上海年末新房市场集中推盘概况 - 上海市近日集中推出16个住宅项目，合计供应房源1679套，为年内少见的大批量推盘潮，涵盖黄浦、徐汇、杨浦、浦东、普陀等多个区域 [1] - 此次集中推盘恰逢房企年终业绩冲刺关键期，标志着上海新房市场年末“收官大战”拉开序幕 [1] 项目供应结构与价格分析 - 本次入市项目价格跨度大，单价从超17万元的顶级豪宅到3.4万元起的刚需产品，适配不同购房群体需求 [2] - 单价最高的项目为徐汇滨江板块的安澜上海，备案均价17.88万元/平方米，主力户型192-588平方米，总价门槛约2700万元，计划入市211套房源 [2] - 安澜上海的定价低于此前业内预测的18.5万-19万元/平方米的首开预期，也较同板块今年5月入市的绿城·潮鸣东方（备案均价19.5万元/平方米）低1.62万元/平方米 [2] - 黄浦老西门板块的绿城·黄浦ONE二期取证均价17.2万元/平方米，较上期上涨2000元，推出56套新房 [3] - 浦东后滩的澐启滨江二期取证价13.97万元/平方米，较一期上涨约3000元，推出225套房源 [7] - 杨浦平凉的外滩道二期取证均价13.88万元/平方米，较一期仅上涨300元/平方米 [7] - 普陀真如板块的中海环宇玖章取证价11.8万元/平方米，推出90套房源 [7] - 单价最低的项目为临港新城的港城云湖文创嘉园，均价低至3.44万元/平方米 [8] - 16个项目合计上市面积252,671平方米，供应房源1,679套 [6] 项目销售与市场热度 - 绿城·黄浦ONE一期56套房源获得77组认购，认购率138%，截至发稿网签33套，网签率约59% [3] - 澐启滨江一期于11月底开盘，122套房源收获259组认购，认购率212%，为当时的“日光盘” [7] - 外滩道一期于11月23日开盘，121套房源获115组认购，认购率95%，目前网签39套，网签率刚过三成 [7] - 宝山淞南板块的招商序年内第5次入市，此前四期均未触发积分制，前三期351套房源目前网签182套，第四期于11月11日开盘推出101套房源，目前网签数为0，部分渠道已推出“佣金优惠”政策揽客 [7] - 本次入市项目中，入围比设定为2.5的有5个（均为10万+高端产品），入围比为2的有1个，入围比为1.8的有7个，入围比为1.3的有3个 [7][8] 房企年末业绩冲刺与竞争格局 - 2025年1-11月，上海房企权益销售额头部三强格局稳固，华润置地、招商蛇口、保利发展三大央企分列前三，彼此差距不过2亿元左右，年终销冠预计将在这三家央企中产生 [9] - 华润置地本次推出澐启滨江、时代之城等项目 [10] - 招商蛇口表现最为激进，一次性推出安澜上海、招商序、招商时代潮派、招商林屿湖畔等5个项目 [10] - 保利发展在本批次未发力，其在12月6日批次中加推的保利虹桥和颂项目单价不足4万元 [10] - 2024年销冠中海地产2025年1-11月上海权益销售额为168.38亿元，位列第五，较去年全年的645.19亿元差距显著，本次其携安澜上海、中海环宇玖章两盘入市，有望助力缩小与头部阵营差距 [12]