公司高层变动 - AMH宣布现任首席执行官David P. Singelyn将于2024年12月31日退休，由现任首席运营官Bryan Smith接任首席执行官职位，自2025年1月1日起生效[1] - David P. Singelyn将在2025年6月前担任顾问角色[1] - 现任首席财务官Christopher C. Lau被提升为高级执行副总裁[1] 高层评价 - 董事会主席Matthew J. Hart对David P. Singelyn的领导和愿景表示感谢，并认为Bryan Smith和Christopher C. Lau将带领公司达到新的高度[2] - David P. Singelyn称赞Bryan Smith的运营专长、领导能力和对公司成功的承诺，并表示将确保顺利过渡[2] - Bryan Smith对即将担任CEO表示兴奋，并感谢David P. Singelyn的指导[2] 公司概况 - AMH是一家领先的单户租赁住宅的集成所有者、运营商和开发商，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理住宅作为租赁物业[3] - 截至2023年12月31日，AMH在美国东南部、中西部、西南部和山地西部地区拥有近60,000套单户住宅[3] - AMH在近年获得了多个行业奖项，包括《财富》杂志2023年最佳房地产工作场所、2023年最佳工作场所、2023年最受喜爱的企业、2023年美国顶级住宅建筑商等[3] 公司运营 - AMH在某些州以AMH Living或American Homes 4 Rent的名义运营[4]

公司房产管理 - 公司持有59,332套单户住宅物业[21] - 公司通过内部开发项目和第三方开发商收购新建住宅[34] - 公司直接管理所有房产，包括持有的非合并合资企业的房产，没有第三方管理者的参与[42] - 公司负责制定租金标准、营销和出租房产，并收集和处理租金，使用数据驱动的定价模型来确定租金标准[43] - 公司对潜在租户进行标准化评估，包括信用评估、家庭收入评估和租赁历史审查[44] - 公司负责大部分房产维修和维护以及租户关系，通过在线网站、24/7紧急电话线路或当地物业管理办公室进行维修请求[46] 公司员工管理与福利 - 公司通过员工培训提供业务和技术技能，以帮助员工在公司内部发展和职业晋升[66] - 公司实施了旨在促进接纳和包容的员工资源组织计划，加强员工之间的社交和专业网络，提高文化意识[65] - 公司提供全面的福利计划，包括健康保险、寿险、401(k)退休计划、员工股票购买计划、学费补贴计划等[62] 公司经营风险 - 公司认为业务和相关运营结果将受季节性因素影响，历史上在晚春和夏季月份，租户搬出和搬入增加，影响租金收入和相关的周转成本[68] - 自2022年以来，利率相对较高，增加了新债务或优先资本的成本，影响了信贷额度下的借款成本，对普通股股息收益率的相对吸引力产生影响[115] - 公司的循环信贷额度、无担保优先票据和证券化包含财务和运营契约，可能限制公司的业务和投资活动[116] - 公司可能需要在到期前偿还全部或部分债务，但可能无法以有吸引力的条件或根本无法安排融资来偿还[117] - 突发流行病和其他公共卫生紧急情况可能对公司的业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[118] - 环境有害条件可能对公司的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响[120] - 租户救济法律、包括限制驱逐的法律、租金控制法律和其他限制租金涨幅的法规可能对公司的租金收入和盈利能力产生负面影响[122] - 集体诉讼、租户权利和消费者要求、诉讼和负面媒体宣传可能直接限制和约束公司的运营，并可能导致重大诉讼费用[125] 公司法律合规与税务风险 - 公司的信托声明规定可能限制第三方通过授权公司董事会发行额外证券来收购公司的控制权[132] - 公司已经选择退出马里兰州公司法案中的业务组合规定和控制股份规定[136] - 未能作为REIT资格或保持REIT资格将导致公司被视为普通公司，从而大幅减少可分配给股东的资金[137] - 公司相信自己已经按照REIT资格和税收要求进行组织和运营，但没有请求也不打算请求IRS确认其符合REIT资格[138] - REIT资格的取得涉及高度技术和复杂的法规，即使是技术性或无意的违规行为也可能危及REIT资格[139] - 公司可能会进行符合《税收法典》第1031条的税延交易，但存在被认定为应纳税的风险[157] - 公司鼓励股东就立法、监管或行政发展与投资的潜在影响咨询税务顾问[158] - 公司发行的优先股可能会受到《税收法典》第7701(l)条下的“快速支付股票”规定的影响[159] - 若公司发行的优先股被认定为“快速支付股票”，将影响持有者和其他股东的税务处理[162] - 快速支付股票安排的交易被视为美国联邦所得税目录中的“列出交易”[163]

文章核心观点 - 2023年第四季度财报季已进入最后阶段，结果好于预期，标普500指数成份股公司盈利和营收均有增长，同时有五只大盘股有望在今日收盘后公布的财报中实现盈利超预期，股价可能在短期内上涨 [1] 2023年第四季度财报情况 - 截至2月20日，标普500指数中有402家公司公布财报，总盈利同比增长4.9%，营收增长3.4%，78.6%的公司每股收益超预期，64.4%的公司营收超预期 [1] - 目前预计标普500指数2023年第四季度总盈利增长5.5%，营收增长3.2%，此前第三季度盈利增长3.8%，营收增长2%，再之前是连续三个季度盈利下滑 [1] 五只大盘股情况 Booking Holdings Inc.（BKNG） - 受益于整体旅游需求环境，特别是全球休闲旅游，降低了取消率，商家业务、广告及其他业务的强劲势头推动了营收增长 [2] - 租车和机票业务增长、房晚和总预订量表现良好、替代住宿业务和航班能力增强是积极因素 [3] - 盈利预期差（Earnings ESP）为+2.07%，今年预期盈利增长率为19.6%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了0.2%，过去四个报告季度均实现盈利超预期，平均超预期幅度为16.4% [3] American Homes 4 Rent（AMH） - 是一家内部管理的房地产投资信托公司，专注于收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业，主要在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、佐治亚州和内华达州出租住宅物业 [3] - 盈利预期差为+1.68%，今年预期盈利增长率为6.5%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了0.6%，过去四个报告季度中有两个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为1.9% [4] Floor & Decor Holdings Inc.（FND） - 是佐治亚州的多渠道专业零售商和商业地板分销商，提供多种地板产品及装饰配件、墙地砖、安装材料和工具，也通过网站销售产品，服务于安装商、商业企业等领域 [4] - 盈利预期差为+4.87%，今年预期盈利增长率为1%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了1.4%，过去四个报告季度中有三个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为4.9% [5] BioMarin Pharmaceutical Inc.（BMRN） - 专注于开发和商业化治疗严重危及生命的医疗疾病的药物，主要针对儿童，产品组合包括七种上市产品 [5] - 与赛诺菲子公司健赞就Aldurazyme有合作协议，健赞是该产品的唯一客户并负责向第三方营销和销售 [6] - 盈利预期差为+30.45%，今年预期盈利增长率为49.4%，过去四个报告季度中有两个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为11.7% [6] Pembina Pipeline Corp.（PBA） - 是一家加拿大的垂直整合能源基础设施资产运营商，活跃于整个碳氢化合物价值链，提供全方位的中游和营销解决方案 [6] - 拥有广泛的管道网络，覆盖北美一些高产盆地，资产包括常规管道、油砂管道、输电管道、分馏器和天然气处理厂 [6] - 盈利预期差为+0.45%，今年预期盈利增长率为13.5%，过去60天内对今年盈利的普遍预期提高了7.2% [7]

第四季度财务表现 - 第四季度2023年，AMH的单户家庭物业租金和其他收入增长了7.3%，达到4.087亿美元[3] - 第四季度2023年，同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）同比增长了6.0%[4] - 第四季度2023年，AMH的总投资组合的核心净营业收入（Core NOI）增长了8.9%，达到2.356亿美元[7] - 第四季度2023年，AMH的同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）增长了6.0%，达到1.990亿美元[9] - 第四季度2023年，AMH的核心资金来源（Core FFO）同比增长8.8%，达到每股0.43美元[10] 2023年全年财务表现 - 2023年，AMH的净收入同比增长46.0%，达到3.662亿美元[11] - 2023年，AMH的单户家庭物业租金和其他收入增长了8.9%，达到16亿美元[12] - 2023年，AMH的总投资组合的核心净营业收入（Core NOI）增长了9.1%，达到9.048亿美元[13] - 2023年，AMH的同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）增长了5.1%，达到7.705亿美元[14] - 2023年，AMH的核心资金来源（Core FFO）同比增长11.3%，达到6.885亿美元[15] 公司财务状况 - 公司总资产为1.27万亿美元，同比增长3.1%[39] - 公司每股基本净收入为0.21美元，同比下降16.0%[40] - 公司每股基本FFO为0.41美元，同比增长7.9%[41] - 公司总债务占总资本比例为22.9%，较上一季度下降0.9%[39] - 公司总单一家庭物业数量为62,310套，较上一季度增加282套[39] 公司资本计划 - 公司全年2024年核心FFO归属于普通股和单位持有人为1.70 - 1.76美元[24] - 公司全年2024年同期核心FFO归属于普通股和单位持有人增长率为2.4% - 6.0%[24] - 公司全年2024年投资计划包括完全拥有的开发交付额为1,825 - 1,975个，投资额为7亿 - 8亿美元[24] - 公司2024年资本计划包括AMH 2014-SFR2和AMH 2014-SFR3证券化计划，截至2023年12月31日的总未偿余额为9.386亿美元，计划在2024年第四季度到期[27] - 公司2024年资本计划预计通过留存现金流、约4亿 - 5亿美元的处置资本回收以及股本和债务资本来资助[29]

公司概况 - American Homes 4 Rent (AMH) 是美国领先的单户租赁 (SFR) REIT，拥有多种增长渠道，包括收购、房屋翻新和内部开发平台 [1] - 公司是美国前40大住宅建筑商之一，每年向投资组合中交付2000多套高质量租赁住宅 [1] - AMH 的资产负债表强劲，信用评级为 BBB/Baa2，净债务和优先股与 EBITDA 的比率为 5.4 倍 [2] 行业背景 - 单户租赁 (SFR) 的需求预计将在未来十年内保持高位，主要由于千禧一代进入购房高峰期 [2] - 购房成本目前比租房成本高出 50% 以上，导致更多人选择租房 [6] - 美国住房空置率处于历史低位，住房与家庭的比例自 2010 年以来持续下降 [11] 市场定位 - AMH 的投资组合集中在快速增长的 Sunbelt 和中西部市场，这些市场租金增长稳定 [2][15] - 公司避免了供应过剩的市场，如奥斯汀和迈阿密，这些市场在 2023 年经历了租金下降 [16] - AMH 的垂直整合模式使其能够通过内部开发平台每年以有吸引力的收益率增加数千套住宅 [17] 财务表现 - AMH 的核心 FFO 和 AFFO 估值倍数分别为 20.9 倍和 23.75 倍，AFFO 收益率为 4.2% [3][19] - 2023 年前三季度，AFFO 每股增长率为 5.9%，低于预期 [19] - 公司 2023 年核心 FFO 每股指导为 1.65 美元，2024 年共识预期为 1.74 美元，同比增长 5.5% [23] 竞争优势 - AMH 拥有内部开发平台，能够在建筑成本持平的情况下提高新房的稳定 NOI 收益率 [1][17] - 公司能够以有利的价格出售旧房，并将收益再投资于更高收益的 BTR 物业 [1][18] - AMH 的 AFFO 支付比率在低 60% 范围内，未来有望以与 AFFO 每股增长相当的速度提高股息 [21] 未来展望 - AMH 的长期增长前景看好，主要由于住房短缺和千禧一代的购房需求 [2][14] - 如果所有三个增长渠道（包括通过 MLS 收购现有房屋和从第三方建筑商购买新房）都发挥作用，预计 AFFO 每股增长率将达到高个位数 [21] - 投资者将密切关注公司 2024 年的指导，以确定其是否能够达到或超过分析师共识预期 [23]

文章核心观点 - 美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）运营合伙企业定价发行6亿美元2034年到期的5.500%优先票据，介绍票据发行细节及资金用途，强调公司对节能和可持续建筑实践的关注 [1][2] 发行信息 - 美国房屋租赁公司运营合伙企业定价发行6亿美元2034年到期的5.500%优先票据，按面值99.893%发行，年利率5.500%，2024年8月1日起每年2月1日和8月1日付息，2034年2月1日到期，预计1月30日左右完成发行 [1] 资金用途 - 运营合伙企业拟将发行所得净收益用于为新的或现有的合格项目融资和/或再融资，在资金全部分配前，用于偿还未偿债务，包括偿还或提前偿还部分资产支持证券化票据，或按公司现金投资政策临时投资 [1][2] 承销团队 - 富国证券、美银证券和摩根大通担任联席账簿管理人及承销商代表，多家机构担任账簿管理人或联合管理人 [3] 发行方式 - 本次发行依据向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，通过招股说明书和招股说明书补充文件进行，可从SEC网站或相关机构获取相关文件 [4] 公司简介 - 美国房屋租赁公司是领先的单户租赁住宅综合所有者、运营商和开发商，是内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理住宅租赁物业 [5] 前瞻性声明 - 新闻稿包含前瞻性声明，基于运营合伙企业当前预期和假设，存在重大风险和不确定性，实际结果可能与声明有重大差异，公司无义务更新声明，除非法律要求 [6][7] 公司联系方式 - 媒体关系联系Trent Frager，电话(855) 774 - 4663，邮箱[email protected]；投资者关系联系Nicholas Fromm，电话(855) 794 - 2447，邮箱[email protected] [8]

Francesco Carta fotografo/Moment via Getty ImagesYou have heard versions of the saying many times: Money can't buy happiness. Money can't buy me love. The love of money is the root of many evils. Alright, alright, we get it. Money isn't everything. But it isn't nothing either. We all want more money, but we also all know in the back of our minds that money alone won't make us happy. But the main reason why money doesn't buy happiness is that people are overwhelmingly bad at understanding what will m ...

公司活动 - AMH公司将于2024年2月22日发布2023年第四季度和全年财务和运营结果[1] - AMH公司将于2024年2月23日举行电话会议，回顾第四季度和全年结果，并进行问答环节[2] 公司背景 - AMH公司是一家领先的大型综合性单一家庭租赁房屋所有者、运营商和开发商[3]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第三季度实现了0.41美元的核心FFO每股收益,同比增长6.6% [13] - 公司全年核心FFO每股收益指引上调1美分至1.65美元,同比增长7.1% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司同店新租、续租和综合租金增长分别为7.2%、7.1%和7.2% [21] - 公司同店平均入住率为96.4%,带动同店核心收入增长5.8% [21] - 公司同店核心运营费用增长10.7%,略好于预期,公司全年费用增长指引下调25个基点至9.5% [22][35] - 公司同店核心NOI增长3.2% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在拉斯维加斯和圣安东尼奥等市场出现了一些短期供给增加,导致租金增长有所放缓,但公司预计这是暂时的 [118][119] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司开发项目将保持在2023年水平,主要通过内部现金流和资产出售资金来支持 [62][63] - 公司收购市场机会有限,收购收益率普遍在4%左右,远低于公司开发项目6%左右的收益率 [16][63] - 公司将继续积极出售部分资产,优化资产组合,同时出售所得资金也是一种吸引的融资渠道 [17][122] - 公司认为单户出租房地产行业基本面依然很强劲,行业抗周期性较强 [14][15][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为宏观经济环境依然存在不确定性,但单户出租房地产行业基本面依然很强劲,行业抗周期性较强 [14][15] - 公司对2024年的租金增长和入住率保持乐观,认为行业需求将保持强劲 [74][118][119] - 公司将继续专注于提升运营效率和资产质量,并通过开发项目和资产优化来推动增长 [62][63][122] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问公司2024年到期债务的再融资计划 [39] **Chris Lau 回答** 公司计划将到期的有担保债务逐步转为无担保债券,同时也可能利用资产出售所得来偿还部分到期债务 [40][41] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问公司2024年物业税的情况 [48] **Chris Lau 回答** 公司已经完成了大部分物业税的上诉,预计2024年物业税增长率将保持在9%左右的中值水平 [49][50][51] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司2023年底的损失租金和新增租金情况 [54] **Bryan Smith 回答** 公司2023年底的损失租金预计在4%左右,2024年新增租金预计在3%左右 [55][56][57]

总收入和净利润 - 美国住宅4租房公司2023年第三季度总收入为421,697千美元，较去年同期的391,627千美元增长，净利润为88,092千美元，同比增长[19] - 公司在2023年前九个月的总收入为1,214,948千美元，较去年同期增长，净利润为341,205千美元，同比增长[19] 资产情况 - 公司在2023年9月30日的资产中，单户家庭房产净值为10,132,185千美元，现金及现金等价物为69,514千美元，受限制的现金为173,133千美元，投资于未合并合资企业为117,350千美元，总资产为12,559,377千美元[27] 租金收入和支出 - 2023年第三季度，公司的租金和其他单户物业收入为421,697千美元，较去年同期增长了7.7%，总支出为368,805千美元[28] - 2023年前九个月，公司的总支出为1,063,577千美元，较去年同期增长了7.5%[28] 现金流 - 公司在2023年前9个月的运营活动中，现金净流入为623,374千美元，投资活动中现金净流出为465,316千美元，融资活动中现金净流出为133,371千美元[25] 合资企业和债务情况 - 公司持有四家非合并合资企业的20%股权，与阿拉斯加永久基金公司和J.P.摩根资产管理公司合资[54][56][57] - 公司持有的债务总额为44.33亿美元，截至2023年9月30日[62] 股权激励和股份回购 - 公司董事会授权设立股份回购计划，回购最多3亿美元的普通A类股份和最多2.5亿美元的优先股份[69] - 公司2021年股权激励计划提供各种奖励，包括股票期权、限制性股票单位、股息等，员工股票购买计划提供最多300万股A类普通股[73][79] 股票情况 - 公司于2022年第一季度从机构投资者JV以总价7460万美元批量购买了200处物业，完成了一项23,000,000股A类普通股的公开发行，进入了一个新的按市价发行普通股计划，最高可达10亿美元[58][66][67] 股权和现金流 - 公司非现金股权激励费用包括在一般和行政费用中，总计2023年9月30日三个月为6,416千美元，基本每股净收入为0.20美元，稀释每股净收入为0.20美元[80][81] - 公司2023年第三季度净收入为88,092千美元，同比增长42.9%，EBITDA为237,336千美元，同比增长14.5%[83][181]