涉及的行业与公司 * 行业为中国银行业与中国房地产业[2] * 报告由瑞银证券亚洲有限公司的研究团队撰写 分析师包括May Yan John Lam Frank Zheng等[6] 核心观点与论据 房地产贷款风险总体可控但正在上升 * 由于中国房地产价格持续下跌 投资者担忧以房产为抵押的个人住房贷款和微企/商业经营贷款潜在违约风险[2] * 风险被评估为不断增加但可控 微企/商业经营贷款的影响大于住房贷款 且因法拍房和二手房市场更大的出售压力而对房地产市场有潜在更大影响 意味着房价面临更多下行压力[2] * 现金流而非房价下跌是潜在违约的关键驱动因素 负资产净值不必然导致违约 以香港1997-2003年市场为例 房价下跌超70%后负资产比例超30% 但抵押贷款拖欠率峰值仅1.4%[3][16][17] * 中国发生房地产市场/银行系统恶性循环及系统性风险的可能性较低 这得益于监管机构的风险防范和化解政策[3] 负资产状况与潜在损失预估 * 假设首付比例40% 房价下跌40%将侵蚀房产净值[7] * 基于瑞银证据实验室的调查 2021年购房的受访者中54%的首付比例在40%或以下 意味着若房价下跌40% 这批房产到2025年底权益价值将为零[7] * 预计负资产房产数量将从2025年底的70万套上升至2027年底的330万套 分别相当于2025年 2026年 2027年住宅年销售量的9.8% 28.3% 和55.4%[8][12][13] * 预计负资产导致的银行抵押贷款净损失将从2025年的340亿元人民币增加至2027年的2320亿元人民币[9][15] 借款人现金流压力调查 * 根据2025年9月的瑞银证据实验室调查 423名抵押贷款持有者中1.2%表示月供超过月收入 该比例在过去三年保持稳定（2023年7月1.3% 2024年7月1.1% 2025年9月1.2%）[3][37] * 将样本扩大至925名借款者 月总还款额超过月收入的比例为4.8% 较2024年中7.5%的峰值有所改善[3][42] 商业经营贷款的再融资风险与法拍房供给压力 * 微企/商业经营贷款期限较短（平均两年） 相比抵押贷款（16-19年）再融资风险更高[23] * 截至2023年底 商业经营贷款未偿还金额为29.4万亿元人民币 假设其中70%以房产为抵押且贷款价值比为50% 则相当于4120万套住房单元作为底层抵押品[24] * 预计因商业经营贷款违约导致的法拍房数量将从2025年的64万套升至2027年的243万套 这将增加房地产市场供应并对价格构成压力[25][27][30][31] * 作为交叉验证 50个城市的二手房挂牌量截至2025年11月同比增长10% 达到440万套的历史峰值[23][32] 政策应对措施 * 预计多项监管措施可降低风险 包括中国人民银行正在研究移除已偿还债务的借款人小额违约征信记录 住建部宣布在2025年底前交付超750万套停工住房单元 以及可能进一步将抵押贷款利率降至约3%以下并匹配更低的存款利率[4] * 预计监管机构和银行将实施宽容措施 如还款延期 罚息减免或临时还款假期以遏制违约[69] 对银行业的差异化影响与拨备需求 * 基于法拍房数据估算 不良贷款率约为1.8% 与实际报告不良贷款率存在0.7个百分点的差距 对应需额外拨备3000亿元人民币 相当于中国银行业2025年预估年度拨备前营业利润的7.3%[74][75] * 基于瑞银证据实验室数据假设（2027年抵押贷款不良贷款率升至1.6% 商业经营贷款不良贷款率升至4.8%） 银行业需额外拨备9000亿元人民币 若在2026-2027年分摊 相当于年度拨备前营业利润的10.2%[76][78] * 基于负资产损失预估（2027年2320亿元人民币） 银行业需额外拨备1980亿元人民币 相当于2027年年度拨备前营业利润的2.3%[79][80] * 大型国有银行平均需额外拨备相当于年度化信用成本11个基点 股份制银行为10个基点 邮政储蓄银行/华夏银行看起来受影响最大/最小[5][85] * 上市银行报告的平均抵押贷款不良贷款率从2021年的0.43%上升至2025年中的1.08% 其中国有银行从0.31%升至0.77% 股份制银行从0.37%升至0.62% 区域性银行从0.49%升至1.37%[91][92] 其他重要内容 法拍房现状估算 * 通过司法拍卖挂牌（2025年预估72.42万套）和银行直接销售（预估134.77万套）估算 法拍房总量为207.19万套 占未偿还抵押贷款或微企/商业经营贷款对应房产总数的1.8%[49] 市场情绪与价格展望 * 调查显示借款人的偿债能力总体呈改善趋势 过去六个月错过抵押贷款还款的比例下降3.6个百分点 54%的受访者对当前债务状况不担心 高于2023和2024年的47-49%[51] * 调查显示未来12个月有意违约的借款人比例在2025年9月下降2.7个百分点 但有意违约者的主要理由仍是潜在收入下降（43%）和杠杆过高（30%）[57] * 受访者中"未来两年不会购房"的比例从2024年的32%显著上升至2025年的45% 反映对房地产市场悲观[62] * 基于更新后的库存模型 预计去库存将持续至2027年中 2026年和2027年房价预计分别下跌10%和5%[62][66] 系统性风险判断 * 尽管中国房地产市场下行已进入第四年 但未出现系统性风险或金融体系崩溃的迹象 认为中国当局在风险防范和化解方面处于主导地位[83]