公司债发行情况 - 2023年3月取得证监会批文，同意向专业投资者公开发行面值总额不超过15亿元公司债的注册申请 [2] - 已成功发行第一期公司债“23振业01”，发行规模7.5亿元，票面利率3.3%，创广东省同行业同评级同期限产品历史以来发行利率新低，已在深圳证券交易所上市 [2] 项目情况 在建在售项目 - 长沙振业城四期、长沙悦江府、惠阳U组团、河源深河湾、西安泊悦府、广州天成、天津御湖、南京翡丽铂湾和铭著风华项目 [2] 广州和深圳项目 - 广州的项目主要为广州天成及学府里项目，深圳的项目主要为深圳博文雅苑及光明新湖项目 [3] 出租项目 - 自有物业出租面积约15万㎡，出租率稳定在90%以上 [3] - 下梅林华舍公寓项目已运营，新获取宝安一格及盐田海智云谷项目，总拓展面积达1.7万㎡ [3] 棚改代建项目 - 截至2022年底，承接棚改代建业务共计16个，其中代建业务15个，棚改业务1个（宝安区海乐花园棚改项目，已取得实施主体资格） [2] 投资及销售计划 - 2023年继续深耕粤港澳大湾区核心城市，持续抓好销售和资金回笼工作 [2] 旧改及收并购项目 - 一直持续研究合适的旧改及地产类收并购项目，目前暂未有落地 [3] 财务状况 融资情况 - 截至2022年底，融资余额约为86亿元人民币，1年内为7.76亿元人民币，融资成本区间为3.92 - 6.18% [3] 分红政策 - 2021 - 2023年股东回报规划，满足条件原则上每年度现金分红，最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最新三年实现的年均可分配利润的30% [3] - 2023年已召开董事会审议通过2022年度利润分配预案，尚需2022年度股东大会批准 [3] 公司债资金用途 - 2023年第一期公司债募集资金用于偿还公司有息债务及补充流动资金，不能用于买地 [3]

财务状况 - 2023年第一季度公司营业收入为26.56亿元，同比下降24.40%[3] - 归属于上市公司股东的净利润为-1.21亿元，同比下降127.20%[3] - 公司总资产为264.94亿元，较上年度末增长0.36%[3] - 公司归属于上市公司股东的所有者权益为78.90亿元，较上年度末下降0.15%[3] - 公司前十名股东中，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持有公司21.93%的股份[6] 融资情况 - 公司通过发行公司债券拓宽融资渠道，总额不超过15亿元，票面利率为3.30%[9] 资产状况 - 深圳市振业(集团)股份有限公司2023年第一季度货币资金为41.62亿元，较年初下降9.88%[11] - 存货金额为169.39亿元，较年初增长0.57%[11] - 公司非流动资产合计为417.79亿元，较上期增长1.20%[12] 负债情况 - 公司流动负债合计为109.96亿元，较上期略微下降0.01%[12] 经营情况 - 公司本期营业总收入为26.56亿元，较上期下降24.41%[13] - 公司本期营业总成本为27.98亿元，较上期下降10.85%[13] - 公司本期财务费用为5.17亿元，较上期下降6.43%[13] - 公司本期投资收益为1.97亿元，较上期略微下降1.84%[13] - 2023年第一季度，深圳市振业(集团)股份有限公司营业利润为-19,456,245.22元，净利润为-13,047,646.77元[14] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-6.46亿元，同比下降428.37%[3] - 经营活动产生的现金流量净额为-646,165,037.00元，投资活动产生的现金流量净额为157,938,011.37元[15] - 筹资活动产生的现金流量净额为104,007,071.38元，现金及现金等价物净增加额为-384,219,954.25元[16]

公司基本信息 - 公司于1989年5月25日在深圳市注册成立，1992年4月27日发行A股于深圳证券交易所上市[182][183] - 公司以房地产开发经营为主营业务，累计开发面积逾千万平方米[16] - 公司确立“一体两翼”发展战略，成功斩获深圳宝龙地块[17] - 公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止[186] - 公司正常营业周期通常大于12个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准[186] - 公司采用人民币作为记账本位币[186] 控股股东变更 - 2005年10月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持71,068,475股国家股无偿划转到深圳市国资委，控股股东变更为深圳市国资委[7][8] 财务数据关键指标变化 - 2022年营业收入3,699,813,551.41元，较2021年增长19.79%[9] - 2022年归属于上市公司股东的净利润419,619,088.67元，较2021年减少22.54%[9] - 2022年经营活动产生的现金流量净额2,315,465,555.22元，较2021年增长159.76%[9] - 2022年末总资产26,399,055,778.94元，较2021年末增长11.86%[9] - 2022年末归属于上市公司股东的净资产7,901,849,340.73元，较2021年末增长3.35%[9] - 2022年基本每股收益0.3108元/股，较2021年减少22.55%[9] - 2022年加权平均净资产收益率5.40%，较2021年减少1.82%[9] - 2022 - 2020年非经常性损益合计分别为1743.95万元、9284.33万元、2.92亿元[13] - 2022年公司实现营业收入37亿元，利润总额7.33亿元，归母净利润4.2亿元，加权平均净资产收益率为5.40%[18] - 截至2022年12月31日，公司资产规模达263.99亿元，较年初增长11.86%，净资产84.69亿元，资产负债率67.92%[18] - 2022年公司营业收入合计36.998亿元，同比增长19.79%，营业成本22.705亿元，同比增长29.95%，毛利率38.63%，同比下降4.80%[27][28] - 2022年公司存货168.44亿元，同比增长4.51%[28] - 2022年销售费用93,890,533.89元，同比增长39.58%[32] - 2022年经营活动现金流入小计7,195,789,938.29元，同比增加21.60%[33] - 2022年经营活动现金流出小计4,880,324,383.07元，同比减少50.16%[33] - 2022年末货币资金4,564,567,511.63元，占总资产比例17.29%，较2021年末比重增加4.80%[35] - 2022年末存货16,843,671,743.31元，占总资产比例63.80%，较2021年末比重减少4.49%[35] - 2022年末合同负债4,312,930,641.71元，占总资产比例16.34%，较2021年末比重增加8.31%[35] - 报告期投资额3,100,775,738.21元，上年同期投资额9,339,354,581.97元，变动幅度 -66.80%[37] - 交易性金融资产（不含衍生金融资产）期初 -754,457.89元，本期购买金额644,000,000元，本期出售金额200,498,630.14元，期末数444,255,827.75元[36] - 2022年公司重大非股权投资项目本报告期投入金额合计30.69亿元，截至报告期末累计实际投入金额195.84亿元，累计实现收益92.12亿元[38] - 本报告期末流动比率2.03，较上年末2.12下降4.25%；资产负债率67.92%，较上年末65.32%上升2.60%；速动比率0.48，较上年末0.36上升33.33%[147] - 本报告期扣除非经常性损益后净利润44606.14万元，较上年同期54351.78万元下降17.93%；EBITDA全部债务比0.02%，较上年同期0.07%下降0.05%；利息保障倍数3.96，较上年同期4.23下降6.38%[147] - 本报告期现金利息保障倍数5.95，较上年同期 - 15.68上升2163.56%；EBITDA利息保障倍数1.85，较上年同期4.49下降58.80%[147] - 2022年12月31日货币资金为45.65亿元，2021年12月31日为29.49亿元[161] - 2022年12月31日交易性金融资产为2.00亿元[161] - 2022年12月31日应收账款为0.30亿元，2021年12月31日为0.19亿元[161] - 2022年12月31日预付款项为1.12亿元，2021年12月31日为1.13亿元[161] - 2022年12月31日其他应收款为0.60亿元，2021年12月31日为0.60亿元[161] - 2022年12月31日存货为168.44亿元，2021年12月31日为161.17亿元[161] - 2022年12月31日其他流动资产为4.60亿元，2021年12月31日为3.12亿元[161] - 2022年12月31日流动资产合计为222.71亿元，2021年12月31日为195.71亿元[161] - 2022年12月31日投资性房地产为10.97亿元，2021年12月31日为10.81亿元[161] - 2022年末公司资产总计263.99亿元，较2021年末的236.01亿元增长11.86%[162] - 2022年末公司负债合计179.30亿元，较2021年末的154.17亿元增长16.30%[163] - 2022年末公司所有者权益合计84.69亿元，较2021年末的81.84亿元增长3.48%[163] - 2022年公司营业总收入36.99亿元，较2021年的30.89亿元增长20.08%[165] - 2022年公司营业总成本29.89亿元，较2021年的25.17亿元增长18.75%[165] - 2022年末母公司资产总计135.75亿元，较2021年末的132.27亿元增长2.63%[164] - 2022年末母公司负债合计80.80亿元，较2021年末的77.94亿元增长3.67%[165] - 2022年末母公司所有者权益合计54.94亿元，较2021年末的54.32亿元增长1.14%[165] - 2022年末公司存货4.53亿元，较2021年末的0.22亿元大幅增长2033.62%[164] - 2022年末公司合同负债43.13亿元，较2021年末的18.96亿元增长127.48%[162] - 2022年营业成本22.71亿元，2021年为17.47亿元[166] - 2022年税金及附加2.72亿元，2021年为3.66亿元[166] - 2022年销售费用9389.05万元，2021年为6726.73万元[166] - 2022年净利润4.48亿元，2021年为5.53亿元[166] - 2022年归属于母公司股东的净利润4.20亿元，2021年为5.42亿元[167] - 2022年基本每股收益0.3108元，2021年为0.4013元[167] - 2022年母公司营业收入1.60亿元，2021年为1.67亿元[168] - 2022年母公司净利润2.25亿元，2021年为6.98亿元[168] - 2022年经营活动销售商品、提供劳务收到现金66.00亿元，2021年为41.23亿元[169] - 经营活动现金流入小计2022年为71.96亿元，2021年为59.18亿元，2022年较2021年增长约21.59%[170] - 经营活动现金流出小计2022年为48.80亿元，2021年为97.92亿元，2022年较2021年下降约50.16%[170] - 经营活动产生的现金流量净额2022年为23.15亿元，2021年为 - 38.75亿元，2022年较2021年增长约159.75%[170] - 投资活动现金流入小计2022年为4.46亿元，2021年为32.60亿元，2022年较2021年下降约86.32%[170] - 投资活动现金流出小计2022年为6.61亿元，2021年为15.91亿元，2022年较2021年下降约58.45%[170] - 投资活动产生的现金流量净额2022年为 - 2.15亿元，2021年为16.69亿元，2022年较2021年下降约112.88%[170] - 筹资活动现金流入小计2022年为30.26亿元，2021年为51.81亿元，2022年较2021年下降约41.59%[170] - 筹资活动现金流出小计2022年为32.63亿元，2021年为22.34亿元，2022年较2021年增长约45.17%[171] - 筹资活动产生的现金流量净额2022年为 - 2.37亿元，2021年为29.47亿元，2022年较2021年下降约108.04%[171] - 现金及现金等价物净增加额2022年为18.63亿元，2021年为7.41亿元，2022年较2021年增长约151.42%[171] - 2022年综合收益总额为1.18亿元[175] - 2022年所有者投入普通股5390万元[175][176] - 2022年提取盈余公积2092841.82元[175][176] - 2022年对所有者（或股东）分配26054463.48元[176] - 2022年母公司综合收益总额为225422095.78元[177] - 2022年母公司提取盈余公积67626628.74元[177] - 2022年母公司对所有者（或股东）分配163349368.19元[177] - 2022年期初股本为1349995046元[175][177][178] - 2022年期末股本为1349995046元[175][176][177][178] - 2022年所有者权益本期增减变动金额为54169541.69元[175] - 公司2022年综合收益总额为697,613,942元[179] - 公司2022年利润分配中提取盈余公积209,284,182.72元，对所有者（或股东）的分配为260,549,009.59元[179] 各季度财务数据 - 2022年各季度营业收入分别为3.51亿元、10.03亿元、1.35亿元、22.11亿元[12] - 2022年各季度归属上市公司股东净利润分别为4443.20万元、1.78亿元、 - 2169.63万元、2.19亿元[12] - 2022年各季度经营活动现金流量净额分别为 - 1.22亿元、3.65亿元、10.25亿元、10.48亿元[12] 全国房地产市场数据 - 2022年全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%[15] - 2022年全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%[15] - 2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%[15] - 截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%[15] 公司业务线数据关键指标变化 - 2022年累计实现合同销售面积32.91万平方米，合同销售金额65.88亿元，回笼资金64.13亿元，分别完成年度计划的103%、98%、104%[18] - 2022年新获代建项目8个，实现代建合同金额约5200万元[18] - 2022年租赁及物业管理服务经营收入0.95亿元，出租率稳定在90%以上[18] - 2022年新拓展公寓项目总拓展面积达1.7万平方米[18] - 城服公司承接公司自有项目物业服务面积约

公司业务与项目情况 - 前海概念对公司暂时影响不大，前期开发的星海名城项目基本售罄，目前前海区域无其他地块 [2] - 与地铁合作的横岗项目正在建设中，未来是否继续合作不确定 [3] - 之前开发过星海名城七期等商业地产项目，因大型商业项目过多和电商冲击，对涉足商业地产持谨慎态度，未来是否涉足看项目情况 [3][4] 政策与改革情况 - 公司未收到国资改革方案内容，未来实施具有不确定性 [3] - 部分城市有放松限购限贷趋势，住建部表态一线城市放松可能性不大，行政调控会逐渐被市场化调节取代 [3] 公司业绩与转型情况 - 受项目开发周期影响，上半年结算项目较去年同期减少，部分在售项目未达收入确认条件，业绩预减较多 [3] - 公司剥离辅业后以房地产开发为主业，暂时无转型打算 [3]

销售情况 - 上半年销售正常，下半年可结转收入项目为深圳峦山谷花园二期、长沙振业城一期和西安振业泊墅二期 [2] 合作项目 - 与地铁合作的横岗项目因土地性质无法成立公司经营，双方通过约定投资、分享收益方式成立项目部；未来与地铁集团合作存在不确定因素 [3] 拿地策略 - 土地储备以深圳为中心，以现有项目所在地为重点；暂未参与城市更新建设，持续跟踪进展，希望通过合作开发、收购或定向挂牌等方式获新土地资源 [3] 业绩情况 - 受项目开发周期影响，上半年结算项目较去年同期减少，部分在售项目未达收入确认条件，业绩预减较多 [3] 资金运作 - 注重资金安全性，目前主要以银行借贷为主；不通过高杠杆方式增加土地储备 [3] 债券审核 - 公司债券仍在证监会审核环节，积极关注进度，希望尽快通过审核 [4] 前海项目 - 之前开发的星海名城项目基本售罄，仅部分商业自营，暂无在前海增加土地储备计划 [4] 股份变动 - 控股股东为巩固控股地位，计划未来12个月内增持不超过2%股份；至2014年7月2日，控股股东及其一致行动人累计持股33%；自然人股东马信琪去年6月增持，持股目的为财务投资 [4] 项目开发 - 项目开发周期因区域、政府因素和拆迁情况而异，已确立快速周转、快速开发模式以加快资产周转率和提高项目盈利水平 [4]

项目合作 - 公司与地铁合作的横岗项目因土地性质无法成立公司经营，双方通过约定投资、分享收益的方式成立合作开发项目部，项目已开工建设，预计明年进入销售阶段 [2][3] 土地储备 - 公司土地储备策略是以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，多种方式结合增加储备，今年新增天津地块，正跟踪研究相关项目，希望下半年获合适储备项目 [3] 债券审核 - 公司债券仍在证监会审核环节，公司积极关注进度，希望尽快通过审核 [3] 股份增持 - 深圳市国资委及其一致行动人合计持有公司股份33%，未来12个月内将继续增持不超过2%的公司股票（含已增持的1%部分） [3] 销售情况 - 公司全年计划合同销售收入约34亿，按计划推进，下半年深圳峦山谷花园二期、西安振业城二期和长沙振业城一期可达销售结算条件 [4] 资金情况 - 公司注重资金安全，目前资产负债率较低，银行按揭额度充足，暂未利用高利率融资工具 [4] 管理层考核 - 董事会年初与经营班子成员签订2014年度经营业绩责任书，年度终了对全体经营班子成员全面考核 [4]

公司融资与运作 - 公司正在开展15亿公司债发行，关注其他上市房企资本市场运作动向，研究定向增发、优先股试点办法等股权融资方案，有进展将及时披露 [2] 国资整合情况 - 深国资旗下房地产公司多，但公司未收到国资国企整合相关消息 [3] 土地储备策略 - 以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，通过多种方式和渠道增加土地储备 [3] 股权结构情况 - 深圳市国资委及其一致行动人作为大股东持有公司股份33%，宝能系作为二股东持有公司股份15%，宝能系向公司派董事及独立董事，加强经营决策透明性和沟通交流广泛性 [3] 项目销售情况 - 公司全年计划合同销售收入为34亿，上半年销售进展顺利，下半年可结算项目有峦山谷花园二期、长沙振业城一期及西安泊墅二期，力争完成全年销售计划 [3]

分组1：公司债发行情况 - 公司债仍在证监会审核阶段，有进展将及时披露信息 [2] 分组2：土地储备计划 - 以深圳为中心、现有项目所在地为重点，通过合作开发、收购或定向挂牌等方式获取新土地资源，正开展相关地块研究和跟踪工作 [2][3] 分组3：项目开发与结算情况 - 上半年累计实现合同销售收入14.81亿元，结转销售收入4.53亿元 [3] - 峦山谷花园二期、西安泊墅二期、长沙振业城一期预计下半年竣工，在建项目按计划推进 [3] 分组4：中洲股份处置安排 - 中洲股份处置事项已通过董事会审议，授权管理层择机出售，后续将按授权开展工作 [3] 分组5：与地铁合作项目进展 - 与地铁集团合作的横岗项目已开工，预计明年销售，将持续跟踪地铁集团优质土地资源 [3][4]

国资国企改革 - 深圳未出台国资、国企改革相关政策，公司期待但暂未收到消息 [2] 土地市场与储备 - 深圳以公开挂牌方式出让的土地供不应求，市场火热 [2] - 公司土地储备策略是以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，通过多种方式增加储备 [3] 城市更新与发展方向 - 公司自身可转变土地性质的资源少，参与公开挂牌出让可能性小，会关注相关信息参与城市更新计划 [3] - 公司未来会探索深圳本地土地市场，巩固深圳重点项目所在地地位 [3] 股东情况 - 公司控股股东持有 33%股份，现阶段继续实施爬行条款 [3] - 二股东向董事会派入董事，但未进入管理层参与日常经营 [3] 项目情况 - 峦山谷二期及长沙振业城地块分批次开发，在售别墅、洋房及高层部分，下半年可竣工结算，去化良好 [3]

公司基本信息 - 证券代码 000006，证券简称深振业 A [1] - 2015 年 9 月 9 日在公司 12 楼会议室进行公司调研，参与单位有银河证券、玖歌投资等，上市公司接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 公司经营情况 - 专注房地产开发的国有控股企业，在深圳、惠州等多地开发项目，根据土地及市场情况控制开发速度，上半年成功发行 15 亿公司债，大部分资金来源为银行贷款且无高成本资金 [2] - 2015 年上半年营业收入较去年同期大幅增加，下半年多个新盘推出，若销售顺利将促进全年业绩指标 [2][3] 市场与房价情况 - 上半年深圳房价涨幅大，原因是可开发土地少、人口密度大、房产需求大，供求矛盾突出，预计该矛盾长时间难解决 [3] 公司业务结算与项目进展 - 下半年新盘入市多但年内难结算，结算量源于前期项目尾盘销售 [3] - 地铁项目进展顺利，11 月开盘销售，土地成本低，预期收益高 [3] 国企改革情况 - 公司关注国资国企改革动态，改革方式及安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，公司规模小，期待借改革发展 [4] 公司未来发展方向 - 继续深耕房地产专业化领域，原因是专业化提升产品品质、集中化是行业发展方向、房地产行业仍有机会 [4] - 暂无对上下游横向并购打算，早年已剥离施工、监理、物业等辅业，确立以房地产开发为主业思路 [4] 二线城市项目发展 - 面向全国市场，审慎决策拿地，开发项目多在受关注城市，如天津项目受益京津冀概念等 [4][5] 土地储备情况 - 星海名城项目及振业国际商务中心靠近前海片区，有部分商业自持，前海片区无土地储备 [5] 大股东市值管理态度 - 深圳市国资委多次增持，加强控股权，深圳国资委及其一致行动人远致投资合计持有公司 34%股权，控股股东重视市值管理，以提高公司质量、促进经营管理为目标 [5]