政策动态 - 多地政府出台针对老旧房屋的强制性安全“体检”政策，例如郑州要求对房龄30年以上住宅进行首次体检，之后每10年一次，达到设计使用年限后每5年一次 [1] - 长沙要求对房龄超过25年的公共建筑每5年至少体检1次，经营性自建房经营前必须体检，房龄超25年的每2年至少1次 [1] - 天津、沈阳、南通等地也陆续发布了房屋体检相关的管理办法和技术导则 [2] 政策背景与动因 - 中国城镇老旧房屋存量巨大，根据《中国人口普查年鉴2020》，5年前中国20年以上楼龄房屋占比已达35%，30年以上楼龄房屋占比为20.6%，重点20个城市老旧小区数量占比接近40% [2] - 国家政策导向推动，中央城市工作会议提出城市发展转向存量提质增效，要求建设安全可靠的韧性城市并提升房屋安全保障水平 [3] - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确要求全面开展城市“体检”评估 [3] 房屋安全现状与隐患 - 随着楼龄增长，老房子存在结构安全隐患，如混凝土碳化导致钢筋锈蚀、地基沉降引发墙体开裂 [2] - 设备老化问题突出，包括水电管线锈蚀、电梯故障频发、外墙保温层脱落、屋顶漏水等，影响居住舒适度 [2] - 政策旨在推动老旧房屋从“能住”向“好住”转型，从“安全”向“舒适”过渡 [2] 体检内容与费用承担 - 房屋体检内容全面，涵盖地基基础、主体结构、装饰装修、建筑材料、钢结构、建筑节能、建筑幕墙等方面 [5] - 体检费用方面，郑州规定城镇住宅体检费从市级公共账户列支，城镇非住宅体检费由使用安全责任人承担，市级账户按50%比例以奖代补 [3] - 其他提出政策的城市，房屋体检资源多来自当地财政统筹 [4] 维修资金挑战 - 房屋维修费用远高于体检费用，是当前面临的主要难题 [6] - 对于住宅房屋共用部位的安全隐患，有住宅专项维修资金的按规定申请使用，无资金的需由分摊范围内的使用安全责任人按“一事一议”方式筹集 [6] - 许多老旧住宅区因历史原因存在维修基金缺失或后期补缴不到位的情况 [6] - 早期维修基金因通胀导致实际购买力下降，投资渠道受限增值能力不足，续缴断断续续，导致资金规模与运用能力力不从心 [6] - 维修基金使用流程繁琐，需业主大会表决通过，外立面修缮等费用高昂，每平方米可达数百元 [7] 资金解决方案探索 - 解决维修基金不足需多管齐下，包括政府出台补充缴纳政策，允许业主按面积或房价比例追加维修基金 [7] - 探索建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索维修基金增值渠道，如投资国债、基础设施REITs，并落实“投融管退”模式 [7] - 建立“政府+业主+社会资本”共担机制，对重大维修项目给予财政补贴或税收优惠 [7] - 对老龄化、困难人群集中的小区，强化财政预算对房屋安全管理的兜底保障 [7] 创新模式与制度构建 - 业内呼吁建立完善的房屋“养老保险”制度，郑州已发布试点工作细则，引入“保险+服务”市场机制，为房屋损毁损失提供风险保障 [8] - 深圳罗湖区已有街道开始探索，为辖区内990余栋老房子统一投保“养老保险”，保险公司承担专业巡查、建立保险资金池、搭建信息化管理平台等职能 [9] - 保险费用来自区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人缴纳 [10] - 可研究将各类涉房资金、小区公共空间、底商营利性收入及其增值收益作为房屋“养老金”公共部分的资金来源 [10] - 国内房屋保险渗透率不足5%，国外通过“房屋保险+强制体检”模式分散风险的经验值得借鉴 [8]