杭州学区房市场动态与代表性小区分析 - 杭州学区房市场经历大洗牌 传统名校学区房热度下降 而如西城年华等拥有“九年一贯制”学区的二手房小区交易量和价格表现坚挺 成为第一梯队代表 [1] 西城年华小区概况 - 小区位于西湖区申花板块 房龄17年 共14幢1600多户 周边配套丰富 居住氛围浓厚 [3] - 学区为保俶塔实验学校申花校区 为“九年一贯制”学校 在教改背景下成为家长青睐的香饽饽 [5] - 在其学区范围内三个对口小区中 西城年华是唯一拥有70㎡以下小户型的 且小区体量最大 因此交易最频繁 [5] 西城年华二手房交易表现 - 今年截至目前共成交80余套二手房 其中3月成交20套 11月成交13套 去年全年成交119套 前两年也保持在八九十套水平 成交量整体稳定 [7] - 最受欢迎的是42㎡小户型 总价低、转手率高 小区共有52套该户型 今年已成交20套 [7] - 成交房源中超六成为一室和两室户型 130㎡以上的大户型因总价高 买家相对较少 [8] 西城年华二手房价格分析 - 价格相比其他学区房极为坚挺 42㎡小户型今年成交总价稳定在400万元 折合单价9.5万元/㎡ [10] - 57㎡房源总价约420万元 面积越大单价越低 例如11月一套150㎡房源总价792万元 折合单价5.3万元/㎡ [10] - 相较于2021年楼市高点时42㎡房源约500万元的总价 小区总体二手房价比高点下滑不到30% 近两年价格下滑幅度仅5%左右 波动极小 [10][12] 西城年华租赁市场情况 - 租赁市场活跃度高 部分家长购买小户型获取学籍后 会另租大户型供全家居住 租客群体交叉 [12] - 目前42㎡户型租金约2500-2600元/月 130多㎡的大三房租金约6000元/月 [12] 当前市场情绪与预期 - 整体楼市处于买方市场 房东难有涨价预期 购房者对价格敏感度高 [12] - 尽管价格坚挺且波动小 但整体预期依旧向下 很难走出独立行情 [12]