核心观点 - 2026年美国房地产市场可能迎来一次“大重置”，预期将走向温和复苏，住房销售回升、价格渐趋正常化、可负担性缓慢改善，但市场复苏是结构性且分区域推进的，并非全面回暖 [1][6] - 当前市场正回归更为理性、真实的节奏，整体热度受高利率压制，但已进入一个更为明确且可能持续的分化周期 [1][3] 市场整体趋势与预测 - 美联储进入降息通道，抵押贷款利率呈现稳中趋缓态势，自10月中旬以来持续维持在6.3%以下，最新数据为6.22% [1] - 全美房地产经纪人协会预测，2026年现房成交量将上升约14%，房价小幅上涨约4%，按揭利率逐步回落至6%附近 [6] - Redfin预测，从2026年开始，收入增长将自2008年以来首次在较长时间内持续快于房价增长，每月住房支出增速将落后于预计稳定在4%左右的工资增长 [6] - Redfin预测，2026年抵押贷款利率将降至6%左右的低位，低于2025年6.6%的平均水平；现有房屋销售量将比2025年底增长3%；房屋销售价格中位数涨幅仅约为1%，低于今年的2% [6] - Zillow预测，2026年房屋价值将上涨1.2%，现有房屋销售量预计达到426万套，较2025年增长4.3% [8] - 市场预期不会出现急涨或急跌，未来更可能是一个稳健、可持续的节奏，不太可能回到过去过火、过热的时期 [6][8] 区域市场分化格局 - 美国楼市呈现出“整体放缓，但强势区域依然坚挺”以及“整体放缓，但强势区域依然坚挺”的明显分化格局 [1][3] - 纽约曼哈顿整体交易疲软，但稀缺优质房源仍常引发多方竞价，全现金买家出价高于挂牌价的情况多见；新泽西、华盛顿都会区等更可负担区域，优质物业迅速被市场吸纳 [3] - 加州湾区市场活跃，位置佳、学区好、状况不差的房产多数仍会收到多份报价并以超过挂牌价成交；真正出现折价的多为需要大幅修缮的老旧大户型或公寓类产品 [3][4] - 在旧金山市诺伊谷，一处挂牌价249.5万美元的单户房型最终以高出挂牌价15.5万美元的价格售出，收到7份报价 [4] - 佛罗里达州市场呈现明显放缓态势，自2022年起显著降温，房价整体呈回落趋势，成交周期拉长，投资者明显减少，市场节奏恢复正常 [4][5] - 真正具备地段、通勤和学区资源优势的房产表现强劲，依赖投资需求支撑的次级市场则需要更长时间进行调整 [3] 驱动因素与市场动态 - 高利率是压制全美市场整体热度和导致投资客减少的关键原因，疫情期间按揭利率仅约2.75%，如今普遍升至5.6%到6%之间，压缩了投资者的利润空间 [5] - 佛罗里达州新规限制外国买家投资，只有美国公民或绿卡持有者才能持有多套房产，外国买家原则上只能购买一套用于自住的物业，进一步抑制了投资需求 [5] - 2025年，美国已跌出亚洲买家海外置业目的地的前五名，高融资成本、政策不确定性以及区域表现差异过大促使许多亚洲买家转向预期更为稳定的市场 [6] - 能够以全现金方式购置房产的买家，能够更从容地与卖方谈判，专注真正具备保值增值潜力的资产 [6] - 公寓库存在加州已累积至4.5个月，成交价较去年下降3%至7% [4] 购房者行为与市场参与者 - 对许多年轻购房者而言，拥有住房的梦想“仍遥不可及” [1] - “Z世代”和年轻家庭将继续承受高生活成本压力，其中不少人或将转向非传统的居住方式以应对住房负担 [7] - 在曼哈顿上西区，一套因采光优越的一居室公寓仍引发了多位买家竞争，最终买家凭借全现金支付并出价高于挂牌价几万美元才成功竞得 [4] - 投资者比例在佛罗里达州下降，本地刚需成为支撑市场的主力 [3][5] - 获胜的买家是一位能以全现金购入的谷歌高级工程师 [4]