The surging market has left some strong companies behind, including in the realm of real estate dividend stocks. Now might be the time to consider adding a couple to the income-focused portion of a growth-and-income portfolio.Ten years is a good window to keep in mind when looking at long-term buy-and-hold stocks, and there's no time like the present to look for bargains in a bull market just recently born.Ten years is also a good measure to use as you look back on the past performance of your prospective p ...

JLGutierrez Written by Nick Ackerman. For some background on this monthly publication, here is my view on dividend growth stocks: Dividend growth stocks aren't always the most exciting investments out there. They often aren't grabbing the headlines, and they aren't the stocks running up hundreds of percentages in a year. In fact, they are often some of the least exciting stocks. And that is precisely their strongest selling point. With such a vast world of dividend growth stocks available out there, it is ...

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度核心FFO每股为0.99美元,全年为3.93美元,同比分别增长3.4%和1.6% [2][3] - 2023年第四季度AFFO每股为1美元,全年为3.95美元,同比分别增长5.2%和3.1% [2][3] - 公司一直保持着可靠的收益增长,支持着不断增长且覆盖良好的股息 [2][3] - 2023年第四季度,公司宣布每月现金股息为0.247美元,全年为2.92美元,同比分别增长2.9%和4.1% [2][3] - 2023年第四季度和全年,公司的AFFO支付率保持在75%-85%的目标区间内 [2][3] - 2023年第四季度,公司的一般及管理费用占调整后收入的5.7%,全年为6.1% [2][3] - 2023年全年,公司记录了290万美元的所得税费用,接近指导范围中值 [2][3] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司通过3个外部增长平台投资了近2亿美元,收购了50处资产 [3][4] - 收购资产的加权平均资本化率为7.2%,较第三季度扩张30个基点,较上年同期扩张80个基点 [3] - 收购资产的加权平均租赁期限为10.1年,约71%的年度基础租金来自投资级零售商 [3] - 2023年全年,公司投资了超过13亿美元,收购了319处资产,近74%的年度基础租金来自投资级零售商,约9%来自地面租赁 [3][4] - 2023年,公司的售后租回交易占总收购量的三分之一,高于上年的10%以上 [3][4] - 2023年,公司开发和DFP平台创下纪录,完成或在建37个项目,涉及约1.5亿美元的承诺资本 [3][4] - 2023年第四季度,公司完成了4个新的开发和DFP项目,并继续推进12个在建项目 [3][4] - 2023年,公司共处置了5处资产,总额约1000万美元,加权平均资本化率为6.1% [3] - 2023年第四季度,公司执行了425,000平方英尺的新租赁、续租或选择权 [3] - 2023年全年,公司执行了约190万平方英尺的新租赁、续租或选择权 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的投资级零售商占比达到历史新高的69%,地面租赁占比为11.7% [3][4] - 公司的资产组合跨越49个州,包括2,135处资产,其中224处为地面租赁 [3][4] - 公司的资产组合租赁率略有上升至99.8% [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2022年第四季度提前进行了5.6亿美元的股权融资,以应对资本市场的波动 [3] - 公司坚持其纪律性和时间验证的策略,专注于投资于美国最大和最好的零售商 [3] - 公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模 [3][6] - 公司有超过10亿美元的总流动性,包括第四季度的未结算股权融资,为未来增长提供了充足的资金 [3][5] - 公司的资产负债表和投资组合质量获得了标普的积极展望,反映了公司的优质运营和资产管理 [3] - 公司将继续寻求有吸引力的处置机会,以获取高资本化率并将资本重新部署到更有利的投资 [3][4] - 公司认为,在当前动荡的宏观经济环境下,提供收益和股息增长的稳定性是一个有吸引力的投资案例 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模 [3][6] - 管理层认为,公司有超过10亿美元的总流动性,为未来增长提供了充足的资金 [3][5] - 管理层表示,公司的资产负债表和投资组合质量获得了标普的积极展望,反映了公司的优质运营和资产管理 [3] - 管理层认为,在当前动荡的宏观经济环境下,提供收益和股息增长的稳定性是一个有吸引力的投资案例 [6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spencer Allaway提问** 为什么不提供正式的收购指引? [8] **Joey Agree回答** 公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模。公司无法预测未来71天以后的市场情况,更无法预测整个年度的情况 [8][9] 问题2 **Smedes Rose提问** 公司是否可以提供一些近期的收购活动情况和资本化率变化? [12] **Joey Agree回答** 资本化率目前起伏不定,公司预计2023年第一季度的收购资本化率将较第四季度上升30-40个基点,但不会牺牲信用质量 [12][13] 问题3 **Ki Bin Kim提问** 公司的观察名单中有哪些资产,以及这些资产的潜在损失情况? [16][17] **Joey Agree和Peter Coughenour回答** 公司观察名单中的资产占比约为1%,其中包括部分Big Lots门店,但公司认为这些资产的基础租金水平仍处于中个位数,有望顺利续租或重新租赁 [16][17] 问题4 **Rob Stevenson提问** 公司在新租赁和续租中的租金增幅情况如何,是否有提高租金增幅的措施? [23][24][25] **Joey Agree回答** 公司通常无法在新租赁中获得CPI挂钩的租金增幅,但会尽量提高租金增幅频率和幅度以应对通胀 [24][25] 问题5 **

公司投资情况 - 公司在2023年第四季度投资了约1.99亿美元用于购买70家零售净租赁物业[2] - 公司在2023年全年投资或承诺了13.4亿美元用于购买319家零售净租赁物业[2] - 公司在2023年第四季度通过ATM计划出售了380万股普通股，净收益约为2.36亿美元[2] - 公司在2023年全年通过ATM计划筹集了超过3.7亿美元的股本[2] 公司财务表现 - 公司在2023年第四季度的净收入为4,410万美元，同比增长12.9%[2] - 公司在2023年全年的净收入为1.625亿美元，同比增长12.1%[3] - 公司在2023年第四季度的核心FFO为9970万美元，同比增长16.8%[4] - 公司在2023年全年的核心FFO为3.765亿美元，同比增长22.3%[5] - 公司在2023年第四季度的AFFO为1.003亿美元，同比增长18.8%[6] - 公司在2023年全年的AFFO为3.787亿美元，同比增长24.2%[6] 公司股息政策 - 公司在2023年第四季度宣布每股普通股的月度股息为0.247美元，同比增长2.9%[7] - 公司在2023年全年宣布每股普通股的股息为2.919美元，同比增长4.1%[8] - 公司在2024年1月和2月分别宣布每股普通股的月度股息为0.247美元，同比增长2.9%[9] - 公司在2024年1月和2月分别宣布每股优先股的月度股息为0.08854美元，相当于每年1.0625美元[10] 公司资产和负债情况 - 公司资产总额在2023年底达到了$7,774,836千，较2022年底的$6,713,189千有所增长[46] - 公司负债总额为$2,574,683千，较2022年底的$2,082,799千有所增加[47] - 公司股东权益为$5,200,153千，较2022年底的$4,630,390千有所增长[47] - 公司在2023年实现的净收入为$46,101千，较2022年的$41,039千有所增加[47]

文章核心观点 - 三网租赁房地产投资信托(Triple Net Lease REITs)的股价下跌幅度大于其他房地产投资信托(REITs)的两个主要原因是[5][6][7][8][9][10][11][12][16][22] 1) 三网租赁REITs的利率敏感性更高,因为其成本结构中利息占比较高 2) 三网租赁REITs的加权平均租赁期限(WALT)较长,租金无法随利率变化而调整 投资机会 - 随着未来利率下降,三网租赁REITs将会反弹[60][61][62][63][64][65][66][67][68] 1) 房地产投资信托(REIT)股价反应利率变化,但其业务模式并未受到显著影响[64][65][66][67] 2) 房地产投资信托(REIT)如Realty Income (O)、VICI Properties (VICI)和Agree Realty (ADC)目前估值较低,具有较高的投资价值[61][70][75]

营收情况 - Agree Realty (ADC)在2023年12月结束的季度报告中，营收达到1.4417亿美元，同比增长23.7%[1] - 公司的营收超出了Zacks Consensus Estimate的141.74亿美元，增幅为+1.71%[2] 每股收益 - 同期每股收益为1.00美元，相比去年同期的0.44美元有所增长[1] - 每股稀释净收益为0.44美元，与三位分析师平均估计相符[7] 租金收入情况 - 租金收入为1.4414亿美元，高于四位分析师平均估计的1.4177亿美元，同比增长23.7%[5] - 租金收入-运营成本补偿为1.5150万美元，高于两位分析师平均估计的1.4850万美元，同比增长26.4%[6] 股票表现 - Agree Realty股票在过去一个月中表现不佳，下跌了7.5%，而Zacks S&P 500综合指数上涨了5.1%[8]

Jesus Calonge/Moment via Getty Images We covered Agree Realty Corporation (NYSE:ADC) for the first time in September 2023. Our title gave away the thesis. We liked what we saw from a debt management perspective, and we were impressed by the risk management. However, we just could not get to a buy rating with cheaper alternatives out there. The stock has meandered around a small range, and there was certainly no loss in sitting out. Seeking Alpha The irony was that we named W. P. Carey Inc. (WPC) as one of t ...

公司运营情况 - 公司于2023年完成了约12.8亿美元的零售房地产投资[15] - 公司的总债务占企业价值的比率约为27.2%[40] - 公司拥有72名全职团队成员，相比2022年的76名有所减少[55] - 公司核心价值包括团队合作、稳健决策、坚韧心态和追求卓越[56][57][58] - 公司通过社交媒体、专业招聘机构等方式吸引并雇佣有潜力的人才[59] - 公司注重内部人才培养，提供各种培训和职业发展机会[60][61][62] - 公司提供市场竞争力的薪酬福利计划，包括工资、奖励、健康福利和退休福利[63][64][65][66][67] - 公司积极参与环境可持续性倡议，与零售合作伙伴共同推动可持续发展[70][71][72] - 公司通过“Agree Wellness Program”关注团队成员的身体和财务健康[73][74] 风险提示 - 公司的经营受全球经济和金融状况影响，可能面临租户违约、资金紧缺等风险[84][85][86][87][88][89][90][91] - 公司面临信息技术和网络安全攻击、机密信息丢失等业务中断风险[100] - 公司的环境、社会和治理承诺可能会增加额外成本，未能实现这些承诺可能会对公司声誉和业绩产生不利影响[105] - 公司面临房地产资产相关的一般风险，包括经济条件变化和房地产资产价值受影响[106] - 公司租赁的物业可能面临租户违约、租金下降等风险，可能影响公司的净收入和向股东分配的能力[107] - 公司可能需要投资于物业修复或改造，缺乏流动性可能会影响公司的财务状况、经营业绩和股息支付能力[111] 债务风险 - 公司负债率（总债务与企业价值比率）约为27.2%[127] - 债务水平过高可能影响公司业务和运营结果[127] - 债务可能导致现金流用于支付利息和本金，减少可用于分配、收购和资本支出的金额[127] - 债务可能使公司更容易受到经济和行业衰退的影响，降低应对变化的灵活性[127] - 债务可能限制公司未来进行运营、工作资本借款或融资收购的能力[127] - 债务可能限制公司进行业务的灵活性，包括资产融资或再融资、向合资企业提供资产或根据需要出售资产的能力[127] - 债务可能使公司处于不利地位，与债务较少或债务条款较少限制的竞争对手相比[127] 利率风险 - 市场利率上升可能增加现有和未来债务的利息成本或对公司股价产生不利影响[134] - 利率上升可能导致新债务和当前债务的利息成本上升[135] - 利率上升可能限制公司在债务到期时进行再融资的能力或导致再融资时支付更高的利率[135] - 利率上升可能减少第三方获得信贷的机会，从而降低他们愿意支付租赁公司资产的金额，并限制公司迅速调整投资组合的能力[135] REIT要求 - 公司必须遵守REIT要求，资产价值至少75%必须包括现金、政府证券和合格的房地产资产[165] - REIT通常必须分配其应税收入的90%[166] - REIT持有和与TRS的关系将受到限制，不遵守限制将危及REIT地位并可能导致征收100%的消费税[167] - REIT的股息不符合对普通公司股息收入减税率的要求[173] - REIT要求限制了公司有效对冲的能力，可能导致公司承担税务责任[175] 公司股票市场 - 公司必须建立和维护有效的内部控制系统，否则可能无法准确报告财务结果，影响投资者信心并影响公司股票市场价格[180] - 公司的股票市场价格和交易量可能会因多种因素波动，包括市场波动、关键管理人员的变动、信用评级变化、租户的财务状况、市场利率变化等[182] - 公司的股票市场价格可能会因各种因素而大幅波动，无法保证股票市场价格不会下跌，可能难以以吸引人的价格或根本无法出售公司股票[183] 公司物业情况 - 公司拥有2135个物业，总面积约为4420万平方英尺[201] - 公司物业租赁率约为99.8%，平均剩余租约期约为8.4年[202] - 公司年化基础租金的约69.1%来自具有投资级信用评级的国家租户[202] - 十大租户中，Walmart为最大租户，占据6.1%的基础租金[205] - 租户行业多样化，以杂货店、家居装修和轮胎汽车服务为主要领域[206]

ADC股票表现 - ADC股票在过去一年表现不佳，总回报率为-17.4%[1] - ADC股价在2023年1月达到顶峰后出现显著下跌[2] - ADC在2023年10月触底，与整体市场底部相符[3] Agree Realty投资更新 - Agree Realty最近提供了第四季度投资更新，显示投资活动下降21%[4]

STAG Industrial - 投资者需要可预测的月度现金流，因此可能希望获得更频繁的股息支付[1] - STAG Industrial 是一家专注于单一租户工业房地产的房地产投资信托公司，通过对租户进行深入的定量和定性分析，降低了信用损失，租户中有53%是公开评级的，31%是“投资级”的[3][4] - STAG Industrial 在2023财年第三季度报告中显示，核心资金运营（FFO）每股增长3.5%，净营业收入增长7%，虽然出租率略微下降，但利息支出增加，公司的资产负债表相对稳健[5][6] - STAG Industrial 的租赁到期时间表合理，租赁平均期限为4.9年，约一半的租约在2025年后到期，因此在正常业务条件下，REIT的现金流可以被认为是相当可靠的[7] - STAG Industrial 连续12年增加股息，目前提供4.2%的收益率，且在其短暂历史中从未削减过股息[8] Agree Realty - Agree Realty 是一家综合性房地产投资信托公司，专注于拥有、收购、开发和零售物业管理，已连续11年增加股息[9][10] - Agree Realty 在2023财年第三季度报告中显示，核心FFO每股增长2.1%，AFFO每股增长4.2%，公司维持了股东友好的股息政策，宣布每股24.7美分的月度股息[11][12][13] EPR Properties - EPR Properties 是一家专业房地产投资信托公司，投资于娱乐、休闲和教育领域的物业，其投资组合包括约300多个地点的70亿美元投资，目前提供7.6%的收益率[15][19] - EPR Properties 在2023财年第三季度报告中显示，FFO为每股1.47美元，收入为1.89亿美元，公司继续看到其投资组合的稳定，以及与Regal签订的主租赁协议[16][17] - EPR Properties 的竞争优势在于其专业化物业投资组合，公司通过多年的经验，专注于最有利可图的领域[18]