核心观点 - 杭州凤凰山脚路一套28.16㎡老旧房产以122.617万元法拍成交 单价约4.35万元/㎡ 显著高于周边二手房市场价 可能受拆迁预期推动 [1][7][8] 房产成交表现 - 建筑面积28.16㎡老旧房产最终成交价122.617万元 折合单价约4.35万元/㎡ [1] - 拍卖吸引1.7万人次围观 9人参与竞拍 [1] - 成交单价明显高于周边二手房市场价 凤凰山脚路小区去年12月成交单价仅约3.6万元/㎡ [7] 区位与物业特征 - 房产位于杭州万松岭凤凰山脚路 属南宋皇城遗址范围 东临中河高架 毗邻顶级豪宅西子御园 [3] - 房龄超60年 为上世纪五六十年代建造的工人新村 外墙破败 电线杂乱 [3] - 户型为1室1厨1卫1阁楼 使用木梯上阁楼 空间逼仄 一梯六户中间套 [3] 市场对比与历史表现 - 周边二手房挂牌稀少 凤凰山脚路小区仅2套 凤山新村仅3套 挂牌单价3.6万-4.7万元/㎡ [7] - 历史法拍热度持续高企 2019年26.28㎡房产经157轮竞价以164.9万元成交 单价6.27万元/㎡ [8][9] - 2020年34.69㎡房产以184.5万元成交 单价5.35万元/㎡ 同期二手房成交价仅3-4万元/㎡ [9] 拆迁预期与现实约束 - 拆迁补偿按48㎡标准计算 推动小户型房产溢价成交 [8] - 区域多年拆迁传闻不断 但受限于山地地形、历史遗留问题及南宋遗址保护要求 实际拆迁可能性极低 [9]