价格走势 - 城光小区近期成交两套二手房单价首次跌破4万/平至3字头 分别为3.88万/平和3.8万/平 较历史成交价出现显著下滑 [1][2][6] - 4个月内同类户型单价从4.57万/平跌至3.88万/平 跌幅达14.88% [4] - 挂牌价同步走低 当前最低挂牌价降至3.7万/平 较成交最低价再低1000元/平 [13][14][15] 成交案例细节 - E区87平北向中高楼层房源以338万总价成交 业主因急售在1个月内累计降价112万 [2][6] - F区83平北向中楼层房源挂牌125天后以320万成交 较初始报价400万下降80万 议价空间达20% [6] - 低价成交房源推动同小区出现328万挂牌价（单价3.9万/平）的新笋盘 [11] 供需状况 - F区二手房挂牌量达67套 占该组团总户数1302户的5.15% 超过3%-5%的正常流通标准 [18] - 近两个月整个城光小区仅成交3套二手房 而挂牌量达104套 成交去化压力显著 [22] - F区此前为成交最活跃组团 单月最高成交6套且过半成交单价超4.4万/平 但近两个月仅成交1套 [19] 市场竞争环境 - 老黄埔区域新盘供应增加 珠江春特价降至4字头 中鼎三期主推4字头改善型产品 黄埔润府新增教育资源 对二手房价形成挤压 [22] - 北向及天地楼层等存在硬伤的房源需通过大幅降价才能成交 正常房源挂牌价亦逐步向3字头靠拢 [16][13]