项目取证与基本信息 - 住总昌平新盘清樾府二期（东北0004号地块）于2025年12月16日取得预售许可证，许可证编号为京房售证字(2025)143号 [1][5] - 本次取证的二期地块住宅总建筑面积为3.47万平方米，共包含16栋楼，总计304户房源 [2][5] - 产品为四层洋房，主力户型为建筑面积126-143平方米的四居室，并配有少量86-103平方米的三居室 [3] - 项目整体预售均价为5.6万元/平方米，其中单价最高的15号楼顶层房源预售价达到6.16万元/平方米 [4] - 项目开发企业为北京佰昌房地产开发有限公司，是住总房地产的全资子公司，法定代表人为宋磊，项目公司总经理为赵会涛 [5][6] 项目整体规划与土地获取 - 清樾府项目整体占地面积约11.57万平方米，容积率1.2，总建筑面积约14.02万平方米，规划62栋住宅，共1392套房源，分为三期开发 [7][8] - 项目所在地块于2024年2月23日由住总房地产以底价35亿元摘得，折合楼面价2.35万元/平方米 [5] 产品设计与销售情况 - 项目一、二期产品户型相同，均为建筑面积86-143平方米的三居、四居，层高3米以上，整体得房率在80%以上 [9][11] - 产品为全洋房设计，南向有通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗，北向赠送设备平台 [10] - 以86平方米起步户型为例，南向飘窗3.5平方米全赠送，北向设备平台有近3平方米赠送 [13] - 一期于去年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/平方米，目前网签213套，去化过半，成交均价4.3万元/平方米，约为指导价的77折 [8] - 一期部分户型存在客厅面积过大、卧室过小的问题，例如一个86平方米户型中，南向两开间占近40平方米，客餐厅22.5平方米，主卧超15平方米，其余40多平方米被分割成多个小空间 [14][15] 三期产品调整及其影响 - 项目三期（西北0006号地块）于2024年10月23日调整规划，将南向一部分飘窗改为内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等 [17][18] - 三期地上建筑面积6.95万平方米，共26栋672户，是规模最大的一期，调规后大部分房源阳台进深1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升，并增加了邻里中心、架空层等“好房子”配置 [19][21] - 在三期产品升级的对比下，对一、二期共500多套在售房源的去化影响很大，二期可能只能打“性价比”牌，但一期成交价已为指导价的77折，二期降价空间有限 [20][22][23] 公司经营与土地储备状况 - 住总集团拟对住总地产、住总置业实施重组整合，由开发公司吸收合并置业公司，统一管理房地产开发业务 [26] - 公司近期上新多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸等项目，多布局于昌平、密云等郊区，部分项目因区域热度低、竞品分流导致去化不佳，一些远郊盘采取“降价换量”策略 [26] - 2025年上半年，住总地产营收从2024年同期的24.99亿元上涨至27.63亿元，但净利润从去年同期的1.46亿元下降至6600.97万元，同比减少超过54%，陷入“增收不增利”困境 [26] - 2024年公司共获取3宗地，但2025年直至9月初，才与城建发展、北京建工联手以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块，且在该新项目中持股比例仅有10% [26] - 截至2025年3月底，公司并表口径商品房剩余可售面积为52.03万平方米 [27]

房地产营销趋势 - 自媒体传播从简单赞美转向建筑美学、生活理念、城市文脉等文化叙事构建项目内涵 [1][2] - 文化叙事模式突破时空限制，涵盖建筑美学、生活方式、城市文脉等多维度 [2] - 行业通过文化赋能突破产品同质化，满足改善型客群精神共鸣需求 [2] 住总地产营销策略 - 住总·山澜赋宣传核心为延庆TOP1热销和"好房子"概念 [6] - 宣传方式以地方自媒体硬广为主，缺乏情感共鸣与价值主张深度输出 [5][14][15] - 远郊项目占比达83%，营销高度依赖分销渠道和属地关系 [15][16] 住总地产财务表现 - 2024年营收39 10亿元，同比下降9 4%，净利润1 66亿元，同比下降43 5% [17] - 资产负债率从2022年77 61%攀升至2024年83 41% [18] - 商品房领域产品力和品牌形象未同步更新，仍以功能诉求为主 [15] 行业对比 - 头部央企通过产品线矩阵和"国之重器"责任担当强化品牌传播 [10][11] - 住总地产百度资讯仅5页，微信公众号内容多为项目自产自销 [13][14] - 远郊项目营销需兼顾铺面与纵深，碧桂园曾因此推出全民营销工具 [16]