多机会，部分市场房价下跌，公司会选择性收购高收益率房产 [33] - 年初至今通过收购渠道已投入约5.5亿美元，预计全年投入约7亿美元，下半年约1.5亿美元 [35] 问题4: 收购放缓是否影响土地市场，土地价格有何变化 - 收购放缓影响到土地市场，土地所有者正在进行价格调整 [37] - 全国建筑商减少土地收购，土地价格已出现下降，公司已获得一些有吸引力的交易 [38] - 公司与土地银行有合作关系，预计未来会有更多土地机会 [38] 问题5: 移民对租户负担能力筛查的影响，以及租金援助减少对坏账的影响 - 租赁与购房的成本差距达17%，租户申请收入同比增长约9%，申请租金涨幅略低于8%，租金与收入比改善 [42] - 二季度同店坏账率为90个基点，预计下半年收款情况良好，坏账率在1% - 低1%区间 [45][46] 问题6: 土地银行合作的最新进展 - 公司正在与5 - 6方进行讨论，并已与其中一些达成交易，各方有不同标准，合作将带来优质土地和更好的合作条件 [49] 问题7: 租户签订一年以上租约的比例 - 初始租约几乎都是一年期，约10%的续租为两年期 [51] 问题8: 目前开发项目的收益率，以及租金增长和建筑成本的假设 - 收益率与资本成本相关，建筑成本方面，基础工作和前期材料成本下降约5%，木材价格大幅下降 [54][55] - 建筑成本下降5%可使收益率提高20个基点，且租金上涨也会提高收益率 [55] 问题9: 本季度费用情况，以及房地产税的高峰时间 - 费用增长符合预期，上半年因通胀和处理新冠相关家庭问题而增加，物业管理费用同比增长6.6% [57] - 目前已完成约50%的物业评估，部分州评估值有增减，但整体全年物业税增长预期仍为5% [58] - 难以预测房地产税周期，但预计部分地区房价涨幅放缓将影响物业税 [59] 问题10: 新兴增长机会中，收购投资组合的资本化率预期及过去一年的趋势 - 目前来电者的定价预期仍停留在3月水平，买卖双方出价差距较大，在有实际交易前，资本化率数字参考意义不大 [62] 问题11: 资本支出（CapEx）同比增长20%的原因 - 主要是新冠相关租户搬离导致的房屋翻新成本增加，以及通胀影响 [65] - 与2021年季度对比的时间因素也有影响，预计下半年CapEx增长率将有所缓和 [66] 问题12: 下半年和2023年的租赁增长预期 - 下半年租赁季节性减弱，全年续租租金预计增长高7%左右，新租租金预计为两位数增长，综合租金价差预计为中8%左右 [69][70] - 全年NOI增长预期上调至10% [70] 问题13: 目前的租金损失情况 - 租金损失仍处于低两位数水平，续租情况有改善 [72] 问题14: 7月季节性减弱的原因 - 季节性包括租户搬离分布和需求背景两方面，7月租户搬离情况符合预期，但需求依然强劲 [75] - 多项需求指标显示需求持续旺盛，如租赁咨询量、网站用户和会话数、API线索等增加，以及移民趋势持续 [76][77] 问题15: 开发房屋和购买房屋的CapEx差异 - 开发房屋为新房，初期CapEx负担轻，目前有限的翻新经验符合预期 [79] 问题16: 如何培训和维护区域经理的最佳实践 - 培训基于提供高质量租户体验，包括特定培训模块、激励计划，选拔能提供优质服务的人员 [82] - 通过技术系统实现规模化管理，采用轮辐式系统分配物业经理，确保个性化服务 [82] - 公司有内部调查系统，监测租户反馈，并将其纳入培训计划，同时关注谷歌评分 [83] - 培训是持续的，每个地区每月有培训模块，公司正在开发净推荐值（Net Promoter Score） [84][85] 问题17: 2024年开发项目的交付水平 - 公司拥有或控制约2.2万宗土地，基础设施可支持每年建造4000 - 5000套房屋 [87] - 2023年仍在爬坡，2024年交付量有望接近购买水平，达到4000 - 5000套 [88] 问题18: 新增地块到房屋交付的时间 - 购买生地需进行基础设施建设、规划审批等，耗时2 - 3年；购买已开发土地可跳过此阶段 [91] - 房屋建设平均需120 - 150天，社区交付会根据物业管理情况以每月6 - 12套的节奏进行，整个社区交付需4 - 5年，大型社区可能更长 [91][92] 问题19: 监管环境是否有变化 - 监管环境与上季度相比无明显变化，行业受关注，但公司未面临重大调查，将持续应对相关问题 [94] 问题20: 住房短缺与收购放缓的矛盾如何解释 - 收购放缓是为等待市场价格调整，目前市场处于价格发现阶段，库存增加，价格开始下降，但尚未完全调整到位 [97][98] - 利率上升影响购房者负担能力，尽管需求强劲，但价格需反映资本成本变化 [101] - 租赁需求长期强劲，公司处于有利市场，短期调整不影响长期增长 [102][103] 问题21: 续租价差的季节性变化及调整预期 - 续租价格提前三个月以上确定，二季度的调整可能是市场组合因素，影响较小 [106] - 7月续租情况持续改善，预计全年保持增长势头，季节性对续租价差影响较小 [106] 问题22: 租户搬离特征是否有变化 - 租户搬离主要原因是购房，随着购房负担能力下降，预计下半年因购房搬离的比例将继续降低 [108] 问题23: 资本市场波动对开发项目交付节奏的影响 - 公司自开发项目启动就自行融资，年初通过股权和债务融资近18亿美元，目前仍有资金可用 [111] - 公司有12.5亿美元信贷额度，信用评级提升，有能力通过多种方式融资，预计开发项目交付不受影响 [111][112] 问题24: 本季度物业管理费用同比和占总收入比例上升的原因 - 主要是时间因素和工资通胀，年初至今物业管理费用增长6.6%，二季度增长15.2% [115] - 2021年8月工资调整，目前与2021年一季度和二季度对比基数较低，预计三季度和四季度对比情况将改善 [116] 问题25: 未来12 - 24个月，不同时期购买土地开发房屋的利润率变化 - 开发房屋利润率高于市场同类房产，公司设计房屋时考虑降低维护成本和缩短翻新时间 [119] - 目前开发房屋在同店组合中占比小，但随着时间推移，将对利润率产生积极影响 [119] 问题26: 评估土地银行合资伙伴时，地理、微观位置或价格点是否有不同目标 - 土地银行主要是为降低土地资产负债风险，公司对合资机会的评估与现有房产相同，并非进入不同市场 [121] 问题27: 今年续租增长能否在明年持续 - 目前租赁需求旺盛，无新供应冲击市场，预计今年剩余时间有定价权 [124] - 公司有望在明年初保持强劲入住率和增长势头，利用春季租赁旺季实现持续增长 [124] 问题28: 抵押贷款利率降至5%以下后，市场成交节奏和房价是否有变化 - 未观察到明显变化，MLS库存仍较高，房屋挂牌时间长，市场仍需时间稳定 [128] - 尽管当前 affordability有所改善，但仍远低于今年3月和去年后期水平 [128] 问题29: 价格发现是等待价格稳定还是追求更高的资本化率 - 两者都有，为实现增长计划的增值效益，需要更高的收益率，可通过租金增长或价格下降实现 [131] 问题30: 低两位数的租金损失在今年剩余时间的变化，以及2023年的收益预期 - 预计租金损失在今年剩余时间保持在低两位数，可能因续租率提高而略有下降 [135] - 2023年收益预期在4% - 5%左右 [135]