租售比作为房价评估指标的重要性 - 在二手房市场中，租售比是判断房价是否到位的核心参考要素 [3] - 租售比的计算公式为（月租金×12÷房子总价）×100% [4] - 当租售比达到2%至5%时，房产的吸引力显著提升，房东信心回归 [6] 青岛市区二手房租售比回升案例 - 市南新贵都一期90平户型年租金约48000元，总价230-250万，租售比约2% [12][14] - 海牛花园套二户型年租金3.6万至4万，售价约160万，租售比回升至2.5%左右 [22][26] - 浮山后二小区套二户型年租金2.5万至3万，房价降至100-120万，甚至出现96万成交案例 [34][44] 市区老房子投资逻辑的转变 - 市场深度调整后，市区老破小因面积小、总价低、配套优越及租售比高而重获关注 [49] - 当租售比达到3%左右，租金收益已相当可观，吸引刚需和投资客 [49][50] - 租售比提升主要得益于二手房房价回落，而非租金大幅上涨 [53] 需谨慎对待的房产类型 - 郊区板块房产尽管房价回落明显，但租赁需求低迷，空置率高，风险较大 [54][55] - 对于空置率高、入住率低的板块，即使房价低也需保持谨慎 [57] - 房价从5000元跌至4000元跌幅达20%，若叠加无法出租的风险将导致颗粒无收 [57]