文章核心观点 - 北京朝阳区新楼盘“御林湾”通过调整外立面材质和制定显著低于周边竞品的价格策略 意图在楼市冰冻期以“价格屠夫”的姿态打开市场 [4][5][6] - 该项目地块构成复杂 开发历程漫长且进度缓慢 背后涉及复杂的股权结构和开发时序安排 [9][10][12][14][18][21] 项目概况与市场定位 - 项目位于北京朝阳区崔各庄乡 是一个总建筑面积78万平米、规划住户4959户的超级大社区 [9] - 产品分为高层和洋房 高层户型90-155平米 单套价格600万-1000万元 洋房户型213-220平米 单套价格1600万-1700万元 [5] - 折算单价后 高层均价6.5万元/平米 洋房均价7.7万元/平米 显著低于周边竞品金隅望京云尚的8.07万元/平米和望京国誉府的8.99万元/平米 [5] - 项目在近期将外立面材质从原定的石材改为“玻璃+铝板” 据分析石材造价更高且工时更慢 [4] 地块构成与产权背景 - 地块由四部分组成：公租房A区（地上建面11.23万平米 1636户）、公租房B区（地上建面14.89万平米 1760户）、南区324地块（高层住宅）、西区323地块（洋房） [10] - 公租房A、B区占地6.33万平米 于2022年4月通过划拨形式由开发商取得 与商品房南区之间地上以约两米宽绿化带隔离 地下不连通 [10][12] - 两个商品房地块（323、324）规划建面21.25万平米 但具体拿地情况不明 传闻在2017年但无公开土拍信息 [12] - 开发商为北京东洲房地产开发有限公司 成立于2012年 注册资本3000万元 由国企北京首农食品集团全资子公司（持股51%）与民营资本北京伯仲联投资（持股49%）合资成立 [12] 开发进度与时间线 - 项目整体开发速度缓慢 从2021年7月28日取得总规模78万平米的规划证 到2024年3月公租房部分取得施工许可证 间隔了两年零8个月 [17][18] - 项目分四期开发 计划建设时间均为2024年3月至2026年10-11月 其中前三期包含大量政策性住房 第四期（建面19.89万平米）才全部为商品房 [14] - 商品房部分进度更慢 2024年10月15日取得包含住宅的规划证（建设规模58万平米） 直至2025年11月27日才取得相关施工许可证（工程规模34.6万平米） 间隔1年余 [20][21] - 目前可能仅公租房A、B区楼栋封顶 住宅部分刚刚施工不久 并未全部封顶 [21]

北京奶西板块楼市现状 板块热度变化 - 朝阳奶西板块曾为朝阳区"千万元"级别改善首选地 但近年热度走低 被海淀等优质区域地块供应超越 [1] - 板块早期项目接近售罄 但后期项目金隅望京云尚和北京城建望京国誉府去化放缓 去化率分别为30.5%和35.6% [7][9] - 金隅望京云尚现房入市后宣称取得11.6亿元销售业绩 但网签数据暂未体现 [9] 项目定位与价格 - 板块内四个商品房项目均定位高端改善 单套面积超100平米 单价超8万元/平米 总价多在1000万元以上 [5] - 金隅望京云尚指导价8.5万元/平米 北京城建望京国誉府期房指导价8.9万元/平米 加精装包后近9.5万元/平米 [5] - 当前成交均价显示 望誉佳园90110元/平米 云望雅园82840元/平米 [7] 配套与规划问题 - 板块距离最近地铁站17号线清河营站约1.6公里 14号线来广营站约3.2公里 交通便利性受质疑 [10] - 部分购房者因后期规划不确定性退房 担忧区域可能成为"寂寞富人区" [10] - 中介预计区域成熟需至2030-2035年 目前配套不足但地段不可复制 [11][13] 销售策略与市场反馈 - 板块内项目价格保持坚挺 金隅望京云尚成交价维持在8-8.6万元/平米 北京城建望京国誉府特价房最低8.2万元/平米 [12] - 开发商明确无降价计划 强调产品品质和产业环境优势 [12] - 中介认为当前价格偏高 配套不足 存在降价可能 [13] 区域竞争格局 - 海淀区优质地块供应增加 对奶西板块形成竞争压力 [1][11] - 板块短期内无新住宅地块出让 不受区域内"好房子"项目冲击 [11] - 市场整体下行影响去化速度 但项目实景示范区提升销售速度 [12]