项目二期预售核心信息 - 中建运河玖院二期于2025年12月19日取得预售许可证 京房售证字(2025)148号 [1][2] - 本次获批预售涉及0807、0808、0810三幅地块上的12栋住宅楼 共552套房源 [1] - 项目准许销售建筑面积为7.29万平方米 预售均价为6.75万元/平方米 总货值达49.21亿元 [1][2] - 项目土地用途为住宅 使用年限70年 [2] 项目二期产品与价格结构 - 项目整体预售均价为6.75万元/平方米 但不同楼栋和户型价格差异显著 [1][3] - 位于前排河景的0810-3和0810-4楼栋预售均价较高 分别为7.98万元/平方米和7.95万元/平方米 [3] - 两栋河景楼栋的顶层房源为一层一户设计 预售价达到8.53万元/平方米 [4] - 具体来看 0810-3楼顶层1701室建筑面积439.5平方米 总价3772.27万元 0810-4楼顶层1901室建筑面积470.96平方米 总价4042.29万元 [4] - 按建筑面积计算 上述两套顶层房源拟售单价均为85830.90元/平方米 [5][6] 项目整体规划与产品设计 - 运河玖院二期项目总用地面积约5.17万平方米 容积率2.0 地上计容建筑面积约11.72万平方米 [6] - 项目规划16栋10至28层的洋房和高层建筑 [6] - 产品户型覆盖从刚需到改善的多个面积段 不临河地块以小户型为主 面积段包括90平方米、92平方米、109平方米、121平方米、127平方米 [6] - 前排临河的0810地块主力户型建筑面积为150平方米 其余为215平方米及以上户型 [6] - 相比一期 二期增加了90平方米刚需小户型 同时减少了顶配260平方米户型的配比 增加了150平方米和200平方米面积段 [6] - 项目延续了一期的赠送尺度 取消了花池但保留了1.8米进深的阳台 大户型得房率有所提高 [6] 项目区位与配套设施 - 项目位于运河沿岸、北京城市副中心站枢纽及北京政务区周边 区位优势显著 [21] - 项目配置了丰富的配套设施 包括景观亭、独立室外运动场地、风雨连廊、游廊式景观亭等 [21] - 部分风雨连廊设置楼梯连接跨街天桥 未来业主可通过连廊直达运河码头 [21] - 项目会所占地面积约3000平方米 并设有4000平方米的首层架空泛会所 被称为北京首个全域50%架空项目 [21] - 项目整体配建1.38万平方米的家园中心 内含社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等 [21] - 赠送面积是项目一大亮点 特别是前排沿河地块的边户房源 通过内嵌阳台、设备平台、阳光花池、环绕式奇偶阳台等设计 加赠后得房率可达88%至95% [21] 项目一期市场表现参考 - 项目一期于2025年6月4日由中建玖合发展集团以底价74.91亿元摘地 综合楼面价2.86万元/平方米 住宅楼面价约3.06万元/平方米 [18] - 一期土地面积11.28公顷 规划建筑规模超26万平方米 其中7幅住宅地块建筑面积总计23.7万平方米 [18] - 一期分两批次于2025年9月13日和10月25日取得预售许可证 共推出838套房源 [18] - 一期产品价格跨度大 预售单价从5.49万元至8.3万元不等 其中临河、大户型的房源价格普遍偏高 前排河景房均价超过8万元/平方米 [18] - 一期于2025年9月20日开盘 截至新闻发布时累计网签675套 去化率超过80% 成交总金额55.49亿元 [19] - 一期整体成交均价为6.21万元/平方米 其中第二批次的临河楼栋成交均价达6.82万元/平方米 为当时通州普通住宅的最高价位 [19]

文章核心观点 - 西安住宅用地容积率呈明显下降趋势，但容积率低于2.0的地块仍极为稀缺，此类低容积率地块因其稀缺性和可打造高端低密产品而具有显著价值，并受到开发商和市场的重点关注 [1][2][12] 曲江二期新地块详情 - 曲江新区新公示一宗住宅地块，位于公田四路与春临四路交汇处西南角，土地面积30.0075亩，容积率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，地上建筑面积24006㎡-34000㎡ [4] - 该地块地处已开发成熟的曲江二期，周边教育、地铁、商业配套齐全，且北、南、西三侧为公园，东侧为曲江电竞产业园，东南侧紧邻拥有10415个座位的曲江竞技中心 [6][10] - 曲江二期住宅用地供应极度稀缺，近5年仅供应4宗住宅用地（均在今年），目前已成交3宗，区域内唯一已亮相新盘为中铁云岫曲江 [7][8] 西安低容积率地块市场现状 - 西安住宅容积率历史较高，普遍在3.0以上，近年来新供净地容积率已逐步从普遍2.8降至主流2.5，并开始出现2.0容积率地块，但低于2.0的地块仍非常少 [12] - 2025年全年西安仅供应了3宗容积率低于2.0的地块，其中最低容积率为1.7 [12] - 目前西安在售项目中容积率最低的是曲江九曲松间（容积率1.3），售价“5万+”；今年新供应的中铁云岫曲江和华润置地玺宸上院容积率分别为1.7和1.8，售价约3万多；万科理想城DK25容积率1.9，售价约1万出头 [13][14][15] - 已供地未入市项目中，秦汉中学西侧的秦源里容积率仅1.09，规划为纯合院项目，将成为西安住宅容积率最低的项目 [15] - 其他容积率低于2.0的在售/待售项目还包括航天基地的金地云玺台（容积率1.96）和沣东的湖光雲庐（容积率1.36） [17] 待供应低容积率地块 - 除本次公示的曲江二期地块外，另有2宗待供应低容积率地块值得关注：曲江第一学校北侧两宗地（合计约61.265亩，容积率仅1.2）以及航天基地招商华宇长安玺南侧地块（99.614亩，容积率1.2-1.46） [17][19] 产品规划与市场机会 - 容积率1.5、1.7的地块通常规划为“小高层+叠拼/洋房”的高低配组合；容积率约1.3可规划纯叠拼产品；容积率需降至1.0左右才能出现纯合院产品 [21] - 西安豪宅市场目前缺乏真正的低密产品，市场需要能够打造“有天有地”院落产品的低密地块，而非仅“空中院落” [21]

行业趋势 - 房地产市场正步入“现房时代”，置业逻辑从效果图想象转向实景呈现的“确定性”[1] - 位于北京四环价值链沿线的西红门板块，已从“价值洼地”跃升为内城改善的优质选择，目前仍是北京最具潜力与成长性的片区之一[10] 公司项目表现 - 中建·玖玥府项目在2024年以签约640套的业绩，荣登南城销售冠军[1] - 项目二期以“全维现房实景”姿态回归，是对“西红门业绩之王、产品力标杆”市场赞誉的回应[1] 产品与品质兑现 - 项目将图纸构想全维度转化为可感知的质感、可沉浸的园林及可享有的日常生活，提供“眼见为实”的安心保障[2] - 建筑立面以银色与灰色为主基调，实景还原“生命之翼”意象[2] - 社区园林以《逍遥游》为灵感，打造“逍遥十四景”，并配备约1500平方米的下沉式会所，内含恒温泳池、健身房等多功能空间[4] - 二期产品线新增建面约75平方米至158平方米的户型，在空间尺度、功能布局与动线规划上全面升级[6] - 项目交付标准涵盖德系精工厨电卫浴、华为全屋智能家居系统、五重垂直收纳系统及天然奢石台面等配置[8] - 项目背后依托中建二局的严苛建造标准与“智能建造”体系，确保“所见即所得”[9] 区域价值与项目定位 - 西红门板块是南中轴发展核心带，拥有地铁4号线、19号线双轨交通，高效接驳金融街、丽泽商务区等核心商务区[10] - 区域配套包括荟聚、山姆、宜家等旗舰商业集群，南苑森林湿地公园生态资源，以及引入的双名校资源[10] - 中建·玖玥府以均价“6万+”的价格，兑现“10万+”的品质标准，重新锚定了板块的产品力高度[10] - 项目对标一线城市豪宅标准，旨在更新区域生活方式，并拉升西红门整体的价值基准[14] 市场活动 - 项目计划于12月16日举办现房实景示范区开放暨媒体品鉴沙龙，主题为“盛境序新 玖鉴不凡”，旨在深度聚焦项目的“现房实景力”和“品质生活观”[14]

项目基本信息 - 项目名称为龙湖恩祥.凌雲颂，备案名为凌匀颂雅苑，于11月1日取得预售证 [1] - 项目位于昌平新城东区，共规划24栋7-15层洋房及小高层住宅楼 [1] - 项目总户数为580户 [1] 本次获批房源详情 - 本次获批住宅部分为1号、2号、4号至24号共23栋楼，总计536套房源 [1] - 获批房源的拟售均价在每平方米5.28万元至5.65万元之间 [1] 产品户型与规格 - 项目主力户型包括78平方米和96平方米的三居室，以及112平方米和139平方米的四居室 [1] - 项目全系住宅层高为3米 [1]

高层住宅面临的挑战 - 开发商拆迁30层以上高层住宅的意愿极低，因安置成本过高导致项目无利可图 [1][7] - 高层住宅拆迁后需建设70-80层超高建筑才可能盈利，但面临深基坑、避难层等技术难题和成本压力 [3] - 高层住宅后期维护成本巨大，维修基金耗尽后物业及住户难以承担外墙、玻璃等维护费用 [3] 高层住宅市场前景与替代方案 - 未来住房市场饱和及人口稳定或负增长背景下，所有类型住宅的推倒重建必要性都将降低 [10] - 购房者对住宅品质要求将提高，设计注重长期居住、能源自给（如太阳能玻璃）及环保循环的低层住宅可能成为趋势 [8] - 建议通过增加土地供给、发展小城镇及乡村建设，缓解人口过度集中问题，并提供自建低层住宅的选择 [10] 行业结构性变化 - 高层高密度住宅是城镇化进程中需求过热的产物，其宜居性差（如房间小、不通透）问题凸显 [7] - 城乡结合部有大量土地储备，未来开发重点可能转向新区而非拆旧建新，降低对高层住宅的依赖 [5] - 城市核心区土地稀缺与开发矛盾长期存在，但技术发展可能提升未来拆迁和改造效率 [5]

业绩总结 - FY25每股净资产(NTA)为1.37美元，比FY24增长5%[8] - FY25净营业利润为5850万美元，较FY24增长60%[8] - FY25总收入为4.373亿美元，同比增长39%[53] - FY25每股营业收益为12.48美分，较FY24增长61%[8] - FY25 EBITDA为1.055亿美元，同比增长58%[53] - FY25每股分红（DPS）为7.75美分，同比增长82%[53] - FY25的现金流净额超过1亿美元，达107.1百万美元[55] - FY25的股东权益 accounted 投资的净利润为23.3百万美元，较FY24的20.5百万美元增长14%[111] 用户数据 - FY25共售出2768个地块，结算2642个地块[10][12] - FY25的地块销售量为385个，比FY24的232个增长66%[106] - FY25的开发项目销售额为3.132亿美元，同比增长39%[96] - FY25的合同在手数量为134个，较FY24的214个下降37%[106] - FY25的合同在手价值为6.12亿美元，较FY24增长4%[82] 财务状况 - 截至2025年6月30日，公司的负债率为27.5%[8] - FY25的总资产为10.823亿美元，较FY24减少0.1%[57] - FY25的总负债为461.6百万美元，较FY24的499.1百万美元下降8%[112] - FY25的净资产为620.7百万美元，较FY24的594.9百万美元增长4%[112] - FY25的现金及现金等价物为47.3百万美元，较FY24的23.8百万美元增长98%[112] 未来展望 - 预计到2029年，联邦政府目标为新建120万个住房单位[16] - FY25 EBITDA利润率为24%，比FY24提高3%[8] - FY25的净EBITDA利润率为37%，较FY24的43%下降6%[106] - FY25的负债比率（Gearing）降至27.5%，较FY24的34.8%有所改善[57]

项目概况 - 公司旗下高端租赁品牌Toll Brothers Apartment Living与Harris Realty Company LLC合作推出八层公寓社区Piper 包含393套从单间到三居室的豪华公寓 本月已迎来首批住户[1] - 项目位于康涅狄格州诺沃克核心地段 提供两种装修风格：中性色调生活空间搭配明亮浴室细节 或黑白橱柜配深色浴室瓷砖 部分户型含书房、阁楼及私人阳台[2] 设施与服务 - 社区配备度假式庭院（含泳池/烧烤站/篝火区） 屋顶露台可俯瞰城市与河景 健身中心含力量训练区/瑜伽室/户外活动区[3] - 特色公共空间包括带双面壁炉的休息厅 配备会议室的联合办公区 社区厨房及酒廊式图书馆 其他便利设施含宠物SPA/智能包裹柜/电动车充电桩[3] 区位优势 - 项目毗邻West Avenue商业走廊 步行可达The Block餐饮零售区 距南诺沃克娱乐区及诺沃克河仅数分钟车程 周边有滨水公园/艺术画廊等休闲场所[4] - 交通便捷性突出：邻近南诺沃克地铁北站及95号州际公路 可快速抵达斯坦福/纽黑文及纽约市 适合通勤人群[4] 公司背景 - Toll Brothers Apartment Living为财富500强企业Toll Brothers(NYSE: TOL)旗下租赁开发部门 2024年入选全美多户住宅开发商25强 累计交付超10,000套公寓 另有18,000套在建[6] - 母公司成立于1967年 在24州60+个市场开展业务 涵盖住宅开发/智能家居/高尔夫社区等全产业链 连续10+年入选《财富》全球最受尊敬公司[8][9][10]

交易概述 - Neinor Homes宣布以10.7亿欧元全面收购AEDAS Homes全部股本 [1] - 收购价格每股24.485欧元 经股息调整后实际收购价为每股21.335欧元 [2] - Castlelake持有AEDAS 79%股份 已签署不可撤销协议支持收购 [1][8] 交易结构 - 交易通过新设SPV进行 获得12.5亿欧元资金承诺 [3] - 5亿欧元股权融资：2.75亿现金+2.25亿增发 由大股东全额包销 [3] - 7.5亿欧元高级担保票据 由阿波罗旗下基金全额认购 [3] - 桑坦德银行和摩根大通提供1.75亿欧元备用承销额度 [4] - 公司负债严格限于承诺资本 保持20-30%杠杆率 [5] - 交易需CNMV批准 预计2025年第四季度完成 [5] 资产质量与估值 - 收购包含约20,200套高质量住宅组合 [6] - 资产净值折让约30% 收购总价约10亿欧元 [8][9] - 整体组合收购成本约1,000欧元/平方米 [9] - 土地储备收购成本约634欧元/平方米 [9] - 50%资产集中于马德里核心区域 [6] - 13,809套在建 9,049套在建或完工 3,700套已预售 [7] - 预售金额达17亿欧元 [7] 财务影响 - 预计实现20%以上内部收益率和1.8倍资本回报倍数 [8] - 2025-2027年增加1.5亿欧元收益 较原计划提升40% [8][13] - 每股收益从4.8欧元升至5.9欧元 增幅25% [13] - 2028-2030年额外增加超3亿欧元利润 [8] - 2025-2030年产生约9亿欧元自由现金流 [8] - 净资产收益率目标提升至15-20% [13] 股东回报 - 股东回报目标从6亿欧元上调至8.5亿欧元 增幅44% [11] - 未来三年将分配约5亿欧元股息 [8][11] - 每股股息从7.1欧元升至9.4欧元 增幅约30% [11] 战略意义 - 创造西班牙房地产行业十年来最大并购交易 [14] - 合并后土地储备达43,200套 成为欧洲领先住宅开发商 [8][14] - 形成西班牙最大多元化住宅开发平台 [16] - 保持行业碎片化格局中的领先地位 [16] - 为机构资本提供投资西班牙住宅市场的首选平台 [18] 运营表现 - 2023-2027战略计划前两年执行良好 [10] - 已实现3.25亿欧元股东回报 完成原目标的60% [11] - 通过资产管理平台募集12亿欧元 超额完成10亿欧元目标 [12] - 过去两年处置3.25亿欧元建租项目资产 [19] - 2023-2024年严格控制土地收购 [19]