项目核心信息 - 中信城开信悦湾（元湾府）首批单位获批，备案均价约24.4万元/㎡，最高单价38万元/㎡，刷新深圳新房住宅历史备案价纪录 [1] - 项目首批推出156套房源，总价跨度5327万元至2.5亿元，主力产品为建面约302㎡和370㎡大平层 [2] - 项目预计竣工时间为2029年6月30日，目前处于施工初期，主体楼栋出地面不高 [7][8] 定价与市场定位 - 项目备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，其中658㎡产品以约38万/㎡单价锁定深圳新房单价“天花板” [2] - 开盘推出针对性折扣，折后均价有望下探至22万-23万/㎡左右，购房需冻结500万元/套意向登记保证金 [3] - 备案均价显著超越周边二手房实际成交水平，形成明显“价格溢价” [3] 市场竞争环境 - 年末深圳核心区四大顶豪项目集中入市，形成供应高峰，包括华润澐玺、联泰超总湾、后海招商玺与信悦湾 [7] - 华润澐玺备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡，开盘单日销售金额约130亿元，刷新2025年以来全国单一楼盘开盘销售纪录 [2] - 联泰超总湾首推125套，当日实现销售额约53亿元，最高单价34万/㎡ [2] 周边二手房价格参照 - 毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要集中在11万至20万元/㎡ [3] - 翡翠海岸挂牌价在16万至28万元/㎡之间 [3] - 后海-深圳湾豪宅带内，如招商双玺、半岛城邦三期等标杆项目挂牌均价普遍稳定在12万至16万元/㎡区间 [3] 项目开发历程与价值 - 项目所在地块（东角头地块）开发历程波折，最早可追溯至上世纪80年代，历经多次股权纠纷与停滞 [4] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，成为盘活关键 [5] - 项目总货值超700亿元，随着后海总部基地、深圳湾超级总部基地崛起及深圳歌剧院落址，地块价值飙升 [6] 产品特征与潜在挑战 - 项目规划5栋超高层，最高达54层，高容积率5.46，围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度 [7][9] - 一层规划4500㎡首末公交站，与顶豪社区纯粹性定位存在偏差 [7] - 项目临近海岸线，可能影响一路之隔的翡翠海岸项目过往主打的“一线海景”卖点 [9] 市场动态与需求 - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温，12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 [10] - 800万-1000万改善房源成交占比也上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [10]